城市综合体报告,图文

城市综合体分析研究报告目录：一、城市综合体定义和发展二、基本内容三、案例分析四、结论要点一、城市综合体定义和发展1、城市综合体的定义2、城市综合体的历史沿革及发展3、城市综合体的特点“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体.城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值.《中国大百科全书》：城市综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑《美国建筑百科全书》：城市综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑1、城市综合体的定义城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流2、城市综合体的历史沿革及发展城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求3、城市综合体的特点1）容量巨大性2）建筑集群性3）功能复合性4）交通网络化5）人流密集性6）环境生态性7）物管人性化8）布置均衡化9）效益统一性10）设施现代化二、基本内容

1、功能构成2、空间特点3、城市关系

居住居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。酒店酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。1、功能构成商业商务酒店居住

作用

相互关系

提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）

实现较高的销售价格保持物业形象

外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异

保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求

商业为写字间、酒店和公寓提供配套

酒店为公寓提供共享的服务和配套设施

写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字间与酒店可共享大堂

公寓为商业提供客源选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心上海新天地美国COCOWALK0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈1公里次级商圈3公里高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域域知名大型跨国国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域域中心建筑标准有所所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧旧普通装修小于1万平米小型私营企业业写字楼类型市区市区大中型各类企企业、机构设施设备建筑品质优良良高档装修通常2-5万平米有商务中心、、高档餐厅、、大型会议厅厅、休闲设施施地上／地下停停车位充足有商务中心、、高档餐厅、、大型会议厅厅、休闲设施施地上／地下停停车位充足有部分商务配配套有地上／地下下停车位几乎没有服务务配套品牌高效中央央空调系统智能化楼宇自自控系统先进的数据通通信品牌高效中央央空调系统智能化楼宇自自控系统先进的数据通通信有中央空调系系统有楼宇自控系系统无综合布线无中央空调系系统无楼宇自控系系统无综合布线选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的的旅客为主，，包含境外游游客城市中心商务区区域中心除各类客房齐齐备之外通常常配备有大型型餐厅、会议议室、歌舞厅厅、商务中心心等综合配套套设施满足客客人商务相关关需求设施设备通常常采用较高标标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近近选址灵活国内游客及中中小企业商务务差旅客人为为主团体会议及会会展服务接待待为主会议/会展酒店北京九华山庄庄五洲大酒店旅游度假酒店店景区游客接待待为主；季节节性明显三亚天域酒店店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风风景区以满足住宿的的基本需求为为主，较少其其他服务配套套功能，价格格实惠通常以品牌连连锁形式经营营在一般商务酒酒店基础上，，强化会议／／会展的设施施建设与相关关服务建设有多个不不同规模的会会议厅；及更更加丰富的休休闲娱乐设施施如家快捷具有完善的休休闲娱乐设施施突出个性化服服务；创造放放松环境酒店建设强调调与自然环境境的结合选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅大众消费者具备基本生活活配套的市区区或郊区户内各功能房房间完善；户户型以２居以以上为主一般为毛坯房房配套以停车场场及公共广场场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可可办公；部分分没有厨房功功能强调商务中心心、餐饮功能能配套毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型选址特点目标客户公寓类型产品特点代表开发商投资者高收入白领普通公寓酒店式公寓投资者高级经理人外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域域商业繁华区域域户内设施设备备完善，通常常配备高档家家具电器星级装修，尤尤其是公共区区域提供房间清洁洁，衣物送洗洗等酒店式服服务通常设有有会所，，提供餐餐饮、康康体等配配套服务务户内各功功能房间间完善；；一居小小户型比比例较大大精装修一般设有有大堂公寓类型型--空间特点点超大空间间尺度城市综合合体是与与城市规规模相匹匹配，与与现代化化城市主主干道相相联系的的，因此此室外空空间尺度度巨大，，一般均均具有容容纳超大大建筑群群体和众众多的生生活空间间。由于于建筑规规模和尺尺度的扩扩张，建建筑的室室内空间间也相对对较大，，一方面面与室外外的巨形形空间和和尺度协协调，另另一方面面则与功功能的多多样相匹匹配，成成为多功功能的聚聚集焦点点。通道树型型交通体体系通过地下下层、地地下夹层层、天桥桥层的有有机规划划，将建建筑群体体的地下下或地上上的交通通和公共共空间贯贯穿起来来，同时时又与城城市街道道、地铁铁、停车车场、市市内交通通等设施施以及建建筑内部部的交通通系统有有机联系系，组成成一套完完善的““通道树树型”（（AccessTree）体系。。这种交交通系统统形态打打破了传传统街道道单一层层面的概概念，形形成丰富富多变的的立体街街道交通通空间。。现代城市市景观设设计应用现代代城市设设计、环环境与行行为理论论进行景景观与环环境设计计是城市市综合体体的重要要特征。。运用对对建筑群群体的深深度表现现打破传传统建筑筑立面概概念，通通过标志志物、小小品、街街道家具具、植栽栽、铺装装、照明明等手段段形成丰丰富的景景观与宜宜人的环环境。使使建筑群群体成为为景观的的主体，，同时又又承载着着城市文文明与经经济发展展的历史史责任。。地标式的的城市建建筑城市综合合体一个个显著特特点就是是均在所所在城市市矗立了了地标式式建筑。。城市综合合体是发发生在街街区层次次上的开开发现象象，常为为多街区区综合，，城市街街道也参参与到城城市综合合体的运运作中城市关系系三大选址址标准项目所在在位置为为城市核核心区有有人流和和消费基基础项目位于于城市中中心，是是城市经经济新增增长点位于新开开发区。。必须有营营造园林林景观的的基础大型城市市综合体体必须有有大面积积的绿化化作为其其营造园园林景观观的基础础。必须具有有交通便便捷的区区位优势势城市综合合体与城城市的经经济有着着密切的的联系，，这一切切都需要要与城市市其他区区域之间间有快速速便捷的的交通网网络做纽纽带，保保证在综综合体内内的办公公人员出出行的便便利性。。最好位位于地铁铁站或交交通便利利位置。。交通的便便利将为为城市综综合体项项目带来来大量的的人流和和物流，，特别是是为零售售提供持持续不断断的人流流，保证证所有资资源使用用的最大大化。必须营造造齐备的的生活系系统为满足城城市精英英阶层的的居住、、消费、、休闲、、娱乐、、社交多多种形态态的高品品质生活活需求，，大型城城市综合合体建筑筑必须拥拥有齐备备的生活活系统，，其中必必须具备备一定规规模的大大型购物物中心、、五星级级酒店和和国际化化写字楼楼。三、案例例分析：：1、来福士士广场2、三里屯屯soho3、东京中中城4、洛克菲菲勒中心心5、时代天天街6、深圳万万象城1、来福士士广场—北京位于东直直门内大大街和北北京二环环交汇处处。该场场所地处处北京商商业中心心的核心心区域，，坐落于于北京最最为繁华华的十字字路口之之一。整整个建筑筑设计流流畅、构构思精巧巧、表达达清晰。。整体建建筑被分分为四大大部分：：零售裙裙楼、住住宅公寓寓、北京京雅诗阁阁酒店式式公寓和和商用写写字楼。。尽享白白日光照照的零售售裙楼以以及中庭庭玻璃结结构的““水晶莲莲”成为为来福士士广场的的亮点，，伴以写写字楼大大厅的格格纹状玻玻璃屋顶顶彰显其其大气恢恢弘，同同时也完完美地兑兑现了关关于设计计和建造造达到绝绝佳效果果的承诺诺。经济技术术指标：：项目占地地面积：：14685㎡总建筑面面积：146122㎡㎡地上建筑筑面积：：97638㎡办公楼：：39128㎡（40%）零售商场场：29813㎡（30%，含地下下一层：：7754㎡）服务公寓寓：26765㎡（27%，高档公公寓和酒酒店式公公寓）会所面积积：1913㎡（2%）附属用房房及停车车场：48249㎡（610个停车位位）标准层建建筑面积积：2303㎡建筑控制制高度：：90m容积率（地上部部分）：：6.6普通公寓寓：避免项目目东侧城城市快速速道路的的噪声和和光线影影响，布布置在基基地西侧侧城市支支路一侧侧。酒店式公公寓：结合消消费者特特征，东东侧为短短时间居居住，对对噪声和和光线影影响要求求相对较较低。通通过布局局楼电梯梯和辅助助用房、、人行景景观道等等尽量减减低不利利因素的的影响程程度。会所：项目南侧侧位于两两栋公寓寓之间，，方便公公寓用户户使用，，同时可可以对外外经营。。5A级写字楼楼：位于项目目北侧，，在商场场入口部部分转向向45度，与城城市道路路路口留留下充足足的缓冲冲空间，，形成购购物中心心形象入入口广场场。购物中心心：作为三栋栋塔楼的的裙楼，，将项目目核心，，巧妙连连接项目目各部分分。人行景观观道：位于购物物中心东东侧，与与基地东东侧快速速路相邻邻。保证证了商业业裙房面面向城市市主道路路方向形形成完整整的、纯纯粹的商商业展示示面；变变化的景景观造型型提供丰丰富的休休闲空间间，引导导人流至至东北角角入口广广场（购购物中心心主入口口）。入口广场场：布置与基基地东北北角，作作为项目目的形象象展示，，成为吸吸引人流流的时尚尚地标。。停车场：：项目不设设置地面面停车，，设地下下停车场场。地下下停车场场出入口口位于车车流人流流相对较较少的基基地西侧侧、南侧侧的城市市次道路路。高层单体体：布置在商商场外侧侧，满足足高层建建筑防火火规范的的同时为为商场中中庭空间间形成有有利条件件。普通通公寓与与酒店式式公寓俯俯视呈交交错状，，并且略略微倾斜斜以摄取取更多光光线及与与邻近的办公楼楼之间保保持最大大的距离离。2、三里屯屯soho区位：三里屯SOHO位于北京京市朝阳阳区工体体北路南南侧，南南三里屯屯路路西西，为三三里屯商商业区核核心地段段的商业业、办公公、居住住综合社社区。三里屯soho经济技技术指指标：：占地面面积：：5.1万平方方米建筑面面积：：46.6万平方方米，，其中中地上上约31.6万平方方米，，地下下约15万平方方米；；容积率率：6.2各业态态面积积：商业：：约12.8万平米米（B1-4层，局局部5层）办公：：10.2万平米米（共共5栋，5-24层）公寓：：12.0万平米米（共共4栋，5-28层）建筑高高度：：97米建筑层层数：：地上：：地上上（最最高））28层；地下：：4层装修：：公寓寓及写写字楼楼均为为精装装修车位：：地下下二、、三、、四层层，地地面55辆，地地下停停2362辆，共共计2417辆各种功功能规规模：：商业约约12.8万平米米，占占37%办公10.2万平米米，占占29%公寓12.0万平米米，占占34%项目规划布布局：：三里屯屯SOHO是三里里屯商商业区区核心心地段段的商商业、、办公公、居居住综综合社社区。。.由5个购物物中心心、5栋写字字楼和和4栋公寓寓楼组组成。。三里屯屯soho平面图图A.4栋公寓寓楼坐落在在项目目用地地的南南侧，，这里里的日日照条条件非非常理理想，，安静静适于于居住住；B.5栋写字字楼坐落在在项目目用地地的北北侧，，这里里与主主要街街道的的联系系十分分便捷捷。公公寓楼楼和写写字楼楼的入入口贴贴近生生机勃勃勃的的周围围环境境，与与此同同时，，又使使上部部的工工作和和生活活具有有独立立的空空间和和私密密性。。写字字楼的的大厅厅位于于首层层，使使商业业活动动和工工作环环境融融合在在一起起，产产生互互补、、增效效的作作用。。C.5个购物物中心心在地上上由天天桥连连接，，地下下由下下沉式式广场场连通通，其其组成成的一一条商商业步步行街街经过过精心心的绿绿化后后完美美地贯贯穿于于整个个项目目。内部交交通体体系：：开放式式设计计，整整个项项目没没有任任何围围墙，，目的的是和和城市市融合合；开开辟众众多街街道，，让人人自由由游逛逛，为为整个个社区区注入入活力力。商业特特征位于地地下一一层至至地上上四层层（局局部五五层））的零零售商商业由由5个不同同规模模的商业业板块块组成成。2.在下沉步行行街和花园园的南端，，有一个小型广场为本项目的心脏，，也将成为为吸引商业业人流的一一个“目的的地”。3.在拥有不同同经营主题题的商业板板块下面，，地下一层层的大商业业区是始终终贯通的。在商场的外外部，特别别是面对下下沉花园的的一侧，二二层和三层层设置了室室外平台，，这些平台台通过台阶阶和桥彼此此连接起来来。5.不论布局还还是流线设设计都充满满动感，店铺排列列紧密，每每个商铺的的临街设计计（临内廊廊和临外街街）使整个个商业区域域规避了死死角商铺，，更便于商商业人流的的穿行和消消费。6.这里不仅提提供完备的的商业设施施，更重要要的，这里里将是一个个供市民享享受生活、、休息和会会见朋友的的“场所””。整体景观环环境：九幢形状有有机协调的的超高层建建筑汇聚在在一起，形形成了一种种“未来大峡谷谷”的自然意境境。在这个个大峡谷中中，本来应应该是具有有阳刚之气气的超高层层建筑一下下子变成了了山谷，突突然间变成成了阴柔的的女性，这这种融解展展现给了我我们从未见见过的“市中心VS自然”的风景。3、东京中城城（TokyoMidtown）TokyoMidtown(东京中城)以纽约曼哈哈顿Midtown为蓝本，距距六本木800米处，东京京六本木防防卫厅旧址址上新建的的复合型商商业建筑群群;占地约10万平米，由由6栋建筑构成成，汇集了了各种各样样的商店、、餐馆、写写字间、饭饭店、高级级租赁式公公寓、美术术馆等设施施；2005年，以三井井不动产为为首的六家家公司中标标，总投投资34亿美元，2007年3月正式开业业。由负责重建建新美国世世贸的SOM担当主要设设计宫城中央公园涉外商圈金融中心CBD羽田机场千代田区日本的政治治、经济中中心。天皇住所、、日本国会会、最高裁裁判所、靖靖国神社与中央省厅厅皆位于千千代田区内内；日本诸诸多著名公公司的本社社，电器街街秋叶原等等也在该区区。港区聚集40多个外国大使馆馆、国际气氛氛浓厚。商商务街，酒酒吧云集的的六本木，高级住宅宅街，高级级商店街，，大型复合合都市地带带六本木新城城、东京中中城和汐留SIO-SITE，日本第一一高东京铁塔位于此区内内。中央区处于东京的的中心地，，日本经济济、信息、、商业中心心。日本银银行、东京京证券交易易所，银座、大型布庄庄、百货公公司总社聚聚集的日本桥、以鱼货市场场闻名的筑筑地等皆位位于本区。。新宿日本最著名名的繁华商商业区，超超高层建筑筑云集，区区内含东京都厅、诸多大型型企业总社社、百货公公司、商店店街、高岛屋时代代广场等，闻名海海外的红灯灯区歌舞伎町亦位于新宿宿。羽田机场1931年启用，是是全日本最最大规模的的机场，目目前在机场场起降的航航班大多都都以国内线线为主，国国际线航班班则在成田田国际机场场起降，但但皇族、阁僚僚所乘坐的行行政专机、、国宾外游、到访访等的专用用机、特别别机的起降降，全部都都在羽田机机场进行。。东京都格局局与项目位位置东京中城办公部分许多企业都都将总部迁迁往东京中中城，包括括USEN、日本雅虎虎、富士软软片、富士士全录、GoodwillGroup、游戏制作作公司KonamiCorp.等，YahooJapan已在东京中中城租下了了10层楼；目前所有办办公空间已已全部租出出，候补想想要进驻的的企业高达达百家以上上。商业部分堪称东京拥拥有最大片片绿地的购购物商圈，，包括IsseyMiyakePleatsPlease在内的高档档专卖商店店已纷纷进进驻东京中中城的商店店区。还有有包括服饰饰精品及餐餐厅的132家店铺，预预计一年将将吸引3000万游客，营业额将达达到300亿日元(约合20亿元人民币币)。酒店部分东京第一家家丽嘉酒店店(Ritz-Carlton)占据了主楼楼最上面的的9层楼，248间房间拥有有50平米以上的的宽敞空间间，位于最最高楼层的的顶级套房房约300平米，一晚晚叫价近2万美元，饭店最便便宜的套房房也要600美金以上，3月30日开业至今今，全面客满，，一房难求求。公寓部分由青木淳（（LV银座店、表表參道店的的御用設計計師）负责责设计的长长期租用高高级住宅(OakwoodPremierTokyoMidtown)，月租金以$S4.6万为起价。地区计划面面积：约102,000m2计划对象地地区面积：：约78,400m2总建设面积积：约569,000m2办公室：约约330,000m2住宅：约111,000m2（约530间）饭店：约48,000m2（约250间）商业空间：：约57,000m2其他：23,000m2东京中城内内设有饭店店、住宅、、办公室、、商业与文文化空间、、医院、公公园等多种种设施。主主要的设施施是位于中中城大厦高高层（45～53楼）的饭店店“东京丽嘉嘉酒店”（TheRitz-CarltonTokyo）和从别处处搬迁进来来的“三得利美美术馆”。空间布局公园与艺术术馆办公楼商业美术馆Tower：酒店+办公Parkside：酒店式公公寓桧町公园+中庭花园Front：办公East：办公+高级公寓West：租赁公寓寓Plaza：广场Galleria：商业街21/21DesignSight：艺术机构构东京中城作作为大型城城市综合体体开发，在在同类项目目的开发和和实践中做做出了有益益的尝试：：项目在立项项之初即确确立引入国国际顶级酒酒店，树立立项目的价价值标杆，，为项目的的租售公寓寓提供物业业附加的同同时，提升升了项目商商业的价值值；项目率先确确定了写字字楼的进驻驻企业，提提升了市场场信心，为为项目凝聚聚高端商务务氛围；随后确定的的住宅产品品形式和运运作方式圈圈定了常驻驻人群的圈圈层，奠定定了良好的的招商基础础；商业品牌公公布和商街街开业提升升项目价值值。4、洛克菲勒勒中心(RockefellerCenter)洛克菲勒中中心位于美美国纽约最最繁华的商商贸金融中中心—曼哈哈顿岛中部部，占地8.9公顷顷，共有建建筑19座座，总建筑筑面积74万平方米米，容积率率达18。。每天在这里里上班的总总人数达65000人，空间间构图生动动，环境外外部富于变变化，中心心布局上同同时满足了了城市景观观和人们进进行商业、、文化娱乐乐活动的需需要。第五大道第六大道RCA大楼下沉广场步行街国际大厦英国馆法国馆国际大厦美联社大楼无线电音乐厅REO大厦洛克菲勒广场道50街51街49街48街西蒙和舒斯特大厦广场10号时代生活大厦功能构成：：洛克菲勒中中心一直被被视为美国国现代商业业文明的象象征，许多多全球性公公司像美国国在线、时代华纳、GE、ＮＢＣ新闻闻网、以及全世世界最大的新闻闻中心—美联社社等都在这里设设总部，银行、、金融机构林立立。建筑设施完善，，具备餐厅，药药店，银行、购购物中心、电影影院、美术馆、、学校等所有的的城市功能。第五大道：闻名遐迩的第五五大道可算得上上是流行时尚的的同义词，世界界当红商品，特特色的橱窗设计计，著名的大都都会博物馆都在在这条街上，成成为全世界最具具魅力的街区。。地下空间：洛克菲勒中心前前的下沉式广场场与中心其他建建筑的地下商场场、剧场及第五五大道相连通。。如此的设计制制造了人行流动动的空间，让一一天超过25万万的人潮在此穿穿梭无虞。下沉广场：广场虽然规模较较小，但使用效效率却很高，在在夏季是露天咖咖啡吧、酒吧，，冬天则是倍受受欢迎的滑冰场场，环绕广场的的地下层里均设设高级餐馆，就就餐的游人可透透过落地大玻璃璃窗看到广场上上进行的各种活活动。洛克菲勒中心在在纽约人心目中中有着极高的地地位，成为了纽纽约的城市符号号而且是美国财富富和文化的象征征，也是超级都都市的图腾物。。在纽约，从什么么时候开始意味味着进入圣诞节节？

回答是：：每年11月30日晚，从洛克菲菲勒中心进行圣圣诞树点灯仪式式以后开始。从1931年开始，洛克菲菲勒中心就成为为纽约圣诞节欢欢乐的中心“在大萧条最低低迷的时候为成成千上万的纽约约人提供了就业业机会。”这这让洛克菲勒赢赢得了工会和媒媒体的公开尊敬敬5、时代天街区位：本项目用地区域域位于重庆主城城渝中半岛中心心区，拥有先天天的交通优势及及得天独厚的地地域生活气息。。所处的大坪商商圈为渝中的商商业副中心，同同时与各大商圈圈保持距离上的的独立性，拥有有便捷的交通通通达性。周边消消费支撑强劲，，用地形的商圈圈可覆盖沙坪坝坝、江北、杨家家坪、解放碑商商圈所围合形成成的城市中心区区，能有利消化化五商圈周边的的消费力量，实实现各商圈的均均质划分。同时时规避同质化竞竞争，形成新型型商业中心。交通：基地周围，网路路交错，可以通通过长江一路到到达渝中各区域域，通过长江二二路到达杨家坪坪及南坪区域。。周边轻轨二号号线及规划地铁铁一号线站点均均设在项目周边边200米内本项目三横横二纵，3个轻轨站组成的的核心道路体系系，便于到达各各个区域，具备备大型城市综合合体建设的基础础。经济技术指标：：占地面积：196875平方米建筑面积：1308000平方米，其中：地上约91万平方米，地下约39.8万平方米；容积率：4.62绿地率：20%建筑密度：56.85%停车位：地下停7206辆，共计7274辆各业态面积：商业：54.3万平米（41.5%）办公：40万平米（30.8%）住宅：14.4万平米（11%）其他：22.1万平方米（16.7%）功能能构成：项目包括了精品住宅、大型购物物中心、精品商商业步行街、国国际品牌专营店店、休闲娱乐中中心、创意SOHO办公空间、甲级级写字楼、星级级酒店、城市广广场等，以多元元化的组成浓缩缩城市机能。商业部分：作为商务办公的的裙楼部分，将将整个地块的各各种功能有效联联系在一起。商商业部分通过商商业街、一站式式购物中心与开开放式文化商业业区多种形式，，为项目适用人人群提供多样的的消费体验方式式。广场与街道部分分：商业街作为线性性的开放空间，，成为串联项目目南北的重要方方式，并结合两两侧商业形成完完整的商业结构构。广场与公园园作为两大功能能块的连接体与与缓冲部分，实实现了城市综合合体不同功能部部分的合理组织织。精品住宅：位于整个项目西西侧，可实现与与周边居住区共共用配套设施，，同时通过住区区公园与东侧商商业、商务区域域形成较好的隔隔离，形成较好好的私密性。商务办公：主要分布在项目目的东侧与南侧侧，与商业卖场场结合设置，通通过项目的车行行交通系统，使使商务办公与商商业卖场能够形形成各自独立的的出入口，实现现了人流的合理理区分。6、深圳万象城华润·万象城位于深圳圳市罗湖金融商商务中心区，地地处深圳市东西西贯通的两条主主干道深南大道道和滨河大道之之间，与“地王王大厦”隔深南南大道相望，交交通便利。是集集零售、餐饮、、娱乐、办公、、酒店、居住等等诸多功能为一一体的城市综合合体，总建筑面面积55万平方米，包括括5A甲级写字楼华润润中心，超大规规模室内购物娱娱乐中心万象城城，君悦酒店、、酒店式公寓、、国际商业休闲闲广场和高尚住住宅。住宅塔楼君悦酒店万象城华润中心地王大厦万象城区位深南大道滨河大道华润大厦：国际际标准5A级写字楼，共29层，办公面积约约4.2万平方米，目前前已有包括汇丰丰银行、荷兰银银行、家乐福、、雅培制药、美美国百思买、日日本财险等公司司进驻。万象城：总建筑筑面积18.8万平方米，拥有有六层商业楼面面，300多个大小不一、、功能各异的独独立店铺，它整整合了百货公司司、国际品牌旗旗舰店、时尚精精品店、美食广广场、奥运标准准室内溜冰场、、多厅电影院，，为市民及游客客提供一站式购购物、休闲、餐餐饮、娱乐服务务君悦酒店：由美美国凯悦酒店管管理集团管理的的深圳君悦酒店店是中国第四座座君悦酒店。住宅项目：由3栋49层的塔楼组成，，楼高约160米，总建筑面积积约11万平方米，总户户数近800户整个建设项目分分区分期进行，，一期包括北区区的办公大厦和中区区的购物中心，，两者通过地下下一层及地上二三层层的廊桥连接。。二期项目为南区区的购物商场，，公寓和酒店，，中区与南区通过廊廊桥联通了室内内、室外二层购购物空间。整个购物中心只只有一条主动线线，无次要通道道，所有店面分分布在动线两边边，避免了商场场死角的出现；；平面动线设计流流畅，在立体动动线设计上从多多个楼层直接导导入人流；立立体动线设计减减少了楼层之间间的租金差距；；内外部交通合理理，卸货区安排排在店面的后部部，通过货梯直直接进入店面面的货物区，真真正做到人车分分流、人货分流流；四、结论要点：：1、指标控制体系系2、交通流线设计计（点与线）3、功能组织（面）一、指标控制制体系1、指标控制体体系主要指综综合体中各业业态的组合，，业态组合就就是商业地产产项目根据自己的定位确确定商业业态态的种类，每每种业态在其其中的分布状状况以及各成成分组合配比比主要涉及到以以下的两个方方面：2、影响城市综综合体业态选选择及组合比比例的因素：：经济因素购物中心：集购物、休休闲娱乐为一一体的一站式式消费场所，，通过其强大大的辐射作用用成为聚集人人人气的保障障。同时，依依靠承租收益益获取长期稳稳定的现金流流，在达到一一定条件后，，进行资产打打包上市融资资，作为缓解解企业资金压压力的手段。。酒店：城市综合体体的重要盈利利物业，其增增加了流动居居住人口的贡贡献，且通过过夜间服务，，延续城市活活力。写字楼：高端商务人人群的工作场场所，为购物物中心和公寓寓提供了众多多潜在的客户户。住宅：城市综合体体的最基础组组成成分，在在实现项目快快速变现的同同时，为购物物中心提供最最稳定的消费费群体。业态选择：项项目涵盖哪些些功能业态配比确定：各各业态在项目目中所占的比比例及每种业业态个品牌数数量是多少1）城市经济水水平2)开发商实力3)各业态自身特特点及相互关关系政策因素城市综合体作作为城市系统统的而一个子子系统，其发发展必须与城城市的整体发发展规划相一致由于我国国行政权力对对于社会经济济活动的干预预能动性较强强，政府能通通过相关的政政策左右产业活动动的集聚、基基础设施的布布置、土地使使用性质等，，能够和大程程度上影响城城市综合体的开发发，进而影响响到城市综合合体的功能定定位区位因素城市综合体所所包含的各种种功能具有不不尽相同的规规律和选址要要求，不同的的区位条件下，适合开发发的功能种类类及规模有很很大的差异，，从而会产生生不同的功能能定位模式1、城市综合体体的区位