南昌某住宅项目可行性报告

PAGEPAGE28***住宅项目可行性研究报告编制单位：南昌***有限公司编制时间：2004年5月~2004年7月报告编制人员名单项目负责人：***技术管理负责人：***

目录一、总论………………4二、市场调研分析……8三、项目综合定位……22四、项目投资估算……34五、财务分析…………42六、不确定性分析……43七、风险分析与对策…47八、附表………………49

总论1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及***东路片区控制规划要求，***房地产有限公司已通过拍卖取得原***公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况（1）项目名称：“***”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：***东路（原***公司）（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：***房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：***房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：***花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市***住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“***”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。（11）资金来源：本项目建设资金由***房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据（1）***文《关于“***”项目建议书的批复》；（2）***房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；（3）南昌市***《***东路沿线控制性详细规划》；（4）***设计研究院《“***”项目初步规划方案》；（5）原***公司地质勘测资料；（6）南昌市***《***通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）***证明；（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》4、可行性研究报告研究范围根据“***”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6、主要经济技术指标“***”项目主要设计指标见表1、表2表1：“***”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米10900003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平平方米（两两房）B户型1255平方米（三三房）C户型1355平方米（三三房）D户型1400平方米（四四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平平方米（两两房）F户型1100平方米（三三房）G户型1200平方米（三三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上上）个300表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平平方米）1民建用地（RR01）25151502公建用地（RR02）30181803道路用地（RR03）1060604公共绿地（RR04）35212105居住区用地（R）10060600

市场调研分析一、南昌市房地产市场运行情况分析今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。（一）2003年房地产业市场运行情况1、房地产业与国民经济协调发展情况2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投投资额（亿亿元）56同比增长（%%）60固定资产投资资额（亿元元）2118同比增长（%%）555.4GDP（亿元元）638同比增长（%%）115.1房地产投资占占固定资产产投资比重重（%）26房地产投资占占GDP比重（%）9今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。2、新建商品房供求结构情况2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。表4：商品住宅供应量情况表价格（元/平方米米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下下31.2212.4995以下50.520.22000~2250042.6817.0795~120038.7515.52500~3300072.2628.9120~155075.7530.33000以上上103.84441.54150以上8534表5：商品住宅销售情况表价格（元/平方米米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下下49.7124.3895以下36.0217.672000~2250055.6427.2995~120035.3017.312500~3300055.7127.32120~155069.3434.013000以上上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。3、商品房价格走势2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20..89商品住宅均价价（元/平方米）24338增幅（%）18..18居民人均可支支配收入（元元）76650增幅（%）9..0居民消费价格格指数1100.66增幅（%）0..62003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。表7：购买对对象构成情情况表商品住宅交易易量（万平方米）按销售对象划划分按购房目的分分类203.900本地居民1154.771所占比例76自住173..32所占比例885外地居民49.119所占比例24置业投资330.588所占比例115近年来，随着着经济的快快速发展和和花园城市市建设步伐伐的加快，我我市的居住住环境不断断改善，作作为省会城城市的辐射射功能日益益显现，吸吸引了外地地、特别是是省内其他他地市的人人士纷纷来来我市购房房置业，外外地居民购购房的比重重逐年上升升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房房的目的分分析，以自自住为主，但但置业投资资的比重逐逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。5、商品房空空置情况2003年全全市预计商商品房空置置面积20万平方米米，较上年年下降17%，其中商商品住宅空空置16万平方米米，较上年年下降11%。从空置置区域看，新新城区的比比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8：商品住住宅空置结结构情况表表按区域划分老城区6.4万平方方米所占比例（%%）40新城区9.6万平方方米所占比例（%%）60按单套建筑面面积划分90平方米以以下所占比例（%%）1095平方米~~150平方米所占比例（%%）20150平方米米以上所占比例（%%）70按单价划分2000元以以下所占比例（%%）82000~33000元所占比例（%%）323000元以以上所占比例（%%）606、存量房交交易情况2003年全全市工完成成存量房交交易133335件（套），面面积128..24万平方米米，较上年年分别增长长53.665%，其中存存量住宅127336套，面积99.881万平方米米，分别较较上年增长长53.884%和56.444%，房改房房上市交易易5700套，面积39.332万平方米米，较上年年分别增长长45.33%和49.991%。2003年南南昌市存量量房交易价价格保持稳稳中有升势势头，其中中上半年价价格趋势平平稳，下半半年受《江江西省城市市房屋拆迁迁货币化补补偿办法》出出台的影响响，存量房房平均价格格有所上涨涨，升幅达达9%左右。7、房屋租赁赁市场情况况2003年全全市房屋租租赁面积380万平方米米，其中住住房3万套，面面积240万平方米米。房屋租金价格格稳中有升升，其中商商业营业用用房平均租租金60元/平方米，较较上年上涨涨20%，写字楼楼租金平均均40元/平方米，较较上年上涨涨25%，住房租租金（市场场价）9元/平方米，较较上年上涨涨10%。8、房屋拆迁迁及旧城改改造情况2003年全全市城区完完成房屋拆拆迁面积110..05万平方米米，较上年年减少34%，涉及被被拆迁户5366户。2000年以以来，我市市实行了实实物安置与与货币安置置相结合的的房屋拆迁迁安置补偿偿办法，货货币化安置置的比例逐逐年上升，2003年达到70%左右。在在货币化安安置的住户户中，有50%左右购买买了二手房房，10%左右购买买了新建商商品房。（二）房地产产市场发展展中存在的的主要问题题1、土地供应应布局不尽尽合理，供供地条件不不够完善2001年以以来，为了了防止房地地产业出现现过热、过过量等泡沫沫现象，保保护开发商商和消费者者利益，我我市加大了了宏观调控控的力度，对对年度土地地出让指标标予以总量量控制，2003年的开发发总量计划划控制在350万平方米米以内，今今年6月又根据据市场形势势，果断决决策，在年年初制定的的房地产开开发总量中中削减了100万平方米米，保证了了房地产市市场的供需需基本平稳稳。但是，从20003年全市土土地供应情情况看，存存在着供应应布局不够够合理、供供地条件不不够完善等等突出问题题。南昌市市今年总供供应土地为为30宗，全年年土地总成成交量为1660亩，从土土地成绩面面积来看，红红谷滩新区区土地供应应3宗，总面面积817..73亩，占总总成交面积积的42%，而青山山湖区、老老城区的土土地供应达达27宗，总成成交面积842亩，占总总成交面积积的58%。位于一一、二类地地段以外的的高新开发发区、昌北北开发区没没有出让一一宗土地。老老城区土地地供应量的的增大，提提高了项目目的楼面地地价，从而而拉动了房房价的上升升。另外，从从供地的现现状来看，大大部分为需需要进一步步拆迁平整整的“生地”。出让“生地”容易生产产交地时间间延长、开开发商买到到地块后拆拆迁成本升升高而要求求更改规划划条件等弊弊端。2、住房供应应结构不尽尽合理目前，供应结结构矛盾是是南昌市房房地产市场场发展较为为突出的一一个问题，市市场上中高高档商品住住房居多，适适合多数市市民自住需需求的中低低价位的楼楼盘较少。据据统计，今今年1~12月份，全全市市区批批准预售的的商品住宅宅为250万平方米米，均价在在3000元/平方米以以上的高价价商品住房房为103..84万平方米米，占总量量的41.554%；均价在2000元/平方米以以下的为31.222万平方米米，仅占总总量的12.449%。3、商务楼盘盘增长过快快今年1~122月份，全全市市区商商铺、写字字楼等非住住宅的交易易量达50.338万平方米米，占总量量的20%，较上年年同期增长长3.26倍。商铺铺、写字楼楼的快速增增长对促进进我市商贸贸流通有着着积极的意意义，但若若开发数量量过多，则则不利于房房地产市场场的持续、健健康发展。4、交易税费费仍显偏高高我市目前商品品住宅和存存量住房的的契税税率率均为4%，减半征征收的标准准为2%，与其他他兄弟城市市相比，标标准仍然较较高。北京京、上海、成成都、厦门门普通住房房（含商品品住房）契契约税率为为3%，减半征征收的标准准为1.5%（北京市市政府为了了刺激住房房消费，征征收税率由由原来的4%调至3%，对普通通住宅减半半征收标准准由2%调到1.5%）。成都都实行对购购房款补贴贴0.5~~1%的政策。沈沈阳对个人人购买普通通住房实行行发放补助助资金的政政策。长沙沙市对购买买二手房契契税按1%计征，对对购买1000平方米以以上的商品品房契税减减免50%。对购买买空置商品品住宅契税税暂时免征征。较高是是税费标准准在一定程程度上影响响了我市房房屋的上市市交易。5、房贷政策策压力初显显中国人民银行行121号文件出出台后，由由于我市超超前出台了了激活市场场的政策和和应对措施施，我市房房地产市场场未受到重重大冲击和和打压，但但也生产了了一定的影影响。房地地产投资、商商品房施工工面积、新新开工面积积、竣工面面积、销售售面积、空空置面积、资资金来源等等七项指标标出现增幅幅回落的趋趋势。这些些情况表明明我市房地地产市场出出现了有效效需求不旺旺，发展后后劲不足的的苗头。（三）拟定采采取的政策策措施为了促进我市市房地产市市场持续健健康发展，进进一步发挥挥房地产业业作为国民民经济支柱柱产业的重重要作用，根根据《国务务院关于促促进房地产产市场持续续健康发展展的通知》（国国发[20003]188号）精神神，以住房房市场化为为方向，以以需求为向向导，进一一步加强宏宏观调控，完完善我市住住房供应结结构，加快快普通商品品住房发展展，强化政政府住房保保障只能，建建立房地产产预警预报报体系，南南昌市政府府于近日出出台了《关关于进一步步搞活房地地产市场的的若干意见见的补充意意见》（以以下简称《补补充意见》）。《补充意见》分分别就积极极采取有效效措施，完完善土地供供应机制，增增加普通商商品住房的的供应，鼓鼓励消费者者个人购买买普通住房房，完善和和推进廉租租住房制度度，强化政政府住房保保障职能等等方面制定定了详细的的实施方法法。主要内内容有：1、根据市场场需求，积积极采取有有效措施，增增加普通商商品住房的的供应，加加快普通商商品住房发发展每年用于中、低低价位普通通商品住房房建设的用用地应占一一定比例，此此类用地应应服从城市市规划安排排在一、二二类地段以以外，并具具备交通便便利，基础础设施、生生活配套较较完善，适适宜居住等等条件。全全市多层结结构的商品品住房供应应量应占一一定的比例例。在老城城区严格控控制高层商商品住房的的审批和建建设。对单单套见面控控制在120平方米以以内，销售售均价低于于2000元/平方米以以下的普通通商品住房房建设项目目实行建设设规费减半半征收。2、进一步完完善土地供供应机制，加加快推行“熟地”出让制度度在老城区，对对拟公开出出让的土地地，先由市市国土部门门委托各城城区房屋拆拆迁公司根根据城市规规划和建设设用地的要要求，对其其进行房屋屋拆迁，完完成五通一一平（通水水、通电、通通路、通讯讯、通下水水、场地平平整），所所需费用按按拆迁、整整理成本进进行结算。之之后由市国国土部门以以招标、拍拍卖或挂牌牌方式公开开出让。3、积极引导导住房消费费，鼓励消消费者个人人购房从土地出让收收益中每年年安排一定定的资金设设立住房专专项资金，用用于鼓励个个人购房。目目前市房管管部门正会会同市财政政部门制定定具体的实实施意见，拟拟采取对贷贷款购买普普通住房的的消费者进进行贴息的的办法鼓励励个人购房房。4、完善和推推进廉租住住房制度，强强化政府住住房保障职职能，努力力改善城镇镇最低收入入家庭住房房条件每年从筹措的的住房专项项资金中安安排一定的的资金由市市房管局廉廉租住房经经营管理中中心从市场场收购一批批空置商品品房、二手手房等普通通住房用于于补充廉租租住房的房房源。其中中大部分用用于以市场场租金标准准向廉租住住房配租家家庭出租，其其余的可用用于对孤寡寡老人、重重残等特殊殊情况的“双困”家庭实行行实物配租租。每年安安排一定数数量的专项项资金用于于廉租住房房租金配租租，其中50%由市财政政拨付，50%从住房公公积金增值值收益中拨拨付。（四）20004年房地产产市场发展展趋势预测测1、我市房地地产发展的的有利条件件（1）、全市市经济持续续高速增长长态势。2003年我市GDP增长15.11%，创下历历史新高，2004年必将会会沿着已有有的发展情情况，继续续前进，南南昌市整体体经济环境境趋好，必必然会带动动房地产业业相应的快快速发展。（2）、城市市化进程为为房地产市市场提供了了广阔的发发展空间。根根据南昌市市城市总体体规划，到到2010年，南昌昌城市实际际居住人口口将由现在在的180万增加到300万人，城城市用地范范围由165平方公里里增加到300平方公里里。城市人人口的增加加和城区范范围的扩大大，必将加加大住宅的的需求量。（3）南昌市市居民住房房消费潜力力巨大。我我市2003年底，人人均住房建建筑面积约约23平方米，按按照南昌市市提出的到到2010年人均住住房建筑面面积达到30平方米的的目标还有有很发差距距，按测算算，我市每每年需新建建住宅约250万平方米米。另外，根根据抽样调调查，我市市私房（含含房改房）上上市后再次次购买商品品房的比例例为70%，购买的的户均面积积为95平方米，据据此测算，每每年用于改改善性住房房需求量约约60万平方米米。（4）、刺激激住房消费费的政策将将日益显现现。为促进进房地产流流通，近年年来我市出出台了一系系列搞活房房地产市场场的政策措措施，这些些政策的主主要出发点点在于降低低门槛、减减免税费、刺刺激消费，这这一系列政政策的刺激激作用将于于2004年进一步步得到显现现，房地产产交易量将将进一步放放大。2、20044年南昌市市房地产市市场发展的的不利条件件（1）、信贷贷收紧，房房地产开发发企业面对对严峻考验验。中国人人民银行发发布《关于于进一步加加强房地产产信贷业务务管理的通通知》（银银发[20003]1221文件），对对商业银行行房地产开开发信贷、土土地储备贷贷款、个人人住房贷款款、个人商商用房贷款款、个人住住房公积金金贷款及个个人住房贷贷款适用率率等方面做做了进一步步的明确和和规范。房房贷新政将将对我市房房地产市场场带来一定定影响，即即房地产贷贷款增势将将有所减缓缓，贷款必必将有所下下降，部分分房地产开开发企业信信贷融资难难度增大。（2）、房地地产市场宏宏观调控难难度加大。如如总量扩张张与空置增增加的矛盾盾、价格持持续上涨与与收入反差差较大的矛矛盾、投资资高速增长长与资金不不足的矛盾盾以及消费费者想购房房与不敢购购房、购不不起房的矛矛盾，将制制约房地产产业的发展展。（3）、原材材上涨，开开发成本增增加。从2001年至今，钢钢材价格从从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝凝土则上涨涨了50元至80元/方，仅此此两项，房房屋开发成成本就增加加100多元/平方米。开开发商的开开发压力进进一步增大大，建材价价格上涨，必必然对房价价造成冲击击。3、20044年房地产产市场基本本走势预测测根据带动南昌昌市房地产产市场快速速增长的主主体因素和和市场供求求背景分析析，总体上上看，我市市房地产市市场的发展展尚属理性性，已进入入最佳发展展期。2004年，我市市房地产市市场将会延延续上年是是发展势头头，会有一一个较大幅幅度的增幅幅。（1）、房地地产开发投投资将持续续增长。由由于外地开开发商大批批进入，以以及红谷滩滩新区和旧旧城区改造造进程的加加快，加之之上年房地地产市场利利好刺激，开开发商普遍遍会加大投投资力度，全全年房地产产开发投资资将增加50%以上。（2）、住房房消费需求求日渐增大大。随着南南昌经济快快速发展和和居住环境境的日益改改善，南昌昌市房地产产市场将会会加速由地地域性市场场变为全省省性、区域域性市场，外外地人士的的购买份额额将会越来来越大。另另外，因改改善住房条条件和新增增人口而发发生的主动动性住房需需求量和因因房屋拆迁迁而发生的的被动性住住房的需求求量将显著著增加。2004年预计全全市商品房房的交易量量将超过300万平方米米，较上年年增长20%以上，存存量房交易易预计1660万平方米米，较上年年增长30%。（3）、商品品房价格将将会稳中有有升。2000年起，我我市在对房房地产开发发总量惊醒醒限量控制制的同时，将将逐步推行行“熟地”出让的方方式，此举举必然提高高土地的出出让价格，加加之建筑材材料价格的的上涨，直直接拉动了了开发成本本的上升，将将导致房价价继续上涨涨。另一方方面，随着着商品房供供应结构的的逐步改善善，中、低低价位商品品房的供应应量将会有有所增加，在在一定程度度上将平稳稳房价是上上涨，所以以房价的涨涨幅不会太太大。（4）、楼市市变得更加加成熟，竞竞争趋向激激烈。竞争争焦点将由由楼盘之间间的竞争逐逐渐转向板板块之间的的竞争。市市场分工的的明确使开开发商变得得更加理智智，这些楼楼盘进入产产品优化的的时期，高高品质、有有特色、有有个性的楼楼盘将越来来越多，而而市民消费费将更趋向向理性，消消费者挑选选的空间越越来越大，工工程质量、环环境等综合合素质较好好的产品将将受到欢迎迎，反之，则则被市场淘淘汰出局。二、区域房地地产市场情情况分析（一）基本概概况本地块三水环环绕，西临临***南路路，****公园近在在眼前，风风光如画的的象湖公园园举步能到到，正在改改造开发的的***伴其其东南，加加上临近****文化化广场，湖湖光水色的的自然及人人文环境使使这块土地地的开发有有了一个良良好的价值值基础。***公司等等大型高效效益企业的的中高层管管理人员都都是本地块块未来开发发项目的消消费主力。（二）交通网网络9、20、225、207（三）金融银银行工行、农行、中中行、建行行（四）教育文文化***学校、****小学（五）休闲购购物建材市场、洪洪城大市场场（六）医疗保保健***医院、****医院（七）楼盘情情况三、本项目地地块优劣分分析（SWOT）1、优势（SS）①、地处老城城区；②、地块临街街面，有商商业潜力；；③、人气旺；；④、市政配套套齐全；⑤、毗邻火车车站、长途途汽车站；；⑥、两公里范范围常住人人口40万；⑦、社区内部部有学校；；2、劣势（WW）①、地价偏高高、有一定定的市场风风险；3、机会（OO）①、户籍制度度的改变；；②、房贷贴息息政策的落落实；③、与知名的的代理商合合作；④、聘请知名名物业管理理公司；4、威胁（TT）①、银行信贷贷体系严格格；②、通货膨胀胀人民币贬贬值；③、其他区域域楼盘不断断上市；项目综合定位位项目整体定位位在规划设计上上，力求高高绿化低密密度；综合合服务配套套设施齐全全；体现小小区独特的的整体建筑筑风格；人人车分流，动动静结合。在建筑设计上上，充分显显示人性化化的居家住住宅，提高高使用率，降降低公摊面面积，综合合考虑住宅宅的使用功功能和空间间组合等因因素。在价格定位上上，以中高高档住宅为为基准，结结合市场和和销售情况况，拟定相相应的价格格策略。在户型面积上上，为考虑虑到消费者者的接受程程度，项目目以中等户户型为主，降降低置业者者的购买压压力。二、项目设计计规划定位位（一）、片区区规划南昌市规划局局已对****东路做做过控制性性详细规划划，以住宅宅社区为主主。目前，该该片区市政政配套设施施齐全，周周边环境还还将进一步步改善。（二）、小区区整体规划划原则1、高绿化低低密度；2、综合服务务配套设施施齐全；3、户型设计计适合“升级换代”居住要求求；4、体现小区区独特的整整体建筑风风格（三）、总平平面布局“***”总总平面图略略呈长方形形布局，以以风叶玫瑰瑰为依据，4栋建筑以以合理的分分布，保证证日照间距距在0.8H之下，采采光通风顺顺畅；中心心花园布置置在小区中中部，下设设地下停车车位，利用用不规则地地形布置网网球场和休休息厅，小小区设南北北两个主出出入口；对对于临街住住宅，采用用双层隔音音玻璃窗设设计，提供供给置业一一个安静的的居家环境境。（四）、交通通组织小区交通由小小区出入主主通道、小小区次干道道和小区道道路组成，道道路宽度和和消防通道道按城市住住宅小区建建设标准规规划，地下下停车位出出口和入口口分别设于于小区北面面主出入口口，紧接南南面20米宽的区区域规划路路。（五）、规划划指标根据“****”初步方案案及建设规规模，规划划指标见表表9表9：“****”项目建筑筑技术经济济指标序号项目指标备注1总用地面积60600平平方米2总建筑面积1090000平方米多层住宅高层住宅商铺90720平平方米13920平平方米4360平方方米可售面积122700平方米3建筑层数多层住宅高层住宅商铺7层10层、111层1层地上第一层做做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、22.9米4.5米住宅标准层高高2.9米架空层2.55米三、项目建筑筑设计定位位本工程设计涉涉及建筑、结结构、防火火、节能、隔隔声、采光光、照明、给给排水、通通风、燃气气、电气等等各种专业业，设计时时需遵循有有关的规范范或规定，单单体设计时时还应符合合国家现行行的有关强强制性标准准的规定。（一）、建筑筑方案总体体构思建设地块位于于***东路路中段，基基本要求是是：建设方方案总体构构思紧紧把把握“人居和谐谐发展”这一主题题，创造符符合时代精精神面貌的的现代化建建筑和优美美的精品住住宅小区，并并且与周边边的建筑环环境协调统统一。同时考虑到，由由于社会经经济的发展展，人们审审美观念也也随之变化化，对现代代建筑功能能环境的要要求以及建建筑技术、材材料也提出出了更高的的要求，因因此，小区区的建筑风风格和形式式还应注意意不受传统统风格的影影响或限制制，拟采用用简练的现现代构成手手法，体现现建筑的时时代气息和和21世纪新的的居住理念念。（二）、平面面设计1、住宅。根据使用功能能，住宅采采用框架剪剪力墙结构构大空间布布局，条式式结构可根根据消费者者需求在设设计时灵活活组合，调调整住宅平平面空间构构成。住宅宅单体平面面设计符合合国家住宅宅建设基本本标准和有有关规范要要求。建设部根据我我国住房改改革的总体体规划要求求，提出小小康住房的的十条新标标准如下：：1、套型面积积稍大，配配置合理，有有较大的起起居、炊事事、卫生和和储藏空间间；2、平面布局局合理，体体现食寝分分离、居寝寝分类的原原则，并为为住房留有有装修改造造余地；3、房间采光光充足，通通风良好，具具有优质的的室内声、光光、热和空空间环境，隔隔声效果和和照明水平平在现有国国家标准基基础上提高高1~2个等级；4、根据炊事事行为合理理配置成套套厨房设备备，改善通通风效果，冰冰箱入厨；；5、合理分隔隔卫生间，减减少便溺、洗洗浴、洗衣衣和化妆洗洗面的相互互干扰；6、管道集中中隐蔽，水水、电、煤煤气三表出出户，增加加保安措施施，配置电电话、电视视、空调机机专用线路路；7、设置门斗斗，方便更更衣换鞋，展展宽阳台，提提供室外休休憩常识，合合理设计过过度空间，既既保护了居居室的宽敞敞豁亮，又又使实际的的面积大大大超过建筑筑面积；8、垃圾袋装装化（即垃垃圾不落地地工程），自自行车就近近入库，预预留汽车停停车车位；；9、住宅区环环境舒适，便便于治安防防范和噪声声综合治理理，道路交交通组织合合理，社会会服务设备备配套；10、有宜人人的绿化和和景观，人人均绿化面面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现现节能、节节地，保护护生态原则则；小康住房城市市示范小区区住宅设计计建议标准准见表10住宅经济技术术指标见表表11。表10：小康康住房城市市示范小区区住宅设计计建议标准准一二三四套型面积系列列标准（平平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90建筑面积55~6570~8085~90100~1220功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25主卧室12~16双人次卧室12~14单人卧室8~10厨房≥6餐厅≥8卫生间4~6（双卫卫可适当增增加）门厅2~3储藏2~4（吊柜柜不计入）工作室6~8设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台台、洗池台台、吊柜、冰冰箱位、排排油烟机（操作面延长长≥27000mm）Ⅱ型灶台、调理台台、洗池台台、搁置台台、吊柜、冰冰箱位、排排油烟机（操作面延长长≥27000mm）卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆盆、坐便器器、镜（箱箱）、洗衣衣机位、自自然换气（风风道）Ⅱ型浴盆（1.55m）和淋浴浴器、洗面面化装台、化化妆镜、坐坐便器（1~2个）、洗洗衣机位、机机械换气（风风道）设备标准电器设备用电量80~1200KWWH/月负荷1560~44000WW（大套可可增至60000W）电表5（20）AA~10（40）A电源插座小居室2~33组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个个给水设备用水量2000~3000升/人·日热水器或或热水管道道系统采暖通风散热器、空调调器（窗外外预留位置置）室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外外全天空光光照度与室室内距离1米天然照照度比）照明起居厅及一般般活动300~70LLX卧室、书写阅阅读150~~300LX床头阅读75~1150LLX管厅、厨房550~1000LXX卫生间20~~50LLX楼梯间15~~30LLX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板板≥40~550dB楼板≤75~665dB热环境（按不不同气候区区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃℃12~21℃℃夏季＜28℃卫生环境日照（按不同同地区区别别）大寒日2小时时~冬至日1小时表11：“****”项目住宅宅经济指标标表序号指标名称单位指标1套内使用面积积1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅标准层总总使用面积积平方米872723住宅标准层总总建筑面积积平方米1034200（首层架架空1220平方米）4住宅标准层使使用系数高层层多层层%%80855套内建筑面积积5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套套）125（444套）135（200套）140（200套）90（1688套）110（5004套）120（1668套）6户内平均居住住人数人/户3.57居住户数户9448居住人数人33042、公用建筑筑中心花园广场场地下设一一层车位，地地下车位出出入口均为为小区南面面主出入口口，地下车车位的采光光、通风、防防潮、排水水及安全防防护措施，符符合现行行行业标准《汽汽车库建筑筑设计规范范》（JGJ1100）的有关关规定。物物业管理会会所、配电电间、休息息厅等建筑筑物均建于于地上。室室外有消防防环行车道道、中心广广场和庭院院绿化带、建建筑小品等等。（三）、立面面设计 立面造型设设计突出现现代住宅建建筑特色，考考虑与周围围城市环境境的协调，表表现简洁明明快，有一一定力度，使使园区建筑筑轮廓线优优美和富于于变化，并并与规划区区内优雅、和和谐、宁静静的环境既既协调统一一，又具有有鲜明的个个性。（四）、设施施标准住宅是室内环环境，设备备与设施，以以及消防、安安全防护等等基本要求求必须符合合《江西省省城市住宅宅建设标准准》和有关关规范，并并按中高档档住宅有关关标准设计计。1、住宅装修修及设施标标准：住宅为初装修修，厨房、卫卫生间一次次装修完成成。（1）、外墙墙：高级外外墙涂料；；（2）、内墙墙：厨、卫卫为彩釉面面砖，其余余为双飞粉粉；（3）、顶棚棚：厨、卫卫为塑料扣扣板吊顶，其其余双飞粉粉；（4）、地面面：厨、卫卫为防滑地地砖，其余余为无砂地地坪；（5）、门窗窗：高级塑塑钢窗带纱纱窗，分户户门、复合合防盗门、户户内门、实实木镶板门门、实木填填芯蒙板门门；（6）、厨房房设施：洗洗涤盆；（7）、卫生生间设施：：台下盆或或立柱盆、坐坐便器；（8）、阳台台：塑钢窗窗封闭式阳阳台；（9）、其他他：楼梯间间踏步为面面砖，墙面面喷塑，塑塑料扶手；；2、小区配套套设施：小区设有院内内花园、草草地、休息息厅、网球球场、地下下停车位、室室外消防、配配电房、公公共照明、电电子防盗系系统、通风风及火灾报报警系统、闭闭路电视及及通信系统统以及保安安监视系统统等。四、价格定位位（一）、住宅宅部分1、市场比较较法定价过过程表12：表楼楼盘调查统统计表序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F28529260010003/01//28B莱茵半岛花园园6+1F12F2500000多层：29000高层：33000未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、44-12FF1-18F67872多层：28880高层：350008003/06//15D船山广场1-19F//2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-188F4746027509003/05//08注：在以下列列表中楼盘盘名称均以以字母代替替A：龙泽园园、B：莱茵半岛岛花园、C：新田绿洲洲、D：船山广场场、E：水印都都市。交易日期修正正系数以本本次市场调调查的日期期为基数100，以本项项目的预售售期为终点点，2003年南昌市市商品住宅宅均价增长长18.118%，南昌市市该类住宅宅和商铺价价格的变动动呈上升趋趋势，月平平均变动+1.55%，其他条条件见表11和表14。表13：本项项目住宅价价格市场比比较法系数数修正表单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正正区域因素修正正个别因素修正正交易情况修正正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/1000+3+10100/10040+1100/1001100/10002698B29003300109/1000+20+3100/10050+2100/1002100/100029513359C28803100109/1000+3+1+2100/10060+2100/1002100/100029033528D3000109/1000+3+20100/10050+1100/1001100/10003186E2750109/1000+2+2+1100/10050+1100/1001100/10002826表14：本项项目住宅价价格市场比比较法销售售状况权重重系数修正正表项目名称比准价格（元/平方米米）销售状况权重重（销售率）加权的相对价价格（元/平方米米）本项目住宅销销售价格（元/平方米米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合计多层：1800%多层：50220多层：27889高层：2500%高层：79114高层：31666多层住宅销售售价格=50200元/平方米÷180%==27899元/平方米高层住宅销售售价格=79144元/平方米÷250%==31666元/平方米2、加权平均均法定价过过程表15：本项项目住宅价价格加权平平均价项目名称比准价格（元/平方米米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多层：28550高层：3355925000007125083975C多层：29003高层：35228678721970323945D3186286799137E28264746013412多层住宅销售售价格=986550万元÷3207701平方方米×100000元/万元=3076元元/平方米高层住宅销售售价格=1304469万元÷3940011平方方米×100000元/万元=3311元元/平方米故最后采用算算术平均值值确定本项项目多层住住宅单价为为：29333元/平方米高层住宅单价价为：32238元/平方米（二）、商铺铺部分1、市场比较较法定价过过程目前南昌市房房地产市场场商铺多为为租售并举举，且以出出售为主。因因此我们选选取两个类类比性比较较强的项目目作为比较较实例。其其中，水印印都市项目目的交易日日期是以本本次调查时时间为基准准，锦和嘉嘉园项目的的交易日期期是以2003年6月31日为基准准，其价格格变动情况况同住宅相相同。表16：本项项目商铺价价格市场比比较法系数数修正表单位：元/平方米项目名称成交价格交易日期修正正区域因素修正正个别因素修正正交易情况修正正比准价格交通繁华程度小计水印都市10000109/1000+2+2100/1004100/1001100/100010377锦和嘉园8000117/1000-2-2100/966100/955100/10009561故最后采用算算术平均值值确定本项项目商铺单单价为：9969元/平方米2、收益还原原法定价过过程目前南昌市同同类地段的的市场租金金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按按60元/月/㎡估算商商铺的售价价。PS=12NNRS……①（总价等于N年的收益益）RS≥PSλλ÷（2×100000）………………②（月月租大于月月供）由①、②可推推出N≤14.77859（年）；；K=1/N==6.766%（年收收益率）注：P为商铺铺价格；S为商铺面面积；N为收益年年限(按50年计算)；R为市场租租金；λ为人民银银行10年期抵押押贷款常数数。PS=12RRS[1－(1＋K)-N]/KP=12R[[1－(1＋K)-500]/K=12×600[1－(1＋6.766%)-550]÷66.76%%=102466元/平方米故最后采用算算术平均值值确定本项项目商铺单单价为：101007元/平方米（三）、车位位销售价格格的确定根据南昌市该该区域目前前的情况，车车位平均销销售价格为为10万元/个~15万元/个。（四）、建议议销售价格格综合考虑了市市场对定价价的影响后后，分析人人员建议该该项目个部部分的销售售单价为：：多层住宅：22950元/平方米高层住宅：33250元/平方米商铺：100000元/平方米车位：15万万元/个四、户型设计计定位根据南昌市住住宅市场需需求，初步步规划为以以下4种户型：：高层住宅A户户型二房二二厅：每户户建筑面积积85平方米（20套）；高层住宅B户户型三房二二厅：每户户建筑面积积125平方米（44套）；高层住宅C户户型三房二二厅：每户户建筑面积积135平方米（20套）；高层住宅D户户型四房二二厅：每户户建筑面积积140平方米（20套）；高层住宅四种种户型共计计104套。多层住宅E户户型二房二二厅：每户户建筑面积积90平方米（168套）多层住宅F户户型三房二二厅：每户户建筑面积积110平方米（504套）多层住宅G户户型三房二二厅：每户户建筑面积积120平方米（168套）多层住宅三种种户型共计计840套。以上户型在下下一步单体体设计时，还还应根据消消费者对象象需求，综综合考虑住住宅使用功功能与空间间组合、家家庭结构、人人际关系、职职业特征等等因素，每每套住宅有有卧室、起起居室、厨厨房、卫生生间、储藏藏室及阳台台、餐厅和和书房。各各种功能空空{间卧室（单单双人间）、起起居室（厅厅）、厨房房、卫生间间}的使用面面积满足规规定的要求求。项目投资估算算一、项目实施施进度安排排本项目计划在在两年（24个月）左左右的时间间内建成。建建设进度计计划如下：：2004年66月：2004年66月25日~7月25日：2004年88月~9月：2004年110月：2004年110月~11月：2004年112月：2005年11月：2005年33月：2005年77月：2005年110月：2005年110月~20005年12月：2005年111月~20006年2月：2005年112月：2006年11月~3月：2006年33月~5月：2006年33月~6月：2006年66月：2006年66月~9月：2006年77月~9月：2006年110月~20007年1月：2006年88月~20007年5月：2007年33月~6月：2006年66月：项目建议书批批复。编制可行性研研究报告并并批复。建筑方案设计计。综合管网设计计。施工图纸设计计。报建、领取建建设规划许许可证。工程开工，多多层1#~44#楼先施工工。完成投资额225%，开始预预售多层1#~44#楼。多层5#~88#楼开始施施工。高层4#楼开开始施工。多层1#~44#楼主体工工程完工。高层1#~33#楼开始施施工。1#~4#楼楼设备安装装。1#~4#楼楼室内外装装修。多层5#~88#楼主体工工程完工。多层5#~88#楼设备安安装。多层1#~44#楼竣工验验收。多层5#~88#楼室内外外装修。高层4#主体体完工。高层4#设备备安装。高层4#室内内外装修。多层5#~88#楼竣工验验收。高层1#~33#设备安装装。高层1#~33#室内外装装修。高层4#楼竣竣工验收。公共设施配套套工程。高层1#~33#楼竣工验验收。正式全部入住住。工程施工进度度详见附表表12。二、本项目物物业销售租租赁价格根据工程所处处位置、周周围环境条条件和房地地产市场的的趋势预测测，考虑房房地产销售售风险和工工程建设成成本等综合合因素，多多层住宅每每平方米2950元，高层层住宅每平平方米3250元；商铺铺每平方米米100000元；地下下车位每个个15万元；三、销售进度度及付款回回收计划本项目计划在在2年半（30个月）左左右内完成成销售，各各年销售计计划见表17。表17：本项项目销售计计划表（%）项目合计200420052006200720082009多层住宅10060%30%10%高层住宅10030%60%10%商业10080%20%停车位10060%40%由于银行按揭揭的时限，所所以2005年和2006年销售的的房款收入入按90%回收，其其余的房款款在下一年年度全部收回回，2007年销售的的房款收入入，当年全全部回收。车位销售按分分期付款形形式实行，即即第一年还还50%，第二年年还剩余550%。回款进度详见见表18。表18：回款款金额估算算表单位：面面积（平方方米）销售售收入（万万元）销售期间项目2005200620072008面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计58242172953867215822120866633多层高层商业车位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2005多层高层商业车位90%9010%16061242006多层高层商业车位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多层高层商业车位100%100%100%50%2676413174490050%900小计15565148898396900注：车位面积积未计算在在内。四、税费率本报告采用的的各种税费费率见表19。表19：税费费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1城市维护建设设税7法定盈余公积积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积积金3管理费用5不可预见费2销售费用2.5房产税（按租租金）12五、项目各种种财务数据据估算1、土地费用用本项目用地共共计90.9亩，出让让单价200万元/亩，出让让总金额为为181880万元，土土地出让金金分两次偿偿还，2004年先付80%，即145444万元；剩剩余的土地地出让金在在2005年付清，即即3636万元。2、前期工程程费。本项目前期工工程费估算算见表20表20：前期期工程费估估算表单位：万万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费××1.5%%1262可行性研究费费建安工程费××5‰423水文地质勘探探费建安工程费××5‰424通水、通电、通通路费建安工程费××1%845场地平整费10元/平方方米63合计3573、基础设施施建设费本项目基础设设施建设费费估算见表表21表21：基础础设施建设设费估算表表单位：万万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费××3%2512供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计2514、建安工程程费用本项目建安工工程费用估估算见表22表22：建安安工程费用用估算表单位：万万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平平方米90720平平方米6350高层住宅1200元//平方米13920平平方米16702商业800元/平平方米4360平方方米349合计83695、公共设施施配套费本项目公共设设施配套费费估算见表表23表23：公共共设施配套套费估算表表单位：万万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计1346、开发间接接费用本项目开发间间接费用估估算见表24表：24开发发间接费用用估算表单位：万万元序号项目计算依据金额1分散建设市政政公用设施施建设费建安工程费××5%4182建筑工程质量量安全监督督费建安工程费××4‰333供水管网补偿偿费住宅商业住宅：0.33T/人，600元/T商业：0.11T/人，600元/T住宅：59商业：154供电用电负荷荷费住宅商业住宅：4KVVA/户，480元/KVAA商业：8KVVA/百㎡，480元/KVAA住宅：1811商业：166其他建安工程费××5‰42合计7647、其他费用用本项目其他费费用估算见见表25表25：其他他费用估算算表单位：万万元序号项目计算依据金额1预算定额管理理费建安工程费××5‰422竣工档案保证证金3报建手续费4工程合同预算算或标底审审查费6其他合计428、不可预见见费用本项目的不可可预见费用用按项目1~7项和的2%估算，详详见附表22。2004年不不可预见费费用：310万元；；2005年不不可预见费费用：224万元；；2006年不不可预见费费用：27万元；2007年不不可预见费费用：1万元；合计：5622万元。9、管理费用用本项目的管理理费用按项项目1~5项和的3%估算，详详见附表22。2004年管管理费用：：465万元；；2005年管管理费用：：336万元；；2006年管管理费用：：40万元；；2006年管管理费用：：2万元；合计：8433万元。10、销售费费用本项目的销售售费用按销销售收入的的2.5%估算。包包括销售代代理费，占占销售收入入的1.5%，即5966万元；广广告宣传及及市场推广广费，占销销售收入的的1%，即3988万元。合合计为9994万元。销销售收入见见附表3，销售费费用见附表表2。11、财务费费用本项目的财务务费用按现现行商业银银行房地产产开发建设设贷款的利利率（r==5.588%）估算，详详见附表10。2004年财财务费用：：167万元元；2005年财财务费用：：391万元；；2006年财财务费用：：446万元元；2006年财财务费用：：223万元元；合计：12227万元。六、资金筹措措项目总投资3309311万元，其其中项目资资本金2000万元，第第一年（2004年）全部部投入；商商业性银行行贷款8000万元，第第一年（2004年）贷款6000万元，第第二年（2005）贷款2000万元；不不足的部分分拟由预售售房款解决决。详见附附表5。七、贷款条件件年利率5.558%，按单息息计利每年年支付，宽宽限期2年，第三三年（2006）等额还还本，分2年还清。财务分析一、盈利能力力分析项目在计算期期内经营收收入为397500万元，可可获利润55465万万元，扣除除所得税、资资本公积后后还有30002万元元可分配利利润。项目目缴纳的营营业税金为为2165万元，所所得税为11803万万元，土地地增值税为为397万元元，合计缴缴纳税金44365万万元。和项项目业主投投入的资本本金2000万元相比比，在4年内项目目盈利和缴缴纳的税金金的绝对值值是相当高高的，表明明项目的盈盈利能力是是比较强的的。项目全部投资资内部收益益率（所得得税前）为为13.222%，在预期期可接纳内内部收益率率为10%，项目净净现值为11020万万元，项目目投资回收收期为3.39年。资本本金内部收收益率为223.122%，项目净净现值为22390万万元。详见见附表7和附表8。投资利润率==利润总额÷总投资×1000%=54665÷317223×1000%=117.233%资本金净利润润率=税后利润÷资本金×1000%=36662÷20000×1100%==183..10%二、偿债能力力分析按照项目的借借款条件和和还款计划划，项目建建设期不还还本金，从从2006年开始分2年等额偿偿还本金，每每年还4000万元；借借款利息每每年照付，总总计付利息息1227万元元。详见附附表10。三、资金平衡衡分析和资资产负债分分析在项目计算期期内，各期期资金的来来源与运用用是平衡有有余的。资资产负债是是比较低的的，资产负负债率最高高是（第3年）仅43%，低于行行业标准。因因此，从总总体上看，项项目的清偿偿能力是比比较强的。资资金平衡分分析和资产产负债分析析详见附表表9和附表11。不确定性分析析一、临界点分分析本项目基本方方案总体物物业平均价价格为36647元/平方米，收收入为397550万元。其其中包括：：高层住宅宅、多层住住宅、商铺铺和车位四四种物业。销售面积为11090000平方米，高高层住宅Q1：139220平方米，多多层住宅Q2：907220平方米，商商铺Q3：4360平方米。各单位单方工工程造价分分别为高层层P1：1100元/平方米，多多层P2：650元/平方米，商商铺P3：800元/平方米。项目的应缴税税金为6..5%。经对财务数据据的估算：：Q：可销售总总面积（平平方米）；；P：销售均均价（元/平方米）；；A：工程建安安成本(83699万元)；Π：利润（万万元）收入R(万元元)：P*Q开发成本：1115%AA＋190221开发费用：33%A＋2.5%%P*Q＋17866各种税金：66.5%PP*Q由以上可得：：固定成本FCC（万元）：：208007万元可变成本VCC（万元）：：118%%A＋2.5%%P*Q税金r（万元元）：6..5%RΠ=R－FCC－VC－r=P*QQ－（1188%A＋2.5%%P*Q）－－208007－6.5%RR=0.991P*QQ－1.188A－208007当Π=0时：：销售价格P00=30966元/平方米，项项目收入支支出持平。ηp=(P－－P0)÷P××100%%=(36647－30933)÷36447×1000%=115.11%%当销售价格制制定在P=36447元/平方米时时：完成销售面积积Q0=925227平方米米就能使项项目收支平平衡。ηQ=(Q－－Q0)÷Q××100%%=(10090000－925227)÷11090000×1000%=15.111%当销售价格制制定在P=34490元/平方米，销销售面积为为1090000平方米时时，追加投投资：总投资(FCC＋VC)为371666万元，项项目的经济济利润为0；上述计算结果果表明：如果本项目的的整体价格格在30996元/平方米以以上时，项项目有经济济利润，即即本项目有有15.11%的降价空空间，保证证经济利润润。如果本项目的的整体定价价在3490元/平方米时时，只需销销售925527平方方米，就可可保证项目目的经济利利润有，有有15.111%的销售控控制空间。如果本项目整整体定价在在3490元/平方米，销销售面积预预计达到100%，即1090000平方米时时，追加开开发产品的的投资，最最高能达到到371666万元。表26：临界界点分析表表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率（%）13.22%%期望值10%开发产品投资资（万元）31723最高值37166销售价格（元元/平方米）3647最低值3093销售面积（平平方米）1090000最低值92451二、敏感性分分析根据临界点分分析建立的的数学模型型，我们针针对模型中中的销售价价格、销售售面积、固固定成本和和可变成本本四个自身身变量因素素进行分析析。设变量量变动幅度度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利利润变动的的结果。1、单一变量量敏感性分分析（1）、销售售价格变动动，其他因因素固定不不变设价格变动幅幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利利润变动的的结果为：：表27：单一一变量静态态敏感分析析表-20%-10%0+10%+20%销售价格-176918485465908212699销售面积20628355465809610724可变成本74406453546544783090从此表可以看看出，销售售价格和销销售面积的的波动很直直接的影响响了本项目目的经济利利润，而可可变成本的的影响相对对比较弱。表28：单一一变量动态态敏感分析析表序号项目变动幅度（%%）全部投资（所所得税前）内部收益率（%）净现值（万元元）投资回收期（年年）0基本方案13.2210203.391销售价格+1022.1238563.02-104.25-18163.862销售面积+1015.0711203.35-1011.43-18163.863可边成本+105.07-17143.81-1023.1137542.99从此表可以看看出，销售售面积的变变动对本项项目来说没没有很大的的影响，而而销售价格格和可变成本的变变动则直接接的影响了了项目的经经济利润，所所以在后期期操作过程程中财务上上应加强对对投入成本本的控制，在在营销上采采取有利的的方式保证证销售价格格的稳定。从以上两表分分析中可以以得知，销销售价格是是将来营销销售过程中中最重要的的因素，它它决定了整整个项目的的盈利情况况，只有制制定了一个个切实可行行的市场销销售价格，产产品的销售售才能得以以保障，经经济收益才才能实现，成成本投资则则不会捉襟襟见肘。风险分析与对对策一、市场风险险分析从南昌市目前前住宅市场场来看，出出现了住房房结构供过过于求的情情况，市场场有效需求求不足。本项目定位于于中高档住住宅，项目目在区位、配配套设施、交交通、小区区环境等方方面有较大大的市场需需求优势，但但在销售价价格方面有有一定的风风险。按照照国际惯例例，房价一一般是居民民收入的3~6倍，而目目前南昌市市房价每平平方米为2722元（一般般市区住宅宅），一套套90平方米的的住宅总价价在25万左右，相相当于家庭庭收入的8倍，难以以形成有效效需求。本本项目销售售房价是这这一标准的的近2倍，目前前南昌市先先富起来的的人毕竟是是少数，需需求有限，销销售有一定定市场风险险。虽然目前南昌昌市房地产产市场总的的趋势是供供大于求，价价格走高，销销售相当不不理想，但但随着国家家采取的稳稳健的货币币政策和开开放的财政政政策的成成功，扩大大内需取得得成效，居居民实际购购买力处于于上升趋势势，从长远远看商品房房销售前景景看好。为为保证项目目成功，开开发商应提提高工程质质量，通过过降低开发发成本，减减小市场风风险。做好方案规划划，项目市市场定位是是建立在住住宅小区合合理的规划划基础上，包包括小区总总体规划、配配套环境规规划、户型型规划等。应应杜绝规划划设计单调调、缺乏完完善的配套套功能的方方案规划，从从方案的规规划上和户户型的设计计上赢得消消费者，减减小项目的的市场风险险。二、经营管理理风险分析析本项目主要应应加强市场场营销工作作，做好商商品房的销销售，加大大促销力度度，多渠道道、多种方方式推广促促销，尽快快销售，才才能最大限限度的减少少项目的市市场销售风风险。在项目实施中中还应优化化设计，采采取切实可可行的工程程技术措施施和施工方方案，在施施工管理中中，控制各各项开发建建设成本费费用，降低低投资成本本。从财务务评价分析析数据可以以看出，工工程投资降降低1%，将比基基本方案增增加净现值值413万元，增增长28.331%；反之，利利润减少，销销售收益下下降。因此此，降低工工程造价，控控制投资成成本，也是是降低本项项目风险因因素之一。做好物业管理理和售后服服务工作。三、金融财务务风险分析析本项目资金分分为三块：：一部分银银行贷款、一一部分自有有资金、一一部分预售售房款。但但从自有资资金使用成成本和开发发资金回收收考虑，减减少占用资资金回收风风险，应采采用多种付付款方式促促销，可以以选择采用用：①一次性付付款方式；；②分期付款款方式；③八成银行行按揭方式式；④建筑分期期付款＋银银行按揭；；⑤特惠免息息付款方式式；⑥全部按揭揭限期分期期付款等多多种付款方方式，使开开发资金按按预期回笼笼，消减金金融财务风风险。附表附表1：主要要经济指标标表序号名称单位数据备注Ⅰ项目设计参数数1房地产开发产产品总建筑筑面积平方米1137800商品住宅销售售面积商业用房建筑筑面积车位销售面积积平方米平方米平方米1034200436060004780㎡不不计建筑面面积Ⅱ经济数据1开发产品投资资万元31723其中：财财务费用万元12272单方成本元/平方米29103资金筹措万元31723其中：资本金金借款预售房款自有资金万元万元万元万元200080001328184424经营收入万元397505经营成本万元286596经营费用万元30647应交税金万元4365其中：营业税税金及附加加土地增值税所得税万元万元万元216539718038利润总额万元54659税后利润万元366210可分配利润万元3002Ⅲ财务评价指标标1投资利润率%17.232投资净利润率率%11.544投资利税率%13.765资本金净利润润率%183.16全部投资内部部收益率（所所得税前）%13.227全部投资投资资回收期（所所得税前）年3.398全部投资内部部收益率（所所得税后）%9.039全部投资投资资回收期（所所得税后）年3.6010房地产投资长长期借款偿偿还期年4建设期起注：整数位存存在四舍五五入产生++1的误差附表2：项目目总投资估估算表单位：万万元序号项目合计2004200520062007一开发建设投资资31723164421258722354591房地产开发成成本2865915810114281353681.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用用基础设施建设设费用建筑工程安装装费用公共配套设施施建设费用用开发间接费用用其他费用不可预见费用用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地产开发费费用306463211598823912.12.22.3销售费用管理费用财务费用9948431227465167432336391396404461662223二经营资金三项目总投资额额3172316442125872235459123开发产品投资资固定资产投资资经营资金3172316442125872235459附表3：销售售收入与经经营税金估估算表