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文档简介
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房地产基本术语
项目开发基本流程
房地产基本术语
我们先来了解一下!!!房地产:也称为不动产,是房产和地产的总称,是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利(及所有权、管理权、转让权等)。房地产业:是指以土地和建筑物经营为对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发:是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施,房屋建筑的活动。商品房是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建,又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物,不属于商品房范围。
商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。
内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小院且遮挡严重尾房
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。
烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候,而是随着项目的不断推进,一步步显现。城市居居住区区城市居居住区区一般般称居居住区区,泛泛指不不同居居住人人口规规模的的居住住生活活聚居居地和和特指指被城城市干干道或或自然然分界界线所所围合合,并并与居居住人人口规规模30000~50000人相对应,,配建有一一整套较完完善的、能能满足该区区居民物质质与文化生生活所需的的公共服务务设施的居居住生活聚聚居地。居住小区居住小区一一般称小区区,是被居居住区级道道路或自然然分界线所所围合,并并与居住人人口规模7000~15000人相对应,,配建有一一套能满足足该区居民民基本的物物质与文化化生活所需需的公共服服务设施的的居住生活活聚居地。。居住组团居住组团一一般称组团团,指一般般被小区道道路分隔,,并与居住住人口规模模1000~3000人相对应,,配建有居居民所需的的基层公共共服务设施施的居住生生活聚居地地。配建设施配建设施是是指与住宅宅规模或与与人口规模模相对应配配套建设的的公共服务务设施、道道路和公共共绿地的总总称。公共活动中中心公共活动中中心是配套套公建相对对集中的居居住区中心心、小区中中心和组团团中心等。。如健身设设施、业主主会所……业主会所业主会所就就是以所在在物业业主主为主要服服务对象的的综合性康康体娱乐服服务设施。。会所具备备的软硬件件条件:康康体设施应应该包括泳泳池(最好好是室内))、网球或或羽毛球场场、高尔夫夫练习馆、、保龄球馆馆、健身房房等娱乐健健身场所;;中西餐厅厅、酒吧、、咖啡厅等等餐饮与待待客的社交交场所;还还应具有网网吧、阅览览室等其他他服务设施施。会所原则上上只对社区区业主服务务,不对外开放放,保证了了业主活动的私密密性和安全全性。作为休闲健健身的场所所,会所也给业主提提供了良好好的社交场场所。建筑小品建筑小品是是指既有功功能要求,,又具有点点缀、装饰饰和美化作作用的、从从属于某一一建筑空间间环境的小小体量建筑筑、游憩观观赏设施和和指示性标标志物等的的统称。宅间小路宅间小路是是住宅建筑筑之间连接接各住宅入入口的道路路。房屋产权房屋产权是是指房产的的所有者按按照国家法法律规定所所享有的权权利,也就就是房屋各各项权益益的总和,,即房屋所所有者对该该房屋财产产的占有、、使用、收收益和处分分的权利。。产权证书产权证书是是指“房屋屋所有权证证”和“土土地使用权权证”。房房屋产权证证书包括::产权类别别、产权比比例。房产产坐落地址址、产权来来源、房屋屋结构、间间数、建筑筑面积、使使用面积、、共有数纪纪要、他项项权利纪要要和附记,,并配有房房地产测量量部门的分分户房屋平平面图。大产证大产证是在在房屋竣工工验收之后后交付购房房者之前,,由房地产产开发商向向房地产管管理部门申申请初始登登记,对符符合规定的的申请。房房地产管理理部门应当当在受理登登记申请起起30天内作出准准予登记的的决定,颁颁发房地产产权证。大大产证是开开发商首先先要取得的的产权证,,是开发商商拥有房屋屋产权的证证明,这只只能由开发发商来办理理。小产证小产证:即即每个购房房者拿到的的产权证,,由购房者者或购房者者委托开发发商到房产产交易部门门办理。开开发商只有有取得了大大产证,购购房者才能能去办理小小产证。小小产权就是是没有产权权本,上市市买卖是不不受法律保保护的。如如果遇到政政府拆迁等等行为,也也是得不到到任何保障障和补偿的的。房地产转让让房地产转让让是指房地地产权利人人通过买卖卖赠与或者者其他合法法的方式将将其房地产产转移给他他人的行为为:房地产转让让主要包括括下列方式式:1.买卖;2.交换;3.赠与;4.以房地产抵抵债;5.以房地产作作为出资或或者作为合合作条件,与他人成立立企业法人人,房地产权属属随之转移移的;6.因企业兼并并或者合并并,房地产权属属随之转移移的;7.法律、法规规、规章许许可的其他他方式。商商品房预预售和销售售、存量房房屋买卖是是房地产转转让方式中中的买卖,,买卖双方方为转让当当事人,卖卖出人为转转让人,买买入人为受受让人。房屋契税是指房屋产产权转移时时承受人向向政府交纳纳税款。产权置换产权置换是是指居民之之间以自身身原有产权权房进行置置换的一种种业务。一一般是在中中介的撮合合下进行,,并可由中中介代办置置换手续。。房地产按揭揭“按揭”一一词是英文文“Mortgage””的粤语音译译,住房按按揭贷款是是住房担保保贷款的一一种,是指指购房者以以所购住房房作抵押并并由其所购购买住房的的房地产开开发企业提提供担保的的个人住房房贷款。““按揭”的的通俗意义义是指用预预购的商品品房进行贷贷款抵押。。房产价格术术语均价“均价”,,顾名思义义当然是楼楼盘的平均均价格,它它代表一个个项目的整整体价位水水平。但购购房者会发发现,用标标着的“均均价”来买买房,往往往想买的房房子与打出出的“均价价”有很大大差距。““均价”到到底是什么么样的一个个价格?““均价价”不是简简单的算术术平均值,,而是发展展商根据当当前的市场场情况专门门制定的,,以收回成成本并获得得利润的价价格,是““楼盘均价价”。楼盘均价一个楼盘在在推向市场场时,先有有“均价””,通过它它来计算出出每栋楼中中的每个单单元户型的的价位,它它是整个楼楼盘销售价价格控制的的一个重要要标准,是是这个楼盘盘售价的平平均值。根据这个平平均值,在在给每一户户定价前,,先定出要要销售的小小区中每一一栋楼的均均价,在这这里就要应应用到价差差系数,它它是根据每每栋楼在总总平面中的的位置不同同、朝向不不同、景观观不同等定定出来的。。用拟定的的均价乘以以每栋楼的的系数,得得出这栋楼楼的销售平平均价。均价一般不不是销售价价。(但也也有例外,,前段时期期某高层物物业推出的的“不计楼楼层、朝向向,以2800元/平方米米统一价销销售”,即即以均价作作销售价,,也不失为为引人瞩目目的销售策策略起价起价也叫起起步价,是是指某物业业各楼层销销售价格中中的最低价价格。多层层住宅,不不带花园的的,一般以以一楼或顶顶楼的销售售价为起价价;带花园园的住宅,,一般以二二楼或五楼楼做为销售售的起价。。高层物业业,以最低低层的销售售价为起步步价。房产产广告中常常表为“×××元/平方米米起售”,,就是以较较低的起价价来引起消消费者的注注意。预售价预售价也是是商品房预预(销)售售合同中的的专用术语语;预售价价不是正式式价格,在在商品房交交付使用时时,应按有有批准权限限部门核定定的价格为为准。一次性买断断价(趸交交)一次性买断断价是指买买方与卖方方商定的一一次性定价价。一次性性买断价属属房产销售售合同中的的专用价格格术语,确确定之后,,买方或卖卖方必须按按此履行付付款或交房房的义务,,不得随意意变更。定金定金是指当当事人约定定由一方向向对方给付付的,作为为债权担保保的一定数数额的货币币。根据我国发发法通则和和《担保法》八十九条规规定,定金金应当以书书面形式约约定,当事事人在定金金合同中应应约定交付付定金的期期限。定金合同从从实际交付付定金之日日起生效,,定金的数数额由当事事人约定,,但不得超超出合同标标的额的20%。如果购房者者交了定金金之后改变变主意决定定不买,开开发商有权权以购房者者违约为由由不退定金金;如果开开发商将房房屋卖给他他人,应当当向购房者者双倍返还还定金。””订金订金是在在购房者者与开发发商就房房屋买卖卖的意向向初步达达成协议议后,准准备进一一步协商商前签订订的临时时认购协协议,通通常的做做法是在在约定所所选房号号、面积积、房屋屋单价及及总价款款后,约约定一个个期限,,买方需需在此期期限内与与卖方签签署正式式合同。。买方支付订金金即取得在此此期限内的优优先购买权,,在约定的时时间内,卖方方不得将该房房屋售予他人人。如购房者者在约定期限限内决定不购购该房屋,有有权向开发商商要回该购房房订金。违约金违约金是指违违约方按照法法律规定和合合同的约定,,应该付给对对方的一定数数量的货币。。违约金是对对违约方的一一种经济制裁裁,具有惩罚罚性和补偿性性,但主要体体现惩罚性。。只要当事人人有违约行为为且在主观上上有过错,无无论是否给对对方造成损失失,都要支付付违约金。建筑面积住宅的建筑面面积是指建筑筑物外墙外围围所围成空间间的水平面积积,如果计算算多、高层住住宅的建筑面面积,则是各各层建筑面积积之和。建筑面积包含含了房屋居住住的可用面积积、墙体柱体体占地面积、、楼梯走道面面积、其他公公摊面积等。。建筑设计术语语容积率容积率是建筑筑总面积与建建筑用地面积积的比。容积率=总建筑面积÷总用地面积例如,在1万平方米的土土地上,有4000平方米的建筑筑总面积,其其容积率为0.4。容积率越低,,居民的舒适适度越高,反反之则舒适度度越低。容积率高,密密度大的高层建筑筑群使用面积住宅的使用面面积,指住宅宅各层平面中中直接供住户户生活使用的的净面积之和和。计算住宅宅使用面积,,可以比较直直观地反应住住宅的使用状状况,但在住住宅买卖中一一般不采用使使用面积来计计算价格。计算使用面积积时有一些特特殊规定:跃跃层式住宅中中的户内楼梯梯按自然层数数的面积总和和计入使用面面积;不包含含在结构面积积内的烟囱、、通风道、管管道井均计入入使用面积;;内墙面装修修厚度计入使使用面积。公用面积住宅的公用面面积是指住宅宅楼内为住户户出入方便、、正常交往、、保障生活所所设置的公共共走廊、楼梯梯、电梯间、、水箱间等所所占面积的总总和。开发商商在出售商品品房时计算的的建筑面积存存在公共面积积的分摊问题题。公摊面积商品房分摊的的公用建筑面面积主要由两两部分组成::1.电梯井、楼楼梯间、垃圾圾道、变电室室、设备室、、公共门厅和和过道等功能能上为整楼建建筑服务的公公共用房和管管理用房的建建筑面积;2.各单元与楼楼宇公共建筑筑空间之间的的分隔以及外外墙(包括山山墙)墙体水水平投影面积积的50%。竣工面积竣工面积是指指竣工的各幢幢房屋建筑面面积之和。房房屋建筑的竣竣工应是按照照设计要求全全部完工,经经验收合格的的建筑。公用建筑面积积公用建筑面积积不包括任何何作为独立使使用空间租、、售的地下室室、车棚等面面积,作为人人防工程的地地下室也不计计入公用建筑筑面积。一般般公用建筑面面积按以下方方法计算:整整栋建筑物的的面积扣除整整栋建筑物各各套(单元))套内建筑面面积之和,并并扣除已作为为独立使用空空间销售或出出租的地下室室、车棚及人人防工程等建建筑面积,为为整栋建筑的的公用建筑面面积。销售面积销售面积是指指商品房按““套”或“单单元”出售,,其销售面积积为购房者所所购买买的套内或单单元内建筑面面积(以下下简称套内建建筑面积)与与应分摊的共共有建筑面积积之和。辅助面积辅助面积是指指住宅建筑各各层中不直接接供住户生活活的室内净面面积。包括过过道、厨房、、卫生间、厕厕所、起居室室、贮藏室等等。共有建筑面积积分摊系数整幢建筑物的的共有建筑面面积与整幢建建筑物的各套套套内建筑面面积之和的比比值,即为共共有建筑面面积分摊系数数。绿化率绿化率是指项项目规划建设设用地范围内内的绿化面积积与规划建设设用地面积之之比。对购房房者而言,绿绿化率高为好好。进深在建筑学上是是指一间独立立的房屋或一一幢居住建筑筑从前墙皮到到后墙壁之间间的实际长度度。进深大的的住宅可以有有效地节约用用地,但为了了保证建成的的住宅可以有有良好的自然然采光和通风风条件,住宅宅的进深在设设计上有一定定的要求,不不宜过大。目前我国大量量城镇住宅房房间的进深一一般要限定在在5米左右,不能能任意扩大。。层高层高是指住宅宅高度以“层层”为单位计计量,每一层层的高度国家家在设计上有有要求,这个个高度就叫层层高。它通常常包括下层地地板面或楼板板面到上层楼楼板面之间的的距离。开间住宅设计中,,住宅的宽度度是指一间房房屋内一面墙墙皮到另一面面墙皮之间的的实际距离。。因为是就一一自然间的宽宽度而言,故故又称开间。。住宅开间一般般不超过3.0米——3.9米,砖混结构构住宅开间一一般不超过3.3米。规定较较小的开间尺尺度,可缩短短楼板的空间间跨度,增强强住宅结构整整体性、稳定定性和抗震性性。开开间5米以上,进深深7米以上的大开开间住宅可为为住户提供一一个40——50平方米甚至更更大的居住空空间,与同样样建筑面积的的小开间住宅宅相比,承重重墙减少一半半,使用面积积增加2%,便于灵活隔隔断、装修改改造。阳台阳台是指供居居住者进行室室外活动、晾晾晒衣物等的的空间。平台平台是指供居居住者进行室室外活动的上上人屋面或由由住宅底层地地面伸出室外外的部分。走廊走廊是指住宅宅套外使用的的水平交通空空间。地下室地下室是指房房间地面低于于室外地平面面的高度超过过该房间净高高的1/2者。过道过道是指住宅宅套内使用的的水平交通空空间。▼隔断隔断是指专门门作为分隔室室内空间的不不到顶的半截截立面。玄关一般与厅厅相连,由于功能不同同,需调度装饰手手段加以分割割。即便是自己人人回家,也要有一块放放雨伞、挂雨雨衣、换鞋、搁包的的地方。平时时,玄关也是接受受邮件、简单单会客的场所所。玄关玄关就是登堂堂入室第一步步所在的位置置,它是一个个缓冲过渡的的地段。居室室是家庭的““领地”,讲讲究一定的私私密性,大门门一开,有玄玄关阻隔,外外人对室内就就不能一览无无余。居住区用地居住区用地是是指住宅用地地、公建用地地、道路用地地和公共绿地地等四项用地地的总称。公共服务设施施用地公共服务设施施用地一般称称公建用地,,是与居住人人口规模相对对应配建的、、为居民服务务和使用的各各类设施的用用地,应包括括建筑基底占占地及其所属属场院、绿地地和配建停车车场等。道路用地道路用地是指指居住区道路路、小区路、、组团路及非非公建配建的的居民小汽车车、单位通勤勤车等停放场场地。公共绿地公共绿地是指指满足规定的的日照要求,,适合于安排排游憩活动设设施的、供居居民共享的游游憩绿地,应应包括居住区区公园、小游游园和组团绿绿地及其他块块状带状绿地地等。道路红线道路红线是指指城市道路含居住区级级道路用地的的规划控制线线。建筑线建筑线一般称称建筑控制线线,是建筑物物基底位置的的控制线。入伙(入住)):入伙(入住))是指物业管管理企业向业业主/用户移移交户内管理理责任的过程程,是业主(用户)首次接收自己己的物业,标标志着小区物物业管理建设设正式启动,,物业管理企企业和业主、、用户共同管管理和相互监监督局势已然然形成。房地产项目开开发建设流程一、土地的基基本知识国有土地使用用权出让年限限住房房用用地地70年工业业用用地地50年科教教、、文文体体、、卫卫生生用用地地50年商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐用用地地40年综合合或或其其他他用用地地50年军事事、、政政府府机机关关用用地地长长期期土地地制制度度及及土土地地权权利利体体系系::(1)土土地地公公有有制制:所有有者者、、使使用用者者、、行行使使权权力力者者、、城城乡乡二二元元体体制制(2)土土地地权权利利体体系系:城市市市市区区的的土土地地属属于于国国家家所所有有。。农农村村和和城城市市郊郊区区的的土土地地,,除除由由法法律律规规定定属属于于国国家家所所有有的的以以外外,,属属于于农农民民集集体体所所有有;;宅宅基基地地和和自自留留地地、、自自留留山山,,属属于于农农民民集集体体所所有有。。所有有权权使用用权权他项项权权利利国家家所所有有集体体所所有有国有有土土地地使使用用权权农地地承承包包经经营营权权集体体建设设用用地地使使用用权权土地权利体系土地地用用途途管管制制制制度度国家家实实行行土土地地用用途途管管制制制制度度,,国国家家编编制制土土地地利利用用总总体体规规划划,,规规定定土土地地用用途途,,将将土土地地分分为为农用用地地、、建建设设用用地地和和未未利利用用地地。。农用用地地是指指直直接接用用于于农农业业生生产产的的土土地地,,包包括括耕耕地地、、林林地地、、草草地地、、农农田田水水利利用用地地、、养养殖殖水水面面等等;;建设设用用地地是指指建建造造建建筑筑物物、、构构筑筑物物的的土土地地,,包包括括城城乡乡住住宅宅和和公公共共设设施施用用地地、、工工矿矿用用地地、、交交通通水水利利设设施施用用地地、、旅旅游游用用地地、、军军事事设设施施用用地地等等;;未利利用用地地是指指农农用用地地和和建建设设用用地地以以外外的的土土地地。。土地地审审批批制制度度1、农农用用地地转转用用审审批批(1)概概念念::农农用用地地依依法法、、依依规规划划转转建建设设用用地地(2)批批准准权权限限::国务务院院审审批批省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府审审批批设区区的的市市、、自自治治州州人人民民政政府府审审批批用途途管管制制的的核核心心2、土土地地征征收收审审批批权权限限国务务院院省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府国务务院院的的审审批批权权限限(1)基基本本农农田田(2)基基本本农农田田以以外外的的耕耕地地超超过过35公顷顷的的(3)其其他他土土地地超超过过70公顷顷的的省级级人人民民政政府府的的审审批批权权限限征收收除除国国务务院院审审批批权权限限以以外外土土地地的的,,由由省省级级人人民民政政府府批批准准(1)低低于于35公顷顷面面积积的的耕耕地地((不不包包括括基基本本农农田田))(2)低低于于70公顷顷面面积积的的其其他他土土地地注::其其他他土土地地是是指指耕耕地地((含含基基本本农农田田))以以外外的的土土地地。。包括括除除耕耕地地以以外外的的农农用用地地((包包括括园园地地、、林林地地、、牧牧草草地地等等))、、建设设用用地地和和未未利利用用土土地地等等二、、取取得得土土地地的的程程序序(一一))招招、、拍拍、、挂挂取取得得(二二))城城中中村村改改造造取取得得(三三))内内部部运运作作取取得得(一一))招招、、拍拍、、挂挂取取得得获取取土土地地信信息息((网网络络、、社会会关关系系、、其其他他媒媒介介))土地市场调研土地地供供应应量量和和存存量量调调查查((区区域域))地块块瑕瑕疵疵调调查查((权权属属纠纠纷纷))市政政配配套套情情况况地上上附附着着物物和和地地下下管管线线调调查查规划划设设计计要要点点地块块所所在在区区域域的的地地价价和和房房价价调调查查城市市总总体体规规划划分分析析城市市近近三三年年的的开开竣竣工工面面积积和和商商品品房房销量量分分析析参与与招招、、拍拍、、挂挂出具具报报告告初步步设设计计成本本测测算算新项项目目投投资资决决策策会会议议2、城城中中村村改改造造取取得得获取取土土地地信信息息土地市市场调调研组织土土地局局集体体建设设用地地转用用为国有有建设设用地地(报报省政政府批批准))由村委委与村村民逐逐一签签订拆拆迁补补偿协协议制定拆拆迁补补偿方方案形成改改造决决议,,报市市政府府批准准组织测测量评评估并并出具具报告告组织召召开村村支两两委会会,党党员代表表会议议,村村民代代表会会议决策会会议((通过过后))出具报报告成本测测算初步设设计同村委委会接接触取得土土地后后组织织拆迁迁招拍挂挂90%以上通通过签签订合合作意意向3、内部部运作作取得得征用土地局局组卷卷报批批发放补补偿款款组织招招拍挂挂依据区区域基基准地地价确确定成成交价价格,,取得得土地地确定地地块(城市规规划内内的集集体土土地、、耕地地,非非基本本农田田)三、房房地产产开发发的流流程(一))房地地产开开发基基本知知识(二))房地地产开开发基基本流流程(一))房地地产开开发基基本知知识1、房地产产的的特特性性独一无无二性不可移移动性性寿命长长久性性数量有有限性性用途多多样性性相互影影响性性易受限限制性性价值高高大性性难以变变现性性保值增增值性性2、房地产产业与与建筑筑业的的区别别建筑业业是物物质生生产部部门,,属于于第二二产业业房地产产业兼兼有生生产((开发发)、、经营营、管管理和和服务务等多多种性性质,,属于于等三三产业业房地产产业可可分为为投资资开发发业和和房地地产服服务业业房地产产中介介服务务业包包括房房地产产咨询询、房房地产产价格格评估估、房房地产产经纪纪3、建筑筑物的分类类根据中中华人人民共共和国国城乡乡建设设部标标准《民用建建筑设设计通通则》JGJ37-87第1.0.5条民民用建建筑高高度与与层数数的划划分住宅建建筑按按层数数划分分为::1~3层为低低层;;4~6层为多多层;;7~9层为中中高层层;10层以上上为高高层。。公共建建筑及及综合合性建建筑总总高度度超过过24m者为高高层((不包包括高高度超超过24m的单层层主体体建筑筑)。。建筑物物高度度超过过100m时,不不论住住宅或或公共共建筑筑均为为超高高层。。4、民用建建筑物物的分分类按建筑筑高度度分一般情情况下下,根根据楼楼盘的的用途途不同同可分分民用用和商商用,,根据据楼房房的高高度不不同又又分为为低层、多层、小高层层、高层和超高层层。1-3层称低低层4-6层为多多层7-12层为小小高层层12层以上上为高高层总高度度为11000米以以上为为超高高层。。5、按建建筑形形态化化分别墅::独栋栋、双双拼、、联排排住宅::板楼楼、塔塔楼商业、、办公公:商商场、、市场场、写写字楼楼、酒酒店6、房地地产开开发的的证件件1、核准准或备备案证证(固固定资资产投投资))2、土地地证3、建设设用地地规划划许可可证4、建设设工程程规划划许可可证5、建筑筑工程程施工工证6、商品品房预预售许许可证证7、房地地产开发主主要涉及政政府部部门市(县))政府府、发改改局、、土地地局、建建设局局、规规划局、房产管理局局、安安监局局、公公安消消防、、人防防、防防震、、气象局局、环保局局、地税局局、自自来水水公司司、电电力局局、通通信公司、、燃气公司、、广电局、、工商商局、、水利利局、、财政政局等等8、房地产涉及税费(1)涉及房地产产购置的::包括契税税、印花税税及交易手手续费。(2)涉及房地产产出售的::包括营业业税、城市市维护建设设税、教育育费附加、、土地增值值税、企业业所得税、、个人所得得税、印花花税及交易易手续费。。(3)涉及土地购购置的:土土地出让金金、地上附着着物补偿款款(二)房地地产开发基基本流程1、河北省房房地产开发发项目行政政审批流程程示意图2、房地产项项目开发建建设流程图图1、河北省房房地产开发发项目行政政审批流程程示意图国土资源部门提供具具备出让条件的的土地环保部门提供审定的的规划环境影响响评价文件地震部门提供地震安安全性评价文件件规划部门提出刚性规划条件国土资源部部门进行国国有土地使使用权出让让(招拍挂挂),合法建设用用地毕准书书、国有土土地使用权权证书普通商品住住宅固定资资产投资项项目备案规划部门发发放建设用地规规划许可证证(1日)编制修建性性详细规划划或建设工程程设计方案案总平面图、建设设工程设计计方案施工图图设计计规划部门审审定修建性性详细规划划或建设工程设计计方案总平平面图、建建设工程设计方案((3日)建设、规划划、市政、、绿化、城城管、消防防、人防、、地震、环保保、气象、、技术监督督、教育、、文物、水水利、安监、国家家安全等有有关职能部部门联合审审图、备案案(3日)审图机构进进行施工图审查查规划部门核核发建设工工程规划许许可证(2日)已审定的修修建性详细细规划(或或建设工程程设计方案案总平面图图)、建设设工程设计计方案规划许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察66组织施工工单位、、监理单位位招标招标文件件备案,,招标投标标情况书面报告告,招标合同备备案建设工程程质量、安安全监督手续续备案案排水部门门核发城市市排水许可可证【2日】市容环卫卫部门对城城市建筑垃垃圾处置核核准建设部门门核发建筑工程程施工许许可证【2日】1、提供土土地使用用权证、工程程规划许许可证2、提供施施工图纸纸审查合合格书书;3、已办理理工程质质量、安安全监监督手续续;4、建设资资金已落落实1、提供土土地使用用权证、、建设工工程规规划许可可证、施施工许可可证;2、投入开开发建设设的资金金达到工工程建设设总投资资的25%以上3、已有商商品房预预售方案案房产部门门核发商品房预预售许可可证【2日】商品房预售合同备案房地产开开发企业业组织设计、施施工、工工程监理理等有关单位位进行竣竣工验收收规划、建建设、市市政、绿绿化、城城管、消消防、人防、地地震、环环保、气气象、技技术监督督、教育、文文物、水水利、安安监等有有关职能能部门联合进进行竣工工验收、、认可【3日】建设工程程竣工验验收备案案规划验线;规划划条件、工工程质量、、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。。其中行政审批、、办理时
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