江苏南京喜年广场建筑方案文本

南京喜年广场项目方案分享会（建筑五部）

2014.10.10

A.项目背景

B.项目原始资料C.我们的解决策略D.立面调整的思考

A.项目背景玄武湖红山森林动物园北固山公园1.5公里南京长江大桥南京鼓楼区------玄武湖-----森林动物园------南京长江大桥“南京核心旧城区”A.项目背景高铁站地铁三号线地铁七号线中央北路“轨道交通就在家门口”A.项目背景丁香花园中央北路“轨道交通就在家门口”下面的也是中储的地盘（旧厂房）中储厂房鼓北核心商圈中央门新中心极致SOHO领袖“高上”生活姿态鼓北中央极致SOHO新中央项目以SOHO公寓产品为主导，以高端裙楼商业为强大依托，打造鼓北中央核心商圈商务新中心，汇聚南京高端SOHO生力军。A.项目背景A.项目背景1.项目甲方------中储集团（国企）打包整个项目卖给花样年2.项目已经通过方案报建3.花样年贷款——（每天30万利息，一天一辆宝马X1）“时间是关键”“立面太难看，委托我们进行立面优化”B项目原始资料（效果图）B项目原始资料（效果图）B项目原始资料（效果图）B项目原始始资料（（总图））B1下层平面面图B2下层平面面图B1上层平面面图B2上层平面面图B项目原始始资料（（B1）原方案户户型单元元2房2厅2卫客厅+餐厅+厨房+洗手间单元使用用面积：：42.72㎡使用率：：70%单元建筑筑面积：：61㎡赠送净使使用面积积：41.72㎡主卧+书房（黑黑）+洗手间(黑）B项目原始始资料（（B1）B1上层平面面图B2上层平面面图（前方案案)A1办公楼标标准层平平面B项目原始始资料（（A1）1、核心筒偏心，，结构不不合理；；2、办公内内部多排排柱子，，影响办办公空间划划分的灵灵活性；；3、疏散楼楼梯分布布不均匀匀；4、洗手间间影响东东侧的办办公品质质；5、办公楼楼的划分分不符合合营销的的要求；；6、电梯厅厅品质低低；（前方案案)A2、B5、B6公寓标准准层平面面A2K=69.3%；B5K=69.2%；B6K=68.7%.A1、柱网跨跨度大，，结构浪浪费A2、标准户户型多（（6种户型））A3、核心筒筒走道空空间大，，使用率率偏低B项目原始始资料（（A2B5B6）单元使用用面积：：41.87㎡使用率：：74.17%单元建筑筑面积：56㎡B项目原始始资料（（A2B5B6）B项目原始始资料（（商业一一层）B项目原始始资料（（商业二二层）B项目原始始资料（（商业三三层）B.结论“摸清家家底，了了解方案案的来龙龙去脉””“发现问问题是成成功解决决问题的的一半””“限制，是创创作的原动力力”C我们的解决策策略（总图））C我们这样思考考过C我们这样思考考过C我们这样思考考过B1B2B3B4B6B5A2A1C我们的解决策策略（总图））结果是这样的的C我们的解决策策略（总图））C方案对比13421、调整了车库库出入口，建建议北侧车库库出入口也进进行调整；2、调整了塔楼楼的出入口位位置；3、调整了下沉广广场的位置，B1、A1、A2、B6进行了调整；；4、增加了二层连连廊；1“联系，商业业的活力”调整原则外轮廓总高度度均不允许改改变；但产品划分和和立面进行调调整优化；1.调整了车库出出入口预留了机动车车入车库的等等待距离优化了一个机机动车道，方方便办公楼停停车地下车库出入入口分布更加加合理避免了对内街街商业及地下下室商业的干干扰可应对因道路路建设滞后所所带来的的分分期使用2.调整了塔楼的的出入口位置置增加了内街商铺的的数量方便公寓办公人流流的动线提升了北侧的商业业价值3.调整了下沉广广场的位置增加了地下室室的沿街商业业地下商业的动动线与首二三三商业的动线线吻合改善地下商业业的采光通风风引导人流4.增加了二层连连廊南北侧商业联联系成为一个个整体增加了二层的的沿街铺面提高了商业的的立体联系拉近了两侧商商铺的距离首二层增加了了外摆空间1.2总图调整说明明1.2总图整体指标标对比容积率：3.6建筑密度：35%绿化率：20%建筑面积：325830㎡其中地上建面面：202280㎡高档办公（3.8米）：36897.5㎡商务公寓（3.3米）：97388.4㎡Loft公寓（4.8米）：24717㎡地上商业：43277.1㎡地下商业：25620㎡其中地下建面面：123550㎡机动车停车位位：3342辆原面积指标：容积率：3.6建筑密度：35%绿化率：20%建筑面积：325830㎡其中地上建面面：202280㎡高档办公（3.8米）：37327.53㎡商务公寓（3.2米）：97784.91㎡Loft公寓（4.8米）：24279.24㎡地上商业：41618.10㎡地下商业：25617㎡连廊廊：1270.22㎡其中地下建面面：123550㎡机动车停车位位：3342辆调整后面积指标：1.2总图整体指标标对比面积指标

楼号套内面积(㎡)户数实用率建筑面积(㎡)总户数总建筑面积商业（可售）独栋381011530943.9商铺165~1501960%20244.4160~40044商铺245~1305260%6889.5商业（自持）商铺160~1301060%1389.99613679.5商铺240~1508660%12289.6LOFTB440~604070%3015.53622471760~804B340~607670.2%5176B240~608470%5846.8804B135~5513369%10678.755~7021商务公寓B637~5042068.7%25788.5159697388.4B537~5053269.2%32413.8A237~5064469.3%39186.1高档办公A1400~5008079%36897.536897.5原面积指标细细则：面积指标

楼号套内面积(㎡)户数实用率建筑面积(㎡)总户数总建筑面积商业（可售）独栋(会所）3564.6417347064.57商铺1180~23016743499.93商铺2大于2306商业（自持）地上69.7%12485.4320170.53地下67.5%7685.1LOFTB450~55477.61%3094.9835024279.2460~663066~7010812B360~654480.47%5216.2465~7028844B250~55880.51%5664.6660~656465~7016B160~678476.49%10303.3667~7549817商务公寓B645~5012074.94%32396.74182497784.9150~56360B545~5015274.40%25762.7450~56456A245~5018474.17%39625.4350~56552高档办公A180~12032075%37327.5337327.53调整后面积指指标细则：3A1办公楼优化调整后方案面面积总表：2B1-B4LOFT公寓优化B1下层平面图B2下层平面图B1上层平面图B2上层平面图2.1原方案标准层平平面“天井好吗？？”“样式太多？？”“争取朝向？？”2.1调整后标准层平面面B1下层平面图B2下层平面图B1上层平面图B2上层平面图1.面积控制标准准：B1-B4户型面积控制制标准：65平米K=75%；2.规范要求：标准层面积必必须控制在1333㎡“效率—投资回报率””调整后标准层层平面图原方案标准层层平面图（（k=70%）2.1平面方案对比23平面布局调整整：1、增加南向户户型；2、增加标准户户型；3、提升了使用用率；1调整后方案标标准层平面图图（（k=78%--80%）原方案户型单单元2.1方案对比标准单元调整整：1、客厅主卧面面宽加大；2、洗手间间接接采光通风；；3、入户增加二二层通高玄关关；4、增加一个次次卧室调整后户型单单元2房2厅2卫客厅+餐厅+厨房+洗手间单元使用面积积：42.72㎡使用率：70%单元建筑面积积：61㎡赠送净使用面面积：41.72㎡主卧+书房（黑）+洗手间(黑）客厅+餐厅+厨房+洗手间单元使用面积积：50.91㎡使用率：76.5%--80%单元建筑面积积：66.6㎡赠送净使用面面积：43.5㎡主卧+书房（黑）+洗手间+次卧3房2厅2卫“经典之所以以是经典，是是因为经过了了时间的检验验！”平面布局调整整1.外轮廓不变2.增加南向户型型3.增加标准户型型4.优化核心筒，，提升使用率率单元户型调整整1.客厅主卧面宽宽加大；2.洗手间间接采采光；3.入户增加二层层通高玄关；；4.增加了一个次次卧室1.2平面调整方案案说明3A1办公楼优化B1上层平面图B2上层平面图3.1原方案标准层层平面（前方案)A1办公楼标准层层平面1、核心筒偏心，结构构不合理；2、办公内部多多排柱子，影影响办公空间划分的的灵活性；3、疏散楼梯分分布不均匀；；4、洗手间影响响东侧的办公公品质；5、办公楼的划划分不符合营营销的要求；；6、电梯厅品质质低；B1上层平面图B2上层平面图3.2调整后标准层层平面1、面积控制标标准：A1办公单元面积积控制标准：：大部分面积积控制在120平米以下；；2、本案办公空空间南向西向向视野最佳，，东侧次之，北北侧办公空间间受B1遮挡，视野最差差；3.3平面方案对比整体平面布局局调整：1、柱网：取消消内排柱子，，柱间距根据据面积要求调调整；2、核心筒：位位置居中布置；疏散楼梯东西西均分布置；卫生间优化化;走廊通风采光光；核心筒墙墙壁整洁处理理；3、空调位：增增加空调位，，综合实际需需要和立面考考虑；4、使用率：75%平面布局调整整1、柱网：取消消内排柱子；；2、核心筒：a、位置居中布置；b、疏散楼梯东西均分布置置；c、卫生间不直直接对走廊开开敞，设置前前室;d、核心筒墙面面整洁处理；；e、走廊通风采采光；3、空调位：增增加空调位，结合实际需需要综合考虑虑；4、使用率：75%1.2平面调整说明4A2、B5、B6平层公寓优化化A2、B5、B6户型面积控制制标准：55平米k=75%（前方案)A2、B5、B6公寓标准层平平面4.1原方案标准层层平面A2K=69.3%；B5K=69.2%；B6K=68.7%.A1、柱网跨度大大，结构浪费费A2、标准户型多多（6种户型）A3、核心筒走道道空间大，使使用率偏低4.2调整后标准层层平面每三层一个公共活动平台

仅报建用卫生间1.面积控制标准准：A2、B5、B6公寓单元面积积控制标准：：大部分控制制在58平米以下K≥74%；调整策略：1.将多余的走道空空间释放，形成每每三层一组共享中庭，，复核当地消消防规范要求求，提高使用率。2.电梯数量经计计算确定，核核心筒设计中中提高消防电梯的使使用；“A1和A2有什么区别？？”4.2调整后标准层层平面1.面积控制标准准：A2、B5、B6公寓单元面积积控制标准：：大部分控制制在58平米以下K≥74%；每三层一个公共活动平台

仅报建用卫生间B6此处为预留管管井调整策略：1.将多余的走道空空间释放，形成每每三层一组共享中庭，，复核当地消消防规范要求求，提高使用率。2.电梯数量经计计算确定，核核心筒设计中中提高消防电梯的使使用；4.3平面方案对比整体平面布局局调整：1、柱网：柱柱间距根据据标准化要要求调整,由11米3个单元改成成7.2米2个单元；2、核心筒：：位置居中中布置；疏散楼梯南南北均分布置；减小走廊公公摊，增加加公共活动动中庭；3、空调位：：空调位紧紧凑布置，，给单元户户留出景观观面，提升升室内品质质4、使用率：：74.17%4.4标准单元平平面单元使用面面积：41.87㎡使用率：74.17%单元建筑面面积：56㎡平面布局调调整策略：将多多余的走道道空间释放放，形成每每三层一组组共享中庭庭1、柱网：柱间距根据标标准化要求求调整,由11米3个单元改为7.2米2个单元；2、核心筒：位置居中布置；；疏散楼梯梯南北均分分布置；减小走廊公摊，，增加公共共活动中庭；3、空调位：空调位紧凑布置置，给单元元户留出景景观面，提提升室内品品质4、提升使用率率：74.17%4.5平面调整说明5（-1F—3F）商业优化化5.1原方案一层层平面图5.1原方案二层平面图5.1原方案三层层平面图南京开发要求：商业商铺的面积积不得低于于150㎡；实际主力商商铺建筑面面积区间在180—230㎡之间；商业地上地地下均是30%自持，为一一个产权；地上自持部分为为南侧商业业的二三层层；地下为超市部分分，其余均均为作为铺铺面销售；自持部分的的商业为一一个产权；；5.1商业方案调调整前提“三首层””5.1调整后方案案负一层平平面图A1、4个下沉广场场串联商业业，大空间间作为超市市（目的性消消费）；A2、下沉广场场位置的选选择与上层层的商业的的走向一致，增加加了立体商商业的可行行性；A3、改善了地地下商业的的采光通风风，引导人人流；提升负一层层商业品质质形成首层层商业概念念；A4、首层在整体体商业的主主出入口以以及中庭部位均匀分分布三组扶扶梯下负一层，A5：超市与商商铺均有后勤通通道A6：负一层停停车场设有两条通通道与商业相连连接；负二层停车车场通过两部扶扶梯与三组电梯与与负一层及地上商业业相连接；；446㎡650㎡1448㎡832㎡5.1调整后方案案一层平面面图A4、内部设置置骑楼外摆空空间，减少两边铺铺位的距离，营造内部商商业氛围；；A5、东及南侧路边边商业标志性突出，增增设路边停车；；A7、主力店设设置在商业区人人流主出入口处，建议采用用1托2；A6、北侧商铺铺广告性差差，人流到达不便；；设计策略：：1.LOFT公寓出入口口，设置在在北侧；2.设置路边停停车位，小小休憩公园园；3.打通南北微微循环，增增加人流；；4.可考虑设置置通透地下下车库出入入口，带动人流A1、人流向核心庭庭院聚集；；A2、打通南北商铺微微循环；A3、室外预留留外摆及展展示空间；5.1调整后方案案二层平面面图A1、增加一组组连廊，2F将南北侧商商业联系成成一个整体体；A2、连廊面积积面积为3764.4㎡（其中1270㎡计入容积积率，实际应为2660㎡计入容积率率，此处连廊面面积方案报建后需要加加建，存在在风险；），沿街商铺长长度增加391m，沿街面增增加36间；A3、使用率为为69%（不算连廊廊），增加加连廊后为为67%；连廊所需要要产生的价价值为：（38201+1270连廊）*3(万/㎡)/38201=3.1(万/㎡）假定商业的的售价为3万；A4、连廊提供供了立体交交通，增加加了外摆空空间；A5、南侧为自自持商业，，一个产权权；“吃着碗里里，看着锅锅里”“从整个片片区考虑问问题，拿下下项目二期期”预留连接项项目二期地地块5.1调整后方案案三层平面面图A1、由于二层层增加了连连廊，3F相当于商业业的2F；A2、南侧商业业为自持商商业，考虑虑儿童游乐乐，教育、、健身、Ktv等商业配套套。A3、北侧B2与B3之间的商业业为主力店店，与二层层为一个铺铺面；A4：东侧的商商铺为办公公楼的辅助助设施，实实际用途仍仍然为商业业，减少疏散楼楼梯；提高高单位面积积的售价；；A5、南侧为自持