某物业公司安全管理制度

Xxx物业有限公司安全管理制度第一章目的第二章适用范围、权利和义务第三章基本制度第一条公司安全管理委员会(以下简称安委会)为公司安全管理机构，在公司第三条在公司内所有工作行为必须遵守安全操作规程，安全操作规程统一由生第四条公司承诺提供安全的工作环境给全体员工并提供必要的劳动保护用品，工作中注重职业保护，防止职业病的发生。第五条公司所有建筑和工作场所按“四同时”原则进行规划、建设和维护，必须符合工业和消防安全，履行法律规定的审批手续。第六条公司按法律法规要求配备必要的消防器材和设施，公司保安队为公司义防演练。各部门指定专人担任部门消防员同厂级义务消防员一同培训和参加演第七条叉车、电梯、空压机等特种设备，电工、叉车司机等特殊工种，按照国名称颂发《上岗证》后方可上岗。第八条严格用电管理，公司所有带电设施、设备、用器具及其导线必须由合格第九条建立安全操作管理规程，对场地的新建、改建、扩建和设备的购入、使第十条公司执行安全检查制度，由各部门负责人、保安队、安全主任对各种消第四章安全管理委员会1、定义：安全管理委员会(简称安委会)为公司安全管理的常设机构，负责副主任(一部)副主任(二部)委员(各部门负责人)委员(各部门负责人)。期一(公司全体休假则顺延)上9时召开安全生产例会，如有变动由主任另行通知决定时间。地点：公司会议室。参加对象：全体成员及被邀请人员(会前通时召开。由主任(或两位副主任共同)发布命令召集并决定召开地点，必须有三5.3安全事故调查处理：一般事故(无伤残可能,直接损失二千元以下)由人事行政部会同发生部门进行调查,人事行政部门处理，认为有必要的可以向安委会主告》给安委会主任审批。发生重特大事故(有人员重伤或死亡，损失在5万元第五章消防管理何成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。1.2公司保安队为厂级消防队，各部门设置以部门负责人为首的部门义务消防，消防拴(1米以内)﹐不得占用防火间距﹐不得堵塞消防通道。2.1.1职责:厂级义务消防队为厂部常设消防应急队伍，平时有计划开展消防训义义务消防队开展灭火辅助性工作。2.2.2构成:以车间班组长为主体由各车间选派,各部门负责人为队为,名单交人第六章救火及其它应急预案体开展扑救工作,尽最大力量将火灾消灭在萌芽阶段.当火灾有漫延的趋势无法控制时,各分工组按平时训练开展工作.1.3.2副总指挥：负责各自责任区域内的消防救灾工作,总指挥在时协助总指挥工作,不在时代替总指挥职务决定救灾工作中的重大事项.1.3.3灭火组：火灾发生时,在副总指挥的命令下,听从指挥,服从安排,第一时间赶往现场,其中一人提两具灭火器,按操作要求开展灭火工作.另两人配合迅速打开就近的消防栓将水带按操作要求散开,接上枪头,打碎报警铃启动消防系统和打开水源阀,开始灭火.4警戒组:首先抢救贵重或危险物品,同时保证灭火工作不受干拢,注意观察火场环境,有重大险情时通知灭火人员撤退.保护现场不受破坏和防止有人乘火打劫.1.3.5救护组:火灾开始时打开所有消防通道,维持现场疏散员工,防止撞击挤压践踏,帮助体弱病伤人员安全逃跑.有人受伤时,采取急救措施,把伤者送医院救治.1.3.6报警组:专人负责报警工作,当现场总指挥或者副总指挥决定向政府消防部门求助时,打电话“119”报警，必须说明清楚工厂的具体详细的位置和名称，并该情况反映到人决定对该职员工宿舍成员是否采取隔离观察或去医院检查，是否需要进行。员工立场，以武器)。成重大5．1任何人发现公司财物被偷窃和贵重物资被人为损毁，应立即保护好(或通知保安队到达)现场，立即通知人事行政部门或公司厂长级以上领导。5．2有当事人(或责任人)的应控制好当事人或责任人，收集有关物证。工作，维修部和人事行备。安队负责检查设备、可能坍塌物(周围斜坡、地面等)、可能高空坠落物(花盆、处防队处理。有化学品溅到人体应立8、工伤事故处理预案(参照第十章《事故处理》处理)第七章设备设施现场安全规范员工必,方并定期进行预防性保养计划,定期维修保养。1．4公司所有设施在设计、施工、使用时必须同时进行安全评估，保证安全设全卫生工作，建立整洁有序及2．6对危险作业、特种作业既要做到持证(必须是有效证件)上岗，又要做到的措施说明。非专管人员和指定人员不得进入危险品存放区。如燃点、闪点、爆炸极限、毒性、燃烧性等安全数据,并且合格的标志和包装。在露天或炽热的地方存放,应存放在阴凉通风的地方。领用量不能超过一个工作3．5使用危险品的部门或个人,必须遵守公司的安全管理制度和安全操作规程,施。第八章安全检查设备、固定设施、人员安全以各主要责任人在职责范围内履、完整、清晰，口灯、消防栓)是训是否有进行和有效；安全专业人员(如电梯操作工)是否有脱岗；维修电工作有效的控制；明火作业是否采取报批和采取足够的措施；重大危险源(如贮油罐、煤气瓶)是否符合控制要求，各项指标是否符合安全要求。易燃易爆危险品(如油、天燃气、天拿水及其它化学电梯)是否按规定报批、使用和保养。查义务是为日常安全检查。难第九章安全隐患整改为了减少工伤、消防及其它安全事故发生；保障公司财产不受损失；确保公门主管都要认真对待隐患整改工作的实施。对事故隐患的整改首先要做到三“明3．2隐患整改工作项目包括：重大危险源的日常监管，安全检查发现隐患的跟整改措施。按“三落实”(措施落实、期限落实、人员落实)，“二不推”(凡班组能整改的不推给车间，凡车间能整改的不推给公司)的原则按期完成整改任务。门协调解决。改通知并预防方法,防止在整改前及整改过程中发生事故.必要时书面向当地安全生产监3．9对安监部门责令限期改正的安全隐患，确保在规定的期限内改正，由安全主任负责跟踪，并写出安全隐患整改复函，报送安监部门。第十章动火作业加强对火源的管理,防范火警事故的发生.3．2在公司范围内进行动火作业时,要先清理作业周围的易燃易爆物品,远离动，火警时,能迅速灭火;.动火作业人员在作业前要了解该部位的消防设施及走火通留有第十一章事故处理规范本规范适用于公司内部所有人员和部门发生的与人员伤害及财产损失有关的突发性事故发生后的处理。3．2．2一般事故：一般事故(无伤残可能,直接损失二千元以下)当事人或目击责人，在上班后1小时内保安队长必须向有关负责元以下)当事人或目击者马上报告部门负责人或保安队长，就近岗位的保安员和话通知。调查报告》(有人受伤的报告人受伤员工，无人受伤的报告人为财产保管人，下同)。安全主任在收到报告后24小时内会同部门负责人完成事故调查并给出结小时内提交报告，人事行政部经理及安全主任在收到报告后3小时内开展事故规定给予处罚。第十二章安全培训3．1三级安全教育培训:新进员工三级培训(公司培训、车间培训、班组培训)时必须同时进行三级安全教育培训,培训内容中必须包含安全内容，经考核合格后,方可上岗作业.编写教材，开展讲包括:本部门生产的特点、工艺流程、机械设备的状态、部门的安全规定、常用拉负责，培训的内容主要有:安全3．2.定期性安全培训：由人事行政部制订年度安全培训计划，交由上级批准后以及按国家要求必须开展全施。工职责规定所承担的权责，国家规范并接受考核，安委会委员为。给予任何经济补偿，安人赔：知主题词：办公管理制度通知抄送： (一)自觉遵守公司的办公时间(本部8：30——12：00；14：00—主任或负责人同意；(七)谢绝所有上门推销人员；(四)工作时间在办公区禁止佩戴有色眼镜及夸张、奇异首饰。(二)办公区域不得大声谈笑、喧哗。(四)文件柜内物品须排放整齐有序，文件(夹)要标识清楚，柜顶、(一)加强安全防范意识(二)节流控制会(3)员工须注意节约用水，使用自来水洗漱时应合理控制水量。(1)爱护公物，节约使用办公用品；(4)文明使用洗手间，不得乱写乱画，保持清洁，并养成随手关闭电第五条工卡管理(一)各中心的钥匙要指定专人保管。(二)空调的使用管理、速印机的使用管理：(四)电脑及周边设施设备的使用管理前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。年月日第一部分岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。。2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟9、认真完成公司交给的其他任务。内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；3、协助主任组织开展社区文化服务；4、做好本部门员工的考勤、考核管理；6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的10、完成本部门安排的其他工作。在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；5、负责对外包服务过程进行监督管理；1、负责部门的文件撰写、整理工作；3、负责办理各类外来人员的出入证件；4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；8、通过各种媒介做好宣传工作；9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；部门交来的款项；2、审核原始凭证是否完整；3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；4、处理银行存款收入和支出业务；5、填制记帐凭证，交会计记帐；6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。 (一)、总则1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；5、负责做好综合管理费收取工作；6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规 (二)、保安队队长岗位职责保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。7、完成公司交办的收费等其它工作任务。 (三)、保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、按照保安部(队)制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其他任务。 (四)保安员岗位职责①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。消防员(保安员兼)岗位职责1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；5、加强辖区内动用明火的控制和管理。1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；4、负责设备的日常巡视、情况记录；5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生；6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。8、负责对共用部位设施的巡视和保养。9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报；8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。第二部分公共制度全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主(住户)反馈的每一信息，特制定本制度：1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主(住户)反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。2、每一位员工都有责任收集来自业主(住户)关于小区管理的看法、建议、意见等。3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.把矛盾消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。1、热爱本职工作：①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。2、文明管理：切、和蔼。到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。2、自觉抵制不正之风，严守法纪。3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。9、维护公司利益，遵守公司机密。10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。快1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。与管理制度1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。2、员工和业主、住户的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等接奖励建议人。束后立即发放，并记入员工档案。6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。第三部分管理处类制度巡视制度1、各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督区。2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录①检查小区保安员、卫生员在岗位工作情况(着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为)；②检查小区是否有违章行为(有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业)；③小区是否有不安全隐患(窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动)；④小区内环境管理是否符合要求(树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源)；⑤基础设施是否完整(路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好)；⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。题和不能处理的事项应向主管汇报。管理处走(回)访制度为加强物业管理处与广大业主(住户)的联系，使管理处各项工作置身于业主(住户)监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理回)访制度。1、走(回)访要求①物业管理处正、副主任把对业主(住户)的走(回)访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；②走(回)访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走(回)访记录；③走(回)访中，对业主(住户)的询问、意见，如不能当即答复，应告④走(回)访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主(住户)反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走(回)访处理率达100%，投诉率力争控制在2、走(回)访时间及形式①管理处主任、管理员每月登门走(回)访4次；②每季度参加一次居委会召开的墙门组长会议，广泛征求意见；③有针对性地对业主(住户)作专题调查，听取意见；④物业管理处设立投诉信箱，投诉电话；⑤随时热情接待来访，作好登记。第四部分安全、消防、车辆管理制度度一、着装仪表1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规范1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；4、巡逻中无情况处理时不得进入住户 楼内，不得边走边玩手机，不得听收、 录音机，不得与无关人员闲聊；5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；；8、不得睡觉；9、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物5、门岗值班室不得会客。1、违反本规定第一条、第二条(第八点除外)、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作辞退处理；3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。3、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。1、三星级小区保安人员实行24小时值班室值班制度，定时或不定时进行2、二星级小区站岗时间分为三个时段，分别为：早间段：6：00(夏季为05：00)－8：00；午间段：11：00－13：00晚间段：16：00－19：00(夏季为20：00)5：00－22：00期间，不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。3、一星级小区站岗时间为：06：00(夏季为05：00)－21：00(夏季为22：00)不得进入值班室，违者按脱岗处理。5、各管理处必须为巡逻人员划分责任片区，实行24小时不间断巡逻。为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班；2、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；3、保安人员交接班时，必须认真填写《宁波某某物业有限公司保安交接开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；1、岗前培训上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和①上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作；②新入职的保安员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；2、岗位培训①保安培训：根据每年制定的保安部制定的培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员②消防培训：根据每年制定的保安部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火③每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。3、培训课程设置①培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍；A、应知、应会部分公司制度与规定部门制度与规定保安常识服务意识教育礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养辖区设施、设备介绍消防常识B、岗位工作规范岗位礼貌用语、工作方法与技巧岗位工作职责与细则辖区突发事件的处理C训D、法律常识③培训要求C、队列训练时，按正规化军事要求操作；D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。④考评方式B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。为严格规范警棍使用，特制定如下规定：1、警棍是保安人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。2、当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。5、非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。6、当班保安员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。7、交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员③发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修；④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率(平常使用1频道，停⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。2、对话要求收到请回话”；②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”；③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容；4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室；5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握背景音乐系统的操作；2、值班员必须严格按照操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作；3、严格按照规定的时间和规定的内容播放音乐；4、非公司制定的操作人员不得擅自动用设备，一经发现，将追究当班人员4、保持背景音乐设备的清洁，定期进行擦拭、维护，营造良好的工作环物品出入登记制度1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记；2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区；3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：①属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发②对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行；③属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行；4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。一、重大事件报告制度为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处等机构协助处理；3、参与事件处理的部门经理(管理处主任)在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，入部门经理不在而事情紧急当值主管签名上报；5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。二、紧急事件处理程序1、突发事件处理程序①凡遇突发事件(指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处负责人、保安部；③驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；⑤对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；⑥对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；⑦对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派⑧对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立⑨相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防⑩保安部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。2、斗殴等暴力事件的处理程序①处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；②巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待保安部指令；③保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到现场制止，将肇事者带往保安部接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关；④斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；⑤如涉及刑事案件，应交公安机关处理；⑥事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救；⑦如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向3、盗窃等破坏事件的处理程序①巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待保安部的指令；②保安部接报后，应迅速排适当数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安部接受调查；③事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，确责任、落实赔偿；④如涉及刑事责任，应交公安机关处理。4、电梯困人的处理程序①值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知过程维修部；②监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；③如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决；④部门经理填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。5、停电停水的处理程序①接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主；②未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；③保安部派出适当的保安人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。6、发现有人触电的处理①立即赶赴现场，切断电源；③立即进行人工急救，并送医院急救。为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行2、检查工作由公司组织，工程、保安、管理处主任参与；①各部门(管理处)配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；②房间所使用的电器是否符合安全规定；③设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。3、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。1、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次；2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到100％；3、培训内容包括:①学习消防理论知识②熟悉使用常用灭火器材③开展消防综合演练4、公司每年至少对业主开展消防宣传教育培训，包括：①物业辖区防火的各种规定②消防应急通道的位置及紧急情况的疏散方法1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；2、保安部负责灭火器的管理工作；3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；4、灭火器购回后，保安部应灭火器上贴明购入时间或充气日期；5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。1、发现初期火警，在场人员应该：②立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展；2、物业辖区当值主管接到现场报告后：②立即指挥在场人员进行灭火扑救；③指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散；3、当扑救无效，当值主管及时决定：①将灭火人员撤离至安全距离内；②立即向上级汇报；③情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门。严禁进入小区。符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原将车停放在指定停车位置。6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速偿损失，并视情节处以罚款。7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从8、违反以上规定者，除按《中华人民共和国交通管理条例》处罚外，并按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。根据鄞价(2001)93号文件，对停放车辆的收费标准作如下规定：每年办理一次，不收取停车费。至4小时内，每辆(次)2元；四小时以上，每四小时加收2元。每天(连续时1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种问题，树立公司的良好形象。2、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不理。5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严理，并承担所造成的一切后果。6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丢失。对此期间所收回的未付款IC卡应分类保管，交收费管理员处理。7、认真交接班，如实做好各项登记。8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。1、当车主持月租卡、贵宾卡不能自动抬闸时，收费员应检查该卡资料与其查其驾驶证、身份证，并做好登记后方可人工抬闸放行。2、其他特殊情况需要进行人工抬闸时，须经当班班长或管理处负责人同意后方可人工抬闸放行。3、出小区的车辆无卡时应详细询问原因，如确属丢失停车卡的，应出示其驾驶证、身份证等相关证件，登记后方可出小区，以免造成车辆丢失。3、每次人工抬闸，须做好《人工抬闸登记表》的记录。4、未执行以上规定，造成车辆丢失等事故，将追究当事人相关责任。1、月租卡为月租车辆出入小区的凭证，持卡人须妥善保存，因持卡人使用公司补办，并由原持有人交纳制作工本2、月租卡仅限本车使用，不得转借，如发现使用月租卡的车号与登记在册停车费，该月租卡持有者须到管理处申请补办，并交纳制作工本费。4、月租卡在车辆在出入小区时应随身携带，因忘记带月租卡或丢失月租卡同管理处联系，并服从保安收费人员的指挥，不得阻塞车道。财务部查核。2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。3、如遇特殊情况需免费的，必须经管理处主任以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。2、接班人接班时，应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。制度1、每周五为收费管理员收取停车费时间。2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。1、停电处理制度记表》，按照时长收取停车费，做好停电前所发放的时租卡的回收工作，免收停车费，该时租卡另行放置，由收费系统管理员处理。收费人员共同均摊。区的车辆根据《车辆出入登记表》按照停车时长收取停车费，人工抬闸出小区，做好《人工抬闸登记表》的记录。⑤停电期间如遇交接班，交班人应向接班人做好相关交接。2、设备故障①如属自身短时间能够排除的，应向受阻车辆做好解释工作，请其稍候，迅速恢复设备正常使用状态。②如属自身无法排除或短时间无法排除的，应立即通知收费系统管理员处3、盗窃等破坏事件①立即向管理处负责人或保安部报告，简要说明现场情况(地点、人员数量、人员财产损失等)。②保持冷静，如能处理可将有关人员带往管理处协助调查，如不能及时处理，应严密监视现场，等候上级处理。③保护现场不受破坏，以待有关单位取证。4、拒不交费或失卡、卡损坏车辆①耐心向其解释有关文件和公司规定。②如其蛮不讲理，应通知当班班长或管理处负责人处理。③做好期间车道的疏通工作。5、车道堵塞①在不违背公司原则的情况下，以最快捷的方式疏通车道。②如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。6、军警车辆不按规定停放或不交停车费①向驾驶员解释公司的规定。②如难以独自处理，应尽快通知当班班长或管理处负责人处理，或向上级③尽力将驾驶员留在现场。④保持冷静、克制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌的行为与驾驶员发生争执。第五部分工程维修类制度1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防6、每年汛期期间(5—10月)，应每月安排一次排水、排污设施例行清理检7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章装修行为。8、工程部门应在年初做好年度维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。7、工程维修部经理每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访，检核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向主任及上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。8、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内。2、介绍某物业有限公司维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。4、维修维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。5、整理修理完毕，做到工完场清。6、收费按规定标准收费。7、填单为进行评价并签名。3、回访内容向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应联系，再见。”9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹1、公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利2、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。3、做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。4、服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的发票，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。5、接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。现严肃处理。7、业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。8、公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任。其中办公室回访率并做好相关登记。2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。②向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况；⑤请被回访人签名。第六部分清卫、绿化类制度无污垢、杂物、积水。2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。5、墙门及车棚走廊每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。9、喷水池、水(鱼)池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。积灰、污渍、明显纸屑。12、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏(玻璃及其周边)、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。13、楼道墙面、天花板及一楼前后阳台底部，每三个月清刷一次(三星级小区每两个月清刷一次)，确保无蜘蛛网、积灰。15、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好。16、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。17、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；18、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况(如台风、梅雨季节)可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。(1)灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意：A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业；B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识；C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；(2)灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项：A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒；B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；C、在公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响。(3)消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检查都应记录1、绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括：A、年度及季度的病虫害预防计划；B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划；C、病虫害防治的费用预算计划。2、应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。3、绿化负责人应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。6、植物用药后，不要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，并上交档案科管理。7、质监部应每月一次检查小区内植物病虫害防治情况，并对防治结果作相1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆松一次土及除杂草。2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次。3、花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出去一次药。5、盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏6、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿。1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。2、当草坪需要改良时，应在铲去草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种的好草坪块并淋水。3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要4、在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药(对突发性的病虫害应及时喷农药)，用何种农药应由绿化化视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。6、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一4、小区内乔灌木每月应喷一次杀虫剂(对突发性病虫害应及时针对性地喷农药)，喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东西即压垮树枝又影响小区的容貌。上海东湖物业公司管理制度规程汇编(一)接待、查询服务制度：按时完成业主(使用人)委托代办的事项。3.接受电话问询，电话铃响三次必须接听，问清业主(使用人)的姓名和相4.业主(使用人)提出问题后，要及时准确地回答。6.熟悉小区内的设施设备，了解各业主(使用人)及有关工作人员的情况。7.经常搜集相关信息，热情、准确、完整地回答业主(使用人)询问。8.应尊重业主(使用人)的隐私，对其资料、私人信息，应予保密；对来电问询业主(使用人)资信者，一律婉拒，不予答复(二)物资采购保管管理制度：。删管门价2.2采购货款除零星小额采购(一般100元以下)支付现金外，均须使用支票的的正常进行。有数2.6仓库保管员(收货人)对物品进行清点验收后，在收料单上签名，其中一中4.2个人领用工具(服装)等物品，由仓库保管员开具领料单并由领用人签“仓库领用(发料)登记册”由仓库保管员登记。第二次领用，必须以旧换新，领用人离职时要收回其领用的工具(服装)等，如有遗失则照价赔偿。使高消耗性的物品(如修理用备件、材料、工具等)要勤购少备，以避免日久锈蚀、情用途开具退料单(红字领料单)。严格控制帐外物品，以堵住物品流失的漏洞。(三)供方选择管理制度：质。(四)档案管理制度：3.8物业交接文件和技术资料、土建工程和设备设施质量验收记录和客户(五)钥匙管理制度：3.业户入伙后，与接待部门办理钥匙移交手续;所有钥匙必须标记清楚，对 (或编号)、用途并签名。钥匙用过后必须立即交还保管人，并在登记簿上记录在做好遗失记录和钥匙增(补)记录后,即通知工程部门配置钥匙或换锁。未经保安部门同意，公共部位和管理处各门锁都不得擅自更换;因遗失钥匙(六)保安管理制度：发现不安全因素及时向业主(住户)报告，协助整改。(七)保安巡逻制度：。(八)消控、监控室管理制度：阻止。打听、不传播。境整洁，设备无灰尘。(九)保安交接班制度：。。(十)外来施工安全管理制度：口证明。(十一)易燃易爆物品安全管理制度：燃易爆物品，有关单位或业主/用户应向物业防火委员会提出书面申请，经审核建立专用仓库或隔离存放点。3.在专用仓库或隔离存放点醒目的地方，应放置专用的消防器材。(十二)动火作业管理制度：： (1)防火、灭火措施不落实的，不动火； (2)周围有易燃物品未清除的，不动火； (3)附近有难以移动的易燃结构未采取安全措施的，不动火； (4)凡储存有易燃易爆物品的仓库或场所，未经排除危险的，不动火； (5)未配备相应灭火器材的，不动火。(1)要指定现场安全负责人，进行安全监护；(2)要严格按照技术规程进行操作；(3)要严密注意动火情况，发现有不安全苗子，立即停火；(4)要及时扑灭动火作业中发生的火警或其他事故苗子；(5)动火作业完毕，必须立即清理现场火种，火种不清除不可撤离动火现(十三)消防管理制度：1.3做好消防管理工作是小区物业管理处每个员工和有关单位、业主/用户3.2防火设计图纸必须经小区物业防火委员会和消防部门审核批准方可交5.4小区管理处的防火负责人以及员工闻警后必须及时赶到火场，扑灭火(十四)机房管理制度：。3.凡违反上述规定，值班人员或其他员工有权予以制止，并可直接向管理(十五)变配电室安全操作规定：3.1分闸：按动柜上红色按钮(OPEN)，柜上绿灯亮(OPENED)，然后放好导将4.两台变压器严禁并联运行。两台同时供电时须断开联络母线上的联络开安全防护用具。切断电源后用验电笔测检设备(验电笔在测试前应验明是否可电申请单。值班人员应在值班记录上登记并按通知单上指定的线路进行停电操(十六)倒闸操作规定：(1)开关、闸刀及熔丝合上或拉开。(2)电动操作回路的合上或拉开。(3)继电保护、自动装置的使用或停用。(4)临时接地线的拆除或挂上。(5)核对相序及用摇表测绝缘电阻。1.4一切倒闸操作不得在交接班时进行，并应尽可能在负荷最小的时候进(1)高压设备需要停电或部分停电的工作。(2)高压室内二次回路等工作需要高压设备停电。(3)其他需高压停电的工作。(1)带电作业和在带电设备外壳上的工作。(2)在低压柜、配电箱、电源干线上的工作。(3)不需高压设备停电的二次回路上的工作。(1)工作必要性;(2)工作是否安全;(3)所填安全措施是否完善正确。2.5.2工作负责人(或监护人)：(1)正确安全地组织实施；(2)对实施人员进行安全、纪律教育；(3)负责检查工作票填写的安全措施是否完善准确，根据现场实际作补充(4)监护工作人员认真执行安全工作规程；(5)工作结束组织清理现场，认真执行工作终结手续。2.5.3工作许可人(值班员)：(1)审查工作票所列安全措施是否符合现场需要和正确。(2)工作现场布置的安全措施应正确完善。(3)负责检查停电设备有关突然来电的危险，做好防止措施。(十七)强电巡检操作规定：、(十八)弱电巡检操作规定：行)。的抽样测试。(十九)电梯维修保养管理制度：8.工程主管组织我方人员汇同电梯专业维保公司配合政府技术质量监督部0.电梯维护保养记录由专业电梯保养单位印制填写，管理处工程技术人员(二十)消防系统设备保养管理制度：：(二十一)给排水及机械设备巡检管理制度：(二十二)工程交接班操作规定：；员发现交班人员未认真完成有关工作以及在检查中发现问题，应向交班人员提(二十三)物业建筑、设备运行和点检管理制度：1.1管理处使用公司统一制定的或根据各自设备情况制定的设备日运行和后使用。(1)公共照明巡视记录。(2)变配电室运行记录。(3)冷水机组/热泵及附属设施运行记录。(4)锅炉及附属设施运行记录。(5)电梯/自动扶梯巡视记录。(6)各种水泵运行巡视记录。(7)中控、消控设备运行记录。(8)弱电设备和设施日巡视记录。2.1.1点检计划由各管理处工程部门依据国家有关技术标准和依照设备使面材料并附上记条件(如暴雨、台风)应增加建筑点检频次。抢修。指物业内的高压电缆，由工程部门电工管辖，指定专人负责点检，做好记。。2.2.11空气处理系统(包括新风系统)项目项目名称点检周期记录位置综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记每周/每年值班日记设备台帐维修单位定维修单位记录空气处理值班日记风机盘管每年四次值班日记空调循环水每年三至四次值班日记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记每周/每年值班日记设备台帐维修单位定维修单位记录空气处理值班日记风机盘管每年四次