石家庄商业市场调研报告暨中国地下商业发展前景分析

石家庄商业市场调研分析暨中国地下商业发展前景分析目录PART1：城市地下商业发展前景PART2：石家庄商业市场分析地下商业发展驱动因素发展程度度较高的地上商圈地价的持续攀升市中心土地日趋稀缺地下商业人防工程的“平战结合”政策城市地下商业发展动力——市中心土地日趋稀缺及地价的持续攀升催生地下空间开发的驱动力地下商城发展的前提——多数地下商圈仍需借势地上商圈，紧靠自身资源达到成功运营的难度较大地下商业开发面临的核心问题消费习惯如何引导消费者由地上消费改为地下消费资源整合脱离了地上资源的地下商城很难成功运营，如何将地下商城应充分与地上资源整合成为项目成功运营的重要因素地下商业开发前景随着城市的发展，地下商城的开发动力持续存在，但由于地下开发成本远高于地上，在同一区域地下商城所占比例必定难以超过地上商业其他城市地下商业开发案例——上海人民广场上海人民广场位于上海黄浦区，是上海的地理中心，面积达14万㎡，广场地上建筑为上海市政大厦、上海博物馆以及上海大剧院，地下为地铁站及商业。上海人民广场全景图地下商业总面积3万㎡，包括地下商业街及地下商场，地下商业街长300米，宽36米，两旁共有近百家商铺，每间50㎡，店面均采用玻璃幕墙，地面全部为花岗岩，主要经营皮鞋、钟表、眼镜、摄影、美食、超市等。地下商场与商业街相连，商场面积万㎡，中间是150米长、12米宽的大道，把商场一分为二，左边区域分别是大百货商场、服饰名店、休闲服饰及超市；右边分别是西式快餐店、婚纱摄影、女装、童装、游乐场和美食广场，商场与地铁想通。上海人民广场与本案相似度分析上海人民广场本案项目属性依托地上广场而开发的地下商城依托地上广场而开发的地下商城区位市中心市中心地上功能上海市政大厦、上海博物馆以及上海大剧院河北省博物馆地下功能地铁站、地下商城地下商城地下商城规模3万㎡A、D区3.1万㎡周边配套迪美购物中心、人民大厦（上海市府大楼）、南京东路步行街、上海市第一百货商店、国际饭店等广安大街（CBD）、省科技馆、博览中心、先天下商场、世茂广场酒店等上海人民广场与本案具有极高的相似度，对本案具有较强的借鉴意义。目录PART1：城市地下商业发展前景PART2：石家庄商业市场分析石家庄商业发展水平石家庄商圈及地下商业发展态势石家庄商业市场分析PART2城镇人均可支配收入保持平稳增长，年增长率在10%-15%之间。2011年城镇人均可支配收入突破2万元，达到了20534元，环比增长12.27%。2007年以来，社会消费零售总额持续保持15%以上的增速；2011年零售总额为1663亿元，环比增长19.55%。消费水平：城镇人均收入持续增长，消费零售总额持续保持在15%的增长商业发展水平：石市商业从09年开始进入加速发展期，开工量猛增；而销售面积在2011年出现井喷，价格也持续上扬新开工量——2008年之前商业发展缓慢，从2009年开始商业开工量猛增，商业市场进入加速发展期；成交——在供给量的带动下，成交量在2011年出现井喷，且价格也呈现明显的上涨态势。石家庄商业发展水平石家庄商圈及地下商业发展态势石家庄商业市场分析PART2商圈划分：石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大商圈，本案位于最具优势的北国商圈三大商圈北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，通达性强。怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。东购-新百商圈北国商圈怀特商圈知名品牌及新进品牌动向研究2010年1月，台湾大洋百货与滨江·尚城国际签约入驻，营业面积约2万平方米，预计2012年开业。面包新语BreadTalk将分别在先天下及新百广场将新开两家门店。吉野家、DQ将入驻万象天成地下一层；味千拉面将入驻万象天成地下二层。沃尔玛即将入驻金正缔景城地下一层，建筑面积约万平方米。家乐福将入驻方北购物广场，1-3层及地下（部分），建筑面积共计万平方米。宝马生活方式BMWLifestyle即将进驻北国先天下一楼。温莎Windsor、史尊臣Strellson即将进驻北国商场一楼。不少知名品牌开始加快进入石家庄商业市场的步伐中山路沿线的核心商圈依然是新进品牌拓展的首选区域。地下商业发展态势：石家庄地下商业街开发如火如荼，地下商业街逐渐得到市民的认可二环一环东二环本案爱尚街中心线胜利大街地下商业街民心广场地下商业街联邦明珠地下商业街建设大街地下商业街典型地下商业街分布图北国商圈分析：综合行政商务商圈北国商圈是在老燕春酒店之后，北国商城建成后开始形成的，是石家庄中高档消费的商业区，其范围主要以北国商城为中心，沿中山路向东西方向扩展。特征：政府行政规划职能促进其发展，商圈中心为石家庄市政府，周边交通便利；商务特点明显，商圈存在大量的商务中心。主要代表项目：北国商城、北国先天下、世贸名品、新天地、东尚Mall。商圈分析——北国商圈北国商圈分析：多数定位为中档及中高档，目前商业主要分布在地上，位于地下的目前有中心线商业街项目名称位置开业时间建筑体量（平方米）市场定位地上北国商城中山东路建设大街199653,000中高档世贸名品中山东路广安大街19996,000中高档西美百货建设南大街6号200012,000中档新天地中山东路建设大街200718,000中档东尚Mall中山东路269号200850,000中档北国先天下中山东路326号2008120,000高档地下中心线广安商业街广安大街中山路201033,000中档典型项目－北国商城地理位置中山东路建设大街交叉口发展商北人集团开业时间1996年商业建筑面颊53,000平方米营业额22亿业态分布B1：超市L1：化妆品、饰品、鞋类L2：女装L3：女装L4：男装L5：休闲运动服饰/床品L6：美食广场、童装品牌举例分析评价是石家庄目前人气最旺的商场之一；品牌相对较为综合，目标消费人群年龄跨度较大；典型项目－北国商城1F饰品、化妆品、鞋类典型项目－北国商城2F女装典型项目－北国商城3F女装典型项目－北国商城4F男装典型项目－北国商城5F休闲运动服饰、床上用品6F美食广场、童装典型项目－北国先天下地理位置中山东路326号（近育才街）发展商北人集团开业时间2008年商业建筑面颊120,000平方米，百货部分（除分租区）营业额约6亿元业态分布B1：北国超市L1：国际名品、珠宝、化妆品L2：职业服饰、鞋类L3：休闲服饰L4：运动服饰L5：家具、儿童用品、家电L6：中西餐厅、电玩城品牌举例分析评价目前石家庄档次定位最高的商场，集中了诸多国际一线品牌。自08年开业以来，逐渐受到当地消费者的青睐。09年下半年Gucci正式入驻先天下，开业以来保持约100万

的月均营业额。典型项目－北国先天下1F国际时空2F名流世界3F品质世界典型项目－北国先天下4F动感地带5F生活美苑6F美食娱乐广场典型项目－世贸名品地理位置中山东路广安大街发展商石家庄世贸名品商场有限公司开业时间1999年商业建筑面颊6,000平方米业态分布L1：手表、珠宝、服饰L2：女装L3：女装品牌举例分析评价开业年份较早，石家庄高档消费场所之一位于世贸酒店裙房，客户主要针对酒店商务客，私营业主等中高档消费者，在石家庄拥有较高的知名度。根据营业收入，各个品牌每年会进行一次调整。原先的化妆品现已调整为服装及手表饰品，未来三楼品牌将作进一步调整。以扣点及保底等多种形式，服饰扣点约为25％。典型项目－东方Mall地理位置中山东路269号发展商河北东尚商业有限公司开业时间2008年商业建筑面颊50,000平方米业态分布B1：超市、手机数码、美容美体L1：专卖店、休闲饮食L2：休闲餐饮、运动、内衣L3：时尚街区、家居、服饰L4：健身、形象设计、快餐L5：KTV品牌举例分析评价商场定位以年轻时尚为主题，品牌中档偏低。目前高区空置率较高，三楼淘宝街区在招商中。一楼服饰租金约在8-10元/平方米.天。典型项目－新天地商城地理位置中山东路广安大街发展商石家庄世贸名品商场有限公司开业时间2007年商业建筑面颊20,000平方米业态分布L1：品牌服饰、化妆品L2：饰品、鞋、包类、美甲、礼品L3：潮流女装、内衣、袜类L4：精品女装、男装L5：餐饮品牌举例分析评价商场定位”青春、时尚、流行、个性”，面向18到35岁的消费群体商场内部以”酒吧风格”为环境设计理念，吸引年轻消费群体。目前店铺出租率基本接近满租。典型项目－中心线地下商业街广安大街中心线位于广安街上，北起和平东路，南至中山东路。地下商业街部分总长1,100米，建筑面积33,000平方米，铺面800余间。商业街分为五大主题街区，分为名品折扣，新潮服饰，儿童游乐，美食小吃及休闲娱乐。功能分布地上情况：典型项目－中心线地下商业街项目名称功能定位主力建筑面积公摊A区国际名品A铺型：面宽4米，进深5米，营业面积20平方米，建筑面积33平方米。B铺型：面宽3米，进深3米，营业面积9平方米，建筑面积15平方米。C铺型：面宽8米，进深8-12米，营业面积64-96平方米，建筑面积100-150平方米。40-50%B区潮流新地带C区风尚大本营D区韩国时尚馆E区儿童欢乐城F区美食街G区时尚淘宝街H区时尚淘宝街2009年下半年入市，目前800余间房源已全部推出，剩余约100间左右（约3000-4000㎡），主要分布在G、H区（还有少量B-F区大户型房源），售价20000-22000左右（购房者可享每年8%的返祖<直接在总价中抵扣>，返租日期截止2013年4月），但由于G、H区招商困难、导致目前销售不畅。2013年之前由开发商统一招商，今年经营面积日租金约8元/㎡·天。商圈分析－东购商圈东购商圈东购商圈范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业集聚区，包括东方购物广场、新百广场、新华集贸中心批发市场等周边的大型商业场所。此商业区主要由火车站及批发市场带来的大量客流，消费层次相对较低。但由于万象天成项目的出现，商圈正在升级调整中。特征：临近火车站，满足传统习惯性消费。各形态专业市场共存，突出优势、形成差异，各种大型专业市场托起整个东购商圈的繁荣，各个专业市场相互弥补、相互促进发展。主要代表项目：东方城市广场购物中心新百广场万象天成现有项目－东方城市购物广场地理位置中山西路83号发展商银座集团股份有限公司开业时间1999年商业建筑面颊55,000平方米，百货部分（除分租区）营业额8亿元业态分布B1：超市美食广场L1：靓妆名履广场L2：金饰数码广场L3：青春时尚广场L4：绅士名品广场L5：名媛尚品广场L6：运动家居广场L7：流行时尚广场L8：激情轮滑广场品牌举例分析评价石家庄当地两大商业巨头之一。定位中档偏高，以火车站人流及西区的消费者为主。由于受周边火车站及批发市场的影响，东购在商业档次的提及上存在一定的限制。随着未来火车站的南迁，商业档次及品牌将进行调整。现有项目－新百广场地理位置中山西路139号发展商北人集团开业时间2003年商业建筑面颊40,000平方米，百货部分（除分租区）业态分布B1：超市美食广场L1：化妆品、名表、珠宝名店、皮鞋、箱包L2：少淑女装、珠宝玉器L3：成熟女装、国内名表、内睡衣沙龙L4：精品男装、名裤、羊绒羊毛L5：运动服饰、时尚休闲服、潮流牛仔装、家居用品L6：儿童用品、羽绒服、餐饮L7：金棕榈五星级影城、电玩城品牌举例分析评价隶属于北人集团，与东购共同形成火车站商圈。整体定位为以中档为主。目标客户为年龄在30至55岁的中青年。现有项目－万象天成地理位置裕华路中华大街发展商河北天成企业集团开业时间2009年商业建筑面颊100,000平方米，百盛（B2－F4），包括超市及百货业态分布B2：电影院、美食广场B1：电影院、电玩城，休闲快餐F1：国际一二线品牌F2：服饰（女装为主）F3：服饰（女装为主）L4：儿童用品、家居品牌举例分析评价马来西亚百货品牌百盛作为主力店入驻本项目，经营面积近三万平方米，从负二到四层，囊括百货和超市。项目形态为购物中心，目前除百盛、保利博纳影院及部分休闲餐饮入驻外，空置铺位较多，空置率在60％左右。目前正在招商中，整体定位为中高端服饰品牌。主力店－百盛楼层业态4F男装3F职业女装2F时尚女装1F化妆品B1鞋类B2精品超市、运动装营业面积30,000平方米（B2－4F）楼层分布楼层分布商圈分析－怀特商圈怀特商圈——典型专业组合商圈。特征：专业化市场为主导，各个业态不断细化从最终的初级批发市场到专业市场，补充发展餐饮、娱乐；餐饮是最初的集客手段，首先引进品牌商业，而后以餐饮带动商业口碑；商圈发展有统一规划和管理，由怀特集团开发建设。★现有项目－怀特国际商城地理位置东靠体育大街，西临育才街发展商河北怀特集团股份有限公司开业时间2006年商业建筑面颊100,000平方米，其中百货部分50,000平方米营业额2亿（百货部分）业态分布B1：北国超市、电玩城L1：男鞋、女鞋、箱包、珠宝L2：男装、运动、休闲L3：女装、健身L4：童装、美食广场、大型餐饮品牌举例分析评价继中山路核心商圈之后，石家庄最早兴起的新兴商圈，由怀特集团开发。由专业市场，逐步引入品牌商业，包括购物、餐饮、娱乐等，但整体定位中偏低。目前一楼店铺租金约4元/平方米·天其他商圈－卓达商圈卓达商圈位于石家庄市区东南角，周边主要以住宅及大学院校为主。商圈内商业项目主要由卓达商贸广场及联邦东方明珠商业组成，包括超市、电器、百货、商业街等多种商业形式，各物业商业部分总面积达到约25万平方米。商圈周边人口约20-30万，庞大的居住人口为整体商圈的形成奠定了稳定的消费群体。★现有项目－卓达商贸广场卓达商贸广场位于裕华区城市核心地带，石家庄市东南商业圈中心。卓达商贸广场南北沿翟营南大街长508米，东西宽102米，规划地下一层，地上五层，总建筑面积12万平方米，其中商业经营面积10多万平方米，分A、B、C三大功能区。主力商家包括保龙仓超市、苏宁电器、ITAT百货会员店、超越健身、友仁居、杨麻子大饼、碧海云天洗浴等。现出租率为95％；目前一楼店铺租金在元/平方米·天之间。现有项目－联邦·东方明珠国际洋货明品街空中花园联邦•东方明珠东接翟营大街、南临二环路，