某上市地产集团居民住宅开发的经验教训及总结

***开发城市居民住宅的经验教训及其总结(征求意见稿)企业策划部二0一0年十二月目录项目前期选项、决策-----------------------3市场调查-----------------------4项目基本情况-----------------------9项目法律手续-----------------------15项目地价款、配套费用-----------------------16项目相关费用、税收-----------------------17项目投资分析-----------------------19项目开发战略性考虑-----------------------20土地合同-----------------------21确认相关对象、环节的合法性-----------------------22明确土地性质-----------------------24地价-----------------------26配套设施-----------------------28

项目前期选项、决策项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70%的命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发的关系。市场调查项目法律手续项目地价款、配套费用市场调查项目法律手续项目地价款、配套费用项目基本情况市场项目相关费用、税收项目的投资分析项目开发的战略考虑项目相关费用、税收项目的投资分析项目开发的战略考虑

市场调查市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有：（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场有那些特点？（2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做？（3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那一个层面的市场？市场竞争的优劣势何在？（4）、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？

（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主要发展商情况等。以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果看，我们可以通过以下指标进行描述：北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平米，96、97年逐年递减。近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右，销售量在300万平米左右，97、98年呈平稳发展态势。北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。个人购买率稳步上升，97年达到30%左右。商品住宅销售以现房为主。现房供应量占50%-60%。商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。市区四环附近，售价在5000-8000元/平米。高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。市场有较明显的区域特征。住宅主要集中在五个区域，占全市60%以上。主要发展商多为国有开发商。数量占全市60%以上。因此，可以得出北京房地产市场的一些结论性判断：①在北京获得土地有一定难度；②有一定市场容量，每年约300万平米；③售价较高；④市场主要集中在几个区域；⑤总体的市场化程度不高；⑥空置房屋多为低档住宅。除此外，还应对项目所在的区域进行了解。假如项目位于海淀区：海淀区年销售量在40-50万平米左右，市场供给量较小。海淀区商品住宅规模较小，销售率较高。98年上半年，海淀区出现了一些“明星楼盘”，带动了周边的区域市场。海淀区由于特别的人文环境，在北京市具有较高的吸引力。相对而言，海淀区的市场竞争不太激烈，有一定的市场空间。（2）、当地城市近、中期规划发展方向由于规模大，项目开发周期长。项目后期销售走势，与当地城市近、中期的发展规划、功能布局、基础设施建设等方面有较大关系。因此，应了解城市的发展方向、区域的功能定位等。★例如：北京市的城市规划及发展可描述为：北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。未来几年内，东部、东北部和北部地区是北京市城市居民住宅发展的主流方向。西北部地区，作为高新技术产业的配套，商品住宅会有适度发展。南部地区，城市住宅的开发，总体呈平稳发展。★城市各区域的发展和功能定位大致是：北京市中心区积极建设；北京市南部、西南部、东南部以工业为主；北部发展成为大型文化、商业和体育中心；西北部为新技术产业区西部以国家机关办公设施为主东部、东北部大力发展商务中心。所以，北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地区；其次可考虑西部地区。需要注意的是，在实际操作中，要得出较为正确的结论，对当地市政发展政策性规划纲要及区域性规划的发展走势及有关文件的掌握是至关重要的。（3）、地块周边楼盘情况了解地块周边2-3KM范围内的楼盘情况，把握竞争的水平与程度。发展商进行自我定位。尽可能了解：楼盘规模、规划特点、立面及平面、销售价格、销售率、营销特点、主要卖点、主要客户群体、销售现场布置、小区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业管理等。例如：上海***城市花园周边楼盘，航华小区的总体特点是：以中挡物业为主，销售价格在3000-4000元/平米之间；产品差异化明显，发展商都力求做出个性；区内配套与周边配套相结合；绿化率较高，普遍在30%左右；主力客户群为三资企业白领、证券人士；卖点突出，大部分以规划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点；容积率较低，1.4--1.6左右；平面设计较复杂，反映出市场定位不专一；推广以报纸平面广告为主；价格上以低开高走为主。点评：92年年***开发发上海城市市花园，当当时项目周周边没有可可以比较的的楼盘，通通过对城市市发展及住住宅新概念念的把握，作作出了较准准确的市场场定位，采采用了新加加坡式的园园区设计，突突出大面积积的绿地、共共享空间，打打破兵营式式布局，广广告上以洋洋派、温馨馨、生活舒舒适和方便便为卖点，以“明天我们住在哪里？”推广主旋律，在上海市场上一起轰动。城市花园超前的发展思路，高起点、高定位的规划和推广，即使与2、3年后同区域的其他项目相比，总体上仍位居该区域前列。特别是在规划设计、销售环境包装、小区配套、平面设计、物业管理等方面处于领先水平，其他方面至少处于中等以上水平。（4）项目的的目标市场场是是对项目主主要客户群群体的认识识。包括：：客户职业业、年龄结结构、家庭庭人口、收收入水平、区区域分布、置置业目的等等。这是项项目操作的的方向性依依据。例如，在北京京海淀区开开发中高挡挡居民住宅宅，其目标标市场大致致可选择为为：海淀区内的三三资企业部部门经理以以上人员；；中关村民民营、私营营企业主；；周边学校校留学回国国人员；年龄在35--45岁之之间；以改善生活条条件为主要要居住目的的；主力户型为四四室二厅二二卫（面积积在1500平米以上上）销售价格在66000--70000元/平米之间间。

2、项目基本本情况了解项目目基本情况况，特别是是市政配套套状况，有有助于把握握成本和工工期，把双双方的职责责在土地出出让合同中中加以明确确和界定。项项目周边社社区配套及及周边环境境，直接关关系到项目目市场定位位的客观支支撑力。应了解解：（1）、土地地的完整性性（2）、项目目大市政设设施配套现现状；（3）、项目目周边社区区配套设施施（2KMM范围内）；；（4）、项目目周边环境境（治安环环境、噪声声环境、环环境污染、“风水”因素等）；；（5）、项目目地质情况况等；

（1）、土地地的完整性性由于规模大，要要着重留意意小区有可可能被当地地政府、部部门划分为为几大块，小小区的部分分区域被分分割，使地地块不完整整。地块相对完整整对发展商商来说具有有重要意义义：地块完完整便于项项目整体规规划布局，容容易出效果果。同时避避免今后不不利小区物物业管理。地块不完整整性的几种种表现形式式有：市政代征地在在项目规划划用地范围围内的切割割；市政绿化用地地在项目规规划用地范范围内的切切割；名胜古迹在项项目规划用用地范围内内座落；江河湖泊在项项目规划用用地范围内内的穿透；；市政、公建设设施在项目目规划用地地范围内的的座落等等等。点评：如北京项项目中间用用地的裕华华大道实属属市政代征征地，不但但不属小区区用地，同同时我方还还需支付地地价，且直直接影响小小区的围合合设计及管管理。

（2）、项目目大市政配配套现状主要了解的内内容包括：：道路：现状及及规划发展展；供水；污水及雨水排排放；供电情况；供热及生活热热水；燃气供应情况况；通讯情况；通邮情况；当地地块的大市市政配套有有缺乏时，发发展商可以以考虑以此此作为地价价谈判的条条件之一。值值得留意的的是，如果果由发展商商自行投资资建设大市市政，其投投资成本往往往超过常常规估算或或预测数，因因为大市政政配套建设设涉及政府府相关部门门、企业及及城市建设设和发展的的速度等方方面，发展展商不可控控的因素太太多。点评：上海海***城市市花园，在在决策开发发时，由于于时间紧迫迫，未能就就上述内容容进行深入入了解，造造成地价较较高而且还还要自行投投资搞市政政建设的局局面。如电电话，自行行投资建设设的成本约约80000元/门，在向向客户收取取相应的成成本费用时时，遇到难难度。结果果只能按政政府的规定定收取50000-44000元元/门。两者者之间的差差距，只能能由发展商商承担。（3）、项目目周边社区区配套设施施周边社区配套套设施，是是把握项目目定位及规规划设计的的重要依据据。项目周边20000米范范围内，有有哪些社区区配套：公共交通：有有多少路大大巴、小巴巴经过？驶驶往何处？？需要多长长时间？教育：有哪些些小学、中中学？教育育质量怎样样？银行；大型购物中心心；医疗诊所；文化、体育、娱娱乐设施；；餐饮；公园；邮局；菜场；上述内内容，均是是日常生活活的基本设设施。一般般来说，数数量较多、质质量较高的的社区，可可以为项目目的中高档档定位提供供客观支持持。项目开开发时缺乏乏某些内容容时，应在在规划设计计中予以充充分考虑。点评：上海海***城市市花园，由由于地处城城乡结合部部，交通相相对不便，发发展商为此此不得不自自行投资购购买巴士解解决交通问问题，后期期又出资引引入公共交交通。仅此此项费用每每年的成本本高达2000多万元元。

（4）、项目目周边环境境项目周边边500米以内的环环境是项目目的先天性性质素，直直接影响客客户的购买买心态和业业主的居住住质量。噪声情况；周边治安情况况；空气情况；河流、湖泊污污染情况；；景观；危险源情况（如如：放射性性、高压电电缆、易燃燃易爆仓品品储基地等等）历史上有无不不良或不吉吉利背景、典典故；风水情况；点评：上海海***城市市花园，由由于地处飞飞机航线下下，噪声较较大，尽管管城市花园园在规划设设计、平面面户型、景景观、休闲闲娱乐及物物业管理等等方面具有有很强的吸吸引力，飞飞机的噪声声仍然是制制约销售的的主要因素素。

（5）、项目目地质情况况了解项目地质质情况，可可以适度把把握规划设设计及工程程建造的结结构要点。应了解的内容容包括：土质结构：基基础处理；；承载力：基础础处理；地下水位：地地下室防水水处理；抗震性：抗震震要求；点评：上海海***城市市花园，由由于未详细细了解地块块的地质特特征，一期期工程采用用钢筋混凝凝土预制方方桩的保守守做法，比比粉喷桩或或深层搅拌拌桩每平米米增加800--1000元。

3、项目法律律手续情况况确认项目法律律手续，初初步把握项项目转让、立立项的合法法性。需要转让方提提供的书面面资料有：：省、市国土局局批准的土土地出让合合同；省、市规划局局审批的规规划许可证证；项目立项批准准书；建设许可证；；地价付款凭证证；了解解清楚当地地主管部门门对项目转转让、立项项合法性的的有关规定定，并随时时掌握最新新动态，是是一项基本本的工作，因因为政府的的规定不是是一成不变变的。

4、项目地价价款、配套套费的支付付情况项目地价款、配配套费的支支付，应把把握好以下下几个方面面：（1）、公司司资金实力力与需要支支付金额的的关系；（2）、地价价款、配套套费支付周周期与开发发节奏的关关系；（3）、配套套建设与配配套费支付付时间的关关系；点评：上海海***城市市花园，地地价为488万元/亩，地价价总额达22.4亿元元。由于前前期缺乏资资金，地价价款是一笔笔笔凑起来来的，第一一期地价款款共分了77-8笔，最最少的8万元，大大的10万、30万、5000万不等凑凑起29000万不足足30000万整数汇汇往上海交交给土地方方。上海****城市市花园前期期的资金是是非常紧张张的，这也也是项目开开发进度不不得不加快快的原因之之一，产生生了一系列列的后期遗遗留问题。

5、项目相关关收费内容容、税收（1）、各项项收费内容容及标准由于国国内房地产产市场不规规范，各地地政府、部部门对发展展商的收费费内容及标标准均不一一样。项目目开发前应应详细了解解，对成本本及费用作作充分估算算。（2）、关于于税金的交交纳合作开开发的项目目，可能涉涉及到被双双重征税的的情况，即即在获得可可售房屋时时被征一道道，在销售售房屋时又又被征一道道。因此，应应详细了解解当地房地地产开发的的税务规定定。项目目的开发，因因为合作形形式的不同同，而可能能产生不同同的税务环环节。目前前，国家的的有关规定定如下：买断：甲方（发发展商）向向乙方（土土地方）购购买土地使使用权，项项目以后开开发的相关关税务环节节由甲方承承担，乙方方仅承担土土地买卖行行为中的营营业税及其其附加、土土地增殖税税、所得税税等。合作建房：甲甲方投入资资金，乙方方投入土地地。乙方方投入土地地，视同乙乙方将土地地销售给甲甲方，乙方方应交纳土土地销售的的营业税及及其附加、土土地增殖税税、所得税税等。甲方若若将建设好好后的房屋屋分配给乙乙方，视同同甲方将房房屋销售给给乙方，甲甲方需要交交纳相应的的营业税及及附加。乙乙方若将甲甲方分来的的房屋进行行销售，仍仍需要交纳纳这部分房房屋的营业业税及其附附加。这样样，这部分分房屋的营营业税及其其附加，就就在甲方、乙乙方进行了了二次征收收。甲方若若将房屋的的销售收入入分配给乙乙方，需要要交纳相应应的营业税税及附加。甲甲乙双方应应事先明确确，这部分分税款该由由谁承担。成立合资公司司如果双双方按固定定比例分成成，乙方在在投入土地地时，视同同乙方将土土地销售给给甲方，乙乙方应交纳纳土地销售售的营业税税及其附加加、土地增增殖税、所所得税等。合合资公司对对房屋进行行销售，需需要交纳交交纳相应的的营业税及及附加，之之后向甲乙乙双方在分分配销售收收入或房屋屋时，分配配环节不需需要交纳营营业税及其其附加。如如果甲方或或乙方，将将合资公司司分配来的的房屋进行行销售，需需要交纳销销售房屋的的营业税及及附加。如果双方方是风险共共担、利润润共享的分分配方式，乙乙方不需要要交纳土地地销售的营营业税及附附加、土地地增殖税、所所得税等。合合资公司只只征收一道道房地产开开发的各项项税款后，甲甲、乙双方方不会在被被重复征收收第二次。需要指出的是是，房地产产项目开发发，在获得得土地、分分配收益这这二个环节节上容易产产生被重复复征收营业业税的问题题，而且数数额巨大（销销售额的55%，假如如有2亿元的销销售额，营营业税就有有10000万元人民民币）。由由于国家税税收政策、规规定的经常常调整，我我们必须及及时掌握有有关信息。

6、项目的投投资分析（1）、开发发节奏及资资金计划、管管理资源配配置；拟开发的周期期、销售计计划；现金金流量表；；相应的管管理资源、人人力资源配配置等。（2）、经济济指标测算算；包括：总投资资、销售收收入、成本本构成、期期间费用、税税前利润、税税后利润、投投资利润率率、风险性性分析等。

7、项目开发发的战略性性考虑上述情况况，针对的的是项目本本身的可行行性判断。但对于公公司来说，项项目开发的的战略性却却是首要考考虑的内容容。（1）、集团团的战略发发展，包括括：业务架架构的形成成、拓展市市场占有率率、规模效效应、树立立品牌、人人力资源的的培养和开开发等。点评：上上海****城市花园园，就项目目本身而言言，在项目目的选项过过程中存在在许多不足足，但从****公司司发展的战战略角度看看，项目个个性的缺点点只能放在在第2位。上海城市花园园项目符合合公司大规规模开发的的投资决策策思路，土土地块处在在上海城市市发展的规规划方向，地地价适中，地地上没有任任何建筑物物，可以很很快进行开开工，进入入销售阶段段。***要人力力、财力、经经验等方面面进行积累累的资源。应应充分利用用***在上上海前期开开发西郊花花园时成立立的上海****房地地产公司的的架构基础础。上海是我们认认为尚未开开发但极具具潜力的大大市场。综合以上三三方面因素素，****决定在上上海大规模模投资开发发项目。当当时及时、正正确的投资资决策对****地产产在全国的的发展起了了相当重要要的作用。从现在看看，****业务中700%为房地地产，这与与当时的正正确战略决决策非常有有关。（2）项目开开发的战略略考虑（一一线公司）经营的可持续续性集团每年有年年度经营计计划，一线线公司要以以此制定相相应的开发发规模及土土地储备。把握市场变化化与公司经经营发展的的关系根据公司开发发实力，尽尽量做熟不不做生；把握公司的资资金实力，资资金占压时时间与成本本、利润之之间的关系系；把握操作上的的主动性，可可实现的因因素较多；；把握项目开发发的时间：：是土地储储备还是即即刻开发；；与政府部门保保持良好的的信息沟通通；二、土地合同同部分：项目土地合合同是项目目开发过程程中第一个个合同，也也是项目开开发一次性性金额最大大的合同，土土地作为房房地产开发发的首要资资源，它的的签订就显显得特别重重要。上海项目由于于土地合同同签订时间间仓促，不不少条款的的内容不明明确。****当时买买的地本想想应是熟地地，可实际际却是生地地，造成诸诸多红线外外大市政配配套费用的的分摊支付付：红线外自来水水给水总管管工程费；；35万千瓦变变电站集资资费；连接外部电站站至区内电电站的电缆缆工程费分分摊；红线外煤气管管道工程费费等。点评：北京项项目用地手手续存在相相当问题，土土地合同不不明晰，地地价、配套套及底下工工程的界定定不清楚、内内容不明细细、责权不不分；致使使双方扯皮皮、推委，配配套费与地地价混为一一谈，既影影响项目进进度工期，又又加大项目目成本。我我方在支付付22万元/亩地价的的同时，又又于94年4月26日与北北京吉祥工工业区签订订“城花”项目要求求的综合配配套费临时时协议，协协议规定：：我方另分分担“城花”项目要求求的综合配配套费，市市政综合费费以12万元/亩计，另另，在支付付上述两项项费用外还还需另交纳纳各种增容容费、权费费、贴费等等。综以上项目实实际操作经经验教训，重重视土地合合同的签定定是非常必必要的，应应重点做好好以下几方方面的前期期工作：确认相关对对象、环节节的合法性性明确土地性质质地价4、配配套设施5、正常及变变更情况下下双方职权权界定确认相关对象象、环节的的合法性：：（1）、对对土地方拥拥有土地合合法使用权权的确认。土地合法使用用的归属性性是项目出出让、合作作的基础前前提。其必必须以国家家土地法规规、法令为为依据，确确定土地合合法归属权权的第一使使用方。从目前房地产产商获取土土地的方式式来看有以以下几种：：向农民征地，并并支付征地地费、拆迁迁、安置补补偿费用，以以及交纳土土地出让金金。与拥有土地的的市、区政政府磋商收收购土地，达达成协议后后，支付居居民拆迁安安置费及土土地出让金金。与拥有土地使使用权的企企业或事业业单位合作作开发其拥拥有土地，企企业或事业业单位以土土地出资，地地产公司进进行开发。国家政府部门门的土地拍拍卖（招标标）。点评：北京京项目在早早期****与顺义县县政府双方方签定土地地转让合同同之时，由由于项目土土地使用权权实际却归归属于顺义义县农村合合作社，其其属农村集集体土地性性质不具有有土地的合合法出让权权，县政府府暂无法进进行其土地地转让，故故前期****签定之之土地出让让合同是不不具法律保保护的无效效合同（由由于前期历历史因素）。后后经项目技技术处理，先先由顺义县县以政府名名义征收合合作社集体体土地为国国有土地，国国有土地具具有可转让让权，****再与县县土地管理理局签定国国有土地转转让合同，使使土地转让让在程序上上合法化。如此可见，确确认项目土土地方拥有有土地合法法使用权标标志是国家家政府部门门——国土局局颁发的《土土地使用合合同书》及及《项目建建设用地许许可证》文文件。

（2）、对土土地方能合合法转让土土地的确认认。在确认土地方方土地合法法使用权的的同时，应应进一步完完善土地的的合法转让让手续的确确认。目前北京项目目土地转让让虽然在逻逻辑上合符符程序，但但项目土地地手续的完完备却不尽尽合法。这这是由于北北京市规定定县级政府府只具有1100亩以以下国有土土地的转让让审批权，超超此范围须须报北京市市立项审批批。（3）、对土土地的审批批权限、开开发手续的的确认。开发公司应做做到：熟悉悉所在地土土地主管部部门项目土土地转让的的审批权限限，保证项项目手续的的合法性。土地资源的有有限性，越越来越引起起国家的高高度重视，故故在土地出出让权限方方面具有相相对的垄断断性，各级级政府机构构依据土地地出让面积积的划分均均有各自一一定审批权权限。越权权审批与化化整为零的的做法均带带有很大的的风险性。北京项目占用用地面积为为389亩，远远远超出顺顺义县政府府土地出让让权范围，故故前期项目目土地出让让合同，出出让手续应应由北京市市国土局办办理，取得得项目国有有土地出让让合同书及及土地证。以下是我们通通常所说房房地产项目目开发应具具备的基础础“五证”：A、项目目国有土地地出让合同同书及土地地证；B、项项目建设用用地许可证证；C、项目目建筑用地地规划许可可证；D、项目目开工证；；E、项目目销售许可可证：

2、明确土地地性质：（1）、生地地或熟地城市市区和城城市所属乡乡镇城乡的的区域差别别很大程度度上决定了了项目用地地性质，在在市区往往往是熟地，而而乡镇用地地却往往是是生地，土土地用地性性质涉及到到项目开发发中许多大大市政配套套费的相关关分摊及项项目整体进进度工期控控制，直接接影响项目目不可预见见费的有效效控制，同同时制约项项目销售。点评：从上海海城市花园园项目前期期工程已结结算项目分分析，此类类费用约占占总单位成成本的355%左右。如如军用电缆缆迁移工程程费、355万千瓦电电站工程、红红线外给排排水管线工工程等。北北京项目用用地由于市市政配套设设施含量并并未明确（因因为是生地地，熟地不不存在这些些问题），造造成项目成成本、工期期、销售、管管理受到一一定影响。土地开发务必必选择熟地地用地，次次之也应要要求供地方方保证所有有满足项目目规划容量量之大市政政配套的管管、线、网网等工程铺铺设、接驳驳于项目红红线外口两两米之内。即即明确界定定附加于生生地转化为为熟地的相相关费用。

（2）、建筑筑退红线要要求项目开发用地地四角坐标标确定的情情况下，建建筑物的建建设必须依依据项目规规划要求严严格执行退退红线距离离。避免出出现不必要要也不应有有的失误。点评：北京项项目中，沿沿小区中间间市政代征征地裕华大大道两边的的建筑物，实实际上是不不符合项目目规划要求求的，其正正好压住地地块红线，没没有按项目目规划要求求进行建筑筑物退红线线距离。今今后若裕华华大道进行行正常规划划扩建，必必将对小区区整体的规规划布局造造成破坏，同同时，也将将引起大道道周边已入入住房客户户的强烈反反映。另，由由于项目前前期《国有有土地合同同》对土地地出让地块块四角坐标标的几次调调整未明确确，致使项项目东一区区与西三区区均有建筑筑物跨越红红线的现象象，引致部部分建筑物物不能销售售。

3、地价（1）、明确确项目地价价所包含的的具体内容容（特别是是市政配套套设施）项目开发的的综合地价价控制是项项目开发成成功的重要要因素。因因此，在项项目开发前前，必须详详细界定、明明确项目用用地地价具具体数额及及与之对应应之内容（特特别是市政政配套，因因其很大程程度上受政政府支配，具具有不可控控性，同时时，投资大大、协调难难、周期长长等不可操操作性），充充分比较分分析土地完完全成本或或非完全成成本的测算算合理性、可可行性。控控制项目土土地开发完完全成本（综综合成本）在在项目单位位面积成本本25%以下下。在进行项目土土地合同签签定过程中中应注意以以下要点：：使用国家标准准土地出让让合同范本本；明确项目的用用地性质及及相关要点点；明确项目宗地地坐标及地地上建筑物物基本现状状内容；明确项目地价价款及包括括之具体内内容；明确用地地块块地下可能能出现需政政府协调之之事宜，包包含相关费费用的明确确；明确双方的责责任及权利利；项目地价的数数额及支付付方式等。测算比较项目目土地地价价非完全成成本折算完完全成本的的合理性；；项目综合地价价（完全地地价）界定定为项目用用地纯地价价与项目红红线外大市市政配套费费之和的概概念。点评：上海项项目纯地价价为250000万元元，其开发发总建筑面面积为444.2万平平米，单位位面积纯地地价成本分分摊为5665.6元元。北京项项目纯地价价为91554万元，其其开发面积积为22万平米米，单位面面积纯地价价成本分摊摊为4166元（不完完全地价成成本）。项目面积（M）地价（万元元）总成本（万元元）地价占成本比比例预算实际预算实际预算实际上海城花项目目442000024000250001317755125000018.21120北京城花项目目22000009154130708118998303511.27715.744基于项目开开发各地具具有不同的的差异，当当地政府的的政策法规规综合影响响着项目的的开发成本本因素，必必须熟悉掌掌握项目开开发相关费费用的具体体资料，做做到心中有有数，对项项目的成本本做到事前前控制，变变被动为主主动，减少少投资成本本的盲目性性。界定、明明确地价的的具体内容容尤显重要要。如：上上海项目由由于前期对对相关收费费及本地项项目惯例操操作的认识识缺乏，导导致项目成成本失控，前前后遇到的的收费内容容高达1882项，其其中，仅政政府核定后后的合理收收费就有664项，政政府承认的的不合理收收费竟达1115项。涉及土土地相关收收费有199项，这还还不含项目目用地性质质界定的相相关配套设设施费用部部分，即土土地完全成成本的具体体内容。

4、配套设施施（1）、对项项目地价款款、配套款款支付的把把握项目地价款款、配套费费数额较大大，支付时时间较长，如如何减少资资金压力，合合理支付是是降低成本本的途经。项项目前期启启动资金较较大，减少少资金的沉沉淀必须结结合项目的的销售计划划，同时，拉拉长期限。首首先制订详详细、可行行的销售计计划，结合合***开发发项目的00.4投资资滚动成功功惯例操作作方式，加加大销售力力度，保证证资金的计计划回流，减减低项目投投资风险。上上海、北京京项目的实实际操作就就是成功的的案例。两两个项目前前期成功销销售回流的的大量资金金，保证了了项目的持持续开发的的资金后盾盾。

（2）、项目目基础设施施与配套设设施要事前前界定，核核算清楚项目开发过程程中，由于于用地性质质决定项目目市政配套套工程费用用且数额巨巨大，并直直接影响项项目开发成成本。为合合理确定和和有效控制制项目成本本，大量配配套费用的的支付必