宜春市房屋建筑面积测算实施细则2

宜春市房产面积测算实施细则二O一二年十二月目录1、总则……………………12、一般规定………………23、房屋面积测算精度……34、房屋建筑面积计算的规定……………55、对特殊情况处理………96、共有面积的分摊………137、共有建筑面积的内容…………………148、共有面积分摊的方法…………………149、套内建筑面积计算……1610、具体房屋面积计算方法……………1711、变更测绘……………1812、楼盘建立的规范……1913、本操作办法自发文之日起施行……2614、上级有关部门有新的测算规定的按有关规定执行2615、本操作办法由宜春市房产管理局负责解释………26附件1……………………27附件2……………………49附件3……………………50附件4……………………51宜春市房产面积测算实施细则（试行）为统一全市房屋建筑面积计算技术标准，明确我市房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，进一步规范全市房屋建筑面积测绘工作，根据国家房产测量规范，结合我市实际情况，特制定本细则。1、总则1.1房产面积测算目的房产面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为房地产产权登记管理、房地产预售等提供基础数据和资料。1.2房产面积测算的内容房产面积测算的内容包括房产空间和产权识别、房屋数据采集、房产测绘、房产面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。1.3房产面积测算的类型房屋建筑面积测算的类型包括为产权登记、房地产预售和房地产交易服务的竣工房产面积测算、预测算、变更房产面积测算。1.3.1竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》（议）及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记等。1.3.2变更房产面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行，所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记等。1.4房产面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、变更记录等资料。2、一般规定2.1房屋以幢为单位进行测算。2.1.1地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理。2.1.2半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。2.1.3地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。2.2房产面积测算系指房屋水平投影面积测算。房产面积测算包括可用于房产登记的房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。2.3房产面积是受制于三维空间的水平面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。2.4房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2.5房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。2.6房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。(议)假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数，[利用坡地用文字表示附层（议）]。2.7房屋所在层次是指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。（议）层数是地上和地下相加还是不加？2.8房屋建筑结构可分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其它结构。2.9功能区划分：功能区是指建筑构造、使用目的和方式、服务对象等不同的建筑空间。功能区的划分直接影响分摊系数及成果的真实性，一般可以按照分摊级别逐级划分。3、房屋面积测算精度3.1房屋边长按面积精度对应测量边长的要求房产界址点的精度要求房产界址点的精度要求界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差限差中误差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10房屋边长丈量、面积计算数据取值要求：房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至0.01平方米。边长限差：△D≤±（0.02+0.001D）(议)△D：限差。D：相邻界址点间的距离，小于10米的按10米计算，大于10米的按实际计算，单位为米。3.2实测边长与图纸设计边长3.2.1实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。3.2.2房屋边长数据采集方式房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。3.2.3房屋边长数据的图上采集竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。3.3房屋边长数据的实地采集竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。3.4按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以房屋层高的1/2处进行测量。(议)3.5房屋外墙的厚度以结构厚度计算。3.6房屋面积测算的精度要求房产面积的精度要求房产面积的精度等级限差中误差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.001S三0.08+0.006S0.04+0.003S注：S为房产面积，m2。本市住宅按三级限差，商业按二级限差3.7房屋边长丈量、面积测算限差规定房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。4、房屋建筑面积计算的规定4.1可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：4.1.1结构牢固，属永久性的建筑物；4.1.2具备有上盖；4.1.3有围护结构或柱；4.1.4层高2.20米以上（含2.20米）；4.1.5可作为人们生产和生活的场所。房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。4.2计算全部建筑面积的范围4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（国）（规）4.2.2房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米（含2.2米）以上部分计算建筑面积。（国）4.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内回廊部分，层高在2.20米（含2.2米）以上的，按其水平投影计算面积。（国）（规）4.2.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积（国）；穿载夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的楼梯间不计算建筑面积；住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间的净宽度大于0.40米时，计算上一层楼梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减（规）。有顶盖的采光井，仅按一层计算建筑面积。4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.6挑楼、全封闭的挑廊、规划部门批准的全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。（郑）4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。（国）（规）4.2.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.11有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（国）（规）4.2.12玻璃或金属以及其它材料幕墙作为房屋主墙体，按其外围水平投影面积计算。（规）4.2.13属永久性建筑层高在2.20米以上的非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（国）4.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部分的外围水平投影面积计算。（国）（规）4.2.15有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建面积。（国）（规）4.2.16体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。看台下空间加以利用的，其净高超过2.2米以上部位的，按其水平投影面积计算其建筑面积(多层按多层计算)。4.2.17立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高2.20米以上（2.2米）结构层建筑面积的总和计算建筑面积。（GB/T50353-2005第3.0.9条（深））4.2.18封闭的入户花园、户内花园按其外围水平投影面积计算。（规）4.3计算一半建筑面积的范围4.3.1与房屋相连,有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（国）4.3.2有顶盖未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.3.3无顶盖的（含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的）室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。（规）4.3.4有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。（国）（规）4.3.5独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（国）（规）4.3.6未封闭的入户花园、户内花园，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（规）4.4不计算建筑面积的范围4.4.1层高小于2.20m的房屋。（国）（规）4.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无柱雨棚等，以及有主墙体玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井。（国）（规）4.4.3房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池及一些景观性质的建筑设施等（国）（规）[屋面上有柱有盖但无围护结构的一些类似观景建筑物的。（泰）议]4.4.4建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（国）（规）4.4.5骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下的底层作为公共通道、街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。（规）4.4.6利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建筑的房屋。（国）（规）4.4.7活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌的房屋。（国）（规）4.4.8独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（国）（规）4.4.9与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。（国）4.4.10房屋之间无上盖的架空通廊或无上盖的阳台、挑廊。4.4.11与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。4.4.12无永久性上盖的室外车道。（规）4.4.13类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部分。（泰）4.4.14无顶盖、仅用作通风采光的天井。4.4.15用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。4.4.16上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊。（规）4.4.17其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。5、对特殊情况处理(讨论)5.1墙体5.1.1房屋局部无外墙体的（如底层楼梯入口处、店面和车库的卷闸门等），以及非垂直墙体，其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。5.1.2顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。5.1.3玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。玻璃幕墙、金属幕墙既有主墙体又有幕墙5.1.4非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积计算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿计算房屋建筑面积。5.2阳台5.2.1有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度超过两个自然层，阳台不计算建筑面积。5.2.2上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台，计算建筑面积；没有围护结构的底层平台，不视作阳台，不计算建筑面积。5.2.3有上盖的未封闭的阳台，当上盖外围水平投影超过底板外沿的或围护结构向外倾斜的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算；当围护结构超过上盖外围水平投影的，按其上盖水平投影面积一半计算；当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿水平投影面积的一半计算建筑面积。（赣）5.3花池、空调机位5.3.1悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。5.3.2位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间视为一体计算建筑面积。5.4室外楼梯与台阶的界定5.4.1楼梯下方空间：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。5.4.2位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯。5.4.3位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。5.4.4室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间经规划设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。6、共有面积的分摊6.1共有面积分摊原则6.1.1房屋建筑面积的分摊计算以幢为单位，共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。6.1.2有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，根据房屋共有建筑面积的使用功能，按共有面积相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。6.1.3为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例来进行分摊。6.1.4其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。6.1.5分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功能。6.1.6幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，由全幢进行分摊。6.1.7功能区共有建筑面积是指专为某一功能服务的共有建筑面积，由该功能区进行分摊。6.1.8层内共有建筑面积：住宅统一分摊；非住宅因功能不同，由各层各自进行分摊。6.1.9房屋与房屋之间利用通廊（含架空通廊）等相连通的，通廊建筑面积视作所属功能区共有面积。7、共有建筑面积的内容7.1可以分摊的共有建筑面积7.1.1本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾井、观光（井）梯、提物井等。7.1.2共有的楼梯间、电梯间。7.1.3为本幢服务的变电室、水泵房、消防控制室、大楼监控室、设备间、值班室以及公共用房、管理用房等。7.1.4共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等。7.1.5屋顶共有的电梯机房、水箱间、机电调和用房等。7.1.6公共建筑物之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。7.2不应分摊的建筑面积7.2.1作为人防工程的地下室等建筑面积。7.2.2独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库。7.2.3物业用房、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房。7.2.4用作公共休憩用的亭、走廊、塔绿化等建筑物。7.2.5用作公共事业的市政建设的建筑物。7.2.6层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积。7.1.7相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间。8、共有面积分摊的方法8.1多功能综合楼的非住宅层内单独通往住宅层的楼梯间以及门厅等共有建筑面积，由住宅层分摊；若该共有部分又可与非住宅层相连通的，则由住宅层与相连通的非住宅层分摊。8.2为整幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊）、屋顶楼梯间以及幢内其它商住共用建筑面积由全幢分摊。8.3专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积由住宅部分分摊。8.4专为商业、办公等部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积由商业、办公等部分分摊。8.5地下室相通，地面上独立的两幢或两幢以上的房屋，以规划部门确定的室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上服务的共有建筑面积不予分摊。8.6地下部分与地上部分同属一幢房屋时，地下室不计容积率时，地下室与地下共有部位单独计算建筑面积，地下共有部位列入不分摊的共有建筑面积；地下室计容积率时，地下室建筑面积计入全幢建筑面积，处于地下部分的共有部位由使用该共有部位的范围分摊。8.7地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位按套内建筑面积分摊。8.8单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方法：8.8.1出入口设在该幢房屋主墙外，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。8.8.2出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。8.8.3出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积列入幢共有建筑面积进行分摊。（议）8.9斜面结构屋顶下面（如阁楼）层高在2.2米以上部位应参与整幢大楼共有建筑面积的分摊。8.10原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关层铺位按其套内建筑面积分摊。8.11计算容积率的架空层可计算建筑面积，但应计入不分摊的共有建筑面积。9、套内建筑面积计算9.1套内建筑面积的内容、9.1.1套内使用面积：套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平面投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。9.1.2套内墙体面积：套内自有墙体面积，全部计入墙体面积。套与套之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙（包括山墙的墙体），均按墙体的中线计算套内墙体面积。9.1.3套内阳台面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台不计算建筑面积。9.2套内建筑面积9.2.1套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。9.2.2在实际操作中，也可以按照套型的中线尺寸，直接计算套内建筑面积，但阳台面积则应按外尺寸计算，即使用外围至外墙的尺寸计算阳台面积，当两阳台共用一公共墙体时，此时对共墙的尺寸使用中线尺寸。10、具体房屋面积计算方法10.1一般住宅楼10.1.1住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套内面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数,再根据各套房屋的套内建筑面积,求各套房屋的分摊面积。公式：K=（整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积）/整幢各套内建筑面积之和10.1.2套分摊的共有建筑面积套分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×幢共有建筑面积分摊系数K10.1.3套建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+套分摊的共有建筑面积10.2商住楼10.2.1根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积按比例分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加入住宅和商业总面积内，然后按各自功能分别进行分摊。10.2.2住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，得到住宅部分总的共有建筑面积，然后按各套房屋的套内建筑面积分别计算住宅的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。10.2.3商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积分别计算商业部分各层的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。10.3多功能综合楼10.3.1多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即幢内有住宅、商业用房，也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象同住宅或商住不同。对其共有建筑面积应首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊到各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；然后再把功能区分到的共有建筑面积和层自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。10.3.2如果功能区内各层的结构、共有建筑面积基本一致时，则可免去层一级分摊，由功能区直接分摊到套或户。10.3.3分摊计算方法可参照商住楼操作。11、变更测绘11.1商业、办公用房等权属分割登记、分割转让应当以权属单元为标的。权属单元是指权利人合法建造或合法取得的，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。对于因规划设计、结构安全及消防等原因无法封闭，建立固定维护结构的商场、农贸市场等内部开放空间，分割处必须有永久性固定界标。11.2未取得房屋权属证书的商业、办公用房或住宅等需进行分割的，必须经规划建设管理部门批准同意，对消防有影响的，还需经消防管理部门批准同意。经批准的开发项目，房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房管部门办理预测绘变更手续及预售审批的变更手续。11.3已取得房屋权属证书的商业和办公用房等需将权属单元分割转让的，房屋权利人应当事先向规划建设、房管、消防等管理部门按规定办理相关手续后方可实施。11.4下列已取得房屋权属证书的房屋不得分割转让。11.4.1建筑设计为独立成套的住宅；11.4.2以幢为权属单元的酒店；11.4.3分割后不符合权属登记条件的房屋。12、楼盘建立规范12.1楼盘表的组成楼盘表是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述，是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面、户型、层数、用途等）和权属状态信息而形成的一个二维变化的直观表格。楼盘表由项目信息、楼幢、房号三部分组成。12.2项目信息项目信息包含了单位信息、项目基本信息12.2.1单位信息单位信息即开发公司与社会单位的信息。在填写开发公司信息时，应该填写公司全称在填写社会单位信息时，应该填写单位全称12.2.2项目基本信息项目基本信息：项目名称12.3楼幢楼盘表建立原则以逻辑幢为单位，每幢房屋应各自建立一个楼盘表。12.3.1幢号：楼盘中房屋的幢号一般应以公安部门确定的幢号为准。公安部门不编制幢号的，应以国家标准GB/T17986.1-2000房产测量规范的幢号编制方法为准。幢号一经确定，不得随意更改。12.3.2房屋座落：楼盘中房屋的座落应以公安部门确定的房屋座落为准。中心城区的地址：宜春市**路**号；乡镇：宜春市袁州区**镇（乡）**路**号。12.3.3预售许可证信息12.3.4建设工程规划许可12.3.512.3.612.3.7房屋总层数与所在层次:房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±12.3.12.3.12.3.1012.3.11房屋楼盘样式表12.3.12房屋代码编码：按《中华人民共和国住房放城乡建设部》于2012年02月29日发布，2012年06月01日实施，JGJ/T246-2012,备案号J1395-2012房屋代码编码标准执行单幢房屋楼盘表样式1楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-2011-2022-2012-2023-2013-202夹层10110210310410510611-11-21-31-41-51-6柴棚123456地下室1-101备注本幢房屋总层数为8层，柴棚间高2.1米，地下室层高3.5米，柴棚间、地下室不计容积率。单幢房屋楼盘表样式2楼层1单元（东）2单元3单元（西）6-71-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-3021-21-11-21-31-41-51-6柴棚123456地下室1-101地下室2-201备注本幢房屋总层数为10层，柴棚间高2.2米，地下室层高3.5米，柴棚间、地下室不计容积率。单幢房屋楼盘表样式3楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-11-21-32-2023-2013-20211-41-51-6柴棚车库123456备注本幢房屋总层数为7层，房号1-1至1-3为1-2商业，1-4至1-6为一层商业，柴棚间高2.1米，柴棚间车库不计容积率。单幢房屋楼盘表样式4楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-5011-6022-6012-5023-6013-60251-5022-5013-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-2011-2022-2012-2023-2013-20211-1011-1012-1012-1023-1013-102柴棚车库123456备注本幢房屋总层数为7层，房号1-501、2-502为复式结构的房屋；柴棚间高2.1米，柴棚间、车库不计容积率。单幢房屋楼盘表样式5楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-2011-2022-2012-2023-2013-20211-1011-1022-1012-1023-1013-102附1层360362364366368370柴棚123456地下室1-101备注本幢房屋总层数为9层，附1层是因地式高差（±0）所建的商铺。柴棚间高2.1米，地下室层高3.5米，柴棚间、地下室不计容积率。13、本操作办法自发文之日起施行。本操作办法实施前，已确权发证或者完成预售测绘的房产面积不再改变，公有住房房改出售建筑面积的计算方法按相关规定进行计算。14、上级有关部门有新的测算规定的按有关规定执行。15、本操作办法由宜春市房产管理局负责解释。附件11.1房产测绘术语1.1.1房屋面积测绘房屋各层及各部位水平投影面积的测绘与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有（公用）建筑面积、房屋产权面积等的测绘与计算。1.1.2房屋的建筑面积房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖的永久性建筑。1.1.3房屋的使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。1.1.4房屋的套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。1.1.5房屋的套内建筑面积由单个产权人占有和使用的单套房屋的面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。1.1.6房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括分摊的共有（公用）建筑面积和未分摊的共有（公用）建筑面积。1.1.7房屋的专有建筑面积建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积。1.1.8房屋的产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。1.1.9房屋建筑面积预测绘是依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图，根据房地产测量规范，对房屋的特征信息进行采集计算，并同时生成物理数据，出具预测技术报告书为房屋预售管理提供依据的过程。1.1.10房屋建筑面积现状测绘对房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于建设工程的房地产权初始登记和转移登记、旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续等。1.1.11房屋变更测绘因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号）等发生变化而进行的房屋建筑面积测绘。1.1.12中误差真值与测量最或然值的差值之平方和的平方根。1.1.13限差在一定观测条件下规定的测量误差的限值。1.2建筑术语1.2.1幢幢分为自然幢和逻辑状。自然幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，逻辑幢是根据数据组织和管理的需要，对自然幢按照结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。1.2.2房产个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。1.2.3建筑物、构筑物是房屋建筑或土木工程中的单项工程实体，为人们提供服务的土木工程设施。供人们生活、生产及各种活动的房屋称为建筑物；烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等间接为人们提供服务的设施称为构筑物。1.2.4裙楼、塔楼高层建筑中，设于低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平面积相差超过1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。1.2.5架空层建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。或建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。1.2.6半地下室房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。1.2.7地下室房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2。1.2.8勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。1.2.9阳台建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的有顶盖及围护结构的永久性空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。1.2.10露台与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。1.2.11挑廊挑出建筑物外墙的水平交通空间。1.2.12室外楼梯位于建筑物外，联系地面与建筑物不同高度入口或联系建筑物不同高度入口之间的楼梯称之为室外楼梯。1.2.13层高房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。1.2.14阁楼指位于自然层内，利用房屋的上部空间或人字型屋架添、加建成的可供使用的不具备采光和通风条件的暗楼。1.2.15屋面楼梯间指突出房屋屋面，有围护结构、有顶盖，可作为安全出口或顶层维修通道的空间。1.2.16屋顶水箱间指突出房屋屋面，为保障屋顶水箱（池）的安全卫生而建造的有围护结构、有顶盖的附属设施。1.2.17楼（电）梯间是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。1.2.18提物井指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的井道。1.2.19垃圾道指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道。1.2.20管道井建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。1.2.21挑楼指二层以上，有一层或多层楼面挑出下层楼面外墙体的房屋。1.2.22走廊建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。1.2.23柱廊指供人通行有顶盖和承重支柱的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。1.2.24架空通（走）廊建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。1.2.25采光井指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的竖向井道。1.2.26防潮层指用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室墙体的隔离层。1.2.27门廊位于建筑物出入口处、凸出于建筑主体的、有独立围护及顶盖的建筑空间。1.2.28门斗在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。1.2.29装饰性幕墙设置在建筑物局部墙体外起装饰作用的幕墙。1.2.30围护性幕墙直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。1.2.31棚由单排或多排柱、顶盖构成的室外空间。1.2.32变形缝伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。1.2.33永久性顶盖经规划批准设计的、永久使用的顶盖，“永久”指与主体结构使用年限相匹配的时间。（经设计的，结构牢固，可供永久使用的顶盖）1.2.34檐廊设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。1.2.35雨篷设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。1.2.36装饰柱指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱。1.2.37台阶在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。1.2.38室外台阶因室外地坪与建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由地坪通向建筑物主要入口修建的阶梯称之为室外台阶。1.2.39凸窗为房间采光和美化造型而设置的窗台高度大于等于0.20米的凸出外墙的窗。1.2.40落地窗窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.20米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。1.2.41骑楼、过街楼楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。1.2.42楼层净高楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。1.2.43自然层按楼（地）板结构分层的楼层。自然层按照完整的自然数序列（1，2，3……）计数，夹层、架空层、结构转换层、设备层、避难层等不计入自然层数。1.2.44夹层、插层（附层）指位于两自然层之间的楼层或房屋内部空间增建的局部楼层。1.2.45标准层指建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。1.2.46跃层指房屋套内空间跨跃两楼层及以上的层次，有户内楼梯联系上下层的房屋。1.2.47假层指位于自然层以上，具有斜面屋顶，层高不是全部为2.20米以上的非正式层。1.2.48结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。1.2.49设备层建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。1.2.50消防避难层建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。1.2.51屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。1.2.52过道套内使用的水平交通空间。1.2.53回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。1.2.54消防连廊指高层建筑中用于消防避难的通道。1.2.55公共（消防）通道为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。1.2.56围护结构围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。1.2.57门厅建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。1.2.58大堂具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。1.2.59前室设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。1.2.60烟道建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。1.2.61核心筒建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。1.2.62中庭建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。1.2.63天井四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，主要用于房屋采光、通风。1.2.64斜面结构屋顶、坡屋顶建筑空间中，上顶盖由非水平结构构成的屋顶。1.2.65挑台指挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。1.2.66通风井指专供房屋输送空气和空气混合物的井道。1.2.67电梯机房指供停放、检修、升降电梯而建造的电梯专门用房。1.2.68设备间指放置消防控制等应用设备以及进行各种布线交接的房间。1.2.69承重柱指对房屋起承重作用的结构柱。承重柱有时在外表附有装饰。1.2.70入户花园是指至少有一面不封闭的入户过渡空间。1.2.71屋顶花园是指建在建筑物顶部、不与地面连接的花园。1.2.72小区会所是指以所在小区物业业主为主要服务对象的综合性高级康体服务用房。附件2用途一级分类二级分类内容编号名称编号名称1住宅11成套住宅指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。12非成套住宅指人们生活居住的但不成套的房屋13集体宿舍指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宅的一部分2工业

交通

仓储21工业指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。22公用设施

指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施。23铁路指铁路系统从事铁路运输的房屋24民航指民航系统从事民航运输的房屋25航运指航运系统从事航运运输的房屋26公交运输

指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装卸、搬运的房屋。27仓储

指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。3

商业

金融

信息31商业服务指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。32经营指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用房屋。33旅游指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等从事旅游服务所用房屋。34金融保险指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。35电讯信息指各种邮电、电讯部门、信息产业部门、从事电讯与信息工作所用的房屋。4教育医疗卫生科研41教育指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修学校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。42医疗卫生指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。43科研指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。

5文化

娱乐

体育51文化指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。52新闻指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。53娱乐指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。54园林绿化是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。55体育指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。6办公61办公

指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。7军事71军事指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。8其他81涉外指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。82宗教指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。83监狱指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。附件3结构分类内容编号名称1钢结构承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构2钢、钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝土构架建造。3钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。4混合结构承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。5砖木结构承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。6其他结构凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。附件4：申请测绘的表格1、预测房屋面积预算申请表申请单位项目名称联系人电话号码房屋坐落幢号结构总层数规划面积规划用途其他收件委托房屋面积预算的报告建设工程规划许可证规划部门建审的施工图纸户籍科出具房号的楼盘表公摊部位构成的说明土地使用证复印件社区和物业用房的协议预售方案成果类型在网上建立楼盘（）2、提供房屋面积预算成果报告（）其它事项我承诺：本次申请提交的证件、资料真实、合法、有效，今后若有异议，由申请单位和联系人承担一切法律责任和经济责任，与贵局无关。我自愿公开承诺，并在此签字（盖章）。申请单位（签章）：联系人（签章）：年月日项目预测成果反馈表项目情况产权单位设计用途房屋座落联系人联系电话房屋预算面积幢号总建筑面积结构总层数住宅商业其它层次面积(㎡)层次面积(㎡)备注公摊说明产权单位意见回馈签字：盖章：年月日注意事项1、根据有关法律法规的规定，开发单位必须严格按照经规划、消防等部门审查的图纸进行施工。在建设过程中，不得随意取消或增加分隔墙体，改变原图纸设计方案。2、开发单位应告知购房人不得随意取消或增加分隔墙体的有关事宜，如擅自改变的，须恢复原状，否则，房管部门不予测绘及产权登记。3、对于因规划设计、结构安全及消防等原因无法封闭，建立固定维护结构的商场、农贸市场等内部开放空间，分割处必须有永久性固定界标。2、实测宜春市房屋测绘申请表测绘类型：□初始□变更□分割□历史遗留申请人身份证明号联系电话受托人身份证明号联系电话房屋坐落幢号房号房屋结构房屋总层数所在层数规划面积（㎡）规划用途其他附记变更测量□面积变更□坐落变更□用途变更□其他分割测量□住宅□商业（注：需按房屋基本单位分割）需提供的测绘成果类型□幢□层□套其他登记事由我承诺：本次申请提交的证件、资料真实、合法、有效，今后若有异议，由申请人和受托人承担一切法律责任和经济责任，与贵局无关。我自愿公开承诺，并在此签字（盖章）。申请人（签章）：受托人（签章）：年月日初始登记实地查勘记录表申请人房屋坐落联系人联系电话土地状况土地性质土地使用年限土地用途房屋状况幢号房号房屋结构房屋总层数所在层数套数建筑面积(㎡)规划面积(㎡)规划用途建筑年代实地查勘内容实地查勘情况·房屋状况与测绘部门提供的测绘成果信息是否一致。□·房屋占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致。□·房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致。□·房屋与申请人提交的楼层分户图是否一致。□·房屋与申请人提交的房屋已竣工的证明材料记载的房屋是否一致。□其他情况备注实地查勘人（签名）：

附录资料：不需要的可以自行删除施工方案及服务体系项目经理项目经理是项目实施中最主要的角色。集成商与客户双方都需要有人担当此角色。集成方项目经理责任：负责与相关人员的所有联络、协调工作、向工程总负责汇报任何有关本项目工作的执行情况，在系统集成完成测试验收、并交付给客户方之前，集成商项目经理代表集成商，所有项目实施过程中用户的情况都统一反映到项目经理，简化用户反馈过程，以确保项目平稳、顺利地进行。我们每个区域配备1名项目经理，主要包括主要职责：1）

与用户和协调原厂商进行工程实施。2）

计划工程进度，划分工程的子任务。4）

负责工程参与人员的配备并安排的实施过程，负责工程的成本。5）

对用户所提出要求的响应。7）

制作和管理工程实施文档。8）

协调解决工程实施过程中出现的不可预测的问题。9）

向我公司项目总负责汇报工作进度及相关需要协调的事项。10）

负责监督和考核工程参与人员的工作。11）

保证项目按合同期限和技术要求完成，承担完成工程目标的责任。12）

承担用户满意度责任。客户方项目经理责任：担当用户与集成商交流的渠道。根据项目实施小组的要求，在双方约定的时间之内，协助收集、提供有关用户方的信息、数据，作出相应的批示和决定。对项目交付事项的接受工作进行管理。项目管理小组该小组3人组成，负责整个项目的管理，从成本管理、变更管理到沟通管理，涉及整个项目的跟踪运作情况。此外还有1人专门负责实施过程中的文档管理。质量监督小组该小组2人组成，负责整个施工过程中的施工质量，规范执行情况，向项目总协调及时汇报施工情况，并接受用户的监督。商务运作小组成立商务运作小组，由3人组成。该小组负责用户单位的货物订购、接收、转运、发送等事宜。向项目总协调汇报负责，并与用户方保持紧密的联系，按照技术要求与合同的要求，及时向用户方通告有关货物的运转情况。保证在要求的时间内完成所有集成工作，货物的组织将起到关键的作用。其任务有：1）按照标书、合同及设计方案订购工程所需的货物。2）监督货物的全部转运过程，包括：装运、报关、商检、向各转运。3）及时向用户方通报货物转运的有关事宜。培训小组成立培训小组，共计3人。培训小组主要负责集中基础技术培训的组织授课工作。其任务有：1）按照标书、合同及方案的要求，制定培训计划。2）编写培训教材3）组织、安排和实施培训。4）提交培训报告。实施小组负责人实施小组由6人组成，每设立负责人1名，该负责人具有精通本项目所需要的某专项技术，同时具备很好的用户需求理解能力。在项目实施的各个阶段通过自身技术专长安排各任务小组及时实现用户需求，并向项目经理及时汇报项目进展情况。主要职责如下：1）

依照本规定，完成项目经理安排的任务。2）

向项目经理汇报工作进展情况，反馈用户的要求与意见。3）

负责任务准备期和实施期与用户的协调工作。4）

安排本任务小组成员的分配实施工作。5）

制作更新与任务相关的工程文档。6）

解决工程实施过程中出现的不可预测、妨碍进度的因素。7）

承担完成所接受任务的责任。8）

承担用户满意度的责任。任务小组设置5名实施人员，所采购的设备中包括主机、网络、安全、系统及网络管理等相关软硬件设备，对各技术领域都需要对该领域具有特长的工程师来完成，因此，相应的安排了主机实施小组、网络实施小组、安全实施小组、系统软件实施小组来分别完成该项目中相关的技术实施，各任务小组在实施小组负责人的统一调度下，协力完成整个系统的实施，各任务小组根据所实施的设备形成相关设备的实施配置文档提交用户存档。任务小组参与人员的职责如下：1）

依照实施小组负责人的要求协同完成工程安排的任务。2）

及时反馈用户的要求与意见。3）

在任务实施期与用户的协调工作。4）

制作更新与任务相关的工程文档。5）

解决工程实施过程中出现的不可预测、妨碍进度的因素。6）

承担完成所接受任务的责任。7）

承担用户满意度的责任。机动小组4人，根据项目实际运作过程中的情况，用于灵活调度补充到实施小组中的成员，保证工程的实施进度和人员配备计划。售后服务小组在项目所在地设置4名专业工程师，为用户提供及时地本地化服务；此外在远恒至盛公司总部将有专家中心10人为本项目提供专家级的服务支持。关于服务的组织结构和人员安排参见“系统维护与技术支持”小节。工程实施流程系统集成工作的实施流程依次包括立项、计划、准备、实施、验收五个顺序阶段。各阶段任务安排如下：工程实施的管理与考核整个工程实施过程中要对整个项目的实施进行管理与考核，对于每一个实施阶段对应不同的考核措施和标准，以加强工程实施的成效性。对项目经理的考核为保证工程实施的质量和保证工程的实施进度，对整个工程的系统集成工作要进行管理与考核，整个管理和考核以项目经理为主要考核对象，以其所划分出的各种不同子任务的目标责任制进行对任务参与人员的管理和考核。任务完成考核的范围系统集成工作性质主要分为六个方面，根据这个范围每个工程参与人员都有可能承担其中一项或多项范围内的工作子任务：1）

搭建系统硬件平台及配套工程设计实施2）

主机系统安装调试3）

网络系统的安装调试4）

配置网络设备与网络调试5）安全系统的安装调试6）

系统功能调测7）

系统性能调测工程实施规范的主要管理工程规范的管理包括工程文档管理、工程准备管理、工程实施管理和工程验收管理四大部分。工程实施文档管理工程实施文档是规范整个工程所需的各类文档，是贯串系统集成管理规范最重要的纽带。工程的其他管理都必须紧紧与文档管理相结合。文档的制作是考核工程参与人员的依据。有关文档的提交及管理的详细内容参见“4.4.10文档提交及管理”子任务完成管理与考核

对于每一项子任务的完成，根据其任务按“任务完成考核的范围”划分性质进行的管理。工程准备管理针对工程参与人员从接受任务开始至到用户现场前所的准备工作。工程实施管理针对工程参与人员的用户现场的工作。工程实施验收管理验收管理是公司与用户共同检验工程是否达到预定目标并进行最终确认的重要一环，是直接关系到公司利益的重要工作，每个成员必须高度重视，支持项目验收工作。对任务小组实施人员的主要考核内容包括：1）

任务完成情况，是否按期完成技术要求2）

完成任务的工作比重3）

任务实施成本的考核4）

对新产品新技术的掌握程度5）

任务相关文档的制作6）

工作态度和工作规范7）

与同事的协同工作能力8）

与用户、厂商关系的协调9）

用户满意度实施准备工作为了保证工程在后续实施过程的规范，在合同签订后进入实施准备工作阶段，该阶段，我们从商务到技术，在与客户充分沟通的基础上，制定项目的详细实施计划和有关的技术准备工作，为现场实施作充分的准备。整个的实施准备期主要准备如下工作：公司相关部门和系统集成事业部共同任命项目总负责和项目经理，同时就工程所需达到的各项技术指标等进行明确的规定。项目经理在接受任命后，在10日之内向部门负责人提交项目实施计划，项目实施计划涉及工作量估算、项目进度、人员配置计划等内容，经部门负责人批准后方可正式实施。项目经理在项目计划批准后，在项目启动之初，形成工程实施任务，任命实施小组技术负责人，并遵循有关约定，作好IP地址的总体分配方案，包括可用地址范围、中心局域网地址范围、广域网地址范围、远程网点地址范围、备用策略及相应地址范围。同时，项目经理向工程参与人员安排相应的任务，包括设备到货清单列表、设备参数表、系统测试验收计划草案、各类课程集中技术培训文档等准备文档。因为本项目也涉及到厂方工程师的参与，因此项目经理和实施小组负责人还要全面考虑和落实厂方工程师在本项目中的参与程度，并联系厂家负责人确定实施工程师的职责安排。工程参与人员按照实施小组负责人或项目经理的任务安排，必须充分利用公司的资源，全面考虑先期的准备工作，根据实际需要，制作工程准备期相应的文档资料，预先设计任务测试内容，需要用户作的先期准备工作则应与用户以书面形式联系进行确认，如机房环境要求文档、布线和通讯线路到位情况等等，并向项目经理或实施小组负责人提交任务准备完成情况。工作分配矩阵涉及多个厂家的产品和服务，同时也涉及了不同的技术层面从服务器、存储到网络、安全等各方面的技术内容，为了保证整个工作的顺利进行，需要对参与工程的每个人或小组明确职责，作为集成商，我们除了利用自己的实力来完成工作中的相应任务外，还将协调和安排各厂家参与到该项目中实施技术人员的职责安排，督促用户对现场环境的准备。这就牵涉到了工作中责任的分配矩阵，也就是将所分解的工作任务落实到项目有关部门或个人，并明确的表示出他在组织工作中的关系、责任和地位的一种方法和工具。总之，通过工作矩阵的分配，最终在在项目协调委员会的统一领导下，在项目单位的大力配合下，密切联合和调配各产品供应商，密切合作，分工明确，共同建好系统平台构建工作。设备及系统配置要点检查与准备现场实施环境的实施小组负责人按照项目实施日程到用户现场后，首先向用户现场负责人通报主要工作目标，检查先期的准备工作，提出需用户方配合的工作及必备的人员与物资条件。现场实施环境的检查与准备主要包括如下内容：与用户现场负责人确认设备位置。确认提供的工作电压和电源功率。电气参数：电压220V，频率50HZ静电接地：为保证及时泄掉各种设备产生的静电，防止因静电造成的损害，接点电阻要小于1欧姆。UPS输出：测试UPS输出是否满足设备需求。机房温度：保持在5-35摄氏度机房湿度：保持在30%-85%干扰：没有强电/磁干扰。其他物质：无其他腐蚀性化学物质。检查设备的工作环境。检查工作台是否到位、局域网布线是否可用。对于不符合设计的条件，要区分是否影响安装设备的安全。若影响安装的设备安全，向用户场负责人指出，提出相应的补救措施，并在结束任务前以书面形式递交用户现场负责人。安装设备时的防静电措施。确保设备安装的整洁和牢靠。将上述设备到货单填写一式两份，与用户双方签字后各留一份。服务体系服务承诺函多年以政府、教育行业及企事业单位为主导的经营方针，使成都旺峰科技发展有限公司（以下简称旺峰科技）深刻体会到做好“服务”是企业生存的根本。经过多年的发展和摸索，旺峰科技形成了一整套完善的客户服务体系。它能够为用户提供一体化的软硬件的集成服务，确保我们每一个项目的正常管理和服务运行。在本次项目中，旺峰科技将提供3年以上本科学历，具有丰富经验的、具有原厂商专业认证的中高级以上资质（CCNP和CCIE认证工程师）进行安装、调试、培训等。同时能够提供5*8小时的现场技术支持和7*24小时的电话支持，半小时售后响应，6小时内（到达产品交付地点进行故障定位及维修。同时对紧急故障、重大节日、重要活动进行现场技术保障与支持服务，并对关键部件提供备件服务。质保期内的服务承诺：保证提供原厂商规定的产品质量保证期限（质保期为1年）。承诺终身技术支持及上门服务。保证不管用户故障级别属于哪类，在电话支持解决不了问题的情况下，旺峰科技技术人员半小时响应，6小时内到达用户现场,保证设备正常运行。成立本项目技术支持小组：保证向用户提供具有原厂认证的中高级以上资质（具有原厂认证的CCNP、CCIE）的技术人员现场支持。保证向用户提供每月1次的现场巡检服务，并提交巡检报告。保证向用户提供5*8小时现场技术支持服务和7*24小时的电话支持，并应设备和业务情况增派除驻场技术人员之外的其他技术人员到现场技术支持，若此项目设备有重大故障，我方可协调厂家技术人员和本公司的具有原厂认证的中高级以上资质的技术人员时解决相关问题，同时提供备机服务。保证向用户提供技术培训。在保修期内，如遇软件产品升级、改版，免费提供更新、升级服务。在质保期内，我公司所有服务不收取任何费用。系统运行过程中如果出现技术故障（如硬件故障、软件故障、配置丢失等），在此期间按紧急预案处置，确保系统最大限度地不中断运行。此时我方保证对用户提供4小时内解决此类问题的紧急预案，以恢复故障使得系统得以正常运行。备注：检验和验收标准------在交货前，我方对货物的质量、规格、性能、数量和重量等进行详细而全面的检验，并出具证明货物符合合同规定的文件（即出厂检验合格证等证明）。检验和验收标准：应以厂商的标准为准。货物运抵用户现场后，用户方应在2日内组织验收，并签署验收意见。）综上几点，我方在质保期内将提供以下几种类型的技术服务：电话支持服务:提供7×24小时电话支持服务。远程服务:远程服务可包括传真、电子邮件、远程检测、公司网站等方式提供咨询、诊断、分析和排除故障。现场响应服务:半小时响应，6小时内到达产品交付地点（旺峰科技攀枝花办事处）进行故障定位及维修。如果问题不能通过电话解决，远恒至盛会立即派出相关人6小时内到达现场为用户解决问题。紧急服务：对紧急故障、重大节日、重要活动进行现场技术保障与支持服务，并对关键部件提供备件服务。当故障对系统产生影响，造成个别业务停顿或者影响系统正常运行，甚至造成系统无法运行或瘫痪，我客服中心会在电话了解具体情况寻求解决方法的同时，派出骨干技术人员和资深维护人员一同赶往现场处理，并且召开紧急会议，制定对策和解决方案，尽快解决问题，恢复系统，并对关键部件提供备件服务。定期巡查服务：我们提供的全方位服务，包括对用户的定期巡查制度每月派出系统技术服务工程师到达用户现场，采用先进的检测与分析工具对系统进行诊断，提出系统优化建议与措施。技术升级服务：我们终身为用户系统进行免费升级，可以保证客户拥有最新技术。提前通知服务：我们推出的提前通知服务是把我们刚刚发现的关键问题或软件提前告知。提前通知服务在客户遇到问题之前便可提供解决方案。注：质量期内维修服务的质量保障。我公司提供保修期内，维修服务的质量保障措施：在保修期间，如故障产品的维修周期超过5个工作日，我公司为用户提供相同型号或性能相近的备用产品使用；同一产品出现两次故障，我公司更换成新的产品。在保修期内更换的任何零配件，必须是其原产品厂家生产的。所有的替代零配件必须是新的未使用和未经修复的,除非最终用户提供书面许可，不可使用其他替代配件。质保期外的服务承诺：为了保证用户的业务稳定运行,保障关键设备质量不影响业务稳定运行。在质保期满后，我公司能为用户提供技术支持服务。仍然保留本项目的技术支持小组，提供原厂认证的CCNPCCIE技术人员现场支持和技术服务。向用户提供每月1次的免费现场巡检服务，并提交巡检报告和技术优化建议。其他服务。在质保期外的服务，我方只收取一定的成本费用。注：质量期外维修服务的质量保障在质保期外，维修服务的质量保障措施：在保修期外更换的任何零配件，必须是其原产品厂家生产的。所有的替代零配件必须是新的未使用和未经修复的,除非最终用户提供书面许可，我方不可使用其他替代配件。备品备件的长期供货承诺长期供应备品、备件承诺我方保证提供长期供应备品、备件的优惠条件。当厂家在停止生产所投货物型号的备品、备件时，我方提前半年书面通知本项目用户单位。以便用户有充足的时间购买。服务体系旺峰科技服务体系服务体系概述长期以来，旺峰科技一直坚持“以客户为中心、以技术为保障”的经营理念并赢得了众多客户的信赖。在不论大小项目开发中，我们都把为用户提供完善的技术支持与服务放在首位。提供包括售前客户需求调研及分析、售中项目开发建设及售后技术支持与服务，三个方面的服务。为了能够为客户提供及时周到的服务，公司提供了人力、物力上的全力支持。目前，我公司技术服务体系相对完善，每个工程师都至少具有3年以上工作经验，24小时为客户提供热线服务，并提供巡回检测、定期回访的特殊服务业务，确保整个系统长期、可靠、稳定运行。旺峰科技一直致力于产品销售、系统集成的实施、售后服务及技术支持，专业化的技术服务队伍，形成了完善的售后服务体系。旺峰科技客户服务中心常设技术支持专职人员，有原厂家相应资质的技术工程师提供不间断服务。用户可以通过电话、传真、邮件等手段将问题提交公司客户服务中心，中心技术服务人员将在规定的时间内迅速解答用户问题，服务人员随时响应用户要求。另外也可发电子邮件。服务体系模式旺峰科技服务体系主要包含以下两种服务模式：主动性服务模式响应性服务模式它们的关系下图所示。主动性服务模式是指旺峰科技主动为用户提供的各种售后服务和技术支持，包括：系统支持服务的协调；协调配置验证；协调增补软件的分析与管理；定期的支持服务回顾。响应性服务模式是指用户主动向旺峰科技发出服务请求，旺峰科技将根据用户的具体情况进行服务与支持。这种服务模式主要包括：现场硬件系统支持、网络支持、响应电话支持、疑难问题升级服务、软件维护、系统软件升级等。服务体系方式旺峰科技技术支持服务主要包括以下四种方式：1）热线电话技术支持服务售前技术支持：产品技术咨询、系统方案设计、产品选型及配置、技术问题解答。售后技术支持：远程技术支持、产品调