银行房地产开发贷款管理办法模版

xx银行房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强xx银行（以下称本行）房地产信贷业务管理，规范房地产开发贷款的操作流程，提高贷款质量，防范贷款风险，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《贷款通则》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关法律法规，制定本办法。第二条本办法所称房地产开发贷款，是指向借款人发放的用于开发建设向市场销售、出租等用途的房地产项目的固定资产贷款。主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、经济适用住房开发贷款、其他房地产开发贷款等。第三条发放房地产开发贷款必须符合国家宏观调控政策、监管政策和本行相关信贷政策，遵循安全性、流动性和效益性原则，通过规范化的流程管理，实现信贷资产的良性循环，保证贷款质量与效益。第二章贷款对象与条件第四条具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业均可按照本办法申请房地产开发贷款。第五条借款人申请房地产开发贷款，原则上应具备以下两方面条件：（一）借款人基本条件：1.借款人依法在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，并按规定进行年报公示；2.借款人依法取得三级（含）以上房地产开发企业资质登记证书，并办理年检手续；3.借款人在本行开立基本存款账户或一般存款账户；4.借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；5.借款人信用状况良好，有按期还本付息的意识和能力，对尚未清偿的贷款已经安排贷款人认可的还款计划；6.借款人对外股本权益性投资累计不超过其净资产的50％；7.借款人经营状况较好，资产流动性较强，无大量积压未售楼盘；8.本行规定的其它条件。（二）贷款项目基本条件：1.已取得建设项目所需的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；2.已完成项目可行性研究报告等各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。其中，申请经济适用住房开发贷款的建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；3.项目资本金（即自有资金，指企业所有者权益中用于贷款项目的资金）符合国家房地产投资项目资本金比例的相关规定，并能够在银行贷款之前投入项目建设；4.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地房地产市场的需求，有良好的销售市场和租售前景；5.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；。6.能够提供本行认可的合法有效的担保；7.本行规定的其它条件。第三章贷款的用途、期限、利率与还款来源第六条房地产开发贷款必须专项用于房地产项目建设，不得挪作他用。严禁以流动资金贷款形式发放房地产开发贷款。第七条房地产开发贷款的期限应根据项目周期确定，商业性开发贷款的期限一般为18个月以内，最长不得超过2年；经济适用住房开发贷款期限一般为2年，最长不得超过5年。第八条房地产开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，具体办理时的利率档次、浮动比率、计息方法、结息时间及罚息等均按本行有关规定执行。第九条借款人因销售市场发生变化、资金回笼缓慢造成不能按期归还贷款的，可在贷款到期日之前向本行申请展期，能否展期由本行决定。第十条房地产开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源，禁止借款企业将还贷资金用于滚动开发或挪作他用。第四章贷款的担保第十一条借款人申请房地产开发贷款，应当提供本行认可的担保，担保方式包括抵押、质押和保证，严禁以信用方式发放房地产开发贷款。第十二条贷款行应审查担保的合法性、有效性和可靠性，并与担保人签订书面担保合同，办妥贷款担保手续。第十三条抵（质）押率的设定应符合本行的有关规定，抵（质）押物需要估价的可以由贷款行自行评估，也可委托贷款行认可的资产评估机构进行评估。以在建工程抵押的，测算抵押物价值应以企业已支付该项目各种成本费用的金额为依据。第五章贷款的操作流程第十四条房地产开发贷款业务实行全流程管理，包括贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放与支付、贷后管理等环节。第十五条贷款申请。借款人可以向项目所在地区的本行辖属分支机构申请项目贷款，原则上不得跨区域申请。申请房地产开发贷款应向业务受理人员提交真实、完整、有效的资料：按照本行格式文本填写的《借款申请书》；借款人有效的公司章程、验资报告，营业执照、组织机构代码证、税务登记证；房地产开发主管部门颁发并通过年检的资质登记证书；借款人资信证明材料；借款人股东（大）会、董事会等决策机构同意借款的决议；担保人股东（大）会、董事会等决策机构同意担保的决议，抵（质）押资产的评估报告书、权属证明，保证人的资信证明材料等；借款人法定代表人证明书、法人授权委托书；借款人近三年经审计的及近期的财务报表；贷款项目可行性研究报告及批复；政府有关部门对土地使用、规划、设计、施工等方面的批准文件；项目自筹资金来源及落实的资料；开发项目的市场定位、销售策略和销售计划，项目总成本、销售价格、项目收益和现金流量预测等；本行要求提供的其他证明文件和材料。第十六条贷款受理。业务受理人员收到申请资料后，对客户是否具备办理房地产开发贷款的基本条件进行初步认定。对于不符合基本条件的，不予受理，及时回复申请人，并退还相关资料；对于符合基本条件的，予以受理，并将相关资料移交授信调查人员。第十七条贷款调查。授信调查人员应按照《xx银行授信工作尽职管理办法》及本办法规定开展房地产开发贷款尽职调查，尽职调查包括但不限于以下内容：1.借款人及项目发起人的情况：生产经营情况、财务及信用状况、所处行业状况、市场情况、公司发展前景等；2.借款人申请贷款的项目情况：项目批准文件，“四证”等手续的办理情况，项目总投资额、计划投资来源、已到位资金来源及使用情况，项目进展及已完成投资额，项目资本金是否按相关要求到位；3.项目投资环境、市场定位及未来的市场供求情况；4.还款来源及现金流分析；5.预计产生的银行效益；6.担保情况，包括抵（质）押物的权属、价值和变现难易程度，保证人的担保资格、担保能力等情况；7.房地产开发贷款的建议，包括贷款金额、期限、利率、担保方式、支付方式、还款方式、风险监管措施等。授信调查人员应当于调查结束后在信贷管理系统中形成完整的调查报告，并对调查报告内容的真实性、完整性和有效性及出具的贷款方案建议负责。第十八条项目评审。项目评审人员应对房地产开发贷款进行全面评审，并形成项目评审报告。（一）项目评审按照总行授权管理的相关规定由贷款行或总行相关业务部门组织实施。根据贷款金额大小决定是否成立项目评审小组，原则上5000万元（不含）以上的项目贷款应当成立评审小组，评审小组由本行业务人员及专业人员组成，必要时可聘请外部行业专家。评审小组可根据需要委托具备相关资质的独立中介机构为项目提供法律、税务、保险、技术、环保和监理等方面的专业意见和服务。项目评审应设置定量或定性指标，从借款人评价、项目概况评价、项目市场情况评价、项目财务效益评价、担保评价、综合效益与风险防范评价、综合性评价结论等方面开展。1.借款人评价借款人概况，包括借款人基本情况和经营情况。①借款人基本情况。主要了解借款人成立时间、历史沿革、注册资本及到位情况、组织架构、经营年限、隶属关系、企业性质、法定代表人、股东、实际控制人情况、关联企业情况等；②借款人经营情况。主要了解借款人经营范围、开发资质等级、技术水平、经营业绩、历来开发项目的运作情况以及在当地房地产市场的竞争能力等。借款人财务状况。根据经审计的借款人近三年和最近月份的财务报表，分析其偿债能力、盈利能力、经营管理能力等指标，分析借款人资金运作及财务变动情况是否正常，是否具备开发新项目的经济实力和偿债能力。其中：偿债能力指标包括资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等；盈利能力指标包括销售利润率、成本费用利润率、资产报酬率等；经营管理能力指标包括应收账款周转率、存货周转率等。借款人信用状况。根据借款人在银行间的融资记录、征信报告，分析借款人的融资能力、偿债和逾期情况，判断其信用状况。2.项目概况评价项目基本情况。调查项目的地理位置、规划设计方案、开发建设条件、开发建设周期、基础设施状况、主要建设指标、总投资等。项目建设条件。取得政府有关部门的批准文件的名称、时间和主要内容，项目国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证等手续的办理情况，土地使用权的获取方式，土地款的支付情况和资金来源。项目建设进程。调查项目建设进度计划、实际进展情况、工程资金投放进度、形象进度等，并进行项目投融资状况分析。3.项目市场情况评价项目投资环境。主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析。项目市场定位。根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的等级档次及其面向的主要消费群体。（3）项目租售情况。主要从市场供求、项目竞争力、租售前景等方面进行分析。①市场供应分析。包括项目建设所在地同类项目的施工面积、竣工面积、预售面积、实际销售面积、空置面积等，预测新增竣工面积；②市场需求分析。包括项目所在地的自然环境、人口环境、经济发展水平、支付能力、消费群体、消费偏好等；③项目竞争力分析。从拟建项目的地理位置、建设规模、配套设施、环境规划、客户定位、房价制定、营销策划、品牌效应、竞争状况等方面，综合分析拟建项目的竞争优势；④销售前景分析。调查了解意向定购情况及滚动开发项目前一期开发、销售及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划（包括租售时间、价格、租售率等）及其实施可行性做出科学合理的判断。经济适用房项目应注意考虑价格上限限制等因素。4.项目财务效益评价项目总投资预测分析。根据项目可行性研究报告中预估的项目总投资及其构成，分析项目总投资及构成估算有无漏项，投资构成是否合理，并测算各项费用。项目资金来源评价。对借款人自有资金部分应明确投资金额、资金来源和投入计划，对借款人对外筹资部分，可根据有关银行、非银行金融机构、财政、企业等所出具的资金承诺及相应凭证，分析其筹资来源、资金到位情况及投入计划。（3）项目损益预测。损益预测包括项目经营收入预测、总成本预测、经营税金预测及利润预测。预测时应说明项目计算期、建设期、经营期、贷款利率、营业税及附加税率、所得税率等参数的选取。项目财务效益指标测算。根据对投资估算、筹资计划、财务预测和财务报表的分析，计算投资利润率、财务内部收益率、投资回收期等指标。不确定性分析，主要是盈亏平衡和敏感性分析。①盈亏平衡分析。分析利润为零时项目的成本、租售价格、出售率等所处的状态；②敏感性分析。研究项目主要变动因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，进而判断这些因素对项目经济评价指标的影响程度。分析项目的负面影响因素（如售价、出售率下降、成本增加、建设期延长等）对财务内部收益率、投资回收期等指标的影响程度。5.担保评价。对贷款担保的评价主要包括担保方式的选择是否与项目情况、贷款种类、金额等相适宜，审查保证人的资格和应具备的担保条件，审查抵押（出质）人的资格，抵（质）押物的权属、价值、抵（质）押率，抵（质）押行为的可行性，土地使用权和在建工程的评估，房地产抵（质）押登记手续的有效性，关注房地分开登记问题等方面。6.综合效益与风险防范评价。综合效益评价。贷款综合效益主要从存款收益、贷款收益和结算收益三方面分析评价。风险防范措施评价。分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险等风险因素，并针对风险因素提出防范风险的措施和建议。7.综合性评价结论。通过对上述六大方面的分析，综合评价借款人信用、项目介入可行性、贷款安全性、贷款担保可行性和有效性、贷款风险和贷款综合收益，揭示存在的问题并提出建议，最后出具结论性意见。（四）项目评价报告。评价报告是房地产开发贷款决策的主要依据，项目评审人员应在评审结束后及时出具全面、真实、完整的评价报告。贷款决策时间距评价报告完成时间超过一年、不满两年的，应对其间项目的变化情况进行补充评价，贷款决策时间距风险评价报告完成时间达到两年（含）以上的，应按照本条规定重新组织项目评审。1.项目评价报告的主要内容如下：前言①概括说明整个评价报告的要点，以及借款人申请房地产开发贷款的时间、金额、期限、用途等；②对借款人和项目的初步调查情况；③评价依据。借款人评价的内容、依据、过程、方法和结论。项目概况评价的内容、依据、过程、方法和结论。项目市场评价的内容、依据、过程、方法和结论。（5）项目财务效益评价的内容、依据、过程、方法和结论。担保评价的内容、依据、过程、方法和结论。银行效益与风险防范措施评价的内容、依据、过程、方法和结论。结论和建议。2.项目评价报告完成后，按本行授信业务流程及转授权管理规定报有权审批人审批。第十九条贷款审批。授信审批人员根据国家产业政策、货币政策、监督要求和本行信贷政策，按照本行授信和转授权管理的相关规定，对权限内的房地产开发贷款进行审批，在信贷管理系统中签注明确的审批意见并下达批复。同时，审批人员应对审批权限内的贷款决策负责。第二十条合同签订。授信调查人员根据审批意见补充完善相应的贷款资料，落实相应的贷款条件后，贷款行应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同、担保合同、账户监管协议等法律文件，办理抵（质）押登记手续。审批意见中设定的贷款前提条件和监管方案，需要以法律文件形式落实的，应全部在合同或其他相关法律文件中予以落实，防止合同或法律文件对重要条款未约定、约定不明或约定无效。贷款相关合同应约定以下内容：1.贷款金额、期限、利率、用途以及承诺费、提前还款补偿费标准；2.贷款发放与还款账户，并明确是否约定专门账户以及对账户的监控措施；3.贷款资金支付接受本行管理和控制，明确贷款发放与支付方式、借款人自主支付的标准、贷款发放与支付申请时应提供的资料、贷款资金使用记录和资料等；4.提款条件，包括与贷款同比例的资本金已足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等；5.借款人应承诺，贷款项目及其借款事项符合法律法规的要求，及时向本行提供完整、真实、有效的材料，配合本行对贷款的相关检查，发生影响其偿债能力的重大不利事项及时通知本行，进行合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前征得本行书面同意等；6.借款人违约事项，包括未按约定用途使用贷款、未按约定方式支用贷款资金、未遵守承诺事项、贷款申请文件信息失真、发生重大交叉违约事件、突破约定的财务指标约束等；7.借款人的违约责任及本行在借款人违约时可采取的措施；8.其他需要约定的内容。第二十一条发放与支付。借款人应在本行开立贷款发放账户和还款准备金账户。贷款发放账户用于核算贷款的发放与支付，还款准备金账户为借款人的收入及还款准备账户，用于核算借款人准备还款的现金流。贷款资金的发放与支付分为贷款人受托支付和借款人自主支付两类。单笔金额超过项目总投资的5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。贷款人受托支付方式下，应要求借款人提前提出申请并提交以下资料：1.《提款申请书》；2.借款人已签章的《xx银行借款凭证》；3.本笔支付对应的交易资料，如商务合同（或发票）、拟归还项目其他负债的借款合同等；4.资本金到位及使用情况的证明，包括存放资本金账户的流水、使用资本金的发票或付款凭证等；5.项目进度相关证明材料；6.其他需要提交的资料。借款人自主支付方式下，除要求借款人提交上述资料（不含3）外，还应提交《计划支付清单》。放款审核人员根据借款人提交的提款申请，重点审核以下内容：1.授信资料的完整性、形式有效性；2.项目资本金到位情况；3.授信流程的合规性，包括业务流程是否合规，授信审批意见是否在有效期内，是否经有权审批人签署意见等；4.条款的落实情况，担保的落实情况等；5.借款人《提款申请书》所填用途是否与贷款约定用途一致，支付对象是否与交易资料相符。借款人自主支付方式下，放款审核人员还应审核借款人提交的《计划支付清单》是否符合合同约定的贷款用途，计划中的贷款资金支付是否符合借款人自主支付条件放款审核同意后，在信贷管理系统中做下柜处理，打印《放款通知书》。授信条件发生变更的，应当及时上报原审批人重新审批或变更授信；授信条件未落实或发生变更未重新审批的，不予放款。会计核算人员根据《放款通知书》、《xx银行借款凭证》及借款人《提款申请书》，重点审核借款凭证签章是否齐全，《放款通知书》中列明的收款人、用途与《提款申请书》是否一致等，审核相符后办理贷款发放。贷款人受托支付方式下必须将贷款资金通过借款人结算账户及时支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付方式下，贷款发放后应要求借款人定期汇总报告贷款资金自主支付情况，将《实际支付清单》提交给贷后管理岗，必要时还应要求借款人提供与实际支付事项相关的交易资料，通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付情况，具体包括：1.借款人实际支付项目的合规性，以及与计划支付项目的一致性，不一致的应分析原因；2.借款人实际支付是否超过约定的自主支付的金额标准；3.借款人实际支付是否符合约定的贷款用途；4.借款人是否存在化整为零规避贷款人受托支付的情形；5.其他需要审核的内容。（八）在贷款发放和支付过程中，借款人出现以下情形的，应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付：1.信用状况下降的；2.项目进度落后于贷款资金使用进度的；3.不按合同约定使用贷款资金的；4.违反合同约定，以化整为零方式规避受托支付的；5.借款人指定的放款账户被有权机关冻结或止付的；6.本行认定的其他情形。第六章贷后管理第二十二条房地产开发贷款发放后，贷后管理人员应定期对借款人的履约及信用状况、财务及资金流向、现金流情况、项目建设和运营情况、贷款担保的变动情况、宏观经济变化和市场波动情况等进行贷后检查，并将贷后检查报告录入信贷管理系统。第二十三条借款人应首先使用项目资本金再使用银行贷款，贷款行应监督借款人按借款合同约定用途以及项目工程进度使用借款。第二十四条房地产开发贷款实行封闭管理，对以项目土地使用权抵押的，借贷双方应与房产管理部门签订三方资金监管协议，设定资金监管账户，借款企业必须将监管面积所对应的销售款项存入监管账户，贷款行通过监管账户对资金的流出和流入等情况进行有效监控管理。第二十五条实行项目专管员制度，对在建房地产项目进行专职专项信贷管理，项目专管员职责为：监督资金用途，建立资金使用台账。要求