北京西大望路附近项目可行性报告

西大望路附近项目可行性分析报告项目名称西大望路项目（暂暂用名）。位置该用地位于北京京市朝阳区,北起广渠路路，南至南磨磨房路，西临临化工设备厂厂和北京人民民机器总厂,东临三间房房和北京吉普普汽车有限公公司,临近西大望望路。三、土地现状情情况该地块占地4114919平方米,总建筑面积积控制在9002000平方米。四、用地性质：：居住、商业业可兼容住宅宅、配套及非非配套等。五、规划控制指指标规划工地平衡表表：用地名称占地面积（平方方米米）占总用地（%）建设用地311156..3375.00代征绿地63409.770015.30代征道路用地40353.449.7总用地 4149199.44100.00控规指标表：地块编号A1-1A1-2A1-3A1-4A1-5A1-6A1-7A1-8A1-9A1-10A1-11用地性质居住用地居住用地居住用地商业金融医疗卫生绿化用地绿化用地绿化用地绿化用地配套学校幼托用地用地面积（公顷）5.4210.028.911.491.910.340.790.532.352.510.86容积率3.23.523.24.51.400000.60.8建筑面积（万平方米）17.3532.0728.367.382.6700001.510.68建筑密度（%）303030303500001430建筑高度（米）808080601800001812绿地率（%）30303030351001001001003030六、周边建设情情况分析区域：北起广渠路，南南至南磨房路路，西起东三三环东至西大大望路，此地地块统称为西西大望路。周边楼盘情况调调查及分析：：区内在售项目：：苹果社区、后后现代城、天天之骄子、金金港国际、华华腾园、富顿顿中心、乐澜澜宝邸、珠江江帝景、风度度柏林。区内待售项目：：沿海·赛洛城、低低调与城市热点区域域的地理关系系:处于东三环东四四环之间、距长安街1000米、距国贸1200米，地处CBD东部住区核核心位置。基本数据项目名称总占总建容积率绿化率建筑形态总户数户型范围装修电话天之骄子3.5万13.6万2.73----板楼707两居80三居130（主主力户型型）有部分200跃跃层层精装8777666666金港国际9万28万432%板楼1700138-2900毛坯8777777788苹果社区16万70万3.540%塔板2600一居44二居770-80三居1104-11771精装8771888888后现代城18万60万2.835%小高层3035一居60二居80三居120精装6778883333华腾园--------2.1----塔---------毛坯已取消富顿中心----10万4.530%塔547一居38-866精装5867288888乐澜宝邸3万10万3.033%板塔500三居至复式12266-2600毛坯6773000055百环花园----12万4.6----塔----一居至三居677--135毛坯已取消风度柏林5.26万17万2.7830%板、塔1300一居至复式600--200毛坯6770561111珠江帝景26万90万2.8942%板4200三居至复式12277-2666毛坯8777777711项目周期及历史史价格项目名称项目周期价格天之骄子04年12月226日认购05年开盘05年年底入住住认购期86000目前价格890000金港国际一期02年底开开盘，03年年3月入住。二二期04年11月入住，三三期05年5月底入住一期开盘时644000，目前价格7600苹果社区04年4月222日开盘，05年9月月入住。认购期65000，开盘价7000，目前价8250。后现代城02年10月开开盘，04年22月28日一期入住住，三三期05年3月开盘，06年2月28日全面完工工。02年64000，033年6800，04年1月最高价7500，目前价毛毛坯6700，精装7300。华腾园入住6770富顿中心02开工，055.2结结案开盘起78000，均8200，目前120000乐澜宝邸01.7开盘0033.12入住起价7800，均均价99000，一直未变变动百环花园00.6开盘0011.7入住4250风度柏林一期03.6开开盘，004.8入住

二期板楼04.6开盘，05.8入住

二期塔楼04.11开盘，06.8完工开盘起65000，均6800目前均价：板880000塔7000珠江帝景03.6开始准准现现发售舒适围和蝶型板板楼楼7800元，高尚围围和板楼8500元，尊贵中中心景观板板楼楼11800元特色及市场反应应项目名称配套及主要特色色销售状况市场反应天之骄子4000平米会会所所及商业江南园林，有入入户户花园，观观景景电梯。待认购新盘入市，是泛泛CCBD区域高品质质楼盘代表表之之一。金港国际2000平会所所有有健身中心心及及商务中心心园内有幼儿园，园园内有商业一一条街，4000平水系和万万米绿化园林林。一二期100%%三期85%此区域前期项目目，由由于一二期期已已入住，社社区区配套相对对成成熟苹果社区每栋楼均有仅供供本本楼使用的的独独立会所社区设50*2255米的游泳池池，潜潜水俱乐部部等等。分南北两区，南南区区为纯住宅宅区区北区为传传媒媒大厦，酒酒店店，商务楼楼和和苹果街80%凭借张宝全的市市场场地位和空空间间蒙太奇的的设设计使苹果果社社区在市场场一一经投放即即受受到客户认认可可。后现代城三期1.8万俱俱乐部式式会所及酒酒吧吧街三期美国开发式式后后街十字街街区区，4万平酒吧街街，400余家餐饮，时时时尚主体商商铺铺，自然呼呼吸吸式楼宇结结构构。95%三期比较有特色色，引引起市场关关注注华腾园主要利用周边配配套套，无特色色已售完普通住宅，因为为价价格低，需需求求量大富顿中心极赋个性的388平平米-86平米酒店式式极品一居居建建筑，采用用不不同的装修修风风格进行布布置置，展现独独特特的个性。售60%结案后后开始始租赁在国贸商圈档次次略略逊一筹，服服服务一般，销销销售状况不不好好乐澜宝邸会所提供生活、娱娱乐服务设施施，空中花园提提供会所附属属活动场所，中心绿化广广场八千平方方米50%配套等不到位，与与高档楼盘不不符，销售状状况不佳百环花园主要利用周边配配套套已售完价格特别低，需需求求量大风度柏林德式建筑现代简简约约风格整体在该区域性性价价比比较高高一期100%在该区域知名度度较较高，销售售状状况非常好好珠江帝景15万平米欧式式宫廷水水景园林4万平米五星星级酒店式式会会所、4栋5A智能化国国际标准写写字字楼、6栋五星级酒酒店式服务务公公寓、6000平米阿波罗罗景观广场场、2500米欧洲风情情商业走廊、2500米公共艺术术风雨联廊、雕雕塑、浮雕、经经典廊柱、22000亩集温泉山山庄和27洞高尔夫于于一身的专属属度假领地，90万平米辉煌煌欧洲生活城城。一期80%社区规模非常大大，而而且具有自自己己的特色；；开发商在北京也也创创出了响亮亮的的知名度，该该该项目准现现房房发售，售售楼楼处也吸引引了了很多人；；块规划中的新项项目情况低调：总建400万平方米，别别墅，现代城城南1200米，北京****房地产公司，电电话***，容积率1.3，绿化率34.477%，今年10月底正式开开工，分南北北两区，北区区以叠拼为主主，南区以高高档公寓和写写字楼为主，建建成后每套别别墅售价在580-6600万之间。沿海·赛洛城：：总建86万平方米，百百子湾路5号，北京高高盛房地产开开发有限公司司，容积率2.65，绿化率30%，规划具大大体量、配套套完善、特色色明晰的产品品特质。产品品形态丰富，有有住宅、酒店店式公寓和商商铺，配备有有幼儿园、运运动会所、学学校、医院。住住宅以板式南南北高层，小小高层为主，精精装；户型80-900m2为主力户型型。八、SWOT市市场分析1．此地块优势势分析：此区域是离CBBD最近的核心心区域，受政政策影响最大大并得到市政政府的扶持，因因此这两三年年发展迅速。从从前两年的单单纯居住社区区发展到如今今项目越来越越多元化，产产品也日益呈呈现出高品位位，高质量的的特色。随着着家乐福，百百安居等外资资商业的进入入整个地块环环境越发成熟熟。得天独厚厚的地理位置置决定了此区区域在价格走走势方面必定定会稳中有升升。2.此地块劣劣势分析：此区域旧址多为为厂区（化工工厂、机械厂厂等），无整整体规划，且且缺乏历史及及人文环境。今今年年底又逢逢原有项目入入住高峰，据据有关报道表表示今年年底底将激增近20000人流，道路路和社区商业业短时间内必必定都无法正正常投入使用用，而交通和和环境恰恰又又是买房人最最关心的问题题之一，所以以此区域要想想真正成为买买房人的首选选还要经过市市场的考验。3.此地块的的发展前景：：前面提过道路是是制约此区域域发展的一大大问题，而据据最新信息报报道，西大望望路的改造工工程将于年底底正式启动。改改造后的西大大望路将被扩扩宽至40米，而周边边的广渠路，北北工大南路也也将被扩宽，届届时路网将真真正完善，此此区域居住人人群的出行问问题才能得到到近一步改善善。第二点需需强调的是原原有项目的写写字楼投入使使用后，又将将给此区域的的投资客户带带来新的商机机。4.成交客户户分析：由于此区域位置置的优越性，原原成交客户多多为工作在CBD的白领人群群。随着新项项目的品质升升级越来越多多的高端客户户也投入了更更多的关注。人人们的居住理理念也从市区区---郊区又回归归到交通，配配套相对成熟熟的市中心。只只要项目做得得有特色相信信一定会吸引引更广泛的客客户群。九、市场定位的的个人评论该区域作为紧临临CBD的最核心区区域，由前两两年的