合肥某复合地产项目营销策划报告

目录策划前言策划目的策划依据策划思路策划内容策划篇策划前言以人为本，首先先尊重人，然然后取悦人。**地产不是简简单的地产与与其他产业的的叠加，不同同于纯粹拼价价格的血战，它它是建立在对对消费行为习习惯的了解，和和创新生活方方式的基础上上，将房地产产业和其他关关联产业有机机整合，从而而将某种既具具有号召性又又具有贴近性性的生活方式式完整地体现现在房地产的的规划、开发发、运营和服服务的整个流流程之中。成功的地产***应体现在开开发理念、功功能价值、生生活体验，系系统工程，开开发模式，资资源整合六大大层面。本项目结合合肥肥的城市规划划，开始进行行了房地产业业与健康、教教育、商务、文文化、旅游等等多产业的结结合，并拥有有了国际性、共共需性、唯一一性三个特色色，由开发商商上升到城市市运营商的角角色。整合推广是个一一体化的运作作过程，从报报纸广告、电电视广告，电电台广告，到到公关活动，现现场包装，宣宣传资料，创创新应贯彻到到每一个环节节中去，最后后只要产品没没有问题，成成功完成可以以期待。策划目的不同的阶段，拥拥有不同的策策划目的。但但策划的最终终目的不会改改变。要完成成这一目标，必必须通过一个个紧密协调的的过程来完成成。在这个过过程中不断积积累与完善，力力求达到营销销策划的最终终目的：◆引导消费促进销售在这个过程中，阶阶段性策划目目的为1、塑造本项目目整体品牌形形象，为后期期的营销推广广树立良好的的品牌形象。2、瞄准目标人人群，有效地地进行项目产产品的营销推推广。3、树立开发商商的企业形象象，为其后续续产品的推出出奠定良好的的市场基础。策划依据给我一个支点，我我可以撬起地地球。策划的依据来源源于市场。市场，瞬息万变变。因为，市场上的的产品，在不不断更替。所以：产品，就是策划划的依据，是是支撑起整个个营销的支点点。立足产品，才有有有效策划的的可能。策划整体思路策划的思路来源源于消费者。针对消费者做出出的产品是有有市场基础的的产品。针对消费者做出出的产品是有有市场前景的的产品。针对消费者做出出的产品就是是可以在市场场上顺利实现现销售的产品品。所以，基本的策策划思路是：：1、我们的产品品是什么？2、我们产品的的消费者是谁谁？3、我们怎样针针对消费者进进行产品的营营销推广？策划内容（一）地块篇1、地块概述本项目地块位于于312国道（至南南京、芜湖、马马鞍山、蚌埠埠）与南淝河河交汇处，共共3000亩地。地块块较为平整，据据目测，整个个地块的高低低落差不超过过3米，地块中中有丰富的水水资源，还有有大片的绿色色生态植被。地地块的还有一一些建筑因拆拆迁而没有完完全迁走。地地块表面覆盖盖大量草和、灌灌木、小树。2、地块分析位置：本地块位位于312国道旁，东东有南淝河。位位于城市的东东南上风口。交通：目前该地地块公共交通通极不便，暂暂时没有公交交线路，通往往市内。但由由于临近主干干道312国道，进出出城较为便捷捷。配套：周围目前前均为未开发发土地，只有有少量的农村村和生活设施施。周边生活活配套较少，距距离本项目约约5公里处有江江淮汽车厂。未未来城市规划划中，本地块块属于为未来来城市住宅的的用地。环境：周边没有有成熟的生活活配套，且交交通不便，整整体环境较零零乱。（二）项目概述述篇1、项目概述本项目占地面积积约3000亩，总建筑筑面积约160万平方米。容容积率为0.8，60%的生态公园园，小区的景景观设计以水水系为中心。项目分析本项目占地面积积较大，容积积率低，绿化化率高，有丰丰富的水景资资源。建筑产产品将以独栋栋别墅、花园园洋房为主。应应该说，这样样的产品在合合肥应该是属属于最高端的的产品。该产产品的目标市市场应该是合合肥消费金字字塔的最顶端端部分。3、项目建建议：项目的规模、地地块资源和特特殊的地理位位置，在我们们项目的开发发和规划上建建议引入“**地产模式”，即：高尔尔夫概念+房地产（居居住）。（三）市场篇1）市场概述合肥的别墅市场场，市区主要要集中在西区区大蜀山和董董铺水库附近近，市郊主要要是有双凤湖湖元一高尔夫夫别墅。如新新加坡花园城城、金色池塘塘、绿城桂花花园、和庄、维维多利亚别墅墅、望园小区区等楼盘。且且主要以联排排、叠加别墅墅为主。普遍遍规模较小，很很大一部分是是在与多层、小小高层混合在在一起。别墅墅的户型也以以200㎡左右为主主，总价约在在60万—200万之间，以100万左右为主主。市场分析合肥的别墅市场场，主要集中中在自然风景景较为优美的的西区，这也也符合别墅这这种产品对景景观的要求。主主要产品为联联排、叠加别别墅。总价也也较低。应该该说，合肥真真正意义上的的别墅区还没没有形成。但但是仅有别墅墅概念已经不不能吸引足够够的市场关注注和支撑项目目，因此必须须引进新的概概念。精准的定位对于于任何一个房房地产项目而而言是至关重重要的。在确定了整体定定位的基础上上，进行有效效的策划与推推广，最终有有效完成产品品品牌的建立立与市场去化化的完成。1.1项目目市场定位市场定位合肥第一座国际际化高尔夫生生活示范城第一座：显示项项目的唯一性性和规模。高尔夫生活：显显示项目的理理念和品质。示范城：昭示我我们提供的是是生活与休闲闲、娱乐、商商务相结合的的完美标准，堪堪称范本。市场定位原则则源于市场高高于市场引导市场好的产品，往往往都遵循这样样的市场原则则：市场上有什么？？市场上缺什么？？我们的产品能为为市场带来什什么？任何一个产品的的产生，都是是立足于市场场的。而过分分依赖于市场场，必定在较较短的时间内内被市场所淘淘汰。但过分分领先于市场场的产品又存存在着太大的的市场抗性。所以，有市场竞竞争力的产品品是在立足市市场的基础上上，具有适度度的前瞻性，可可以被市场所所接受并最终终引导市场消消费的产品。市场定位依据：：市场依据产品是市场的产产物。产品的的市场定位必必然直接来源源于市场的要要求。开发产品方向的的定位来自两两个基础条件件，一是项目目自身的资源源，二是项目目所在区域市市场的房地产产产品结构。由由此确定项目目的发展方向向，可以降低低项目的风险险系数。规划新概念与规划新概念与新生活方式先天资源本案自身资源审核先天资源本案自身资源审核资源审核差异化优势市场竞争力分析差异化优势市场竞争力分析本案核心理念市场空白点资源整合市场空白点资源整合基于安徽全省的基于安徽全省的标杆模式地块资源从规模来说，本本项目完全符符合超大盘开开发的先决条条件：地块总总规划用地面面积为200万平方米。通通过对有相似似条件的项目目的分析发现现，大型项目目的整体规划划难度高于普普通的项目，开开发商所面临临的风险其实实是比普通项项目高的，考考虑到后面几几期的营销推推广，我们不不仅要为前期期制造可供延延续的卖点，还还要为经营管管理的可持续续性发展提供供空间。从地块的先天条条件来看，项项目有几十万万平方米的水水域，同时又又有城市规划划中的市政配配套合未来的的城市建设，既既能够拥有良良好的环境又又不失交通网网络的优势。项项目将可以从从商业的角度度来寻找一个个可持续发展展的支撑点，即即：高尔夫+房地产（居居住）。因为为高尔夫不仅仅代表品质，同同样可以为项项目带来更多多的支撑点，如如：旅游、商商务、休闲、娱娱乐等等。将将可以有效支支撑项目8—10年的规划不不落后、概念念不落后。区域市场产品区域市场的产品品结构是项目目定位的重要要影响因素之之一，其特殊殊的地或性，消消费心理以及及市场对需求求的个性都是是产品选择的的参照物。A：合肥的住房房消费在政策策的引导下已已启动，在城城市经济快速速的影响下，房房地产的发展展以及城市规规划处于上升升的调整阶段段，由于房地地产市场还未未进入强竞争争阶段，区域域市场处于小小规模、非理理性的发展阶阶段，消费者者没有形成完完整的品牌，居居住等等理性性的消费观念念。B：项目所在区区域的自然资资源方面具备备一定的排他他性，有丰富富的自然资源源，为项目的的高档定位提提供了有力的的支撑点。C：合肥还没有有“高尔夫概念”，本项目的的高尔夫概念念完全可以引引导和支撑160万的体量和8—10年的周期。D：该市城市经经济的发展和和商务规模的的扩大，很多多高级商务人人士没有一个个生活、商务务、休闲、娱娱乐甚至包括括孩子的教育育等等可以集集一体的社区区。这类型的的消费群有相相当的数目，但但由于市场上上没有相应的的产品，极大大地压抑着这这一部分消费费需求的释放放。如何针对这些看看似可靠却又又风险重重的的市场条件制制定项目的发发展方向？不言而喻，单纯纯的居住社区区是无法支撑撑如此庞大的的体量，必须须为项目寻找找可持续性发发展的出路，所所以集成式社社区的出现和和发展成为可可能。综合该市的市场场信息可分析析出：本项目目的绝大部分分是必须用来来发展中高档档产品，以顺应市市场，达到顺顺利聚集人气气启动超级大大盘的目的。本项目目的市场形象象定位：经过以上市市场定位依据据的详细阐述述，本项目的的形象定位为为：国际新都市生活活圈中的高尔尔夫主题高尚尚人居开发发商形象定位位**地产------新生活运营营商建造新城市，运运营新生活是人们新生活的的创造者和经经营者为人们营造梦想想的家园为人们带来高品品质的生活给合肥带来新的的发展项目目案名*·**“*”既可以充充分表现项目目有丰富的水水景，又有“停泊、靠岸”的意思，表表现出港湾、人人生的港湾、事事业的港湾的的意思，在这这里可以享受受宁静、安逸逸的生活，卸卸除人在面对对社会时面具具和伪装；***，有包容容、宽广、巅巅峰之意。**·**则有胸怀怀**、享受人人生成功的风风云际会后的的宁静之意。*·**以尊贵贵的姿态傲然然于城市的一一隅，不久，他他会成为一座座城市的精神神。胸有丘壑壑、指点江山山、达观***，*·**以宽广无无垠的胸怀，站站立成静止的的思考。（四）、产品篇篇一、产品概念导导入核心竞争力核心竞争力集成式高尔夫社区以高尔夫为平台的商务和度假平台高尔夫高尚住宅园林高尔夫环境高尔夫社区生活文化商务高尔夫居住高尔夫景观高尔夫以购物中心为核心的中心区，形成大型主题购物娱乐公园人文高尔夫核心竞争力1：大型主题购物中心核心竞争力3：差异化产品核心竞争力2：高尔夫物业以高尔夫为平台的商务和度假平台高尔夫高尚住宅园林高尔夫环境高尔夫社区生活文化商务高尔夫居住高尔夫景观高尔夫以购物中心为核心的中心区，形成大型主题购物娱乐公园人文高尔夫核心竞争力1：大型主题购物中心核心竞争力3：差异化产品核心竞争力2：高尔夫物业主力产品类别墅主力产品类别墅产品推动概念挖掘市场上能够与本本项目相匹敌敌的竞争对手手比较有限，分分析它们的优优势，有几个个主要的共同同点：大面积积的自然景观观（如绿化、水水景），产品品走高档路线线，社区配套套设施比较完完善。本项目在自然资资源的条件方方面并不输给给其他竞争项项目，要制造造差异性就需需要更深程度度上的挖掘，将将自然资源的的利用最大化化，扩大项目目的辐射范围围。最能发挥项目自自然资源，当当时市场上还还未出现的产产品，而且还还能够调整项项目经营构架架的可持续性性发展的物业业，莫过于以以高尔夫为主主题的社区：：本项目完全可以以充分利用项项目规模大的的特点，加强强自身生活、休休闲配套，项项目内可设置置独特的商业业街，吸引其其他区的业主主到场消费、娱娱乐。项目在一定的时时间内具有唯唯一性，功能能可辐射周边边的近郊区乃乃至全市范围围，能够刺激激社区内其他他商业设施的的消费。大型的高尔夫球球场，专业的的高尔夫器材材销售店以及及大型高尔夫夫会所，吸引引改成市乃至至周边城市的的爱好者到此此进行一条龙龙的消费。针对高尔夫消费费群体的休闲闲娱乐特性，设设置一定比例例、风格各异异的特色餐饮饮店。项目价值项目价值资源整合商务价值自身资源嫁接资源其他资源水资源企业品牌土地价值商务价值自身资源嫁接资源其他资源水资源企业品牌土地价值整合资源优势先天的资源优势整合资源优势先天的资源优势联动概念解析（1）项目理念念：高尔夫集集成社区大型主题购物中心公园高尔夫主题大型主题购物中心公园高尔夫主题国际新都市生活圈国际新都市生活圈具备总价冲击力的主力产品具备总价冲击力的主力产品项目绿化资源的的价值主要是是体现在高尔尔夫球场上，充充分利用高尔尔夫来提升整整个社区的档档次，品牌和和形象，提出出集成式高尔尔夫的概念，所所谓集成式高高尔夫是指一一个以高尔夫夫运动为核心心的可循环的的消费系统，对对于这种大型型项目而言，其其支撑点是以以高尔夫为主主的商务体系系。对于住宅宅部分，可以以通过体验高高尔夫运动的的形式促进住住宅销售，让让消费者体验验在本项目中中的生活氛围围，而对于高高端客户群体体，则通过高高档运动所营营造的尊贵感感来增加本项项目与其他高高端产品的差差距，现优势势，让高尔夫夫完全贯穿于于整个项目，形形成一个集居居住、度假，购物于的的循环消费系系统。集成式高尔夫城城循环消费循环消费高尔夫会所商务平台（面面向全省）高尔夫附加社区幼儿、小小学、中学商业配套设施等教育产业业特色餐饮、休闲闲酒店、旅游游娱乐、购物物中心等度假产业业（2）项目主题题：国际新都都市生活圈中中的高尔夫主主题高尚人居居国际新都市生活活圈的提法并并非是将本项项目独立发展展成为新生区区域，而是借借用项目的总总体发展趋势势，将合肥新新都市生活圈圈的重心向本本项目的倾斜斜，支持这个个概念的论点点有：第一：城市经济济发展战略走走向本区域转转移，提出国国际新都市生生活圈的社区区概念。结合城市经济的的战略走向，分分析时下本项项目所在城市市的结构：该该区域内甚至至合肥市都没没有一个集休休闲、娱乐、商商务为一体的的高尔夫主题题型居住社区区，本项目能能够为区域的的国际化发展展提供新型的的生活方式。第二：超越区域域的局限性，实实现整个区域域的互动在本项目人气不不足的情况下下，充分借用用项目规模大大的优势，实实施自己的“造城计划”，在宣传推推广上加强力力度宣传项目目的最大买点点：规模—新城市。将将该区域炒热热，以吸引城城市里其他的的有效消费群群体，并在热热点区域中集集中体现自身身与其他项目目的差异性，为为项目积累潜潜在客户群。第三：强调国际际新都市生活活的方式，重重点提出生活活氛围的不可可复制性，使使本项目成为为全新生活方方式的最佳代代言人。住宅产业社区居住文化、居居住附加值餐饮、休闲闲、购物住宅产业高生尔活夫配主套题环商境业概配念套大型主题购物中心高尔夫主题商务平台、度假假互互动平台大型主题购物中心高尔夫主题生态背景互互动居住、娱乐、购物、商务、度假、高尔夫物业的一体化互动居住、娱乐、购物、商务、度假、高尔夫物业的一体化互动**地产战略目标形成国际都市生活圈的中心区域，与项目所在的区域实现联动形成国际都市生活圈的中心区域，与项目所在的区域实现联动项目定位战略目标（3）概念运用用以高尔夫所推崇崇的的精神文化化作作为本案社社区区文化与生生活活方式的蓝蓝本本，将项目目主主题理念体体现现在社区人人文文的塑造上上，给给项目树立立一一种高尚的的社社区文化氛氛围围。社区文化——人人文文高尔夫G——绿色，崇崇尚自然O——清新空气气，生态健健康居住L——阳光动感感，活力F——友谊，社社区和谐人文高尔夫通过过几几个方面来来体体现社区文文化化：细节体现：通过过社社区的案名名，组组团名，环环境境标识引导导系系统，景观观小小品来作为为社社区人文高高尔尔夫的体现现社区活动：通过过相相关主题活活动动的组织，如如如高尔球赛赛、成成立俱乐部部，组组织到国内内外外参观高尔尔夫夫比赛的旅旅游游团等；参与者：用高尔尔夫夫学校为载载体体，办成针针对对其他商业业领领域的学院，通过一些些职业经理理人人的培训将将商商务人士集集中中起来建筑、环境景观观：：通过建筑筑布布局和环境境设设计的较多多亲亲和邻里空空间间设计，健健康康生态住宅宅的的设计，景景观观型（面向向高高尔夫景观观）物物业的设计计，社社区内运动动空空间和场所所的的设计等来来体体现。（4）项目商业业价值———投资型物业业项目的投资资物业是是建立在以以高高尔夫相关关的的大型配套套（高高尔夫球场场，主主题公园，酒酒酒店式公寓寓，高高尔夫风尚尚会会所，外商商活活动中心等等）为为平台的商商务务配套上，引引引发起投资资价价值的产生生。商务投资主要产产品品平台：酒酒店店式公寓、出出出租型的商商务务别墅、外外商商活动中心心的的会议厅商务配套功能：：商务会议功能————董事会会议议，企事业业单单位的业务务会会议，年会会，总总结会等，项项项目呼应此此类类功能的平平台台有酒店式式公公寓的会议议室室，出租型型的的商务别墅墅。商务会晤，社交交，谈谈判功能——商务人士的的商务沙龙龙，企企业之间的的商商务谈判，外外外尚的聚集集活活动等，项项目目呼应此类类功功能的平台台有有高尔夫学学校校，酒店式式公公寓的会议议厅厅，出租型型的的商务别墅墅。（5）项目经营营价值———度假及租赁赁投资主要产品平台：：有有高尔夫运运动动为主体的的酒酒店式公寓寓、出出租型的度度假假别墅、针针对对外商的租租赁赁型别墅，购购购物中心和和商商业街、特特色色餐饮等。度假配套功能：：大众度假——大大型型购物中心心、特特色商业街街的的存在结合合项项目的高尔尔夫夫主题，形形成成了在区域域中中唯一一个个大大型的娱乐乐购购物，户外外运运动及假日日休休闲，度假假的的中心点。这这这种大众度度假假主要是一一种种假日度假假和和休闲的行行为为主要表现现在在频率大，周周周期短（大大量量集中在节节假假日的几天天）。商务（企业）度度假假——企业组织的的中高层员员工工的培训度度假假活动等，项项项目呼应此此类类功能的平平台台有出租型型的的商务别墅墅，酒酒店式公寓寓。本项目客户来源源多多元化，年年龄龄跨度比较较大大，主要是是中中等、中高高收收入的客户户。他他们对产品品的的需求种类类跨跨度也比较较大大。他们对对产产品的需求求种种类跨度也也比比较大，从从中中档产品到到最最高端的产产品品都有需求求量量。项目客客户户来源包括括显显性必然客客户户、分流其其他他项目的客客户户和持续客客户户发展。锁定目标客户项目目标客户分析项目目标客户分析区域内显性客户区域内显性客户必然对该区域认同（价格门槛）隐性客户对该区域认同（价格门槛）隐性客户释放项目所在区域客户（注重性价比）分流其他项目客户群超越项目所在区域客户（注重性价比）分流其他项目客户群随着城市的发展、居住板块的延伸持续发展客户随着城市的发展、居住板块的延伸持续发展客户培养显性客户一般来说，本项项目目的显性客客户户群主要是是在在合肥市内内工工作的中等等或或偏高收入入的的人士，他他们们的年龄在30到40之间，对花花园洋房和和别别墅这类型型的的中偏高产产品品的消费能能力力比较强。从从从职业方面面来来说，经济济开开发区和政政务务新区的企企业业数量不少少，有有一定比例例的的高层管理理者者在本区内内购购买住宅，可可可以通过前前期期的引导，吸吸吸引投资型型买买家，扩大大消消费群。对项目所在区域域认认同感比较较强强，对郊区区大大盘接受能能力力强的客户户。收入中等或中等等偏偏上的消费费者者，对价格格敏敏感度继续续加加强比较高高的的客户。收入中等，对高高品品质住宅产产品品比较向往往，喜喜欢高性价价比比的客户。隐性客户与显性客户群相相比比，隐性客客户户主要来自自传传统意义上上的的市中心，年年年龄一般在35-45岁，有比较较高的消费费能能力，职业业构构成为企事事业业单位的中中高高层管理人人员员，政府职职能能部门的公公务务员，他们们偏偏好高品位位的的产品，对对经经济型别墅墅、中中档别墅或或者者大户型的花花园洋房的的消消费能力比比较较强，隐性性客客户的特征征如如下：1、看好该区区域的发展展，对对该区域产产品品的价值比比较较认同，但但暂暂时对其价价格格的承接力力不不足的客户户。2、有一定的的消费能力力和和消费欲望望，但但对该区域域以以及该区域域产产品不了解解的的客户。3、认同“工作在市心心，生活在在郊郊外”的生活方式式，面对生生活活积极乐观观、享享受。分析其他项目的的客客户这是针对有购买买欲欲望的高消消费费群体，通通常常对产品的的认认识度不高高，偏偏好有差异异性性，有一定定的的精神高度度，有有个性高附附加加值，能够够体体现居住者者价价值的产品品，他他们一般是是私私营企业的的老老板，企事事业业单位的领领导导层以及政政府府高级官员员，消消费能力强强而而且愿意为为高高质商品付付出出高价值的的客客户。他们们会会在工作之之余余，甚至把把工工作安排在在一一个高级商商务务休闲场所所，工工作、生活活、休休闲、娱乐乐都都不误。持续发展客户持续发展客户的的特特征如下：：对区域或者项目目了了解不够的的，认认同感不高高的的消费群需要一定时间以以积积累购房资资金金的消费群群没有明确消费方方向向，但有需需求求的消费群群；；这是一个为为项目的的后期产品品积积累客户的的过过程，其中中将将会产生各各种种类型的显显性性消费者。部部部分持续客客户户将会转化为项目的的必然客户户，转转化的条件件有有二：1、项目品牌牌的累积，使使使该部分客客户户对本项目目产产品优势和和附附加的生活活方方式认同；2、城市发展展促使该部部分分客户对项项目目区位的认认同同最后到生生活活方式的认认同同。二、产品类别１、独栋别墅２、新独院住宅宅所谓“新独院住住宅”其实实是一种近近郊郊住宅发展展模模式，它的的核核心是“工作在市区区，生活在在近近郊”，它是独门门独院，并并有有独立的花花园园和车库。他他他的建筑形形式式介于别墅墅和和多层之间间，比比别墅密度度大大、园子小小、间间距小而合合理理，邻里之之间间关系更和和睦睦。比多层层更更宽敞、舒舒适适、有更好好的的绿化、空空气气环境。３、ＴＯＷＮＨＨＯＯＵＳＥ４、花园洋房5、景观多层三、产品规划１、总体规划指指导导思想以“新都市主义义”规划划为指导，以以以欧陆风情情与与现代简约约融融合为原则则，围围绕着高尔尔夫夫运动为主主题题，兼顾建建筑筑文脉和自自然然生态资源源和和可持续发发展展，多产业业***统一进行行规划，创创造造一个全新新的的具有亲个个性性和充满生生机机活力的高高尚尚运动、健健康康的社区文文化化。２、组团划分建建议议：基于项目规模（占占地３００００亩）和产品品定位（别墅墅、花园洋房房、ＴＯＷＮＮＨＯＵＳＥＥ），在组团团定位上以“大主题统领领、分品牌分分组团”策略。组团团定位；各小小组团由大主主题统领，实实现分品牌策策略。由于涉涉及多种物业业形态，面向向的目标客户户不同，故打打破传统主题题来定位的概概念，而实现现以递进式组组团划分。３、景观设计规规划划景观规划理念项目的环境设计计理理念应该以以高高尔夫景观观主主题材作为为出出发点，主主要要体现运动动健健康与环境境和和谐，人和和人人的和谐，建建建筑艺术与与环环境的和谐谐，使使环境景观观和和谐存在的的基基础上“动”起来最终成成为新生活活模模式的重要要支支撑点，为为健健康新生活活提提供一个优优美美的生态背背景景。针对项目的高端端物物业（顶级级别别墅），营营造造一种３６６００度高尔夫夫景景观。针对项目的经济济型型别墅的，营营营造一种亲亲和和休闲、舒舒适适的１８００度度高尔夫景景观观。针对项目的联排排和和双拼别墅墅，营营造一种人人人人能参与的的体体验式高尔尔夫夫景观。针对项目的情景景花花园洋房的的，营营造精致组组成成的绿化和和运运动景观。景观设计的原则则景观设计在原则则上上要把握适适度度超大型前前和和合理的创创新新，主要表表现现为景观风风格格的选用、水水水景的运用用、运运动景观以以及及高尔景观观的的结合。景观风格——欧欧陆陆风格基于项目理念的的时时代感，建建筑筑文化和风风格格的选择必必须须照顾到横横向向发展和纵纵向向发展两个个方方面的延展展性性，能够为为项项目进行风风格格更新的。从从从文化方面面来来说，欧陆陆风风情具有活活力力、动感、浪浪浪漫特征，因因因此项目可可以以在每一期期引引用不同特特色色的欧陆风风情情作为主题题景景观。景观功能——运运动动与欣赏作为高尔夫来说说，它它具备普通通景景观所没有有的的运动功能能，在在挖掘景观观潜潜在价值的的同同时将高尔尔夫夫的景观概概念念引进宅间间景景观，使业业主主能够享受受集集景观与运运动动为一体的的生生活氛围的的别别致。景观层次——三三维维立体景观观空空间体系项目运用平面绿绿化化景，立体体三三维空间绿绿化化景观和场场景景空间绿化化景景观组成三三维维立体的景景观观空间体系系。景观系统第一层第二层第三层平面绿化景观外围绿化景观主轴线景观组团花园和宅旁旁绿绿化三维立体绿化景景观观景观小品高大植物成型的的高高空间绿化化层层建筑物立体绿化化面面场景绿化景观项目公共景观点点水景体系景观４、景观规划的的指指导思想由于道路制约，为为最大限度的的借势于项目目高尔夫与及及高尔夫公园园的景观，因因此组团内的的规划如下：：各开发期应以各各组组团中心花花园园为核心，通通通过景观带带实实现各组团团有有机结合在在一一起，同时时又又最大限度度地地与高尔夫夫景景观相融合合，使使各个开发发期期有机、自自然然地接合。“水景”的核心心地位必须充充充分被利用用，并并以此作为为景景观轴线的的起起头或核心心，沿沿线布置绿绿化化景观和适适当当的环形道道路路，点线结结合合，最终将将各各期的景观观轴轴连接，形形成成蜿蜒贯通通的的主景观轴轴线线。每个建筑又以主主题题组团花园园作作为组团景景观观区的中心心，同同时引入高高尔尔夫的主题题概概念，如：：迷迷你高尔夫夫和和高尔夫推推杆杆场，让小小区区内每位住住户户都能享受受到到高尔夫带带来来的高品质质生生活，各组组团团或每栋建建筑筑以组团绿绿化化和楼宇间间绿绿化连接，５、建筑风格（１）建筑风格格的的选择不同开发时期的的建建筑风格都都会会出现一定定差差异性，所所以以项目需要要确确定一个建建筑筑的原形，由由由一个成熟熟的的生活蓝本本来来统一整体体建建筑风格。例如：可以有：：嘎嘎纳风情组组团团米兰风情组团爱丁堡风情组团团威尼斯风情组团团………………（２）建筑单体体设设计建议因地制宜，充分分发发挥本案的的高高尔夫景观观及及庭院景观观优优势。建议议别别墅形式以以地地面功能层层（或或地下室）+地上2层为主，兼兼顾2层+阁层、3层+地下室（或或含来层）形形形式，具体体布布局视地势势而而定。保证证提提高土地利利用用率，注重重地地下空间利利用用，以及地上上层不宜过过高高的原则。别墅的朝向基本本上上面向正南南，可可适当倾斜斜，争争取良好的的自自然采光与与通通风，有利利于于节能与避避免免冬季风的的影影响，同时时应应结合最大大化化利用景观观，布布局适当灵灵活活处理。户型内部设计应应尊尊崇尊贵大大气气的特点，适适适当创新，突突突出个性，除除除起居室，客客客厅，主人人房房，储藏室室，洗洗衣房，书书房房等基本配配置置外，还应应考考虑创新功功能能空间设计计，如如娱乐室，多多多功能厅，宴宴宴会厅，休休息息室以及门门厅厅处理，客客厅厅上空等细细等等巧妙处理理。整体设计不宜过过于于豪华，着着重重于个性化化功功能空间的的营营造以及内内部部空间的艺艺术术处理，以以适适当超前的的创创新点提升升项项目单体别别墅墅的产品价价值值，树立独独特特竞争优势势，使使之成为区区域域别墅产品品的的创新样板板。可考虑建造几幢幢独独特的同地地别别墅，以较较为为夸张的设设计计手法，利利用用某一较为为险险要的山势势做做出差异性性的的样板艺术术空空间，提升升别别墅社区的的营营销亮点。（６）产品设计计建建议项目作为景观型型产产品，主要要以以别墅类产产品品和花园洋洋房房为主，并并针针对市场上上的的同类型产产品品提出改进进建建议。别墅类产品大组团规模稀缺面积的供应大组团规模稀缺面积的供应差异性创新概念：高尔夫市场空白户型空间差异化差异性创新概念：高尔夫市场空白户型空间差异化功能艺术空间设计别别墅墅类产品功能艺术空间设计功能人性化和豪华元素功能人性化和豪华元素高附加值大庭院、低容积率高附加值大庭院、低容积率市场现状：面积设置有断层层出出现，户型型大大多没有良良好好的性价比比，大大多别墅不不具具备公共空空间间到私人空空间间的古都空空间间设置，没没有有私家庭院院；；市场中没没有有知名的大大规规模别墅积积聚聚区，没有有区区域领头产产品品。改进建议：针对市场稀缺产产品品提供相应应的的产品，应应用用规模化效效应应提高产品品的的性价比，提提提供大面积积的的私家庭院院，将将外部景观观引引入住宅区区，增增加有赠送送面面积的产品品配配比，提高高产产品的附加加值值，在项目目主主题的引导导下下提升别墅墅类类产品的商商务务功能。花园洋房类产品品类别墅产品高品质产品类别墅产品高品质产品差异性低密度生态住宅市场空白高性价比产品差异性低密度生态住宅市场空白高性价比产品高尔夫概念的引导花花园园洋房高尔夫概念的引导景观户型景观户型创新功能户型大开间产品创新功能户型大开间产品市场现状：没有具备别墅景景观观优势及品品质质的产品，精精精装修房的的概概念还没有有形形式，中档档价价位的低密密度度住宅非常常稀稀少，中高高档档的住宅数数量量比较少，市市市场上集中中的的多为大户户型型，面积与与房房型搭配不不合合理，空间间浪浪费率比较较高高。改进建议：应用规模应提升升产产品的景观观优优势和品质质优优势的同时时，适适当的调整整价价格，提高高楼楼盘的人气气，提提高产品的的附附加值，为为首首层和顶层层的的住户预留留私私家花园，赠赠赠送其他楼楼层层业主一定定面面积的花园园阳阳台，增加加户户型种类，增增增加跃式，错错错层，空中中别别墅等市场场中中较为少见见的的产品，通通过过楼间距的的调调整，现花花园园洋房与其其他他项目的差差异异性，增加加户户型中的功功能能性的设置置，照照顾区域居居民民的生活习习惯惯，适当创创新新，引进欧欧式式居家概念念。四、项目配套设设施施的选择作为超大规模社社区区的造城运运动动需求以及及周周边配套奇奇缺缺的情况下下，项项目的配套套设设施应建设设成成完备的系系统统，体现丰丰富富性，全面面性性，先进性性甚甚至国际化化的的特点，在在满满足本项目目内内居民生活活，高高尔运动，娱娱娱乐，休闲闲之之需的同时时，又又体现出项项目目“国际新都市市主义”的规划理念念，为项目目所所在区域甚甚至至整个城市市提提供运动、娱娱娱乐，休闲闲，购购物，商务务等等等功能。配套类别主要配套形式大型高尔夫主题题购购物公园主力店（以高档档知知名品牌为为主主）、风情情商商业街、餐餐饮饮一条街（西西西式、日式式、韩韩式、海鲜鲜四四大餐饮店店）、酒酒店、大型型高高尔夫会所所、商商务中心等等运动配套高尔夫球场、网网球球场、篮球球场场、小型足足球球场、高尔尔夫夫主题公园园、文文化广场、其其其他健身器器材材等教育配套基础教育：幼儿儿园园、小学、中中中学等特色色教教育专业教育：有关关高高尔夫的培培训训社区教育：图书书馆馆市政公用配套公交站、变电所所、污污水处理等等社区配套物业、交通、金金融融、生活必必需需的配套（菜菜菜市、邮局局等等）大型高尔夫主题题购购物公园大型高尔夫主题题购购物公园的的构构想是从解解决决项目所在在区区域配套不不足足的情况出出发发，将隶属属于于项目住宅宅部部分的商业业物物业的功能能扩扩大，通过过规规模效应来来降降低小区商商业业物业的经经营营风险，体体现现项目作为“国际新城市市生活圈”的优势。大型购物乐园辐射范围达到合合肥肥整个大东东南南。假日文文化化沙龙消费对象以全市市各各大外资企企业业的外籍人人士士、企业高高层层管理人员员、政政府中高层层以以行政官员员为为主，以高高尔尔夫会所、度度度假中心、外外外商活动中中心心、酒店为为活活动场所。风情商业业街街引进大型超市、专专卖店、特色色咖啡店等多多种风情小店店，经营有一一定知名度的的商品，辐射射范围以该区区域为主。社区会会所所主要面向小区客客户户提供活动动、休休闲、娱乐乐的的平台，设设置置各球类运运动动、游泳池池、健健身房等。高尔夫主主题题公园形成城市中的一一大大闪光点，以以以儿童游乐乐主主题公园、汽汽汽车影院、高高高尔夫学校校训训练基地、高高高尔夫发球球练练习场为主主。2、风情商业街街功能定定位位风情商业街从功功能能定位上应应与与主题购物物公公园形成互互动动、互补，所所所以，商业业步步行街应该该是是集饮食、娱娱娱乐、购物物于于一体的休休闲闲特色步行行街街。设计风格：以现现代代简约主义义风风格点缀，形形形成一个独独具具特色的风风情情商业街。3、教育配套设设施庞大的规模势必必达达到设置教教育育场所的条条件件，同时，教教教育配套设设施施的建设可可以以为项目增增加加卖点。项项目目中心必须须设设置的是幼幼儿儿园和小学学，初初中和高中中则则视业主需需要要或者项目目的的发展来安安排排。幼儿园在程序上上应应该与一期期统统一规划，并并并在二期销销售售期间投入入使使用。小区与幼儿园统统一一规划，共共同同设计，但但由由于规模比比幼幼儿园大的的原原因，需要要比比较长的时时间间才能完成成，最最好是能够够选选择和名牌牌学学校合作联联办办。4、社区会所设计原则则注重高尔夫主体体理理念的重要要体体现，采用用现现代简约风风格格的设计手手法法，即引入入现现代简约主主义义的建筑风风格格，体现高高尚尚运动的主主题题精神和充充满满活力与动动感感的现代气气息息。通过新新技技术、新材材料料、新工艺艺的的运用，使使其其外部造型型通通透、轻盈盈、独独特，富有有艺艺术美感与与文文化品位，适适适合采用钢钢结结构与适当当玻玻璃化。位位置置处于首期期主主出入口，方方方便居民参参加加，又利于于对对外开放与与形形象展示。功能配置作为社区内居民民综综合性运动动场场所，具有有服服务业主与与高高效经营（适适适当对外）的的的双重功效效，同同时又是项项目目出入口的的大大型标志性性攻攻坚。配置置丰丰富全面的的运运动、休闲闲、健健康设施及及项项目，构成成社社区的主要要运运动中心。５、高尔夫主会会馆馆功能设设置置设置高尔夫用具具店店，便利店店、更更衣室、桑桑拿拿室、高尔尔夫夫VIP房，并成立立高尔夫俱俱乐乐部。挂牌牌成成立高尔夫夫球球学校，定定期期在高尔夫夫俱俱乐部举办办高高尔夫培训训班班，在高尔尔夫夫球场进行行实实地训练与与教教学。产品核心价值经过对对产产品进行客客观观的分析之之后后，我们可可以以看出产品品的的核心价值值是是：具有前瞻性的产产品品规划。产品的市场定位位具具有较为科科学学理性的市市场场依据。项目资源的优势势为为产品的市市场场去化奠定定了了有利的基基础础。开发商的品牌效效应应为产品的的市市场去化提提供供了有利的的条条件。项目所在区域强强有有力的政府府规规划与政府府政政策的扶持持，使使项目具有有无无限的升值值潜潜力（六）推广篇一、SWOT分分析——先读懂自己己，再了了解他人1、项目优势开发公司实力雄雄厚厚，有利于于把把本项目的的优优质楼盘形形象象传播出去去；；项目利用原有地地形形建造水景景，具具备开发高高尚尚人文住宅宅的的潜质；项目规模超大，以以高尔夫概念念开发，符合合房地产开发发潮流—**地产；项目新概念的导导入入，可以充充分分挖掘高品品位位休闲生活活概概念，增强强项项目附加值值；；项目成片开发，可可形成规模化化生产，有效效降低建筑成成本，有利于于自主控制楼楼价；项目规模大，有有利利于减少小小区区配套分摊摊费费用及宣传传推推广费用，有有有利于塑造造楼楼盘个性，树树树立品牌形形象象。项目劣势交通不太方便；；解决方案：――着力构建居居住社区区，购买住住户户专用车，每每每天往返于于社社区和市区区中中心，方便便住住户上下班班和和出行。目前项目周边生生活活配套设施施极极少，在前前期期宣传引导导上上不利。解决方案：――丰富项目内内规划的的高品位生生活活配套设施施，令令小区内居居民民生活、休休闲闲、娱乐不不假假外求。现时项目周边人人口口素质不高高。解决方案：――在开发中，从从规划划出手，营营造造项目内优优质质环境，并并通通过项目形形象象，加大前前期期广告投入入，树树立良好的的品品牌形象。开发周期长，容容易易引起市场场关关注疲劳解决方案：——在项目分期期推出上上可以用不不同同的组团名名和和推广手法法来来弥补。项目机会分析合肥市房地产市市场场仍处于发发展展阶段，市市场场前景依然然看看好，承接接力力较强。二次置业人士不不断断增长，本本项项目的核心心客客户人数在在增增多。本项目将打造成成为为合肥高尚尚别别墅区和“高尔夫”概念、生活活的代言人人。项目风险点竞争风险：市场场竞竞争无可避避免免。市场风险：A、其其他项目的的强强势宣传，无无无疑会分流流部部分客户。B、目标客户户会被其他他类类型的产品品分分流部分。C、其他相关关行业的连连带带影响（如如建建材等）。D、不可预测测的其他风风险险（如政策策）。E、国家关于于对投资者者，尤尤其是房产产投投资者的严严格格控制。F、央行提高高还贷利率率，提提高了购房房门门槛。金融风险：A、国国家加强对对房房产信贷的的监监管力度，增增增加了风险险。B、地产市场场操作更加加规规范、严格格，提提升了准入入门门槛风险点的化解：：AA、差异化的的定位：如如引引入欧式风风格格和理念B、有效的媒媒介传播与与有有效的沟通通。C、项目的形形象的提升升与与高品质的的包包装。D、目标客户户的准确定定位位与细分。E、有效的营营销方案与与坚坚定的执行行。F、产品的部部分合理改改进进。二、营销推广NO.1*··***的营销推推广主题营销创新实际上上是是旧事物的的重重新组合，挖挖挖掘潜藏在在人人们心中的的深深层次需求求。精精确锁定目目标标客户，高高度度概括物业业卖卖点，深刻刻表表述项目个个性性，全新倡倡导导消费观念念，确确定推广主主线线，建立推推广广体系。高高屋屋建瓴，整整合合传播，是是启启动营销力力的的金匙钥。我们的推广主题题是是国际GOLF生活以高尔夫所推崇崇的的精神文化化作作为本案社社区区文化与生生活活方式的蓝蓝本本，除了体体现现项目的“高尔夫”的特点，生生活中可以以和和高尔夫亲亲密密接触外，同同同时将项目目主主题理念体体现现在社区人人文文的塑造上上，给给项目树立立一一种高尚的的社社区文化氛氛围围。社区文化理念的的总总体体现——人文高尔尔夫G——绿色，崇崇尚自然O——清新空气气，生态健健康居住L——阳光动感感，活力F——友谊，社社区和谐国际GOLF生生活活，意味着生生活模式的的彻彻底改变。它它它是一个系系统统工程。它它的的具体含义义如如下：1）GOLF是是一种高高度国际GOLF生生活活，从容改改变变原有生活活模模式。以一一种种居高临下下的的姿态，轻轻松松地工作、生生生活，快乐乐地地享受生活活的的乐趣。2）GOLF是是一种深深度国际GOLF生生活活，不是肤肤浅浅的概念魔魔方方，也不是是浅浅薄的新词词炒炒作。它是是一一种深刻的的新新生活革命命。它它必将引发发人人们对传统统生生活的深刻刻反反省，它会会让让人们深入入地地思考：现现代代人究竟需需要要什么样的的生生活。3)GOLFF是是一种广度度国际GOLF生生活活，并不仅仅仅仅是某一方方面面的改变，它它它是涉及到到生生活空间方方方方面面的改改变变，是一场场全全面的生活活革革命。４)GOLFF是一种种自然自然的，就是本本色色的、原色色的的。蓝天、阳阳阳光这一自自然然界最原始始的的元素配合合，以以最直接的的、原原生的自然然内内涵折射物物业业的品质取取向向。在统一一的的冰冷灰色色钢钢筋混凝土土的的从林中，回回回归自然是是市市场接受最最大大化的趋向向。谁谁说现代的的生生活就是要要征征服自然？？**·**，让生活活与自然亲亲密密接触，和和谐谐共存。5)GOLFF是是一种风度度风度是什么？风风度度是一种从从容容不迫的生生活活，是一种种有有节奏的工工作作。生活不不是是流水线，是是是一种有张张有有弛的运动动，是是对生活放放任任自如的把把握握。拥有国际际GOLF生活活，生活也也是是一种风度度。6）GOLF是是一种格格调。时尚是一种潮流流，尊尊贵是一种种身身份，追赶赶时时髦工作模模式式，引领生生活活潮流，是是每每一个现代代合合肥人的梦梦想想。而作为为成成功人士，更更更要有一流流的的工作空间间与与其相匹配配。*·**，让生活活成为一种格格调。GOLF是一种种氛氛围在一样的蓝***，可可以享受阳阳光光一般的礼礼遇遇，在一样样的的氛围中，可可可以感受阳阳光光一般的温温情情。*·**，摒弃弃冷漠，将将生活的内内涵涵向外延伸伸到到整个社区区。通通过定期举举办办社区活动动，一一方面增加加整整个商务区区的的相互交流流，一一方面营造造一一个“和谐、沟通通、发展”的社区文化化氛围。另另一一方面，给给大大家提供一一个个交流的平平台台和机会。知名物业管理，更更是以“只有想不到到，没有做不不到”的宗旨提供供最体贴周到到的服务，生生活就是享受受。NO.2营营销销推广主题题的的拓展深化化推广主题必须具具有有延展性，必必必须具有巨巨大大的演绎空空间间，必须具具有有丰满血肉肉，必必须具有深深刻刻内涵，从从而而在这“变是唯一的的不变”的市场，保保持项目新新鲜鲜度。挖掘掘项项目新深度度，提提升项目新新高高度，持续续市市场兴奋度度，保保证项目领领先先度，扩大大项项目吸纳度度。人性的呼唤，是是永永恒的话题题。“以人为本”，洋溢着人人文的光辉辉，它它深刻彰显显。在在这“变是唯一的的不变”的市场经济济时代，以以人人为本，让让我我们住得更更好好，让住意意味味着更多，是是是常谈常新新的的主题。（一）G的狂想想：：以人为本本，生生生不息green———绿绿色、青春春、活活力*·**——合合肥首席席商务别墅墅行行馆这里是绿色的空空间间，这里是是生生命的运动动场场，生活的的品品质在这里里得得到无限增增殖殖。*·**，合肥首首席高尚商商务务别墅行馆馆，解解放你的生生活活空间，释释放放你的活力力、激激情。在*·**，从容挥挥动青春，时时时尚尊贵身身份份，不言而而喻喻。glory———荣荣耀、光荣荣*·**——精精雕细琢琢的别墅艺艺术术品以人为本，就是是从从每个细节节都都考虑到人人性性的需要。***·**，无论是是景观还是是建建筑产品，无无无论是停车车还还是内部空空间间的布置，无无无一不精雕雕细细琢，充分分考考虑提供完完美美的生活新新空空间。这里里将将成为你的的人人生荣耀，将将将承载城市市的的光荣与梦梦想想。（二）O的狂想想：：人本出发发，生生生不息1）Opporrtunnity——机会*·**——永永远的机机会主义者者机会只会青睐有有准准备和有智智慧慧的人。*·**，无限商商机，时刻刻都都在眼前。***·**——永远的机会会主义者。2）Oppoortuune———适合的*·**—不选选贵的，只只选对的不在乎别人的眼眼光光，不在乎乎别别人怎么想想。我我就是我，我我我选择适合合自自己的商务务空空间，我选选择择放飞我自自己己的梦想。***·**，你合适适的事业梦梦工工产。3）Oxygeen———氧气*·**——新新Ｈ２ＯＯ住宅，生生命命银行。水宅相融，水天天一一色，远离离闹闹市的喧哗哗，深深呼吸纯净净清清新氧气沁沁人人心脾神清清气气爽，常静静观观灵动变幻幻明明净情之水水冶冶性怡情，触触触摸生生不不息息生命之脉脉动动，涵养大大气气优雅人生生之之格局——动静相宜，张张张弛有度，从从从容挥洒，指指指点江山，闲闲闲庭信步，笑笑笑看人生，生生生命鲜活，人人人生增值。***·**，新O2商务空间。4）Only———唯一一的*·**——合合肥唯一一的纯商务GOLF别墅区合肥唯一的纯商商务务golf别墅区，合合肥唯一的的新新商务生活活空空间。（三）L的狂想想：：还是人本本出出发，生生生不不息1）largeenesss——巨大的、开开阔的*·**——憩憩息财富富巨子的完完美美空间财财富富巨贾，胸胸怀怀**，在享受“成功”后才发现，生生生活真正需需要要的更是人人生生经历过风风云云后的安详详与与和谐。*·**，达观**，以驰骋**的心，享享受生活中中最最细微的感感动动。2）leadeer———领导者、榜榜样*·**——引引领合肥肥新生活旗旗帜帜新生生活活旗手、新新生生活先锋，***·**，将用前瞻的的眼光、无无比比的气魄，高高高屋建瓴，从从从容开辟合合肥肥生活新天天地地。（四）F的狂想想：：从人本出出发发，到人本本为为止Fascinaattion魅力*·**——气气质天成成倾倒众生*·**所具有有的魅力力很难用语语言言描述，但但是是走近她，却却却着魔似的的为为她而倾倒倒。*·**的居住融融合文学性，情情景交融；**·**的居住富富有艺术性，灵灵思泉涌；**·**的居住更更体现人性，神神采焕发。Fashionn时尚*·**——率率先迈出出步伐*·**走在时时尚的前前端，将尊尊贵贵的高尔夫夫生生活引领成成习习以为常的的休休闲，*·**倡导时尚尚，却并不不一一味的随波波逐逐流，在*·**，你能感感受的仅仅仅是是时尚的气气息息，和全新新的的、概念化化的的生活。Fascinaattion仙乡*·**——让让梦想开开出奇葩*·**让梦想想不再仅仅是个梦想想，她她造就了一一个个奇妙的生生活活新境界，3000亩生态原生生地，诞生生了了居住奇迹迹，*·**让梦想开开出奇葩，延延续了一个亘亘古久远的仙仙乡传说。Friend和谐的、友友谊的*·**——纯纯美和谐谐琴瑟和鸣*·**拥有纯纯美优雅雅的社区环环境境，具备高高档档社区的浓浓厚厚文化氛围围，这这里有的是是知知己，生活活上上的朋友，事事事业上的对对手手。在这里里，大大家相逢一一笑笑。NO.3**··**卖点综合合分析立足产品定位，围围绕推广主题题，分析物业业卖点，进行行集成综合，确确立基本卖点点，整合推广广三部曲，贯贯彻一个高度度层面。（一）基本卖点点———*·**八大特色色：前瞻产品：别墅墅的的全新功能能革革命（产品品定定位）出行便捷：满足足商商务人士的的空空中旅行生生活活（地段）壮怀前景：未来来规规划，铸就就时时代高度（未未未来规划）完善配套：让国国际际城的人“住”起来（生活活配套）生活品质：高尚尚生生活的聚落落，完完美品质代代言言（成为生生活活符号）商务平台：合肥肥最最高品质商商务务、休闲平平台台（身份象象征征）优美环境：氧气气是是清新的，生生生活是绿色色的的（生活环环境境）艺墅荟粹：多姿姿的的别墅，多多彩彩的生活（建建建筑）（二）整合推广广二二重奏“三鲜”自然新生活，新空间间新产品，新概念念新规划，新生活活六大功能生活功能商务功能休闲功能配套功能度假功能投资功能（三）高度层面面———“*·**”的五大主张张一块领地——合肥商务名名流人士士的尊贵领领地地一块丰碑——合肥国际生生活史上上的建筑丰丰碑碑一种主张——从喧嚣的城城市中解解脱出来的的新新生活主张张一种文化——“墅”香沁沁人人的文化艺艺术术社区一个品牌——成就安徽***房地地产第一品品牌牌NO.4*··***的营销推推广表现手手法法不同营销推广风风格格，不同推推广广执行手段段，会会产生不同同的的沟通效果果。将“*··***”整个产品与与目标消费费层层次相结合合，将“*·**”推广主线与与实际产品相相结合，通过过“高档”、“真实”、“商务”、“高档”四大沟通风风格、沟通手手法，引发别别墅深度消费费市场，充分分实施项目高高度吸纳力以以及体现全程程策划质量。1）高档：匹配配物业业高品质特特征征、时尚个个性性化魅力以以及及目标消费费层层心理需求求和和行为特征征，坚坚持高品位位格格调、高档档次次表现，力力使使目标客户户产产生高强度度认认同感和心心理理共鸣。2）真实：真的的才是是善的、美美的的，真的才才能能捕获人心心，打打动消费者者，以以完美形象象、靓靓丽规划以以及及公开、公公正正、透明、真真真实的营销销推推广，消除除市市场疑虑，化化化解市场抗抗性性，提高项项目目可信度，提提提升项目附附加加值，实现现营营销推广目目标标。3)商务：作作为为生活、商商务务的别墅既既是是一种生活活的的空间，所所表表现的也有有一一种商业的的氛氛围。宣传传推推广的风格格就就应该是带带有有商业色彩彩的的，而不应应该该完全生活活化化的。4）时尚：这里里的时时尚并不是是单单纯的新锐锐，而而是一种新新的的生活主张张，而而是摒弃了了固固有的钢筋筋水水泥的生活活，在在优美的城城市市边缘享受受生生活的乐趣趣。所所以，这种种生生活是更加加时时尚与高品品味味的。NO.5**··**的推广总体推广思路立足产品、推广广产产品、销售售产产品由于本项目的特特殊殊性和唯一一性性，本项目目是是一个全新新的的生活空间间与与休闲、娱娱乐乐、酒店、旅旅旅游等配套套场场所。其市市场场的接受度度存存在一定的的风风险性。所所以以，首先必必须须在市场上上进进行广泛宣宣传传，使该种种定定位的别墅墅可可以为市场场所所接受。其其次次，对于项项目目的特殊卖卖点点（usp）