安徽合肥市房地产报告

目录一、合肥市房地产发展现状

1、房地产市场迅猛发展

2、合肥市房价一路走高

3、商品房总体上供小于求

4、合肥各区域房价现状

5、规模化开发主导市场

6、卖方市场渐变买方市场

7、五大因素推动房价上涨

8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

二、合肥潜力购房消费者特征分析

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

2、不同年龄消费者购房意向分布

3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

4、不同收入消费者购房意向分布

5、中高学历群体成为购房主力

三、合肥土地市场发展四、直面2005合肥房地产市场

1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程

6、以房地产经济为先导，促进多产业并进

7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率

8、信贷:政策调整引导理智消费

9、未来合肥楼盘的发展趋势

安徽合肥市房地产市场分析报告

随着国家扩扩大内需政策策的实施，房房改政策逐步步到位，尽管近些年受国家宏观观调控政策的的影响，但合肥市房地地产业发展势势头依然迅猛猛，特别是20044年合肥市房房地产开发投投资及整体规规模仍然保持持较快的发展展态势，正逐渐成为为二线城市中中新的投资热热点。一、合肥市市房地产发展展现状1、房地地产市场迅猛猛发展据统计，2004年该市共完完成房地产开开发投资133..23亿元，其中中住宅投资额额104..62亿元，同比比分别增长了了39.886％和50.551％；施工面面积14144.97万平方米，其其中住宅11066.59万平方米，同同比分别增长长了32.003％和33.334％；新开工工面积710..95万平方米，其其中住宅555..75万平方米，同同比分别增长长了19.002％和18.228％；竣工面面积566..39万平方米，其其中住宅464..99万平方米，同同比分别增长长了53.333％和59.225％；2005年1-2月在城镇以上上投资额中房房地产完成投投资19.224亿元，增长45.9%。2004年合肥肥基基础数据统统计计表房地产开发投资资133.23亿亿元施工面积1414.977万平方米其中住宅投资额额104.62亿亿元其中住宅面积1106.599万平方米其中新开工面积积710.95万万平方米竣工面积566.39万万平方米其中住宅面积555.75万万平方米其中住宅面积464.99万万平方米与20033年同期相比比，投资额、施施工面积、交交易面积、成成交额的上升升趋势十分明明显。而开工工面积、竣工工面积、销售售面积略有上上升。这些数数据与预测的的需求量有一一定的差距，说说明中央宏观观调控措施的的实施，对房房地产投资膨膨胀势头已得得到有效遏制制，合肥市住住宅建设与房房地产开发市市场继续持续续快速健康发发展的良好态态势。与此同时，合合肥市的商品品住房销售状状况一直呈稳稳中有升、一一路走高的趋趋势。尤其是是近7年，合肥市市房地产市场场形势更加看看好。从商品品房销售看，1999年市区办理理合同登记备备案65.97万平方米，销销售金额9.8亿元。2000年已达到141.7万平方米、销销售金额21亿元。而刚刚刚结束的2004年，合肥市商品房销售售面积371..37万平方米，其其中住宅销售售面积315..85万平方米，同同比分别增长长了30.776％和29.774％；商品房房销售额93.664亿元，其中中住宅销售额额71.662亿元，同比比分别增长了了37.559％和30.771％。另据资资料显示，在在20044年合肥市商商品房销售中中，个人购房房率达98％以上，目目前该市城市市居民人均住住房建筑面积积达24.66平方米，住住房成套率达达91％。随着各大楼楼盘在省城遍遍地开花，全全市商品房需需求量也成倍倍增长：建筑筑面积８０－－１５０平方方米住宅保持持良好销售势势头，尤以１１２０－１５５０平方米的的商品住宅销销量占主流；；同时，建筑筑面积１５００－２００平平方米大套型型住房销量大大幅上升。2、合肥肥市房价一路路走高目前合肥市市商品住房预预售均价（不不含三县）为为2722元/平方米。而而据同一部门门的信息，2004年6月份，合肥肥商品住房预预售均价仅为为每平方米2450元左右。从从数字来看，虽虽然目前合肥肥住房均价低低于全国平均均价约100元，但由于于房价上涨速速度较快，居居民感到难以以承受。这一一上涨势头在在2004年8月份以后开开始趋于平缓缓。据悉，20005年新建楼盘盘中房价在4000元/平方米以上上的约占12%；30000-40000元/平方米的约约占52%；2000元/平方米左右右的占8%。从售价上上看，20000-30000元/平方米的住住宅销量逐步步扩大，3000--3500元的也有大大幅增长，单单套４０万元元的住宅销售售增长迅速，占占总销量的近近３２％。由由于居民收入入的提高、住住房购买方式式的多样化及及人们消费观观念的成熟，购购房者已不仅仅只看房屋本本身，而更注注重整个小区区环境及附属属设施、交通通因素；此外外，伴随房地地产投资的进进一步升温，住住宅投资已成成为居民投资资置业的新趋趋向。

与此同时，一一个明显的现现象已引起政政府的关注，即即近年来房价价上涨较快：：2002年省城新建建商品房的均均价1856元／平方米米，2003年增至2148元／平方米米，到2004年又猛增到2791元多，至2004年底，一些些热点地段的的住房售价已已达到近4000元／平方米米。就在20055年第一季度度，合肥的商商品房均价又又上涨了100元左右。年均增长27％的售价与与省城居民可可支配收入上上涨率9%相比，导致致大多数市民民对房价涨幅幅难以接受。此外，引起起政府不安的的另一个关键键问题是，虽虽然房市热力力四射，但适适合大多数居居民消费的中中低价位楼盘盘稀缺，80平方米以下下套型的楼盘盘更是少之又又少，全年还还不到10万平方米，与与总销量存在在巨大差距。业业内人士担忧忧，虽然二手手房的供给会会缓解部分中中低收入者的的住宅需求，但但此举不能从从根本上解决决问题。而对对于由此萌发发出来的炒房房现象，除了了导致房价上上涨外，也会会对整个房市市产生不利影影响。好在政政府已注意到到这种倾向，正正采取多种措措施予以遏制制。3、商品房总体体上供小于求求据合肥市房房产局相关人人士介绍，2004年，合肥房房价上涨的因因素很多，诸诸如土地招牌牌制度的实施施、拆迁成本本增加，住宅宅小区总体建建设品质的提提升、投资成成本的增加等等，都影响了了房价的上扬扬。同时，购购买力的增加加和市场供求求量不符，也也导致了房价价上涨，而目目前合肥市的的商品房总体体上呈现供小小于求的局面面。需求快速增增长主要是因因为合肥城市市化进程的加加快，据统计计当发展中国国家人均GDP达1000美元，城镇镇化率达30%时，城镇化化将进入快速速发展期。目目前中国的城城市化已处于于快速发展阶阶段。人均建建设用地115平方米，城城镇化水平达达60%。合肥市目目前的城市人人口约180万，城市用用地约170平方公里，城城镇化水平在在45%左右。数字的差距距意味着在近近6年内，城市市将扩大一倍倍，人口要增增加一倍。近近两年，合肥肥市人口增量量将以每年20万人口的速速度增加，这这些人群形成成了庞大的住住房需求。按按照人均建筑筑面积35平方米计算算，每年需建建新住宅70000套，近700万平方米。按按国家2010年户均一套套、人均一室室、平均每户户120平方米的住住宅建设目标标，合肥市300万人口以城城市每个家庭庭3.2人计算，人人均需增加近近10平方米，预预测需3000万平方米的的住宅建设，才才能满足合肥肥市居民的住住房实际需求求。4、合肥各各区域房价现现状目前合肥房房价受地段和和区域因素的的影响依然比比较明显，与与市中心直线线距离较近的的一、二环之之间的房价偏偏高，从区域域上看，东南南板块、西区区板块、新站站板块因为相相对成熟，房房价相对较高高。大部分在在售楼盘的均均价集中在每每平方米２５５００元－３３０００元之之间，当然也也不乏类似绿绿城·桂花园、木木百景湾、联联邦家园等均均价在每平方方米３００００元以上高档档次楼盘，均均价在每平方方米２００００元以下大多多集中在东区区和南区位置置相对偏远的的区域。这样样的价格水平平相对于北京京、杭州、上上海等发达城城市是非常低低的，但如果果从合肥在全全国的城市地地位以及合肥肥市目前市民民收入水平来来看，应当说说房价上涨的的幅度与居民民收入增长还还是有一定的的脱节。如果果按照房价与与收入比例来来衡量房价高高低，合肥房房价与收入比比大约在８－－９之间，与与国际惯例的的房价与收入入比６，房价价涨幅偏高。随着融入长长三角经济圈圈和千亿元规规划的实施，合合肥作为江淮淮中心经济大大城市的地位位日益突出，无无论是经济规规模、城市竞竞争力还是城城市建设，都都已大踏步地地迈上新的历历史台阶，房房地产开发也也随之进入质质变时代。5、规模化开发发主导市场经过近几年年的快速发展展，合肥房地地产开发的中中小楼盘已经经提升到相当当的水平。2004年以来，以以房地产新军军和外来开发发商为主的众众多新盘不断断抢滩，超百百万平方米的的大盘频现合合肥，20多个20万平方米以以上的、附有有全新规划理理念的楼盘也也将于2005年陆续亮相相。业内人士士认为，大盘盘的不断涌现现标志着规模模化开发时代代应势而生。尽管上世纪纪90年代合肥也也曾出现了琥琥珀山庄、西西园新村等少少数大盘，但但整个市场尚尚无法与近几几年呈现出的的规模化开发发蓬勃发展之之势相比。2001年，30万平方米的的栢景湾推出出，拉开了规规模化开发的的序幕；占地地490亩的新华学学府花园和占占地600亩的颐和花花园先后于2002年和2003年上市，更更是延续了本本土开发商的的规模化开发发进程。尤其其是占地480亩的绿城桂桂花园及建筑筑面积70万平方米的的国际花都、37万平方米的的金色池塘等等由外地知名名房地产企业业开发的项目目，把先景观观后建房的理理念带到合肥肥，使规模化化开发的优势势体现得淋漓漓尽致。随着着建筑面积130万平方米的的金水湾、23万平方米的的滨水城、30万平方米的的西湖花园、40万平方米的的静安新城、占占地面积1000亩的奥林匹匹克花园、600亩的翡翠花花园等楼盘于于明年的全新新上市，可以以预测合肥楼楼市的未来无无疑是大盘的的天下，并将将在开发产品品品质和营销销推广方式等等多方面有较较大飞跃。6、卖方市场渐渐变买方市场场在20044年国庆节期期间举办的合合肥房展会上上，上海绿地地、浙江绿城城、深圳建设设控股、奥园园集团、华彦彦地产等发达达地区的知名名开发企业和和专业顾问机机构纵横驰骋骋、人气沸腾腾，显示出良良好的市场操操作能力。外外来开发企业业的大量涌入入对合肥房地地产市场产生生了较大影响响，不仅为自自身发展创造造了机遇，也也提升了合肥肥房地产的开开发水平和营营销理念，推推动了合肥的的城市建设：：大大提高了了合肥楼盘的的品质和销售售速度，带动动二手房市场场快速发展，加加快合肥房地地产市场的市市场化进程，更更新合肥本地地消费者的投投资置业观念念，促使合肥肥房地产市场场重新洗牌，部部分开发水平平低的企业逐逐步退出市场场。不难看出出，引入专业业化、职业化化、细分化、周周期性的市场场概念，注重重团队精神、游游戏规则、战战略思维和资资本意识等先先进理念，并并借鉴发达城城市已经运作作成熟的经营营管理、营销销手段，对合合肥房地产市市场发展十分分重要。对于外来企企业的介入，是是有人欢喜有有人忧：喜的的是消费者可可以住上性价价比较高的优优秀品质的房房子，忧的是是旧观念的改改变在不断破破坏着一些开开发商的“卖方”梦想。但随随着市场的发发展，客户对对房地产产品品、法律和政政策等相关内内容的了解和和把握越来越越深入，消费费者、开发商商、监管部门门在市场的博博弈中携手成成长和成熟起起来，合肥房房地产市场将将由卖方市场场转为买方市市场。7、五大因因素推动房价价上涨其一是住房房需求量仍然然很大。近几几年，合肥市市的城镇化水水平大幅度提提高，城市规规模和城市人人口增长很快快。20022年以前，合合肥市城区面面积为130平方公里，人人口为137．95万。但20022年行政区划划调整后，根根据合肥市千千亿元规划，到2010年城区面积将增加到280平方公里，人口将增加到300万。庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。其二是22004年前三季度度合肥市房地地产开发企业业土地购置费费完成21.55亿元，同比比增长47.22%，土地购置置面积为361..4万平方米，同同比增长4.8%%；完成土地地开发面积为为111..2万平方米，同同比下降26.77%；可以看出出，房地产开开发的前期费费用加大，开开发成本增加加。拍卖土地地价格的居高高不下，以及及房地产开发发商无法轻松松地将土地上上升的成本传传导到产品中中去，将是20055年的一个市市场特征之一一。有关土地地供应的政策策会越来越规规范，加上20055年开发的土土地绝大部分分已是“招、挂、拍”手段取得的的，地价节节节攀升，由原原来的几万元元一亩增长到到现在的几十十万，甚至100多万元。小小区的建筑成成本会因此相相应提高。其其次，拆迁成成本必然增加加，建材成本本价格的上涨涨、住宅结构构的调整和品品质的提高，更更让开发商的的成本居高不不下，进一步步拉动房价上上涨。此外，炒房房现象也是促促成房价上涨涨的另一个重重要因素。为了平抑市市场暴涨商品品房房价，合合肥市政府划划拨土地新建建50万平方米“平价房”投放市场，政政府对房价暴暴涨已经给出出了一个明确确的用市场手手段干预的信信号。随着“平价房”以及相关宏宏观调控政策策的逐步落实实，20055年房价涨势势将明显趋缓缓，预计全年年房价走势仍仍然是上半年年缓涨、下半半年在高位盘盘整。如果没没有特别重大大意外事情发发生，预计合合肥明年房价价整体涨幅在在10%左右，与20044年的暴涨幅幅度相比较减减缓50%。但是多层层、小高层、高高层、花园洋洋房、别墅等等各建筑类别别版块以及区区域间涨幅会会有较大差异异。其三是合肥肥房地产市场场供求关系尚尚不平衡供求结构矛矛盾是合肥市市房地产市场场发展中较为为突出的一个个问题，据统统计，20044年合肥房地地产市场上中中高价位（30000元／平方米米以上）和大大户型100～150平方米的商商品住房，供供给和销售占占了市场的近近一半，而适适合多数市民民自住需求的的中低价位的的楼盘较少：：从面积上看看，80平方米以下下的仅有8．13万平方米，总总户数仅为12866户；从价格格上看，在580．7万平方米的的新建房屋中中，售价低于于20000元每平方米米的仅有100万平方米，户户数只有70000户左右，可可以说少而又又少，根本无无法满足市民民的需求。虽然房市热热力四射，但但适合大多数数居民消费的的中低价位楼楼盘稀缺，80平方米以下下套型的楼盘盘更是少之又又少，全年还还不到10万平方米，与与总销量存在在巨大差距。房房地产的投资资已处于高位位运行，市场场供需双方的的矛盾依然突突出。业内人人士担忧，虽虽然二手房的的供给会解决决部分中低收收入家庭的需需要，但不能能从根本上解解决问题，中中低价位住宅宅供应仍是瓶瓶颈。因而，政政府多提供廉廉价房成为20055年中低收入入者的一大期期待。业内人士认认为，合肥房房地产市场仍仍然处于培育育期，合肥房房地产自20022年快速增长长，相当一部部分是恢复性性的增长，随随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人人们对住宅的的选取则将注注重环境优秀秀、户型新颖颖、质量良好好、服务颇佳佳的优秀楼盘盘。也就是说说，品牌的竞竞争将是开发发企业竞争的的主要手段。加加上开发商的的背景不同、竞竞争能力不同同，20055年合肥房地地产市场将进进一步细分，以以满足不同消消费层的需求求。商业地产产进一步扩大大，旅游地产产也将出现，住住宅的开发层层次也将明显显分化。20055年，住宅品品质创新成为为合肥楼市的的突破点。在在合肥市，因因为工业经济济基础并不强强大，合肥市市目前在全国国的版图也不不具有经济流流通中心地位位,而写字楼和和商业地产是是合肥市整体体经济繁荣的的风向标，基基于前面的分分析，可以看看出写字楼的的发展空间仍仍然不大，商商业地产20055年上升速度度还将乏力。合合肥的房地产产仍然是住宅宅产品的主战战场，而从五五极漂移态势势来看，也主主要是住宅类类产品在作为为主力先锋。20055年住宅产品品发展结构特特点是，小高高层产品供应应量渐渐超过过多层建筑，中中型规模的楼楼盘数量不断断增多，住宅宅市场将逐渐渐走进“大盘时代”。其四是区域域连动因素的的影响。从近近两年的走势势看，房价上上涨具有区域域性特征。长长三角地区是是经济增长最最快的地区，也也是地价、房房价上涨最快快的地区。安安徽作为泛长长三角地区，在在承接投资、产产业对接等方方面连动效应应渐显，地价价、房价出现现补涨现象。相相对于长三角角地区的高房房价，合肥等等省内大中城城市仍然存在在想象空间。其五是产品品结构高档化化的影响。一一方面，合肥肥居民自身消消费结构不断断改善和升级级，推动合肥肥住宅的档次次和品位不断断提高，另一一方面，由于于利益机制的的驱使，开发发商投资瞄准准投资需求，中中高档物业快快速增长的势势头没有得到到缓解，产品品结构高档化化趋势将拉动动房价进一步步上升。8、加大二二手房监管力力度确保房价价稳定增长从合肥市房房地产管理局局获悉，为加加大房地产管管理部门对房房地产市场的的监管力度，进进一步规范房房地产市场行行为，维护交交易双方当事事人的合法权权益，合肥市市成立了存量量房（二手房房）资金托管管中心，并已已于2004年底在庐阳阳区分局开始始实施资金托托管试点。据了解，自自2004年以来，合合肥市二手房房交易市场异异常火爆，上上半年合肥市市二手房交易易额超过去年年全年水平达达17.76亿元，其中中房改房上市市交易达3457户，成交额3.2亿多元。全全年累计完成成交易额39亿多元，同同比增长了一一倍以上，约约占全年商品品房交易额的的1/3强，但由于于房地产中介介机构发展迅迅猛（目前已已达170余家）造成成不少中介资资质等级低、人人员素质差，将将买房人购房房款挪作他用用的现象时有有发生，从而而给存量房交交易市场带来来诸多不安定定因素，对当当地楼市的发发展产生了不不良的影响。二、合肥市市场潜力购房房消费者特征征分析消费者是房房地产住宅市市场的主导力力量，然而消消费者的住房房需求在一定定时期内随着着收入与观念念的变化对住住宅的需求也也必然会呈现现不同的特点点与趋势。1、购房需求求更旺，购房房群体更年轻轻。按照中等发发达国家水平平，在人均使使用面积达到到３０平方米米之前，住房房需求会持续续旺盛。目前前，合肥市城城镇居民人均均使用面积为为１８.１２平方米米，市场需求求仍有强大的的增长后劲。本本次调查结果果显示：2005年初有７００．１２％的的合肥居民打打算在近两年年购房，购房房意向较２０００２年上升升１８．７％％。而且在打打算购房的人人群中，２３３岁－３９岁岁的占８５％％，比２０００２年提高了了１６．９％％，其中购房房主力群体这这两年发生了了显著变化，２２００２年消消费意向最强强的群体是３３０－３９岁岁者，占被调调查总体的３３７．７％，而而２００４年年主力消费者者年龄下移，为为２３－２９９岁，占被调调查总体的比比例为４７．．８％。2、不同年年龄消费者购购房意向分布布购房群体在在年龄上的变变化究竟会对对合肥房地产产市场产生什什么样的影响响呢？研究分析２２００４年住住房消费市场场在以下方面面发生了变化化：一是低龄化化群体需求上上升，表明２２００４年的的户型主流应应该以经济型型户型（包括括部分小户型型）为主，从从供求关系的的角度来讲，中中低档市场还还有一定的成成长机会和空空间；二是２０００４年中档定定位的项目已已更加艰难，总总体的市场需需求将进一步步萎缩，房地地产市场属于于典型的梯级级消费市场，最最初购买商品品房的群体基基本属于最富富有的阶层，然然后是中产阶阶层（社会中中坚力量），从从以上的数据据来看，目前前市场中坚力力量处于萎缩缩状态，这主主要和开发商商过度耗费需需求资源有关关；三是由于年年轻消费者购购房意向相对对强烈，而年年轻人求新求求变更偏好高高层建筑，２２００４年高高层、小高层层需求略有上上升；四是２０００４年高档市市场基本上维维持原有的发发展状态，从从需求上讲，没没有太大的变变化。

从不同年龄龄层住宅需求求来看，２０００４年的合合肥房地产市市场的总体趋趋势是：低端端市场需求增增长、中端市市场需求萎缩缩、高档市场场需求略升。3、家庭年年收入４万－－６万元群体体是市场需求求主体虽说这两年年合肥居民总总体收入不断断增长，但伴伴随着购房需需求总体年龄龄下降的趋势势，有购房意意向的家庭总总收入在２０００４年增长长并不明显，购购房主力仍集集中在家庭年年收入６万元元以下的群体体。其中年收收入在３万元元以下的家庭庭所占比例从从２００２年年的４６．６６％下降到了了今年的１６６．１％，下下降幅度较大大；而年收入入在４万－６６万的家庭所所占比例由２２００２年的的４１．８％％上升至２０００４年的６６２％，可以以看出今年整整个合肥购房房者向家庭年年收入４万－－６万的群体体靠拢4、不同收收入消费者购购房意向分布布３０岁以下下有购房意向向的年轻人绝绝大部分正处处于事业起步步阶段，他们们的家庭平均均月收入大部部分在３００００－４００００元，而且且他们在单位位的职务多为为普通员工，另另一方面他们们还需要进一一步补充知识识，拓展自己己的业务，将将需要很大的的资金投入，所所以这部分人人群在置业消消费上的总体体购买力不高高。正如上面面的分析，购购房群体的低低龄化，必然然导致可支配配收入的减少少和购买力的的下降。尽管管开发商不愿愿意，政府也也会加大对房房地产的宏观观调控，尽量量保持合肥房房市稳步向中中低收入走齐齐。但由于开开发成本较之之前几年有了了较大提高，特特别是土地成成本的提高，必必然限制了今今年房价的下下调。合肥住宅消消费市场的主主力目前是：：以中低收入入水平的年轻轻消费者为主主的消费群体体，正是这一一消费群支撑撑了合肥的中中低档住宅市市场的发展。5、中高学学历群体成为为购房主力六成以上的的潜在购房群群体拥有专科科及以上学历历，学历和购购买力之间存存在着强相关关关系。一般般而言，对于于在同一行业业中具有类似似工作经历和和工作年限的的不同群体，学学历越高，其其收入水平一一般也越高（职职位通常也高高），相应购购买力也越强强。

高学历群体体在购买需求求，购买决策策过程等方面面也会存在差差异：相对于于中低学历群群体而言，高高学历群体的的购买决策相相对比较理性性；从购买需需求来看，由由于高学历群群体在掌握和和理解房地产产相关信息和和知识方面要要优于中低学学历群体，所所以在和开发发商进行购买买谈判和签订订合同时，相相对而言拥有有的主动权略略高一些；另另外中高学历历群体在了解解房地产信息息渠道方面，相相对于低学历历群体而言，形形式更加多样样化，由于这这个群体具有有接触网络的的机会比较多多的特点，所所以对于房产产商而言，网网络推广的作作用比照以往往显得日益重重要起来了。三、合肥土土地市场发展展自20044年以来，安安徽省的土地地开发与购置置、房地产投投资与施工面面积、开工与与竣工面积、商商品住宅销售售的总量和增增长情况等，一一直处于中部部地区之首或或前列，而作作为省会城市市的合肥，又又占到了安徽徽省的1／3。2004年合肥市出出售四类经营营性用地7000余亩，供应应总价达65亿元，政府府直接受益近近30亿元，更是是座上中部地地区省会城市市的“头把交椅”，在全国也也占有非常重重要的地位。而而实际成交76宗，成交面面积约5990..8亩，较上年年增长11.5%，成交仅额额约4158667.1万元。（注注：以上数据据为2004年度主要上上市交易土地地使用权项目目，不含1月份成交项项目和面积为为20亩以下项目目）按区域划分分，2004年合肥市成成交地块位置置都比较集中中，其中蜀山山区成交地块块最多共32宗，成交面面积约2480..7亩，成交金金额1875337.7万元。其次次为龙阳区成成交14宗，成交面面积约933.1亩，成交金金额717644.4万元。瑶海海区成交11宗，成交面面积约367.8亩，成交金金额约139611.7万元。按土地用途途划分：成功出让的的76宗地块中，住住宅用地（含含住宅配套公公建用地）为为33宗，合计面面积约3081..8亩，成交金金额2129667万元；商住住用地29宗，合计面面积约1770..6亩，成交金金额955711.9万元；商业业用地11宗，合计面积积约625.9亩，成交金金额502777.4万元；其他他综合用地为为3宗，合计面面积为194.6亩，成交金金额129888.1万元。正确定位是是有效开展工工作的前提和和基础，将合合肥市土地储储备交易工作作引领到正确确的道路。正确定位主主要体现在以以下几个方面面：一是定位为为政府实现对对房地产市场场的宏观调控控提供“抓手”。土地资源源是国民经济济发展的基础础，政府只有有掌握了足够够的土地储备备量，才能保保障城市建设设对土地需求求供应的及时时性和对土地地市场的控制制权，从而解解决土地市场场混乱无序的的状态，遏制制土地隐形市市场，防止土土地市场大起起大落，促进进房地产市场场稳定健康发发展，保障国国民经济的可可持续发展。2004年合肥市确确定在城市规规划圈600平方公里范范围内四类经经营性用地上上市计划为7300亩，土地储储备交易中心心严格按年初初公布的项目目区位供地，在在盘活存量、合合理规划增量量方面达到了了政府调控的的要求。二是定位为为有效保证城城市规划的实实施，促进旧旧城改造、加加强城市基础础设施、公共共服务设施的的配套。一方方面是土地收收储机制的建建立，彻底改改变了过去开开发企业各自自为政、各自自为利、找地地开发，城市市规划难以实实施的局面；；另一方面是是收储的土地地一律采用招招标拍卖挂牌牌的形式公开开向市场供应应，并扩大了了净地供应量量，吸引了一一大批全国乃乃至世界一些些房地产开发发企业相继进进入合肥，对对合肥的城市市建设快速发发展起到了积积极作用，尤尤其是收储为为城市建设注注入前期资金金和配套资金金，提升了房房地产业的高高速高质量发发展。2002年该市在环环城路以内建建设小高层尚尚得不到认同同，可2004年在二环路路以内的建筑筑容积率已很很少有小于2的了，商住住楼已基本没没有多层建筑筑。三是定位为为促进产业结结构调整、支支持和帮助国国有企业改制制、脱贫解困困。土地储备备制度建立前前，一些濒临临倒闭的企业业以土地资产产为法码，到到处招商引资资，扰乱了土土地市场秩序序；收储机制制建立后，对对需盘活企业业的土地资产产均由土地储储备中心统一一收回收购，统统一申报规划，统一一运作。实行行净地拍卖、捆捆绑式退城进进工业园区、腾腾笼换鸟式招招标挂牌等方方式处置，不不但使国有资资产实现了最最大化，而且且彻底改变了了濒临破产企企业，要“活”没出路，要“关”没资金的状状况，达到了了政府保品牌牌、保就业、保保产业、保产产值税收的愿愿望，促进了了国企改革中中的稳定。如如该市公交二二保场腾空的的45亩土地开价4000万元多次“嫁”不出，由土土地储备中心心提供6000万元收购后后，企业不仅仅按期建成了了新的保养场场，实现了与与香港白马巴巴士集团的资资本对接，实实现了城市公公交档次的整整体提升，还还投资建设了了一所现代化化的医院，而而原土地由开开发企业以1．44亿元竞拍成交交后，开发成成商业网点吸吸引了家乐福福等世界商业业巨头的进驻驻；建材二厂厂位于该市东东郊，厂区荒荒废近20年，前几年年分别以6—1O多万元／亩亩的价格均难难出手，储备备中心收购后后，与规划部部门一起8次调整规划划、数次招开开协调会，解解决诸如学校校等基础设施施配套、整合合周边地块等等问题，并在在全国性的会会议上推介，最最后以每亩6l万元成交。据据统计，自2002年实施招拍拍挂出让国有有土地使用权权制度以来，共共收购老企业业73家，提供资资金8．6亿元，盘活活老企业土地地资产26．85亿元。四是定位于于合理利用每每寸土地，切切实保护耕地地国策，实现现土地价值的的最大化。单单位土地面积积产出率逐步步提高，单位位土地面积投投入逐步加大大，GDP增长对土地地面积需求变变小，最终实实现城市土地地资源的优化化配置，为城城市经济可持持续发展提供供更可靠的资资源保障，是是该市土地管管理工作的重重要目标。土土地由政府统统一储备并公公开上市交易易制度的建立立，为这个目目标的实现提提供了最好的的机制。通过过招拍挂形式式向市场供地地，促进了土土地利用的最最大化、最快快化，是利用用市场经济杠杠杆解决土地地使用中浪费费和闲置的有有效手段。从从合肥这两年年供地的统计计看，开发企企业取得净地地后，都能在在三到六个月月内开工建设设。五是定位于于让开发企业业有利可图。首首先是不向开开发企业提供供虚假的信息息，不为招商商、追求土地地价格夸大土土地的价值，实实事求是地进进行推介，让让购买人自己己去看、去查查、去决策，不不因人而异，真真正体现了市市场的诚信度度；其次是给给开发企业提提供真心的参参谋意见，如如果开发企业业需要，有关关人员会毫不不保留地分析析利弊，严格格审查拍卖公公司制作的拍拍卖文件，统统一宣传口径径，不允许拍拍卖公司虚假假吹嘘；再次次是积极做好好协调服务工工作，特别是是当第一次进进入该市的企企业遇到矛盾盾的时候，决决不推委扯皮皮，及时有效效地组织召开开协调会，解解决企业的困困难。六是定位于于为城市建设设积累必要的的资金。据统统计，2003年1月至2004年l1月，该市储储备交易中心心储备的土地地上市交易为为政府提供净净收益15.86亿元；2004年全市包括括开发区在内内按年初计划划公开上市四四类经营性用用地7300亩，实现政政府收益近30亿，目前库库存储备土地地近万亩，贷贷款余额7.3亿。有了这这些资金的支支持，有效支支撑了城市的的道路交通、基基础配套设施施建设，缓解解了政府财政政紧张的局面面，推动了城城市建设的快快速发展。截止目前，合合肥市土地储储备总量近2万亩，04年市场公开开配置土地7006亩，土地供供应总价近65亿元，政府府土地收益近近30亿元，经营营性用地100％实现了“招标拍卖挂挂牌”出让。我市市国有土地资资产运营和土土地市场治理理整顿工作在在03、04年国家和省省开展的多次次专项检查、审审计和验收中中均获得好评评。四、直面面20055合肥房地产产市场1、加强对对土地资产的的集中统一管管理，严控供供地计划指标标，实现对房房地产市场的的宏观调控。由于土地储储备交易机制制的不断完善善，到2004年，在房地地产市场中政政府的主导思思想和地位真真正得到了体体现，政府调调控和驾驭市市场的能力不不断增强。政政府通过采取取上收经营性性用地供应权权，严格控制制经营性用地地供应计划，杜杜绝多头供地地等各种行之之有效的措施施，加强了土土地资产集中中统一管理，规规范和净化了了土地市场秩秩序，利用手手中充足的土土地储备，成成功实现了对对地产和房产产市场的宏观观调控，保证证了土地市场场的健康有序序，保持了城城市建设和社社会经济的发发展后劲。2、通过宏宏观调控，实实现了房地产产经济的区域域平衡受多年城市市发展格局的的影响，合肥肥房地产开发发建设像全国国很多城市一一样，也存在在着区域发展展不均衡、产产品结构单一一等弊端。局局部社会经济济发展状况较较好、房地产产开发建设启启动较早的区区域，商品房房价格持续走走高；而有些些区域比如瑶瑶海区作为合合肥的老工业业区，经济发发展相对滞后后，尤其是房房地产市场长长期处于低谷谷状态，近两两年随着国企企改革的不断断深入，政府府加大了老旧旧企业和严重重污染企业的的关停并转，采采取”退二进三”、”腾笼换业”等多种方式式盘活企业土土地资产，逐逐渐形成了以以新站综合开开发试验区为为中心向四周周辐射的物流流和各类专业业市场区域，实实现了该区的的第一次经济济转轨和经济济飞跃，然而而这些物流和和专业市场的的配套设施相相当不完善，市市场档次普遍遍较低，商品品住宅缺位现现象较为严重重，04年，政府有有针对性的加加大了该区域域住宅用地的的市场投放量量，利用成片片组团式的规规模供地和相相对较低。3、加强对对土地资产的的集中统一管管理，严控供供地计划指标标，实现对房房地产市场的的宏观调控。由由于土地储备备交易机制的的不断完善，到2004年，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了体现，政府调控和驾驭市场的能力不断增强。政府通过采取上收经营性用地供应权，严格控制经营性用地供应计划，杜绝多头供地等各种行之有效的措施，加强了土地资产集中统一管理，规范和净化了土地市场秩序，利用手中充足的土地储备，成功实现了对地产和房产市场的宏观调控，保证了土地市场的健康有序，保持了城市建设和社会经济的发展后劲。4、通过宏宏观调控，实实现了房地产产经济的区域域平衡受多年城市市发展格局的的影响，合肥肥房地产开发发建设像全国国很多城市一一样，也存在在着区域发展展不均衡、产产品结构单一一等弊端。局局部社会经济济发展状况较较好、房地产产开发建设启启动较早的区区域，商品房房价格持续走走高；而有些些区域比如瑶瑶海区作为合合肥的老工业业区，经济发发展相对滞后后，尤其是房房地产市场长长期处于低谷谷状态，近两两年随着国企企改革的不断断深入，政府府加大了老旧旧企业和严重重污染企业的的关停并转，采采取”退二进三”、”腾笼换业”等多种方式式盘活企业土土地资产，逐逐渐形成了以以新站综合开开发试验区为为中心向四周周辐射的物流流和各类专业业市场区域，实实现了该区的的第一次经济济转轨和经济济飞跃，然而而这些物流和和专业市场的的配套设施相相当不完善，市市场档次普遍遍较低，商品品住宅缺位现现象较为严重重，04年，政府有有针对性的加加大了该区域域住宅用地的的市场投放量量，利用成片片组团式的规规模供地和相相对较低的地地价吸引一批批实力较强的的开发企业进进驻，激活了了该区域的房房地产市场，使使该区域经济济呈现出多元元化快速发展展的良好局面面，形成了社社会经济的第第二次转轨和和第二次腾飞飞。5、三位联联动，有力推推动城市旧城城区改造的进进程我们在实施施旧城区和城城中村改造过过程中，一直直坚持依托市市直各有关部部门、依托各各级政府、依依托有实力的的开发企业的的工作方针，遵遵循着“地方政府出出力、开发企企业出资、国国土部门出面面”三位联动的的工作原则，联联合社会各方方力量，对每每一个建设改改造项目，均均要做出科学学详细的论证证和测算，在在确保群众利利益的基础上上，尽可能地地为开发建设设企业提供优优质便捷的服服务，保证其其能获取合理理的利润。6、以房地地产经济为先先导，促进多多产业并进04年合肥肥市国有土地地资产运营呈呈现的另外一一个特点是，在在巩固房地产产经济的基础础上，努力实实现产业结构构和经济结构构调整，以促促进多产业并并进，确保社社会经济的长长期可持续发发展。在对国国有企业土地地资产盘活过过程中，并不不以房地产开开发作为唯一一模式，而是是根据每个企企业的实际状状况和不同特特点，对症下下药，或采取取土地和资产产剥离分别处处置，或以引引进新的产业业、新的技术术采取土地和和资产捆绑处处置等多种方方式，其主要要目的是为了了确保传统工工业项目、优优势工业项目目、特色工业业项目的延续续和发展，实实现新技术、新新产业与土地地资源的最佳佳结合。03、04年两年我们们盘活的国有有企业土地资资产总额达27亿元，不但但为国企改制制、改革、解解贫脱困和职职工安置提供供了大量的资资金支持，有有效地维护了了社会稳定，而而且利用土地地市场这个平平台引进了联联合利华、香香港华润、上上海绿宝电缆缆、北京国富富投资、加拿拿大松芝国际际企业机构、家家乐福、沃尔尔玛、易初莲莲花、中国轻轻纺城等一大大．批知名工工业和商业企企业入驻合肥肥。7、规划引引导，成片配配套，通过市市场配置经济济杠杆作用，提提高土地利用用率1）、成片片规划，成片片配套，提升升城市建设水水平。为了防防止项目重复复建设和减小小城郊结合部部改造建设成成本，合肥市市一开始便按按土地利用总总体规划和城城市建设规划划，对城市周周边地区进行行成片规划控控制储备和集集体土地统征征储备，并对对“黄山公园"、“森林城"、“望湖城”、“东南引风口"、“合瓦路"、“樊洼路”、“新安江路”等城市重点点区域进行了了规划论证和和控制性详规规，已投入规规划费用数千千万元。今后后这些土地供供应和开发建建设必须严格格按照已审批批的详规执行行。控制性详详规的编制，提提升了城市建建设的水平，更更提高了土地地的集约利用用。2）、依据据审批后的控控制性详规，市市土地储备交交易中心投入入资金对规划划储备区域进进行统征统拆拆，实施基础础设施配套，统统一营造大环环境。这样做做，不但促进进市政配套设设施功能更加加完善，而且且能更好的保保护群众利益益，维护社会会稳定。同时时，“净地出让”，使开发企企业更准确的的测算成本，把把开发企业从从拆迁安置中中解放出来，使使他们精心于于设计和管理理，精心于营营造功能齐全全、配套设施施完善的小区区人居环境来来吸引消费者者，获取利润润。通过市场场化配置的土土地，开发建建设周期大大大缩短，动工工率、竣工率率和开盘率较较之以往都有有较大幅度的的提升，而且且土地资源也也得到了更加加合理、集约约的利用，基基本杜绝了闲闲置土地的现现象。3）、合理理规划，引导导开发企业经经营理念和群群众消费观念念的转变，进进而实现土地地利用率的大大幅提升。以以往，合肥的的老百姓习惯惯于居住多层层住宅，对高高层和小高层层住宅难以接接受，导致开开发企业尤其其是本地开发发企业不敢过过多涉足这一一开发领域。近近几年，我们们在加大住宅宅用地的功能能配套和环境境建设要求的的基础上，利利用市场配置置杠杆，陆续续推出了一些些位置较好、面面积较大、规规划容积率较较高的土地，吸吸引了一批有有实力的开发发企业，打造造出了一批功功能齐全、环环境优美的高高档次、高品品位的高层住住宅小区，受受到了广大消消费者的欢迎迎。目前，高高层和小高层层住宅己被合合肥市民所接接受，04