花鸟市场营销策划报告

花鸟市场营销筹划方案本报告是为市花鸟市场建立工程所作的工程商业筹划及营销筹划初步方案，由于工程在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路，因此，本报告相关分析，均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及工程前期初步设想的根底上，结合西秀区市场了解的情况及对工程的初步认知下做出的。本报告仅表达方案编制人员对工程在运营过程中的一些根本思路和操作手法的建议，也未与工程投资人进展实质性的、深入且具有针对性的讨论，难免有诸多疏漏和偏差之处，因此，本方案中的一些具体执行方案和建议仅供参考。一、工程简介工程建立地位于市西秀区华西办事处黑石头村，地势平坦，区位优势明显，交通运输便捷，是新一轮城市开展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地，建立条件良好。工程占地74亩约49334㎡〔为市场一期工程〕，建立集花卉、鱼鸟、宠物、古玩、工艺品交易、办公、综合效劳和休闲观光为一体的景观花鸟鱼虫市场，以满足人民群众的消费需求。二、市场分析〔一〕新政严打住宅市场以来，商业地产或在挑战中迎来新一轮契机！新“国四条〞、新“国十条〞、住建部新规等文件的出台，短时间，中央调控政策组合拳密集的雨点重重落在高烧的楼市头上，无论是二套房需首付五成，还是三套房和异地购房可暂停发放货款，抑或是以家庭为单位核算，新政对住宅市场的打击力度都堪称史无前例。虽然近来全国很多城市一系列限购措施放开的实施，意在引导置业投资者对房地产市场加强信心，仍不能阻止楼市价格与成效量的下滑。一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，商业类工程其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，同时按揭年限最长为十年，在此前历次楼市信贷政策调控中，商业工程也一直执行这一单独政策，暂时不受住宅放贷收紧影响。和全国其他城市一样，住宅泡沫被猛烈挤压的当下，将会是商业地产不错的开展契机。但住宅市场的降温必然会产生一个延伸效应，受楼市整体回调预期带动，购房者特别是商业投资者对于楼市的预期和信心将下挫，这势必也会对商业地产产生负面影响。因此，住宅被打压在一定程度上将会促进商业地产的开展，但对商业地产而言也是一面双刃剑。〔二〕西秀区宏观市场分析1、区域概况西秀区位于黔中腹地，以西90公里，为市政府所在地，是市政治、经济、科技和文化中心。全区行政区域面积1724平方公里，下辖7乡8镇和6个街道，

总人口80余万人，是一个多民族聚居区。西秀区是世界喀斯特风光旅游优选区，是西线旅游中心，1985年，被国务院批准为中国甲类旅游开放城市

，未来开展的战略定位是“国际旅游目的地城市〞和“百万人口生态旅游城市〞。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上的明珠〞、“蜡染之乡〞、“地戏之乡〞、“屯堡文化之乡〞。2、区位优势西秀区地处“黔中经济圈中心带〞，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿〞、“扼锁滇黔〞之称，历来被视为黔中“旱码头〞，“商业之盛，甲于全省〞和“吃在〔西秀〕〞历来被群众认同。区位良好，交通便捷，是中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔公路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，黄果树机场为军民两用机场，形成了航空、铁路和公路协调开展的交通网络。近年来，西秀区在强化城市路网建立和配套设施建立的同时，不断扩城市规模、提升城市品质，新兴产业迅速开展，全区综合经济实力明显增强，产业构造进一步优化，根底设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，业已形成“一轴线四片区〞的城市新格局。“十二五〞时期，全省确立了“工业强省〞、“城镇化带动〞、“黔中经济区率先开展〞、“贵安一体化开展〞的战略目标，西秀区是市唯一的中心城区和我省经济强县之一，重新审视开展环境，抢抓这一前所未有的开展机遇，是西秀经济社会实现历史性跨越的关键。〔三〕西秀区房地产市场状况1、楼市状况按0853房产网房地产2021年9月份市场分析报告，房地产开发商期盼的金九银十遇到遇到了最冷的寒冬。楼市2021年成交自5月份以来一直呈下降趋势，9月份相比拟8月份楼市无论是成交量、成交价格、成交面积都在下降，2021年9月份西秀区商品房成交量相比拟8月份下降明显，住宅成交量仅219套，成交面积2.68万㎡，同比下降17.42%，成交均价为3537元/㎡，同比下降2.47%。近年来，房地产市场始终是上升趋势，但房地产市场是具有周期性的，在到达一定高位后，将逐步进入调整期。商品房供给量短时间上升过快，导致了库存量屡创新高，商品房销售增速放缓、现行房贷政策抑制了局部刚性需求，以及保障性住房政策的实施、不动产统一登记、当前的“反腐〞气氛等，这一系列因素将加快市场步入调整期。随着市场华荣生态城、天瀑、清水湾、翠麓名品、家喻五洲、世通悦府等楼盘销售加速备案开盘，预计全区楼市成交量、价格仍上升无望。2、商业地产状况目前，西秀区城区在售商业工程主要有碎丽金座、天河商务港、中环商业广场、商城、国际佳缘、建博国际等，沿黄果树大道周边价格在4-6万/㎡，一层商铺租金在60-100元/㎡，年租金按6%-10%增长；工业园区商业工程主要有嘉和大商汇、农产品批发市场等，其中，嘉和沿街独立三层商铺均价0.45万/㎡，已全部售完，标准厂房、仓储租金15-18元/㎡，农产品批发市场不详，可见商业地产潜力较大。随着“一轴线四片区〞城市新格局的形成，城市开展的主力方向将向新城区延伸，坐落在北部新区的花鸟市场，其未来开展趋势极其明显。〔四〕市场前景致富，源于商机；商机，依托大环境。近几年，旅游业的快速开展、西秀城市扩、城市人口的增加、人们生活品质的提高，为花鸟鱼虫、奇石根雕、特色产品等提供了极为有利的开展空间。我区花鸟市场虽已成行近三十年，但其建立方面的投入明显缺乏，开展相当缓慢，原西秀区花鸟市场位于南水路汪家山路口，欣赏鱼龟店、水族用品店、渔具店、宠物店多集中在花鸟市场里，专营鸟的店较少，一般都是宠物狗、猫、兔子、鸟等多种经营，且销售宠物狗比鸟利润大很多，大多以销售宠物狗为主，以销售鸟及其它为辅。此外还有鸟笼、鸟食、鱼缸、水族箱、宠物食料、花肥、花盆、器具等相关商品。原南水路花鸟市场，因经营规模小、规管理弱、专业程度低、产业化不强等因素，严重制约了产业的开展。每逢周末，市场外路边临时摊点乱摆乱放，消费购物十分不便，常阻碍交通，有碍市容市貌。目前，花鸟市场在及其周边城市，较具规模且规的花鸟市场是一个很大的市场空缺。花草虫鱼，历来是市民闲时乐此不疲的消遣方式，能极大丰富市民精神生活。随着社会经济的开展和生活水平的提高，人们越来越注重生活品质，精神文化需求逐渐增大，花鸟消费越来越成为人们的生活时尚。对一个历史悠久、文明兴旺的城市来讲，花鸟市场是不可或缺的组成局部，花鸟市场的建立在很多城市都得到了政府部门的高度重视。为加快西秀区城市建立，提升城市品质，按照区委、政府的安排部署和要求，将原南水路花鸟市场整体搬迁至华西办黑石头村烈士陵园东侧二环路沿线处，并将工程列入西秀区十大民生实事之一。通过规建立，提高地方文化交流水平，提升西秀城市文化品位，依托打造西秀北部城市片区的契机和丰富的劳动力资源，以及周边的环境优势，相信在不断完善花鸟鱼虫古玩市场的同时，起到明显的产业带动效应。作为有着深厚文化历史底蕴的西部之秀，她需要一种适时适地的具体文化表达，也需要有这样一个文化开展源头，充满温馨、休闲、典雅环境的交易场所是花鸟鱼虫古玩经营者、消费者和玩家的共同需要，西秀需要有这样一个良好平台，既起到提升整座城市的文化品位，又能满足广阔人民群众的实际需要，所以，建立一个合法规、管理统一、繁荣兴盛的花鸟鱼虫古玩综合性市场，刻不容缓，也是西秀不断开展的精神文明需要。可以预见我区花鸟鱼虫消费市场潜力巨大，产业前景广阔。三、工程分析〔一〕地理条件1、地块位置工程地位于华西办黑石头村二环路沿线处，东接安普路，西邻烈士陵园，南抵开发区，北为荒丘，地势平坦，位置十分优越，是新一轮城市开展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地。2、交通条件工程地距市中心仅3公里，离黄果树机场仅1.5公里，6路、16路两趟城市公交直达，交通极为便捷。3、周边环境东面2公里处为市政府新址，工程地一公里区域有正在打造百万平米大型高端生活社区的世通悦府、中医院、客车北站、钢材市场、欢喜岭工业园、驾校、中小学校等，相邻的〔假设飞公园〕烈士陵园经改造已焕然一新，业已成为市民缅怀英烈和休闲娱乐的纪念性公园，商业气氛日趋浓厚，但周边生活效劳类配套设施相对缺乏。〔二〕优势与劣势分析〔SWOT〕部环境外部环境优势〔Strengths〕劣势〔Weaknesses〕1〕地块多为荒地，拆迁量小，沿二环路至安普路口市政广场辅道呈各条形状，利于规划；周边商业气氛浓郁；2〕当地经济开展迅速，人均GDP居前，人们消费观念及生活水平普遍较高；3〕工程为当地独有，业态竞争力强且具排他性，更能吸引投资者和经营者；4〕地段为城市扩结点之一，即北部新城，政策优势明显，商业投资活泼。1〕区域为城乡结合部，虽定位北部新城，扩力度加大，建立速度加快，但配套仍不够且需一定的成长期；2〕工程区域目前人气尚淡，尚需导入居住及消费人口；3〕市区商业供给量偏大，对本案配套效劳业态势必带来一定竞争压力；4〕本案商铺前租后售，售后会对市场管理、租金收益等带来一定压力。时机〔Opportunities〕SO指向：发挥优势利用时机WO指向：借助时机克制劣势花鸟市场搬迁空缺；人民经济实力迅速提升；房地产市场的平稳开展；商业地产持续活泼；区域市政配套逐步完善。开掘当地人文优势，集中打造具有明显竞争优势的商业形态〔集中性的餐饮娱乐、游览性的休闲观光、唯一性的花鸟鱼玩市场〕，以扬长避短，在竞争中抢得先手。借助区域经济实力增强，消费水平持续增加，北部新城建立，商业地产需求旺盛等有机因素，明确业态定位，突出重点，充分宣传。威胁〔Threats〕ST指向：发挥优势战胜威胁WT指向：克制劣势避开威胁市中心商业的竞争分流；商业定位及运营炒作；人口导入及配套缺乏。利用特殊行业吸引力，强化区域概念；抢占市场先机，逐步建立市场关注度。以规划及业态定位赢得客户青睐；以创新的营销手段抓住客户；以商品差异化吸引客户。〔三〕工程定位1、工程与定位思路1〕工程思路如果能把工程打造成西秀人民日常餐饮、休闲娱乐的好去处，那么，以其特殊业态的超强辐射力，工程想不成功都难。集中的一站式餐饮、娱乐、休闲广场，复合花鸟鱼虫及特色工艺品市场功能，让人们无论日常休闲消费或商务应酬都有了好去处。辅助业态与花鸟鱼虫及特色工艺品为主的文化市场具有一定的互动互补性，可以互相带动人气、提供支持。因此，升级搬迁原南水路花鸟市场，应以保护带动开发，开发促进保护的模式创立集花鸟鱼宠、古玩字画、工艺品交易和观光休闲娱乐为一体的景观花鸟鱼虫市场，打造现代农业休闲旅游文化产业示区。正确处理开展与保护的关系，即能加快当地建立开展，又不破坏原有生态环境，还能对环境的保护起到积极作用，实现可持续开展思路。2〕定位思路充分利用资源扬长避短，集中优势力量全面突破，整体开展。整体主题鲜明，特色突出、具备较强辐射力：寻求辐射力较强的业态，以满足当地人日常需求为主导，核心是躲避工程地目前商业气氛不浓而带来的工程风险；针对周边居民较少的区域特性，工程成功的关键在于如何整合工程特质，提炼独有竞争力，做大工程影响，扩大工程辐射围，提升整体地块价值：核心是打造区域品牌，提升工程区域的商业环境、配套环境，为区域开展打下根底。以具备丰富体验特征，集合主题娱乐、主题餐饮、特色购物等多样性休闲为核心功能的综合工程：核心是打造区域现代商业形态的代表，形成工程口碑。以吸纳全城消费者为核心目标，以整体西秀区为主向周边延伸辐射其围。针对其消费特性进展主题定位并设置商业功能板块区分，以到达板块协同互动、优势互补，整体开展的目标。2、定位原那么工程整体定位必须遵循以下原那么：1〕市场考察调研反响的具有有效需求的市场空间；2〕根据市场商业因子确定建筑风格及功能；3〕符合市城市总体规划；4〕工程SWOT分析根底上的开展策略。3、定位建议1〕唯一的花鸟鱼虫及旅游商品大市场；2〕西秀好去处，以特色餐饮、地方小吃、休闲娱乐为主题的北部城区一站式商业中心。4、工程定位1〕整体定位立足西秀、面向全市、影响全省。2〕市场定位集花鸟鱼宠特色卖场、地域文化、休闲娱乐、观光游玩、新农村保护开发建立为一体的综合旅游文化工程。3〕业态定位主题概念：文化产业、特色餐饮、休闲娱乐中心。花鸟鱼宠文化商品主题卖场、民族风情生态民居、地方特色旅游商品、屯堡传统餐饮小吃、游艺休闲娱乐等工程，集特色购物、休闲娱乐、旅游观光、展示交流、现代效劳等为一体的旅游文化工程。拟引入区外特色餐饮、地方小吃、会所OK、连锁快餐、酒店酒吧、健身足疗等品牌与花鸟市场形成互补业态，力图将现代潮流与传统文化相融合，从娱乐休闲消费的角度为消费者提供一种与大都市同步的现代化生活方式，感受一种全新的商业体验休闲娱乐消费方式。就商业工程而言，中心广场不仅是形象展示及交通导向需要，也是功能空间的需要。可在此开展艺人表演、宣传促销、屏幕展示等活动，与现代商业演化形式接轨。如今，消费者的需求已由原本较为单一直接的物质需求向多元化、集约化物质精神双重需求转变，因此，注重感受、注重体验、注重人们行为与情感交流互动的情境式商业消费将是未来开展的趋势。情境商业核心是情与境，情即卖场情景，境即消费者心境。通过对建筑形态、环境等硬件情景的打造，以及丰富的文化涵和市场的业态有机组合，营造一种特定的气氛或风情，使消费者在购物的过程中能增加停留时间，并在获得高品质效劳的同时能体验到一种不同的乐趣和心境。从体验消费的角度分析，商业物业的开展趋势是主题化、娱乐化、体验化、专业化。因此，新一代商业物业将不再是单纯消费，而是在消费中娱乐、娱乐中体验、体验中互动、互动中满足的循环消费方式。通过规建立，打造市及周边经营面积最大、环境最优美、效劳最到位、经营品种最齐全的花鸟文化市场，并以花鸟鱼宠为主要业态，延伸到玉石玉器、古玩字画、木雕工艺等，在品种的档次注重高端化，同时带动渔具、鸟具、饲料、花架等相关产业的开展。4〕形象定位顺益花鸟、百姓休闲；生态山水、西秀印象。4、功能定位分析：三大功能定位：花鸟鱼玩主题城、休闲娱乐核心区、观光旅游新景点。1〕花鸟鱼玩主题城设花卉区、水族区、宠物雀鸟区、奇石根雕区、盆景假山区、饲肥器具区、古玩字画珠宝区等经营专区，形成唯一性的花鸟鱼玩主题城。2〕休闲娱乐核心区设屯堡文化主题、民族文化演艺主题、特色商品文化交流展示主题、特色餐饮、传统小吃、会所棋牌、酒吧OK等配套效劳，并充分利用宽阔的中心广场与节点广场，打造西秀休闲娱乐核心区。3〕观光旅游新景点设旅游商品区、茶具茶叶区、中草药区、传统商品区、酒店等，以独特的景观建筑风格、唯一的花鸟鱼玩主题、丰富的休闲娱乐工程，使之成为本地人爱逛、外地人想到的休闲观光好地方。通过三大功能，打造传统文化和茶文化，表达传统商品——蜡染、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、木雕等，设置各种特色餐饮、传统小吃，让消费者在鉴赏传统文化的同时，享受现代休闲娱乐、体会西秀特色餐饮、品味西秀茶文化。集花鸟鱼玩、餐饮娱乐、休闲观光于一体，依托花鸟市场，配套生活效劳，聚集诸多休闲娱乐功能，实现一站式娱乐消费。强调一站式效劳提供的功能，满足消费者循环消费需求，突出商业物业高端集群形象，提升商业业态特色吸引力，表达新时代大都市时尚元素，凸显现代人的生活消费方式，包容西秀传统人文及商业文化，打造特色品牌，通过一系列功能定位，增强市场吸引力。花鸟鱼玩为市场主题功能，具有西秀区的唯一性及综合功能提供场所，因其所具有的唯一性，为工程的包装推广提供了诸多便利。四、客户分析1、目前意向客群状况1〕从前段时间前来登记和现场了解的经营户数量来看，拟入场经营户251户，其中，原南水路花鸟市场经营户140户〔含转租的经营户〕，拟入场商户131户，大局部选定一层商铺，拟租温室大棚65户。2〕经营户主要是个体户，他们主要关注工程的业态定位和未来的投资收益，少数人提出购置一层商铺自用。3〕商铺面积能满足大多数客户需求，温室大棚需求面积普遍在100㎡左右，需求300平米以上者也大有人在，与我们大棚面积有很大的差距。4〕出租价格：看过规划彩图的客户根本承受租金在原南水路花鸟市场根底上略微上调的方案，时间在入场一至二年，市场炒热后可逐年递增，但均要求给以一定期限的减免优惠。5〕截止2012年12月5日止登记的经营户业态分析见下表：原南水路花鸟市场经营户业态分类表业态花卉宠物类水族类奇石根雕盆景假山花盆仿真花饲肥工具其它合计数量65201269658131百分比49.6%15.3%9.1%4.6%6.9%4.6%3.8%6.1%注：表中宠物类含2户宠物医院；花盆与仿真花分别为4户和2户；其他类包括渔具、古玩字画、工艺品及相关用品等。意向性经营户业态分类表业态花卉宠物类水族类奇石根雕盆景假山花盆仿真花饲肥工具其它合计数量3167590269129百分比24.0%4.7%5.4%3.9%7.0%01.6%53.4%注：表中宠物类含1户宠物医院；其他类包括餐饮、副食品等，但其中65户尚无经营业态意向。市场经营户业态总分类表业态花卉宠物类水族类奇石根雕盆景假山花盆仿真花饲肥工具其它合计数量96261911186777260百分比37.0%10.0%7.3%4.2%6.9%2.3%2.7%29.6%注：表中宠物类含3户宠物医院；花盆与仿真花分别为4户和2户；其他类包括餐饮、副食品、渔具、古玩字画、工艺品及相关用品等，但其中65户尚无经营业态意向。6〕大多经营户均只承受一层商铺，二、三层少有客户关注。7〕从认知渠道看：主要是通过户外广告、现场登记宣传和登记者间相互咨询，咨询相对较少，宣传渠道不稳定且较少。从前来登记的客户类型看，首先，本工程除花鸟鱼玩业态外没有明确的吸引力，所以诸多意向业态不明的客户处于观望状态，对本工程未来开展趋势看不清，多有待成熟后再介入之念，其次，投资客户希望本工程有明确的商业定位和有保障的投资回报率，作为专业投资客户这也是他们最关心的核心问题；从认知渠道看，认知渠道单一且不稳定，尚需加大宣传力度；从购置力看，少有人问津，除因土地性质未定难以确定商铺价格外，从另一方面反响中、高端大客户群并没有被充分开掘，下步应扩展多种宣传渠道，提高宣传深度和广度，增加工程的认知度。2、目标客群定位商业地产目标客户群的定位主要目的是划分出工程主要客户群、次要客户群，通过这些群体需求特征做出分析，以便在工程推广策略、推广方式上做出具有较强针对性的措施，有的放矢地针对这些客户展开宣传攻势，实现工程租售速度、效率的最大化。初步预测，本案目标客群主要为当地花鸟鱼玩经营户及延伸的相关行业、高收入人群、意向性新客户、外来经营商、生活娱乐效劳业等，3、目标客群特征1〕私营业主此类客群以投资、自用型客户居多，一般为商业经营者、店铺个体户，有多年的经商经历，约大局部来自当地，少数来自周边县区及省外，此类客户入场购、租铺经商，不但商品表达了花鸟鱼玩之主题，且配套业态各具特色，群众化的消费使本案商业更加贴近区域消费特点。2〕各行业高管此类客群以投资型客户居多，因有较高收入，具备了较强的消费能力。他们在收入稳定的条件下，会在社会上选择性进展一些投资，而产权式商铺作为当下一种热门的房产投资，具有增值快、出租收益高的优势，必然受到他们的青睐。3〕高收入群体此类客群的职业构成较为复杂，包括高佣金行业专业人员、特殊部门公务员、主流媒体记者、律师、私营业主及高知识人群，他们具有收入较高、经济根底稳定的共同特点，当中将会有一局部人对投资产权式商铺感兴趣。4〕周边城镇经济宽裕者主要指当地及周边乡镇有钱人，他们多为继承家业、出让土地、小私营主，在资金充足条件下，会考虑到西秀城区置产或做生意，本案的特殊定位优势和唯一性将会对他们产生较强的吸引力。5〕外地人主要指来自省外投资置业经商者，由于西秀区经济的迅猛开展和旅游资源优势，已吸引了大量的外来经商者和旅游者，这也是不可无视的群体。本案具有独特业态定位，通过在城区主要位置设置展板广告、建立花鸟、包装招商效劳中心和当地主要媒体宣传，将会对外来人群产生一定的吸引力。4、需求特征分析1〕购置主体年青化当前，新经济的资本膨胀速度较快，加上投资渠道的相应拓宽，使资本积累的周期比以前大缩短，这使得许多人在30多岁便到达了一定的资本数额积累，具备良好的支付购置力。2〕对价格较为关注本案目标客群年龄构成偏向年青化，整体承受能力不是很高，因此对物业价格极为关注，偏爱价低质优的好物业。3〕受同一阶层人士的影响较大就物业推广销售而言，通过户外广告、媒体宣传、互联等手段来传播信息，扩大工程知名度、树立工程独特形象是至关重要的。人们在购置商品，特别是房产、商铺等高端商品时，通常采用的广告手段与“口碑〞作用相比，往往要逊色不少，从购置租用动机产生到购置租用终结整个过程中，同一阶层的人们相互之间的影响作用较大，因此在工程推广过程中，对这一有效环节应给予足够的重视，对已成交的客户应重点把握，使其带来新客户。产权式商铺需求特征表特征产权式商铺客户主要来源城区和周边乡镇主力年龄段30－50岁职业私营业主、当地各行业高管、高收入人群、外来经商者家庭收入水平10000元/月行为特征已婚家庭为主，主户事业有成；家庭已有一定积累，注重投资回报；具有稳定且较高薪酬甚至隐形收入；正在经营与市场相关联产业的生意；根本为有车族。商业置业次数一次及以上资金来源自有选择本案理由看好工程商业定位及未来开展升值潜力；工程投资收益稳定；工程整体市场形象；工程未来经营和管理的强大保障；工程整体业态构造及唯一性和规模优势。购置用途投资或自用〔注重商铺不动产的传家宝特征〕5、主力客户组成本案将建立成集欣赏购物、娱乐、休闲、餐饮等诸多功能为一体的城市园林购物休闲空间，将生活与休闲完美结合，凸显现代都市人的生活方式，是人们节假日休闲娱乐、欣赏购物的理想天地。通过上述分析，预计本案主力客户群体组成如下：1〕花鸟鱼虫专业商户约占60%；2〕旅游商品经营户约占25%；3〕配套效劳业经营约户占15%。五、招商营销战略〔一〕招商原那么与思路1、招商原那么在招商工作中，应该遵循以下几个主要原那么1〕维护工程的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。多业态组合的商业组织模式并不意味着杂乱无序，必须拥有明确的经营主题和品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题、品牌形象和业态定位。要按照商业布局规律去做。2〕招商顺序原那么。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态工程优先，辅助配套工程在后的原那么。核心主力店的招商对整个工程的运营成败、辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个好的主力店的入驻，常常能带动整个业态或整个工程的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到工程的形态。核心主力店适合放在经营轴线〔或线性步行街〕的端点聚集，这样才能到达组织人流的效果。3〕放水养鱼的原那么。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质效劳做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，开展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原那么可以理解为"先做人气，再做生意"的原那么。4〕统一招商的“管理〞要充分表达和强调对商户的统一效劳。统一效劳包含统一的营销效劳、统一的信息系统支持效劳、统一的卖场布置指导效劳、统一的物业管理效劳等等。这个“统一效劳〞不但要表达在思想上和招商合约中，更要表到达后期的管理行动中。这个“统一效劳〞就是要求“效劳〞出市场的品牌与特色来。招商不是一个开业前就完结的工作，本案招商实际上是一个无限循环的工作，这需要信息系统的分析支持。2、招商思路由于初期商铺及大棚主要是安置原花鸟市场经营户，暂不存在入驻问题，关键是后续商铺招商，但须知招商不等于招租，应在妥善安置原经营户且完善相关手续后租售并举，明确大户为主、突出效劳的招商思路。以大户为主。把主要精力放在有市场号召力的行业大户的招商上，散户跟着大户走，令招商工作一气呵成。突出效劳。在强调专业管理的同时，更要突现人性化的效劳，能切实解决客户急需解决的问题，如协助办理相关手续、证件、信息效劳、融资、法律咨询、技术培训指导等。〔二〕招商策略1、立足本地、品牌优先本地商户是本案未来的主体商户，是本市场招商的最大客户群体，也是本市场未来经营盈利的主体来源。因此，针对本地商户开展招商，是本案招商的根底性工作。但本地商户普遍存在规模小、档次低的弊端，长远看来不具备较强的盈利能力，也不具备较强的市场竞争力。对本市场来讲，这些低端商户不仅不利于提升本市场的档次，以争取中高端客户的认可，同时也不具备为本市场支付持续的、较高的租金的能力。因此，引进品牌店是本市场侧重考虑的方向，它不仅可以吸引区域外中高端客户，更可以有效拉动周边商户的层级提升，从而引导本市场向着更规更具品质的方向开展。为此，本市场应为品牌店提供较为优惠的条件和完善的效劳是完全有必要的。2、放水养鱼、让利于商新兴市场能否经营成功关键在人气，首先是商家的人气，吸引尽可能多的商户入驻市场，是所有市场兴起的第一步，也是最为关键的一步，这也是许多市场一开场以尽可能低的租金、甚至0租金吸引商户的原因。本案在招商之初，也应本着让利于商的原那么，放弃挤占商户利润的想法，以实实在在的优惠，消除商户的顾虑，把他们有效的吸引进来。以“放水养鱼〞策略把租赁的价格定位在一个适应市场需求的位置上，让更多的商家得到真正的实惠，以“互利互惠，合作共赢〞的指导思想，作为我们招商的准那么。3、同业差异、异业互补简单的讲，就是同业之间要拉开梯度，不同行业之间互为补充。同业差异可以防止恶性竞争，又能照顾到不同档次的需求；异业互补那么能在最大程度上充实本市场“一站式〞购物的特质，增强本市场竞争力。4、效劳意识、取信于商效劳，是市场经营的核心业务，效劳的好坏，直接影响市场竞争力，间接那么影响市场经营的成败，效劳意识应该是从招商这一环节开场就树立起来，帮助新老客户更加省钱、省时、省力的入驻新市场，为其提供相关市场制度、规定、条文的咨询效劳，利用市场的影响力帮助商户完成一些办证等行政事务，都是非常必要而且重要的，这样不仅从一开场就树立了市场的效劳形象，而且建立起了与商户之间的信任，这种信任是日后顺利开展合作的根底。5、专业管理对员工进展专业培训，提高员工整体综合素质，通过规的管理，对商户进展统一定位、统一招商、统一管理、统一推广等策略。6、加强宣传，针对可能出现的竞争对手开展有针对的阻击利用当地媒体及其他外围媒体，积极吸纳新业主、外地商户进场，增强本市场品牌力度，树立行业标杆。目前区域坊间流传着有另外的花鸟市场工程即将开建的传言，对本案的招商工作将带来一定负面影响，由于传言工程优惠条件及地段优势，会有商户担忧对手一旦建成，将对本市场带来严重冲击而有所犹豫。但本案作为西秀区十大实事，将享受诸多的政策优惠抵抗风险。尽管传言工程作为花鸟市场开发成功的可能性不大，但我们也不能对这种传言掉以轻心，任其开展蔓延。当务之急是需认真研究对手，寻找出其不可能成功开发的种种理由，将这些信息有效传递出去，合理引导舆论。另外，本市场也应与对手做比拟分析，找出本案具备的优势，树立击败对手的信心，并将这些比拟优势及信心传达给客户，让他们对本案的信心更为坚决。7、寻求优势互补的可能市花鸟市场是西秀区最大最有特色且唯一的欣赏花鸟鱼虫及工艺品展示的交易市场，是市最具规模的专业文化市场，可作为西秀区旅游观光配套新景点，成为市民及游客休闲娱乐的好去处。本案建立目标是使市场成为地区规模最大、商品最齐、商家最集中、价格最合理、消费最便利、配套最完善的专业化文化市场，并将其打造成配套旅游观光新景点。〔三〕招商方案本案招商方案见下表：〔外地招商另行安排〕花鸟市场招商方案表招商阶段任务时间准备阶段1、原市场经营户业态统计2、意向客户统计3、招商政策制定1、2021.12.5完成2、2021.12.30前完成3、2021.12.30前完成实施阶段1、跟踪意向客户、汇总并反响信息2、市区散户调研及信息汇总1、2021.1.30前完成2、2021.1.30前完成进场准备阶段1、跟踪效劳原市场经营户2、跟踪效劳意向客户、引导散户进场2021.12.5日至前期试营业2021.1.30日至入场签约开业推广1.根据实际情况选择宣传媒体开业后连续6个月六、招商方案盆景假山、花盆摊点盆景假山、花盆摊点1、初期市场功能区分布建议本图功能区分布为临时性，工程建成后再按总图分布，A1、A2：一层宠物区，二层宠物医院；A3：奇石根雕及仿真花区；A4：饲肥工具区；A5、A6：一层为水族专区，二层为古玩字画、工艺品及相关用品等；右上角蓝色框为盆景假山及花盆摊点；B1－B4为花卉温室大棚。2、市场整体功能分布〔二〕招商方案1、在目前本案尚未成熟的情况下，对经营户采取进入减免租赁及相关费用优惠，以吸引客户。2、制定具体的招商政策→招商区域和目标客户确定→市场招商全面展开→已登记商户的审查→与商户签定合同。〔三〕租金收入1、前期租金收入1〕商铺租金预测初期商铺〔A1－A6〕租赁价格见下表：〔其余商铺面积尚未提供〕商铺租赁价格表工程面积㎡单价〔元/㎡〕月租〔元〕年租〔万元〕备注A1：一层二层三层410.13410.13292.530151012303.906151.952925.0014.767.383.51A2：一层二层三层662.94662.94385.4132161021214.8010607.043854.1025.4612.734.62A3：一层二层三层739.44704.34292.532161023662.0811269.442925.0028.3913.523.51A4：一层二层三层739.44704.34292.533161024401.5211269.442925.0029.2813.523.51A5：一层二层三层662.94662.94385.4133161021877.0210607.043854.1026.2512.734.62A6：一层二层三层410.13410.13292.5235181014354.557382.342925.2017.238.863.51合计233.392〕温室大棚租金预测温室大棚租赁价格见下表：商铺租赁价格表工程面积㎡单价〔元/㎡〕月租〔元〕年租〔万元〕备注B112501215000.0018.00B212501316250.0019.50B3+B434001551000.0061.20合计98.703〕其它收入预测1〕卫生及治安费：按150户计，每户每月50元，年收入9万元；2〕广告费：暂免3〕停车费：暂免前期市场年租金收入约341.09万元。2、市场建成租金收入按规划设计指标，本案建筑面积32600㎡，占地17600㎡，除大棚占地5900㎡，商铺类占地11700㎡，建筑面积26700㎡，其中，一层商铺约10000㎡，出售率按40%计，二层约10000㎡，按30%出售率计，三层约6000㎡，3000㎡为住宅售出，2000㎡为商务办公出租，1000㎡为公司管理用房，所余为公共设施约700㎡。按上述估算，工程建成后，应有一、二层商铺7000㎡与3000㎡住宅为出售，13000㎡为商铺及2000㎡为商务房为出租。1〕出售价格预测：综合工业园区及与本案条件相似的工程情况，估计本案一层商铺平均售价约12000元/㎡〔临街商铺价位高于二、三进〕，二层商铺约6000元/㎡，住宅约3000元/㎡，售出收入约7500万元。2〕租金收入估算：租金收入以目前暂定价进展微调计。a〕商铺租金：一层商铺平均租金35元/㎡，年租252万元二层商铺平均租金22元/㎡，年租184.8万元三层商务平均租金15元/㎡，年租36万元合计：472.8万元；b〕大棚租金：平均租金15元/㎡，年租106.2万元；c〕场地租金：约2500㎡，平均租金10元/㎡，年租30万元；租金合计：609万元3〕其它效劳收入：a〕卫生及治安费：按400户商户计，每户50元/每月，年收24万元；b〕广告费用：以半数商需求户计，每户500元/每年，年收10万元；c〕停车费：按每天150辆〔次〕，每次收取5元/车，年收27万元；d〕其他：包括融资、证照代办、法律、技术及信息等，年收50万元；效劳费合计：111万元。工程建成运营后，市场年营业收入约720万元。之后租金逐年递增，且融资效劳尚可根据市场经营户实际情况增加，其营业额尚有大的空间。〔三〕建议1、缴付及优惠市场自开业之日起至2021年12月31日止，租金不递增，对原南水路花鸟市场经营户免租半年租金，对新经营户免租三个月租金。2021年元月起，按以下方法收取：1〕租金缴一年用一年，那么合同期一年一签，租金按8%逐年递增。2〕租金缴三年用三年，合同期订五年，那么三年无递增，三年后租金按8%逐年递增。3〕租金缴五年用五年，合同期为五年，租金不递增。4〕所有入场商家在签订租赁合同需交保证金：一楼100元／㎡；二楼50元／㎡，温室大棚100元／㎡。2、建议本案初期一层商铺约60个，约3625㎡，因商铺面积大，根本能满足原花鸟市场经营户50个商铺的需求；二层、三层目前尚无人问津，需加大招商力度。经统计，原花鸟市场花卉经营户65户，租用大棚面积约5000㎡，登记需用面积约10000㎡，加上意向登记的花卉经营户需用大棚2500㎡，合计大棚需求量为12500㎡，本案温室大棚约5900㎡〔含公摊850㎡〕，仅为原经营户需求面积的59%，为总需求量的47.2%，显然紧，按安置65户原市场花卉经营户，户均大棚面积约90㎡〔均含公摊13㎡〕，假设要一并安置意向性经营户，那么户均大棚面积约61.5㎡〔户含公摊8.9㎡〕，大棚紧之程度显而易见。纵观诸多花鸟市场，均有配套加工生产场所，主要是大型根雕、石雕、奇石底座等相关工艺品配套商品的制作，本案未考虑此类加工场所及相关商品仓储略显缺乏。鉴于上述原因，建议：1〕初期剩余商铺可优先安排已登记的大户、特殊性商户及一次性交付清两年租金的客户，同时享受老客户的优惠；2〕目前，意向性花卉经营者中异地较具实力的大户登记并前来了解决和咨询，可否适当调整增加一定量的温室大棚，以吸引这些大户，以提高市场知名度；3〕在市场相邻地段100－200米围征或租地10亩，搭建标准厂房，为商户提供配套的产品加工制作场地和仓储场所。结语总之我们要取得竞争优势，树立良好的形象，以专业的市场运营模式、优厚的经营条件，赢得市场的口碑，才能赢得更多客户，到达双方共赢的目的。只有抓住市场时机，努力突破传统，引爆全新的效劳理念和营销体系，才有获胜的资本。只有具有真正雄厚的规模实力，真正的成行成市才可以游刃有余的成为市场上的“常青树〞。当今是一个整合的时代，整合就是利用可以利用的所有资源，统一管理、统一推广就是优势资源整合的表达。面对诱人的“金矿〞，顺应花鸟市场集结号的大潮，让我们相互携手同舟共济，打造专业的集赏花卉、鱼鸟、宠物、工艺品、休闲娱乐、观光购物为一体的赏玩购物市场。招商联系人：X先生X先生招商：0853－顺益花鸟市场投资二0一四年十二月七日

第六局部：楼层商品构造定位

楼层

商品布局

1层

工艺品区：玛瑙玉翠、瓷、竹木牙雕、皮影脸谱、佛教信物、民族服装、服饰；古旧字画书刊区：文房四宝、古籍字画、旧书刊；

2层

古玩区：古器物、古钱币、中外钱币、文革遗物及生活用品；古旧家俱区：仿古家俱；

市花鸟市场营销筹划报告前言本报告是为市花鸟市场建立工程所作的工程商业筹划及营销筹划初步方案，由于工程在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路，因此，本报告相关分析，均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及工程前期初步设想的根底上，结合西秀区市场了解及工程的初步认知下做出的。本报告仅表达编制人员对工程在运行过程中的一些根本思路和操作手法的建议，也未与工程投资人进展实质性的、深入且具有针对性的讨论，难免有疏漏和偏差之处，因此，本方案中的一些具体执行方案和建议仅供参考。一、市场分析〔一〕从新政严打住宅市场以来，商业地产或在挑战中迎来新一轮契机！新“国四条〞、新“国十条〞、住建部新规等文件的出台，短时间，中央调控政策组合拳密集的雨点重重落在高烧的楼市头上，无论是二套房需首付五成，还是三套房和异地购房可暂停发放货款，抑或是以家庭为单位核算，新政对住宅市场的打击力度都堪称史无前例。虽然近来全国很多城市一系列限购措施放开的实施，意在引导置业投资者对房地产市场加强信心，仍不能阻止楼市价格与成效量的下滑。一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，商业类工程其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，同时按揭年限最长为十年，在此前历次楼市信贷政策调控中，商业工程也一直执行这一单独政策，暂时不受住宅放贷收紧影响。和全国其他城市一样，住宅泡沫被猛烈挤压的当下，将会是商业地产不错的开展契机。但住宅市场的降温必然会产生一个延伸效应，受楼市整体回调预期带动，购房者特别是商业投资者对于楼市的预期和信心将下挫，这势必也会对商业地产产生负面影响。因此，住宅被打压在一定程度上将会促进商业地产的开展，但对商业地产而言也是一面双刃剑。〔二〕西秀区宏观市场分析1、区域概况西秀区位于省中相部腹地，市以西90公里，为市政府所在地，是市政治、经济、科技和文化中心。全区行政区域面积1724平方公里，下辖7乡8镇和6个街道，

总人口80余万人，是一个多民族聚居区。西秀区是世界喀斯特风光旅游优选区，是西线旅游中心，1985年，被国务院批准为中国甲类旅游开放城市

，未来开展的战略定位是“国际旅游目的地城市〞和“百万人口生态旅游城市〞。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上的明珠〞、“蜡染之乡〞、“地戏之乡〞、“屯堡文化之乡〞。2、区位优势西秀区地处“黔中经济圈中心带〞，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿〞、“扼锁滇黔〞之称，历来被视为黔中“旱码头〞，“商业之盛，甲于全省〞和“吃在〔西秀〕〞历来被群众认同。区位良好，交通便捷，是中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔公路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，黄果树机场为军民两用机场，形成了航空、铁路和公路协调开展的交通网络。近年来，西秀区在强化城市路网建立和配套设施建立的同时，不断扩城市规模、提升城市品质，新兴产业迅速开展，全区综合经济实力明显增强，产业构造进一步优化，根底设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，业已形成“一轴线四片区〞的城市新格局。“十二五〞时期，全省确立了“工业强省〞、“城镇化带动〞、“黔中经济区率先开展〞、“贵安一体化开展〞的战略目标，西秀区是市唯一的中心城区和我省经济强县之一，重新审视开展环境，抢抓这一前所未有的开展机遇，是西秀经济社会实现历史性跨越的关键。〔三〕西秀区2021年房地产市场状况1、楼市状况按0853房产网房地产2021年9月份市场分析报告，房地产开发商期盼的金九银十遇到遇到了最冷的寒冬。楼市2021年成交自5月份以来一直呈下降趋势，9月份相比拟8月份楼市无论是成交量、成交价格、成交面积都在下降，2021年9月份西秀区商品房成交量相比拟8月份下降明显，住宅成交量仅219套，成交面积2.68万㎡，同比下降17.42%，成交均价为3537元/㎡，同比下降2.47%。近年来，房地产市场始终是上升趋势，但房地产市场是具有周期性的，在到达一定高位后，将逐步进入调整期。商品房供给量短时间上升过快，导致了库存量屡创新高，商品房销售增速放缓、现行房贷政策抑制了局部刚性需求，以及保障性住房政策的实施、不动产统一登记、当前的“反腐〞气氛等，这一系列因素将加快市场步入调整期。随着市场华荣生态城、天瀑、清水湾、翠麓名品、家喻五洲、世通悦府等楼盘销售加速备案开盘，预计全区楼市成交量、价格仍上升无望。2、商业地产状况目前，西秀区城区在售商业工程主要有碎丽金座、天河商务港、中环商业广场、商城、国际佳缘、建博国际等，沿黄果树大道周边价格在4－6万/㎡，一层商铺租金在60－100元/㎡，年租金按6%－10%增长；工业园区商业工程主要有嘉和大商汇、农产品批发市场等，其中，嘉和沿街独立三层商铺均价0.45万/㎡，已全部售完，标准厂房、仓储租金15－18元/㎡，农产品批发市场不详，可见商业地产潜力较大。随着“一轴线四片区〞城市新格局的形成，城市开展的主力方向将向新城区延伸，坐落在北部新区的花鸟市场，其未来开展趋势极其明显。二、工程分析〔一〕地理条件1、地块位置工程地位于华西办黑石头村二环路沿线处，东接安普路，西邻烈士陵园，南抵开发区，北为荒丘，地势平坦，位置十分优越，是新一轮城市开展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地。2、交通条件工程地距市中心仅3公里，离黄果树机场仅1.5公里，6路、16路两趟城市公交直达，交通极为便捷。3、周边环境东面2公里处为市政府新址，工程地一公里区域有正在打造百万平米大型高端生活社区的世通悦府、中医院、客车北站、钢材市场、欢喜岭工业园、驾校、中小学校等，相邻的〔假设飞公园〕烈士陵园经改造已焕然一新，业已成为市民缅怀英烈和休闲娱乐的纪念性公园，商业气氛日趋浓厚，但周边生活效劳类配套设施相对缺乏。〔二〕优势与劣势分析〔SWOT〕部环境外部环境优势〔Strengths〕劣势〔Weaknesses〕1〕地块多为荒地，拆迁量小，沿二环路至安普路口市政广场辅道呈各条形状，利于规划；周边商业气氛浓郁；2〕当地经济开展迅速，人均GDP居前，人们消费观念及生活水平普遍较高；3〕工程为当地独有，业态竞争力强且具排他性，更能吸引投资者和经营者；4〕地段为城市扩结点之一，即北部新城，商业投资活泼。1〕区域为城乡结合部，虽定位北部新城，扩力度加大，建立速度加快，但配套仍不够且需一定的成长期；2〕工程区域目前人气尚淡，尚需导入居住及消费人口；3〕市区商业供给量偏大，对本案配套效劳业态势必带来一定竞争压力；4〕本案商铺前租后售，售后会对市场管理、租金收益等带来一定压力。时机〔Opportunities〕SO指向：发挥优势利用时机WO指向：借助时机克制劣势花鸟市场搬迁空缺；人民经济实力迅速提升；房地产市场的平稳开展；商业地产持续活泼；区域市政配套逐步完善。开掘当地人文优势，集中打造具有明显竞争优势的商业形态〔集中性的餐饮娱乐、游览性的休闲观光、唯一性的花鸟鱼玩市场〕，以扬长避短，在竞争中抢得先手。借助区域经济实力增强，消费水平持续增加，北部新城建立，商业地产需求旺盛等有机因素，明确业态定位，突出重点，充分宣传。威胁〔Threats〕ST指向：发挥优势战胜威胁WT指向：克制劣势避开威胁市中心商业的竞争分流；商业定位及运营炒作；人口导入及配套缺乏。利用特殊行业吸引力，强化区域概念；抢占市场先机，逐步建立市场关注度。以规划及业态定位赢得客户青睐；以创新的营销手段抓住客户；以商品差异化吸引客户。〔三〕工程定位1、定位原那么工程整体定位必须遵循以下原那么：1〕市场考察调研反响的具有有效需求的市场空间；2〕根据市场商业因子确定建筑风格及功能；3〕符合市城市总体规划；4〕工程SWOT分析根底上的开展策略。2、市场定位以最大化开掘工程唯一性价值和所在地段特异性价值，最大化增强竞争优势，合理防止劣势，从而降低市场风险。建成集花卉、鱼鸟、宠物、古玩、工艺品交易和观光休闲娱乐为一体的景观花鸟鱼虫市场。通过规建立，使市场成为市及周边经营面积最大、环境最优美、效劳最到位、经营品种最齐全的花鸟文化市场，并以花、鸟、鱼、宠物为主要业态，延伸到玉石玉器、古玩字画、木雕工艺等，在

品种的档次注重高端化，同时带动渔具、鸟具、饲料、花架等相关产业的开展。3、定位建议1〕唯一的花鸟鱼虫及旅游商品大市场；2〕西秀好去处，以特色餐饮、地方小吃、休闲娱乐为主题的北部城区一站式商业中心。4、市场总体功能定位集花鸟鱼玩、餐饮娱乐、休闲观光于一体，依托花鸟市场，配套生活效劳，聚集诸多休闲娱乐功能，实现一站式娱乐消费。强调一站式效劳提供的功能，满足消费者循环消费需求，突出商业物业高端集群形象，提升商业业态特色吸引力，表达新时代大都市时尚元素，凸显现代人的生活消费方式，包容西秀传统人文及商业文化，打造特色品牌，通过一系列功能定位，增强市场吸引力。花鸟鱼玩为市场主题功能，具有西秀区的唯一性及综合功能提供场所，因其所具有的唯一性，为工程的包装推广提供了诸多便利。三、客户分析1、目标客群定位商业地产目标客户群的定位主要目的是划分出工程主要客户群、次要客户群，通过这些群体需求特征做出分析，以便在工程推广策略、推广方式上做出具有较强针对性的措施，有的放矢地针对这些客户展开宣传攻势，实现工程租售速度、效率的最大化。初步预测，本案目标客群主要为当地花鸟鱼玩经营户及延伸的相关行业、高收入人群、意向性新客户、外来经营商、生活娱乐效劳业等，2、目标客群特征1〕私营业主此类客群以投资、自用型客户居多，一般为商业经营者、店铺个体户，有多年的经商经历，约大局部来自当地，少数来自周边县区及省外，此类客户入场购、租铺经商，不但商品表达了花鸟鱼玩之主题，且配套业态各具特色，群众化的消费使本案商业更加贴近区域消费特点。2〕各行业高管此类客群以投资型客户居多，因有较高收入，具备了较强的消费能力。他们在收入稳定的条件下，会在社会上选择性进展一些投资，而产权式商铺作为当下一种热门的房产投资，具有增值快、出租收益高的优势，必然受到他们的青睐。3〕高收入群体此类客群的职业构成较为复杂，包括高佣金行业专业人员、特殊部门公务员、主流媒体记者、律师、私营业主及高知识人群，他们具有收入较高、经济根底稳定的共同特点，当中将会有一局部人对投资产权式商铺感兴趣。4〕周边城镇经济宽裕者主要指当地及周边乡镇有钱人，他们多为继承家业、出让土地、小私营主，在资金充足条件下，会考虑到西秀城区置产或做生意，本案的特殊定位优势和唯一性将会对他们产生较强的吸引力。5〕外地人主要指来自省外投资置业经商者，由于西秀区经济的迅猛开展和旅游资源优势，已吸引了大量的外来经商者和旅游者，这也是不可无视的群体。本案具有独特业态定位，通过在城区主要位置设置展板广告、建立花鸟、包装招商效劳中心和当地主要媒体宣传，将会对外来人群产生一定的吸引力。3、需求特征分析1〕购置主体年青化当前，新经济的资本膨胀速度较快，加上投资渠道的相应拓宽，使资本积累的周期比以前大缩短，这使得许多人在30多岁便到达了一定的资本数额积累，具备良好的支付购置力。2〕对价格较为关注本案目标客群年龄构成偏向年青化，整体承受能力不是很高，因此对物业价格极为关注，偏爱价低质优的好物业。3〕受同一阶层人士的影响较大就物业推广销售而言，通过户外广告、媒体宣传、互联等手段来传播信息，扩大工程知名度、树立工程独特形象是至关重要的。人们在购置商品，特别是房产、商铺等高端商品时，通常采用的广告手段与“口碑〞作用相比，往往要逊色不少，从购置租用动机产生到购置租用终结整个过程中，同一阶层的人们相互之间的影响作用较大，因此在工程推广过程中，对这一有效环节应给予足够的重视，对已成交的客户应重点把握，使其带来新客户。产权式商铺需求特征表特征产权式商铺客户主要来源城区和周边乡镇主力年龄段30－50岁职业私营业主、当地各行业高管、高收入人群、外来经商者家庭收入水平10000元/月行为特征已婚家庭为主，主户事业有成；家庭已有一定积累，注重投资回报；具有稳定且较高薪酬甚至隐形收入；正在经营与市场相关联产业的生意；根本为有车族。商业置业次数一次及以上资金来源自有选择本案理由看好工程商业定位及未来开展升值潜力；工程投资收益稳定；工程整体市场形象；工程未来经营和管理的强大保障；工程整体业态构造及唯一性和规模优势。购置用途投资或自用〔注重商铺不动产的传家宝特征〕三、商业规划〔一〕商业规划原那么商业地产不同于住宅，它是以租赁的方式直接或间接提供给客户，其价值是通过商铺的长期良好运营而最终实现的。因此，应遵循以下商业规划原那么：1、商业量化原那么：进展深入细致的市场调查和研究分析，以数据确定消费区域及消费能力，以市场需求作为规划根底，而不是以所拥有的土地资源。2、满足需求而非创造需求：消费者客观的消费类别及总量确实定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大围吸引消费者。3、表达实施的可行性：了解市场、了解消费者、了解商业、了解商业设施部功能管理及组织，规划设计出一套有可实施性的方案便有了前提。4、奠定高质量招商的根底：合理的商业规划除了完成功能规划及组织外，还应对工程业态及业态分布提出可实施方案。5、确保持续稳定经营的实现：综合商业工程开发后需要运营管理，好的商业规划在工程开发前期就提供了工程开业后良好的运营管理根底。6、保证投资回报的平安性：只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的根底，也只有这样才能保证工程投资方投资回报的平安性和稳定性。〔二〕工程核心定位思考本案核心如何定位，首先必须明白什么是拓宽本市场商业开展的方向，如何躲避区域劣势，充分发挥工程核心优势，怎么快速提升区域价值，塑造企业形象，最终提高基附加值增加工程竞争力。四、营销推广五、价格预期六、媒体方案七、销售执行出租1、优势与时机1〕区位优势：工程地处黑石头村二环路沿线处，东接安普路，西邻烈士陵园，南抵开发区，北为荒丘，地势平坦，交通兴旺，不仅适合消费者及商户车辆往来，同时也适合配送车辆的停放与进出，6、16路公交车的过往与即将开通的公交为休闲欣赏购物人群提供了便捷，位置十分优越。2〕规模优势：工程规划合理，布局得当，体量适用，根底设施完善，具备了成为一个商圈的硬件条件；3〕商业形态优势：工程一公里区域有作为大型高端生活社区的世通悦府、中医院、客车北站、钢材市场、欢喜岭工业园、驾校、中小学校等，相邻的烈士陵园经改造已焕然一新，业已成为市民缅怀英烈和休闲娱乐的纪念性公园，商业气氛日趋浓厚，最具开展潜力的商业形态；4〕购物环境优势：本案整体建筑强调与其自然的融汇，以色彩明快，造型简约的现代风格，安融入顺地方民族特色文化为主风格，用现代的建筑语言诠释传统的虚实，凸显文化环节，力求创造宜人的经营场所和办公空间环境；场设置四个广场及景观，门口设置大型林荫停车场，市场绿化率达30%。独具魅力的建筑风格，全方位的优质效劳，完善的配套设施，一流的休闲环境，优越的地理位置，满足了消费休闲观光购物的需求；5〕政策优势：本案列入区级重点工程，是区十大实事之一，可享受诸多政策优惠，政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的时机；6〕新城建立：西秀已形成“一轴心四片区〞的开展格局，北部新城的建立，为该片区的开展创造了条件。2、劣势与威胁1〕工程区域为城乡结合部，虽定位为北部新城后扩力度加大，建立速度加快，但配套仍不够尚需一定的成长期；2〕工程区域目前人气尚淡，尚需导入居住及消费人口；3〕当地及周边专业性人才较少，前后产业链开展相对滞后，本案处于培育中，知名度低，前期难以吸收大量商务入住，行业中小型个体商户分散，需政府政策引导聚集；4〕市区商业供给量偏大，对本案餐饮娱乐等配套效劳经营性业态势必带来一定竞争性压力；5〕本案前租后售，出售后会对市场管理、租金收益等带来一定的压力。2．1优势与时机1、规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；2、商业形态优势，商业步行街，最具开展潜力的商业形态；3、购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；4、政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的时机；5、旧城改造，为该片区的开展创造了条件；6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的开展空间，为商业街餐饮娱乐的招商和经营奠定了根底；2．2劣势与威胁1、区位劣势，与商业中心相距较远；2、文化劣势，少数民族聚居区，对汉族人有一定的抵触心理；3、规划劣势，双步行街，不能形成规模人流；门面房进深过小，不适宜规模买场的进驻；商业街两侧商铺为砖混构造，给大型餐饮酒楼的营业空间的连通带来困难；4、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；5、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的开展；6、商户经营信心和市民消费信心的缺乏，导致商业前景暗淡；工程用地围属典型的喀斯特地貌集地区，碳酸盐岩类占用地面积的80%，风化作用强烈，地表径流冲刷严重，地形由北向南缓降，多呈沿沟构造分布的丘包和斜坡，分布标高1420m-1426m，坡度平缓。用地植被破坏严重，根本无乔木，整体以杂草灌木为主，间有少许杂树植被。〔三〕工程定位据介绍，西秀产业园区农产品批发市场占地200亩，目前已投资8000多万，总规划投资1.7亿。设有8100平方米交易大棚、10000平方米交易车位，配套设立有食堂、住宿、安保、仓储、冷库、检疫检测中心等设施。园区农产品批发市场二期工程已经全部完工，共建商铺176个，加上一期工程所建商铺，批发市场共有商铺345个，临时商铺近100个，农产品批发市场所有商铺已全部投入运营。目前，两城区农产品批发商在产业园区农产品批发市场已选商铺250个，40余户商铺已签约，多户商铺已陆续入住。为鼓励老市场的商户到新市场继续经营，产业园区农产品批发市场管理方出台了相关优惠政策。本月20日前签订商铺租赁合同，可享受8.8折租金优惠，本月10日至20日入驻商户，可享受1000元到1500元不等搬迁补贴。太阳湖招商方案针对目前太阳城工程开展进度，从长远开展的角度考虑，应先培育市场，租赁费用不宜太高，否那么会造成无人租赁的被动局面。可采用先期优惠的招商策略，签订5年合同，免一减二，第一年免收租金，第二、三年收取一半，第四、五年全额收取，第六年可采取优先承租的一系列优惠政策，第六年后每年递增百分之五。也可以把水面分为不同的经营工程，并且和对应的建筑设施作为一个个子工程捆绑出租，让经营者各负其责，我们从而获取经济效益的最大化。其次，如果短期不能实现对外承包，在招商不成时制定出自营方案，做好两手准备，做到有备无患。

"百旺山建材市场"招商筹划推广方案

"百旺山建材市场"在这个好的时间、好的地点、应运而生，我们应该抓住这个机遇把"百旺山建材市场"建成市西北地区建材市场的一颗耀眼的明珠。

一、方案主旨：

l、一个新兴市场的诞生与崛起，就一定意味着暂时性市场平衡状态的打破，市场份额的重新分配；与此同时，新兴市场的诞生也必然会受到老市场的抵抗，通路遭到拒绝，厂家、经销商和消费者不认同等各方面的因素和考验。能否经受住考验，是新兴市场能否在现有的市场上生存下来的标志。因此，对于筹划一个新兴市场的招商推广方案来说，招商推广筹划案的每一细节的周密性、全局性及各类攻关活动、广告档期安排的巧妙性、进程的有序性是非常重要的，这也是招商推广筹划的主要思路之所在。二、

具有良好的投资环境：百旺山家具建材城，位于海淀西北部百旺山脚下，南邻农业大学、市区农大路，北邻温泉镇、家坨镇、上庄镇、永丰产业基地，东邻体育大学、上地信息产业基地、西邻国防大学、军事科学院、林业科学院、309医院、316医院。周边数十个小区人气旺盛，正值装修时节，今年承待建立的新小区环抱左右；如：百旺新城、润千秋家园、中海枫莲山庄、百旺茉莉园、百旺家园、紫城、天秀花园、御园、万科西山庭院等。

市场三面环路，二十几条公交线路途径本市场，交通便利，是市区连接北部新区的咽喉要道，百旺山家具建材城的大环境是良好的，这对于投资商和我们都是一次天赐良机。三、目标提高和深化“百旺山建材市场〞在地区乃至全国人们心目中的品牌形象，扩大其知名度，增加其美誉度和信誉度，促使市外各大建材生产厂家和建材经销商产生租赁商铺的行为，并通过一系列新颖而有创意的筹划，使在地区产生“我的心中有你-----"百旺山建材市场"〞的轰动效应，激起建材生产厂家和建材经销商对"百旺山建材市场"的强烈关注和参与兴趣，使"百旺山建材市场"的品牌深入厂家和经销商以及消费者人心，到达一个良好的招商目的。

四、具体方法：

〔一〕广告定位

1、市场定位：中、高档消费人群，一定要定位在比西北旺市场和绿都市场略高一筹的位置，因为西北旺市场和绿都市场都比我们早建立，都有了一定的人脉根底，如果我们跟着别人的脚印走，那我们只能是吃别人的剩饭。直至淹没在无情的市场竞争大海里。2、

商品定位：高档次，中价位的

3、

形式定位：时尚、吸引眼球的广告。

4、

对象定位：中等或中等以上收入、年龄在20岁以上人群。

〔二〕

策略建议：

市场的推广离不开广告的宣传，尤其是新市场的推广。对于"百旺山建材市场"的推广，在媒体的选择上建议采取多种媒体相结合的粗略：

〔1〕电视广告策略。通过关系制作一部软性电视广告片，在全市围播出。可以节省开支又不降低广告的受众面。

〔2〕网络广告策略。通过关系制作一部软性网络广告片，在互联网播出。可以节省开支又不降低广告的受众面。

〔3〕在全区围选择几份群众报纸〔如"晨报"、"晚报"等〕作为载体，在上面登载广告。

〔4〕借六十年的机遇用拱形门、气球、彩旗、门头广告加大宣传力度。让现有商户和潜在商户看到市场的希望。〔5〕争取办好1～2个会展，让更多的商户和客户了解我们的市场

〔6〕市场花厅东侧屋顶申请做一个广告牌

〔7〕市场花厅东侧厕所申请撤除或翻新做一个广告牌

〔8〕市场南侧五号厅墙上的广告翻新〔9〕市场南侧路边申请做一个广告牌

〔10〕市场西侧南、北路边申请做一个广告牌

〔10〕市场西侧二号厅屋顶申请做一个广告牌

〔11〕市场北侧东边的墙尽快撤除，申请做一个广告牌

〔12〕市场北侧北墙申请做一个广告牌

〔13〕周边小区做信报栏广告和楼门广告

〔14〕促销活动：优惠卡的免费派送

、实行有奖促销。

〔15〕与各社区、居委会、物业公司、联系免费提供一块场地举办书、画笔会。〔16〕免费提供一块场地举办书画比赛、书画展览

五、完毕语

金融危机的解除、房地产企业的复、为建材市场的崛起提供了机遇。预期"百旺山建材市场"的前景将是美好的。做此筹划书意在"百旺山建材市场"崛起的同时造福社会。双盛花鸟市场有着多年生产、经营的历史，拥有一支专业经营理念、管理的团队。市场提倡商户至上，效劳至一，和谐共赢理念。竭力为广阔商户打造一个理想的经营场所，为消费者创造一个文明、便捷、舒适、规的购物环境，同时也弥补了长期以来城北地区缺少上规模、上档次的花鸟交易场所的空白。地理位置市场位于目前居住、消费人气旺盛的石祥路〔科园路83号〕，东邻东新园小区、三塘小区，北近石桥苑小区、北景园小区，南与大关小区、拱北小区相连。周边常住和暂住人口近20余万人。公交307、321、329、535、633、847路车均可直达，绕城高速和高速北出入口距本市场仅15分钟车程，外地车辆全天24小时不受驶入限制。附近更有城北钢材市场、汽车城、南方机电市场、建华五金市场、灯具市场、旧货市场、食品市场、华东闲置设备用品市场等大型专业市场云集。目前已形成了各类商品批发交易的商业气氛，其地理位置繁华程度有目共睹。设施效劳市场占地面积40000平方米，目前一期拥有商铺300余间，连体温棚4000余平方米。大型停车场、餐厅及其它相配套设施一应俱全，并提供金融、担保、财税咨询、证照代办、代理建帐，网络信息宣传、运输物流等全方位、人性化效劳。同时定期举办大型花卉行业活动，以利于扩大市场知名度和促进商户销售。优惠措施："免租期3个月〔从进场起计〕"免第一年全年广告费第一年综合管理费减半收取"前两年租金打6折，第三年起视综合物价涨幅及商户经营状况酌情上调，但每年调幅度不高于10%。商铺价格"一层室商铺均价为60元/平方米月"连体温棚均价30元/平方米月"草花温棚均价30元/平方米月"二层室商铺均价30元/平方米月经营围观叶植物、中高档盆花、盆景、树桩、假山、