后疫情时代国有企业如何应对写字楼出租场之变局

后疫情时代国有企业如何应对写字楼

出租市场之变局作为城市经济的重要载体，写字楼，特别是写字楼租赁市场，是企业的〃晴雨表〃，也是经济发展的〃指向标〃。2020年，新冠肺炎疫情以来，空置率上升，成为城市写字楼面临的共同问题。随着全国防控形势的好转，从4月份开始，写字楼空置率的升幅正在缩窄，但市场想完全恢复仍需时间，一座座写字楼正在经历疫情后的〃大考〃。面对疫情和全球经济双重挑战，国有企业如何应对写字楼出租市场的变局成为今年工作的重头戏。一、上半年国内一线城市写字楼出租情况2020年上半年无论是戴德梁行还是第一太平戴维斯，这些国际顶尖的房地产服务提供商发布的市场报告显示，空置率上升，是一线城市写字楼面临的共同问题。根据戴德梁行近日发布的数据显示，2020年上半年，北上广深四个一线城市写字楼的空置率全部飙升，分别是 16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。与此同时，四个一线城市写字楼的平均租金全面下跌，北京是358.5元/m2，同比下跌了7.6%；上海是251.9元加？，同比下跌了6.3%；广州是184.5元阿，同比下跌了4.8%；深圳是222.9元加，同比下跌了13.6%。第一太平戴维斯在报告中直言：〃疫情对写字楼市场造成了负面影响，写字楼租赁活动几乎完全1/11陷入停滞，期间2月是最为艰难的时段。〃从数据来看，深圳无论是空置率，还是租金下跌幅度都是最大的。世邦魏理仕数据显示，2020年一季度深圳写字楼空置率环比上升1.2%至21.2%，也就是说，一季度深圳有超过五分之一甚至接近四分之一的写字楼都是空的。上海写字楼一季度空置率创下了历史新高，中原地产数据显示，上海写字楼市场按照中央商务区、核心商务区、新兴商务区划分，截至2020年4月，核心商务区的整体空置率逼近30%。世邦魏理仕近日发布报告显示，今年第二季度，北京优质写字楼市场再现供大于求，需求缺口达到38700平方米，市场整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。从时间线来看，国内甲级写字楼空置率高企，也不全是因为疫情，跟国内经济结构转型和国际贸易形势也有一定的关系。二、前三季度XX写字楼出租整体情况上半年XX写字楼租赁市场呈现如下态势。一季度，由于疫情突然爆发，导致多数经济活动一度陷入停滞。 XX写字楼租赁市场也面临租赁需求放缓、租金下行、空置率上升的短期困境。随着复工复产20条、扶持中小企业18条、稳外贸“12+10条〃等一系列政策落地，从4月份起，XX经济开始展露出强大的韧性与活力。二季度经济增速由负转正，回升幅度好于全国全省。与之相应的，二季度的XX写字楼租赁市场，呈现出稳步复苏的趋势，市场信心逐步恢复，疫情的负面影响正逐渐弱化。从企业角度看，2/11当下正是企业租户改善办公环境、执行战略性搬迁扩张、或优化成本开支的最佳时机，租赁需求展露逆势上涨的趋势。但总体来看，受疫情影响，上半年XX写字楼租赁市场成交量创近三年最低值。上半年整体租赁市场需求为约34万m2，同比下跌17%；总成交面积约12万m2，同比下跌30%；成交率约35%。整体租金与出租率走低，写字楼租金平均水平1.6元/m2/天，空置率18%。三季度XX市经济运行呈现企稳回升向好，供需关系持续改善，新兴动能不断增强，主要经济指标延续了稳定复苏向好的势头，经济增速由负转正。积极因素逐渐增多，市政府再次启动外贸实效工程，在税务、海关、银行、信保方面都加大扶持力度，目标直指三年内培育外贸领军企业；在产业规划上，强化统筹增强合力，加快推进新兴产业发展，着力发展智能物流、医疗健康、工业互联网、“5G+〃、数字经济五大新兴产业。随着上述利好因素的带动，三季度写字楼市场租金和出租率企稳回升， XX甲级写字楼整体租金水平为2.07元/m2/天，整体空置率17.4%。三、XX租赁市场产业、板块、客户分析•产业分析从产业方面看，上半年传统制造业、对外贸易、旅游等行业的写字楼租赁需求疲软。TMT、在线服务（办公、教育、零售）、健康医疗、跨境电商类、金融类的银行及保险等行业业务规模扩大，租赁需求保持旺盛，甚至有所3/11增长。其中最令人关注的行业热点——〃阿里系〃入股新环世。环世物流和大掌柜合并成立新环世，完成传统货代的数字化再造和升级，布局航运物流生态圈，为商家提供一站式的从商流到物流履约的全面闭环交易服务。新环世也获得了菜鸟、创新工场、云启等领先的战略以及财务投资机构投资，这背后也是全国互联网巨头、投融资机构对航运物流这一领域的关注。近两年产业互联网的蓝海，正在催生更多的机遇，新冠疫情为国际贸易带来冲击，却也加速了贸易数字化的进程，出口商家们对〃门到门〃的数字化跨境物流需求日益增加，也在倒逼物流企业延伸价值链转型升级。•板块分析从市场板块来看，主要呈现为核心商圈中，海曙和老江东客户外溢现象依然存在，南部商务区需求和成交量占比最大，江北崛起迅速。1、南商板块分析受疫情影响，空置率有所上涨，交易仍然活跃。南部商务区上半年受疫情影响，小部分微创企业及中小企业面临生存危机，大型企业资金雄厚，有稳定的现金流，影响有限。区域内相对集聚的产业主要有文创服务业、金融类及类金融、商务商贸服务业等。南商租金在 1.3-1.8元/m2/天，主力楼宇租金在1.5-1.6元/m2/天。部分楼宇受疫情影响，租金略有下调，空置率有所上涨，但市场认可度高，仍是交易最为活跃的区域之一。4/112、东部板块分析贸易和物流行业受到较大冲击，楼宇整体品质好，高租金有所下降。新中心的东部新城入驻企业以国际会展贸易、国际航运物流、国际金融服务三大产业为主，受疫情影响，国际贸易和货运物流冲击巨大，部分企业开始转型。上半年该板块租金下跌较为明显，目前租金价格在1.8-3.0元/m2/天，主力租金从去年的3.0元降到2.5元/m2/天。区域内政企环绕，金融类办公集群效应显著，商务氛围浓郁，吸引了如平安财险、盈科律所、傲航国际物流等一批高端品质客户。3、海曙板块分析老城市中心的教育培训及旅游行业萎缩，但地段及配套优势，整体入驻率依旧高于其他片区。疫情期间，海曙作为老牌商贸核心区、基础配套完善，交通便捷。区域内相对集聚的教育培训及旅游服务产业受到明显的影响，部分企业关门停业。但由于其区域优势仍在，企业认可度高，商务氛围浓厚，整体入驻率保持平稳状态，略高于其余几区。海曙租金在1.2-3.15元/m2/天，主力租金在1.8元/m2/天，租金两级分化严重，部分业主主动提供更长的免租期、更大的租金让步和更高的佣金比例等市场刺激手段以留住及吸引租户。4、江北板块分析疫情下江北发展逆势上扬，整体区域租金相对稳定，空置率持平。2020年前三季度江北是全市最具活力的板5/11块，江北区划调整，阿里巴巴入驻文创港，绿地全球贸易港开业，老外滩改造升级一系列的利好信息，吸引优质企业落户，带动区域内需求的提升。江北分为两大板块，老外滩片区楼宇租金在2.0-3.3元"/天，片区内包含来福士广场、绿地中心、上江邑、钻石广场等高端楼宇，租金较高，企业品质较好，整体空置率无明显变化。另一板块为电商园区，主力楼宇租金在0.9-1.5元/m2/天，包含燕华大厦、恒凯大厦、亿天中心等；园区内良好的政策补贴，较低的租金，吸引电商等行业企业入驻。•客户^析主要特点为：面积段200肝以下成主力户型，市场占比过半，大面积段成交较去年有所下跌。从客户需求来看，100-200m2需求量最大，占比30%；100m2以下次之，占比29%；500m2以上占比17%，同比去年500m2以上企业需求量有所下跌。成交方面，100-200m2成交量最大，占比35%；100m,以下次之，占比28%；500m2以上占比14%，同比去年，500m2以上企业成交量下跌10%。根据部分成交数据得出，2020年写字楼租赁客户搬迁占比最高，达72%；受疫情影响，中小型企业面临巨大压力，部分企业资金受限而重新考虑办公租赁需求，减少企业成本；而大公司资金雄厚，租赁意向保持稳定，新设企业占比13%；原址扩租仅占4%。四、土地供应和销售市场表现情况•土地供需情况6/112020年三季度商业用地成交规模环比有明显回落，其中多宗地块规划为产业平台，为区域产业向〃246〃万千亿级产业集群建设及现代服务业等产业转型升级助力。三季度XX主城区商业土地成交总建筑面积23.1万平方米，环比下降53.8%，同比上涨7.9%；成交楼面均价3509元，环同比分别上涨56.4%和47.3%。•销售市场情况1-9月份,XX市写字楼成交面积共约12.83万方，成交均价约10915元/m2。成交量总体呈现为两头高中间低态势，在5月份成交量跌至0.5万方，到8月份随着经济回暖成交量创了前三季度最高为2.45万方，但是到了9月份又锐减至0.45万方；成交价格则呈现逐月上涨的趋势，1-2月的成交均价仅8422元/m2,到9月份上涨至12547元/m2,主要是XX绿地中心以21023元/m2成交价格拉高了市场均价。前三季度成交项目主要集中在江北区、鄞州区和高新区，其中居首位的项目是万科云谷共成交3.24万方，此外新材料国际创新中心、绿地U+未来中心、绿地中心成交量均在1万方左右。从产品面积段成交来看，本月写字楼产品成交面积段基本集中是在200-300m2,占比总成交的38%;排名第二的是300-400m2,占31%。•市场存量情况至三季度从市场存量上看，XX市六区写字楼库存可售面积约129.7万方；鄞州区存量最大，主要包含了原有的江东区，存量高达约42万方；江北区排名第二，存量7/11约29.4万方；位居第三的是高新区，存量约28.8万方；其次为海曙区，存量约19.8万方，北仑区和镇海区存量分别约11.5万方、10.8万方。五、国有企业如何应对写字楼出租市场变局（一）全面落实减免政策同租户一起共渡难关为贯彻落实好《XX市人民政府关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》，市政府〃甬18条〃出台次日，市国资委印发了关于〃甬18条〃的落实意见，明确房租减免范围、时间、方式等，并及时在市政府新闻发布会上对房租减免政策进行解读和问题解答。各区县（市）结合实际制定本地区的房租减免政策，全市国企开展房租减免排摸工作。全市国有企业都在第一时间积极落实租金减免政策，各企业采取紧急排摸，多种途径告知，加快决策流程，简化办理程序，主动上门补签等措施确保减免政策落到实处。上半年租金减免分两个阶段实施，第一阶段至4月底先为中小企业减免了两个月房租共4.7亿元。为进一步助力市场主体纾困和高质量发展，从7月22日起XX市国有企业加大房租减免力度，第二阶段再为中小企业减免1个月房租。两个阶段共惠及承租户近3万户，减免房租6.34亿元，有力地促进了中小企业复工复产，同时也提振了租户信心，帮扶中小企业度过难关。此举也从另一方面带动了国有企业出租工作的开展，在今年出租市场面临诸多困难的局面下，在招租时打出〃国有牌〃，彰显国企担当和优势。8/11（二）利用国企优势培育有特色的楼宇经济楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。以总部经济、楼宇经济、商圈建设为重点，以现代服务业建设为突破，是加快发展方式转变的一种重要方式，也是促进产业转型升级、建立现代产业体系的必然选择。目前XX〃亿元楼宇〃中民营企业的写字楼占了绝大多数，如汇集了奥克斯、杉杉、罗蒙等一批行业龙头企业南部商务区就是XX楼宇经济中的佼佼者,南商开园十年现有55幢投用楼宇，聚集企业4000家，今年前三季度，园区实现规上服务业营业收入915亿元，同比增长8%，完成进出口总额297亿元，同比增长16%，总量位居鄞州区第一。今年南商还开始实施特色楼宇培育三年行动计划：如迪趣大厦打造数字产业大楼，华越大厦打造科创型企业加速器，恒元大厦打造工业设计智能制造大楼，恒业大厦打造商管运营大楼，奥克斯、杉杉、中基大厦形成总部大楼等等，都是依托每幢大楼自身聚集的产业特点进一步做优做强楼宇经济。在当前经济发展新常态下，楼宇经济已经成为新的经济增长点之一，国有企业在打造楼宇经济上也大有文章可做，国有产权写字楼项目所具备的产权统一特点，是做强楼宇经济最合适的载体，在这方面要向民营企业加强学习、取长补短，结合自身项目9/11定位、特点，发挥国企在政策获取、资金获取上的优势，明确楼宇经济打造的方向定位和产业布局，提升特色集聚效应，形成1+1>2的带动力和辐射力。国有企业要不断转变固有的写字楼出租运营模式，紧跟市场需求，贴合租户需求，才能更好地融入市场、赢得市场。（三）提升项目自身品质才能持续吸引客户未来写字楼出租竞争力主要在于高品质的物业管理，在硬件条件都不相上下的情况，客户将更加看重楼宇的物业服务质量。国有产权的写字楼其最大的优势就是产权统一、只租不卖，这也为提升楼宇物业服务质量提供了基础。首先在产权统一的模式下公司可以实现楼宇里租赁房源自主调配，为使用需求发生变化的客户提供房源调配服务，同时国有企业也应该参照民企提供装修、搬家等服务，让客户有更多的选择空间，将客户留住；其次持有体量较大房产的国有公司可以考虑成立自己的物业管理公司，或者引进优质的物业公司共同参股成立混改制公司对自有物业进行管理，来确保物业服务水准。充分运用现代科技手段，引进物业智慧化管理，提升物业的安保水平，为客户打造更为安全的办公环境；还可在甲级写字楼里引进星级酒店管