房地产损害赔偿评估(修复成本法)

房地产损害赔偿评估（修复成本法）今天，和大家分享一下房地产损害赔偿评估（修复成本法），主要是技术思路及技术过程。首先，科普一下规范知识，再进行本次评估的案例分享。根据《房地产估价规范》：丄房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业损失评估等。丄被损害的房地产价值减损评估，应符合下列规定：1、应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况2、应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；3、对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分适宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额。4、对于不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法（包括价值减损评估、价值增加评估）等方法的适用性，从中选用合适的方法进行评估。运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的净收益减少额、运营费用增加额、再计算现值之和作为房地产价值减损额。运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时，应先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下的价值，再将两者之差作为房地产价值减损或价值增加额。（注：该案例来源于几年前记录在本子上的案例，现整理出来和大家一起交流）先来简单介绍一下估价对象：估价对象:根据房屋所有权证和现场勘查,估价对象坐落于**小区**号楼**单元***号,房屋所有权人为***,建筑面积为99平方米,混合结构,共有情况为单独所有,总层数为6层,估价对象位于第6层,用途为住宅,土地使用权年期为2009年**月**日至2079年**月**日。户型为两室一厅一厨一卫，没有南阳台，朝向南北，建成于2011年，并于2012年进行了装修，使用维护状况一般，现正常居住使用。房屋质量缺陷状况：根据**市质量鉴定中心出具的《房屋质量鉴定报告》（**号）,所有权人**的位于**小区**号楼**单元***号的住宅房屋存在以下质量缺陷：根据现场检测结果及对照原设计图纸，该住宅用房把客厅窗口尺寸在施工图纸的基础上进行了扩大，并将雨罩板改为阳台底面，用钢结构围建并加塑钢窗采光，致使房屋的结构有潜在的安全隐患，降低了房屋的抗震性能。同时，上述拆改违反了《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110号令）的有关规定，需要恢复原状并对损害的承重部位进行加固建设。估价目的：为委托人确定***房屋因质量缺陷造成的价值减损提供参考依据。假设条件：根据委托方的要求和***市房屋质量缺陷损失评估规程，本次估价在确定质量缺陷损失数额时仅考虑了客厅和卧室窗口及雨罩板等恢复原状施工费用、周转安置费用、施工影响的补偿费和因此造成的房地产市场价值的减损，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他连带损失。评估方法确定的理由：房屋质量缺陷损失评估中常用的估价方法有成本法、资本化法、价差法、市场法等，估价人员在认真分析现有资料并进行实地查勘后，遵循国家有关法律法规、政策和估价技术标准的基础上，结合房屋质量缺陷损失评估的特点，参考《房屋质量鉴定报告》，综合分析了估价对象房屋质量缺陷对房地产市场价值的各项影响因素，经过反复研究选取成本法作为本次评估的基本方法确定房地产市场价值减损额。评估方法定义：修复费用法：也称为修复成本法，是通过设定规划许可、采取其他工程设施、采用最合理的修复方案进行修缮，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于恢复工程造成的直接经济损失而支出的补偿费用。评估过程：根据***市房屋质量缺陷损失评估规程的有关规定，成本法的基本公式为：V二C1+C2+C3+C4+C5-C6式中：V—房屋质量缺陷损失评估值C1—拆除工程费用C2—修缮工程费用C3—恢复工程费用C4—利润及税金C5—直接经济损失C6—被拆除物残值选择最优修复方案：经过估价人员与建筑施等专业人员咨询，修复改造方案确定如下：1、将已改造的阳台、垭口等拆除；2、按照原有设计恢复被损坏的墙体、圈梁、保温及防水等原有做法，并对承重部位进行加固处理；3、对恢复原状后的部位按照统一的装修标准进行重新装修拆除、修缮和恢复工程费包括直接费、间接费、利润和税金等。其中直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费；间接费包括规费和企业管理费。本次估价参照**市房屋修缮工程预算定额、**市建设工程预算定额和价值时点的家装建筑工程市场价格水平，采用综合单价的形式进行确定。（1）修复工程费用（元）修复工程费用包括拆除费用C1和修缮费用C2、恢复工程费用C3。经过逐项分类计算，确定修复工程费用，具体见下表：修复工程费用计算表（根据《山东省建筑工程消耗量定额》等，测算该项费用）（2）利润及税金C4（元）利润和税金以拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用及人工费为基础，根据实际情况，该项费用已包含在（1）中，不再单独体现。（3）直接经济损失C5（元）直接经济损失是指修复施工期间或修复后造成的经济损失，主要包括a房屋使用人周转安置费用b房屋空置的收益损失c房屋使用面积减少的损失d房屋室内净高降低的损失e房屋米光面积减少的损失f房屋耐久性降低的损失g临近房屋损坏的补偿h施工期间对其他用房影响的补偿i其他直接经济损失经过综合分析本次估价对象的实际情况，在施工期间及修复后造成的直接经济损失主要包括房屋使用人周转安置费用、施工影响的补偿费用及使用者心理等方面造成的价值减损。A房屋使用人周转安置费用O租赁费用该区域内市场交易活跃，租售实例较多，根据估价人员对估价对象房地产周边租赁市场的调查，该区域同类房屋在价值时点的租金水平为1500元/月/套左右（面积90-100平米左右两室一厅，精装修，带全套家具家电），折合租金约0.65元/天/平方米。根据估价对象实际情况，确定在房屋修复期间租住同类房屋的租金为0.65元/天/平方米（根据实际施工修复方案，确定施工期在30天），并考虑租赁市场的情况，一般为至少半年起租，考虑租住补偿费用为1000元，因此0.65*95（平方米）*30+1000=2852元。O搬家费用，根据估价人员市场调查，搬家费为450元/次，因此，本次房屋周转安置费用为2852+450=3302元。B施工影响的补偿费本次修复施工将会产生一定的噪音污染，其脚手架及防护架的搭拆及使用会对该幢本单元的其他住户（11户），尤其是楼下（1户）的日常生活、出行和安全等产生较大影响，目前该区域没有类似工程补偿的相关规定，根据估价经验，估价对象楼下及对门住户每户补偿标准为600元，其余住户每户补偿300元，共计600*2+9*300=3900元C房屋价值减损该房屋在结构整体性、耐久性、适用性等方面产生价值减损；使用人心理影响方面：会在使用人长期的使用中产生心理影响，从而产生价值减损,根据估价师经验及向相关部门、从业者调查询问，该减损比例在3%-5%比较合适，本次评估确定为3%。D直接经济损失以上三项合计数值即为直接经济损失额。（4）被拆除物残值C6（元）本项目的拆除物：塑钢窗和钢结构具有残余价值，其余为建筑垃圾（垃圾清理费）。a按着项目名称、工程量