地产集团财务能力文件

财务能力分析

12首开股份（600376）万科A（000002）

1、偿债能力分析2、营运能力分析3、获利能力分析4、获现能力分析5、发展能力分析一、偿债能力分析1234流动比率资产负债率速动比率产权比率1、流动比率

流动比率可以反映企业的短期偿债能力。2009年，首开股份的流动比率较2008年有大幅增长，其主要原因是应收账款和其他流动资产有大幅增长，期中，应收账款比2008年增长了119%，其他流动资产比2008年增长了355%，公司赊销数额增加。2009年，万科A的流动比率高于2008年，原因主要是预付账款和其他应收款的增加，使得流动资产的总额增加，且增长的幅度大于流动负债增长的幅度。两家公司近3年的流动比率逐年增长，表明了短期偿债能力逐年增强，尤其是在2009年，超过了行业平均水平。2、速动比率首开股份的速动比率2008年比2007年减少，2009年比2008年增长，与流动比率的增长比率几乎保持一致，这是应收账款和其他流动资产的大幅增加所导致的结果。万科A的速冻比率在近3年变化不大，与流动比率的变化基本保持一致，同时也与行业水平基本保持一致。这两家公司的短期偿债能力都比较稳定，短期偿债能力较强。3、资产负债率首开股份的资产负债率2007年-2009年逐年降低，主要原因是流动负债的减少，虽然长期负债的数额有所增加，但长期负债的增长幅度低于流动负债的增长幅度，反映了公司转向短期筹资的偏好。万科A的资产负债率3年来基本保持不变。这两家公司的资产负债率总体来说较为稳定，但均高于行业的平均水平，体现了房地产行业的特征，负债比重偏大，偿债能力较强。4、产权比率产权比率反映了企业的长期偿债能力。同时，也表明了债权人投入的资本受到股东权益的保障程度。两家公司的产权比率均在1以下，体现出非常强的长期偿债能力。首开股份的产权比率逐年提高，且增长幅度较大，而万科A的产权比率基本保持不变，可见万科A给予投资者的回报更稳定，而首开股份则更能吸引投资者。偿债能力综合分析首开股份&万科A

首开股份的4个偿债能力指标在2007年和2008年并不是很理想，但在2009年均出现了大幅度的变化，各项指标表明了公司的偿债能力明显增强，资产的流动性增强，财务风险降低，说明了企业在2009年实施了较好的调控政策，合理控制了各项资产，保证了其资产的质量。万科A，通过比较三年的资产负债率发现，财务杠杆基本维持70%左右，略高于行业平均值，有一定风险，但在低利率，高收益情形下符合企业扩张型投资模式。和08、07年历史数据对比发现，企业流动比率和速动比率呈V字形变化，这说明企业在经历2007年的急速扩张后（土地结算和开发费用滚动投入），2009年实施了积极稳健的应对策略。总体而言，万科现金储备充足，短期偿债能力较强，但受存货影响（6月增19项目，110亿），中长期偿债能力有待加强，同时需要做好应对市场较大变化的积极准备。二、营运能力分析1、存货周转率

2、应收账款周转率营运能力分析1、存货周转率万科A的存货周转率在这三年期间基本保持稳定，出现波动的幅度不大，与行业的水平最为接近。2、应收账款周转转率首开股份的应收收账款周转率逐逐年下降，且下下降的幅度较大大，这种变化是是与营业收入的的大幅度降低相相匹配的。而万万科A的应收账款周转转率则相对稳定定。两家公司的应收收账款周转率都都高于行业水平平，应收账款的的收账期短，这这对企业的日常常经营是有利的的。营运能力综合分分析首开股份&万科A首开股份的存货货周转率从2007至2009年逐年降低，产产生这种变化的的原因是首开股股份的存货在2008年出现了大幅度度的增长，这种种情况是由2008年的金融危机对对于房地产的巨巨大压力造成的的，大量存货积积压，导致周转转不灵，周转率率下降。与此同同时，营业收入入的降低，也使使得首开股份的的应收账款周转转率降低，增加加了收账时间，，公司营运能力力下降。总体而而言，首开股份份的营运能力较较差，公司应当当加强对存货和和应收账款的管管理。万科A的存货周转率低低于行业平均水水平，且多年维维持低位，其主主要原因在于万万科规模扩张迅迅速，同时房地地产的项目的开开发周期较长，，在建产品和拟拟开发产品占据据存货总额的94%，考虑到项目的的滞后性，从未未来2-3年看，该项指标标难有大的改观观。万科A的应收账款周转转率遥遥领先，，超过行业36个百分点，但受受累于存货影响响，其总资产周周转率和流动资资产周转率仅具具行业中上水平平。总体而言，，万科资产使用用效率较高，营营运能力较强。。管理精细化程程度较好，但土土地成本偏高，，存货数量较大大将是万科需要要面对的核心问问题。三、获利能力分分析123455销售净利率销售毛利率资产净利率净资产收益率每股净资产每股收益1、销售净利率率销售净利率反反应每一元销销售收入带来来多少净利润润，可以显示示销售收入的的收益水平。。首开的销售售净利率在过过去的三年中中稳中有升，，原因是三年年来销售收入入与净利润都都在增加，而而净利润增加加的幅度大于于销售收入增增加的幅度。。这显示企业在在扩大销售的的同时，改进进了经营管理理，合理地控控制了期间费费用，提高了了盈利水平。。万科的销售净净利率在07-08年间有所下降降，09年止跌回升，，主要还是受受金融危机影影响。2、销售毛利率率首开股份销售售毛利率呈上上升趋势，这这说明了首开股股份的技术含含量越来越高高，质量越来来越好，获利利能力和市场场竞争力都逐逐年提高。而万科正好相相反，销售毛毛利率逐年下下降，其获利利能力与市场场竞争力逐年年降低，到2009年，首开的销销售毛利率首首次超过万科科。3、净资产收益益率受金融危机影影响，万科2008年净资产收益益率降低，首首开股份逆其其道，08年的净资产收收益率较之07年有所上升，，说明企业资资本获得收益益的能力强，，运营效益好好，对企业投投资者保证程程度高。2009年，万科的净净资产收益率率有所上升，，进一步分析析收入成本变变化可以得4、每股净资产产每股净资产反反映了每一股股普通股所拥拥有的净资产产，万科A在2009年的每股净资资产为3.40元，高于08年的每股净资资产，表明万万科A每股拥有的净净资产增加，，公司的发展展潜力有所回回升。较之2008年，表明该公公司在同行业业中实力又有有所上升，抵抵御外来因素素影响和打击击能力变强。。首开的每股股净资产从07-09年逐年递增，，发展潜力大大于万科，抵抵御外来因素素影响和打击击能力处于行行业极高的水水平。5、每股收益由图表知，整整体来看，由由于08年金融危机的的冲击，每股股收益的历史史数据趋势仍仍然呈现一个而首开股份并未受金融危机影响，每股收益逐年增加，在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明首开股份07-09年的盈利能力不错.获利能力综合合分析从以上对于盈盈利性指标的的分析中我们们可以看出，，首开与万科科的盈利能力力在行业中有有明显优势，，甚至有些还还处于极高的的水平，很多多盈利指标超超过其他企业业，达到行业业中等甚至是是较高水平，，投资前景良良好。这与他他们从2007年开始的不断断提高自己的的盈利能力的同时，公司的净资产收益率和总资产收益率均高于行业水平，但在近三年变化不大，主要的波动均来自08年全球金融危机，09年的迅猛增长说明公司盈利能力的可持续性比较好并且盈利能力强。首开股份&万科A四、获现能力力分析1122经营活动净现现金流量分析析净现金流量分析（1）首开股份净现金

（2）万科A净现金流量分析销售现金比率（1）首开股份净现金金流量分析（2）万科A净现金流量分析从图中可以看出，，首开股份的净现现金流量2007年和2009年为正值，而2008年为负值，通过分分析其现金流量表表，可以看出，这这主要是由于首开开股份在2008年进行了大规模的的投资，并购公司司，支付了大量的的现金。万科A的净现金流量逐年年降低，再看其现现金流量表，可以以看出是偿还债务务和筹建新项目、、构建固定资产支支付了大量现金，，导致了大量现金金的流出。1、净现金流量分析2、经营活动净现金金流量分析销售现金比率反映映了每元销售得到到的净现金。从图图中可以看出，首首开股份的销售现现金比率较为理想想，并逐年增长。。万科A的销售现金比率在在2007和2008年为负值，这主要要是万科A在2007和2008年的经营活动净现现金流量为负值所所致。通过分析可知，首首开股份通过销售售获得现金的能力力较强，而万科A的现金比率不够理理想，通过销售获获得现金的能力较较弱。获现能力综合分析析通过对两家公司的的现金流量的分析析，可以看出，首首开股份的净现金金流量在这3年期间波动较大，，尤其是在2008年转为负值，而在在2009年又有了大幅度的的增长。通过分析析其经营活动、投投资活动和筹资活活动的现金流量，，可以看出产生这这种巨大的变化是是投资活动和筹资资活动的现金流量量的变换引起的。。可见，在2008年和2009年期间，公司正在万科A的净现金流量呈递减的趋势，虽然2009年，万科A的经营活动的现金流量大幅增长，由2008年的净流出转为2009年的净流入，并且是首开股份的近9倍，但是由于其在投资活动和筹资活动上的巨额现金支出，依然使其现金净流量逐年降低。同时，万科A通过日常销售来获得现金的能力也低于首开股份。因此，该公司在今后的运营当中应当加强在销售环节的管理，提高获现能力。首开股份&万科A五、发展能力分析销售增长率总资产增长率资本积累率净资产增长率1、主营业务增长率由图表可知，受金金融危机影响，2007-2008年首开与万科的主主营业务增长率都都有所降低，在2009年首开股份的主营营业务增长率回升升，而万科没有能能够缓解压力，主主营业务增长率持持续走低。2、总资产增长率总资产增长率从企企业资产总量扩张张方面衡量企业的的发展能力，表明明企业规模增长水水平对企业后劲的的影响。从图表中中可看出，首开股股份的总资产增长长率08年较07年降低幅度非常大大，说明受金融危危机影响非常大。。相对而言，万科科受金融危机影响响较小3、资本积累率资本积累率反映企企业所有者权益在在当年的变动水平平，体现了企业资资本的积累情况，，是企业发展强盛盛的标志，也是扩扩大再生产的源泉泉，展示了企业的的发展潜力，评价价企业发展潜力的的重要指标。还是是受金融危机的影影响，两企业资本本积累率都在2008年降低，09年回升。4、每股收益增长率率受股利分配政策的的影响，万科每股股收益增长率在08年有07年的0增长到34.06%，09年增长率下降了10个百分点。首开股股份的每股收益增增长率受金融危机机影响，07-09年持续走低。发展能力综合分析析1、万科和首开的各各个指标变化率与与市场的繁荣程度度、国家政策具有有极大的联系，当当市场推行紧缩性性政策的时候，主主营业务增长率、、总资产增长率2、万科作为地产行业的巨头企业，公司的资本增长指标的变化率均比行业平均值大出很多