城市土地与城市开发知识讲解

城市土地与城市开发第一章概述述第一节研究究背景1.研究背景1.1控制城市市用地蔓延，提提高城市土地地利用率—一个全球性性问题。当今世界城城市化地区盲盲目扩张及后后果已引起了了全球的关注注。控制城市市用地蔓延，探探讨城市土地地利用与开发发模式与经济济发展的关系系问题，一直直是世界各国国政府所关注注的问题。1.2一段时间间内我国城市市土地的供需需矛盾将会日日趋紧张目前我我国正处于高高速城市化阶阶段，大量农农业剩余劳动动力涌入城市市以及城市自自身面临着经经济结构、产产业结构、就就业结构的战战略调整，需需要相应的容容纳空间。1.3我国耕地地资源的稀缺缺性与城市用用地的粗放化化并存由于我国国人口的急剧剧增长和土地地资源的日趋趋破坏，耕地地资源的稀缺缺性与危机性性已见端倪，城城市土地利用用过程中浪费费现象十分突突出。我国土地资源的的特点可以概概括为“一多三少”，总量多，人人均耕地少，高高质量的耕地地少，可开发发后备资源少少。1.4城市更新新动力呈现出出多元化趋势势，加速了城城市土地利用用模式的转变变全国城市更更新改造无论论从规模和速速度、内容和和方法均呈现现新的态势，新新一轮的房地地产开发和旧旧城改造，将将会通过内部部挖潜和改造造“空心村”的形式，抑抑制城市用地地的无序扩张张和低效利用用。1.5保护耕地地，珍惜和合合理利用每一一寸土地是我我国的一项基基本国策。《土地管理法》的的颁布实施，标标志着我国建建设用地管理理进入一个新新的时期。2.当前城市建建设中的土地地问题2.1土地闲置置主要表现在以下下几个方面：：划为国家单单位发展的预预留用地，国家单位及及企业征地后后的剩余用地地，城市统一开开发建设后的的用地，乡镇企业停停产后的闲置置土地，过高估计未未来城市规模模造成土地资资源的浪费。2.2土地价格格混乱我国城市土土地价格是从从20世纪80年代中期重重新开始实现现的。1984年年广州市开始始征收城市土土地使用费，1987年年深圳开始出出让城市土地地打破了30多年的无偿偿划拨的模式式。主要体现为为：土地交易易中，政府的的行政干扰较较大，城市之之间，条件大大致相同的土土地，在出让让土地价格方方面差距甚大大，由于急于于引进外资，在在对外招商量量的土地方面面放宽政策，导导致土地价格格普遍走低。一一些政府在土土地规划过程程中，打着发发展经济的幌幌子，从农民民手中低价买买入，高价售售出，引发了了一些地区性性经济与民事事问题，造成成了不良的影影响。2.3土地管管理混乱《中华人民民共和国土地地管理法》第第三次修订。土地管理问问题还表现法法权不明。3.土地问问题的原因分分析3.1合理的城城市土地利用用模式有待研研究与深化①低密度分散模模式。②高密度集中模模式。3.2城市土地地利用规划未未得到有效的的执行第一轮土地地规划是1990年到2000年的土地规规划，随后便便出现了第一一轮用地热，并并由此产生了了土地管理的的需要。1992年之后形成成第二轮用地地热，此后政政府开始强制制性取消土地地开发计划。第二轮土地地规划是2000年到2010年的总体规规划，并明确确规定非农业业人口在50万人以上的的城市，其规规划都要经过过国务院审批批。在第二轮轮规划中北京京各区县用地地规划实质大大多没有获批批。第三轮全国国土地总体规规划将修编至至2020年。重点将将解决两个问问题：一是要要符合市场经经济发展需要要，二是对超超规模开发进进行压缩和控控制。3.3土地法律律缺乏强制性性为基础的法法律我国现行的的土地管理法法律、法规主主要有10多个。法的的基本特征在在逻辑上由三三部分组成：：假定、行为为模式和法律律后果。其中中法律后果，也也即法律对行行为的评判、衡衡量和制裁是是法律规范不不可缺少的一一个基本组成成部分，法律律的强制性特特征正基于此此产生，土地地法律缺乏强强制性为基础础的法律，没没有执行性的的保障。3.4土地市场场价格缺乏公公平性城市土地地价格主要有有两种类型，一一是市场价格格，二是政策策性价格。市市场价格反映映市场需求状状况，政策性性价格对市场场价格起着调调控作用。政策性地地价的弹性不不可避免地在在一些城镇决决策者手中变变成了一种吸吸引外商和进进行城区土地地利用管理的的政策性底牌牌，出现了一一些由于土地地价格缺乏公公平性而出现现的一些问题题。第二节基本本概念1.城市土地指城市一定定区域内的陆陆地和水域及及其上下一定定范围内的空空间的总称。从区域范围围上看，城市市土地有三个个层次：第一层次是是城市建成区区内的土地，即即城市建设用用地；第二层次是是城市规划区区内的土地，包包含了大量目目前仍为农副副业生产和村村镇占用的土土地。第三层次是是城市行政区区内的土地，包包括城市建成成区内及建成成区外的土地地。我们论述的的城市土地范范围主要为城城市规划区内内的土地。2.城市土地经经营城市土地经经营：城市政政府在保持城城市土地所有有权不变的前前提下，以实实现城市规划划为具体目标标，在城市政政府宏观调控控下，通过对对城市土地的的开发以及城城市土地使用用权、经营权权等相关权利利采用市场化化运作的方式式，促进城市市土地资源的的优化配置，显显化城市土地地资产价值，促促进城市社会会经济可持续续发展的行为为。包括两个方方面的内容：：一是以城市市土地为对象象对土地的开开发和再开发发，二是城市土土地产权经营营，如土地批批租、租赁、抵抵押等，它是是城市土地作作为资产意义义上的经营。3.城市土地开开发城市土地开开发：指把耕耕地、荒地或或旧城区经过过规划设计、征征地拆迁等前前期工作和市市政公用设施施建设和生活活服务设施建建设，变成能能直接为城市市建设所利用用的建设用地地的活动。“三通一平”、“七通一平”，即场地平平整、通路、通通电、通水、通通信、通气、通通暖等，实际际上都是进行行城市基础设设施建设。因因而，城市土土地开发，就就其内容而言言，是城市基基础设施的建建设过程，其其产出是具备备相当条件的的、可直接供供建设使用的的建设用地，更更狭义地说是是城市建设的的基础设施。4.城市土地的的特性城市土地的基本本特性包括自自然特性和经经济特性4.1城市土地地的自然特性性城市土地的的自然特性主主要表现为：：第一，土地地的不可再生生性和土地自然供供给的有限性性，城市土地地不可能再生生和无限供给给。第二，土地地位置的固定定性，即城市市土地位置不不可移动性，决决定了城市土土地因位置的的不同，其有有用性和使用用性也存在着着差异。第三，作用用于承载力，以以其承载力为为人们的各项项活动提供场场所，为建设设提供地基和和空间，由于于不同的地质质及其他条件件，土地承载载力不一样，土土地适用性就就会有很大的的差别。第四，土地地利用的永续续性，现有城城市土地的利利用价值永不不会消失，故故又称不可毁毁灭性或恒久久性。4.2城市土地地的经济特性性城市土地的的经济特性主要要表现为：第一，供给给的稀缺性。表表现在供给总总量与需求总总量的矛盾上上，及土地位位置固定性和和质量差异性性导致某些地地区和某种用用途的城市土土地的特别稀稀缺上。第二，土地地的资产性。城城市土地作为为一种财产，具具有经济价值值和交换价值值；土地可以以是担保物，投投资的风险较较小；具有保保值性，土地地可以流通，通通过流通又可可以增值。第三，土地地利用方向变变更的困难性性。城市土地地有多种用途途，但当土地地一经投入某某种用途之后后，欲改变其其利用方向，一一般是比较困困难的。第四，土地地报酬递减性性。在一定的的限度内土地地收益不断提提高，当土地地开发超过某某一限度时，土土地收益有递递减的趋势。第五，城市市土地利用的的外部性。城城市土地互相相连结在一起起，不能移动动和自然分割割。因此，每每块土地的利利用，都会对对相邻的地块块的自然生态态环境和经济济效益产生影影响。第六，城市市土地位置的的重要性。城城市土地的位位置影响其价价值，从而产产生级差地租租，城市土地地的位置是决决定土地租金金和价格的重重要因素。5.土地制度土地制度包括土土地所有制与与土地使用制制。土地所有制制：是指人们们在一定社会会条件下拥有有土地的经济济形式，土地地关系的基础础。土地所有有权是土地所所有制的法律律表现形式。土地使用制制：是对土地地使用的程度度、条件和形形式的规定，是是土地制度的的另一个重要要组成部分。土土地使用权是是依法对土地地进行利用、管管理并取得收收益的权利，是是土地使用制制的法律体现现形式。6.土地产权土地产权是是指存在于土土地之中的排排他性完全权权利。是有关关土地财产一一切权利的总总和。它包括括土地所有权权、土地使用用权、土地租租赁权、土地地抵押权、土土地继承权、地地役权等多种种权利。三个“权利利束”，土地各项项权利分别组组成三个“权利束”，即，土地地所有者权利利束、土地使使用者权利束束及国家管理理权利束。这这三个“权利束”形成一个完完整的土地产产权结构。7.土地市场7.1土地市场场的涵义土地市场是土地地这种特殊商商品在流通过过程中发生的的经济关系的的总和。市场的主体体是土地买卖卖双方，即买买者和卖者；；客体就是交交换的目的物物，即土地。主主体之间的种种种利益关系系构成了市场场。价格是市市场的中心，土土地交易价格格及其体系、土土地供给与土土地需求，土土地的管理及及中价服务等等，都包括在在土地市场的的广义内涵里里。土地市场是是一种基本的的生产要素市市场。7.2土地市场场的基本特征征权利的主导性交换客体的异质质性强烈的地域性供求关系的特殊殊性不完全竞争性较大的投机性银行和中价机构构的参与性第三节国内内外研究动态态1.土地研究方方向1.1土地资源源学：资源学对土土地的研究旨旨在落实土地地资源的合理理配置与利用用。1.2地理学从城市的地地理要素角度度分析城市与与土地的关系系，最终落实实在为区域土土地的合理利利用与开发提提供依据。1.3城市土地地经济学了解城市土土地价值及其其作用是城市市土地经济学学的主要核心心问题。分配配稀缺的城市市土地和建筑筑物资是城市市土地经济学学的任务。1.4城市规划划学：对土地的研研究渊源流长长。土地利用用规划已被世世人公认为具具明确针对性性的城市规划划核心组成元元素之一。2.国内外研究究动态2.1美国美国土地,,总面积为937.3万平方公里里，有人口2.62亿，人口密密度为每平方方公里26.5人。土地所有制制,即国家所有有、公共所有有、个人所有有。全国土地地中，59%为私人所有有；39%为公有，即即联邦政府所所有（32%）和州及地地方政府所有有（7%）；其余2%为印第安人人保留地，即即专门辟给原原来美洲的土土著居民的。土地市场,,发展一直很很不平衡，存存在着较大的的地区差异。美美国法律保护护私有土地和和公有土地权权不受侵犯，允允许土地买卖卖和出租。不动产税,,是地方财政政、特别是城城市财政的重重要来源。不不动产所有者者都必然照章章纳税。对土土地转让收益益，征收个人人所得税或法法人税。房地产中介介,服务有一个个庞大的组织织体系，服务务的内容是多多方面的，包包括咨询、经经纪、出售、评评估、推销、股股票征集和财财产管理等，其其中房地产价价格评估是最最基本的内容容之一。2.2日本日本土地,,总面积为37.8万平方公里里，人口1.274亿，人口密密度316人/平方公里。土地所有制制,共有三种主主要形式，即即国家所有、公公共所有、个个人与法人所所有。属于国国家所有和地地方自治团体体所有的土地地占国土总面面积的35%，属于私有有的土地面积积占国土总面面积的65%，其中个人人所有的土地地占57%，法人所有有的土地占8%。管理制度,,日本政府于1974年制定了以以限制地产交交易为主要目目的的《国土土利用计划法法》，建立了了一套地产交交易管理制度度。土地税收,,有三大类几几十种税目，都都是按土地价价格计征的，因因而土地价格格体系比较完完善。2.3英国英国国土,,总面积24.5万平方公里里，人口约6000万，人口密密度233人/平方公里。土地制度,,较特殊，自1066年以来，英英国全部土地地在法律上都都归英王或国国家所有。英英王（国家）是是唯一的土地地所有人，个个人、企业和和各种机构团团体仅拥有土土地的使用权权。在英国法法律上，土地地使用权者常常被称为土地地持有人，土土地持有人所所保有的土地地权利的总和和称为产业权权。具体又分分为以下几种种：（1）无条件继继承的土地产产业权。（2）限定继承承的土地产业业权。（3）终身保有有的土地产业业权。（4）限期保有有的土地产业业权。管理制度,,英国政府为为了管好土地地，制订了干干预和管好地地产市场的措措施，主要有有：（1）实行公共土土地注册，以以促进公共土土地充分有效效利用，减少少闲置浪费；；（2）在威尔士士成立土地管管理局（半政政府性质机构构），它可以以根据地方政政府规划和土土地法强制收收购土地，经经过平整改良良按规划要求求出售给私人人部门或公共共部门；（3）建立城市市发展（开发发）公司；（4）实行财政政补贴。2.4香港香港土地,,人口约681.5万,政府对香港港土地实行“只租不卖”的“批租制”，即香港政政府将土地租租与发展商或或其他土地使使用者，租期期内，租户可可以根据租约约的规定，开开发土地，建建造地上建筑筑物。然后可可以将土地及及地上建筑物物出售、出租租、赠与、交交换、分割及及抵押等。但但原土地租户户与政府签订订的租约不变变，即“认地不认人”。租约期满满，土地连同同地上建筑物物一并由政府府无偿收回，即即实行“房随地走”的原则。出让土地的的方式,有三种：即即拍卖、招标标、私人协议议。对于发展展商，大多采采用拍卖这种种竞争性很强强的方式出让让土地，拍卖卖土地的价格格是很不稳定定的。2.5台湾台湾土地,,是中国最大大的海岛，人人口约2240万,土地总面积积为3.6万平方公里里。土地制度,,台湾法律对对土地所有权权的层次进地地了明确的划划分，对土地地的最高指挥挥支配权属于于台湾当局。台台湾“宪法”第143条规定台湾湾领域内的土土地属全体国国民。除土地地所有权外，台台湾法律还设设定有地上权权、永佃权、地地役权、抵押押权、租赁权权等。土地市场,,受政府干预预较多，除实实行土地与其其改良物分别别课税的制度度外，土地价价格实行“公告现值”与“公示地价”制度，这虽虽对抑制土地地市场投机有有积极意义，但但对地产市场场的发育会带带来某些消极极影响，直接接导致台湾土土地市场投资资活跃程度远远逊于香港，发发展较为平稳稳。2.6大陆国有土地使使用制度改革革及城市土地地市场经历了了一个逐步发发展的过程。3.国内外土地地制度与城市市土地市场的的比较3.1共同特点点1.城市地地产市场的目目标相同，即即都要使城市市土地这个重重要的生产要要素合理地进进入城市社会会再生产的过过程之中；2.国家（政政府）都参与与城市土地市市场运营；3.国家采采取税收这种种手段，以均均衡市场交换换中的利益。3.2运行差异异（1）市场场经营主体不不同。我国土土地市场的本本质，是城市市土地出租市市场而不是所所有权出售市市场。（2）经营营范围不同。我我国虽然已开开放了土地市市场，但还有有相当一部分分城市土地未未列入市场经经营的范围。第四节城市市土地的基本本理论理论基础是是马克思的地地租理论、土土地价值（价价格）理论、区区位理论、空空间利用理论论、市场供求求理论、辐射射吸引理论等等。1.地租理论威廉·配第第（W·pettty,16629—1687rrh）在他的名名著《赋税论论》中首次提提出地租概念念及其影响因因素。亚当·斯密密（A·Smiith,17723—1790年）在1776年出版《国国民财富的性性质和原因的的研究》（通通常称《国富富论》）。大卫·李嘉嘉图（DaviddRicaardo，1772—1823年）在1817年发表的《政政治经济学与与赋税原理》。屠能（J··H·V·TThunenn，1783—1850年）的《孤孤立国》都不不同程度地发发展了地租理理论。此后，以法法国的萨伊让让·巴蒂斯特（J·B·SSay，）和英国国的马尔萨斯斯（T·R·MMalthuus，），以约翰·贝次·克拉克，阿阿弗里德·马歇尔为代代表的新古典典经济学地租租理论：以保保罗·A·萨缪尔森（P·A·SSamwellson，）为代表表的现代西方方经济学地租租理论，都相相应地对地租租理论提出了了不同观点和和进行了发展展。卡尔·马克克思（1818—1883年）和恩格格斯（1820—1895年）肯定了了资产阶级古古典政治经济济派亚当·斯密和大卫·李嘉图等人人关于地租理理论的正确观观点，并对其其错误进行了了批判，在批批判地继承和和改进资产阶阶级早期的地地租理论的基基础上创立了了马克思主义义的地租理论论。马克思将地地租从形式上上分为两种，即即绝对地租与与级差地租。1.1绝对地租租绝对地租是是土土地所有凭凭借借土地所有有权权的垄断所所取取得的地租租。1.2级差地租租级差地租则则具具有与土地地的的质量等级级相相关的确定定的的量的规定定性性，级差地地租租是城市地地租租的主体。级差地租可可以以分为级差差地地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租ⅠⅠ是是指由于土土地地肥力和位位置置的差异，等等等量资本投投在在相同面积积的的不同地块块上上产生的超超额额利润。产产生生级差地租Ⅰ的自然基础础是地理位位置置的差异。级差地租ⅡⅡ是是指在同一一块块土地上连连续续追加投资资，使使该土地具具有有更高的生生产产率所产生生的的超额利润润。2.土地价格理理论2.1马克思主主义义土地价格格理理论从理论上看看，现现实的土地地可可以分成两两部部分，一部部分分为土地物物质质，也称土土地地资源；另另一一部分为土土地地资产。土地资源价格土地资源,,是是指作为自自然然资源的土土地地，是土地地的的自然基础础，主主要组成部部分分是岩石、砂砂砂砾、泥土土、水水等是非劳劳动动产品，其其价价格的形成成具具有特殊性性。土地资本（资产产）价价格土地资本,,是是土地的另另一一个组成部部分分，指凝结结于于土地之中中的的固定资产产。土土地资本的的价价值和价格格与与其它固定定资资本的价值值和和价格在经经济济上是相同同的的，具有使使用用价值和价价值值，其价格格是是真实的价价值值价格，不不是是虚幻的价价格格，其个别别生生产价格是是由由土地开发发的的成本加上上平平均利润而而形形成的。3.西方经济学学土地价价格理论3.1土地价值值、价价格的定义义土地价格是是土土地经济价价值值（或效用用）在在经济上的的反反映，是用用来来购买土地地或或预期经济济效效益所付的的代代价，地价价是是土地资源源得得到合理配配置置的“预测价格”。3.2土地收益益价价土地收益指指经经济地租，即即即土地总收收益益扣除土地地总总成本后的的余余额，土地地收收益价格是是指指对预期的的各各年土地收收益益资本化而而形形成的一笔笔价价值，或称称为为土地价格格或或售价。3.3土地市场场价价格市场价格是是指指土地市场场上上所形成的的正正常交易价价格格。土地是供给给弹弹性不足的的生生产要素。土土土地的需求求与与供给最终终决决定土地的的均均衡价格。4.区位理论自19世纪纪初初至20世纪40年代先后形形成的四个个有有代表性的的区区位论，即即屠屠能的“孤立国”——农业区位论论，韦伯的的工工业区位论论、中中心地理论论和和市场区位位论论，为城市市土土地分等工工作作奠定了基基础础。5.空间利用理理论空间结构理理论论研究始于20世纪30－40年代的德国国。50年代以来这这一理论在在美美国、瑞典典、联联邦德国获获得得进一步发发展展，形成较较为为系统的理理论论。此理论论研研究各种客客体体在空间中中的的相互作用用的的相互关系系，以以及反映这这种种关系的客客体体和现象的的空空间集聚规规模模和集聚程程度度。土地空间利利用用理论的根根本本宗旨在于于揭揭示人类社社会会活动的空空间间法则。6.市场供求理理论土地的稀缺缺性性、增值性性，使使土地的供供给给常呈刚性性状状态（低弹弹性性），而其其需需求则多随随时时间、条件件的的变化呈柔柔性性状态（高高弹弹性）。由由此此，使土地地的的供需及其其价价格的变化化呈呈现出主要要由由市场需求求来来决定的特特殊殊规律。7.城市经济的的辐射和和辐射理论论城市对区域域经经济发展的的影影响是通过过经经济的辐射射力力和吸引力力来来进行的。辐辐辐射作用主主要要表现为把把城城市的商品品、技技术、科技技和和人传送到到其其周围区域域，促促进和影响响周周围地区的的城城乡经济和和社社会发展；；城市的吸引引作作用既把分分散散于周围区区域域的货物、资资资金、技术术、信信息和人才才等等集聚到城城市市中来，再再经经过改造、培培培养和完善善，进进而达到消消费费和提高的的目目的。两者相辅相相成成，共同形形成成城市的“效应场”，使城市成成为区域经经济济与社会各各因因素系统的的集集结点和中中间间枢纽。在在区区域范围内内，每每个城市的的辐辐射和吸引引范范围不同，形形形成与城市市级级别相关的的城城市层群。第二章我国国城城市土地使使用用制度及土土地地市场第一节我国国城城市土地使使用用制度及土土地地市场1.传统土地使使用制度度的形成自解放到119956年，城市私私有土地也也和和农村私有有土土地一样，是是是可以买卖卖、入入股、典当当、赠赠与或交换换的的。自19566年年一些私人人土土地开始收收归归国有，禁禁止止土地买卖卖。自新中国建建立立时起，国国家家机关、部部队队、学校使使用用国有土地地，均均由政府无无偿偿拨给使用用。2.土地使用制制度改革革及城市土土地地市场的形形成成我国城镇国国有有土地使用用制制度的改革革及及城市土地地市市场的形成成大大体经历了了以以下四个阶阶段段：2.1198822—1987年9月2.2198877年9月—1988年4月2.3198888年4月—1990年土地使用制制度度改革走上上了了依法进行行的的轨道。1988年年4月修修改了《宪宪法法》有关条条款款，规定“土地使用权权可以依照照法法律的规定定转转让”。土地使用用制度改革革有有了法律依依据据。1988年9月27日，国务院院颁布了《中中中华人民共共和和国城镇国国有有土地使用用税税暂行条例例》，决决定对城市市、县县城、建制制镇镇和工矿范范围围内的土地地使使用开征土土地地使用税。对对对一些三资资企企业用地仍仍收收取土地使使用用费；在此此之之前进行土土地地使用费收收取取试点的地地方方一律按此此条条例征收土土地地使用税。大大大大推动了了城城市国有土土地地使用权的的出出让、转让让工工作。其次是二级级市市场也开始始形形成。2.4199900年—1998年后城镇国有土土地地使用制度度改改革已由沿沿海海扩及内地地，由由新增量土土地地延及原来来的的存量土地地。3.土地市市场的三个层层层面3.1农地地征用：：政府征用用农农村集体所所有有制土地，使使使之转变为为国国有土地，这这这是土地所所有有权的转变变。变变易价格以以征征地补偿费费形形式出现。3.2一级级市场：：即政府出出让让土地使用用权权给土地使使用用者，这是是土土地使用权权的的转变。出让方式：：①行政划拔②有偿转让(包包括协协议、招标标、拍拍卖)3.3二级级市场：：指土地使使用用者之间的的交交易交易方式：：①以土地换房②以土地为资本本合营营(入股)③出售房地产④出租房地产⑤转让已开发土土地4.《土地管理理法》实实施后土地地市市场的变化化突出了切实实保保护耕地这这一一主题，加强对耕地地的的特殊保护护；；强化土地管管理理部门监督督检检查的职责责。随着新《土土地地管理法》的的的实施，我我国国城市土地地市市场也发生生了了变化，城城市市土地的供供给给从大量使使用用增量土地地转转为挖掘存存量量土地内涵涵，这这虽有利于于土土地资源的的重重新配置和和合合理利用，但但但还是不能能满满足我国经经济济发展和城城市市化进程的的加加快对土地地的的需求，人人地地矛盾还很很突突出。第二节我国国现现行土地使使用用制度下的的城城市土地市市场场分析1.我国现行土土地使用用制度的积积极极作用强化了国家家对对土地的所所有有权，明确确了了土地使用用者者的权利和和义义务，使土土地地的投入和和产产出进入良良性性循环，促促进进了城市土土地地市场的形形成成和发展。2.我国城市土土地市场场面临的问问题题2.1城市土地地市市场的供需需矛矛盾尖锐《土地管理理法法》实施后后，耕耕地保护的的力力度加大，在在在总量控制制的的用途管制制下下，农用地地向向建设用地地转转化余地日日趋趋缩小，从从而而造成城市市供供需矛盾尖尖锐锐。2.2城市土地地市市场机制不不健健全市场体系不够完完整整城市土地的的利利用，国家家对对相当一部部分分土地还采采用用行政手段段来来管理，推推动动土地流动动的的资金市场场未未能建立，地地地价制订还还不不能充分重重视视市场供求求的的需要等等等。城市的房产产市市场与土地地市市场的开放放、发发育、运营营方方向和规模模，都都不能充分分衔衔接，大量量商商品房的出出售售价格并不不能能充分考虑虑地地价因素的的比比重。公房房的的出售，房房屋屋的转押，甚甚甚至忽略了了国国家土地所所有有和有偿出出让让使用权的的原原则。土地市场体体系系内部的出出租租市场与出出让让市场，一一级级市场与二二级级市场，对对内内市场和涉涉外外市场之间间尚尚缺乏统一一和和协调的有有机机联系。土地售前、售售后的一些经经营性服务活活动，如土地地测量、介绍绍、估价估值值，咨询等都都不能充分按按照经济规律律运作。经济杠杆不够灵灵活活1）划拨土土地入市成成本不合理理2）城镇国国有土地使使用税多年年不不变市场立法不够健健全全土地金融市场的的开开放滞后2.3政府职能能发发挥不到位位3.我国城市土土地市场场存在问题题的的表现形式式3.1一级土地地市市场问题的的表表现形式“双轨”运行机机制不规范目前我国城城市市每年的“增量”土地（即每每年新征用用、开开发、供应应城城市的土地地）通通过行政划划拨拨机制和市市场场机制分配配，即“双轨”运行。缺乏有力的宏观观调调控，存在在一一定的盲目目性性在土地开发发和和市场供给给上上，一些地地区区不仅市、县县县搞开发区区，乡乡镇甚至村村也也搞开发区区，开开发项目未未落落实，也未未进进行科学论论证证和市场预预测测，就盲目目大大量圈占土土地地。土地市场处于冷冷热热不均状态态经济发展水水平平较高的东东南南沿海地区区土土地市场连连续续升温；经经济济发展较慢慢的的内陆省区区，土土地市场一一直直热不起来来。3.2二级土地地市市场问题的的表表现形式一些地区已经出出现现炒卖地皮皮、进进行土地投投机机的现象。干扰了土地地市市场的正常常发发育和有序序运运作。部门关系不协调调，影影响土地市市场场正常运行行第三节我国城城市市土地市场场发发展完善的的对对策1.加强政府宏宏观调控控，总体把把握握土地供给给和和需求1.1制定土地地供供给计划，调调调节土地市市场场供给总量量1.2调整城市市建建设规划，优优优化用地结结构构和规模城市规划对对土土地的集约约利利用考虑不不足足，追求高高指指标，盲目目扩扩大城市规规模模，城市土土地地利用结构构不不合理的问问题题很突出，影影影响了城市市土土地整体集集约约利用程度度和和土地供应应的的总量控制制。1.3建立土地地收收购、储备备制制度，稳定定土土地市场供供需需总量由于市场的的多多变性、使使政政府不能保保证证对市场供供给给总量的控控制制恰到好处处，为为此在维护护计计划刚性的的前前提下，就就需需有另一个个稳稳定措施——建立土地收收购、储备备制制度。城市土地储备的的概概念城市土地储储备备是城市政政府府按照法律律程程序，运用用市市场机制，按按按照土地利利用用总体规划划和和城市规划划，对对通过收回回、收收购、置换换、征征用等方式式取取得的土地地进进行前期开开发发，并予以以储储存，以供供应应和调控城城市市各类建设设用用地需求的的一一种经营管管理理的机制或或行行为。土地银行美国和欧洲洲许许多国家将将这这种土地储储备备机制称之之为为“土地银行”。欧美“土地地银银行”发展较早，都都都有几十年年甚甚至上百年年的的历史，荷荷兰兰的土地银银行行计划始于1896年，瑞典则则起步于本本世世纪初，法法国国也有四十十年年的历史，并并并且政府切切实实实施城市市规规划，促进进经经济发展，满满满足住宅建建设设需要，抑抑制制土地投机机，共共享土地资资源源、资产价价值值等方面取取得得了成功。在在在我国香港港特特区，政府府通通过土地批批租租，不仅积积累累了巨额土土地地基金，而而且且掌握了调调控控土地市场场的的主动权。城市土地储储备备在我国起起步步较晚，从从上上海、深圳圳、杭杭州、青岛岛等等城市的初初步步动作来看看，这这项工作已已成成为城市政政府府调控土地地市市场，优化化配配置城市土土地地和保证国国有有土地资产产保保值增值的的重重要举措。1.4建立项目目用用地控制制制度度，保持用用地地结构的合合理理性土地市场结结构构性过剩是是土土地市场管管理理最难解决决的的问题，也也是是土地资源源浪浪费最严重重的的表现之一一，结结构性过剩剩的的主要原因因是是政府对土土地地市场供给给和和需求的总总体体把握不够够，通通过建立项项目目用地控制制制制度，增加加土土地供应的的层层次性，强强制制压仰某些些过过度的用地地需需求，保持持用用地结构的的合合理性，避避免免土地资源源浪浪费，提高高土土地资源整整体体集约利用用程程度。2.全面引入市市场机制制，利用经经济济杠杆引导导和和制约用地地需需求2.1利用价格格杠杠杆引导和和制制约用地需需要要运用价格政策实实现现土地供应应在总量严格格控控制之后，对对对新增建设设用用地的总需需求求大于总供供给给，如果政政府府不运用价价格格政策对需需求求进行控制制，那那么社会和和经经济发展目目标标所需要的的一一部分用地地会会被其他企企业业用地需求求排排挤出去，土土土地供应必必须须引入价格格政政策。价格格政政策要与政政府府供地方向向联联系。对于国家鼓鼓励励的产业供供地地，在新增增用用地额度允允许许的前提下下，采采取限价不不限限额供地政政策策，即保障障供供给，价格格优优惠；对于国家限限制制的产业供供地地，采取限限额额不限价的的供供地政策，即即即以新增建建设设用地在保保证证鼓励产业业用用地有余额额情情况下，产产业业（或部门门）按按竞争价格格取取得土地；；对禁止供土土地地的产业，用用用地者只能能在在土地转让让市市场中取得得土土地。改革土地价格制制度度，促进土土地地集约利用用我国人地矛矛盾盾突出，决决定定了土地管管理理所有政策策是是趋向社会会效效益最大化化的的，改革的的方方向是加大大集集约用地在在价价格评估和和价价格决定中中的的权重。2.13.推行行招招标拍卖制制度度，保证有有效效竞争土地竞争交交易易的形式就就是是招标、拍拍卖卖，由于交交易易中有多个个买买方，买方方之之间竞争结结构构将使政府府出出让的土地地能能够到最有有实实力的买家家手手里，这种种结结果既能使使国国有土地资资产产得到最大大的的变现，也也保保证了土地地资资源的有效效使使用。实行多种有偿使使用用方式，满满足足多种用地地需需求根据用地需需求求的形式，应应应建立三种种供供地方式：：长长约长租的的供供给方式（即即即出让方式式）；；长约短租租的的供给方式式（租租赁制）；；短短约短租的的供供给方式（可可可暂称年租租制制）。事实实上上，从各地地的的实践来看看，这这三种供给给方方式都已经经存存在，只是是除除出让方式式以以外，其他他两两种不规范范而而已。2.2利用用税收杠杠杆调节利利益益分配根据土地市市场场发育状况况，改改变税种的的设设计、税级级分分等、税的的征征收范围、减减减免退税的的对对象，充分分发发挥税收杠杠杆杆的灵活作作用用，既保证证国国家作为土土地地所有者的的收收益，又鼓鼓励励地产经营营者者的积极性。根据土地用用途途的不同及及收收益的高低低制制定不同的的出出让金标准准，减减少城市划划拨拨土地进入入土土地市场的的成成本，使其其自自发入市，从从从根本上消消除除土地隐形形市市场存在，理理理顺城市土土地地经济关系系。2.3利用利率率杠杠杆，刺激激土土地金融地产经营要要充充分依赖银银行行的融资作作用用和能力，利利利率高低、贷贷贷款对象的的选选择、还货货期期的长短、抵抵抵押物的标标准准等等都可可以以有效地控控制制土地市场场经经营的规模模、速速度和方向向，尤尤其是利率率的的杠杆作用用不不容忽视。国国国家可以根根据据城市土地地市市场的经营营规规模、速度度和和方向，通通过过降低利率率促促进土地金金融融，活跃商商品品经济，促促进进土地市场场的的形成和发发育育，亦可以以通通过抬高利利率率来紧缩城城市市土地金融融，限限制土地市市场场的投入。3.发挥政府职职能，服服务、监督督土土地市场政府提供的的服服务主要包包括括市场信息息和和交易场所所。政政府提供的的另另一种服务务是是监管市场场，维维护市场交交易易的公正性性。3.1建立土地地市市场信息系系统统，引导社社会会投资方向向土地市场的的信信息系统包包括括信息的收收集集、归纳、分分分析、发布布、积积累和指数数化化管理等几几个个部分。3.2建立有形形土土地市场，减减减少市场交交易易成本有形土地市市场场的发展，土土土地交易过过程程的绝大部部分分要在这里里完完成，这些些过过程包括交交易易信息的获获取取和交易双双方方的联系、有有有关政策法法规规的咨询、交交交易等手续续的的完备、在在税税务部门授授权权下收取土土地地交易涉及及的的有关税费费、甚甚至政府招招标标、拍卖土土地地（除确定定出出让底价以以外外）的全过过程程等。3.3做好市场场交交易监管工工作作，维护交交易易公正为了保证竞竞争争的有效性性，政政府有必要要对对市场交易易进进行监管。包包包括对交易易合合法性，交交易易公平性，交交交易公正性性的的监管等三三项项内容。对对交交易合法性性的的监管是对对入入市土地是是否否合法的界界定定和监督。入市土地合合法法性界定的的标标准主要有有两两条，一条条是是出让土地地在在首次进入入二二级市场时时是是否履行了了出出让合同和和有有关法律规规定定的义务；；另另一条是划划拨拨土地进入入土土地市场是是否否补办过出出让让手续。对交易公平平性性的监管是是对对交易是否否是是平等竞争争的的结果的界界定定和监督。4.建立健全合合理的城城市土地经经营营管理体制制4.1实行行城市土土地管理体体制制“三权分离”由于传统的的城城市土地产产权权制度存在在有有诸多弊端端，①城市土地国家家所有有权在经济济上上难以实现现。②城市土地占地地者成成为事实上上的的所有者。③城市土地的利利用效效率十分低低下下。④不利于城市的的建设设与发展。⑤助长了社会“分配配不公”的不良倾向向。⑥容易滋生寻租租行为为和腐败现现象象。为此，必须须明明确界定城城市市土地所有有权权及其实现现形形式。4.2土地利用用规规划与城市市规规划建设相相互互协调土地利用规规划划历来是城城市市规划的核核心心问题。目目前前，我国关关于于土地的规规划划有三种：：即即《国土规规划划》、《土土地地利用总体体规规划》、《城城城市总体规规划划》。这三个规划划的依据都都是是国民经济济长长远发展规规划划，其核心心内内容都是土土地地的合理利利用用，但研究究的的对象、范范围围、实施年年限限、方法、步步步骤各有侧侧重重，规划深深度度也悬殊较较大大。4.3建立切实实可可行的土地地法法规一要规范权权属属明确的土土地地市场法制制，完完善法律责责任任制度，提提高高法律的可可操操作性，加加强强土地市场场的的监督与管管理理。二是形成严严格格的土地储储备备制度，建建立立土地收购购储储备制度，实实实现政府垄垄断断土地管理理。三是建立土土地地利用实施施法法规与城市市规规划法律的的衔衔接法制，严严严肃土地规规划划的合理性性、可可预测性与与可可操作性，减减减少土地圈圈而而不用、用用而而不实现象象的的发生。第三章城市市土土地经营城市土地经经营营的核心内内容容是解决城城市市土地资源源有有效配置和和合合理开发利利用用的的问题题。由由于土地合合理理开发利用用必必须首先解解决决土地资源源的的配置问题题，因因此土地资资源源的配置是是土土地开发利利用用的基础或或前前提。第一节城市市土土地经营概概述述1.城市土地经经营的效效率标准西方经济学学中中的帕累托托效效率（Parettoefffficieenncy）。它作为为评价资源源配配置的基本本标标准。实现帕累托托效效率具备三三个个条件：第一，生产产要要素实现最最优优配置，使使产产品和服务务的的数量最大大化化；第二，产品品交交换达到最最大大效率，使使交交易各方得得到到最大的利利益益；第三，产品品的的分配和消消费费达到最大大效效率，使全全体体社会成员员所所得的总效效用用或经济福福利利最大。2.城市土地经经营中的的市场机制制2.1供求机制制2.2价格机制制2.3竞争机制制3.城市土地经经营中的的“市场失灵”3.1公共物品品导导致“市场失灵”城市土地经经营营中的土地地开开发主要是是城城市基础设设施施的建设。城城城市基础设设施施具有公共共物物品属性或或更更准确地说说是是一种准公公共共物品。在市场机制制的的作用下，公公公共物品的的闲闲置和供给给不不足同时存存在在，说明市市场场机制的公公共共物品配置置上上存在着“市场失灵”。3.2外部性导导致致“市场失灵”城市土地经经营营中的土地地开开发具有明明显显的外部性性。例例如，公园园或或绿地的建建设设一般会带带来来周边土地地的的增值，而而机机场和工业业区区的建设会会导导致周边住住宅宅用地的贬贬值值。市场机机制制却不能依依靠靠自身的力力量量来消费和和消消除这种外外部部性的存在在，导导致市场机机制制在城市土土地地经营中的“市场失灵”。3.3城市土地地市市场具有不不完完全竞争市市场场的性质城市土地经经营营如果单纯纯依依靠市场机机制制进行土地地资资源的配置置，则则在微观机机理理上，具有有追追求效用或或利利润最大化化、有有限理性和和机机会主义倾倾向向。在土地地投投机的推动动下下，使得城城市市土地的供供给给弹性一般般大大于需求弹弹性性，导致价价格格机制的调调节节使供求数数量量远离均衡衡点点，表现出出扩扩散形式，甚甚甚至会引发“地产泡沫”。4.城市土地经经营中政政府的作用用城市土地市市场场是典型的的不不完全市场场，存存在着“市场失灵”。因此，政政府干预土土地地市场是各各国国经常采用用的的政策。方式主要有有：：土地供应应计计划的调控控、城城市规划的的指指导、地价价政政策、税收收政政策、金融融政政策等；政政府府的土地开开发发也是一种种政政府对土地地市市场的干预预。最直接的手手段段：通过城城市市土地供应应计计划对土地地市市场，进而而对对房地产市市场场进行调控控。政政府作为城城市市土地所有有者者，对城市市土土地一级市市场场具有政府府垄垄断的性质质，通通过城市土土地地供应计划划确确定城市土土地地供应的数数量量、质量和和用用途来调控控房房地产市场场的的规模和结结构构。科学合合理理的土地供供应应计划应该该与与城市规划划相相协调，能能够够反应政府府的的产业政策策，并并具有足够够的的弹性，能能对对市场信号号做做出灵敏的的反反应。政府对市场场的的干预一般般以以宏观调控控的的方式以克克服服市场机制制的的不足，而而不不是直接参参与与市场的竞竞争争。第二节土地地收收购储备制制度度1.土地收购储储备制度度的含义1.1土地地收购储储备制度：：指指由政府依依照照法律规定定，运运用市场机机制制，按照土土地地利用总体体规规划和城市市总总体规划，通通通过收回、收收收购、置换换和和征收等方方式式取得土地地，直直接进行前前期期开发后储储备备，并以公公开开招标、拍拍卖卖等方式按按需需供应土地地，调调控各类建建设设用地需求求的的制度。1996年年，上海海市建立了了我我国第一家家土土地收购储储备备机构——上海土地发发展中心，这这这一新的土土地地管理模式式随随后在杭州州、南南通等一些些城城市试行。储备土地目目前前已成为以以招招标拍卖挂挂牌牌方式供应应土土地的主要要来来源。1.2土土地储备备体系的运运行行模式城市土地地银行的土土地流转体体系系进入城市土土地地银行的土土地地主要有三三个个来源：一是征用农农用用地转化为为城城市国有土土地地的“增量土地”；二是把城市存量量土土地中的划划拨拨土地使用用权权进行重新新出出让或出租租；；三是依据据法法规从二级级土土地市场中中收收回违法或或出出租到期土土地地1.3土地储备备的的重要作用用a.充分发发挥政府在土土土地市场中中对对资源配置置的的宏观调控控作作用。根据城市总总体体规划、经经济济发展需要要及及土地供应应计计划，对土土地地的供应数数量量、结构、布布布局、价格格、时时间等进行行有有效控制。b.改善土土地供应方式式式和手段，优优优化土地市市场场投资环境境。做好供应土土地地的前期开开发发工作，使使生生地、毛地地变变为“熟地”，并具备建建设施工条条件件，减少开开发发商对前期期开开发的忧虑虑，缩缩短开发周周期期。c.有利于于土地资源的的的集约利用用和和经济的可可持持续发展盘活存量土土地地，进行城城市市土地的优优化化配置，形形成成一个土地地利利用空间布布局局适当、土土地地使用结构构合合理，土地地利利用效率和和综综合效率最最高高的模式。d.有利于于从长远利益益益着眼，实实现现城市总体体规规划。明确土地开开发发范围、用用途途，容积率率等等要求，根根据据城市总体体规规划，将有有限限的城市土土地地合理配置置，形形成最优的的城城市土地利利用用结构和布布局局。2.土地收购储储备制度度的运行模模式式与机构设设置置2.1土地收购购储储备制度的的运运行模式按照市场机制运运行行的模式行政指导和市场场动动作相结合合的的模式行政指导、市场场运运作与土地地资资产管理相相结结合的模式式三种模式的的共共同特点是是：：收购的重重点点是国有困困难难或破产企企业业的原有划划拨拨土地；城城市市政府通过过土土地储备拥拥有有了“实物”土地，成为为了真正的“地主”；储备机构构都对储备备土土地进行二二次次开发，使使这这些土地成成为为“熟地”或“净地”；储备土地地使用权主主要要以招标、拍拍拍卖的方式式予予以出让。2.2土地收购购储储备的机构构设设置模式有以下下两两种：一种是单一一结结构，土地地储储备机构隶隶属属土地管理理部部门，如上上海海.另一种是双双结结构，设立立土土地收购储储备备委员会和和土土地收购储储备备机构，土土地地收购储备备委委员会由城城市市政府设立立，成成员由土地地、财财政、计划划、规规划等部门门组组成，任务务是是协调收购——储备——出让的政策策，土地储储备备机构隶属属于于土地管理理部部门，接受受收收购储备委委员员会的领导导和和监督，杭杭州州、萧山等等地地是这种设设置置。3.土地收购储储备制度度的主要工工作作程序目前我国的的土土地收购储储备备制度，一一般般是由政府府授授权土地收收购购储备机构构，通通过收购把把分分散在土地地使使用者手中中的的土地集中中起起来，然后后组组织进行土土地地开发，将将生生变为熟地地后后，再根据据城城市经济发发展展对土地的的需需求或土地地供供应计划，实实实施有计划划的的出让、转转让让。概括地讲，其其运行程序可可以分成三个个阶段：3.1第一阶段段：：土地收购。几几种形式：（1）收回回。（2）收购购。（3）转换换。（4）征用用。（5）整理理。3.2第二阶段段：：土地储备。三三种方式：一是直接利用土土地地储备基金金，以以收购、征征用用土地的方方式式进行储备备。二二是以贷款款担担保的方式式收收购、征用土土地并予以以储储备。三是以赊帐帐方方式购买、征征征用土地并并予予以储备。3.3第三阶段段：：土地出让。无无论是通过收收回、收购、置置换以及征用用进入储备的的地块，出让让时均视为土土地一级市场场行为，必须须统一纳入土土地供应总量量计划，进入入市场的方式式可以是协议议、招标和拍拍卖。第三节城市市土土地供给模模式式以土地有形交易易市市场为平台台的的集中统一一供供给模式1.建立土地交交易有形形市场是充充分分发挥市场场机机制在土地地资资源配置中中基基础性作用用的的保证土地有形市市场场涵盖土地地使使用权出让让、转转让和租赁赁三三个层次，并并并按照市场场规规划，公开开信信息，引入入竞竞争，通过过招招标、拍卖卖和和挂牌方式式进进行土地交交易易，实现城城市市土地的优优化化配置。2.对城市土地地一级市市场采用集集中中统一供给给的的模式，能够充分分发发挥土地供供应应计划对房房地地产市场的的调调控功能，是是是保证城市市房房地产市场场健健康稳定发发展展的前提第四章城市市土土地集约化化利利用从集约化利利用用的角度选选择择和设计与与市市场机制配配置置城市土地地资资源相契合合的的土地利用用方方式。对促促进进城市土地地的的可持续发发展展具有较强强的的现实意义义。第一节对集约约化化含义的辩辩析析集约化含义义：：存在以下下几几种观点：：1、集约化化是相对于于粗放化而而言言，它是指指土土地经营的的一一种形式，是是是一种动态态的的发展过程程，其其目的是提提高高土地的生生产产率和利用用率率。2、集约化化是有效利利用各类生生产产要素的一一种种手段。在在其其它投入要要素素不变的条条件件下，通过过土土地利用结结构构的优化组组合合达到提高高土土地生产率率的的目的。3、集约化化是一个涵涵盖面广，内内内容丰富的的概概念，其侧侧重重点是从平平面面和立体的的角角度去发挥挥城城市土地的的集集聚效应和和组组织效应。第二节城市土土地地集约化利利用用与耕地保保护护耕地问题：：是是我国土地地管管理工作当当前前面临的主主要要问题，直直接接影响着我我国国农业及社社会会可持续发发展展。我们要要用用世界7%的耕地养活活占世界22%的人口，我我国耕地资资源源的贫乏与与危危机，耕地地保保护任重而而道道远！人均耕地：：据据统计我国国目目前人均耕耕地地是1.39亩，大大低低于世界平平均均水平（4.17亩），更低低于加拿大大（26亩）、美国国（11.43亩），甚至至低于印度度（2.97亩）。经济增长方方式式的转变，经经经历了新一一轮轮宏观调控控的的洗礼，一一度度以经济增增长长速度和总总量量为首要目目标标的东部沿沿海海地区各省省市市，在前进进的的道路上更更加加冷静和富富于于理性，把把更更多关注的的目目光投向了了经经济增长方方式式的转变上上，环环境保护、资资资源损耗等等一一系列可持持续续发展的指指标标相继被各各地地纳入考核核和和竞争体系系中中来。土地利用方方式式的粗放，而而而我国城市市长长期以来粗粗放放的经济增增长长方式，也也决决定了土地地利利用方式的的粗粗放。土地地低低效利用、闲闲闲置和浪费费大大量存在。单单单位“大院”用地用十分分普遍，生生产产性用地重重复复布点多，城城城市建设低低成成本外延扩扩张张的倾向非非常常盛行，城城市市用地规模模超超标，单位位面面积土地产产出出水平低。第三节引导城城市市土地集约约化化利用的政政策策措施1.深化土地经经营管理理体制改革革①建立新型土地地供应应机制；②完善全国土地地、城城乡地政统统一一、垂直的的管管理体制，③强化统一领导导、垂垂直管理与与中中央集中管管理理为主相结结合合的土地管管理理领导体制制；；④充分运用政府府干预预和市场竞竞争争相结合的的土土地经营机机制制，促进土土地地集约化利利用用；⑤改革地政监督督体制制，建立国国家家土地总监监制制，直接查查处处地方政府府越越权批地以以及及其它在全全国国有重大影影响响的土地违违法法案件；⑥强化以用途管管制为为核心的新新型型土地管理理制制度，按照照土土地使用性性质质的要求依依法法取消或限限制制土地权利利人人的某些财财产产权，同时时改改革和完善善现现行的土地地利利用规划制制度度、用地计计划划制度、土土地地征用制度度、土土地登记制制度度、法律责责任任制度、土土地地物权制度度等等。2.建立项目用用地控制制制度，保保持持用地结构构的的合理性土地市场结结构构性过剩是是土土地市场管管理理最难解决决的的问题，也也是是土地资源源浪浪费最严重重的的表现之一一，建立项目用用地地控制制度度，增增加土地供供应应的层次性性：：1．对于符符合国家和和地方产业业政政策的鼓励励产产业供地时时，采采取限价不不限限地的政策策；；2．对允许许或有一定定限制的产产业业，采取限限地地不限价的的政政策；3．对于禁禁止或陶汰汰的产业，原原原则上政府府不不给供地，其其其用地完全全通通过二级市市场场来获取。第四节城市市土土地增量供供给给与存量供供给给城市存量土土地地是相对于于城城市增量土土地地而言的。广义的的存存量土地是是指指在城市地地域域内已利用用和和已征用或或出出让但未充充分分利用的非非农农土地的总总和和，其数量量较较大，利用用或或未利用情情况况复杂。狭义的存量量土土地主要指指已已征用、出出让让或确定使使用用方向但尚尚未未充分利用用的的非农建设设用用地，这类类城城市土地通通过过市场配置置可可以形成新新的的土地经济济供供给，从而而减减少城市土土地地的增量供供给给。1、增量土土地与存量量土地的关关系系从土地供给给的的角度讲，增增增量土地的的供供给属于土土地地的自然供供给给范畴，具具有有总量有限限和和供给弹性性不不足的特点点，它它是满足人人们们对城市土土地地需求的基基础础。存量土地供供给给是人们通通过过改变土地地用用途的方法法来来增加某种种用用途的土地地供供给，以适适应应人们对这这种种用途的土土地地需求，它它属属于经济供供给给的范围，供供供给有一定定的的弹性，但但最最终受到自自然然供给的制制约约。2、以城市市存量土地地供给为主主，控控制增量以存量土地地供供给为主，控控控制增量，减减减少耕地占占用用是我国城城市市土地供给给方方式的必然然要要求。第五节城市市土土地集约化化利利用对策1.制定科学的的城市规规划1.1加强城市市与与区域的发发展展战略研究究在区域发展展的的统一构思思中中进行城市市定定位，确定定城城市的发展展方方向、发展展规规模、发展展步步骤，并依依此此制定不同同时时期城市的的土土地供给总总量量，开发强强度度与地价水水平平，从宏观观层层面对城市市发发展进行有有效效控制。1.2探索城市市土土地立体化化利利用模式城市土地立立体体化利用包包括括地表、地地下下和地上三三部部分，目前前尚尚待大量开开发发的是地上上和和地下空间间，地地上空间的的发发展主要指指高高层建筑及及城城市高架桥桥、立立交桥等。而而而地下项目目，除除了人们常常见见的地铁、地地地下商场外外，还还包括地下下高高速电车道道、车车库、停车车场场、人行道道等等等。我国国城城市的公共共设设施和基础础设设施建设长长期期滞后，立立体体化开发有有广广阔的发展展前前景。1.3按规划编编制制年度土地地利利用计划年度土地利利用用计划是城城市市土地集约约利利用的桥梁梁。城市规划作作为为城市发展展的的空间布局局方方案，一旦旦批批准就必须须分分阶段有步步骤骤地逐步实实施施。因此，城城城市规划能能不不能得到很很好好落实，关关键键在于规划划的的过程控制制。若若干个年度度计计划的滚动动使使得城市规规划划得以实现现1.4完善城市市土土地利用规规划划城市土地利利用用规划是城城市市规划的核核心心，通过制制定定科学的土土地地利用规划划，优优化土地利利用用结构，提提高高土地利用用效效率，避免免土土地利用过过程程中的短期期行行为和外部部不不经济现象象的的发生。2.扩大土地有有偿使用用范围，健健全全土地市场场体体系2.1扩大增量量国国有土地出出让让范围，规规范范出让方式式2.2将原划拨拨用用于生产经经营营的土地纳纳入入有偿使用用轨轨道2.3健全土地地市市场体系，理理理顺部门之之间间的关系3.强化土地部部门的执执法职能，加加加大对违法法用用地的查处处力力度3.1进一步加加快快土地管理理的的立法工作作，健健全法规、规规规章体系，完完完善审批程程序序，使管理理工工作建立在在有有法可依的的基基础之上。3.2利用地籍籍调调查成果，建建建立土地利利用用和建筑状状况况的巡查制制度度广泛开展土土地地宣传，提提高高广大群众众依依法用地和和节节约用地的的自自觉性，依依靠靠群众力量量，加加强社会监监督督，提高土土地地管理的实实效效性。3.3健全基层层土土地管理机机构构，提高土土地地管理人员员的的专业水平平和和道德素养养，加加大对违法法用用地行为的的查查处力度第五章城市市土土地开发第一节概念界界定定1.土地更新（LanndReennewal）土地更新意意指指对城市土土地地进行再次次开开发，即在在原原有城市基基础础上实行再再开开发。目的是改变变城城市中落后后且且不合理的的城城市经济结结构构、社会结结构构和环境结结构构，重新规规划划城市空间间布布局，建立立合合理的用地地结结构，使有有限限的土地资资源源得到最有有效效的利用，提提提高城市整整体体功能。土地更新的的方方式一般是是从从改变黄金金地地段低效益益土土地产出状状况况入手，带带动动其它地段段的的改造，并并利利用土地级级差差，发展房房地地产业，吸吸收收资金滚动动开开发来优化化城城市空间布布局局，改善市市容容环境，从从而而使城市改改造造取得一定定的的经济效益益，使使城市土地地再再开发走上上良良性循环的的轨轨迹。2.城市营造（UrbbanCCrreatiioon）“营造”源出于于宋李诫《营营营造法式》，包包含了“思考性创造”之意，是中中国文化对“建筑”的本土命名名。千年以来来，中国建筑筑自觉地印证证了营造的理理想。城市与营造造连连在一起，是是是指城市所所要要经营的不不只只是建造的的过过程，不只只是是建筑、空空间间、房子，它它它会有文化化、艺艺术的滋生生、发发芽、膨胀胀、蔓蔓延。它有有生生活的细节节、场场景的变换换、生生命的繁衍衍。引入城市营营造造，就是在在城城市更新过过程程中，要认认识识到“文脉”与“土地记忆”对再开发的的潜在影响响，从从而为丰富富城城市文化与与完完善城市功功能能做出其应应有有的贡献。3.再开发（rredeeveloopmenntt）城市作为一一个个有机体，需需需要不断的的新新陈代谢，它它它从形成兴兴起起至发展衰衰落落有一个生生命命周期，在在城城市的发展展过过程中，城城市市功能会发发生生部分、甚甚至至根本性的的变变化，要求求对对原有城市市进进行改造或或重重新开发，以以以保持或增增强强城市的生生命命力，延长长城城市的生命命周周期。第二节城市土土地地开发模式式1．从城市土地地开发发的参与者者来来分从理论上说说，城城市土地开开发发的参与者者主主要是政府府和和企业，以以此此划分，将将土土地开发模模式式分为三种种：：政府主导型型的的土地开发发模模式、企业主导型型的的土地开发发模模式“政企合一”型型开发发模式。1.1政府主主导导型开发模模式式政府主导型型的的开发模式式是是指在城市市土土地开发中中：：土地的征征用用、房屋的的拆拆迁、开发发资资金的筹集集、基基础设施的的建建设、开发发后后的土地使使用用权出让，全全全部由政府府负负责完成。优点：第一，有助助于于政府保证证城城市规划的的实实现，满足足政政府既作为为城城市土地所所有有者代表和和管管理者双重重身身份的多重重目目的，可以以灵灵活地在获获取取土地开发发直直接收益与与城城市整体经经济济利益之间间作作出权衡。第二，利用用政政府的行政政权权利，在土土地地征用、拆拆迁迁安置都环环节节充分发挥挥政政府的优势势，缩缩短开发时时间间，降低开开发发成本。1.2企业业主主导型开发发模模式企业主导型型开开发模式是是指指由土地开开发发公司（包包括括总公司和和各各专业公司司）作作为独立法法人人负责城市市土土地开发，以以以及招商项项目目引进，并并承承担部分协协调调职能。开开发发企业有权权转转让土地并并获获取转让收收益益。优点：第一，企业有有着着自身独立立的的经济利益益，，企企业通过提提高高效率可以以节节约成本，促促促进企业对对城城市土地的的集集约利用。第二，在市场场经经济条件下下，企企业的融资资方方式灵活，能能能够利用多多种种融资渠道道来来满足城市市土土地开发所所需需的巨额资资金金。1.3“政政企企合一”开发模式“政企合一”开开发模模式的特点点是是政府与企企业业是两块牌牌子子，一套人人马马。这一开开始始发模式在在一一定程度上上能能推动了城城市市土地的开开发发工作，理想的城市市土土地开发模模式式应该是：：首先界定城城市市土地开发发权权，明确政政府府与企业的的职职责边界，并并并通过招标标、拍拍卖的方式式在在企业之间间配配置土地开开发发权，以企企业业为主导进进行行城市土地地开开发的模式式。对对于大型土土地地开发项目目，政政府也可以以在在界定土地地开开发权的基基础础上，采用用股股份制公司司的的模式与企企业业合作开发发。2.从城市土地地利用方方式来分分为综合开开发发、成片区区域域开发和项项目目梯度开发发三三种。2.1城市市土土地的综合合开开发城市土地的的综综合开发，也也也叫房地产产综综合开发，包包包括土地开开发发、房屋开开发发和基础设设施施开发三个个部部分。根据据城城市总体规规划划和社会经经济济发展计划划要要求，选择择一一定区域内内的的用地，按按照照规划要求求的的使用性质质，实实行“统一规划，统统统一征地，统统统一设计，统统统一施工，统统统一配套，统统统一管理”的原则，有有计划、有有步步骤地进行行开开发建设。综合开发的的具具体形式主主要要是新开发发和和再开发。综合开发的的特特点在于在在开开发内容上上做做到统筹协协调调。综合开发优越性性如如下：其一，有利利于于提高城市市建建设的总体体水水平。其二，有利利于于屋建设和和基基础设施建建设设的协调发发展展。其三，有利利于于提高城市市建建设的社会会化化水平。其四，有利利于于保护城市市生生态环境。其五，有利利于于集中统一一使使用资金，节节节约投资。2.2城市市土土地的成片片区区域开发成片区域开开发发，是指在在依依法取得国国有有土地使用用权权后，依照照规规划对土地地进进行综合性性的的开发建设设后后，进行房房地地产的经营营活活动。分为两个层层次次：一是首先要要进进行基础设设施施的建设，通通通过“七通一平”形成各类建建设用地所所必必备的基本本条条件；二是在建设设公公用设施的的基基础上，还还必必须建设与与生生产及各种种经经营活动和和生生活相配套套的的各类服务务设设施，改善善投投资环境，为为为投资者使使用用土地创造造条条件。城市土地的的成成片区域开开发发，带有明明显显的专业性性，一一般包括工工业业开发区、商商商业住宅区区、金金融贸易区区、高高科技科学学园园区、旅游游经经济区、大大学学园区等的的开开发建设。就就就其具体形形式式来分，可可归归结为“筑巢引鸟型”和“引鸟筑巢型”两种。由于城市土土地地成片区域域开开发其出让让土土地面积大大，使使用年限长长，因因此，在进进行行土地开发发时时，必须注注意意：其一，资金金投投入要有明明确确法律规定定。其二，开发发期期限的法律律规规定。其三，要以以项项目带动开开发发。其四，要限限制制牟取暴利利。2.3城市市土土地的项目目梯梯度开发指依据原有有城城市功能，适适适应用地结结构构的重新组组合合，利用土土地地级差效益益而而改变土地地低低效益利用用的的一种开发发活活动。具体可分为为以以下几种方方式式：以点连成片片，相对对集中开发发改改造以点带动滚滚动梯度度型开发改改造造。以项目为契契机，分分片开发改改造造。城市土地项项目目梯度开发发的的特点：（1）能集集中中资金开发发一一片，建设设一一片，收效效一一片。（2）便于于市市政基础设设施施的成片改改造造（3）把旧旧区区改造与居居住住条件的改改善善和土地开开发发与经济建建设设结合起来来，（4）有利利于于统一建设设，分分期实施，科科科学地安排排各各项服务设设施施，第三节城市土土地地开发的原原则则及目标1.生态原则要有利于保保护护自然生态态环环境，保护护土土地使用价价值值的耐久性性和和其他自然然有有用性，不不能能破坏土地地的的生态平衡衡。2.规划原则城市土地的的开开发和再开开发发必须按照照土土地规划要要求求进行。3.立体原则根据土地的的适适宜性，实实行行深度的立立体体开发，重重视视城市土地地的的集约利用用，从从而保证土土地地的永续利利用用。4.整体原则必须是对土土地地的整体利利用用，维护和和保保障城市整整体体和公众的的利利益。开发发的的根本目的的在在于改善城城市市生产环境境和和生活环境境，为为促进社会会经经济发展服服务务。5.城市土地开开发的目目标，应当当遵遵循以下几几个个方面的原原则则：（1）城市市土土地开发要要充充分考虑区区域域经济、社社会会和人口发发展展的趋势，积积积极推进城城市市化进程的的健健康发展，保保保证城市建建设设用地的合合理理供给。（2）城市市土土地开发要要与与城市的性性质质和发展方方向向相一致，有有有利于城市市空空间结构优优化化和对外联系系。（3）城市市土土地开发要要以以人为本，提提提高城市的的适适居性，并并且且做好投入——产出分析，保保保证城市土土地地开发能够够形形成资金的的良良性循环。（4）城市市土土地开发要要充充分发挥土土地地位置的区区位位优势，优优地地优用，注注意意发挥城市市土土地的级差差效效益。（5）城市市土土地开发要要注注意不同用用途途的相互兼兼容容性，克服服不不同土地用用途途的相互排排斥斥性，提高高其其综合开发发的的互补性，通通通过综合开开发发使土地资资产产增值。（6）城市市土土地开发要要重重视土地的的集集约开发，注注注意节约用用地地，促进耕耕地地保护。（7）城市市土土地开发要要搞搞好城市历历史史和文化遗遗产产保护，保保持持城市文脉脉的的连续性。（8）城市市土土地开发要要考考虑城市供供氧氧、供水、污污污染防治等等方方面的限制制，注注意城市景景观观风貌的美美化化，保持和和建建立优质高高效效的城市生生态态平衡。改善生态环环境境和增进城城市市景观，基基础础设施、服服务务设施以及及各各类建、构构筑筑物的建设设是是城市土地地开开发的主要要内内容。城市土地开开发发必将改变变原原来城市的的空空间结构、社社社会结构和和经经济结构，改改改善人们的的工工作环境，提提提高居民的的生生活质量和和城城市的生态态环环境质量，使使使城市更加加现现代化。因因此此，城市土土地地开发过程程就就是城市自自身身的发展过过程程。第四节城市土土地地开发与房房地地产业房地产业是是城城市土地开开发发和再开发发的的主体。地产业：对对城城市土地进进行行开发和再再开开发，提高高了了土地的使使用用价值，并并把把土地这个个自自然物实行行商商品化经营营，从从而形成了了地地产业。房产业：地地产产业是房产产业业的基础和和前前提，房产产依依赖于地产产而而存在，地地产产则通过房房产产才能实现现，地地产业与房房产产业统称为为房房地产业。房地产业是是指指从事房屋屋和和土地开发发、经经营、管理理以以及维修、装装装饰、服务务等等各种经济济活活动，它是是具具有高附加加值值的综合性性产产业。房地产业在在经经济建设中中起起着先行带带动动作用。房房地地产业是国国民民经济的重重要要产业之一一。它它包括促进进消消费结构调调整整，活跃市市场场经济并带带动动众多相关关产产业发展。世界经济发发展展的历史已已表表明，工业业化化、现代化化及及伴随而引引起起的城市化化都都对土地和和建建筑产品产产生生旺盛的需需求求。因此，房房房地产业的的发发展，既是是经经济发展的的产产物，又直直接接影响城市市土土地开发的的发发展，并继继而而影响着整整个个城市现代代化化的进程。房地产业的的整整个城市土土地地开发中起起着着决定性作作用用的主体作作用用。1.房地产和和房房地产市场场房地产产是指土地及及及定着在土土地地上的建筑筑物物、构筑物物和和其他附属属物物的总称。按照用途，可可将房地产划划分为居住物物业、商用物物业、工业物物业和特殊物物业。其中：：居住物业是是指指供人们生生活活居住的房房地地产，包括括普普通住宅、公公公寓、别墅墅等等；商用物业又又称称经营性物物业业、收益性性物物业或投资资性性