商业地产商业空间规划与设计讲解附大量案例

Ⅱ商业地产系列讲座之商业空间规划与设计第六章

第一章第二章第三章 商业空间规划与设计第四章第五章商业空间选址

商业空间概况商业空间总体规划商业空间建筑设计商业空间室内设计商业空间VI形象设计商业空间概况第一章第一节商业地产概念第二节商业地产发展概况第三节商业地产的开发第四节商业地产的评估、布局与经营管理第五节商业步行街含义：商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、旅游、宾馆、办公等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

第一节商业地产概念商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、主题公园、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。第一节商业地产概念商业地产研究

历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物第二节商业地产发展概况商业地产研究

业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街

20世纪60年代时间第二节商业地产发展概况城市化背景下的商业地产

城市与商业地产――“城”与“市”商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。

“城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。

没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？解读“城”与“市”第二节商业地产发展概况城市化背景下的商业地产

从“城”与“市”的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。解读“城”与“市”第二节商业地产发展概况城市化背景下的商业地产

综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度第二节商业地产发展概况城市化背景下下的商业地产产未来的商业地地产人才，－－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才－－要站在城城市、地产与与商业之间，，为商业地产产项目开展包包括商业前期期定位、营销销方案、出售售出租的完善善的服务流程程，明白应该该建多大的商商业，商业业业态是如何搭搭配的，实现现商业与城市市、与房地产产最有价值的的对接，充分分实现城市与与商业、商业业与房地产的的市场联动。。商业地产对人才的的要求第二节商业地产产发展概况城市化背景下的商商业地产研究商业业态的规规律业态的变化研究城市、商业与与房地产的结合，，是目前摆在商业业地产开发商面前前最棘手的问题。。城市化背景下商业业与地产的对接第二节商业地产产发展概况商业地产诱惑天河城广场样板效效应天河城广场总投资资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面面积10万平方米的天河城城广场成为广州少少有的大型高档购购物中心，每天的的客流平均达到20万人次，2002年整个购物中心的的营业额达到36亿元，已成为广州州最繁华的商业中中心之一。商业地产的发展态态势第二节商业地产产发展概况商业地产研究商业房地产的三重重利诱惑：一重利，商业赢利利和物业升值；二重利，提升开发发企业知名度，增增加股票在资本市市场上的吸引力；；三重利，以物业增增值和现金流吸引引银行，增加授信信额度。商业房地产魅力如如斯，各路玩家纷纷纷下水，按需各各自设计不同模式式。只是地产一旦旦冠以“商业”的的名头，就不再是是单纯的地产项目目，房地产业迅速速回收资金和物业业经营升值成为商商业地产商的万有有定律。商业地产的发展态态势第二节商业地产产发展概况中外商业发展规模模对比分析商业地产的发展态态势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.07

1.74%同发达国家相比，，中国商业总体规规模过小，大型商商业所占市场份额额很小。第二节商业地产产发展概况中外连锁商店比较较商业地产的发展态态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连锁商商店的阶段比较，，可成为商业地产产决策时的重要参参考第二节商业地产产发展概况中外百货商店比较较商业地产的发展态态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达国家百货商商店的阶段比较，，可成为商业地产产决策时的重要参参考第二节商业地产产发展概况中外超级市场比较较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同发达国家超级市市场的阶段比较，，可成为商业地产产决策时的重要参参考第二节商业地产产发展概况日本各类型购物中中心比较参考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家第二节商业地产产发展概况商业低进入壁垒的的后果商业地产的发展态态势在中国，进入市场场的壁垒过低使行行业中的企业规模模向两极发展，大大企业盲目扩张和和小企业无节制发发展，导致“低市市场集中度和过度度竞争”进入市场壁垒低进产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低另一方面，地方行行政垄断造成异地地市场的高进入壁壁垒第二节商业地产产发展概况商业地产研究总结目前商业物业业市场的现状不难难看出：开发商和和投资者对于商业业物业的开发和投投资均表现出极大大的热情。许多开开发商在项目前期期就聘请专业公司司从建筑结构、主主题定位、消费人人群定位、行业组组合、店铺划分等等方面进行详细策策划。面对越发挑挑剔的投资者，专专业化分工必然引引入商业地产竞争争之中。商业地产的发展与与成熟，意味着消费型地产正向生生产型地产裂变。商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、、高技术含量。商业地产市场发展展条件第三节商业业地产的开发商业地产研究国外参考：主要判断元素：人人均GDP、城市家庭汽车拥拥有量、公共交通通条件人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车车拥有率15－20％，大型商业地产产发展（ShoppingMall）－－开始发展人均GDP10000美元，家庭汽车拥拥有率60％，大型商业地产产发展（ShoppingMall）－－成熟发展商业地产市场发展展条件（ShoppingMall）第三节商业业地产的开发商业地产研究亚洲及国内（含香香港、新加坡等））：主要判断元素：人人均GDP、城市家庭汽车拥拥有量、公共交通通条件、人口密度度、消费总量都市型大型商业地产发展展条件城市人均GDP水平达到2500美元郊区型大型商业地产发展展条件城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极极为充分、城市家家庭汽车拥有率达达15－20％商业地产市场发展展条件（ShoppingMall）第三节商业业地产的开发商业地产研究国内之所以与欧美美发展大型商业地地产发展的GDP水平有明显的差距，但但仍然具备发展大大型商业地产项目目，主要因素在于于其人口密度远远大于欧美城市市的人口密度，消费总量决定大型商业地产产发展的市场潜力力。商业房地产项目开开发的基础条件，，是项目所面对核核心商圈的消费总总量，因为它体现现了核心商务圈的的人口基数，也体体现了核心商圈的的能力，也包括了了GDP的水准。商业地产市场发展展条件（ShoppingMall）第三节商业业地产的开发商业地产研究商业地产开发定位位尺度人均GDP业态发展情况

1000美元

百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：经济水平平在世界视野里，各各种零售业态的出出现具有一定的规规律性。第三节商业业地产的开发商业地产研究尺度二：交通状况况国外大型商业地产产（ShoppingMall）的发展经验告诉诉我们，当一个社社会进入到汽车时时代，才为ShoppingMall的出现提供了可能能。从交通形式上上来说，所谓ShoppingMall，尤其是郊区的ShoppingMall，必须依托于高速速公路和城市的环环路，这意味着消消费者比较依赖汽汽车。只有当一个个城市进入了汽车社会，或者说说开始进入汽车社会，那么ShoppingMall在一个城市的建设设才能真正的发展展起来，否则只能能是城市型的购物物中心。商业地产开发定位位尺度第三节商业业地产的开发商业地产研究尺度三：依据城市化进程的的国际规律来为大大型商业地产项目目做出定位世界城市化过程中中，城市商业中心心的变迁有其规律律性。我们把城市的发展展分为三个阶段，，1、城市化初级阶段段：城市化率30%以下；2、城市化中级阶段段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段段：城市化率70%以上。商业地产开发定位位尺度第三节商业业地产的开发商业地产研究城市商业中心将根根据城市化的进程程而发生变化。从从这个规律性来看看，依据城市化发发展水平来发展大大型商业地产是很很好的选择。商业地产开发定位位初级阶段城市化率30%以下商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征：：－－向心聚集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特征：：－－离心分散商业向城市的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特征：：－－离心聚集商业离开城市的几几何中心，向郊区聚集第三节商业业地产的开发商业地产研究零售商――商业开发商――房地产开发商――由于居住开发需要要有商业配套设施施，因此房地产开开发商被迫进入商商业项目开发领域域。各种开发机构――因为拥有适合的商商业用地而进行开开发。其它类型的开发商商――包括其它行业转型型进入商业地产项项目开发。商业地产开发商的的类型第三节商业业地产的开发商业地产研究商业增加值对GDP的贡献度商业便利指数比较较外来人口占城市购购买力的比重商业集聚力商业地产指标体系系的比较第三节商商业地产的开发商业地产用地的选选择购物人口交通易达性分析竞争项目发现区位分析用地区位和交通人人口状况分析第三节商业业地产的开发商业地产用地的选选择用地形状高差变化可进入性视觉可达性用地物理状况评估估第三节商业业地产的开发商业地产用地的选选择比较恰当的方法有有三：一是模仿巴黎城市市的做法，将商业业地产项目建在各各线地铁的终点或或主要交通道口；；二是在新建小区建建立规模适当的商商业地产项目；三是在传统社区采采取老网点重新整整合的方法发展商商业地产项目。地址的选择第三节商业业地产的开发商业地产类型和规规模常见的类型有：折扣型――专卖型――景观型――娱乐型――生活型――商业地产项目开发发的类型和规模的的确定第三节商业业地产的开发商业地产研究超广域？商业地产小知识广域？商业项目分级标准准第三节商商业地产的开发发分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日常商品提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊邮电、文化娱乐业第三节商商业地产的开发发商业地产类型和和规模常见的类型有：：购物中心――购物中心不完全全是商业行为，，应划归为商业业地产范畴。商业街商业地产项目开开发的类型和规规模的确定第三节商商业地产的开发发商业地产研究大致有三种。一种是ShoppingCenter这是一种主体性性购物中心，它它是以某一大型型商业业态为主主体再辅以其他他的一些商业业业态和服务业态态。主体性购物物中心又分两种种，一是以大型型超市为主体，，它的竞争优势势是，能够进入入居民社区，能能够弥补大型超超市在商品线上上的不足，并可可通过出租场地地增加附属的一一些商业业态和和服务业态，既既可降低经营成成本又可增强对对社区的服务功功能；二是以大大型百货商店为为主体的购物中中心，往往成为为中心城区的商商业中心，但一一般很难在社区区里生存。商业地产项目开开发的类型第三节商商业地产的开发发商业地产研究一种是ShoppingMall，这种模式购物中中心是综合性和和超大型的，与与主体性购物中中心不同的是，，这种购物中心心里的商业形态态是以三种商业业业态为鼎足之之势，即百货店店、超市和许多多专业专卖店，，再辅以餐饮娱娱乐业的店铺，，它可以涵盖所所有零售业和服服务业的内容。。购物中心已经经不是一种商业业业态，而是一一种商业的组织织模式，甚至于于已经作为城市市整体规划中的的一种基本构成成，与机场、公公园、体育中心心等城市设施类类似。商业地产项目开开发的类型第三节商商业地产的开发发商业地产研究一种是Citymall：即城市广场，与与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以以及配套的餐饮饮、休闲、娱乐乐等，还将旅游游、餐饮、休闲闲、娱乐理念组组建成动静相宜宜、具备基本城城市功能的联合合体。与ShoppingMall相比，更加全面面的Citymall更适合城市人多多方面的需求商业地产项目开开发的类型第三节商商业地产的开发发商业地产研究商业评估、布局局和经营管理很多开发商都很很熟悉房地产开开发模式，在前前期规划设计结结束以后，变数数就很少了，其其建筑形式比较较单一。但商业业地产开发还要要加入商业经营营模式，必须进进行商业评估和和布局规划。第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究商业评估1、商业评估最重重要的是要决定定它的商业业态态，是社区性的的还是区域性的的。在开发商业业地产项目之前前，一定要先了了解消费群是谁谁，按照消费群群的行为分析来来进行项目定位位。第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究商业评估2、随后就要进行行商业竞争对手手分析。市场常常常呈现不均衡衡发展，某个区区域缺少商业没没人做，有的地地方商业设施已已经太多，但是是大家还是愿意意挤在里面。究究竟一个区域需需要多少商业、、多大规模或者者什么样的业态态，都要进行分分析。3、再就是城市宏宏观经济分析。。小康社会和没没解决温饱问题题的社会对商业业的要求不一样样，在不同发展展阶段对商业的的要求也有不同同。第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究商业布局规划一个成功的商业业，不是将所有有有名的品牌拉拉进去就成功。。组合和搭配非常关键。需要要一些主力店，，也需要一些愿愿意负担很高租租金的中小型商商家，比例多少，怎么搭配配，要进行经济济效益分析。第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究大型商业地产的的主题及主题区区域名城规模主题区域日本福冈县博多水城占地250万平方英尺星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场马尼拉超级MA摩尔

50万㎡主力主题店、影城、玩具反斗城、展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心中关村国际商城

35万㎡

中央公园、时尚大道、雕塑园、小型家庭游乐园宁波天一广场22万㎡童梦园、潮流服饰馆、宁波服装精品馆，家私馆、美食广场、娱乐中心MallofAmerica39万㎡开创“娱乐零售”新概念、“史努比营”主题游乐园、水下探险世界、世界著名的购物街

上海的港汇广场

超时空历险区、迷幻震撼嘉年华区、青春科技运动区、热哥劲舞旅游休闲区

第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究经营大型商业地地产要着重考虑虑两方面的问题题，一是前期的的规划，二是后后期的商业运营营管理。建设模式投资模式设计模式管理模式商业地产的发展展模式商业地产是开发发商、投资者和和经营者三合一一的有机整体，，是一个不可中中断的链条。第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究建设模式、投资资模式建设模式改建新建如：新上海商业城、正佳商业广场等如：上海豫园商场、北京新东安市场等投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究设计模式、管理理模式设计模式管理模式合作管理（北京、深圳家乐福集团直接管理）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（豫园旅游商城：18家投资者）输入管理（北京万通新世界商城等）第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究商业地产项目开开发三阶段开发过程三阶段段第一阶段－－整整体策划布局第二阶段－－推推广和招商第三阶段－－后后期经营管理。。第四节商商业地产的评估估、布局与经营营管理商业地产研究后期经营管理商业地产项目重重在后期经营管管理。商家也会选择好好的开发商，有有些拥有很长经经营历史的商家家，一旦发现适适合的商业项目目就会想方设法法进场。找到客客户不等于就能能完成招商。开开发商要有一个个懂得商家需求求的团队，包括括客户关系管理理内容。怎么让这个商场场可持续发展？？这是在后期期经营中很重要要的内容。当然然物业经营管理理是最基本的，，对于物业经营营管理必须要高高标准。危机管管理对商场相对对更重要，这种种场所的公众性性非常突出，任任何一个意外可可能对这个商场场形成致命的影影响。第四节商商业地产产的评估估、布局局与经营营管理商业地产产研究－－－商业业街风起云涌涌的造街街运动，，是社会会城市化化、资源源区域化化、产业业聚集化化的必然然结果。。成功商业业街要诀诀－－“商业街至至少要成成为一个个区域的的名片”、－－“在强调建建筑本体体所表现现出的美美感和潜潜在聚客客能力的的同时，，继而全全面提升升城市商商圈内部部的聚合合和整体体辐射力力”。第五节商商业步行行街商业地产产研究－－－商业业街商业开发发和经营营是两个个不同的的概念，，如果开开发商在在物业销销售之前前有一个个完整详详细的商商业开发发计划，，将不至至于出现现“销售的结结束就是是商业街街生命的的结束”这样的尴尴尬局面面。第五节商商业步行行街商业地产产研究－－－商业业街世界一流流商业街街的六个个关键影影响因素素1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系第五节商商业步行行街商业地产产研究－－－商业业街世界一流流的商业业街具有有三大特特征：全全球声誉誉、密集集的客流流量和可可靠的收收入。世界一流流商业街街的三大大特征特征商业街知名度日客流量（万人）年商业收入（亿美元）巴黎香榭丽舍大街享誉全球50－7015伦敦牛津街享誉全球5032东京银座享誉全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中国知名8014第五节商商业步行行街商业地产产研究－－－商业业街商业步行行街的三三个空间间维度－－－长、宽、高步行街的的长度商业街的的一般长长度为500－700米，最高高限为1000－1500米（王府府井步行行街810米、重庆庆解放碑碑步行街街400米、沈阳阳中街步步行街950米、上海海南京东东路1400米哈尔滨滨中央大大街商业业街860米、日本本银座1100米、香榭榭丽舍大大街1880米）商业步行行街的三三个空间间维度选选择第五节商商业步行行街商业地产产研究－－－商业业街商业步行行街的三三个空间间维度－－－长、、宽、高步行街的的宽度商业街适适宜宽度度为20－30米，小型型步行街街宽度以以20米左右为为宜（王王府井步步行街38米、上海海南京路路30米）每人要有有不低于于4平方米的的面积。。商业步行行街的三三个空间间维度选选择第五节商商业步行行街商业地产产研究－－－商业业街商业步行行街的三三个空间间维度－－－长、、宽、高步行街的的高度商业街宽宽度和高高度的比比例最好好为1：1，最高不不要超过过1：2（上海南南京东路路步行商商业街、、哈尔滨滨专业大大街步行行街、沈沈阳中街街步行街街都为1：1的比例））从一般的的情况看看，步行行街两旁旁的店铺铺建筑为为二至三三层为宜宜，最高高不要超超过四层层，地下下延伸则则最多不不要超过过两层。。商业步行行街的三三个空间间维度选选择第五节商商业步行行街商业地产产研究“豪布斯卡卡”(HOPSCA)第五节商商业步行行街商业地产产研究从世界范范围来看看，商业业街在城城市建设设与发展展的过程程中，有有过辉煌煌的繁荣荣，但也也随着城城市发展展加快出出现过衰衰退的状状况。为为了迎接接严峻的的挑战，，振兴商商业街，，国外采采取了““豪布斯斯卡”原原则的措措施，来来重塑商商业街的的功能。。“豪布斯卡卡”(HOPSCA)第五节商商业步行行街商业地产产研究“豪布斯斯卡”(HOPSCA)是6个英语单单词的第第一个字字母组合合的译音音。H－－Hotel(酒店)O－－Office(办公楼)P－－Parking(停车场)S－－Shopping(购物)C－－Convention(集会)A－－Apartment(公寓)把商业街变变成生活活街，即变传传统的““购物街街”为““生活街街”，将将商业街街建成一一个集购购物、娱娱乐、餐餐饮、休休闲、居居住为一一体的生生活空间间。“豪布斯卡卡”(HOPSCA)第五节商商业步行行街商业地产产研究细分功能能区划的的“豪布斯卡卡”规则，“中央商务务区产业业“三三二二二”配比，即30%%办公区，30%%零售，20%%服务，20%%高档公寓；；“豪布斯卡”(HOPSCA)第五节商商业步步行街商业选址第一节选选址的的基本要求求——购物中心第二章第二节选选址的的基本要求求——百货商店第三节选选址的的基本要求——专业店第四节选选址的的基本要求——超市第五节选选址的的基本要求——便利店第六节选选址的的基本要求——餐饮第七节选选址的的基本要求——休闲娱乐零售购物型餐饮休闲娱乐型型一选址的基基本原则二选址的基本本要求选址的基本原则则选址的重要性选址，并不只是是一个选址而已已。在商业地产产项目的整个宏宏观决策当中，，选址往往是一一个承前启后的的关键环节。是是一个科学、理理性、全面的决决策过程。选址前期分析为了判断选址是是否正确，项目目用地是否值得得开发，就需要要对城市经济进进行综合的分析析研究，收集用用地周围必要的的经济和人口基基础资料，这些些工作都是选址址的重要决策依依据。城市规划分析商业建筑的选址址决策首先应当当建立在城市发发展规划的基础础之上。业态种类一零售业业态零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态(一)业态对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长零售业态(二)选址要素：区位：1、中心商业区或或城乡结合部的的交通要道；2、交通易达性：：车称10-30分钟3、购物人口分析析用地经济状况：：进行可获得性分分析用地物理状况：：1、用地形状：土土地完整、规则则、长宽比适当当2、用地平整性：：地竖向高差变变化不宜过大3、用地可进入性性：容易进入、、无交通堵塞4、郊区用地的视视觉可见性5、用地周围状况况第一节选址址的基本要求——购物中心购物中心类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合：集购购物、餐饮、娱娱乐、休闲、运运动、旅游、游游乐于一体。一一些大型的购物物中心甚至包含含了酒店和办公公的功能。黄金比例：最佳功能比例是是零售、餐饮、、娱乐为52：18：30业态组合：主力力店、次主力店店、独立店。““主力店是恒星星，围绕主力店店周边运行是小小行星般的次主主力店、品牌店店”。第一节选址址的基本要求——购物中心一、中高档百货货123方便顾客购物：：交通便利；靠近人群聚集的的场所，可方便顾顾客随机物；人口居住稠密区区或机关单位集中中的地区；符合客流规律和和流向的人群集散散地段。有利于商场开拓拓发展：提高市场占有率率和覆盖率，以利利企业长期发展展；有利于形成综合合服务功能，发发挥特色；有利于合理组织织商品运送。有利于获取最大大的经济效益第二节选址址的基本要求——百货商店项目建筑面积：：20,000平方米—40,000平方米(单层面积4,000平方米以上)；3—5层，首层层高不不低于5米，二层以上层层高不低于4.5米。广场面积：门前前广场面积不低低于1,000平方米；停车位与商场面面积比不小于：：1个/100平方米（含地面面、地下停车位位）。业态组合：百货＋超市纯百货百货＋超市＋X（X可以为家居、电器、餐饮、儿童童娱乐、美容健健身等）45678合作方式：租赁购置房产合资兴建合资经营加盟管理输出等。第二节选址址的基本要求——百货商店代表品牌新世界天虹百货第二节选址址的基本要求——百货商店百货商店要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年第二节选址址的基本要求——百货商店品牌特点百货店连锁营运运商发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻攻高端消费市场场、高档名品百百货、时尚百货货顾客定位中高收入阶层发展状况目前拥有30家自营店及经营营10家管理店。，业业务已快速扩张张至全国26个城市.已经呈现出购物物中心的特点。。第二节选址址的基本要求——百货商店上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F游戏广场、美食小吃；2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅银行；-1F平价超市第二节选址址的基本要求——百货商店新世界品牌特点市场定位：中高高档路线的目标顾客：高雅雅、时尚的中青青年针对不同城市的的消费特征而制制订不同的市场场策略经营战略高雅、时尚的中中高收入阶层发展状况分布于全国20多个大中城市第二节选址址的基本要求——百货商店新世界案例沈阳中华路新世界业态布局6F家居配饰、家居用品5F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣4F男士正装、配饰3F少淑女装、时尚手表2F女士职业装、女士配饰、化妆品1F国际名品、珠宝、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世界第二节选址址的基本要求——百货商店品牌特点2008年5月5日，茂业国际于于香港上市1997年3月开设了首家百百货店――深圳东门店.公司在珠三角、、长三角、西南南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙龙头2005年6月，公司成功收收购A股上市公司成商商集团经营定位时尚生活方式缔缔造者发展状况2008年01月2007年10月四川绵阳店开业业;江苏无锡清扬店店正式开业;2006年06月

成商集团完完成股权分置改改革;第二节选址址的基本要求——百货商店品牌特点太平洋SOGO百货集团秉持持“改革、速度度、挑战”的经营行动方方针，以专业业、系统的管管理制度。全全力投资开拓拓百货事业连连锁规模，未未来将更积极极在全国各城城市开拓新店店。经营定位时尚生活方式式缔造者发展状况太平洋百货集集团为台北太太平洋SOGO百货集团事业业之一。太平平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综综合型的百货货事业体。1993年开始进入大大陆百货零售售市场，目前前太平洋SOGO百货集团在海海内外共设有有14家店。第二节选选址的基本要要求——百货商店上海徐家汇太平洋百货业态布局1F化妆品香水钟表名品女鞋2F少女流行服饰休闲鞋表饰品眼镜少女休闲装彩妆护肤品3F服饰少淑服饰餐厅杂货内衣补妆室4F淑女套装黄金珠宝皮包皮件餐厅售后服务中心5F绅士杂货男仕内睡衣袜子西服衬衫领带男仕精品用品皮包皮件旅行箱男鞋烟具用品商务休闲服钟表内衣餐厅修改室6F休闲服饰牛仔服饰休闲包鞋少男服饰户外旅游用品运动服饰7F保健器材手机相机烹煮锅具卫浴芳香用品美容SPA馆&教室贵宾厅电器用品瓷器家用寝具PDA翻译机MP3文教8F童装童鞋育婴室孕妇装及用品贺卡活动会馆婴童家具玩具婴儿用品儿童学习用品B1香烟洋酒冰淇淋茶叶寿司巧克力面包蛋糕比萨休闲小食第二节选选址的基本要要求——百货商店品牌特点集团团：：中国一航成立时间：1984年经营方式：中外合资全国分布：33家直营商场及及1家特许经营商商场。荣誉誉：：连续7年中国零售百强经营模式、理理念模式式：“百货+超市+X天虹商场：“便捷、一一次购足、质质量可靠天虹百货：“服务专业、时时尚品牌选择择性强、环境境优雅”发展状况“深圳市信誉好好商店”“中国零售百百强企业”“中国连锁百百强企业”“广东连锁商商业最佳门店店”全国首家在线线支付网上购购物商城04年销售额25亿元人民币天虹百货第二节选选址的基本要要求——百货商店案例对比案例天虹茂业太平洋新世界百盛地址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号上海市徐汇区衡山路932号沈阳巿和平区中华路88号淮海路与陕西南路口

商圈南山中心区

华强北商圈徐家汇商业中心区

繁华商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征中产阶层

高中低收入阶层高中低收入阶层中青年、中高收入阶层中高收入阶层

物业形态4层八层地下一层、地上八层

六层六层面积规模总营业面积1.5万平方米总营业面积8万平方米总营业面积3万平方米经营面积约44,000平方米经营面积28000平方米周边配套保利文化广场海岸城地铁1号线国美苏宁立体交通繁华商业中心星级酒店、百货商场、超级巿场密集地铁一号线多家商场超市第二节选选址的基本要要求——百货商店代表品牌：宜宜家家得得宝百安安居国美美苏宁第三节选选址的基本要要求——专业店专业店一般包括家居居建材、家电电专业店、药药品专业店、、办公用品专专业店、玩具具专业店、服服饰店（ApparelShop）等。2、物业基本要要求1、商圈基本要要求选址多样化：：多设在繁华华商业区、商商店街或百货货店、购物中中心内；商圈范围不定定，目标市场场多为流动顾顾客。主要满满足消费者对对某类商品的的选择性需求求营业面积根据据主营商品特特点而定；设有一定规模模的停车场第三节选选址的基本要要求——专业店代表品牌：宜宜家品牌特点采购模式：全全球化的采购购模式产品系列：宜宜家办公、家家庭储物、儿儿童宜家推广口号：生生活，从家开开始经营理念“提供种类繁繁多、美观实实用、老百姓姓买得起的家家居用品”。。发展状况宜家家居在全全球34个国家和地区区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、、上海、广州州、成都、深深圳和南京。。根据规划，，至2010年，宜家在中中国内地的零零售商场将达达到10家。第三节选址的的基本要求——专业店代表品牌：百安居居品牌特点先进的管理模式雄雄厚的资金金支持全球化化的采购网络经营策略低价采购、低成本本控制、多区域运运营、规模收益发展状况截止至2006年12月底，百安居在中中国25个城市拥有58家商店，包括上海海、北京、深圳、、广州、青岛、杭杭州、苏州、武汉汉、南京、昆明、、福州、无锡、哈哈尔滨等。计划在在2010年在30多个城市开设100家商店。第三节选址的的基本要求——专业店代表品牌：家得宝宝品牌特点全球领先的家居建建材用品零售商全全球第三大零零售集团经营理念“绿色环保”发展状况家得宝在2006年底成功收购了家家世界在北京、天天津、青岛、西安安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合于今年年8月26日在中国正式营业业。第三节选址的的基本要求——专业店家居商场代表品牌百安居宜家商圈物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；.面积8000－10000平米标准店面积2.8万－3.5万平方米层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。柱距9米*9米以上

楼板承重2.5吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式第三节选址的的基本要求——专业店中国3C（家电、电脑、通通讯）家电连锁零零售企业领先者1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过过600家连锁店，销售规规模在100家连锁企业中，位位居三甲经营理念强调“品牌、价格、服务务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。以连锁锁店服务为基石努力打造中国最优优秀的连锁服务品品牌第三节选址的的基本要求——专业店中国3C家电连锁零售企业业的领先者中国第一家连锁型型家电销售企业，，也是中国大陆最最大的家电零售连连锁企业。成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门门店800余家，先后收购永永乐和大中经营理念商者无域，相融共共生、薄利多销、、服务当先品牌形象“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专专家”、“供应链管理专家”第三节选址的的基本要求——专业店百思买（世界最大大家电零售企业））旗下企业，中中国家电零售连锁锁的前四强企业成立于1998年，已在全国七七十余个大中城市市开设专业化连连锁卖场136余家经营理念“以顾客为中心”的商业理念提倡"关注顾客、关注供供应商、关注员工工"第三节选址的的基本要求——专业店苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大，物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上第三节选址的的基本要求——专业店第四节选址的的基本要求——超市代表品牌：北京华华联家乐福人人人乐易初莲花花沃尔玛超市要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m柱距8米×8米为宜物业纵深以30--50米为佳楼板承重800kg/㎡停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年第四节选址的的基本要求——超市美国最大的私人雇雇主和世界最大的的连锁零售企业1962年成立，在全球开开设了6,600多家商场，2007年营业额3511亿美圆，居全球之之冠沃尔玛在中国1996年进入中国，在深深圳开设了第一家家沃尔玛购物广场场和山姆会员商店店，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛玛购物广场、山姆姆会员商店、沃尔尔玛社区店三种业业态经营理念从“天天平价，始终如如一”到“优质低价”；“一站式”购物新概念；会员制；严格的成本控制体体系第四节选址的的基本要求——超市大卖场业态的首创创者，欧洲第一大大零售商，世界第第二大国际化零售售连锁集团成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位位，业务范围遍及及30个国家和地区家乐福在中国1995年进入中国，已已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市经营理念以低廉的价格、卓卓越的顾客服务和和舒适的购物环境境为广大消费者提提供日常生活所需需的各类消费品；；“开心购物家乐福”；“一站式购物”第四节选址的的基本要求——超市世界第二大国际化化零售连锁集团——家乐福泰国正大集团旗下下企业泰籍华人谢易初创创办易初莲花在中国1997第一次进驻中国（（上海浦东），已已在中国开了70多家购物中心经营理念品种齐全、天天低低价、一站式购物物；做“中国最值得信赖的的零售商之一”品牌诉求“莲花”为佛教圣花，象征征着吉，追求社会会和集团事业的共共同发展祥；为避讳，更名为“卜蜂莲花”第四节选址的的基本要求——超市大型连锁商业企业业、中国连锁30强、中国500强1996年4月成立于深圳，至至今在华南、西北北、西南、华北等等23个城市拥有大型门门店、社区超市近近百家经营理念为顾客创造服务、、为员工创造机会会、为社会创造财财富；大、平、鲜、全精耕细作、注重小小事、快速反应、、快速调整整洁的环境、优质质的商品、实惠的的价格、快捷的服服务（ZYSK核心价值观）第四节选址的的基本要求——超市国有控股企业集团团—华润（集团）旗下下零售连锁企业品品牌主营大卖场、生活活超市、便利超市市三种业态截止2007年12月，华润万家在全全国拥有门店2450家，2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连连锁超市第一位经营理念时尚、品质、贴心心、新鲜、低价、、便利发展战略全国发展、区域领领先、多业态协同同第四节选址的的基本要求——超市中国规模最大的大大型连锁商业集团团之一——北京华联集团旗下下企业成立于1996年6月，现有60余家门店主要经营大型综合合超市和生鲜超市市，向顾客提供物物美价廉，品质优优良的生鲜、食品品、百货等民生必必需品经营理念以人为本、诚实守守信的企业理念，，以对员工、顾客客、供应商、合作作伙伴的真诚和信信用第四节选址的的基本要求——超市沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12--15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米2万平米左右建筑物纵深40--50米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块层高5米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8楼板承重卖场800kg/平米,后仓冷库1000~1200停车场300个以上顾客免费停车位，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400～600车位(上海,北京,广州)150～300车位(其他);600～1000自行车位相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水200～250吨/天;供气排水通道\通风\发电机\消防\环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年－30年）超市第四节选址的的基本要求——超市超市人人乐华润万家北京华联（大型综超）商圈区位一二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区;位于城市主干道、十字路口A、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；C、3公里内竞争对手不超过2家。物业要求面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层；共8000㎡以上共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。层高4.2米以上5.5米最佳不低于5米5米柱距8*88*8建筑主体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米配套设施有空调、电梯、消防;

排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12千伏安/平米停车位150个以上停车位需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60㎡合作方式租赁自营租期20年免租12个月以上租赁、自建租赁、期限20年第四节选址的的基本要求——超市便利店要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60~120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上第五节选址的的基本要求——便利店7-111927年7-11便利店诞生于美国国、后引入日本全球店面数目逾三三万家、是全球最最大连锁店体系经营策略准确定位：早出晚归、贪图方方便的高收入职业业人士集中开店，多种服服务：送货上门，冲洗相相片，代收水电费费，代售邮票、门门票、飞机票，代代办旅游，金融保保险等开展电子商务：旅行、音乐、照相相、礼品和手机、、书籍、汽车服务务、信息服务等；；将商品扩大到几几十万种发展物流流配送业业务第五节选选址址的基本本要求——便利店7-11选址出发发点：便便捷选址忌讳讳点：道道路狭窄窄处、小小停车场场、人口口稀少处处及建筑筑物狭长长选址地点点：离居民生生活区较较近的地地方、上上下班途途中、停停车场附附近、办办公楼和和学校附附近选址亮点点：有红绿灯灯的地方方，越过过红绿灯灯的位置置最佳，，它便于于顾客进进入；有车站的的地方，，车站下下方的位位置最好好，来往往顾客购购物方便便；有斜坡的的地方，，坡上比比坡下好好，因坡坡下行人人较快，，不易引引起注意意第五节选选址址的基本本要求——便利店业态种类类二餐餐饮休闲闲娱乐餐饮休闲闲娱乐型型麦当劳中体倍力力大地数字字影院必胜客面点王星巴克肯德基餐饮娱乐乐代表品品牌店餐饮（一一）连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利