商业房地产开发与经营专业培训讲义

商业房地产开发与运营知识创新经营杨宝民主讲易家方略机构董事深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理1总策划师杨宝民介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；商业地产与IT复合型知识结构现代批发与零售业创新经营研究现任西安易家房地产顾问机构董事，商业总规划师，深圳市摩尔商业管理有限公司总经理，韩国CreativeVMDGroup中国业务代表。曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，物业管理总公司总经理，王志纲工作室高级策划师等高级职务。解放军测绘学院博士生指导小组老师EMAIL:hcy71420@本人核心竞争力：商业地产创新经营与策划业态规划、营销与商业运营商业房地产开发与运营高级职业经理人教程————————杨宝民江禾邓力维著清华大学出版社11月NEWMALL商业管理公司简介易家方略机构深圳市新摩尔商业管理有限公司是一家中日韩三国合作的专业商业管理公司，由杨宝民先生与日本及韩国商业专家共同创办的专业购物中心与商业步行街运营管理公司，拥有中日韩三国商业专家，在商业房地产与旅游房地产策划方面具有核心竞争力。与NEWMALL拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际策划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩住宅区策划方面，制定了专业流程。邓力维与杨宝民先生研究商业地产人才培养西北业务总部

韩国业务伙伴：

CreativeVMDGroup(株式会社)简介

公司名称:(株式会社)

CreativeVMDGroup代表理事：尹载晰

地址：汉城江南区农岘洞济玄大厦301号(135-816)成立日期：1997年1月17日

顾问/ChiefConsultant:青山

正人(AoyamaMasato)顾问/ChiefConsultant:高见泽

忠兴(TakamizawaTadaoki)常务/ChiefConsultant:许载宁研究员3名外聘顾问(现行业韩,日专家)8名主营业务商业设施开发策划，零售业招商与运营顾问市场调查,营销策划及战略开发商品企划及业态设计、战略开发商业设施环境规划及内部设计商品陈列（VMD）策划及实行

韩国VMD公司办公室2004-2005汉城东大门服装批发市场VMD及经营顾问2001~2002三星TESCO「HomePlus购物中心Tenant标准化规划」2001《EvergreenProjectShoppingMall」策划2000九老洞「MarioOutlet开发规划」2000

明洞「Cat’S服装城开发规划」2001

木浦「玉岩洞商业设施开发规划」1997CITY「百货商店RENEWAL规划」CreativeVMDGroup(株式会社)

MALL及批发市场策划案例日本著名业态设设计与商业经营营专家青山正人(AoyamaMasato)ChiefConsultant经历2002.11~至今(株)新世界新规计划划MD顾问2001.4~至今(株)CREATIVEVMD顾问/ChiefConsultant2001.4~2002.10(株)CreativeVMD社长2001.1~2001.3(株)CreativeVMD驻日本顾问CKPLANNINGCHIEFCONSULTANT1998.1~99.10(株)DIAMONDCONSULTING常务三星物产流通部部门顾问1994.7~97.12三星物产流通部部门商品业务常常务1994.7~97.3(株)DIAMONDCONSULTING常务1992.10~94.5(株)BLOOM21(日本)营业担当业务1989.11~90.11(株)新世界百货商店店商品总部顾问问/理事(随SEIBU百货商店和新世世界百货商店合合作签约派遣当当地工作)1987.3~89.11(株)SEIBU百货商店总部妇妇人杂货部部长长高见泽忠兴(TakamizawaTadaki)日本商业环境设设计专家商业室内外环境境设计顾问/ChiefDirector经历具有丰富购物中中心环境艺术设设计经验2003.5~03.11MARIOoutlet别馆商业环境开发咨咨询进行中2002.11~至今(株)新世界百货商店店新规计划环境设设计顾问2000.11~至今(株)CreativeVMD顾问/ChiefDirector韩国商业专家：：尹载晰CreativeVMD公司董事长，/ChiefConsultant经历1997.2~至今(株)CreativeVMD代表理事/ChiefConsultant2001.4~02.1(株)ESKOInternational代表理事1994.11~97.12(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant1991.3~94.8(株)CDM代表理事社长长1988.1~91.2GALLERIA百货商店企划划室室长GALLERIA百货商店RENEWAL计划促进组组长长汉阳流通大型店店事业本部营营业总管室长长1983.4~87.6新世界百货商店店总店男装采购购，总店服装部部销售业务韩国招商与经营营专家许载宁VMD公司常务理事/MDChiefConsultant经历2000~至今CREATIVEVMDGROUP常务理事MDChiefConsultant1999.01~02.10(株)MarioCarteKniｔM.D&营业本部长1997.02~99.01(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant(理事)拥有韩国新世界界百货女装经营营经验，善于招招商策划工作商业地产创新的的案例—万达集集团的连锁开发发经营万达集团团模式来中国商业地产产将呈现订单化化、大型化、规规范化三大趋势势。“订单化””是指地产商开开始按商业订单单开发店铺；““大型化”是指指大型的摩尔商商业城自国外引引入后迅速成为为潮流；“规范范化”是指各地地政府都在积极极推进商业网点点立法进程，以以改变目前网点点配置的不合理理局面。万达与大型商家家联手进行商业业地产连锁开发发万达商业地产模模式的弱点1.订单模式优优点明显，但是是缺乏整体经营营思考，弱势群群体的赢利模式式2.商业管理的的盲点—业态调调控，品牌与服服务的淘汰机制制，不能用物业业管理代替商业业经营。3.出现问题的的原因之一决策策层知识结构不不合理，对商业业地产体系研究究不够，表现浮浮躁。奥龙计划—房地产大盘品牌牌连锁开发的案案例“奥龙计划”的的最终目标是要要使奥林匹克花花园成为中国零零售业连锁经营营的第一品牌，，使中奥公司成成为中国社区健健康产业的市场场领导者和第一一品牌。我认为奥龙计划划的缺点是：支支撑理论研究不不够深入，人材材经营没有提升升到相应高度，，特别是缺乏无无形资产经营高高级人材，因此此奥龙计划有待待完善。提出看看法的理由：奥奥林匹克花园质质量不过关，对对投诉业主进行行威胁，反映出出金业集团的质质量管理基本功功不过关，客户户营销的精髓没没有领悟。郭梓文团队商业地产知识创创新决策模型商业与房地产的的结合点—MALL购物中心购物中心投资巨巨大，投资回收收期长，财务风风险较大，发展展商作大型购物物中心决策必须须进行周密的市市场调研，对社社会购买力与城城市商业环境进进行认真论证，，超越社会购买买力要求，建设设过多的商业中中心势必导致项项目失败。可行性研究包括括如下内容：1.1用地选择（一）用地区位位和交通人口状状况（二）用地经济济状况，此外对竞争对对手需要进行详详细分析。（三）用地物理理状况重点考虑用地形形状，用地的完完整性，用地的的可进入性。1.2类型和规规模确定根据区域经济发发展水平和未来来发展趋势，竞竞争对手情况，，而后明确市场场定位，最后考考虑辐射半径与与社会购买力1.3承租户与与制定承租政策策购物中心交通组组织购物中心可行性性研究1.4金融支持与财务务分析（１）购物中心的位置置能否获得足够够的商业销售和和利润，在市场场上是否有竞争争力。（２）购物中心是否能能够租出去，有有足够的承租户户交纳足够的租租金。（３）对资本投入、远远期收益、经营营成本、税收、、管理费和更新新装修费用的评评价。1.5购物中心人才需需求分析与人才才经营建议培育高级购物中中心管理人才是是贯彻企业发展展战略的根本保保证，由于商业业竞争日趋激烈烈，商业人材普普遍出现短缺。。１.6购物中心发展战战略建议购物中心发展战战略关系企业成成败，购物中心心必须从战略上上回答，如何为为客户提供满意意服务，如何与与商户建立长期期共赢关系，不不仅要在招商上上取得成功，更更重要在运营上上能够长期吸引引客户光顾，走走可持续发展之之路，而不是开开业轰动一时，，采取种种骗术术套取商户保证证金，然后迅速速倒闭引起和商商户种种纠纷。。表1百貨店向購物中中心轉變策略模模型興業百貨和平百貨店

興業百貨和平購物中心傳統百貨管理機制

百貨機制＋購物中心物業管理機制傳統中庭連接而成購物環境爲主，娛樂內容缺乏，有少量休閒內容

購物娛樂休閒一體化，增加購物快樂與滿足感

營銷模式，統一活動爲主

大型統一活動以及不同樓層經營特點的個性化促銷活動相互結合

守株待兔式的等客上門

社區直銷，控制銷售終端，整合房地産公司的會員組織，採取聯動方式，爲業主提供服務，社區商品服務與電子商務相結合經營品種小而全

突出特色，減少經營種類，擴大重點特色商品營銷規模

购物中心案例东方时代广场位位于深圳华强北北路，北面为嘉嘉华大厦以及女女人世界，南面面为深纺大厦，，西面为规划中中的小学，路东东是曼哈广场。。华强北作为深深圳新兴商圈，，建筑密度极高高，绿化面积少少。东方时代广场建建筑策划东方时代广场一一期占地6553.4平方米米，建筑容积率率7.5，总建建筑面积66851平方米.二期商业建筑筑面积4万平方方米，建成后成成为8万平方米米购物中心。在建筑策划构思思中，我们重点点考虑东方时代代广场购物中心心对人流的吸引引和引导，要求求减少对华强北北路的压迫感；；由于建筑密度度大，我们建议议深圳建筑设计计总院充分考虑虑高层住户时局局居住办公的舒舒适感，建议设设置空中花园，，用于住户休闲闲娱乐，同时考考虑与商场的有有机和谐衔接。。根据华强北商商业特点与市场场调研分析，我我们建议商业面面积在3万平方米左右，，基本与茂业百百货东门店相近近，根据茂业百百货的主题购物物中心布局以及及茂业百货的经经营实力，预计计年销售额10亿元左右，年经经营利润1亿元左右。东方时代广场二二期东方时代广场二二期项目中，将将有1.5万平方米属于各各类配套项目，，其中包括电影影院，两到三家家知名品牌酒楼楼，美食广场，，同时还将增设设美容、美发、、美体馆，“二期与一期联合合，将使华强北北茂业真正成为为一个集购物、、娱乐、休闲为为一体的大型购购物中心。东方时代广场项项目定位在顾客消费习性性方面，我们发发现：1、顾客客来华强北的目目的主要是购物物；2、商品质质量始终是顾客客关心的首要因因素；3、外在在环境因素是吸吸引顾客来华强强北购物的主要要原因；4、大大型百货商场仍仍为顾客购物的的主要场所。东方时代广场项项目，笔者组织织茂业百货市场场部调研两个月月时间，对华强强北商圈与东门门商圈进行了周周密的调研，针针对天虹商场等等竞争对手进行行专题分析和研研讨，通过投资资可行性研究以以及经营模拟分分析，得出结论论和定位：东方时间广场裙裙楼定位为服装装特色购物中心心，其中女装占占有较大比例，，注重休闲娱乐乐一体化，注重重提升该广场居居民生活便利，，注重房地产总总体增值。考虑到华强北路路的特点，目前前购买华强北路路住宅的很多人人将其用作小型型办公室，例如如相邻100米米远的深圳群星星广场等95%以上住户用于于办公出租，因因此我们将住宅宅部分定位为小小型SOH0，鉴于该地区住宅宅售价高特点，，我们建议主要要考虑小户型SOHO,减轻置业者压力力.项目投资概况东方时代广场原原属于东方时代代广场公司，因因资金不足，后后转让给深圳茂茂业集团，商场场由茂业百货经经营。茂业集团团收购土地建设设东方广场总投投资6亿元，前前期开发包括收收购土地等投资资3亿元，其中中建设投资2亿亿元，装修投资资1个亿。招商原原则先进行行业态态设计计后进进行规规划设设计和和招商商工作作。许许多发发展商商没有有委托托专家家进行行业态态设计计和商商业功功能布布局，，招商商过程程中发发现想想进来来的大大商家家，发发现许许多规规划设设计不不符合合自己己的要要求，，例如如深圳圳新安安湖地地产公公司在在引进进万佳佳百货货后仅仅仅对对建筑筑部分分进行行改动动就花花费400多万万，而而进行行业态态设计计顾问问费用用也就就是30万万元以以内。。在大型型shoppingmall与大型型商业业街业业态设设计中中，杨杨宝民民工作作室积积累了了丰富富的经经验，，形成成了中中日韩韩三国国专家家共同同设计计业态态的黄黄金搭搭档，，不仅仅遵守守购物物中心心的产产业经经营黄黄金比比例，，而且且不断断创新新，不不仅考考虑业业态黄黄金比比例，，而且且将立立体流流线设设计技技术引引进中中国，，注重重商业业文化化设计计，形形成了了国际际领先先的业业态设设计理理念。。大多数数业内内人士士都比比较认认同零零售、、餐饮饮、娱娱乐55：20：25的这个个购物物中心心产业业经营营黄金金比例例，此此比例例特别别适用用于超超大型型综合合性的的购物物中心心，招招商要要注意意维护护和管管理好好这个个经营营比例例。对对于办办公区区域特特别集集中的的shoppingmall,可以加加大餐餐饮比比例。。大型MALL招商计计划大型MALL经营计计划，，营销销宣传传计划划，为为保障障大商商家及及供应应商利利益，，发展展商要要做好好细致致的准准备工工作。。MALL运营公公司要要确定定招商商时间间安排排、主主要招招商场场所、、主要要招商商骨干干、主主要招招商活活动、、招商商费用用，并并得到到发展展商的的支持持。开开展实实际招招商工工作之之前，，首先先确定定招商商条件件，然然后确确定商商家档档次、、规模模。招商专专家青青山正正人集中招招商招商活活动策策划是是招商商策划划核心心，应应该注注重日日常供供应商商资源源整合合与集集中开开展活活动相相结合合的原原则，，优化化供应应链效效率，，通过过商业业信息息与零零售知知识共共享与与联合合营销销，实实现双双赢。。核心主主力百百货店店核心主主力百百货店店可能能有两两个或或两个个以上上，因因此，，在招招商策策划中中，我我们建建议发发展商商最好好委托托MALL运营顾顾问公公司自自营一一个主主力店店，由由运营营顾问问公司司负责责主力力店招招商任任务，，统筹筹考虑虑零售售经营营业户户与主主力店店的业业态关关系，，加强强对业业态的的调控控能力力。租赁原原则租赁经经营采采用放放水养养鱼的的原则则。因因为购购物中中心经经营具具有长长期性性特点点，采采用基本租租金＋＋浮动动租金金与优质质服务务做法法，浮动租租金与与销售售额挂挂钩，，将整个个购物物中心心真正正作旺旺。这这样，，发展展商与与商户户才能能一同同成长长。放放水养养鱼的的原则则可以以理解解为“先做人人气，，再做做生意意，一一起分分享成成长空空间"的原则则。招商的的出彩彩之处处星巴克克咖啡厅厅麦当劳劳等全全部入入驻东东方时时代广广场成功开开业炫彩开开幕10月1日，深深圳茂茂业百百货国国庆期期间迎迎来发发展六六年来来最大大的盛盛事，，茂业业百货货华强强北店店十一一炫彩彩开幕幕，当当天即即接待待客流流20多万人人次，，真正正实现现火爆爆开业业，并并为华华强北北商圈圈带来来数十十万的的人流流。茂业百百货华华强北北店是是目前前深圳圳最大大的综综合性性百货货公司司，建建成后后经营营面积积将达达到八八万平平方米米，首首期开开放四四万平平方米米，二二期将将于明明年五五月开开放。。开业后后的场场景风格优优雅，，突出出白领领商场场特色色。扎根零零售业业知识识的茂茂业商商业地地产赢赢利模模式收取供供应商商入场场费模模式模型的的应用用大连福福佳广广场的的儿童童业态态现状状调整后后类似似儿童童主题题商场场业态态业态与与租金金关系系在上述述工作作中，，我们们运用用建筑筑策划划与NEWMALL购物中中心策策划流流程发发现了了如下下缺陷陷：发展商商委托托了一一般的的市场场调查查公司司对成成都商商业进进行调调查缺缺乏针针对性性，委委托的的调查查公司司缺乏乏商业业经营营专家家，无无法对对成都都商业业发展展趋势势进行行准确确预测测，对对消费费者分分析不不够深深入，，例如如白领领消费费者的的深入入调查查和分分析不不够。。通过过我们们的调调查分分析，，成都都是四四川省省会，，西南南一些些大公公司总总部或或分布布多设设在成成都，，白领领人群群多。。成都都自古古就是是四川川文化化中心心，大大专院院校科科研院院所众众多，，成都都高新新区也也集中中了白白领人人群。。成都是是著名名的旅旅游休休闲城城市，，吸引引外地地游客客众多多，而而这些些游客客中都都是经经济收收入较较高的的白领领人群群。投资回回报是是商业业建筑筑策划划的核核心，，由于于SM集团前前期要要求整整个购购物中中心能能够吸吸引高高中低低全部部人群群，事事实上上存在在困难难。从从长期期可持持续经经营和和提升升租金金角度度，我我们认认为沃沃尔玛玛大卖卖场适适合各各类人人流，，但是是百货货等主主力业业态必必须能能够吸吸引白白领人人群，，周边边消费费人群群难以以支撑撑13万多平平方米米的大大型购购物中中心规规模，，因此此我们们建议议要重重点吸吸引白白领消消费者者，所所以SM城市广广场整整个建建筑风风格需需要创创新，，具备备较高高建筑筑文化化品味味，而而不是是照搬搬SM厦门城城市广广场的的建筑筑风格格。从烟台台到沈沈阳MALL策划根据我我们多多年积积累的的shoppingmall研究经经验，，结合合我们们运营营茂业业百货货集团团的实实际经经验，，我们们首先先根据据九隆隆街MALL规划特特点，，围绕绕下沉沉广场场以及及地下下层和和四层层象一一层一一样好好用的的特点点，首首先确确定广广场文文化定定位，，而后后确定定业态态定位位。业态理理念设设计计创新新不仅住住宅房房地产产项目目开发发存在在战略略的创创新问问题，，而且且大型型商业业房地地产更更存在在战略略创新新问题题。寻寻求项项目开开发模模式的的突破破，就就是要要打破破房地地产就就是建建筑与与环境境的局局限，，跳出出房地地产狭狭小的的专业业范畴畴，把把握新新世纪纪客户户的精精神追追求，，挖掘掘区域域文化化的精精华，，将商商业、、旅游游、体体育、、文化化产业业等与与房地地产大大胆嫁嫁接。。开发发战略略创新新是根根本目目标，，专业业房地地产开开发创创新是是实施施的手手段，，客户户的满满意才才是成成功的的检验验标准准。九隆街街作为为大型型MALL购物中中心，，面对对全球球的顾顾客开开放，，不仅仅接纳纳购物物休闲闲人群群，也也面向向世界界接纳纳旅游游群体体，不不断吸吸收国国外商商业文文化精精华，，为我我所用用。我我们以以山东东人的的热情情笑迎迎天下下客，，将儒儒家文文化的的人文文关怀怀落实实到服服务细细节。。大型MALL购物中心的的休闲娱乐乐策划21世纪是海洋洋的世纪，，大海是人人类的故乡乡。海洋不不仅有无穷穷无尽的保保障，而且且远古人类类就知道海海水具有保保健功能，，不论是海海水沐浴，，还是利用用深层海水水开发健康康食品，人人类对海洋洋的合理利利用与开发发刚刚开始始，海水疗疗法是人类类提炼总结结出来的有有效健康保保健方法。。挖掘我国古古老的海洋洋文化，提提炼海洋保保健的精华华，运用现现代科学技技术设备与与手段，策策划独具特特色的海洋洋活水健康康保养中心心，让“生生命加油站站，健康储储蓄所”成成为现实。。我们的策划划是以海洋洋保养中心心和娱乐项项目吸引人人流，形成成购物、旅旅游、休闲闲一体化的的新型购物物中心。楼层业态分布红色区域（家居区）5F大众美食广场，白领西餐厅、网巴、音乐吧，摄影艺术中心，空中停车场4F体育运动用品、休闲式书店、商店，成人玩具店美食娱乐广场，荟萃印度、韩国等国外特色美食、中华特色美食、烟台美食3F绅士流水线男士用品、男士休闲为主，设置特色婚礼广场，大型皮鞋、皮具区；休闲部分除了设置休闲书店外，还设置咖啡厅与茶艺表演吧各式家具，家庭用家俱为主，办公家俱，为辅助2F美女梦工厂以女性用品、女性休闲、才艺表演为主题，划分为少女区、淑女区；女性休闲区设置音乐表演吧床上用品、布艺办公文化用品，美术、艺术用品1F精品步行街名牌商品为主，金融服务区，著名快餐店灯饰用品、家庭装饰用品，药店负一层大型超市，西南部分设置儿童玩具天地，儿童欢乐广场设置可拆装儿童智力玩具，彩扩店，室内摄影店，小象绘画店，名烟、名酒、名茶专卖店；韩国、日本名牌食品专卖店、速食店家电大世界分为大家电及小家电区业态实例大连百年城城—白领风风格购物中中心大连百年城城具体业态态分布国际先进水水平的业态态设计方法法根据经营管管理的预测测与模拟分分析进行业业态设计预测方法：：商业经营营的实际经经验与知识识，市场调调查的经验验数据，根根据消费人人口变化与与特征，商商业发展趋趋势预测因此，商业业业态的设设计需要丰丰富经验的的商业地产产专家与零零售业专家家设计杨宝民＋青青山正人＋＋许载宁模模式业态设计收收费标准波浪型全接接触式动线线设计通过立体空空中购物走走廊设计，，合理利用用垂直电梯梯与扶梯，，让顾客进进入二层以以上商场象象进入一层层商场一样样方便。让顾客与商商铺全接触触，提高商铺的的商业价值值平面动线立体动线地下空间业业态的合理理规划华夏城地下下室业态规规划深深入黄石与与北京参考考同类项目目，运用自自身经验独独创购物中心的的商业网点点分割图１商业业网点分割割流程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案商铺分割原原则a)根据业态设设计优化与与顾客动态态流线的要要求，按照照洋流理论论的回旋要要求，合理理分割商铺铺，确保每每个商铺面面向通道，，没有死角角。b)根据消费者者购买力与与投资能力力、愿望，，对商铺进进行多种规规格、面积积的分割,参考已经购购买商铺面面积要求统统计数据，，确定分割割面积比例例。c)合理确定公公共分摊面面积，确保保用户商铺铺较高实用用率，通过过流线的合合理设计最最大限度分分割出商铺铺面积。d)合理确定动动态流线，，有利于开开业后实际际运营工作作。对于出售以以后的大商商铺，客户户可以再分分割，同类类面积规格格商铺，客客户可以购购买多套组组合。在烟台等地地ＭＡＬＬＬ项目业态态设计与商商铺分割工工作中，深深感结构形形状的重要要性，在ＭＭＡＬＬ设设计方案完完成后一定定要首先进进行业态设设计合初步步商铺分割割，根据初初步分割意意见内部结结构形状进进行完善和和修改，确确保简单化化以及可视视化原则。。销售比例销售部分面面积＝（项项目投资额额＋30%收益）%每平方米单单价发展商要有有能力开发发下一期项项目。具体销售要要详细根据据市场情况况进行商铺铺分割，详详细计算销销售哪些部部分，制定定价值策略略，这是我我们操作过过的商铺销销售策划方方案要系统统回答的问问题。九隆街销售售模式通过经营提提升商铺销销售价值河南中汇广广场的案例例中汇广场是是NEWMALL商业管理公公司全程参参与的大型型商业地产产项目，由由于杨宝民民董事长前前期在漯河河先后为双双汇地产和和华东地产产公司讲授授商业房地地产课程，，华东房地地产公司聘聘请杨宝民民先生担任任华东地产产公司高级级顾问，从从建筑规划划和商业规规划开始，，从头参与与河南南部部在最大的的shoppingmall项目中汇广广场策划与与商铺销售售及招商与与商业经营营工作。业态规划与与建筑规划划的指导价值链理论论在地产企企业开发商商业地产限限度中可以以得到集中中运用,漯河华东集集团开发中中汇广场项项目就是一一个很好的的案例,首先我们对对华东集团团进行商业业地产开发发与运营创创新专题培培训,首先输入商商业地产开开发专业知知识,让发展商对对整个商业业地产的开开发过程与与价值增值值环节达到到一个较高高的认识水水平.其次要对华华东集团企企业经营能能力进行诊诊断,帮助企业对对组织机构构进行适当当调整和变变革，华东东集团采纳纳建议主动动吸纳商业业地产项目目开发优秀秀人才，积积极组建商商业运营公公司,从组织上保保证项目顺顺利运行,我们的咨询询服务主要要放在项目目运营上。。中汇广场是是深圳NEWMALL公司参与咨咨询服务的的大型商业业地产项目目,该项目位于于漯河交通通路与人民民路黄金地地段.接触该项目目之前,我们对整个个漯河商业业经营现状状已经进行行详细调查查,摸清漯河各各个主要零零售企业的的经营种类类和竞争能能力,事先分析出出漯河零售售业存在的的空白,不仅精品百百货与大卖卖场是漯河河空白,更缺乏能够够满足消费费者购物休休闲娱乐的的现代化购购物中心。。客户营销的的系统运用用2004年10月22日是华东集集团举办的的中汇广场场——华东房地产产公司十周周年庆典及及中汇广场场公开认购购筹码大型型文艺演出出，邀请主主要明星：：孙悦、李李湘、江涛涛、范琳琳琳等，其中中李湘作为为文艺晚会会主持人。。为了促进销销售，从几几个方面采采取措施（1）.从新闻媒体体宣传方面面将演出活活动与筹码码认购相互互结合，通通过软文与与新闻报道道及广告配配合体现。。（2）.利用演出活活动，取得得明星与公公司领导合合影，将合合影精心制制作放大，，作为售楼楼处布置内内容。（3）.邀请华东世世纪城客户户（每户一一张票），，中汇广场场客户每个个铺位两张张票，通过过老客户传传播信息。。（4）.根据前期登登记潜在客客户，采用用优惠一半半价格购票票措施，邀邀请一批有有诚意的潜潜在客户观观看演出。。中汇广场的的招商与运运营问题中汇广场项项目存在问问题(1)公司治理机机制，职业业经理人团团队的激励励和约束问问题没有解解决。缺乏乏运营与招招商和商业业营销专业业人才。需需要一个形形象比较鲜鲜明，办公公环境优雅雅的商业公公司办公场场所。(2)中汇广场项项目操作缺缺乏系统思思考，没有有贯彻经营营战略的经经营思路，，缺乏执行行经验，表表现在工作作不到位，，缺乏后备备人才的培培养机制，，建议和顾顾问公司建建立利益共共享的长期期合作关系系。(3).体把控能力力不强，专专业化程度度不够，表表现在很多多宣传和招招商活动以以及合作伙伙伴选择的的随意性，，带来工作作的被动和和资源的浪浪费。(4)中汇广场离离开业只有有五个月时时间，本项项目操作到到了关键时时刻，必须须采用专业业化的操作作手法及时时完成招商商与开业工工作。按照目前的的招商团队队现状，将将出现两个个问题，第第一是不加加大招商力力度就无法法按时开业业。。第二二是为招商商而招商，，开业后经经营绩效难难以达到预预期效果中汇广场开开业前六个个月总体工工作思路（1）形成商商业管理公公司的良性性治理机制制，是第一一位的工作作。解决决中汇商业业公司经理理人团队的的激励与约约束问题。。(2)理顺公司机机制后制定定总体工作作计划，制制定开业前前及第一年年经营管理理方案，根根据开业时时间倒计时时安排。通过双方合合作，形成成结构合理理的商业管管理团队，，补充招商商总监、运运营总监、、商业营销销经理等专专业人才。。开业前招商商工作，建建议集中安安排本地及及深圳2005年11月份招商活活动。关于商业设设施可以借借鉴日本购购物中心的的经验，全全面优化中中汇广场商商业设施方方案。深圳滨海海购物中中心案例例占地面积积20688平平方米容积率为为6。总建筑面面积14万平方米米，配备备车位1000个。公寓面积积68271平平方米,占55%左右右，面积积大于商商业面积积。公寓共计计三栋，，24层层（不含含商业裙裙楼），，每层900平平方米，，每层15-18户，，小户型型为主。。地上商业业五层：：每层8000-10000平方米米商业总建建筑面积积：8万平方米米，配备备车位446个个。建筑策划划汲取日本本和香港港购物中中心特长长结合地铁铁物业优优势策划划无缝连连接模式式项目地理理位置分分析本项目位位于宝安安中心区区第一地地铁口业态构思思招商摸底底与业态态调整我们分别别与太平平洋百货货、家乐乐福等主主力商家家沟通，，初步确确定与太太平洋百百货进行行战略合合作，共共同打造造白领风风格的购购物中心心。融资创新新信托融资资：以项目为为杠杆招商主力力店成功功以后进进行信托托融资香蜜湖水水榭花都都项目是是深圳信信托融资资最成功功的一个个项目盛世中华华业态设设计的初初步建议议第一主主要顾客客群体以以白领顾顾客为主主。百货业态态建议引引进1万平方米米高档百百货，类类似日本本西武百百货。NEWMALL愿意与盛盛世公司司联合经经营4万平方米米白领风风格百货货，按照照日本服服务标准准规划。。关于引进进并设置置儿童翻翻斗城业业态，建建议达到到1.5万平方米米，形成成长春最最强的儿儿童业态态。关于美术术馆的设设置高档百货货的业态态竞争分分析我们和他他们的业业态区别别，高档档商品经经营的竞竞争对手手就是卓卓展购物物中心。。1.VMD商业形象象区别。。2.总体项目目品牌组组合超越越对方达达到类似似韩国Galleria的水平。。韩国高档档购物中中心他山之石石我们未来来的高档档百货和和精品商商业形象象—盛世中华华广场VS卓展购物物中心盛世中华华广场的的女装VMD卓展的女女装VMDGalleria化妆品形形象策划划与服务务的竞争争欧亚商都都的化妆妆品盛世中华华广场的的化妆品品形象及及服务务品牌组合合的差异异化—引入商品品群概念念品牌适度度差异化化，突出出为白领领女性提提出的服服务儿童业态态的思考考长春购物物中心的的儿童业业态存在在空白，，规模小小档次不不高。长春卓展展购物中中心的儿儿童业态态购物中心心主力店店自主经经营的典典型投入入产出模模型按照销售售额４亿亿元计算算，其中中预计女女装1.4亿元，男男装３００００万万元，精精品化妆妆品５００００万万元，皮皮鞋皮具具３００００万元元，体育育运动用用品2０００万万元，家家居、家家俱广场场销售５５００００万元，，标准超超市销售售５００００万元元，儿童童世界7０００万万元。毛利润６６００００万元开店资金金，第一一年流动动资金２２００００万元，，第二年年流动资资金１００００万万元，知知名度与与品牌建建立后只只需依赖赖供应商商资金就就可以了了。成本预计计如下：：人力资资源成本本预计１１００００万元，，招商投投资宣传传经费３３００万万元，营营销费用用７０００万元（（含公益益活动）），开办办费用２２５０万万元（办办公车辆辆１０００万元，，电脑ＰＰＯＳ投投入１５５０万元元），电电费１００００万万元每年年，小计计４０５５０万元元。利润：６６００００—3250万元，等等于2750万元。预预计解决决普通员员工就业业人数５５００人人。盛世中华华广场商商业建筑筑策划的的意见1.空中花园园和餐饮饮娱乐业业态的结结合。2.空中步行行街的设设置建议议。3.停车位的的计算和和建议，，建议达达到1000个停车位位置。4.广告位置置的设置置与导示示系统建建议。建建议设置置广告塔塔空中花园园与南湖湖公园的的呼应空中花园园的实景景效果项目标杆杆的选择择—大阪难波波城与我我们的对对比停车场的的建议引进女性性停车场场概念，，立体化化停车的的构思商业设施施策划通过细节节体现人人文关怀怀。VMD与内部装装饰不同的VMD设计思想想决定装装修的风风格，不不同的业业态决定定了装修修的形式式和档次次建筑装饰饰与导示示系统公园广场场核心导导示标志志本馆导示示立面装饰饰店面装饰饰外立面广广告的设设计广告设计计是重要要的收入入来源盛世中华华广场赢赢利模式式设计的的思考广告展示示及策划划活动收收入租金收入入自营收入入物业管理理收入MALL收入组成成MALL品牌输出出收入项目融资资的思考考1.营造业态态与建筑筑优势，，通过经经营管理理分析写写出具有有依据的的可行性性分析报报告。2.积极采取取信托等等多种融融资方式式，吸引引基金进进入长春春。3.通过合作作，建立立项目优优秀高管管团队。。4.充分发挥挥企业建建立的品品牌与住住宅项目目品牌，，重视无无形资产产经营。。清晰阐阐述企业业发展战战略。专业策划划的价值值1。准确确市场定定位奠定定商业地地产经营营成功的的基础。。2。业态态设计科科学，动动线设计计合理商商业铺位位分割合合理，能够为发发展商业业带来2000万元以上上价值。。3。采用用不同商商铺销售售模式能能够为发发展商业业多创造造价值400万万元以上上。4.商业经营营带来成成熟的商商业地产产模式。。NEWMALL项目系列列策划报报告:挖挖掘商业业价值辅助发展展商决策策帮助投资资商与银银行判断断项目价价值NEWMALL商业经营营增值现代商业业步行街街现代商业业步行街街的策划划是购物物、商业业文化与与休闲娱娱乐多种种策划的的集成。。运用海洋洋的洋流流理论对对现代商商业步行行街布局局进行理理性策划划，确保保商业步步行街的的繁荣。。法国巴黎黎国际一流流的商业业步行街街具有特特征：1、硬件设施施一流，，包括市市政、交交通和商商场乃至至购物环环境的硬硬件设施施。2、它应该是是多功能能的，比比如购物物、休闲闲、文化化、娱乐乐、餐饮饮、旅游游六个方方面。3、商业步行行街管理理水平应应该是一一流的，，不仅要要具备普普通的商商业物业业管理功功能，而而且在步步行街整整体形象象宣传方方面，公公共服务务与商业业服务水水准方面面也应该该使一流流的。世界著名名步行街街具有较较高的文文化内涵涵与艺术术品味。。国内商业业步行街街普遍存存在如下下问题：：1、经营序列列矛盾。。2、商业利润润下滑。。3、商业功能能单一，，文化休休闲功能能不强。。空间序列列和尺度度与消费费者心理理行为存存在差异异。王府井商商业街将将实施功功能、结结构、档档次、形形象的全全面调整整与提升升。－－完善善功能。。从单一一购物的的初级化化市场，，向购物物、旅游游、休闲闲、娱乐乐、会展展、文化化等多样样性的高高级化市市场功能能转变。。－－调整整结构。。将传统统的商业业结构向向现代化化、国际际化商业业结构转转变。按按照国际际通行的的中心商商业区结结构和业业态分布布进行调调整，商商业占３３０－３３５％，，餐饮企企业占２２０－２２５％，，休闲、、娱乐、、酒店、、服务等等占３００－４００％。－－提升升档次。。－－营造造环境。。－－加快快发展数数字王府府井。东门步行行街改造造措施：：1、改造交交通设施施，设置置步行通通道，禁禁止机动动车辆通通行，交交通改造造分两期期，一期期主要包包括风貌貌街、老老街广场场、解放放路等162、拆除违法建建筑，改造部部分建筑设施施3、注重文化设设施建设东门步行街未未来发展战略略的意见1、决心拆除全全部违法建筑筑，流出空地地，增加绿地地。2、运用城市经经营理论，不不仅将东门市市政建设相关关内容向企业业开放，而且且通过政府政政策调节，鼓鼓励企业拆除除成片低矮老老式建筑，集集中建设高层层建筑，多流流出绿地，增增加通透性。。3、改革完善步步行街管理体体系，提高准准入门栏，将将低素质经营营者淘汰出东东门，让优秀秀的经营者近近来，提升东东门形象。4、加大交通治治理力度与道道路改造力度度，拓宽美化化周边道路。。理念设计、文文化定位、发发展规划理念设计是商商业步行街策策划的灵魂，，理念设计的的提出建立在在充分的调查查研究基础上上，步行街策策划要考虑步步行街的商圈圈特征、消费费习惯、区域域历史文化、、建筑与商业业文化。理念念的设计要在在商业街历史史基础上创新新，兼顾历史史特点，更重重要的是有利利于未来发展展。洋流学说与商商业步行街布布局洋流的形成有有许多原因，，主要原因是是由于长期定定向风的推动动。世界各大大洋的主要洋洋流分布与风风带有着密切切的关系，但但洋流流动的的方向和风向向一致，在北北半球向右偏偏，南半球向向左偏。世界四大渔场场均分布在洋洋流回旋地带带。从经济地地理角度分析析1、洋流流畅区资资源流通过速速，难以停留留累积，成为为鱼类迁徙的的路径，无其其它特殊条件件很难形成资资源聚集，如如果有沙尘暴暴等带来大量量浮游生物资资源，那么会会吸引鱼类聚聚集。2、反之，洋流回回旋使大量生生物滞留，回回旋区内食物物丰富，吸引引鱼类；由此此产生食物链链，对各种物物种产生吸引引，从而形成成资源富饶区区域如：渔场场、海底矿藏藏。可见回旋使资资源和生物聚聚集。精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮理想的商业步步行街与购物物中心布局模模型MALL＋商业步行街的的招商策划与与代理鉴于目前商品品品牌雷同现现象严重，建建议在差异化化招商，不同同品牌组合设设计方面下功功夫，实现招招商创新，与与商业文化主主题相对应，，加大进口品品牌引进的比比例，与韩国国日本及香港港地区密切合合作。招商代表收费费标准—一个个月租金商业步行街的的经营管理商业步行街管管理机构的最最重要职责是是提出发展战战略，制定好好发展规划，，规划好整个个步行街的商商业业态布局局，根据功能能定位合理组组织商业、旅旅游、文化休休闲等不同功功能的分布比比例，运用城城市经营理论论，运用市场场手段，执行行建筑规划，，组织社会力力量建设商业业步行街。商业街的具体体管理工作如如下：物业服务(2)交通秩序(3)步行街的外立立面、整个建建筑风格的把把握(4)业态方面根据据顾客需求进进行整体比例例调整。黄石商业步行行街经营１、主题商场场采用百货经经营模式，由由深圳NEWMALL公司控股经营营。２、组建华夏夏城商业管理理有限公司统统一经营。作用：负责承担华夏夏置业的商业业规划设计、、商业工程顾顾问、项目的的商业招商、、项目商铺销销策划、商业业项目的装修修顾问等。负责对华夏置置业所开发的的项目进行商商业经营和管管理，包括：：统一的商业业城管理、为为委托经营的的业主进行招招商和返租、、考核评估及及监督承租商商户的业绩经经营情况、商商业城的整体体营销推广、、项目范围内内的广告位规规划和招商、、项目的物业业管理（包括括对物业管理理的招标和考考评即后期工工作的监督））。负责总公司管管理及营销人人员的培训，，为总公司培培养和选拔出出色的商业地地产人才和公公司管理人才才。负责项目范围围内的二手房房及铺面的转转让和买卖，，同时也承接接其余的二手手物业中介及及投资服务。。负责承接湖北北其余的房地地产项目的商商业设计规划划和管理。1.室外商业步行行街-南京路的优势势1.高知名度例如南京路有有好八连2.人气旺3.营业额高支撑南京路优优势的条件第一，悠久的的历史第二，独特的的风景第三，有多种种业态，同种种业态不多，，避免恶性同同质化竞争第四，有知名名的品牌第五，有完善善的基础设施施第六，有一个个科学的管理理机构大型购物中心心内部的室内内商业步行街街(1)室内步行街能能够提供良好好而舒适的小小环境，使消消费者不再受受自然气候的的困扰，随时时享受舒适的的消费过程。。(2)在传统商业淡淡季，室内步步行街对消费费者具有强大大吸引力。(3)室内步行街扩扩展了步行街街的商业空间间，在一定程程度上满足步步行街对体量量的要求。以深圳海岸购购物广场室内内步行街为例例，进行创新新策划1.室内步行街中中间地带设立立健康加油站站，让顾客得得到充分休息息。2.以巴黎步行街街风情设置5个主题区域。。3.设置大小中庭庭作为共享空空间，方便不不同业态之间间的转换社区商业步行行街四季花城商业业步行街是一一个比较成功功的实例，四季花城商业业街的主题是是引进欧洲式式的小镇商铺铺形式，创开开放式商场先先河。以个性性特色商铺为为主，为小区区内居民创造造悠闲雅致的的消费环境。。目前已吸引引了华润万方方超市、民润润超市、中国国银行、海尔尔空调专卖、、雅兰布艺、、音像店、茶茶艺坊、书吧吧、纯净水、、