天津工业地产项目可行性报告详解图表丰富

天津玻璃厂项目可行性研究报告告天津XXXX((集团)有限公司二零零壹年八月月目录第一章项目决策策背景1.内部因素2.外部因素第二章项目概述述1.项目区位及及用地2.项目宗地现现状3.项目周边的的社区配套4.项目周边环环境5.项目市政配配套分析6.土地价格第三章项目法律律及政策性风风险分析1.项目用地取取得土地使用用权法律手续续分析2.项目合作方方式及风险评评估3.总体评价第四章市场研究究1.区域市场成成长状况2.区域市场供供应产品特征征3.整体市场对对本案影响因因素4.目标客户、产产品及价格定定位第五章规划设计计要点1.初步规划设设计思路2.规划设计的的可行性分析析第六章项目开发发计划1.开发机遇2.开发周期安安排3.销售周期安安排第七章投资收益益分析1.成本预测2.税务分析3.经济效益分分析4.项目资金预预测第八章可行性结结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议议第一章项目决策策背景一.内部因素1.天津XX公公司项目布局局XX自92年进进入天津市场场以来，先后后开发了城市市花园、XX中心大厦、世世贸广场、都都市花园、XX新城等项目目，其中城市市花园、XX中心大厦位位于城市北部部的河北区，总总面积约17万平方米，XX新城位于城城市北部的北北辰区，面积积约60万平方米。世世贸广场、都都市花园虽然然位于城市中中心地带，但但规模较小。由由此可看出，天天津XX的主要项目目集中在城市市的北部。反反观天津的总总体规划和城城市发展方向向，城市中心心区向南部方方向发展，由由城市的行政政中心的南迁迁和友谊路沿沿线的开发便便可看出；城城市工业向东东发展，重点点开发建设海海河下游工业业区和滨海地地区，目前沿沿津塘路两侧侧，新建的小小区和工业区区已将中心市市区和塘沽区区紧紧的联在在一起。由此此看出，XX的物业分布布与天津的总总体规划和城城市发展方向向不尽相符。XX自92年进进入天津市场场以来，发展展迅速，市场场迅速扩大，在在操作理念和和手法上，均均胜人一筹，被被公认为天津津的地产先锋锋，在天津人人的心目中已已树立起第一一品牌的形象象。XX产品应属于于整个天津市市，而不是某某个区域。所所以XX有能力，也也应该去开发发天津的其他他市场，让XX物业深入天天津每个角落落。结合天津津的总体规划划和城市发展展方向，我们们应在天津的的西南部、南南部、东南部部投入更多的的关注。目前前我司在谈的的几个重点项项目有：北部部地区铁东路路住宅项目，东东部地区张贵贵庄路住宅项项目、东部地地区天津钢厂厂住宅项目，南南部地区天津津玻璃厂住宅宅项目，其中中玻璃厂项目目是各方面条条件都比较成成熟的项目，该该项目正好填填补了XX在城市南部部无项目的空空白。2.天津XX公公司经营现状状：目前天津公司在在手有两个项项目，XX花园新城（含含原有新城项项目和红旗农农场项目）、东东丽湖项目，其其中新城项目目为在建销售售的项目，东东丽湖项目目目前处于前期期工作阶段。新新城项目自98年开盘以来来热销天津市市，成为天津津公司的主要要利润支柱，但但到2002年后新城项项目基本开发发完毕，主要要为资金回笼笼，东丽湖项项目规模大，是是公司长远发发展项目，由由于区位和产产品原因，也也不是一短期期热销房产，不不宜作为公司司近两年的利利润支柱，是是一个追求稳稳定开发有节节奏销售为目目的的项目。根根据集团总部部经营计划要要求，天津公公司必须再上上新项目，要要达到每年有有3-5个在开发项项目，保证天天津公司经营营利润指标和和XX产品在天津津的市场影响响力。在目前前市场呼唤XX的大好形势势下，天津XX应充分利用XX天津地产先先锋的社会地地位和市场影影响力，抓住住机遇，多上上新项目，扩扩大市场占有有率，让XX品牌深入到到每个天津人人心中。玻璃厂项目区位位好，规模适适当，发展前前景乐观，可可作为公司主主要利润来源源，可以作为为重点发展的的项目。同时时我司拟在该该地块建设住住宅区，消除除污染源，彻彻底改善周边边居民的生活活环境质量，为为天津城市建建设做出贡献献。天津公司现状项项目及在谈项项目分布:

花园新城新区

花园新城新区世贸广场城市花园都市花园XX中心玻璃厂项目.天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目在开发项目:已完成项目:在谈项目:友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区二.外部因素友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区该项目具有良好好的外部环境境，其坐落位位置处于天津津市区的南部部,行政区划划为河西区，该该项目所在区区域有如下特特点和优势:①根据天津市总总体规划，西西南部地区大大部分用地规规划为教育科科研、居住及及行政办公用用地。②天津市主导风风向为西南风风，西南部区区域正处于天天津市的上风风口，远离工工业区，空气气新鲜，自然条件优优越，被公认认为居住的上上佳区域。③经济发展状况况来看，该项项目所在的河河西区是天津津市经济最发发达、最富裕裕的城区之一一，该区的房房地产起点一一直很高，集集中了全市大大部分的中高高档楼盘。商商品房销售均均价明显高于除和平区区以外的其他他各区。④规划在河西区区天津宾馆地地区（友谊路路两侧）建设设新的市级行行政中心，现现有市级行政政中心南迁，南部部土地升值潜潜力大。⑤沿解放南路可可方便直达南南楼市级商业业中心，这里里有十八街麻麻花、鸿起顺顺饭庄、家乐乐大型超市等全国闻闻名的商业设设施。⑥项目距离规划划的东南半环环黑牛城道段段不足3公里，东南南半环是天津津市中心市区区规划路网中的两个半环环之一，是天天津市规划路路网骨架中快快速交通体系系的重要组成成部分，东南南半环的修建对该该项目的业主主出行将会带带来很大的方方便。⑦项目西北侧为为梅江居住区区，是由市政政府统一组织织建设的大型型安居居住区区，占地面积积192公顷,将建设成成为以水景和和生态环保为为主题的高档档居住区，大大大改善了该该区域居住环环境，使得该区域域住宅市场档档次和品位急急剧上升。所有以上各种因因素，为XX在此地块建建设一个高档档居住社区提提供一个良好好外部环境。第二章项目概述述一.宗地区位及及用地1.项目区位该宗地位于天津津市区南部,北侧紧临正正在建设中的的梅江居住区区,行政区划属属于河西区,距离中环线线围堤道段5公里,距离正在建建设的东南半半环线约3公里,距离南楼市市级商业中心心约6公里，距离离规划友谊路路市级行政中中心约5公里。

花园新城新区世贸广场城市花园都市花园XX中心宗地位置.内环线中环线规划东南半环

花园新城新区世贸广场城市花园都市花园XX中心宗地位置.内环线中环线规划东南半环项目所在地项目区位图项目所在地2.项目用地该项目宗地为国国有土地，毛毛地面积约525亩,目前为天津津市玻璃厂厂厂区用地。该该宗地拟规划划为居住用地地，规划用地地内均为玻璃璃厂厂区用地地，土地权属属明确。按照照市规划院编编制的控规要要求，用地分分析见下表：：名称面积(万平米))折算成亩数毛地面积35.02525其中市政代征地地(含退解放南路路道路路及绿化带带、退退卫津河道道路路及绿化带带、退退北侧道路路及及绿化带、退退退南侧道路路用用地)6.2794可建设用地面积积28.75431其中区内配套用用地地（含小学及幼儿儿园园、配套公公共共服务设施施用用地）2.7041净住宅用地面积积26.05391可建设用地用地地率率82%净住宅用地率74%住宅地块2住宅地块2住宅地块1住宅地块3住宅地块4教育用地配套公建用地3.项目地块内内各种用地政政府控制性规规划指标:序号用地性质用地面积(万平米)容积率建筑密度(%)建筑限高(M)绿地率(%)1住宅地块19.891.43050402住宅地块23.172.03080403住宅地块37.41.63050404住宅地块44.541.0303040524班小学及115班幼幼儿园用地地1.790.82525406储蓄所、物业管管理理等公共服服务务设施用地地0.911.8505020二.宗地现状1.四至范围::东至解放南路，南南至规划路，西西至卫津河，北北至规划路。2.地势状况项目用地主要为为天津玻璃厂厂的厂区,地势平坦,场地标高与与解放南路标标高基本相一一致。3.地上物现状状地上物主要为玻玻璃厂的生产产厂房和办公公区，另有很很少量职工住住宅和单身宿宿舍(约36户42间房)。厂区内绿绿化树木较多多（为工厂自自己种植，在在园林局未登登记,可根据规划划要求进行拆拆除或保留）。4.空中线路、地地下管线、人人防、构筑物物等情况（有有无变电站、换换热站等设施施？）（1）项目用地地内地下管线线较多，但均均为玻璃厂自自用管线，没没有横穿厂区区市政的管线线。（2）项目用地地内没有需要要保留的文物物等设施。（3）项目用地地内的铁路为为玻璃厂自用用的铁路专用用线，可根据据规划要求拆拆除。（4）项目用地地西侧有一个个40平方米的人人防设施，处处于规划的卫卫津河绿化带带内，对项目建设无影响。（5）项目用地地内有玻璃厂厂自己打的2口热水井（在在地热办有登登记），出水水温度50℃左右,可根据规划划予以保留,可为项目提提供一部分热热水。5.地质情况场地原为农田，厂厂区已有50年历史，无无不良工程地地质条件。厂内植被玻璃厂厂正门厂区正门厂区植被

厂区车间厂区铁路卫津河和南部水水面照片？三.项目周边的的社区配套1.周边30000米范围内的的社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学学校校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市、津洋洋宾宾馆、津洋洋酒酒店、太平平洋洋酒店金融设施无市场珠江装饰城、环环渤渤海装饰城城、梅梅江装饰城城天津汽配城交通设施门前有去大港区区6628、659公交线路，距距距项目1公里处有96、954路终点站文化设施无体育设施无总的来说，玻璃璃厂周边原为为工厂区，基基本社区配套套比较少，不不足以为项目目提供服务，该该项目在规划划实施时应考考虑布置相应应数量的生活活配套设施。2.宗地周边33000米外可辐射射到的主要公公共设施如下下(主要指南楼楼商业片区和和友谊路沿线线):公用设施种类公用设施名称教育设施大学：天津财经经学学院、轻工工业业学院、职职业业技术师范范学学院高中校：北师大大天天津附中（市市市重点）、第第第四中学（市市市重点）、南楼中学（区重重点点）医疗设施天津医院，河西西医医院，天津津医医大第二医医院院（三级甲甲等等）大型商业设施津华五金商场、南南楼商场、南南楼家乐购物物中心一店及及二店、河西西商场、登发发装饰基地、十十八街麻花总总店文化设施天津日报大厦、河河西图书大厦厦、天津科学学技术馆、天天津国展中心心、天津礼堂堂体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆（三星星）、迎迎宾馆、乐乐园园宾馆（三三星星）、津利利华华大酒店（四四四星）、水水晶晶宫饭店（四四四星）、天天津津钢管宾馆馆（二二星）、长长青青温泉宾馆馆、大型商住楼

钢管大厦、万顺顺大大厦、澳东东大大厦、天津津科科技大厦、新新新安大厦、深圳发展银行大大厦厦、环渤海海中中心大厦、天天天津日报大大厦厦综合分析，从该该项目沿主干干路网乘车20分钟内可方方便到达以下下二个中心，一一是南楼市级级商业中心，二二是规划的友友谊路市级行行政中心，这这些中心的设设施能辐射为为该项目服务务。四.项目周边环环境1.现状项目所所在区域环境境由于历史原因，解解放南路两侧侧原为工厂区区,公路两侧工工厂林立，90年代后期，随随着城市房地地产的发展，原原来的部分工工厂企业,由于工业结结构调整的原原因，大多已已搬迁改造，象象天津市构件件厂等企业；；建成了如今今的顺驰名都都、名都新园园、摩托罗拉拉住宅小区等等新型住宅小小区，逐步带带动了该区域域的住宅市场场；市级迎宾宾线友谊南路路的建成通车车和梅江居住住区的开发建建设，拆迁了了原来的许多多工厂和破旧旧房屋，建设设了以水景和和生态环保为为主题的高档档居住区，大大大改善了该该区域居住环环境，使得该该区域住宅市市场档次和品品位急剧上升升，已成为天天津市区上佳佳居住区位。正开发住宅区域尖山住宅片区现状工业用地现状工业用地但就本项目目前前主要出行方方向解放南路路两侧来看，仍仍有天津油毡毡厂、天津无无缝钢管厂等等工厂企业，同同时道路两侧侧房屋均较破破旧，同友谊谊路沿线景观观相比，有一一定差距，这这是弱势所在在，但可随着着政府十六条条重点道路景景观改造城市市建设的发展展很快得到解解决。正开发住宅区域尖山住宅片区现状工业用地现状工业用地已建成住宅区宗地南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地2.项目宗地周周边情况该项目宗地南侧侧为天津津洋洋置业公司的的养殖场，有有大量的水面面，拟规划为为保留水域，对对该项目的环境有有一定的积极极影响。项目目宗地北面现现状为天津津津洋置业公司司的养殖场,规划为居住用地,顺顺驰集团已与与其签定土地地开发协议。项项目宗地西北北侧和西侧原原为罐头厂仓仓库和天津津洋置业业公司的养殖殖场部分用地地,现已转让给给松江置业公公司用于房地地产开发,属于梅江南居住区的的一部分,该项目与梅梅江南居住区区仅一河之隔隔----卫津河,基本上形成成一个大的居住片区。卫卫津河已由原原来的臭水河河改造为环境境幽雅的景观观河道，使得得该项目周边边环境有了根本性性的改善。项项目宗地东面面现状为一片片空地，原为为天津玻璃厂厂用地，后被被附近村民占用，现现以被天津玻玻璃厂收回，面面积约127亩，规划用用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地地块块厂区西侧刚修建建完毕的卫津津河南侧在建道路梅江南开发用地地3.周边近期及及远期规划对对周边环境的的主要影响（1）该项目距距离规划的东东南半环黑牛牛城道段不足足3公里，东南南半环的修建建对该项目的的出行将会带带来很大的方方便，东南半半环是天津市市中心市区规规划路网中的的两个半环之之一，是天津津市规划路网网骨架中快速速交通体系的的重要组成部部分，其功能能是完善天津津市东南半部部路网，联系系海河东西两两岸的交通，同同时起分流中中环线和外环环线客货交通通流的作用，东东南半环的建建设已列入“十五”规划中，目目前黑牛城道道段扩宽改造造工程即将完完成，跨海河河大桥计划2001年开始修建建，2002年年底通车车。（2）解放南路路规划为60米宽城市主主干道，两边边绿化带宽30米，到外环环线区段，两两边绿化带宽宽50米，并保留留现状水面，在在项目周边有有大量的绿地地和水面，形形成一道生态态景观，既调调节了空气，又又避免了噪音音，对项目带带来的好处可可谓多多。（3）本项目西西北侧为梅江江居住区，将将建设成为以以水景和生态态环保为主题题的高档居住住区，大大改改善了该区域域居住环境，使使得该区域住住宅市场档次次和品位急剧剧上升，为该该项目的定位位和提升档次次会有非常积积极的意义。（4）目前项目目门前有去大大港区628、659公交线路，距距项目1公里处有96、954路终点站，项项目开发后，该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。五.市政配套1.道路情况现状情况：目前前本项目周边边的现状市政政道路只有一一条----解放南路,为天津市区区一条重要出出入市干道，向向北直达市中中心区，向南南与津港公路路连接直通大大港区，.其现状路宽30米。项目南南侧的40米宽的浯水水道正在修建建，联接梅江江和小海地片片区，使项目目又多了一条条出行路线。规划情况：解放放南路规划为为60米宽城市主主干道，两边边绿化带宽30米，到外环环线区段，两两边绿化带宽宽50米。项目用用地北侧谭江江道为规划30米道路，通通过谭江道将将该项目与梅梅江居住区联联结在一起。2.市政管线配配套情况总体上讲，该区区域原为工厂厂区，具备基基本的市政配配套条件，具具体分析如下下：给水：在解放南南路有φ800的输水管，可可从中引出配配水管为该项项目提供水源源。排水：在该项目目用地南侧规规划有一雨水水泵站，小区区内雨水通过过该雨水泵站站排入卫津河河，污水近期期通过厂区内内现有的DN500入珠江道干干管,远期在项目目用地南侧规规划有一污水水泵站，小区区内污水通过过污水泵站排排入解放南路路规划DN800污水管，由由此进入纪庄庄子污水处理理厂。电力：按照规划划，该控规单单元的电力由由区外变电站站解决，原玻玻璃厂的两路路10千伏电力就就分别由黑牛牛城道35千伏和小海海地35千伏电站提提供，容量为为1800KKVA，现有容量量不足以满足足项目需要,还需通过上上述电站提供供增容。通讯：该项目为为梅江电话局局的服务范围围，解放南路路现状有12孔电信电缆缆。燃气：气源为天天然气，在解解放南路有φ600的中压天然然气管道，为为项目气源源源头。供热：为供热空空白区，按照照规划由陈塘塘庄热电厂提提供集中供热热,近期在集中中供热不到位位时由政府供热部部门提供临时时锅炉房供热热。六.土地价格1.补偿费用::①与土地方的补补偿价格按总总规划占地面面积计算，市市政代征地与与可建设用地地价格相同。可可建设用地中中,住宅用地与与配套公建用用地补偿价格格相同,即总占地面面积为525亩，土地补补偿费总额约约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计计算，最终以以实际测量面面积为准，每每亩单价不变变，补偿数额额多退少补），土土地补偿费包包括土地使用用权转让及地地上、地下建建、构筑物、各各种管线、设设备、设施等等的拆迁补偿偿费。②另补偿原开发发商1000万元作为退退出的补偿。③合计毛地补偿偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住住宅用地为60万元/亩。2.土地出让金金:①出让面积界定定:理论上按住住宅用地面积积出让,即25万M2出让面积,实际成本测测算时按总规规划用地面积积出让,即35万M2出让面积(含学校等非非营业性公建建用地面积)。两者相差10万M2。②出让金总额::污染企业外外迁项目可享享受按土地评评估值7%收取出让金金，本项目成成本测算时按按总规划用地地面积计算约约为1960万元，如果果按净住宅用用地面积出让让,约为1400万元,可节省560万元。（列表表说明上述问问题）3．周边地价的的比较：①与梅江地价的的比较：梅江拍卖价为11248元/平方米（楼楼面地价），该该地价中为含含市政配套的的熟地价，容容积率在0.93左右，推算算其可用地地地价为89.51万元/亩。玻璃厂厂项目可用地地地价（含大大配套、出让让金、契税等等费用）为72.86万元/亩。两者同同比，梅江高高出16.65万元/亩，同时，梅梅江为安居项项目，地价中中不含出让金金、契税等费费用，且为招招标拍卖项目目，地价支付付时间急促。②与项目用地北北侧顺顺驰地块比比较较：据初步调查顺驰驰地地块的毛地地每每亩补偿价价为为53万元，折到住住宅用地为66万元/亩，玻璃厂厂项目毛地地每每亩补偿价价为为45万元，折到到住宅用地地为为60万元/亩。综合分析该项目目地地价比较接接近近市场价位位，能能为我方接接受受。第三章法律及政政策策性风险分分析析一.项目用地取取得土地地使用权的的法法律手续现现状状描述1.项目用地现现状状①土地所有权归归属::国有用地②土地使用权归归属：：天津远洋洋玻玻璃工业有有限限公司③土地的他项权权益::没有④土地的用途::工业业用地⑤项目用地现状状的文文件:天津市津南南区核发的的津津南国用(97更1)字第101号国有土地使用证2.项目用地规规划划①项目用地规划划用途途：拟规划划为为居住用地地②规划批文：市市规划划院编制的的（10-011-01）控制性详详细规划3.已取得的政政府文件件：目前尚未办理项项目目的任何手手续续。3.项目用地取取得得土地使用用权权程序评估估（1）取得土地地使用权程程序①XX与天津远远洋玻璃工工业有限公公司司签定土地地开开发补偿协协议议。②去市工业调整整办公公室办理工工业业用地调整整为为居住用地地的的批文。③去市土地局办办理土土地出让手手续续，与市土土地地局签定土土地地出让合同同交交纳土地出出让让金，办理理国国有土地使使用用证。（2）取得土地地使用权权需要的工工作作日一般向市土地局局报报土地出让让文文件后60个工作日左左右即能与与市市土地局签签定定国有土地地出出让合同，在在在交纳全部部土土地出让金金后后可办理国国有有土地使用用证证。详细说明明（3）取得土地地使用权权的风险及及控控制土地方新厂址刚刚选选定，还未未开开工建设，其其其能否按时时搬搬迁，起决决于于新厂的建建设设进度，这这是是风险所在。风险控制：土地地方方保证按时时交交地，同时时在在合同中约约定定每笔付款款与与立项、拆拆迁迁等工作进进度度相结合，同同同时约定如如果果工作延迟迟，我我方可从其其补补偿款中扣扣除除我方的损损失失。4.政策性风险险评评估（1）项目周边边的梅江居居住区刚开开始始启动，新新开开工面积在30万平米左右右，是由政政府府组织实施施的的项目，该该项项目上马一一定定会对梅江江居居住区造成成很很大的压力力，政政府出于地地方方保护的原原因因，会控制制该该区域的商商品品房上市量量，这这样该项目目会会被推迟立立项项，不能马马上上开发，由由于于政府政策策的的原因，该该项项目立项会会遇遇到较大的的阻阻力，但我我们们分析，根根据据天津公司司与与当地政府府的的良好的关关系系，通过多多方方工作，应应能能解决立项项问问题。（2）政府对污污染企业外外迁和东移移有有许多优惠惠政政策，如对对利利用污染企企业业原土地进进行行商品房开开发发，土地出出让让金可按土土地地评估值的5-7%收取，但该该项目能否否顺顺利按7%执行，是一一个待定因因素素。我们分分析析，如果没没有有大的政策策变变化，应能能实实施，同时时在在与土地方方的的合同中约约定定，土地方方必必须保证土土地地出让金降降到到7%以下，否则则，我方可可从从其土地款款扣扣除出让金金超超出7%的部分费用用。二.项目合作方方式及风风险评估1.合作方介绍绍：土地方为天津远远洋洋玻璃工业业有有限公司，为为为天津市国国营营企业，以以生生产销售玻玻璃璃为主营业业务务，全厂职职工工3000余人。合作方为香港富富联联集团国际际投投资有限公公司司，为一家家合合资企业，其其其退出该项项目目后必须协协助助XX公司与土地地方的合作作并并保证XX按其原有合合作条件与与土土地方合作作。2.合作方式（1）合作方式式XX一次性买断断土地使使用权，单单独独开发。（2）操作方式式XX与土地方天天津远洋洋玻璃工业业有有限公司签签定定土地开发发补补偿协议，然然然后在市土土地地局办理土土地地出让手续续，与与市土地局局签签定土地出出让让合同交纳纳土土地出让金金，办办理国有土土地地使用证。XX公司与香港港富联集团团国国际投资有有限限公司签定定退退出补偿协协议议。3.主要合作条条件（1）与土地方方天津远远洋玻璃工工业业有限公司司的的土地价款款及及付款进度度①土地价款：总总占地地面积为525亩，土地补补偿费总额额约约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计计算，最终终以以实际测量量面面积为准，每每每亩单价不不变变，补偿数数额额多退少补补），土土地补偿费费包包括土地使使用用权转让及及地地上、地下下建建、构筑物物、各各种管线、设设设备、设施施等等的拆迁补补偿偿费。②付款计划：a.双方签订协协议后一一周内XX公司支付给给土地方5000万元，并打打入双方共共同同指定的公公证证处帐户。然然然后XX公司去办理理项目立项,如果该项目目立项不成,该笔款如数数退回给XX公司。b.XX公司与与市市土地局签签定定国有土地地出出让合同后后，由由公证处将5000万元存入土土地方指定定的的帐户，如如果果此时一期期约约300亩开发用地地还未提供供给给XX使用，该笔笔款延迟到到一一期用地交交地地后一周内内支支付。c.在XX公司司与市土地局局签签定国有土土地地出让合同同后后一年内分分四四次支付10000万元补偿费费，每3个月付四分分之一（即2500万元）。d.在土地方将将全部开开发用地按按要要求交给XX公司后一年年内分两次次付付清余款，每每每6个月付余款款的50%，万元。③土地方的主要要工作作a.负责在项目目立项后后90日内提供沿沿解放南路路拆拆迁完毕后后约约300亩开发用地地，其余用用地地在2003年6月底前提供供给XX公司使用。b.拆迁内容包包括：负负责拆迁地地上上房屋与构构筑筑物及其基基础础，架空的的线线路、管线线拆拆除，硬化化路路面及铁路路线线拆除、地地下下构筑物及及各各种管线拆拆除除等影响项项目目开发的因因素素，办理有有关关手续交纳纳有有关全部税税费费，交地时时保保证现场场场地地平整。c.负责出具办办理项目目手续的全全部部文件、资资料料、证明等等，并并负责提供供人人员配合。d.负责协调提提供该项项目临时用用水水、临时用用电电。e.配合XX公公司办理该地地块从从项目立项项、签签订土地出出让让合同、取取得得国有土地地使使用证的所所有有事宜。f.负责协调处处理有关关该地块遗遗留留问题，在在保保证XX公司合法开开发、建设设、销销售、使用用项项目的整个过过程中不受受因因土地方的的责责任干扰。g.积极协助XXX公司司办理各种种有有关税费的的减减免，协助XX公司享受企企业外迁的的优优惠出让金金政政策，（将将出出让金总额额降降低到宗地地评评估值的7%以下，低于7%的节约部分分由双方三三七七分成，土土地地方拿七成,XX拿三成）（2）与合作方方香港富富联集团国国际际投资有限限公公司补偿价价款款和付款计计划划①补偿价款：总总额为为1000万元，补偿偿价款包括括合合作方前期期运运作费用、退退退出开发的的损损失补偿及及其其协调拆迁迁等等事宜的补补偿偿。②付款计划：a.在项目立项项后同时时土地方将将首首期约300亩地按要求求拆迁完成成交交给XX公司使用后后一周内，XX公司支付300万元补偿费费。b.在XX公司司与市土地局局签签订国有土土地地出让合同同及及同时土地地出出让金总额额降降到宗地评评估估值的7%以下后一周周内，XX公司支付300万元。c.在土地方将将其余剩剩余土地全全部部按要求拆拆迁迁完后交给XX公司使用后后一周内支支付付200万元。d.余额2000万元在上述述第三次付付款款后1年内分两次次付清。③合作方的主要要工作作：a.负责与土地地方方签订一份份解解除双方合合同同的协议，并并并保证XX公司与土地地方按照其其原原来与土地地方方签定的条条款款顺利签定定土土地开发协协议议。b.负责要求和和协协助土地方方在在项目立项项后后90日内提供沿沿解放南路路拆拆迁完毕后后约约300亩开发用地地，其余用用地地在2003年6月底前提供供给XX公司使用。c.负责协调XXX公司司办理该地地块块从项目立立项项、签订土土地地出让合同同、取取得国有土土地地使用证的的所所有事宜。d.负责协调处处理有关关该地块遗遗留留问题，在在保保证XX公司合法开开发、建设设、销销售、使用用项项目的整个个过过程中不受受干干扰。e.积极协助XXX公司司办理各种种有有关税费的的减减免，负责责协协调XX公司享受企企业外迁的的优优惠出让金金政政策，保证证将将土地出让让金金总额降低低到到宗地评估估值值的7%以下。4.合作风险评评估（1）合作背景景：天津远远洋玻璃工工业业有限公司司为为污染企业,其用地及周周边用地规规划划为居住用用地地,其不适合在在该区域继继续续生产,同时该公司司也想通过过建建设新厂扩扩大大规模和进进行行技术改造,增加企业竞竞争力,该公司与香香港富联集集团团国际投资资有有限公司签签定定了土地开发发意向书,通过谈判,香港富联集集团国际投投资资有限公司司同同意退出该该项项目,前提是我司司承诺1000万元补偿费,在此情况下,XX直接与土地地方进行合合作作。（2）土地使用用年限：原原为行政划划拨拨土地，无无使使用年限限限制制，出让为为商商品房用地地后后，出让年年限限为70年。（3）土地权属属情况：根根据土地方方提提供的土地地证证件，土地地权权属明确，无无无法律纠纷纷。（4）土地方的的信任情况况：土地方方为为经营良好好的的国营企业业，信信任等级较较高高，我方直直接接与土地方方签签订协议，最最最大限度避避免免土地风险险。（5）付款进度度与土地手手续的配合合：：从前面与与合合作方的付付款款计划可看看出出，基本每每笔笔付款都对对应应合作方相相应应工作的完完成成，最大限限度度避免合作作风风险。（6）其他与土土地政策相相关规定：：a.工业东移企企业及污污染企业搬搬迁迁征用农田田，免免征耕地占占用用税、契税税；；转让原有有土土地的收入入，采采取即征即即返返的形式，免免免征营业税税和和所得税，作作作为国有资资本本金投入。b.是为支持污污染企业业工业东移移，加加快企业建建设设和搬迁，尽尽尽快启动生生产产，对企业业土土地变现有有特特殊困难的的，经经市政府批批准准，可根据据企企业具体情情况况，以其土土地地使用权、有有有价证券等等资资产作抵押押，按按照评估价价格格或约定价价格格，由市财财政政局给予资资金金垫付支持持，待待企业土地地变变现后再予予归归还。c.利用原污染染企业用用地进行房房地地产开发，土土土地出让金金可可按土地评评估估值的5-7%收取。三.总体评价该项目总体讲法法律律手续比较较简简单，我司司与与土地方直直接接签订土地地开开发协议，然然然后在市土土地地局办理协议出让让，合合作风险相相对对较低。宗地地拟规划为为居居住用地，土土土地使用性性质质基本明确确。第四章市场研究究一.区域市场成成长状况况：1.区域市场简简述：图一：区域市场范围界定(紫色板块)该项目行政隶属属河河西区，位位于于解放南路路和和友谊南路路之之间，距离离外外环线1.2公里。区域域市场范围围界界定在整个个河河西区（如如图图所示），河河河西区是危危改改实施较早早的的地区，市市政政建设和各各项项功能、环环境境都较完善善，故故此吸引大大量量区外人口口涌涌入，目前前人人口总数为79.14万人，比90年增加了13.14万人。2000年该区域市市场住宅累累计计供应量为113.887万平米，当当年销量92.76万平米，市市场基本处处于于平衡状态态。图一：区域市场范围界定(紫色板块)河西区河西区该区域市场的基基本本特征表现现如如下：1）由于政府的的大力力支持，该该区区域市场目目前前正处于快快速速增长时期期，区区内整体生生活活环境和配配套套条件得到到明明显的提升升。2）从产品供应应和客户户购买力可可以以看出，该该区区域已经成成为为天津市中中高高档物业的的集集中区域，中中中高档市场场发发展的较为为成成熟且市场场容容量相对较较大大。3）区域内产品品趋同性性强，规划划水水平差异性性较较强，具备备先先进规划的的物物业一般都都为为全市性定定位位，市场空空间间较为广阔阔。4)开发时间较较早的区区域市场，整整整体呈现购购买买力强，改改善善的需求愿愿望望强，对于于区区外市场的的辐辐射力强。宗地5)梅江生态小小区成为为今年整个个天天津地产市市场场的开发热热点点，同时也也促促进了该区区域域市场整体体价价位提升。宗地2.区域市场在在市内各各项指标成成长长状况销售量：该区域市场的销销售售量一直稳稳步步增长，尤尤其其是2000年的增长幅幅度最大，与与与99年同比增长长了61%。销售量与上市量量的的比较：目前河西区区域域市市场基本处处于于供销平衡衡状状态。平均单价走势：：河西区的平均单单价价一直在3200元/平米到3300元/平米之间，平平平均价位仅仅次次于和平区区，是是中高档物物业业的集中区区域域。二.区域市场供供应产品品特征：区域市场各档次次产产品供应状状况况：价格空间主要产品类型供应比例2500以下多层25%2500—355000多层、小高层50%3500—400000多层、小高层15%4000以上多层、小高层、别别墅10%各档次产品200001年上半年需需求状况：：由上述可见，如如忽忽略统计误误差差，河西市市场场基本呈现现各各档次产品品供供需的差量量空空间基本相相近近，即各档档次次产品皆未未出出现明显的的供供求悬殊、供供供应量远小小于于需求量的的良良好投资空空间间。◆区域市场各档档次产产品的集合合特特征：河西市场产品几几乎乎汇集了整整体体市场内各各档档次的产品品，产产品类型丰丰富富，各档次次产产品交叉分分布布，几乎无无明明显的档次次分分布区域。依依依据产品单单价价可将该市市场场产品分为为以以下几类：：(1)低于225000元/平方米：该档次产品多分分布布于远离城城市市中心的位位置置，地域分分布布较差，多多为为开发形式式单单一，配套套、设设计上仅顾顾及及区内基本本的的环境、配配套套要求。借借助助地理位置置及及产品投入入等等全方面的的降降低成本，以以以迎合该区区域域拆迁户和和实实力较弱的的外外迁户的需需求求。建筑形形式式基本为多多层层。具有代代表表性的项目目有有：项目名称规模（m2）建筑形式绿化率均价（元/m2）主力产品（m2）瑞江花园（一期期）整体40万多层35%240070-90（两两室室）金海湾20万多层30%248090-100（两两室）荣华园3万多层36%230080-90（两两室室）(2)250000—3500元/平米：该档次产品在该该区区域需求中中处处于绝对主主力力产品地位位。此此类产品也也多多数分布城城市市中心外的的位位置，但此此类类物业对产产品品以外附加加值值的设计已已较较为注重，从从从景观设计计、户户型选型、高高高科技材料料运运用等方面面做做得较细，以以以此弥补地地域域优势不足足。且该类物业多为为大大、中型规规模模的开发，产产产品主要以以多多层开发为为主主，辅以部部分分小高层。具具具有代表性性的的项目有：：项目名称规模（m2）发售资源建筑形式容积率均价（元/m2）主力产品（m2）消化率顺驰名都15万15万多层小高层1.32800100-1200基本售磬

名都新园10万10万多层1.2250090-100（两两室）120-1255（三三室）75%(3)350000—4000元/平米该档次产品的开开发发基本分为为两两大类，一一类类为：产品品多多为小高层层，产产品自身优优势势较少，依依仗仗地理优势势跻跻身于该空空间间市场；另另一一类为：跳跳出出局部区域域市市场的产品品，极极其强调产产品品外的环境境、文文化、配套套等等优势，主主动动拉升区位位，从从而大幅度度提提高物业档档次次。项目名称规模（m2）发售资源（m2）建筑形式容积率均价（元/m2）主力产品（m2）消化率世纪城22万20万多层小高层1．293600100（两室）140（三室）70%芳水园11.9万约2万多层小高层0.93800120-150015%蓝水假期12.8万内认期12.8万多层小高层0．93900140-160020%(4)40000元//平米此类产品基本集集中中在市中心心区区域，地理理位位置优势是是绝绝对的，同同时时，产品开开发发上追求深深度度，比较注注重重对文化、环环环境、产品品等等方面雕琢琢。但但该类产品品由由于受地域域限限制，产品品开开发趋同，且且且多为小高高层层，小区环环境境条件多不不如如远离市中中心心区域的中中高高档项目。项目名称规模（m2）发售资源（m2）产品形式均价（元/m2）主力产品（m2）消化率泰达园9万9万多层高层4200110120-130075%罗马花园5万2万多小高层高层5300150(两室))

70%世纪城3.区域内个案案状况：：世纪城名都新园蓝水假期个案分布与宗地地位位置关系图图：：名都新园蓝水假期云水园宗地3．1世纪城：云水园宗地该项目由多层、小小高层组成，产产品形式单一一，主力户型型集中在100平方米（两两室）以及140（平米）三三室。（详细细技术指标请请参看第四页页对应表格内内容）该项目一直极其其注注重产品的的宣宣传，在宣宣传传力度、空空间间利用度以以及及持久性和和高高密度性方方面面，处处都都要要体现出实实力力公司的手手笔笔。该项目目一一直以高科科技技的“H概念社区”为宣传主题题，目标客客群群直指“高学历、高高智商、高高层层次、高收收入入、高需求求的的’H’一族”。总结：该项目产产品品单一，项项目目主要依靠靠科科技运用后后的的“八大优势”为主要竞争争点，同时时，今今年6月，美国易易道打造的的社社区环境的的落落成，又新新添添了卖点，促促促进了销售售。3．2梅江-蓝蓝水假期：蓝水假期以小高高层层(9-12层)、多层（4-5层）、别墅墅的建筑形形式式构成，小小高高层与多层层栋栋数为1：1，各楼体呈呈曲线型、围围围合式分布布，在在保证采光光、通通风的舒适适性性同时，最最大大限度的利利用用了景观资资源源的观赏价价值值。该项目70%的住户可看看到水景，且且且每户窗外外都都有绿色，景景景观均好性性发发挥到极至至。产品面积偏大，主主力户型在140-1160之间，户型型并无创新，同同市场有很大大趋同性。产品推广方面，以以“亲水住宅”为主题，运运用友谊商场场门前的形象象推广、发售售享受特惠的的认购卡、以以及高密度的的立体宣传，推推出休闲生活活概念，运用用概念引领客客户的消费趋趋向。总结：该项目产产品品方面不具具备备竞争优势势，主主要依靠生生态态、科技的的运运用为主要要竞竞争点，最最市市场炒做的的很很热，但项项目目开发、策策划划方面并无无突突破性的拓拓展展。3．3云水园：：该项目由多层及及少少部分小高高层层、别墅构构成成，区内规规划划除建设了“国际老人村”外，环境建建造上并不不具具备优势，尤尤尤其是别墅墅区区的环境，更更更是与高档档的的建筑形式式不不相称。别别墅墅分为240、280平方米两种种，均价约约在在5300元/平米左右。（详详细技术指标标请参看第四四页对应表格格内容）该项目于99年年111月即开盘发发售，宣传传上上一直不温温不不火，虽该该项项目不隶属属于于梅江小区区，但但广告中打打出出“梅江第一片片风景”的广告语吸吸引客户，但但但其销售业业绩绩不佳，经经过过1年多的推广广周期，80套别墅刚售售出过半，公公公寓的销售售更更是仅售出60%。总结：该项目地地理理位置上紧紧邻邻梅江，故故一一直以购房房升升值为主导导卖卖点，并期期望望借助梅江江的的建设来完完善善区域功能能，运运用了借大大势势推小势的的做做法。3．4明都新园园：该项目以多层为为主主构成，产产品品以90平米两室为为主力。在在同同档次产品品中中，该项目目区区内环境规规划划及配套设设计计还是相当当到到位的，项项目目性能比达达到到了较佳的的效效果，重点点吸吸引了本区区安安居以及部部分分改善型需需求求客户。（详详详细技术指指标标请参看第第四四页对应表表格格内容）总结：该项目注注重重了附加值值的的提高，在在同同档次产品品中中拉升了住住宅宅品质，助助推推了产品从从同同等竞争中中脱脱颖而出。三、整体市场对对本本案有重大大影影响的因素素：：受政府启动“梅梅江江”生态居住区区的刺激，现现现黑牛城道道以以南的广大大区区域已经形形成成一个大片片的的热点开发发区区域，包括括：：梅江南、凌凌凌庄子区域域，其中尤以以梅江及梅江江南的规模、规规划最具影响响力和带动力力，在该区域域市场内将起起到不可替代代的主导作用用，天玻紧临临梅江及梅江江南，属于该该热点商圈的的辐射范围内内，故此，上上述两个区域域将成为天玻玻项目的主要要竞争对手，梅梅江及梅江南南的发展对天天玻项目的影影响将是至关关重要和不容容忽视的。梅江生态居住区区（一）梅江总体体状状况分析：：1、总体规划：：该居住区整体规规划划占地1911.98公顷顷，总建筑筑面面积178..24万平方方米，其中中住住宅建筑面面积积156122万平方米，公公公建22.112万平方米米。整个居居住住区共划分分为为15个居住小小区和2个公建区。总总总容积率为为00.9288，绿绿化绿35%%，区内规划划水面23公顷，占占总用地的的111%，有水水面的小区区湖湖景绿化率率达达到40%以上。2、开发节奏及及上市市安排：该生态居住区分分两两步建设，正正正在建设的的为为1#－6#地，规划划占地78..3公顷，总总建筑面积积771.1万平平方米，其其中中住宅61..32万平方方米，公建建99.8万平方方米，水面面77.3公顷。今年起步建设7700.12万建建筑平方米米，年年底竣工300万建筑平方方米，预计计明明年下半年年该该区域将建建成成进住，到到22005年，整个梅梅江生态区区的的起步区和和二二期工程将将全全部建成竣竣工工。3、配套：智能化：1）专用10兆兆宽带网网线入户。2）6表（电表表、煤气表表、热力表表、纯纯净水表、中中中水表、自自来来水表）远远传传抄表，再再通通过梅江卡卡自自动收缴费费用用。3）通过梅江局局域网络络平台提供供全全方面的信信息息服务。4）安防系统包包括社区区安防、家家庭庭安防，其其中中家庭安防防运运用智能家家庭庭终端控制制器器通过门磁磁、窗窗磁、红外外、烟烟感、煤气气探探头与煤气气锁锁闭连动和和紧紧急按钮等等与与物业中心心相相连，实现现安安全报警。高新建材：运用用了了环保型、节节节能型建筑筑材材料新技术：中水、直饮水、自自来水三水直直接入户，垃垃圾无害化处处理，远传技技术换热。（二）重点项目目对对比分析：：1、梅江项目与与天波波项目优劣劣势势对比：优劣势对比项蓝水假期芳水园天玻规划用地13．6万m2212．53万mm235．02万mm2总建筑面积12．9万m2211．9万m2225．01万mm2楼面地价1248元/mm221248元/mm22

地点友谊路延长线友谊路延长线解放南路开发商顺驰投资华夏经济房XX计划投资交通路况好,出行便便利利路况好,出行便便利利

配套公建小学、派出所-小学配套设施三水入户、远程程抄抄表安防系统、100兆兆宽带梅江卡、梅江局局域域网三水入户、远程程抄抄表安防系统、100兆兆宽带梅江卡、梅江局局域域网

容积率0．9（含水面面）0．95（含水水面）0.96水面2.85公顷2.65公顷

绿化率58．5湖景绿绿化率31．55%53%湖景绿化化率率

工程进度2002年100月月底交工2002年8月月底底交工可售面积79-205mm270-240mm22

主力面积130-1600m2120-1500m2

主力总价50-62万元元45-57万元元

热销面积130（小三室室）120-产品对比：优劣势对比项蓝水假期芳水园天玻平均单价3900元/mm223800元/mm22元/m2户型配比多层（4层半）：：65%高层(9-122层)：：30%别墅（未开发）：：5%

多层；70%高层：30%多层：小高层：联排别墅：面积配比多层（4层半）：：高层(9-122层)：：别墅（未开发）：：

多层小高层高层多层：小高层：联排别墅：价格多层：起价344000小高层、高层：：起起价33000别墅：1000000元/平方米左右右连体别墅：500000元/平方米左右右多层小高层高层多层：小高层：联排别墅：主力户型130-1600120-1500

2、梅江南：梅江南规划可用用地地是215..6公顷，规规划保留水水面面60公顷，居居住区建筑筑密密度不大于于222%，其中中建筑面积积约约在130万平方方米，4层左右的多多层住宅将将占占总住宅规规划划的75%左右，每每户平均面面积积约为1200平方米。（以以以上数据摘摘自自《天津日日报报》）规划部门对梅江江南南小区的发发展展定位是面面向向中高收入入家家庭的中高高档档商品房开开发发的一个生生态态、超前型型和和智能化的的221世纪康居居社区。现阶段梅江南地地域域内仅有一一个个开盘项目目即即云水园，国国国际老人村村就就坐落于该该项项目。优劣势对比项云水园天玻规划用地8.1万m235．02万mm2总建筑面积5.8万m225．01万mm2楼面地价

地点友谊南路与潭江江道道交口解放南路开发商津兴地产

交通距离外环线不足足11公里,有上外环的的出入口

配套公建国际康体中心（国际老人村）小学配套设施地热温泉、三水水入入户、安防防系系统

容积率1

绿化率38%

工程进度2001年122月月底交工可售面积118-2800m2

主力面积118m2

主力总价41万元（公寓寓）110万元（别别墅墅）

热销面积118m2-产品对比：优劣势对比项云水园天玻平均单价2450元/mm222950元/mm22元/m2户型配比多层（4层半）：：70%高层(9层)：：20%别墅（2.5层层）：10%

多层：小高层：联排别墅：200%%面积配比多层（4层半）：：118m2高层(9-122层)：：160m2别墅（未开发）：：220mm2

多层：小高层：联排别墅：价格多层：起价311220小高层：起价334400别墅：起价500000元/平方米多层：38000起起价小高层：330000起价联排别墅：488000起价主力户型118m2

3、梅江、梅江江南总总体特点分分析析:（1）上述居住住区位于友友谊路延长长线线上，临近近市市内繁华区区，且且该线路相相对对天玻项目目所所在的解放放南南路要热的的多多，更容易易吸吸引有效客客群群。（2）梅江小区区整体规模模大，政府府极极其重视和和支支持，在政政府府和商家的的双双向宣传导导向向下，该区区域域已经形成成了了消费者关关注注的热点和和商商家开发的的热热点，致使使项项目的价格格已已经跳出了了区区域市场的的圈圈子，形成成了了自身的价价格格发展体系系。（3）生态住宅宅区概念的的提出，引引导导市场消费费。梅江居住住区作为第一一个大型的生生态居住区，倡倡导环保、节节能，注重配配套、高科技技的运用，使使得购房者的的观念进一步步更新，产品品的更新换代代又促使市场场培养了一批批追求高品质质生活的实力力客群，同时时，大户型产产品的集中开开发，又形成成了改善型消消费较为集中中的市场特征征。（4）加剧了该该区域的市市场竞争。在在在没有强大大外外因刺激的的情情况下，市市场场各档次的的需需求量基本本是是相对恒定定的的，而占地地192公顷的梅江居居住区的陆陆续续开发，将将抢抢占大量中中高高档消费个个体体。四.区域目标市市场客层层研究和市市场场定位1.目标市场客客层特征征：该区域客户基本本分分为三类：：追求高档物业的的多多次置业人人士士：此类人群群由于已具具备备改善型住住房房，故具备备对对住宅各项项指指标全方位位挑挑剔的资本本，尤尤其注重区区域域地点、环环境境景观、文文化化氛围、科科技技运用、物物业业品牌等方方面面。上述条条件件相对都不不多多的项目容容易易炒成热点点盘盘，故该类类人人群一个明明显显特点就是是容容易追随热热点点、潮流楼楼盘盘，且其中中一一部分人群群购购房为投资资目目的。追求高品质生活活质质量的改善善型型客户：此类类客户以购购置置第一居所所为为主，以全全面面改善现有有住住房条件为为主主要购房目目的的，追求面面积积指标增大大、产产品改进，同同同时又追求求居居住环境改改善善、居住品品质质提高，此此类类客户消费费观观念较为成成熟熟、冷静，往往往往不为媒媒体体宣传所左左右右。留恋或向往河西西区区优越地理理位位置的安居居型型客户：此类类客户购买买力力较弱，同同时时又对河西西区区又较为眷眷恋恋，但河西西区区价格相对对较较高，由于于受受经济实力力的的限制，故故此此类人群只只能能以牺牲面面积积、地点、产产产品附加值值为为代价，以以获获取在本区区生生活的条件件。此此类人群购购房房首要条件件是是房型、面面积积，在经济济条条件允许的的情情况下在考考虑虑地点、环环境境等其它因因素素。2.本案目标人人群特征征本案目标人群来来源源于全市各各个个区，基本本以以河西区、南南南开区客户户为为主。在职职业业特点上主主要要集中于经经商商人士、外外企企白领、政政府府官员等收收入入水平较高高并并且稳定的的人人群，他们们追追求高品质质的的生活质量量，对对小区的环环境境、配套设设施施等要求比比区区域内现有有小小区要提高高一一个档次。3.确定目标客客户客户主体：追求求高高档物业的的多多次置业人人士士。客户辅助体：追追求求高品质生生活活质量的改改善善型客户。4.产品及价格格定位：：综合上述分析，建建议本项目的的建筑形式为为多层，住宅宅容积率建议议定在1.0左右。第五章规划设计计要要点一.初步规划设设计思路路1.总体规划设设计计思路拟借鉴XX新新城城欧美小镇镇的的发展经验验在在天津市南南部部地区建设设一一个高档次次的的居住社区区。并并注意从以以下下几方面着着手手，以达到到完完善的规划划设设计效果。主题鲜明、立意意丰丰富的社区区内内涵畅通有效的交通通组组织及交通通工工具停放设设置置优秀的住宅户型型配配以风格独独特特的立面设设计计经济、实用、富富有有创新的社社区区配套充分利用现状植植物物保留，点点、线线、面的景景观观设计与周周边边环境、环环保保有机的相相结结合合理的市政设施施配配套规划设计中建筑筑空空间与景观观空空间的有机机结结合具体反映在规划划上上，意图实实现现“花园城市”构想，规划划设计成为为由由不同的多多层层住宅类型型、密密度、空间间、形形体、平面面居居住社区，社社社区内具有有完完整的配套套服服务设施及及管管理系统，满满满足“以人为本”的居住理念念。2.产品特征以低层住宅产品品为为主，多层层与与小高层住住宅宅为辅。推推出出低层联排排别别墅、独立立、双拼别墅、四四四层花园洋洋房房以及九至至十十二层小高高层层住宅等多多种种类型的住住宅宅产品。并并以以小高层来来提提高项目容容积积率。3.充分考虑住住宅宅建设中新新技技术、新材材料料的应用，并并并达到国家家二二级节能标标准准。4.本项目所在在地地梅江及梅梅江江南区域作作为为天津市房房地地产开发热热点点，在政府府市市政规划与与投投入、住宅宅市市场潜力、发发发展趋势、开开开发方向以以及及销售引导导上上都具有较较强强的优势。但但但在现阶段段也也存在着热热点点开发节奏奏较较为缓慢、开开开发产品单单一一的弊端。基基基于梅江及及梅梅江南区域域的的外部环境境和和市场情况况，以以及XX在社区发展展、产品规规划划和品牌影影响响力、物业业管管理等方面面的的优势，考考虑虑借鉴XX新城的成功功经验，在在该该地区开发发低低层、低容容积积率的联排排别别墅为主的的玻玻璃厂项目目，具具有良好的的市市场前景。5.玻璃厂项目目位位于梅江居居住住区东南、梅梅梅江南居住住区区以东，西西临临市政景观观河河——卫津河，北北侧为城市市规规划道路，东东东临城市主主干干道——解放南路，交交交通十分便便利利。由于临临近近未来大型型居居住区，周周边边社区配套套的的规划配置置较较为完备，在在在本项目的的社社区配套规规划划中只需配配置置小学校、幼幼幼儿园。部部分分配套设施施可可考虑与梅梅江江及梅江南南居居住区规划划的的配套资源源共共享，但周周边边地区当前前可可利用的配配套套资源较为为缺缺乏。该项项目目的用地现现状状中，环境境资资源较为丰丰富富；原厂区区建建设中，保保留留了大量的的高高大树木，本本本项目的开开发发建设对完完善善该区域的的自自然环境，提提提高并丰富富该该区域的居居住住层次，带带动动该区域的的社社区文化建建设设与居住新新观观念，并为XX占领天津市市区重要的的住住宅市场——南部地区，有有有着深远的的影影响。二.规划设计的的可行性性分析1.项目用地内内规划有有一小学,该小学不单单纯为该项项目目服务,而是为总个个控规单元元区区域内居民民服服务,由于项目用用地南侧梅梅江江二期用地地内内规划有一一规规模较大的的国国际学校距距离离本项目较较近近,本项目内小小学就有可可能能不必须建建设设,我司希望规规划调整掉掉该该学校,但目前未确确定,在规划时仍仍考虑建设,同时合作方方表示他们们出出面来调规规划划或建设学学校校,我司按规定定交纳有关关教教育建设费费用用。2.该项目目前前只有政政府做的控控制制性规划，在在在做详细规规划划时，可进进行行适当调整整，一一般来说项项目目周边的市市政政道路是不不能能调整的，项项项目用地内内规规划支路及及配配套公建位位置置可进行调调整整，容积率率也也可进行调调整整，但不能能超超过政府规规划划的上限。3.我司拟规划划的经济济技术指标标：：①总用地面积::35.002万平方米其中:市政待征地:6.27万平方米居住用地:288..75万平方米②总建筑面积::26.81万平方米居住用地容积率率::0..87其中:非营业性公建：：11.5万平方米营业性公建：00..3万平方米住宅总建筑面积积：：25.01万平方米住宅容积率:00..96③住宅建设用地地:26.05万平方米。产品:四层----五层半花园园洋房50%联排别墅40%小高层10%4.我司拟定住住宅容积积率为1.0左右，拟以以多层为主主导导产品，突突出出环境设计计，强强调高尚社社区区文化氛围围，实实现我司规规划划设计思路路。5.项目宗地比比较规整整，朝向南南偏偏东15。左右，属黄黄金朝向。东东东至市政干干道道——解放南路，需需需退绿化隔隔离离带50米；北至市市政规划路路，需需退绿化隔隔离离带10米；西至市市政景观河——卫津河，需需退绿化隔隔离离带20米；南至市市政规划路路。该该地块原为为玻玻璃厂区，地地地势平坦，地地地块内竖向向标标高与市政政干干道相符。总总总体来讲场场地地情况良好好，适适于完成我我司司规划设想想。6.居住区主要要出入口口沿规划路路和和红旗南路路设设置,方便交通及及与现有居居住住区的沟通通联联系。7.由于该项目目周边的的开发缓慢慢，当当前基本生生活活配套设施施不不健全，需需按按规划配套套建建设公建，规规规划配套公公建建面积约1.5万平米，并并考虑部分分与与梅江及梅梅江江南居住区区生生活配套设设施施的资源共共享享，周边地地区区可利用大大的的商业、医医疗疗、教育、文文文化、体育育以以及娱乐设设施施完备，方方便便居民使用用，规规划中可考考虑虑少建营业业性性公建。8.通过对天津津市房地地产市场及及梅梅江、顺弛弛名名都、名都都新新园等周边边居居住区楼盘盘对对照分析，表表表明我司拟拟在在玻璃厂项项目目推出的多多层层住宅产品品的的规划设想想，抓抓住了该地地区区缺乏标志志性性高品质住住宅宅的市场迎迎合合点，具有有很很强的可操操作作性。第六章项目开发发计计划一.开发机遇：：1.根据天津公公司20001年经营计划划，需要有有新新的项目上上马马，提供利利润润支持，以以保保证完成集团下达的经经营营计划。2.该项目主要要竞争项项目梅江生生态态居住区已已经经开始建设设，但但大气候还还未未形成，该该项项目如果今年开发将具具有有优势。3.该项目地价价支付压压力较大，不不不适合做储储备备项目。鉴于以上几点，计计划2002年开发该项项目，初步预预计可在2002年初开工。二.开发周期安安排：玻璃厂项目如果果按按我司的规规划划设想进行行调调整后，项项目目总建筑面面积积为26.81万平米,其中住宅面面积约25.01万平米，配配套非营业业性性公建面积1.5万平米，考考虑配套的的学学校约1万平米由合合作方建设,我司建设约0.5万平米的非非营业性公公建建,可销售住宅宅面积约25.01万平米。营营业性公建0.3万平米考虑虑招商或自自收收自支,不在开发计计划中体现,该项目拟分分四年开发发：：1、2002年年开发77万平米。2、2003年年开发77万平米。3、2004年年开发77万平米。4、2005年年开发44.51万平米。三.销售周期安安排：2002年销售售66万平米，结结算6万平米；2003年销售售88万平米，结结算8万平米；2004年销售售77万平米，结结算7万平米2005年销售售44万平米，结结算4万平米。第七章投资收益益分分析一.成本预测依据项目现状条条件件、各专业业配配套收费标标准准及其他政政策策性收费标标准准、新城东东区区实际成本本水水平，在不不考考虑可售商商业业配套的情情况况下，估算算该该项目总投投资资8.68亿元，单位位可售面积积完完全成本2892元/平米，详细细构成如下下：：项目目总成本(万元）单位成本说明明一、土地成本31,3941,046

土地方补偿费22,470749总用地525亩亩，每每亩42.8万元;地价中包含含土地使用用权权转让及地地上上、地下建/构筑物、各各种管线\设施拆迁

合作方补偿费1,00033与合作方初步确确定定。

出让金1,96065出让面积5255亩亩(35万平米)，评估价约800元/平米,应按17%计算，应为136元/平米，污染染企业外迁迁可可优惠到7%，计56元/平米

大市政配套费5,033168建筑面积18万万平平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤气30、自来水25、道路及其其他45元/平米

交易费472评估值的0.2211%

契税88429土地补偿费/出出让让金/大配套之和和的3%二、开发前期费费5,205173

勘察设计费1,19040

报批报建费3,752125

三通一平费1224场地具备道路\\场场地平整，按按按新城标准准考考虑临水31万元\临电92万元.

临时设施费1425临时围墙31万万//临时办公室50(装修)/临时围板61万三、主体工程费费28,500950新城东区多层签签约约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项目按860元/平米考虑;另考虑20套样板间500万、考虑提提高建造档档次次2200万,折73元/平米；四、社区管网费费11,943398

给排水系统费1,89163

供暖系统费3,416114含换热站建设费费、红红线外管网网费费25元/平米、锅炉炉房建设费40元/平米、锅炉炉房征地费17元/平米；区内内工程费为40元/平米；

室外燃气系统1,55652含气源发展基金金220元/平米、区内内工程费28元/平米、灶表表费3元/平米；

室外高低压3,353112

室外消防系统923

室外智能系统67122

道路及广场76325新城此项造价约约为为45.27元/平方米.

综合管网设计2037工程费的2%。五、园林环境1,77059依设计方案的不不同同而不同

环境设计1615环境工程总造价价**10%

绿化建设费1,22041区内、区外绿化化支支出，新城城约约为65元/平方米

建筑小品923新城此项造价约约为为5.6元/平方米

围墙建造费1154包括永久性围墙墙、围围栏及大门,约为500元/延米,本项目围墙墙约为2300米

室外照明923室外照明电气工工程程，如路灯灯、草草坪灯,新城此项造造价约为6.54元/平方米

室外零星设施923各种指示牌、标标识识牌、示意意图图等,新城此项造造价约为3.15元/平方米六、公建配套费费1,49550

幼儿园2809按2000平米米考虑虑，每平米米土土建1200元，配置费200元/平米

游泳池45015

网球场753建造成本及配套套物物品购置,一个标准尺尺寸的网球球场场为40万

儿童游乐设施2408土建、设备、各各项项设施,

非营业性公建45015会所、居委会等等33000平米，土建1200元/平米，设备备及装修300元/平米七、直接费合计计80,3062,677

八、不可预见费费80827直接成本*1%%九、开发间接费费1,66455监理费214万万((7元/平)/行政管理费960万(20万每月)/利息730万十、开发成本82,7782,759

十一、营销费用用3,990133销售收入*3..55%十二、总投资86,7682,892

二.税务分析天津地区通过公公司司争取，一一般般可从政府府取取得灵活的的优优惠税收政政策策，目前XX发展公司享享受所得税50%、营业税20%(区外项目均均为50%)的优惠；住住宅发展公公司司享受营业业税税及所得税50%的优惠，目目前初步计计划划以住宅发发展展公司名义义开开发该项目目，但但能否实现现税税收优惠尚尚有有一定的不不确确定性，保保守守测算，按按国国家法定税税率率考虑：1、营业税及附附加：：销售收入入的的5.05%；2、所得税：税税前利利润的33%；3、土地转让契契税：：土地成本本（拆拆迁补偿费费、土土地出让金金、大大市政配套套费费）的3%；即使按法定所得得税税率，因天天津津公司亏损损项项目（业务务）及及公司本部部费费用的存在在，实实际税付可可能能远低于33%，但从项目目评价角度度，暂暂不考虑该该因因素。三.经济效益分分析1.项目总体收收益情况况：根据上述售价、成成本及税务测测算，该项目目总体经营情情况如下：经济指标单位数值（元//mm2）项目总金额（万万元元）销售收入3800

114,0000直接成本264980,306总投资289286,768税前利润71621,475税后利润48014,388内部收益率51.53%

销售净利率12.62%

总投资回报率16．58%

销售毛利率22.34%

获利指数1.12

资金峰值比例0.06

地价支付贴现比比0.88

启动资金获利倍倍数数1.68

项目开发周期内内各各年的利润润体体现如下表:经济指标2002年2003年2004年合计结算面积（m22）100,0000100,0000100,0000300,0000单位利润(元//mm2)480480480480利润(万元)47964796479614,3882.敏感性分析析，参照照以下内容容及及表格，可可根根据实际情情况况增减变动动比比率。1）成本变动对对各项项经济指标标的的影响：

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本

（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）单位成本(元//mm2)2,759.22772,621.33002,483.33442,897.22333,035.1199总投资86,767..99582,429..55678,091..11691,106..33595,444..775项目利润25,465..00529,803..44434,141..88421,126..66516,788..225税后利润14,388..22817,295..00120,201..77311,481..5558,574.8833销售净利率%12.62%15.17%17.72%10.07%7.52%内部收益率%51.53%54.24%57.26%49.08%46.85%2）售价变动对对各项项经济指标标的的影响：一、售价的影响响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）销售均价(元//mm2)3,8003,6103,4203,9904,180营业收入114,0000108,3000102,6000119,7000125,4000项目利润25,46520,05314,64130,87736,289税后利润14,38810,7627,13618,01421,641销售净利率率%%12.62%9.94%6.96%15.05%17.26%内部收益率率%%51.53%48.95%46.38%48.70%56.68%3）容积率变动动各项项指标的变变化化主要指标容积率（1.22）容积率（1.00）容积率（1.11）容积率（1.33）容积率（1.44）可售面积（m22）300,00000.000300,0000..00300,0000..00300,00000.000300,0000..00营业收入1144,,000..00097,500..000105,8755..00117,0000..00122,5000..00总投资866,,767..99578,412..00082,436..00093,641..000100,3166..00项目利润255,,465..005188,,154..00022,082..00021,441..000