规划设计管理重在抓要点

PAGEPAGE8规划设计管理重在抓要点规划设计工作是是一项较单纯纯的技术工作作，规划设计计管理则是作作为地产商自自己实施的对对投资开发项项目展开的有有目标的管理理活动。管理理的目的是按按照公司的决决定和计划，在在投资、质量量和工期等方方面进行控制制和管理，以以实现公司的的主要目标。大型项项目的设计管管理，作为管管理规划师，要要有明晰的设设计程序，应应知道在什么么时候做什么么事，作出明明智的选择，比比什么都重要要。选择意味味着确定下一一步的方向，如如果选择出现现偏差，就会会走入误区，多多走很多弯路路。因此，管管理与策划一一样重要，而而作为一个大大型项目的设设计管理，应应重点围绕以以下三个要点点进行控制。管理要点一：调调查研究一个地地产项目的成成功运作，归归根到底是市市场需求的结结果，而市场场需求的发展展和变化在很很大程度上是是由发展商的的引导和媒体体的渲染促成成的。地产项项目的实现通通常需要三个个特定阶段：：前期规划设设计、施工建建设、销售和和经营。其中中，前期规划划设计阶段是是项目运作的的龙头和开端端，他包含了了发展商最初初的投资决策策、目标分析析和项目定位位以及市场供供需关系的深深入研究，项项目产品将来来的顾客对象象的特征：地地区、年龄、收收入、工作、性性别等。销售售是实现投资资赢利目标和和商品价值的的重要阶段。重重点工作一是是放在前期规规划设计上，一一是放在后期期销售上。而而这都需要对对市场进行深深入细致的调调查研究。1、市场调查地产商商要做的第一一件事，就是是委托专门的的调查公司展展开当地城市市房地产市场场的调查、基基础资料的收收集工作，建建立起动态的的资料补充和和修正机制，以以期随时准确确反映房地产产市场的变化化趋势和发展展特点，并能能及时反映到到项目的规划划设计中，在在实施前或实实施中能快速速适应市场的的细微变化。管管理要着重于于检查资料的的全面性、来来源的可靠性性、时间性、细细节的准确性性和竞争公司司的内部情报报。当地城城市的房地产产市场状况，包包括各地产公公司的实力、开开发楼盘、经经营业绩、品品牌和知名度度、销售率、消消费群认可度度、市场份额额以及经营战战略、经营手手段和竞争优优势等等。要要弄清房地产产市场上的产产品类型和百百分比，以及及市场发展的的趋势和市场场的细分情况况，分析我公公司应进入哪哪个领域或者者将计划在哪哪一块细分的的市场上博得得消费者的欢欢迎和认可。2、规划调查从城市市规划的角度度研究地产市市场的发展和和项目的规划划选址问题。土土地开发和建建设总是城市市规划的一部部分，购买土土地之前一定定要弄清城市市的总体规划划和详细规划划情况，要与与当地城市的的规划设计院院和管理者保保持亲密的关关系，对城市市的现状、规规划结构和发发展计划以及及城市的战略略要有深入的的研究，要结结合土地储备备和规划选址址通盘考虑。管理要点二：设设计前期房地产产公司进入市市场，首要的的门槛是土地地，而后是资资金，最后是是人才。人才才可以通过高高薪去争夺和和挖掘，资金金也可以通过过银行去融资资，土地则较较复杂，如果果有良好的政政府资源和当当地政府的支支持，购买土土地会简单一一些，毕竟在在内地很多城城市，土地市市场依然是一一张不透明的的网，看不清清，摸不透，没没有一定的政政府关系很难难开展土地的的扩张、储备备工作。土地地扩张不是简简单的购买和和储备，要与与公司发展的的战略计划和和整体布局以以及市场增长长紧密结合起起来。建立与与当地规划、国国土部门建立立良好的工作作关系。如果果在当地有很很好的政府关关系，那对前前期土地的储储备和扩张将将很有帮助，在在土地成本、区区位和数量方方面将能够按按照公司制定定的发展战略略进行，为进进一步的实施施开发打下一一个良好的基基础，在市场场竞争中占据据较高的优势势。购买土土地前首先做做好以下准备备：1、规划选址某一种种开发项目概概念确定后，下下一步的工作作就是项目的的规划选址，首首先，要了解解城市规划和和用地的现状状，分析空地地及周边的现现状和发展情情况，并到现现场进行实地地调查和核实实。其次，根根据项目的定定位和对土地地的具体要求求，拟选5处以上的位位置进行选址址和评价。评评价主要考虑虑周围市场、公公共配套、市市政基础设施施、周边建设设情况、本地地的规划趋势势和发展方向向、交通的便便利程度、基基地的现状和和是否引起较较高代价以及及项目进入后后的市场反映映及销售预测测等，评价应应结合选址和和前面的调查查及项目定位位综合考虑，必必要时要对项项目定位进行行调整。最后后，根据各选选址评价报告告，进行针对对性分析和比比较，从中遴遴选出有较大大开发价值的的地段作为公公司发展的决决策依据。2、加强设计报报批过程中的的目标管理：：土地合同、用地地红线和规划划设计要点设计报报批不仅仅是是批准的问题题，时间上的的问题，要认认识到设计报报批是将设计计目标通过政政府的批准加加以确认和合合法化。跟踪踪者要学会与与管理者的沟沟通和协调。尽管用用地红线和规规划设计要点点都是规划国国土部门下达达的，但我们们可以通过合合法的正当途途径将公司的的发展目标和和设计意图反反映给他们，去去积极协商和和沟通，影响响他们的决策策倾向。规划选选址初步确定定后，就要进进行土地的购购买工作。土土地购买时要要事先与规划划土地部门将将土地价格、土土地面积和规规划设计要点点以及开发建建设要求协商商好，要做到到心中有数，尽尽可能把今后后开发建设中中遇到的问题题想清楚，并并在合同中为为公司的发展展调整留下调调整余地。所所以，用地红红线和规划设设计要点是关关键技术工作作。规划设设计要点，是是项目的灵魂魂和技术核心心，影响着公公司的一系列列决策和经济济战略的确定定，比如，3.5的容积率对对于开发住宅宅来讲，就是是高层住宅，而而在某些城市市，如果消费费人群还达不不到可以承受受电梯的管理理成本和高层层土建成本的的情况下，茫茫然采用高容容积率，会使使公司陷入困困境，而且还还要交纳高容容积率带来的的楼面地价。所所以，在签定定土地合同时时，就要做好好经济技术分分析，重点对对容积率、公公共配套（学学校、幼儿园园、商场等）进进行成本分析析，计算建设设后的单方成成本，与市场场同类项目进进行比较，并并作出方案判判断和选择。因因为，规划设设计要点在下下达后就不容容易调整，所所以，之前一一定要将开发发建设遇到的的问题在规划划设计要点中中考虑进去，为为今后自我调调整留出余地地。管理要点三：规规划设计方案案一个好好的规划设计计，必须在深深入细致的市市场调查后，在在占有第一手手基础资料后后，并经过多多方面、全面面细致的分析析研究后，才才能和市场紧紧密结合起来来。项目是否否成功，需要要一系列的运运作和精心策策划才能逐渐渐达到所定目目标，其中，规划设计是龙头，是关键。尤其是大型项目的规划设计，更应重视。大型项目的规划设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐步进行深化和细分。所以，对于一个大型项目的规划设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。做好一个规划划设计方案，离离不开三个前前提条件：1、甲方的指导导和目标激励励谁也无法代替甲甲方作出最后后的判断，甲甲方或许在某某些环节需要要设计方、监监理方、顾问问公司的积极极配合，这些些伙伴也提出出了自己的方方案或观点，但但只有甲方能能够从项目的的整体上进行行选择和判断断。项目的的运作，自始始至终是甲方方自己的事，从从投资决策到到市场调查、项项目确定和定定位，规划选选址和购买土土地，每一步步都是甲方精精心策划的结结果，里面都都隐含或付出出了大量的心心血和代价，而而目标也在一一步步的进展展中逐步调整整或加强。所所有这些发生生或将发生的的故事及来龙龙去脉，也只只有甲方掌握握和清楚，而而这些细节或或故事不可能能告诉设计师师，设计师也也不可能在一一下子就能消消化吸收。所所以，甲方作作为全过程的的统筹策划方方，一定要清清楚应该让设设计师在哪一一个环节发挥挥作用，决不不能将所有问问题都交给设设计师来解决决，一来设计计师永远不可可能代替甲方方来作出判断断，二来有些些原则性问题题，必须由甲甲方进行拍板板。设计师只只了解你让他他做的那部分分，他无法从从项目的整体体运作上看到到问题所在，这这是作为设计计人员的角色色所限。我以以前作设计，就就是这样，你你可以有很多多想法，而且且也可以在方方案中体现，但但如果不获得得甲方的认可可就无法进行行下一步的工工作，多数情情况下，设计计师因为沟通通或对项目的的认识深度或或甲方提出的的要求过粗或或背景资料太太少，设计师师稍不注意就就会偏离甲方方的目标，作作出一些无用用功，浪费时时间和精力。设计计过程中，甲甲方加强设计计跟踪和指导导，不能仅通通过几次会议议或汇报的方方式来解决复复杂的技术问问题，比较复复杂的问题要要主要依靠甲甲方的主要技技术人员与设设计人员进行行面对面的沟沟通和商量，必必要时，甲方方应派驻工程程师与设计人人员一起参与与设计，对设设计中出现的的问题，甲方方工程师可及及时返回公司司向领导汇报报寻求解决方方案或意见，这这种措施可有有效的将一些些细节或不大大的问题解决决好，而且因因为有甲方代代表的旁站参参加，设计师师的积极性和和主动性会得得到加强，工工作效率会大大幅提高，由由领导拍板决决策的范围缩缩小，节省了了领导的精力力。通过汇报报会，主要目目的有两个：：一是向领导导通报方案的的进展和中间间成果。二是是就方案中的的关键问题进进行讨论，寻寻求解决方法法或意见，以以便于下一步步设计的继续续。甲方的指导，影影响到设计的的进展和方向向。在设计大大的原则和目目标上，甲方方应比设计方方更高明、更更前瞻，在某某些方面来讲讲，甲方对于于一个方案比比设计者更能能看出和发现现问题所在，眼眼光更高一些些。所以，甲方的指指导应放在以以下三个方面面：一是方案的整体体布局和框架架。二是经济技术指指标。三是方案的风格格和创新。甲方的指导不要要具体到每一一个具体设计计的细节中，要要积极想办法法调动设计人人员的设计才才能和积极性性，将他们的的才华施展出出来就成功了了一半。通过过设定一定目目标激励设计计师进行创造造，设计出甲甲方满意、大大家满意的作作品。甲方的的指导不可有有太多的随意意性，比如确确定了的设计计原则和意图图，不要轻易易改动，因为为设计人员已已经按甲方的的意图作出了了很多努力，如如果不说清楚楚，突然改动动，会给设计计人员造成很很大的压力和和打击，因此此，甲方作出出的决定一旦旦作出后就不不要动。由于于设计方案已已经初步确定定，上述概念念的调整引起起规划方案的的大修改，因因而带来设计计单位的抵触触，矛盾由此此引起。加上上中途甲方中中途意见的反反复，和设计计单位的不合合作，造成设设计方案久而而不决的局面面。2、高水平、善善沟通的设计计单位作为地地产商，为做做好一个项目目的规划设计计，都愿意拿拿出更高的成成本来雇请一一家高水平的的设计单位。但但是高水平的的设计单位不不一定就适合合，原因有很很多，主要是是一个项目从从前期策划、概概念规划、总总体规划到详详细规划设计计、单体设计计、初步设计计和施工图设设计，有很多多阶段，每一一个阶段对设设计的要求不不一样。高水平平的设计单位位内部一定要要有主设计师师来支撑，甲甲方在选择设设计单位时，要要对主要设计计人员进行考考察，并要求求在提供服务务时，保证主主设计师到位位。另外，设设计单位的配配合情况也要要重点考察，因因为，如果水水平高，但是是不听甲方指指导和意见，无无法进行沟通通和交流，那那水平再高，也也无法实现甲甲方的设计目目标和主要意意图。3、推出优秀作作品的机制和和设计方式通过什么样的的途径获得好好的设计方案案，是值得考考虑的，但要要考虑到成本本和收获的价价值比