祝桥百熙路商业街的市场调研和营销方案

祝桥百熙路商业街的市场调研和营销方案目录问题界定南汇宏观经济南汇区域规划南汇房地产市场南汇各镇商业环境分析项目价值分析营销策略21、问题界定3问题界定项目基本介绍限定条件：地块为商业用地项目基本介绍：项目位于祝桥镇镇中心，百熙路与金亭路交叉路口，处于祝桥新镇南北轴线上，交通便利，环境优势明显。项目采用中国传统文化的建筑风格，从空间布局到建筑风格都突出中国文化底蕴。4在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将：对南汇区、祝桥镇及周边商业进行商业环境分析；根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位；通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售策略；综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。问题界定报告目的52、南汇宏观经济人口规划及城镇化水平主要经济指标6南汇区域规划人口规模05年至今，南汇人口持续增长，但之前的增长中，外来务工人员占比例过大。随着大浦东产业结构的整合，未来引入的企业类型及资金实力将逐步提升，将引入众多技术人才及企业管理人员，从而使增长人群质素提高，南汇地区购房群体的构成发生改变。本案直接辐射到的南汇工业园，凭借大量的土地及区位优势，已融入到金桥出口加工区版图，招商能级得到较大提升，随之带来的对于消费市场及房地产市场的需求在未来几年逐步体现，但效应的集中释放还需时日。7浦东地区生产总值浦东地区生产总值稳步增长，平均增长率达到14%，2010年属于为政府目标数据；南汇2009年并入大浦东，增加原南汇地区基础设施投入，拉动原南汇经济的快速发展，国家政策相应扶持增加。南汇2009并入大浦东，本页对浦东生产总值做以分析；8南汇宏观经济主要经济指标综合经济2005200620072008GDP（亿元）274.9350.2455.7548增幅（%）18.127.028.1%20.2%人均GDP（元）30511359174245352303增幅（%）17.718.119%固定资产投资额（亿元）318.7393.5421.4450增幅（%）53.523.47.110.1%地方财政收入（亿元）74.8106.9130.5149.5增幅（%）62.928.122.014.6%2007年南汇区实现地方生产总值455.7亿元，年增量105.5亿元，按可比价格计算，可比增长28.1%，是上海GDP增长的一倍多；对上海GDP贡献率为3.8%。地方政府财政收入稳步提高，固定资产投资逐年增加，有力的保障了区域开发建设；人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段，个人购买力越来越强，必然刺激商业市场和给类消费市场的增长。9南汇宏观经济产业分析据统计，南汇2007年第一产业增加值18.2亿元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产业的协调性07-08年第一季度南汇第三产业产值2008年一季度全区完成地区增加值123.6亿元，按同比价格计算，同比增长23.1%。三次产业结构由上年的2.3：48.6：49.1调整为2.2：52.3：45.5，第二、第三产业对经济增长的贡献率分别为17.1%和8.0%，分别拉动经济增长66.8%和31.4%,二、三产业共同推动经济发展的格局进一步强化。南汇总体经济发展速度略高于上海平均水平。在南汇的经济发展中第二产业占主导，第三产业发展迅速。进一步改善，产业结构进一步优化。2007年全区三次产业比重为4.0：55.4：40.6，形成了以第二产业为主导、第三产业稳定发展的经济发展型区域。103、南汇区域规划交通网络规划区域发展引擎南汇产业规划商业规划11南汇交通图11号线从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东至规划迪斯尼项目。临港段为低速磁浮，站点位于惠南城区西面，南六公路的西侧，原三灶镇区内。基地距东面野生动物园约1Km，距南面南汇工业园区约1Km。21号线（11号线南段的规划更新）现由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港1站、临港2站。R3号线自浦东新区南下，经周浦、惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城。18号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航鹤路至航头站。2号线延伸浦东机场后远期规划再向南延伸至南汇。南汇区域规划轨道交通网络12南汇区域规划轨道交通网络线路站点轨道交通11号线（嘉定安亭—主题公园）自浦东三林地区罗山路向南，经秀浦路转向东，进入主题公园地区。轨道交通11号线南段（21号线，龙阳路—临港新城）自浦东龙阳路地铁站引出，沿罗山路、A3公路往南，经航头转向东，经惠南镇折向南，沿A30公路东侧进入临港新城，沿临港大道直达主城区中心。在南汇区，沿线设康桥站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东火车站站、临港新城北站和临港新城站。轨道交通2号线（虹桥综合交通枢纽—浦东铁路客站）穿越浦东机场航站区，在惠南镇东面的浦东铁路客站处与轨道交通11号线南段（21号线）换乘。轨道交通18号线（长江西路—航头）线路沿康沈路往南进入周浦镇，出周浦镇后沿沪南公路进入航头镇，在A15公路的南侧转至航鹤路向南走行，直至航头镇镇中心。规划浦东铁路靠A30公路外侧贯穿南汇，在惠南镇东面设浦东客站，是规划上海铁路“4主3辅”铁路枢纽中的主客站之一，与轨道交通2号线和11号线南段（21号线）形成换乘。在临港新城，引支线进入物流园区，设芦潮港铁路集装箱中心站，直接为洋山深水港集疏运服务；同时引支线到重装备区和临港新城港区。规划预留浦东铁路自平安路引支线进入东海二桥进入规划大洋山港区。13南汇区域规划其他交通网络根据原南汇区“十一五”道路规划，从2006年到2010年，南汇境内将新建二级以上道路22条，总长250公里，估算总投资195亿元。机场高速（A15）、罗山南路（A3）、两港大道等6条主要道路已在建设进程中，基本形成“十一横十六纵”的道路网络，打通南汇区与浦东新区的道路接口，向大浦东的方向发展。浦东铁路根据上海市城市总体规划，目前浦东铁路以“东线”方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。东海大桥已经建成。沪芦高速公路沪芦高速公路北起上海外环高速公路东南端点的迎宾大道枢纽，向东南延伸至芦潮港附近与东海大桥相衔接。整条高速公路分北段和南段进行施工。北段自迎宾大道枢纽至临港主线收费站，长约34.7公里，于2004年底通车。南段自临港主线收费站至东海大桥段长约7.6公里，2005年与东海大桥一起竣工通车。沪芦高速公路按全封闭、全立交的高速公路标准设计，双向4-6车道，时速每小时80-100公里。它的建成，有效地改善了上海主城区与临港新城、洋山港的交通状况，满足了海上深水码头大规模疏港的需求。14南汇区域规划区域发展双引擎大浦东2个中心的整体规划，将形成区域内整体产业的梯度转移。借助陆家嘴金融区的升级，将带动张江、金桥等产业基地的产业逐步升级，而借助南汇土地资源及洋山深水港的优势，原浦东新区加工型产业将逐步向南汇区深入。南汇工业园目前已融入金桥出口加工区，由此而带来的后续效应，短期内可能就会体现。迪斯尼效应将在世博后逐渐显现世博后，迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动，根据2014年开园的规划，3年内区域配套能级将是第一个上升期。尤其在交通方面会先行。目前在建的大川公路及马上要拓宽的南六公路等，均是惠南链接外环、迪斯尼的重要道路。产业发展，迪斯尼经济，是南汇未来发展的双引擎。公路类型主要线路里程（公里）高速干线高速公路A2公路、A3公路、A30公路、A15公路、东海二桥登陆线等45.4城市快速路A20公路、两港大道其他市级干线公路主要干线公路林海公路、南六—南芦公路、申江南路、东大公路以及临港新城D2路98.9次要干线主要包括下盐公路、川南奉公路等5条108.5区级干线公路主要包括周邓公路、周祝公路、奉新公路等13条224.715南汇区域规划区域企业和产业园行业企业数代表性企业电子光伏11卡姆丹克太阳能科技、摩波彼克半导体、上曙海太阳能房地产5美邦启立光电研发、上海永业桃源房产企业有限公司纺织服装20京艺三宝纺织、凯琳圣纺织、东龙服饰、南泉制衣（上海）化工8雅博色彩科技（上海）有限公司、广立化学（上海）有限公司机械设备32罗达莱克斯阀门（上海）、罗尔斯－罗伊斯船舶制造（上海）、上海田岛精密缝纫机有限公司、普鲁卡姆电器（上海）建材5奥达科金属成形（上海）有限公司、上海晋合木业有限公司汽车零部件7安特金属成形（上海）、泰乐玛汽车制动系统（上海）、上海爱尔爱司发动机有限公司轻工20菲莉金属制品（上海）、祥和彩瓷制造（上海）、枰和卫生用品食品3上海凯岭食品工业有限公司投资1太平协和集团（上海）投资有限公司贸易1鹿特（上海）贸易有限公司医药2上海迪赛诺化学制药有限公司、上海希迪制药有限公司产业园区建设用地规模（平方公里）国家级市级产业园区临港新城产业区109.5浦东康桥产业园区康桥产业区24.5上海国际医学园区11.5浦东空港工业区祝桥空港工业区5.0老港工业区3.0祝桥空港物流园区4.6南汇工业园区26.4小计184.5其他产业园区都市工业园区三灶都市工业园2.4大团都市工业园0.6鹿园都市工业园2惠南都市工业园1小计6.0总计190.5南汇（外环线以外地区）产业园区建设用地控制表（2007～2020）南汇工业园等地区，产业升级已经开始。16南汇工业园区拥有28平方公里工业用地面积，目前仅开发了40％。园区以大治河为界分南、北两大区域。自园区94年成立以来，北区工业用地已基本开发完毕，引进落户企业200余家。南区占地面积约15平方公里，由新加坡裕廊国际顾问公司规划设计，基础设施总投资达23亿元，规划了光电子光伏产业集聚区、装备制造产业集聚区和生产性服务业集聚区三大功能板块。南汇区域规划南汇工业园17南汇区域规划临港新城位于东海之滨、上海东南长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的最前端，距上海中心城区50公里，北至大治河，西至郊环线A30公路-外环线A20-南汇奉贤区界，东、南至滨江沿海，规划面积300平方公里。临港新城以独一无二的区位优势和战略地位，成为上海未来发展最有力的助推器。东海大桥将洋山深水港和临港新城联为一体，沪芦高速、城市轨道、郊区环线、A20、两港大道、浦东铁路等城市快速交通网使临港新城与上海各区县之间仅咫尺之遥。临港新城是未来上海中心城区的重要辅城、上海经济发展重心东移战略的大舞台和后劲所在。海港新城分为主城区和产业区（包括主产业区、重装备产业区、物流园区和综合区）。主城区是以5.6平方公里的滴水湖为中心的城市综合生活服务区，规划面积约为100平方公里，其中城市建设面积约为50平方公里，湖中点缀着三座岛屿（星级酒店商务工作之岛，娱乐休闲主题公园之岛、游艇码头体育活动之岛），沿湖以环状、放射状的形式向外扩展，形成城市生活环带、城市公园景观环带和都市居住生活环带，居住人口50~60万人。产业区是以产业开发为主的功能区块，面积约200平方公里，其中城市建设面积约为120平方公里，居住人口近50万人。18南汇区域规划临港新城临港利好因素有：区域产业升级：产业区是现代装备制造业的主体部分，并以现代装备产业、出口加工和高科技产业为核心，其中重装备产业区和物流园区是建设国际集装箱枢纽港的重要依托，是集仓储、运输、加工、贸易、保税、临港工业、分拨、增值和国际商贸功能于一体的国际经贸平台。相关功能配套的完善：临港的发展，为南汇以及上海对外贸易提供了又一有力平台。其随之带来的相关功能配套与基础设施的完善，吸引外区域投资客的介入。小结：项目周边大型项目的在建或拟建，将会带动相关产业的发展，同时也需求大量的配套服务。对于本项目来说，抓住这一机遇，在定位上可以为区域配套为主，并能够吸引周边企事业单位的定点消费。19南汇区域规划商业规划南汇区是上海东南部的国际门户，有浦东国际机场和在建的洋山深水港与国内外便捷相连,南汇区现有常住人口93万.按照商业规划，南汇新的商业版图为：1个新城商业商务中心（临港新城）；2个城区综合商贸中心（惠南、周康）；3个物流园区（临港新城物流园区、惠南港及海沈物流基地、祝桥空港物流园区）；4个镇区特色商圈（航头、祝桥、六灶、大团）；10多个大型商业项目；充足的社区商业以及大量的农家店。近年来，通过多元化的商业发展，南汇通过家具大卖场、建材市场、大型超市等大型商业设施建设，形成了一批相对集中、具有一定市场竞争力的专业市场，形成了一定的商业辐射能力。目前，已建成或部分建成的大型商业项目有世纪联华超市、农工商大卖场、苏杭家俱城、沪杭家俱城、五角世贸商城、人民路步行街、上海车市、大东方居家软饰城、宣桥两港装饰城等。据资料显示，未来两三年，一批大型商业设施和国际领先的商业业态正在加速向南汇集聚，2010年，南汇区的商品销售总额达到879亿元，年均增速为28%；社会消费品零售总额426亿元，年均增速30%左右；批发贸易总额超过475亿元，年均增长30%左右，大大高于全市商业发展平均水平。早在2006年上海商业物业的总保有量据初步统计已突破了3500万平方米。按照上海市人口计算，上海市商铺约合人均2平方米。20南汇区域规划小结交通：区域规划交通配套齐全，为项目商业消费引进周边区域相对便利；产业：区域产业升级，带动区域城市规划、人口发展，有利项目未来消费人群的引进；引擎：大浦东概念的持续发展和迪斯尼乐园的逐步开发，极大提升区域服务产业，促进第三产业升级；竞争：项目周边各镇区规划了大体量商业物业，对项目竞争较大，并极大的分散了区域的消费人流；考虑本项目2万方商业可持续发展并与项目周边现有规划20万方的大型商业项目协调发展，我司建议：以服务镇区社区为主，塑造典型的镇区中心的社区商业模式；以较优厚的物业规划和商务条件引进各类型中小型主力店，保证项目的运营成功；镇区步行街概念的新模式，招商销售同步，招商先行，增大项目预期销售额。214、南汇房地产市场2010年住宅市场表现政策层面分析2010年市场供求分析22南汇房地产市场2010年上海住宅市场表现为应对08年底救市政策所引发的货币流通过剩及09年市场信心恢复等因素而导致的市场过热现象，2010年国家宏观调控全面启动，1010年市场大致可被政策划分为5个阶段。1月1月出台国11条，全国两会过后，没有更多调控政策出台，市场开始回暖并出现飙升4月4/17，”新国十条”出台，力度大于以往所有出台政策，市场马上出现观望，价格触顶回落刚性需求在压抑3个月后井喷，销售开始回暖，价格企稳并触底反弹，9月价格接近4月最高点10月2月3月5月6月7月市场供求急剧萎缩，销售价格得到抑制并开始回调。8月9月11月12月二次调控全面启动，上海细则出台，三套房停贷及限购1套成为亮点。仅起到了对开发商不敢预期开盘的影响，并未对成交产生影响。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均价(元/平米)176571767618477196641729115156152641777619490199844月达到上半年的峰值，新调控政策的出台，市场迅速回落；8月底9月初，在压抑了3个月的稳定期后，再次爆发和攀升；2010年全年商品房成交均价21188元/平米（剔除配套动迁）

，较2009年上涨32.1%。23就在2010年的最后一周，上海全市成交均价在高端楼盘集中交易拉动下再次攀升，上涨幅度较前一周扩大3个百分点，达到2.6万元/平方米。该周单价在10万元/平方米以上的楼盘个数较前一周增加4个，达到6个，其中浦东陆家嘴板块的“汤臣一品大厦”成交一套18.28万元/平方米房源，创历史峰值。2010年全年上海商品住宅（剔除配套动迁）供求量分别为1095.06万平方米、972.25万平方米，较上年分别下滑20.01%、48.93%，较2008年分别下跌15%，上涨1.2%，供求比1.12∶1。2010年各环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。南汇房地产市场2010年上海住宅市场表现242010年是调控年，由于政府的强势干预，市场的主要表现围绕调控节点出现强烈的波动，且周期短而波动大。不过从最近一段时间的成交数据显示，本次调控效应远未体现，市场对于政策的耐受力显然已经提高。不过10月10日-15日里，全市商品日均成交量为5万平方米，与10月5日-10日的7.1万平方米相比，环比下降了31.5%。二次调控以来，诸多媒体报告上海市场成交依然火爆，从成交的数据来看，短期内政策效应尚未显效，明显没有上次调控政策有效。南汇房地产市场2010年上海住宅市场表现25南汇房地产市场政策层面分析2010年9月29日，二次调控启动,上海细则更是在十一长假最后一天出台。坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件；1对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款；2购首套自住房面积在90平米（含90平米）其公积金贷款首付款比例不低于20%；购首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元；3暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能新购一套商品住房(含二手存量住房）4按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作；5财税部门要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作；6动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年；77月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房预售标准应完成至结构封顶并通过验收，方可申请预售证；8着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标准，今后5年新增保障性住房100万套；9增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%；10规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。11加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。1226细则分析判断一从横向比较来看，细则低于预期；这个政策落地之前行业内传播的都是“限购+房产税落地”的版本，而本次限购是如实落地，但房产税只是提及“积极做好试点准备工作”；判断二从政策出台的时机和调性来看，相对中稳；由于11月份即将召开中央经济工作会议，所以，上海市本次出台政策在一定程度上也是为了能够保持以及创造一个相对比较良好的氛围，原则是价格必须得到控制。但就政策本身，上海市细则还是保持相对中稳的形象；既考虑到了目前市场过热现象，跟随北京、深圳、厦门之后成为第四个限购的城市；又考虑到房产税的强大冲击性，并没有带头落地，显然还是在理性处理以及政策分寸。判断三三套停贷与限购叠加效应杀伤力大，需求短期受抑制，政策对楼市影响大于股市；由于股市事先已经做了利空预期，所以细则出台后反倒是相对利多。而楼市则不一，一方面，就刚性需求而言；如果我们回顾这个十年上海房地产发展历程，从2000—2004年之间更多的是首次、二次置业的实施，在这个阶段的购房者主体已经成为我们这个社会的中坚，而从2006至今的改善型需求基本上也是他们在主导。这也是为什么这几年上海的改善型需求一直还是比较旺盛原因之一。另一方面，这些年全国性的资金在上海置业需求也是非常积极，不管是民间产业资金转移还是真实需求释放，总之购买的肯定不是第一、第二套。所以，政策对于楼市冲击肯定是比较大的，不排除短期会出现退房现象。南汇房地产市场政策层面分析27判断一高端物业受影响会较大；政策明确提出“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”，这招是典型的“划圈出政策”的做法，按照一般经验，我相信尽管细则内容是从低到高划出三个圈层，但执行顺序肯定是反向操作，即先是针对高出一倍以上的来执行的。每个城市都有它的价格梯度线，如果高端的价格梯度线得不到压制，低端的是不会无端下行，这点相比谁都清楚。结合最近上海市对于单价高出三万以上的预售证暂缓发放来看，前期发热的高端物业需求冲击会很明显，相信不少的高端需求会短期持观望态度。判断二出租物业租金将会上行；一方面楼市在目前政策下会在一定时间段内低迷，交投放缓；另一方面房产税定调是做好积极出台的准备工作，这些将必然会增加业主对未来物业持有成本看涨的预期，而这部分成本肯定会转嫁给下家，从去年年底到现在租金上涨已经是一个众所周知的事实了，在目前环境下，物业租金继续上行是不可避免的趋势。判断三民营资金无出口，担忧小城市房价上行；这轮市场为什么从六月份开始上行，很大一个原因就在于民间资金没有很好的疏导渠道，从山西煤矿退出，到炒大蒜、白糖、辣椒纷纷被叫停，实际上民间资金从流动资金逐步变为流窜资金了，基本特点是但凡基础设施建设、公用事业、能源行业等良好的投资渠道进不了，就选择进入生活资料行业，但随即由于炒作物价上涨马上再度遭受政策限制，经过多轮折腾，不少再度返回房地产业，近期北京、上海、深圳等一线城市纷纷出台政策，而苏州、厦门等也在陆续跟进，所以预期这些资金很可能会转向到三线城市。南汇房地产市场政策层面分析28

区域市场整体呈现供需两旺的市场态势。从月度表现情况来看，在08年经济危机影响后，市场在O9年3月份开始复苏，一直到10年4月份新政出台前呈现供需两旺的市场态势；

4月新政出台后，市场供求双双大幅下跌，但到8月后，市场供求又有所回升，9月份表现特别明显，单月供应接近16万方，环比增加426%，成交8万方，环比上涨131%。南汇区09-10年住宅供求情况南汇房地产市场2010年供求市场分析29南汇区域09-10年住宅市场供求比

区域市场整体呈现供需平衡的态势。从月度表现情况来看，09年全年供小于求，10年供大于求；结合供求面积来看，09年南汇区域市场供求两旺，10年因受“新政”制约，供求双双被压抑，供应面积只有09年同期的60%，成交面积只有40%，相较之下，成交降幅更为明显。南汇房地产市场2010年供求市场分析30

受08年经济危机影响及春节淡季影响，09年一季度价格表现平淡，但随着二季度市场的复苏，区域价格也在持续走高，在10年4月冲至最高点，20400元/平米；受楼市新政的影响，4月后价格开始回落，但到6月，价格又在震荡中开始回升，9月份，区域均价回到17000元/平米之上。由此可见，区域市场受政策和季节影响都比较大。南汇区09-10年住宅市场价格走势南汇房地产市场2010年供求市场分析31南汇区09-10年住宅市场板块供求面积比较整体来看，09-10年度，区域市场需求大于新增供应。分板块来看，新场、临港新城供求平衡，惠南、周康、航头则供不应求。从数量上来看，周康、惠南板块、临港新城位列新增供应量前三位，周康、惠南、航头位列区域成交量前三甲。南汇房地产市场2010年供求市场分析32南汇区09-10年住宅市场板块成交均价比较从成交均价来看，周康板块为区域价格最高点，临港新城价格洼地表现明显。以惠南09-10年成交均价为基准来看，除临港新城、新场外，板块低价竞争优势较为明显。（新场板块09年基本无成交，主要供求为10年5月上市的汇锦城项目，故板块均价表现略高于项目所在惠南板块）南汇房地产市场2010年供求市场分析332011年南汇惠南及新场板块新项目上市预测：

2011年推售面积主要由：2010年存量面积+2011年新上市面积=2011年全年上市面积内容推量（㎡）注释2010年存量约300000㎡截止9月30日区域现有存量约38万㎡，预估在未来2个月有所消化。2011年旧项目新推上市约200000㎡区域内可比项目布鲁斯小镇、汇锦城，2011年将分别推出7万㎡、9万㎡，其余均为存量消化，体量较小。2011年新项目上市约150000㎡鹏润惠南项目、万科新场项目、徐房新场项目合计约650000㎡注释：因2010年市场尚未最终盘点及2011年旧项目新推上市及新项目上市体量未知，我司仅以市场走势作为参考作为对未来市场的预估。

南汇房地产市场2010年供求市场分析34南汇房地产市场小结政策层面区域层面根据2010年调控政策出台的频次及强度来看，政府对于房地产市场的调控决心非常强烈。两次调控，可能带来的效果有限，因此，下一步极有可能会出台房产税，而本次央行的加息亦给予调控新的信号。预测2011年市场将还会处于调控期，且由房产税引发的调控效应可能影响程度将更加深远。虽然从宏观政策层面来看，2011年处于震荡的不稳定期，形势比较严峻，但就南汇区自身而言，2011年应该还是有较多的看点。世博会后，围绕上海经济发展战略大浦东各项规划会开始落实。各项基础建设会在2011年集中投入，而配合迪斯尼的各项配套项目也会在这一年中陆续推出或逐步明朗化。就大环境看，2011年整个南汇地区将是市场的一大亮点。355、南汇各镇商业环境分析各镇商业环境分析南汇区个案分析36商业环境分析祝桥镇商业分析周祝公路商业东大街商业街振兴街商业街川南奉公路千汇路社区商业街金亭路社区商业街11654321商业分布图37商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积振兴街银行低1.5-1.71f4．2*1460㎡千汇社区商业中小型超市、服装、干洗店、水果店中低1.5-1.81-3f7*14100㎡金亭路中小型超市、服装、餐饮中低1.5-1.72f5*1050-100㎡东大街食品零售中低1.5-1.71f4．2*860㎡川南奉公路建筑、家电、零售低0.8-1.41f4．2*1560㎡祝桥居民多集中在老镇区及千汇苑拆迁安置房，日常生活消费多在本镇，特定产品消费多在惠南镇消费；商业环境分析祝桥镇商业分析38年家浜路底商康沈路商业街小上海步行街上南路步行街万达广场国美电器商业分布图123456商业环境分析周浦镇商业分析39商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积康沈路以服装、黄金、手机卖场为主的零售业中低档1.6-2.51-3f5*10m60-120㎡年家浜路服装中低档1.8-2.31f4.5*15m80-100㎡小上海步行街服装、餐饮中低档1.4-1.81-5f4.2*16m100-150㎡上南路休闲娱乐建材中低档1.4-1.61-3f4*8m30-60㎡

周浦镇距离上海市中心相对其他镇区距离较近，大型商业项目比较典型，如万达广场，小上海步行街等，居民消费一般以本镇消费为主。商业环境分析周浦镇商业分析402商业分布图3457186910111213商业环境分析惠南镇商业分析41商业环境分析惠南镇商业分析42商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间进深主力面积东门大街服装中档4.5-6.51f4.2*8.460-150西门大街服装中高档4.2-5.51-2f7.7*1280-160南门大街餐饮零售中档3.5-61f4.2*8.460-120北门大街餐饮零售中档3.5-51f4.2*8.450-150人民东路餐饮中档1.2-21-3f4.2*860-120通济路餐饮中档0.8-1.51f4.2*660-120

惠南镇是整改南汇区的中心城镇，是商业最为繁华的镇之一，也是本镇及周边乡镇居民的主要消费目的地。商业环境分析惠南镇商业分析43航南公路沪南公路航头路航头金外滩1234商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积航南公路服装低档1.2-1.62f4*660-150㎡航头路建材家居中档1.4-21-3f4*860-120

航头镇老街街区比较陈旧，布局凌乱，而新建造的商业街区体量较大，但除专业市场辐射范围较广外，传统零售商业空置率较高商业环境分析航头镇商业分析44大润发超市康桥半岛秀沿路商业街大邦商业街康沈路12345商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积秀沿路服装中档2.5-3.51-2f4.2*1070-150大邦商业街服装中档3-3.51-2f4.2*650-120康沈路餐饮零售中低档1.6-2.51f5*1060-80

康桥镇由于与周浦相近，居民主要消费也在周浦，故商业分布上多呈现出社区商业配套形式。商业环境分析康桥镇商业分析4512六灶影剧院周祝公路（六灶段）园林路商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积周祝公路服装中档1.5-2.71f4*630-60㎡园林路服装低档1-1.51f4.5*360-120㎡

六灶商业主要分布在周祝公路上，多为住宅底商，呈现商业街的物业形态。商业环境分析六灶镇商业分析4612牌楼路新场老地坊

新城商业主要分布在牌楼路上，呈现商业街的物业形态。商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积牌楼路服装中档2-2.51f4*860-120㎡新场老地坊服装低档1.5-21-3f4.2*660-120㎡商业环境分析新场镇商业分析4712永春中路永春东路

大团商业主要分布在永春中路上，多以民宅为主，呈现商业街形态，多以服装餐饮为主。商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积永春中路服装中低档1.3-1.51f3*630-60㎡永春东路服装低档1-1.51f4*430-60㎡商业环境分析大团镇商业分析48三三公路万和路12商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积三三公路服装低档1-1.51f4*830-60㎡万和路服装低档1-1.51f4*830-60㎡

万祥镇商业主要分布在三三公路和万和路上，民宅底商物业，以服装餐饮为主，呈现商业街的物业形态。商业环境分析万祥镇商业分析49老果公路联华超市商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积老果公路服装低档0.8-1.41f4*830-60㎡112

万祥镇商业主要分布在三三公路和万和路上，民宅底商物业，以服装餐饮为主，呈现商业街的物业形态。商业环境分析书院镇商业分析5021鑫旺路鑫盛路商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积鑫旺路服装、餐饮低档0.8-1.21f4*330-60㎡

老港商业主要集中在鑫旺路上，依托菜市场带来人流，以商业街区形式为主。商业环境分析老港镇商业分析511渔港路

芦潮港商业靠近海边，主要以水产类销售为主，呈现商业街的物业形态。商业街主要业态档次租金(元/㎡/天)商用楼层开间*进深主力面积渔港路服装、餐饮低档0.8-1.21f4*640-70㎡商业环境分析芦潮港商业分析5212古棕路绿地东岸连城社区商业

临港位于原南汇区区政府重点规划范围内，新兴区域，人口小区较少，商业氛围不足，多为空置商业用房，呈现社区商业的物业形态。商业环境分析临港商业分析53万达广场（周浦）商业环境分析南汇区个案分析项目单位数值1、总用地面积HA6.352、总建筑面积万M231.49商业9.51）商业部分万M29.5可售物业15.282）酒店式公寓(A、B、C)万M27.253）办公楼（D、E、F）万M26.614）酒吧街万M21.42其它0.285）D楼客服万M20.246）开关站万M20.0454万达广场（周浦）康庭苑中邦城市绿地东上海中科大学村绿宝园提香别墅天台星城美林小城茗庭日月星城尚东领域绿洲康城康桥半岛东方晶华园消费分布：康桥半岛、中邦城市、绿地东上海等品质大盘的开发，有效提升了板块居住氛围。大量白领、中产阶层的导入为城市进一步发展提供了坚实支撑。未来规划：

地铁11号线路的规划为项目带来商业运营的契机。商业环境分析南汇区个案分析55万达广场（周浦）1F主要为传统零售为主，大型主力商家有百货、电玩、运动服饰。4F/5F均为主力商家，为大型百货、大型酒店、影院、大型健身房等。3F主要为餐饮为主，大型主力商家有百货、大型餐饮、大型娱乐。2F主要为传统零售为主，大型主力商家有百货、书店、ktv、家电。以主力商家带动次主力店入驻人流车流

业态布局：以主力店带动次主力店招商,产生商业聚集效应，实现互惠共赢；人流动线:低楼层多为传统零售业态，高楼层多为目的性消费，逐渐向上引导人流。合理的业态布局和人流动线确保商家运营商业环境分析南汇区个案分析56万达广场（周浦）万达小结：作为国内首屈一指的商业地产开发商，旗下万达广场均获得成功，除自身地段优势明显、政府大力支持、成功运营经验外，每个万达广场本身更符合商业规律：战略投资：住宅与商业共同开发，加上周边小区，确保足够人气；住宅销售确保资金回笼，有足够收益进行商业广场运营；合理招商策略，以大主力店（如百货、超市、影院等）带动次主力商家入驻，实现共惠互赢的目的。合理的业态布局和人流动线，万达广场1-2F以传统零售为主，3F以餐饮为主，4-5多为电影院或目的性消费商家，人流逐渐向上引导。商业环境分析南汇区个案分析57小上海休闲广场（周浦）开发商上海培君房地产开发有限公司物业地址浦东上海市南汇区关岳西路151弄总建筑面积70000平方米容积率1.71娱乐：壹家美美容美发厅,文士网吧,芳沁足浴房,百莲凯美容媒体,壹加美美容美发厅,莱卡造型(周东路)银行：上海南汇区康桥信用合作社周东分社,上海农村商业银行,上海农村商业银行周东分理处,上海农村商业银行ATM,上海农村商业银行周东分理处ATM取款机餐饮：乡味源,乡味浓农家菜,添乐快餐店,叙江南茶楼,乡味源农家小菜,绿波亭茶楼购物：美洁超市轨道交通：8号线，11号线

公共交通：581路、639路、624路、603路、451路、沪南线、992路，龙大线，175路，惠松线，川奉线，龙临线，周南线、万周线原万野线、南新线、陆周线、梅周线、旅游2号线，周康1路，2路，3路，4路等几十路公交系统。依托镇区消费人口，实现商业运营，符合大众化消费!商业环境分析南汇区个案分析58金外滩（航头）商业环境分析南汇区个案分析开发商上海双拥文化园投资开发有限公司物业地址浦东新区沪南公路5469号总建筑面积31761平方米占地面积15559平方米容积率0.82建筑布局由15幢单体建筑围合而成，其中二层建筑13幢，三层建筑1幢，4层建筑1幢，二层单体建筑高9.9米，单层层高4.9米。步行街为南北向，长约600米。复古中式青砖立面，配以现代感十足的钢筋和玻璃，临水而建，亲水平台、别样拱桥等休闲情趣淋漓尽致。

商务配套本项目总体定位为“新浦东第一美食港”，将新浦东区域内别具一格的特色餐饮汇合在一起，未来营造最有本土特色的主题美食乐园，为市区消费者尝鲜开拓了一条新的旅游线路。

59金外滩（航头）茶室化妆品综合配套银行宾馆餐饮儿童服饰、玩具美容美发服饰家居茶室婚纱综合配套银行宾馆餐饮棋牌spa美容联防物业网吧服饰办公量贩ktv金外滩小结：金外滩商业街位于航头镇中心，地理位置优势明显，周边小区较多，现已入驻商家有，农业银行、工商银行、真维斯服装等，商业街在业态布局明确、人流动线清晰，但也存在一些问题：建筑物业：2F的商铺需经过商业街内街进入，无法从沪南公路进入，将影响2F今后的商家运营；业态招商：项目有明确的业态定位，但从招商的现实角度考虑，靠沪南公路的商铺先行出租，业态定位被打乱，可能会对后期整体运营。1F2F层分开运营，对整体运营有一定影响商业环境分析南汇区个案分析60五角世贸商城五角世贸商城一期一期总建152959㎡一期总套数4641套项目地址惠南镇川南奉公路区位功能规划展示、批发29.275万㎡A区1、2、3层和B区1、2、3层商务服务3.339万㎡C区1至三层商务办公4.295万㎡A区4至5层餐饮休闲2.666万㎡B区4至5层旅游观光1900㎡观光塔五角世贸商城小结：50万方的商业体量，将辐射整个长三角及大陆地区，属于特大专业市场商业物业。销售不足：返租的销售模式有利于项目销售，但投资回报设计有不足之处。商业环境分析南汇区个案分析61南汇弘基广场弘基休闲商业广场一期总建面积18743㎡一期总套数195套总建筑面积34656㎡商场面积23449㎡项目地址惠南镇川南奉公路规划地下室及一层：美食小吃广场、时尚精品专卖店、宾馆及社区配套商业二层：主题餐饮、休闲酒吧为主三层计划引进一家大型知名餐饮项目和一家主题卖场，四层计划引进一家大型量贩式KTV或夜总会之类休闲娱乐项目，五层计划引进一家大型SPA养身会所或健身中心，六～七为宾馆用房，八～十五层为宾馆客房，共计176间。商业环境分析南汇区个案分析62南汇弘基广场小结：弘基商业广场地理位置优势明显，定位为“主题商业文化概念商圈”，设置的中高档餐饮设施、娱乐休闲设施、商务办公这几大类准确地填补了当地以美食休闲娱乐为主的市场空白。但临近世纪联华超市，传统零售业态受其影响，无法经营。餐饮及大型娱乐业态乃有发展空间。根据调查，目前弘基商业广场入住率不高，零售业生意清淡，但是俱乐部会所、大型餐饮和KTV生意爆满，200多车位基本不能满足需求，这说明在休闲娱乐方面市场有市场可作为。南汇弘基广场商业环境分析南汇区个案分析63上海豪布斯卡生活港豪布斯卡生活港项目占地250亩步行街建筑面积约10万㎡项目地址人民东路2635号规划项目占地约250亩，包括11800㎡荷兰LEBERTOLOTTI建筑风格的国际假日酒店，11500㎡的法式学派建筑风格的首席写字楼，约45000㎡的开放式城市绿廊——两港印象公园，1公里地下停车场、约500个地面停车泊位及大众公交总站，近10万㎡的步行街区和休闲美食娱乐街区。上海豪布斯卡生活港小结：业态布局，总体分内街（品牌街）和外街（美食街），内街分ABC三个区域，A区为国际品牌，B区为国内品牌，C区位婚纱摄影街区。运营状况：内街部分A区入驻品牌较多，有ck、nake等国际品牌入驻，B区50%入驻多为国内品牌，C区空置；外街为美食街，由于靠近主干道人民东路及较多的停车位，经营状况良好。商业环境分析南汇区个案分析64汇展商务休闲广场汇展商务休闲广场项目占地3万㎡商业建筑面积2.2万㎡项目地址沪南公路9300号招商优惠政策鼓励长期经营政策：对于签定5年以上租赁合同的，前三年分别予以年租金30%，20%，10%之优惠；鼓励买断经营期权政策：对于买断经营期权（2年以上）合作的，予以低于年平均租金30%之优惠；并对期权经营期内的使用权具有转让权，但需经广场管理方审批通过。鼓励联合进驻政策：对于带动若干家商家联合进驻的，作为奖励，该商家租金可给予10%的优惠或售价给予5%的优惠，同时可无偿得到广场公共区域的指定广告位两年的使用权，并对两年内的使用权具有转让权，但需经广场管理方审批通过。鼓励先期确定政策：在同一品类但经营品项类似的不同商家的选择中，在接近的条件下，先签定合作意向的一方拥有优先权，广场管理方将全力保护该商家的利益与合作可能性；经营风险降低政策：广场管理方将倡导广场经营者财产意外损失保险，以保证商家的生命财产安全；对于营业收入不足以承担销售成本及经营费用的，广场管理方将协助商家提升销售，以保证商家和广场管理方的正常收益；商业腐败杜绝政策：对于任何商业腐败或违规取费予以杜绝；反之，广场管理方按约予以赔偿；对于因广场管理方运作、管理不利导致营销低效，商家有权按约中止合作。项目地理位置一般，商业体量较小，未能形成一定规模，但精准的中高档当初定位及优惠的招商策略促使项目运营成功。商业环境分析南汇区个案分析656、项目价值分析地块素质评述周边环境简析小结（SWOT分析）66地块素质评述项目位置项目位于祝桥镇镇中心区，西至百熙路，东至已建成小区，北至潘家泓港，南至金亭路。基地处于祝桥镇南北轴线上，交通便利，交通优势明显。周边多为已建成的和规划中的拆迁安置小区，位于住宅组团的中心位置。位于镇中心南北轴线上，地段优势明显项目位置图67地块规整，无地势高差，便于规划，且沿主要干道百熙路与金亭路，展示面强。地块内部照片项目数值规划用地面积24328㎡总建筑面积24824.64㎡地上建筑面积22492.32㎡地下建筑面积2332.32㎡计容积率面积22492.32㎡容积率0.92建筑密度37.07%停车位150个地块素质评述用地条件68地块素质评述路网及公交系统项目东临百熙路，位于祝桥新镇南北轴线，为双向6车道；项目南临金亭路，此路东西向横穿整改祝桥镇，为双向6车道；附近路段公共交通情况

千汇路：188、龙临专线、祝桥1路、祝桥2路川南奉公路：188、624、川南线、川芦专线、惠嘉线、机场8线、龙滨专线、南南线、周南线；项目周边交通便利，可通达南汇各乡镇。项目周边路网图千汇路百熙路金亭路川南奉公路川南奉公路69地块素质评述向外可视性分析项目紧临十字路口；正东面为千汇苑小高层建筑群；正西面为3层高民宅，今后将会拆迁并修建商业物业；正南面为多层住宅，带底商；斜对面为2层商铺；周边物业均未对项目有遮挡及阻隔效果；项目位于十字路口，周边无高大障碍物阻隔，商业昭示性与通达性较强，且为由北向南逐渐增强，其中南区1号楼昭示性最强。金亭路百熙路项目可视性分析图70项目周边包含的商业按照物业形态分底商、街铺门面房、商业街区；按功能分有社区商业、专业市场、商业街等，整体档次较低，商业氛围淡薄。现有常住人口主要为区域内民宅住户及租赁客群，该类人群主要为周边住宅小区的居民工作，收入水平较低，消费能力一般；另外，在周边工厂里的务工人员消费支撑有限；川南奉公路、千汇路、金亭路过路车辆较少，此类偶得客户也是项目未来的消费客源之一；区域内未来将规划居住组团，未来将建造的拆迁住宅小区，新增的居住客群将对促进项目周边消费力起一定帮助作用。周边环境简析消费分布71小结（SWOT分析）

优势S地段优势明显，体量相对镇区商业而言适中，容易形成商业规模地块较方正，未来利用率较好；地势平整，无需填平，即可开发建设；地块处于两路交叉路口，可视性尚佳；周边无集中型商业项目，项目的落成将有机会抢占市场空白点；劣势W项目位于主干道过路车流/人流较少，消费机会减小；周边多为民宅及拆迁安置房，无大型零售、餐饮、娱乐商业，商业及消费环境较差；周边人口多为当地居民，消费档次低端，消费力不强；机会O威胁T周边镇区商业发展繁荣，本镇居民多到惠南镇消费，短期内将很难改变居民现有消费习惯；随着周边社区配套的商业的增加，镇区内商业将达到饱和，对项目造成一定的竞争；新镇区开发建设，镇区商业将迎来升级换代，项目将成为新的商业中心；随着百熙路日后建造完成，将为项目带来更多人车流量；未来规划居住组团，消费群体有望增加，消费档次有机会得到提升；随着镇区及周边民宅拆迁，周边居民将有现金可供支配，为投资型购房提供有力支撑；726、项目定位总体定位形象定位业态定位价格定位73领导者挑战者跟随者补缺者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者改变游戏规则突出新的评估标准强调产品的特色和价值搭便车、借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点1.项目依托镇区开发商建设，引领镇区商业升级换代；2.整个镇区无档次适中的较大规模综合商业街区；本项目将以祝桥镇综合商业街区的市场领导者角色

出现；总体定位战略定位74助推祝桥腾飞，引领商业崛起

——雄踞祝桥新镇黄金轴线，肩负祝桥商业升级换代使命战略高度核心价值项目主旨：祝桥镇人口规模较少，镇区建设相对落后，商业氛围较差，但镇区发展后劲较强，项目作为首个规模化商业街区，将定位为社区型服务商业，引领镇区新一轮开发建设。形象定位

75核心客户祝桥镇区区域居民50%-70%客群：本镇居住居民及周边企事业职工补充客户周边镇区居民20%-30%客群:祝桥周边乡镇居民及企事业；机会客户江浙、上海市区10%-20%客群：过路客；业态定位服务客群超市、传统零售、餐饮装饰、娱乐其他76业态定位南区总建筑面积3198.96一层1339.56二层1339.56三层519.84中区总建筑面积14371.96一层6250.29二层6250.29三层1771.38北区总建筑面积7353.72地下室2332.32一层：1429.1二层：1429.1其中地上5021.4三层：1081.6其中地下2332．32四层：1081.61#2#3#4#9#5#6#7#8#编号1#2#3#4#5#6#7#8#9#面积319817071900267517462675190016717353业态超市餐饮餐饮餐饮零售零售零售零售装饰家居娱乐家电业态超市餐饮零售家电家居娱乐酒店面积319862825230285810811081比例16%32%27%14%5%5%77价格定位租金价格测算序号评判因素权重分值本案千汇路金亭路川南奉公路东大街振兴街A周边环境(小计)0.30.30.40.30.520.470.42A-1商业位置0.050.050.050.050.10.050.05A-2交通便利度0.050.050.050.050.050.050.05A-3周边房屋素质0.050.050.050.050.020.020.02A-4周边居民质素0.050.050.050.050.050.050.05A-5人流0.050.050.10.050.150.150.15A-6车流0.050.050.10.050.150.150.1B规划及建筑(小计)0.20.20.170.140.080.080.08B-1整体规划0.040.040.040.040.020.020.02B-2外观建筑风格0.040.040.040.020.020.020.02B-3建筑空间规划0.030.030.030.020.010.010.01B-4停车位0.030.030.020.020.010.010.01B-5主题广场0.030.030.020.020.010.010.01B-6动线组织0.030.030.020.020.010.010.0178序号评判因素权重分值本案千汇路金亭路川南奉公路东大街振兴街C配套设施(小计)0.20.20.190.180.160.160.16C-1公共配套设计0.040.040.040.040.040.040.04C-2无障碍设计0.040.040.040.030.040.040.04C-3导购设施0.030.030.020.020.010.010.01C-4安全设施0.030.030.030.030.030.030.03C-5灯光设计0.030.030.030.030.010.010.01C-6其它设施0.030.030.030.030.030.030.03D营销管理（小计）0.30.30.140.130.080.080.08D-1主题形象0.040.040.030.030.010.010.01D-2营销策略0.040.040.020.020.010.010.01D-3主力店0.060.060.030.020.010.010.01D-4业态布局0.050.050.020.020.010.010.01D-5人流设计（商场内）0.030.030.020.020.020.020.02D-6经营管理模式0.050.050.010.010.010.010.01D-7商业管理公司0.030.030.010.010.010.010.01价格定位租金价格测算79市场比较法：序号评判因素权重分值本案千汇路金亭路川南奉公路东大街振兴街A周边环境(小计)0.30.30.40.30.520.470.42B规划及建筑(小计)0.20.20.170.140.080.080.08C配套设施(小计)0.20.20.190.180.160.160.16D营销管理（小计）0.30.30.140.130.080.080.08合计110.880.730.970.920.77参考商业项目1楼租金推导本案租金千汇路1.3元/平米/天1.47元/平米/天金亭路1.4元/平米/天1.9元/平米/天川南奉公路1.2元/平米/天1.23元/平米/天东大街1.5元/平米/天1.63元/平米/天振兴街1.4元/平米/天1.8元/平米/天市场比较租金：1楼租金：1.6元/平米/天2楼租金：0.8元/平方米/天3楼以上租金：0.4元/平方米/天80价格定位销售价格测算租金反推法鉴于商业地产的普通投资规律，新项目的实际初始投资汇报率3%-5%计算：按1楼租金：1.6元/平米/天；2楼租金：0.8元/平米/天；3楼以上租金0.4元/平米/天；项目一层总建筑面积为9018.95㎡，二层总建筑面积为9018.95㎡，三层以上总建筑面积为4454.42平方米。通过加权计算，得到平均租金约1.04元/平方/天；年租金：379.6元/平米/年÷3%=12653元/平方379.6元/平米/年÷5%=7592元/平方按租金反推法：销售价格为7592-12653元/平方81市场比较法本区域基本没有参考，仅作比较：建议新项目1-3层局部4层商业物业，推出售价为14000-18000元/平方米权重分值售价项目1？千汇路0.881.6万/平米鉴于当前宏观经济走势及国家实施稳健货币政策和积极财政政策，短期内房地产市场不会出现明显波动；若本项目，在启动初期能顺利引进主力店和次主力店，如超市、家电等社区配套的核心业态，项目租金收益及售价将都远大于现有正常市场评估。后期招商成功的情况下，本案预计销售价格在：16000-20000元/平方米价格定位销售价格测算827、商家访谈83商家访谈目的和方式商家访谈目的：1、了解商家基本拓展区域需求；2、了解商家拓展物业需求指标；3、了解商家对项目所在区域的认可度，并是否会考虑入驻；4、了解商家的对物业租赁和购买需求；商家访谈方式：1、拜访：针对以往具有一定合作关系的商户，进行沟通和资料发送，访得商家对本项目的初步意见；2、直接拜访：针对本区域连锁品牌和加盟品牌，进行一对一拜访式访谈。84商家访谈内容客户名称农工商超市访谈人方敏

访谈人职务发展部经理业态超市商家背景1994年成立上海市农工商超市总公司，2000年5月改制为“上海农工商超市有限公司”，2004年5月更名为“农工商超市（集团）有限公司”，拥有千家连锁店，是多业态发展的全国性大型连锁企业集团。访谈内容需求面积在800-2000平方米以上采取租赁形式，一般10-15年；可以选择地下一层或二、三层；对本项目意向对项目所在区域有进驻意向，待实地考察后而定；目前祝桥已入驻一家；85客户名称乐购访谈人瞿伟访谈人职务经理业态超市商家背景Tesco乐购最早是由台湾顶新国际集团于1997年在上海创立的连锁超市品牌，Tesco乐购在华东、华北和华南三个区域的22个城市拥有58家大卖场，卖场面积达48万㎡。访谈内容需求面积在8000-20000平方米以上采取租赁形式，一般10-15年；可以选择地下一层或二、三层；对本项目意向对南汇很熟，了解祝桥及其周边规划，比较看好前景；对项目所在区域有进驻意向，待实地考察后而定；86客户名称肯德基访谈人张凤国访谈人职务开发经理业态西式快餐商家背景肯德基（KentuckyFriedChicken肯塔基州炸鸡），通常简称为KFC。是来自美国的著名连锁快餐厅，由哈兰·山德士上校于1952年创建。主要出售炸鸡、汉堡、薯条、汽水等西式快餐食品。访谈内容需求面积在250-500平方米左右；采取租赁形式，一般5-10年；可以选择一层、二、三层，一层必需有；目前惠南已开3家；对本项目意向

考虑进驻祝桥区域，需有其他主力店进驻；对本项目有进驻意向；具体事项等考察项目之后待定；87客户名称麦当劳访谈人朱丽韫访谈人职务经理业态西式快餐商家背景McDonald‘sPlaza麦当劳餐厅（McDonald’sCorporation）是大型的连锁快餐集团，在世界上大约拥有三万间分店，主要售卖汉堡包、薯条、炸鸡、汽水、冰品、沙拉、水果。麦当劳餐厅遍布在全世界六大洲百余个国家。访谈内容需求面积在300-500平方米左右；采取租赁形式，一般5-10年；可以选择一层、二、三层，一层必需有；对本项目意向考虑进驻祝桥区域；对本项目有进驻意向；具体位置需考察项目之后待定；88客户名称苏宁电器访谈人吴浩访谈人职务华东区发展部经理业态电器卖场商家背景苏宁电器1990年创立于江苏南京，是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者，是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。截至2009年，苏宁电器在中国30个省、直辖市、自治区，300多个城市拥有1000家连锁店，80多个物流配送中心、2000多个售后网点，经营面积500万平米，员工12万名，年销售规模突破1000亿元。访谈内容需求面积在1200平方米左右采取租赁形式，一般5-15年；可以选择地下一层或二、三层；对本项目意向考虑进驻祝桥区域，根据项目规划而定；对本项目有进驻意向；89客户名称避风塘访谈人李琳访谈人职务开发部经理业态中式餐饮商家背景1998年9月15日，上海避风塘美食有限公司在上海以“避风塘”为号字号，开出第一家门店，专营港式特色美味小吃、点心。，“避风塘”2002年被中国烹饪协会命名为中华餐饮名店，2004年被上海饮食业行业协会命名为“上海餐饮业著名品牌企业”。

访谈内容需求面积在350-500平方米左右采取租赁形式，一般5-15年；可选择一层或二层；对本项目意向考虑进驻祝桥区域；对本项目有进驻意向；90客户名称国航手机连锁（广天）访谈人林涛访谈人职务运营部总经理

业态手机连锁商家背景国航通讯设备有限公司成立于2002年10月，是一家通信产品（手机）专业销售商，并销售国际、国内众多知名品牌的产品；目前在苏州、无锡、江阴、秦皇岛、天津、上海等地各有连锁店。访谈内容需求面积在300-600平方米左右采取租赁形式，一般5-10年；选择一层或二层；对本项目意向考虑进驻祝桥区域；对本项目有进驻意向；91客户名称一茶一座访谈人吴巍强访谈人职务开发部副经理

业态餐饮商家背景一茶一坐于2002年6月在上海新天地展开华东第一家门店，截止2008年6月底门点总数已达70余家。其中，上海32家，北京10家，杭州8家，苏州7家，天津2家，南京3家，沈阳2家。深圳、广州、宁波、无锡、武汉、义乌、太原等地均有门店。访谈内容需求面积在100-500平方米左右采取租赁形式，一般5-10年；选择一层或二、三层；对本项目意向考虑进驻祝桥区域；对本项目有进驻意向；92客户名称洞庭湖春湘菜馆访谈人韩杰访谈人职务副总业态餐饮商家背景上海洞庭春餐饮管理有限公司创建于1996年7月，以经营湖南特色风味中式湘菜为主导产业，集原材料供应、产品研发、员工内部培训为一体的餐饮连锁企业,现拥有连锁直营酒楼7家，员工达500余人，总经营面积9500余㎡，包房80余间、就餐座位3200余个。访谈内容需求面积在500-1200平方米左右采取租赁形式，一般5-10年；选择一层或二、三层；对本项目意向考虑进驻祝桥区域；对本项目有进驻意向；93客户名称食天下访谈人陈经理访谈人职务拓展经理业态餐饮商家背景“食天下国际博展中心”发展的目标是：第一阶段将在全国400个城市发展400家连锁店；第二阶段将在全国1000个城市发展1000家连锁店；第三阶段将走向国际市场,在全国30个省、直辖市的2500多个地市、区县近500万家特色正餐、名特小吃中，选择、整合40000家特色餐饮访谈内容需求面积在5000-30000平方米左右采取联营，一般10年；选择整栋或一、二、三层；对本项目意向考虑进驻祝桥区域，合作方式联营；对本项目有进驻意向；基本物业需求指标已经发至公司。94客户名称家居布艺访谈人黄国洪访谈人职务拓展经理业态家饰品商家背景需求面积在3000-50000平方米左右采取租赁形式，一般10-15年；选择整栋或一、二、三、四层；访谈内容上海区域内均可考虑，对祝桥并不了解，需深入调研后再给明确答复；对本项目意向考虑进上海驻祝桥区域；对本项目有进驻意向；物业规划需要调整。95商家访谈内容本次对项目预计主力店和次住店有针对性进行了访谈：超市类、家电家居类、娱乐类连锁品牌商家，有进驻本区域的意向，均需要根据项目具体规划和现场考察后而定；次主力店品牌商家，如肯德基、避风塘等餐饮类，需要项目主力店确定后，方考虑入驻；其他服装鞋帽类零售类等商家，首选国内二三线品牌，其次在周边镇区及本镇的一些自营客户亦可。商务条件谈判，主力店进驻后，将更有利我方洽谈接触。本项目因时间太短，未能对商家进行充裕的意向了解，另外年底，各商家都在年终总结阶段，短期不便于现场考察，更详细和准确信息，需商家明确考察后确定。96建筑规划建议项目组成员，根据商家的大致反馈，特对建筑、业态及景观等规划提出意见，以供参考97主力店11#2#3#4#主力店29#5#6#7#8#哑铃型业态规划：

1号、9号分别为项目的两端，两端各一个主力店的布局，便于中间人流的引导；

1号楼建议单层面积不小于1000平方米，以中型超市为主力店；

9号楼靠近河道，河道进行小型景观改造，9号楼为次主力店中大型餐饮或娱乐业态；

2-4号楼：位于内街，建议以目标性消费业态为主，便于人流的引进，以餐饮、娱乐休闲为主；

5-8号楼：次为外街，设置