锦恒名车汇展中心营销推广实操案例

目录1项目营销策略总纲.........................................................................................................11.1项目总体思路..............................................................................................................1精品文档放心下载1.2项目品牌支撑..............................................................................................................2感谢阅读1.2.1产品趋生国际品牌...................................................................................................2感谢阅读1.2.2五位一体的汽车服务平台，共创华南地区第一品牌...........................................2精品文档放心下载2营销推广总体策略.........................................................................................................3精品文档放心下载2.1营销策略......................................................................................................................3谢谢阅读2.1.1营销阶段划分...........................................................................................................3精品文档放心下载2.1.2销售阶段划分依据...................................................................................................3感谢阅读2.1.3资金回笼计划...........................................................................................................3精品文档放心下载2.1.4分期租售推广计划...................................................................................................5感谢阅读2.2价格策略......................................................................................................................7精品文档放心下载2.2.1项目价格定位...........................................................................................................7谢谢阅读2.2.2项目的价格策略.....................................................................................................14精品文档放心下载2.3经营管理建议............................................................................................................16精品文档放心下载2.3.1商户管理.................................................................................................................16精品文档放心下载2.3.2商场运作管理.........................................................................................................16感谢阅读2.3.3小业主管理.............................................................................................................17精品文档放心下载2.3.4物业管理.................................................................................................................17感谢阅读3各阶段分期推广实操细化方案...................................................................................18精品文档放心下载3.1推货步骤....................................................................................................................18感谢阅读3.1.1销售节奏.................................................................................................................18感谢阅读3.1.2租赁节奏.................................................................................................................18感谢阅读3.2市场铺垫期（2002年12月20日——2003年1月31日）................................19谢谢阅读3.2.1推广目的.................................................................................................................19谢谢阅读3.2.2推广主题.................................................................................................................19谢谢阅读3.2.3推广策略.................................................................................................................20精品文档放心下载3.2.4工程进度.................................................................................................................20精品文档放心下载3.2.5.......................................20感谢阅读3.2.6租售时间安排.........................................................................................................20谢谢阅读3.2.7推出货量.................................................................................................................20谢谢阅读3.2.8具体操作步骤.........................................................................................................21精品文档放心下载3.2.9预期目标.................................................................................................................22谢谢阅读13.2.10前期准备工作.......................................................................................................22感谢阅读3.3蓄势待发期（2003年2月1日——2003年2月15日）....................................24精品文档放心下载3.3.1推广目的.................................................................................................................24谢谢阅读3.3.2推广主题.................................................................................................................25感谢阅读3.3.3推广策略.................................................................................................................25感谢阅读3.3.4工程进度.................................................................................................................25精品文档放心下载3.3.5.......................................25感谢阅读3.3.6租售时间安排.........................................................................................................25谢谢阅读3.3.7推出货量.................................................................................................................26谢谢阅读3.3.8具体操作步骤.........................................................................................................26感谢阅读3.3.9预期目标.................................................................................................................27精品文档放心下载3.3.10前期准备工作.......................................................................................................27谢谢阅读3.4集中引爆期（2003年2月15——2003年3月31日）.......................................28感谢阅读3.4.1推广目的.................................................................................................................28感谢阅读3.4.2推广主题.................................................................................................................29感谢阅读3.4.3推广策略.................................................................................................................29精品文档放心下载3.4.4工程进度.................................................................................................................29精品文档放心下载3.4.5.......................................29感谢阅读3.4.6租售时间安排.........................................................................................................30感谢阅读3.4.7推出货量.................................................................................................................30精品文档放心下载3.4.8具体操作步骤.........................................................................................................30感谢阅读3.4.9预期目标.................................................................................................................32精品文档放心下载3.4.10前期准备工作.......................................................................................................32谢谢阅读3.5引导提升期（2003年4月1日——2003年6月31日）....................................34感谢阅读3.5.1推广目的.................................................................................................................34感谢阅读3.5.2推广主题.................................................................................................................34精品文档放心下载3.5.3推广策略.................................................................................................................34谢谢阅读3.5.4工程进度.................................................................................................................34谢谢阅读3.5.5.......................................35谢谢阅读3.5.6租售时间安排.........................................................................................................35谢谢阅读3.5.7推出货量.................................................................................................................35谢谢阅读3.5.8具体操作步骤.........................................................................................................35精品文档放心下载3.5.9预期目标.................................................................................................................37谢谢阅读3.5.10前期准备工作.......................................................................................................37感谢阅读21项目营销策略总纲1.1项目总体思路精品文档放心下载“”精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读达到项目形象树立的目的，为企业品牌形象的建立作积累。精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载重要还是展示项目的发展前景，利用龙头商家的号召力，带动相关的小商户进驻，精品文档放心下载通过租赁带动销售，以便于完成项目资金回笼的任务和项目形象的树立。谢谢阅读“”感谢阅读感谢阅读“返租回报”谢谢阅读感谢阅读回笼的要求，再考虑推出部分展场。整个项目的营销策略借鉴于品牌营销的手法，在前期的主题营销推广思路中，精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读展，最终达到一个循环互补的效果。3整体思路图解：支持支持形象推广提升提升产品品牌业务拓展产品推广促进促进促进销售业绩1.2项目品牌支撑1.2.1产品趋生国际品牌本项目地处淘金商业闹区，背靠白云山，从前期规划设计到材料、设备挑选，精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读“大而全”“精品”精品文档放心下载为核心指导思想，结合目前汽车市场的突破口，“国际品牌”的项目档次定位顺势而感谢阅读“”的发展体系。精品文档放心下载1.2.2五位一体的汽车服务平台，共创华南地区第一品牌谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读务，创建华南地区的第一品牌。42营销推广总体策略2.1营销策略精品文档放心下载项目形象和项目品牌建立起来，借助品牌的影响力带动整个项目的租售进程。精品文档放心下载2.1.1营销阶段划分整个租售推广过程将根据项目的资金回笼计划进行安排，划分为四大阶段：精品文档放心下载1.第一阶段是市场铺垫阶段（2002年12月20日——2003年1月31精品文档放心下载2.第二阶段是蓄势待发阶段（2003年2月1日——2003年2月15精品文档放心下载3.第三阶段是集中引爆阶段（2003年2月16——2003年3月31谢谢阅读4.第四阶段是引导提升阶段（2003年4月1日——2003年6月31谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载“返租回报”的销售形式顺精品文档放心下载感谢阅读售工作。2.1.2销售阶段划分依据谢谢阅读精品文档放心下载“返租回报”的精品文档放心下载销售方式提供支撑，协助进一步的销售工作顺利开展。2.1.3资金回笼计划精品文档放心下载谢谢阅读据调整，使回笼计划更准确，市场清晰度更强。51.本案资金回笼表位置各层总面积平均单价销售总额租金单价租金总额年租金总额谢谢阅读（㎡）（万元/㎡）（元）（元/㎡）（万元/月）(万元/年)谢谢阅读负一层西2500约2.5约6250万约170/月约42.5约510感谢阅读负一层东2500约1.5约3750万约120/月约30约360谢谢阅读首层4000约3.5约14000万约230/月约92约1104精品文档放心下载二层4000约1.8约7200万约100/月约40约480感谢阅读三层4000约1.2约4800万约80/月约32约384谢谢阅读四层4000约0.82约3280万约65/月约26约312谢谢阅读五层4000约0.85约3400万约70/月约28约336感谢阅读六层4000约0.9约3600万约75/月约30约360精品文档放心下载合计29000约1.63约46280万约114/月约320.5约3846感谢阅读2.项目租售部署和回笼资金根据实际可销售面积计算,项目资金回笼如下：时间推售内容预计销售额累计销售额预计销售率2002年12月三楼商铺约4800万元底约4800万元100%

（约4000㎡）（按回笼表计算）感谢阅读—2003年1月五楼半层和六楼约3710万元2003年3月底约8510万元70%

6000㎡）（按回笼表计算）精品文档放心下载二楼商铺约5400万元2003年6月底约1.3910亿元75%

（约4000㎡）（按回笼表计算）谢谢阅读1.5感谢阅读谢谢阅读采用以下方案，增加销售额，满足资金回笼的要求。61)方案一：在原计算的价格基础之上，单价每增加1%，即每平方米增谢谢阅读加120元，三层商铺的预计销售额将由原来的4800万变成4848万，谢谢阅读精品文档放心下载的可承受范围。2)方案二：在允许的情况下，于二层商铺销售达65%以后，加推负一精品文档放心下载层西面商铺，可销售面积250065%的销售率，预计可增加精品文档放心下载4062.51.79725感谢阅读笼资金的要求。3)方案三：加推负一层东面商铺，可销售面积2500㎡，按照65%的销精品文档放心下载2437.51.63475谢谢阅读谢谢阅读铺后，未能达到资金回笼要求时采用，减少日后场地的经营问题。感谢阅读4)方案三：在允许的情况下，对车库的停车位进行销售，销售价格按精品文档放心下载照15—18万/个计算，350个停车位预计可增加约5250万—6300万感谢阅读的销售额，能够达到回笼资金的要求。5)感谢阅读案一起操作，用最快的速度回收资金，达到最佳的资金回收效果。谢谢阅读2.1.4分期租售推广计划精品文档放心下载谢谢阅读分和分期推广，务求达到预期的推广效果。1.前期铺垫阶段细分为两部分1)2002年12月20日～2003年1月31日）——租赁工作感谢阅读开展；2)2002年12月28日～2003年1月31日）——销感谢阅读售工作开展；2.蓄势待发阶段细分为两部分71)2003年2月1日～2003年2月15日）——租赁工作开谢谢阅读展；2)2003年2月1日～2003年2月15日）——销售谢谢阅读工作开展；3.集中引爆阶段细分为两部分1)集中招商期（2003年2月16日～2003年3月31日）——租赁工作感谢阅读开展；2)写字楼公开发售期（2003年2月16日～2003年3月31日）——销感谢阅读售工作开展；4.调整强化阶段细分为三期（见下图）1)2003年4月1日——2003年6月31日）——租赁工作精品文档放心下载开展；2)2003年4月1日——2003年6月31日）——谢谢阅读销售工作开展；招商引资阶段12月1月2月3月4月5月6月感谢阅读1月2月3月4月5月6月写字楼销售阶段展示中心销售阶段前期铺垫和蓄集中引爆阶段调整强化阶段势待发阶段8推广分期推广时间推广目的预期效果招商引资2002年12月中旬阶段——2003年6月底在2003年初引入23家龙头商家，在2003年3月底之前写字楼出租率达40%4月底之前基本确定展示中心60%的商家，协助销售。树立项目形象和企业的品牌商。借助商家的进驻，利用“返租写字楼2002年12月下旬在2003年3月底之前销回报”的方式进行销售，利用精品文档放心下载销售阶段——2003年3月底售额达到8500万元销售业绩和进驻商家数量达感谢阅读到相互带动的作用。借助前期的销售业绩和龙头展示中心2003年4月上旬在2003年6月底之前销精品文档放心下载销售阶段——2003年6月底售额达到1.5亿元精品文档放心下载品牌。2.2价格策略2.2.1项目价格定位1.价格定位的原则谢谢阅读精品文档放心下载理、发展预测等因素加以确定，即从开发成本和市场价值两方面综合考虑。感谢阅读针对市场现状，定价有如下几大原则：1)以工程造价为基础；2)以项目的附加值、稀缺性和唯一性等为依据；3)考虑合理利润；4)市场影响因素；谢谢阅读分两部分进行。2.价格定位的方法精品文档放心下载9感谢阅读感谢阅读象的价格作为参考依据，结合项目自身情况制定价格。以下详细说明加权系数比较法的计算：1)加权系数定价说明市场比较加权系数法是通过对项目具有可比性的物业的价格分析比感谢阅读较，以一种较科学和客观的方式计算项目的参考价格的方法。精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载得到更具可比性和参考价值的相对基价。基价/修正系数=相对基价精品文档放心下载谢谢阅读值——项目基价。SUM（相对基价Χ加权系数）=项目基价2)附加说明基精品文档放心下载相对基价：扣除各种因素后而得出的平均售价；权重：同时进行对比的楼盘各自所占的比重；3)系数标准以项目本身为100%基准，如果比项目好则高于100%，相反则低于感谢阅读100%。根据项目实际情况的可比性，分三个级别，分别为：第一级：2至10102-110%精品文档放心下载第二级：-1至199-101%谢谢阅读第三级：-2至-1098-90%）差；精品文档放心下载谢谢阅读标准亦不断变化。103.汽车城商铺1)出租价格精品文档放心下载适用市场比较法。汽车城商铺出租价格市场比较法系数修正表序号项目名称租金区域因素修正个别因素修正繁华度交通小计档次修正价1广州汽车博览中心270109%109%119%102%223精品文档放心下载2东都大世界142106%106%112%102%124感谢阅读3美居中心（室内）70104%104%108%96%67感谢阅读4永福汽配城116100%100%100%92%126谢谢阅读5恒福路100100%100%100%92%109感谢阅读汽车城商铺出租价格加权系数修正表序号项目名称修正价权重基本租金1广州汽车博览中心22310%2东都大世界12410%3美居中心（室内）6740%108元/㎡/月精品文档放心下载4永福汽配城12620%5恒福路10920%2)销售价格谢谢阅读感谢阅读售价应依据成本核算法为主，以市场推测为辅。感谢阅读三级圈层，一级圈层商用物业首层价格一般在6万元/㎡以上，其范围以谢谢阅读3～6万元/㎡，其范围一谢谢阅读11谢谢阅读物业首层价格一般在1～3万元/㎡。按繁华度大致划分的商用物业价格范围范围价格范围一级圈层6-15万元/㎡二级圈层3～6万元/㎡三级圈层1～3万元/㎡感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载35000元/㎡。精品文档放心下载通过以上分析，得出本项目目前汽车城商铺部分的市场出租价格为感谢阅读108元/㎡/月，销售价格为35000元/㎡。谢谢阅读4.写字楼1)出租价格精品文档放心下载的选取上，乙级的数量比甲级略多；谢谢阅读格反映的是市场的保底价格水平；各可比实例的影响相若，加权系数按平均计算；由于毛坯的样品数量很少，因此，所取样品的装修标准均为“有谢谢阅读天无地”；写字楼出租价格市场比较法系数修正表序号项目名称租金基价区域因素修正繁华度交通小计个别因素修正档次修正价1五羊新城广场42103%102%105%95%42精品文档放心下载2国际银行中心4698%105%103%104%43感谢阅读3汇华商贸大厦4699%97%96%98%48精品文档放心下载4新宝利大厦46104%103%107%101%42感谢阅读5金和大厦3594%96%90%94%41感谢阅读6美国银行中心3594%96%90%107%36感谢阅读7瑞兴大厦4295%105%100%102%41感谢阅读128宜安广场56109%109%119%107%44谢谢阅读9广仁大厦3995%103%98%95%41谢谢阅读10中侨大厦3599%103%102%96%36精品文档放心下载写字楼出租价格加权系数修正表序号项目名称修正价权重本项目基本租价1五羊新城广场4210.0%2国际银行中心4310.0%3汇华商贸大厦4810.0%4新宝利大厦4210.0%5金和大厦4110.0%6美国银行中心3610.0%41元/㎡7瑞兴大厦4110.0%8宜安广场4410.0%9广仁大厦4110.0%10中侨大厦3610.0%2)销售价格说明谢谢阅读的选取上，乙级的数量比甲级略多；各可比实例的影响相若，加权系数按平均计算；由于毛坯的样品数量很少，因此，所取样品的装修标准均为“有谢谢阅读天无地”；写字楼销售价格市场比较法系数修正表序号项目名称售价基价区域因素修正个别因素修正繁华度交通小计档次修正价1东山广场10750103%103%106%104%9743感谢阅读2富力商务大厦8200102%102%104%102%7727谢谢阅读3汇华商贸大厦900099%97%96%98%9563谢谢阅读4富力商务大厦8232104%103%107%101%7609精品文档放心下载5美国银行中心900094%96%90%107%9321感谢阅读6新达城广场7000103%103%106%102%6469感谢阅读7新光商务港7800102%102%104%102%7350感谢阅读8荣建大厦7000104%106%110%101%6287谢谢阅读9中旅商务大厦7800104%104%108%102%7070感谢阅读1310中侨大厦900099%103%102%96%9194精品文档放心下载写字楼销售价格加权系数修正表序号项目名称修正价权重本项目基本售价1东山广场974310.0%2富力商务大厦772710.0%3汇华商贸大厦956310.0%4富力商务大厦760910.0%5美国银行中心932110.0%6新达城广场646910.0%8033元/㎡7新光商务港735010.0%8荣建大厦628710.0%9中旅商务大厦707010.0%10中侨大厦919410.0%41元/谢谢阅读㎡/8033元/㎡。精品文档放心下载精品文档放心下载目前市场的实际情况，具有一定的参考价值。5.项目保障系数分析谢谢阅读的市场平均基价（修正价）作一个合理的调整，以得出最终的定价。精品文档放心下载108元/㎡/谢谢阅读写字楼的出租价格为41元/㎡/8033元/㎡（有天感谢阅读精品文档放心下载较大的市场关注，其附加价值将可使本项目的整体价格定位比市场价值高谢谢阅读10%以上。谢谢阅读精品文档放心下载上适当通过保障系数进行调整，从而提高本项目的抗风险能力。谢谢阅读14商铺租金保障系数调整表影响因素调整系数本项目发展商公司的社会公信力+5%本项目是恒福路段的标志性商城，有良好的规划+4本项目高起点和差异化的定位，将成为广州知名的汽车城之一+15%谢谢阅读本项目是市内专营国际品牌车的专业性商城+6%本项目所在路段竞争力不足，离相应的配套较远-2%市场竞争对手将会不断涌现，存在竞争压力-5%本项目未在广州建立品牌知名度，且市场不可预知的因素较多-5%精品文档放心下载合计+20%调整后的首层租金130元/㎡精品文档放心下载感谢阅读分。我们认为在基价的基础上提升5-10%较为合适。精品文档放心下载建议本项目的整体价格如下所示：商铺首层租金130元/㎡/月首层售价35000元/㎡写字楼租金均价45元/㎡/月售价均价8500元/㎡项目各楼层的总体均价定为：总体均价表楼层售价（元/㎡）租金（元/㎡/月）负一层西35000130负一层东1600080首层西1800084首层东35000130二层西1200052二层东1700080三层1100050四层850040五层850045六层900050152.2.2项目的价格策略“”感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读的时间安排比较紧凑，没有必要对价格进行大幅度调整，具体调整见下表：精品文档放心下载各推广阶段的均价状况：市场铺垫期和蓄势待发期集中引爆期引导提升期租金售价租金售价租金售价楼层（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）精品文档放心下载负一层西126339501303500013435700精品文档放心下载负一层东781552080160008216320精品文档放心下载首层西811746084180008718360谢谢阅读首层东126339501303500013435700谢谢阅读二层西501164052120005412240精品文档放心下载二层东781649080170008217340精品文档放心下载三层491067050110005211220感谢阅读四层588245608500628670精品文档放心下载五层638245658500678670谢谢阅读六层688730709000729180精品文档放心下载说明：红色数字表示“暗推”时采用的均价蓝色数字表示未进行公开租售安排16每月租金走势160140120100806040200/售价走势/017精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读高于总体均价水平。由于本项目销售的物业具有展示功能，其升值潜力不可估量，精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读最终的实际价格必须根据不同时期的实际情况作出相应的调整。谢谢阅读2.3经营管理建议谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读作。2.3.1商户管理感谢阅读谢谢阅读感谢阅读者造成一定的损失，使项目的整体形象下降，因此有必要通过对场地的统一调控，谢谢阅读使各商家在公平、有序的环境下展开经营活动，发挥资源整合的威力。感谢阅读2.3.2商场运作管理感谢阅读谢谢阅读个商场的经营活动顺利展开。182.3.3小业主管理感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载“返租”的方式换取经营权，以确保项目的正常运作。2.3.4物业管理商场内的各项配套设施（如电梯、照明系统、洗手间等）以及服务（如清洁、感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读初步建议本项目写字楼部分每月的物业管理费用设在25—28元/感谢阅读目前市场的实际情况指定的，具体的价格必须以物业管理公司指定为准。感谢阅读193各阶段分期推广实操细化方案谢谢阅读了解项目的推广步骤，便于协调每期的细化工作。3.1推货步骤3.1.1销售节奏感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读每一期推广实操内容。从2002年12月中旬开始进行招商工作和前期内部认购登记，2003年3月底精品文档放心下载回笼资金8500感谢阅读在2002年底开始进行三楼餐厅和五、六楼写字楼（约2000㎡）内部登记，2003感谢阅读年2月中旬正式公开发售写字楼，推出五楼、六楼写字楼（约6000谢谢阅读感谢阅读作铺垫。紧接着在4精品文档放心下载感谢阅读虑加推负一层西面展示厅（约2500㎡）或停车库（350谢谢阅读2500感谢阅读谢谢阅读开展。到2003年6月底回笼资金1.5亿元。整个推售过程十分紧凑，招商工作在谢谢阅读推售过程中不断穿插，借此带动销售。3.1.2租赁节奏谢谢阅读直销的方式进行内部招商，针对项目的重要客户进行洽谈，从2002年12月20日感谢阅读感谢阅读20谢谢阅读精品文档放心下载成。第二部分将从2003年2月上旬正式开始，一直持续到整个招商工作完毕。谢谢阅读公开招商部分根据不同时期进行不同侧重点的推广，从2002年12月20日谢谢阅读——2003年1月底以项目区域价值和项目总体开发理念为重点；2003年2月上旬精品文档放心下载——2003年2月中旬以项目整合资源和投资价值分析为重点；2003年2月下旬精品文档放心下载——2003年32003年4月——2003年6月以汽车展示为精品文档放心下载感谢阅读配合。感谢阅读谢谢阅读前提必须先确定执行汽车精品销售方案，再根据市场的实际状况在2003年5月初精品文档放心下载2003年5月中旬开始执行，谢谢阅读同时开始介入汽车精品销售。3.2市场铺垫期（2002年12月20日——2003年1月31日）精品文档放心下载3.2.1推广目的1.通过公开招商，在行业市场中引起关注，并引入1、2个大型商家，为项精品文档放心下载目后期招商奠定基础。2.感谢阅读项目所在的地域价值突显，并在社会中引起一定的关注。3.精品文档放心下载后续的公开发售做铺垫。4.精品文档放心下载感谢阅读3.2.2推广主题1.项目地块的区域价值；2.政府规划的先知先觉；213.投资环境及前景；3.2.3推广策略谢谢阅读响力和说服力，借此力量把地块升温，通过投资环境和前景的分析，带出“淘金最感谢阅读后的一块宝地”的价值，达到全城关注的效果。（具体主题详见《宣传推广策略部感谢阅读3.2.4工程进度1.西段工程主体接近封顶；2.中断工程主体接近四层；3.东段工程主体接近±0.00；3.2.5谢谢阅读1.软文炒作；2.报纸媒体宣传；3.电视广告；4.DM；5.公关活动；3.2.6租售时间安排1.招商安排1)内部招商：2002年12月20日～2003年1月31日；精品文档放心下载2)公开招商：2002年12月28日～2003年1月31日；谢谢阅读2.内部认购安排2002年12月28日～2003年1月31日感谢阅读3.2.7推出货量1.感谢阅读22“先大后小”的原则进行客户谢谢阅读筛选，先确定龙头商家，再安排散户；2.2500感谢阅读4000精品文档放心下载是汽车办公写字楼；3.2000精品文档放心下载字楼。暗推六楼西面半层（约2000精品文档放心下载3.2.8具体操作步骤1.招商部分——分两步走谢谢阅读感谢阅读客户进驻本项目。采用直销的方式能够给客户带来一种顶级尊贵服务的感受，精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载散，范围扩散至整个华南地区。二是采用公开招商的方式，在项目周边的知名商业网点设立临时接待处，感谢阅读感谢阅读负一层西面商场部分（约2500㎡）初探市场，如有重要客户有意向租赁其他谢谢阅读“暗箱操作”感谢阅读精品文档放心下载另外推出五楼半层可销售部分（约2000㎡）和六楼西面半层（约2000㎡）写感谢阅读字楼区域，宣传推广范围以珠三角为核心，扩散至整个华南地区。精品文档放心下载2.销售部分——初探市场推出五楼半层（约2000㎡）可售货量进行公开内部优惠权登记，通过优谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读额认购的现象，根据市场的实际情况，考虑加推六层西面的半层写字楼（约精品文档放心下载2000精品文档放心下载23“高尔夫”精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读“返租回报”感谢阅读感谢阅读核心，向外辐射至整个华南地区。3.2.9预期目标1.1-2家，五精品文档放心下载楼和六楼写字楼散户认租70%；2.4656万元;内部认购五楼写字楼90%货谢谢阅读量，力争超额认购。3.2.10前期准备工作1.前期营销策划思路确定及深化经过前期的市场研究和项目定位，对本项目营销方面进行实操性的规划、谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读针对不同阶段进行相关销售条件的准备，使方案得到顺利的展开和操作。感谢阅读2.精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读开。3.感谢阅读感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载24须尽快确定方案，并组织人手筹备。4.相关租售条件准备1)项目工程进度具备销售条件，现场工程主体完工接近2/3；感谢阅读2)相关租售道具准备完成，能够应付本阶段的招商、销售等工作；谢谢阅读3)感谢阅读4)精品文档放心下载5)谢谢阅读6)感谢阅读7)人员安排初步安排8—10谢谢阅读约，直接上门拜访的方式进行；初步安排2—3名租售人员长驻临时接待处，主要负责现场公开谢谢阅读招商和项目内部认购工作；初步安排2—3名租售人员进驻每一个外展点，主要负责项目介精品文档放心下载绍、带领客户到现场参观和带领客户到临时接待处进行洽谈；谢谢阅读安排1感谢阅读不同时期的突法事件进行分析，及时作出应对策略的调整。感谢阅读8)人员培训系统的电话预约、上门拜访、洽谈的谈判技巧培训；外展点的现场接待、介绍技巧培训；内部认购的现场接待、介绍、谈判技巧培训。9)客户信息收集10)省外或境外的招商、宣传计划及配合工作11)谢谢阅读12)5.租售道具1)谢谢阅读谢谢阅读25知、租赁合同等一系列招商资料；2)精品文档放心下载权登记表、内部优惠权登记须知、银行按揭须知等一系列销售资料精品文档放心下载3)模型：总体规划模型4)展板：项目简介：突出发展商的开发理念定位与功能：突显项目一站式的服务观念和旗舰店的经营模式谢谢阅读地理区位：突出地理位置的商业价值和景观优势前景升值：突出发展前景和升值空间物业管理：突出高水平、高质素物业管理体系联盟实力：突出各大品牌联盟的高水平、高品质5)彩旗、POP精品文档放心下载项目周边设立2—3个广告指引牌，指引客户寻找项目所在，同时兼谢谢阅读顾项目的形象展示，充分体现项目的规模、档次。6.相关媒体1)电视形象广告（30秒、60秒）2)电台广告3)报纸广告4)DM5)航空杂志3.3蓄势待发期（2003年2月1日——2003年2月15日）精品文档放心下载3.3.1推广目的1.谢谢阅读感谢阅读宣传效果，为后期的引爆做准备；2.谢谢阅读记时的方式营造紧张气氛，为后续的公开发售做铺垫；3.谢谢阅读26宣传最大化的目的。3.3.2推广主题1.项目的综合优势；2.投资价值及前景分析；3.公开发售信息发布。3.3.3推广策略主要围绕项目的综合优势进行正面宣传，透过电视、电台等媒体的宣传渠道，精品文档放心下载感谢阅读参与、全城轰动的效果，同时结合公开发售倒记时宣布活动把项目推向一个高潮，谢谢阅读感谢阅读3.3.4工程进度1.主体全部封顶；2.开始进入外墙装修阶段；3.3.5感谢阅读1.软文炒作；2.报纸媒体宣传；3.电视广告；4.电台广告；5.DM；6.公关活动。3.3.6租售时间安排1.招商安排1)内部招商：2003年2月1日～2003年2月15日谢谢阅读2)公开招商：2003年2月1日～2003年2月15日谢谢阅读272.内部认购及倒记时安排2003年2月1日～2003年2月15日精品文档放心下载3.3.7推出货量1.2500精品文档放心下载4000精品文档放心下载是汽车办公写字楼；2.2000谢谢阅读字楼。暗推六楼西面半层（约2000感谢阅读3.3.8具体操作步骤1.招商部分——顺势推舟精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读况，为后期的策略调整做准备。谢谢阅读的调整，不断跟进意向客户，提醒客户春节后继续对本项目进行考察、参观，谢谢阅读1-2家汽车龙头客户和写字感谢阅读楼部分的龙头客户。2.销售部分——蓄势待发感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载剩余部分区域（约2000283.3.9预期目标1.招商部分：承接上一期的招商目标，散户认租75%，三楼餐厅商家确定；精品文档放心下载2.销售部分：内部认购95%，力争超额认购。3.3.10前期准备工作1.相关租售条件准备1)项目工程进度主体全部封顶，进入外墙装修阶段；2)相关租售道具准备完成，能够应付本阶段的招商、销售等工作；谢谢阅读3)临时接待处布置完成；4)外展点布置完成；5)户外形象广告设点、布置全部完成；6)感谢阅读7)人员安排：初步安排6-8感谢阅读直接上门拜访的方式进行；初步安排2—3名租售人员长驻临时接待处，主要负责现场公开精品文档放心下载招商和项目内部认购工作；初步安排2—3名租售人员进驻每一个外展点，主要负责项目介精品文档放心下载绍、带领客户到现场参观和带领客户到临时接待处进行洽谈；精品文档放心下载安排1感谢阅读不同时期的突法事件进行分析，及时作出应对策略的调整；感谢阅读8)人员培训系统的电话预约、上门拜访、洽谈的谈判技巧培训；外展点的现场接待、介绍技巧培训；内部认购的现场接待、介绍、谈判技巧培训；9)客户信息收集2910)省外或境外的招商、宣传计划及配合工作11)谢谢阅读12)2.租售道具1)感谢阅读感谢阅读知、租赁合同等一系列招商资料2)谢谢阅读权登记表、内部优惠权登记须知、银行按揭须知等一系列销售资料精品文档放心下载3)模型：总体规划模型4)展板：突出项目总体综合优势5)彩旗、POP：充分展示项目的核心竞争力和档次规模感谢阅读6)广告指引牌：在项目周边设立2—3个广告指引牌，指引客户寻找项感谢阅读目所在，同时兼顾项目的形象展示，充分体现项目的规模、档次。精品文档放心下载3.相关媒体1)电视形象广告（30秒、60秒）2)电台广告3)报纸广告4)DM5)航空杂志3.4集中引爆期（2003年2月16——2003年3月31日）谢谢阅读3.4.1推广目的1.写字楼全面公开发售，带出“汽车办公”新主义；2.利用公开发售在市场上全面展开攻势，营造火爆的销售场面，完成8500精品文档放心下载万的销售任务；3.感谢阅读主题定位进行详细的介绍；4.谢谢阅读30出“供不应求”的局面，通过“羊群效应”带动后期销售和招商；精品文档放心下载5.精品文档放心下载汽车相关行业的写字楼客户为核心。3.4.2推广主题1.项目初步开发理念及核心竞争力；2.项目综合优势展现；3.前期租售状况；4.项目工程进度。3.4.3推广策略感谢阅读谢谢阅读目“精、高、专”的核心定位，突现项目优势及核心竞争力。同时结合前期的招商、感谢阅读精品文档放心下载名度和市场的震撼力。3.4.4工程进度1.外墙装修接近收尾阶段；2.开始进行内部设备安装。3.4.5感谢阅读1.软文炒作；2.报纸媒体宣传；3.电视媒体宣传；4.电台媒体宣传；5.网站建设；6.公关活动。313.4.6租售时间安排1.招商安排1)集中招商期（汽车展示部分）：2003年2月16日～2003年2月21精品文档放心下载日；2)2003年2月16日～2003年3月31感谢阅读2.销售安排1)2003年2月16日～2003年3月31精品文档放心下载2)内部认购期（汽车展示部分）：2003年3月15日～2003年3月31精品文档放心下载日；3.4.7推出货量1.4000谢谢阅读是国际品牌车展示、销售；2.2000感谢阅读层非销售部分区域（约2000感谢阅读3.2000谢谢阅读展示、销售；4.6000精品文档放心下载3.4.8具体操作步骤1.招商部分——两个重点谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读做“旺”，为销售作支撑。精品文档放心下载港联合活动的举办，在市场上不断制造新闻点，并同时在不同地方引起共鸣，感谢阅读产生城市话题，达到举办活动的最终效果，提升项目知名度和扩大客户渠道，精品文档放心下载精品文档放心下载32感谢阅读扩大知名度和重要客户渠道。精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读对性地推出六楼东面半层和五楼半层非销售部分写字楼（约4000㎡）进行公谢谢阅读感谢阅读“暗箱”感谢阅读的写字楼部分区域，便于销售的进行。谢谢阅读感谢阅读感谢阅读感谢阅读为核心，向外辐射至整个华南地区。2.销售部分——强势出击精品文档放心下载2003年2月16日——3月2谢谢阅读20002000谢谢阅读感谢阅读2000精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读则参考相应的销售资料。在公开认购期过后（初定2003年3月3日——3月31谢谢阅读楼东面半层（约2000㎡）进行限量发售，并通过媒体炒作和相关活动进行宣精品文档放心下载传推广，带动项目销售。同时针对整个华南地区的经济重镇进行有效的宣传，精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读地区。332003年3月15日～3月31感谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读售作铺垫，3.4.9预期目标1.招商部分：商场部分龙头意向商家3-4家，五楼和六楼写字楼全部认租感谢阅读75%；2.销售部分：本阶段推出货量销售80%，预计资金回笼4240万元；感谢阅读3.4.10前期准备工作1.相关租售条件准备1)项目工程进度具备公开发售条件，现场工程进入内部设备安装阶段。谢谢阅读2)相关租售道具准备完成，能够应付本阶段的招商、销售等工作谢谢阅读3)精品文档放心下载现场销售，便于场面控制和洽谈）4)外展点的设置5)户外形象广告设点、布置全部完成（两个户外广告点）精品文档放心下载6)人员安排：初步安排8—10精品文档放心下载约，直接上门拜访的方式进行；初步安排2—3名租售人员长驻现场接待处，主要负责现场公开精品文档放心下载招商和写字楼公开发售工作；初步安排2—3名租售人员进驻每一个外展点，主要负责项目介感谢阅读绍、带领客户到现场参观和带领客户到临时接待处进行洽谈；感谢阅读安排1感谢阅读不同时期的突法事件进行分析，及时作出应对策略的调整。感谢阅读7)人员培训34系统的电话预约、上门拜访、洽谈的谈判技巧培训；外展点的现场接待、介绍技巧培训；写字楼公开发售的现场接待、介绍、谈判技巧培训；展示中心内部认购的现场接待、介绍、谈判技巧培训。谢谢阅读8)省外或境外的招商、宣传工作部署、开展9)相关报纸软文定稿、投放10)相关媒体广告投放2.租售道具1)感谢阅读谢谢阅读须知、租赁合同等一系列招商资料2)感谢阅读书、银行按揭须知、买卖合同等一系列销售资料3)模型：总体规划模型、功能展示模型4)展板：项目简介：突出发展商的开发理念定位与功能：突显项目一站式的服务观念和旗舰店的经营模式感谢阅读地理区位：突出地理位置的商业价值和景观优势前景升值：突出发展前景和升值空间物业管理：突出高水平、高质素物业管理体系联盟实力：突出各大品牌联盟的高水平、高品质5)彩旗、POP：充分展示项目的核心竞争力和档次规模感谢阅读6)感谢阅读分体现项目的规模、档次。3.相关媒体1)电视形象广告（30秒、60秒）2)电视促销广告（30秒）3)电台广告4)相关杂志软文投放5)相关报纸广告投放356)DM7)航空杂志3.5引导提升期（2003年4月1日——2003年6月31日）精品文档放心下载3.5.1推广目的1.正式公开发售汇展中心，首创展示性物业销售先例；感谢阅读2.谢谢阅读业形象，把项目塑造成广州的标志性物业；3.大肆报道项目公开发售的热销状况，不断在市场上制造新闻亮点；谢谢阅读4.谢谢阅读外一轮高潮，并完成总共1.5亿元的销售任务；5.整合前期招商的商户，进行项目的客户推广，利用进驻客户为项目牵头，谢谢阅读带动其他商户的进驻，并间接带动销售。3.5.2推广主题1.进驻商户及前期热销状况；2.投资前景分析；3.项目整体形象及企业品牌形象；3.5.3推广策略谢谢阅读谢谢阅读带动企业品牌形象的提升，达到品牌营销的最终效果。3.5.4工程进度1.部分区域交付使用；2.项目接近综合验收阶段；363.5.5精品文档放心下载1.软文炒作；2.报纸媒体宣传；3.电视媒体宣传；4.网站建设；5.公关活动。3.5.6租售时间安排1.招商安排——全面招商：2003年4月1日～2003年6月31日；感谢阅读2.展示中心公开发售安排：2003年4月1日～2003年6月31日。谢谢阅读3.5.7推出货量1.全面招商期推出货量（汽车展示部分）：首层（约4000感谢阅读国际品牌车展示、销售；2.全面招商期推出货量（写字楼部分）：四层全层（约4000精品文档放心下载是汽车办公；3.公开发售推出货量：二层（约4000感谢阅读售；4.公开发售推出货量（备选方案一）：负一层西面（约2500谢谢阅读是国际品牌车展示、销售；5.公开发售推出货量（备选方案二）：负一层东面（约2500谢谢阅读是汽车精品销售。3.5.8具体操作步骤1.招商部分——双管齐下感谢阅读感谢阅读招商工作推向另外一个高潮。感谢阅读“返租回报”感谢阅读“空城”谢谢阅读374000“暗箱”谢谢阅读方式操作，便于整个项目顺利进入经营阶段。谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读化前期的剩余货量之外，推出首层（约4000㎡）部分区域进行公开招商，由于感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载“顶级”“顶级国际品牌”精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载心，向外辐射至整个华南地区，并涉足部分省外或境外区域。精品文档放心下载2.销售部分——以租带售在前期已完成85006500精品文档放心下载感谢阅读厅，展示厅的销售成为核心部分。谢谢阅读感谢阅读“返租回报”感谢阅读的最大化表现。在本阶段前期先推出二层展示中心（约4000㎡）初探市场，如销售额未能感谢阅读精品文档放心下载示中心（约2500精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读38谢谢阅读传面和客户渠道。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载资金回笼和经营状况两方面的得失。3.5.9预期目标1.招商部分：整个项目进驻客户80%；2.销售部分：本阶段推出货量销售75%，预计资金回笼5562万元；精品文档放心下载3.销售部分：本阶段加推部分货量销售75%，预计资金回笼4828万元；感谢阅读3.5.10前期准备工作1.相关租售条件准备1)项目工程进度进入收尾阶段，准备交付客户使用；2)相关租售道具准备完成，能够应付本阶段的招商、销售等工作；谢谢阅读3)现场接待处根据推广主题进行局部包装调整；4)增加外展点的设置；5)更换一个户外形象广告的主题和形式；6)人员安排：初步安排6——8名招商人员开展重要客户招商工作，采用电话谢谢阅读预约，直接上门拜访的方式进行；初步安排2—3名租售人员长驻现场接待处，主要负责现场公开感谢阅读招商和写字楼公开发售工作；初步安排2—3名租售人员进驻每一个外展点，主要负责项目介精品文档放心下载绍、带领客户到现场参观和带领客户到临时接待处进行洽谈；感谢阅读安排1谢谢阅读不同时期的突法事件进行分析，及时作出应对策略的调整；感谢阅读7)人员培训系统的电话预约、上门拜访、洽谈的谈判技巧培训；外展点的现场接待、介绍技巧培训；39展示中心公开发售的现场接待、介绍、谈判技巧培训；精品文档放心下载8)省外或境外的招商、宣传工作部署调整9)相关报纸软文定稿、投放10)相关媒体广告投放2.租售道具1)精品文档放心下载感谢阅读须知、租赁合同等一系列招商资料2)感谢阅读书、银行按揭须知、买卖合同等一系列销售资料3)模型：总体规划模型、功能展示模型4)展板：项目简介：突出发展商的开发理念定位与功能：突显项目一站式的服务观念和旗舰