司法拍卖房的法律风险防范手册

近年来，法院司法拍卖房已成为一种热度较高的房产交易方式，相较于市场价而言，法拍房往往价格较低，因此更多的购房者将目光转移到法拍房市场。虽然法拍房物美价廉，但是往往存在很多的法律风险，很多购房者往往以为“捡到廉价〃，盲目参与竞拍，未对房屋的相一、何为司法拍卖房？司法拍卖主要包括法院强制拍卖和破产企业强制拍卖两种形式。法院强制拍卖是指法院根据巳经生效的法律文书强制执行债务人的财产，并将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人的一种执行方式。破产企业拍卖是指企业资不抵债或存在其他经营方式不当等原因造成的企业撤销、倒闭的，由法院指定清算管理人成立专门的破产企业清算组织来委托有资质的拍卖企业或其他机构拍卖破产企业的资产，并将变现后的款项分配给债权人的一种程序。其中，司法拍卖的主要标的物即为房屋，在司法拍卖的情况下，拍卖的房屋主要来源于无经济能力归还债务的债务人或进入破产清算的企业，对于这两类主体而言，往往对外负债或者纠纷较多，因此在参与竞拍前有必要了解相应的法律风险，对房屋权属等根本情况进行详尽的调查。二、购置司法拍卖房的法律风险?1、购房本钱、税费等其他费用负担风险司法拍卖的房屋虽然一般情况下价格较低，但是起拍价并不等于成交价，对于一些优质房源，即使被司法拍卖但也可能因竞拍人过多而使得价格水涨船高，最终超过市场价，导致购房价格超过自己的预想价。同时在房屋成交后，购房者往往需要负担因此产生的税费可能包括所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等，以及应补地价、土地使用费、水电、物业、滞纳金等其他相关费用，最终所消耗的本钱往往高于原来的预想。2、保证金等违约负担风险根据?最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖假设干问题的规定？第24条规定：拍卖成交买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。即在确定拍卖成交之后，购房人假设想反悔或因其他原因无法购置房屋，在此之前所缴纳的保证金将不予退还。3、无法入住的风险根据我国?合同法?第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力〃。即人们常常说的“买卖不破租赁〃，用通俗的话讲就是假设承租人和前任房东签了租房合同，租赁期限尚未到期，购房者即使通过司法拍卖程序取得了房屋的产权，仍需要继续将房屋继续租赁给承租人，购房者行使所有权将会受到原租赁合同的限制。其次，还存在原房主居住在内，拒不搬迁的情况。拍卖房可能为原房主的唯一住房或可能原房主蛮横无理，赖在房屋不走，或仅口头容许搬迁却拒不行动等情形均可能发生。换号或关机或拒不接听，在原房主存在多个债权人的情况下，有些债务人为躲避债务，将债权人找不到债务人，可能会对房屋所有人进行骚扰，导致购房者无法入住。换号或关机或拒不接听，4、房产的户口无法迁入的风险户口过户属于当地公安局的业务，法院无权管辖。目前并没有相关法律规定可以强制迁出户口，因此竞拍人可能过户了房产证、土地证却由于原房主未迁出户口而不能拥有房产所在地的户籍，这一点对于想要买学区房的尤为重要。对此问题，各地政策具体如何操作和办理可能存在一定差异，建议在竞拍前向当地户籍部门进行咨询。5、因限购政策无法过户的风险房产所在区域是否存在限购政策〔局部地区如北京、深圳、广州等地已将司法拍卖房纳入限购范围，因此通过司法拍卖来躲避限购政策在局部地区已经行不通），假设竞买人对此不具有竞买资格，可能直接导致竞买人在竞买成功之后无法办理过户手续。三、如何进行风险防范？在面临众多的法律风险之下，可能会让人有种望而却步的想法，但购置司法拍卖房也并非不可行，因此，做好相应的尽职调查为购房者的必然之选。房产的根本信息1、房屋坐落位置，小区的自身环境〔物业管理、绿化等〕和周边环境〔是否临近有污染的工业区等〕，配套设施〔教育、卫生、医疗等〕的完备程度，交通是否便利等。2、房屋的性质〔商用房、住宅〕、楼层、朝向〔采光是否充足）、户型、房龄、房屋所在地的土地使用年限、装修情况〔简装、精装〕等。3、房屋的套内面积和建筑面积是否与法院的拍卖公告一致，是否存在漏水、墙体开裂等质量问题。4、房屋的现状，房屋被法院查封后是空置还是住人，如果房屋在查封后仍有人居住，可能影响到房屋的实际交付。房产的权属信息1、房屋出于何种原因被法院强制拍卖〔借贷、抵押或者保证责任等），了解涉诉主体信息情况，涉及的法律关系、法律关系主体，假设法律关系明确且主体较少，竞买成功后过户交付就更为方便，不易引发额外纠纷。2、房屋产权是否清晰，具体包括但不限于：房屋是否仍然存在有效的租赁关系，租赁期限是多久，优先购置权人是否书面承诺放弃优先购置权等。3、房屋的产权是属于共有还是单独所有，产权人中是否有未成年人，房屋拍卖的产权份额是全部产权还是局部产权等。4、房屋是否存在影响其价值的其他情形。房产的费用信息1、可通过房产中介平台，查询近期同类型房屋的成交数据，以此判断房屋的市场价格。»-==J2、由于司法拍卖中的房屋查封时间都比拟长，期间大多都未缴纳相应的物业费用，而在司法拍卖中，这局部费用一般都由竞买人承当，建议可提前到物业公司处查询房屋所欠物业费、水电费等，做好预算。»-==J3、司法拍卖中的房产在拍卖成交后，原那么上竞买人需要一次性支付除保证金之外的剩余款项，不能进行商业贷款。但是在局部地区也可以进行商业贷款，建议提前对贷款信息〔可否贷款、贷款利率、贷款比例、贷款年限等）进行查询了解。4、司法拍卖中税费一般由竞买人负担，建议购房者提前对房产证的年限及土地使用年限等进行调查了解，初步征询估算税费数额，以做到对竞拍出价心中有数。房产的政策信息了解当地是否存在限购政策，是否将司法拍卖房纳入到限购政策范围内，以及当地户籍部门办理户口的相关政策。相关法律法规?拍卖法〔2021修正〕?第五十七条拍卖本法第九条规定的物品成交的，拍卖人可以向买受人收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原那么确定。拍卖未成交的，适用本法第五十六条第三款的规定。第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承当瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用？中华人民共和国产品质量法?和其他法律的有关规定。最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖假设干问题的规定法释〔2021)18号►-==i►-==i悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。第二十五条拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。拍卖成交后二十四小时内，网络效劳提供者应当将冻结的买受人交纳的保证金划入人民法院指定账户。江苏省高级人民法院关于印发?关于进一步提高网络司法拍卖标准化水平的指导意见？的通知苏高法〔2021)27号12.占有人〔当事人或案外人)拒不腾空的，可以要求有关部门或单位协助停水、停电、停气等，并依法对占有人予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。[2021]86号)处置在集体土地上建造20.符合省法院?关于执行疑难问题的解答？〔苏高法的房屋、国有建设用地上建造的无证房屋，且拍卖公告中声明不负责办理过户的，或者买受人、[2021]86号)处置在集体土地上建造27.竞买人悔拍的，应依法承当法律责任。执行法院不得劝说、强迫竞买人放弃竞买。凡发现劝说、强迫竞买人放弃竞买的，予以追责。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定法释〔2021)16号第二十五条拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款