年成都知名地产某住宅小区项目开盘剖析报告

**【**家园】项目发售剖析报告**〖**家园园〗作为**在成都开发发的第二个项项目，于2004年6月19日顺利开盘盘。我们有必必要对〖**家园〗开盘盘做出分析与与借鉴。以扬扬长避短，吸吸取经验为我我所用。〖**家园〗项项目资料分析析1.1土地定位位分析1.1.1地块块位置及周边边情况〖**家园〗位位于一环路与与泰安街的交交汇口，在一一环路以外，紧紧邻一环路府府青立交桥。项项目交通条件件良好，进出出城区均很方方便；周围分分布有红旗超超市、菜市、工工商银行、圣圣灯乡小学，生生活配套设施施比较齐全，适适合安家居住住。项目所在地块为为原**公司用地，周周围遍布**公司的职工工宿舍楼，包包括**家园后面在在售的**嘉苑（小高高层电梯公寓寓，建筑面积积21912平米，开发发商为成都**房屋开发公公司）部分楼楼面也是**公司员工宿宿舍。总体来说，该地地块成熟度较较高，依托周周边区域，适适合开发中、低低挡项目，但但要开发高档档物业，则需需要出色的产产品和强大的的开发商品牌牌的支持。1.1.2地块块吸纳背景该地块是**在在2003年1月16日成都市国国土局举行的的国土拍卖会会上竟得，地地块参数及成成交情况见下下表：地块位置总用地面积净用地面积代征地面积土地用途**区府**二二段2号67.492亩亩57.674亩亩（A：53.993亩，BB：3.74亩）9.818亩A：居住用地B：商业用地容积率起拍价（万元/亩）落槌价（万元/亩）增幅比例标的金额（万元）A：不大于2..2B：不大于2..515017617.33%10152.6622该地块若以居住住用地53.93亩、容积率2.2，商业用地3.74亩、容积率2.5计算，则地地上总建筑面面积为853377.9㎡。根据**公开发布的的资料看来，**家园项目的的容积率（住住宅用地2.5，商业用地2.2）指标和地地块的规划条条件相一致，即**家园项目的楼面地价为1189.7元/㎡。根据**公布资资料计算其成成本利率表如如下：内容盈亏平衡点正常售价乐观售价单位数据总额单位数据总额单位数据总额(元/平米)(万元)(元/平米)(万元)(元/平米)(万元)可售面积销售收收入入（万元）4,05034,8304,90242,1605,46346,980住宅（元/平米）3,30025,4104,00030,8004,50034,650商铺（元/平米）7,0006,3008,0007,2008,5007,650车位收入（万元/个）6.003,1208.004,1609.004,680总成本利润率0.5%14.2%21.1%1.2项目定位位1.2.1整体体定位〖**家园〗项项目建筑面积积约10.9万平米，其其中住宅部分分约为7.7万平米，商商业部分约为为0.9万平米（其其中主题商业业楼0.6万平米，住住宅底商0.3万平米），地地下室面积约约为2.3万平米。（本本部分的面积积主要根据**家园楼书和和价单估计）该该项目的商业业物业体量小小，以住宅性性物业为主。〖**家园〗位位于城北一环环路附近，交交通条件较好好；周围有超超市、菜市、银银行、小学等等配套设施；；但自然、人人文景观资源源匮乏，且地地块面积偏小小；总体说来来打造高档住住宅项目的地地块质素并不不具备。然而而从该项目的的物业价格定定位（住宅均均价超过4000元/平米）是属属于高档住宅宅。因此，该该项目只有在在建筑设计、产产品创新方面面下工夫。从从开盘的情况况看来，**家园项目有有以下亮点：：设计亮点**在〖**家家园〗项目中中首次采用层层层退台式设设计，独创性性的把**的专利产品“情景花园洋洋房”引入到该项项目中，从亲亲地性最强的的联排别墅、院院落洋房、外外观形态最丰丰富的通台式式洋房、空中中情景花园洋洋房到顶跃式式观景洋房，共共同组成了互互动而相对独独立的产品系系统，从而使使得整个建筑筑物的立面富富于变化，在在解决了电梯梯公寓亲地性性不足的缺点点的同时也提提高了在市中中心的居住品品质。楼层设计思路为为：以中庭花花园为核心，四四周布置联排排别墅，别墅墅后接电梯公公寓；电梯公公寓1～4F做成花园洋洋房，顶层设设跃层式花园园洋房，整栋栋楼布置一梯梯两户。外立面风格该项目的建筑物物外立面装饰饰主要采用灰灰、棕色的玻玻璃、金属、石石材等材料，具具有很强的现现代、时尚感感。社区设施项目占地面积仅仅67亩左右，在在较为狭小的的空间内却包包含了花园庭庭院、泳池庭庭院、泳泉广广场、高级会会所，硬件设设施一应俱全全，可谓麻雀雀虽小五脏俱俱全。相对于于成都市大多多数电梯公寓寓都缺乏社区区环境，〖**家园〗对比比之下充分体体现有与无的的价值差异，并并用完善来支支撑档次概念念，其设施是是否能充分利利用尚在其次次。通过〖**城市市花园〗的开开发，**地产在成都都的知名度已已积累到相当当程度，**品牌无疑能能对**家园的发售售均价做进一一步拉升。综上所述，〖***家园〗的项项目能支撑其其高档次电梯梯公寓的产品品定位。1.2.2价格格定位根据开盘当日发发放的价单统统计，首批推推出的各类型型物业价格为为：退台式洋洋房4300元/㎡，空中情情景洋房3800元/㎡，顶层跃跃式观景洋房房4000元/㎡，城市双双拼别墅6000元/㎡。商务公寓、主题题商业楼、住住宅底商及电电梯公寓部分分单元当日尚尚未推出。目前城北一环路路附近的电梯梯公寓均价为为3000～3200元/平米，而**家园电梯公公寓（主要是是空中情景洋洋房、退台式式洋房）均价价在3800～4300元/平米，比相相同区域的同同类型物业高高20～35%，其价差主主要来自于物物业品质、产产品创新及开开发商品牌优优势。1.2、目标客客户定位该项目位于一环环路与泰安街街的交汇口，在在一环路以外外，紧邻一环环路府青立交交桥。附近除除八里居住区区以外，没有有成规模的大大型居住小区区。而当地国国营单位、事事业单位的职职工大多仍住住在单位宿舍舍，居住品质质不高，但因因为工作原因因又希望就近近居住。所以以**家园目标客客户紧紧锁定定当地原住民民。同时对他他们来说，〖〖**家园〗的定定位、产品、品品牌均具有区区域唯一性。据据开盘当日对对认购客户的的观察，大多多在35岁以上，多多数为一次置置业。1.3、户型分分析〖**家园〗此此次推出的户户型大致分为为五种：两房房（99）、三房（130~1137）、四房（140~1160）、六房（226）、TOWNHHOUSE（165~2290），其中以H型退台式户户型为主。作作为一梯两户户的电梯，其其户型设计有有以下几个特特点值得借鉴鉴：户型布局灵活，最最大限度提高高内部使用舒舒适度。打破传统户型概概论，引导全全新居家理念念。H型退台式户型型应该说是此此次**推出的创新新户型的又一一力作。面积控制适中，强强调主要功能能面积的控制制。推行人性化设计计，户外空间间发挥得淋漓漓尽致。4价格分析〖**家园〗第第一批均价约约4000元/平米。平层层户型起价3300元，最高4900元，总价控控制在38万至65万左右；TOWNHHOUSE起价5100元，最高7000元，总价在95万至150万之间。从从价单分析，其其产品定价有有以下显著特特点：受各种因素影响响，价差较大大，利于均衡衡销售。把握控制总价的的原则，不超超过70万的总价，为为认购客户所所接受。结合成本利润看看来，〖**家园〗项目目的利润在15%~220%之间。1.5评述：单从产品打造方方面讲，**无疑是这方方面的行家里里手，同时因因其项目所在在地决定其目目标客户定位位单一、纯粹粹。所以**对市场的把把握、对产品品的定位显得得大胆而游刃刃有余。就目目前情况看来来，上述优势势已决定了〖〖**家园〗的成成功只是时间间问题。营销推广2.1平面资料料宣传册尺寸、页数：116P（含封面、封封底）发放人群：所有有到访客户内容：围绕项目目slogaan“活性建筑”，对项目的的产品亮点逐逐一介绍配图：项目鸟瞰瞰图和局部效效果图目的：介绍项目目概况“活性规划”：：小区围合方方式“活性建筑”：：引入花园洋洋房与退台式式洋房的设计计理念“活性空间”：：阳台及宽厅厅“活性街区”：完成社区区配套功能的的商业街区“活性园林”：：园林景观“活性动线”：：归家路线的的设计评述：就成本考虑而制制作的宣传册册，显得内容容较为空泛、死死板，缺乏普普通客户能够够理解的内容容，而**广泛发布的的《万客会》本本次开盘没有有出现也令人人奇怪。相信信该宣传册内内容与《万客客会》结合，能能取到更好的的效果。项目楼书发放人群：已交交诚意金的客客户配图：大量的概概念图片、项项目鸟瞰图和和局部效果图图目的：用于项目目的整个推广广期，展示项项目的品牌形形象及卖点内容：围绕项目目slogaan“活性建筑”，对项目的的产品亮点逐逐一介绍序论：以**的的土地价值观观和开发理念念引出“活性建筑”的概念规划·活性：围围合式的规划划设计建筑·活性：分分别以“活性·洋房”、“活性·立面”、“活性·空间”、“活性·体验”、“活性·园林”为标题，详详细介绍产品品亮点评述：作为产品说明书书来说，该手手册的设计无无疑是成功的的，同时，该该楼书也体现现了**广告公司的的设计风格，与与〖**城市花园〗〗的风格相差差甚远。相信信**也是为了体体现**家园的高档档楼盘的气质质。但整本楼楼书除了**开发理念外外，没有更多多的**品牌及**物业介绍令令人遗憾。2.1.3户型型手册封套加户型单张张，对开盘当当天所有到访访客户发放。评述：户型手册册设计简洁实实用，户型单单张背面印制制的《住宅建建筑装修材料料及配套设备备说明》受到到购房客户的的好评。2.1.4平面面资料效果评评述：本次**所推出出平面作品有有以下特征识别性强：宣传传资料整体调调性、内容框框架上是一致致，识别性较较强。主题明确，内容容清晰：直接接介绍产品的的卖点，而未未纠缠于对公公司品牌及“活性建筑”概念的诠释释，对客户心心理把握准确确，目的明确确，内容清晰晰。特别是项项目楼书序论论中从精神层层面诠释**的品牌价值值，简洁、到到位。发放方式合理：：开盘时公开开发放户型手手册和宣传册册，能够准确确传递项目基基本信息，且且有利于控制制宣传资料的的制作费用。而而针对已交诚诚意金的客户户发放项目楼楼书，使意向向客户产生优优越感和尊贵贵感，有助于于巩固购买意意向。或许**对自身身的品牌知名名度过于自信信，本次平面面推广没有过过多的涉及公公司品牌，更更没有提到已已成功开发的的〖**城市花园〗〗，同时也没没有相关的《万万客会》资料料推出，所以以整体平面感感觉摈弃了**一贯坚持的的人性化，生生活化推广手手法，推广较较为仓促、作作品较为生硬硬。2.23D2.2.13D表现长度：5分钟2.2.2评述述：制作公司司业内口碑较较好，水平较较高。但该项项目3D制作效果一一般，制作公公司花过多的的篇幅表现自自身的技术和和项目外环境境，对项目“活性建筑”各个方面表表现得相当仓仓促，不清晰晰，对于社区区氛围的渲染染也过于简单单，室内未作作表现，感染染力不够。2.2.2供方方评价制作公司：***动画简介：公司成立立于1996年，主要业业务：建筑设设计与建筑视视觉表现，建建筑设计包括括建筑规划设设计、立面设设计、室内设设计、城市环环境设计；建建筑视觉表现现包括：三维维动画、多媒媒体技术。主主要服务对象象：建筑设计计事务所和地地产发展商。三维动画服务过过的项目：后后现代城、新新城·国际、城市市复兴·华城等2.3网站架构：开发理念念——活性建筑——街园商业——户型展示2.3.1评述述：网站总体调性与与宣传资料基基本一致，项项目形象统一一，识别性强强。网站架构清晰、简简洁，易于操操作。整个网站做得非非常精致，注注重细节的设设计。鼠标的的点击方式和和菜单的弹开开方式都做了了细致的处理理。在等待菜单的弹弹开时，都会会出现项目LOGO，增加记忆忆点。在鸟瞰图上，项项目的每一个个亮点，都可可以点开，弹弹出图文介绍绍的子菜单。对对项目的信息息表现得非常常清楚，到位位。整个网页引用33D片段较少，保保证了网页的的速度和易读读性。通过浏览该网站站，即使是从从未获知该项项目的任何信信息的人且不不精通电脑的的人，都会从从该网站获得得较为详细、清清楚的信息和和项目的卖点点，能吸引客客户电话和现现场咨询。2.3.2供方方评价：**设计公司成成立于1998年，主要业业务范围企业业形象策划、品品牌推广、整整合行销传媒媒、平面设计计、珠宝首饰饰设计等领域域。2000年开始涉足足网站设计，动动画设计，软软件界面与包包装，多媒体体展示系统等等。服务过的的客户美国康康柏电脑、美美国射频微器器件公司（RRFMD）、意意大利迪曼特特珠宝、中国国联通、中国国外轮代理公公司（COSSCO）、泸泸州老窖、UUNIKA等等。客户积累3.1造势期打出了“把城市市中心的电梯梯公寓带入花花园洋房时代代”的设计定位位。将消费者者定位于：“城市新贵”—能接受较新新的生活方式式、突出个性性，讲究格调调、有一定经经济基础的30-40岁人士。3.2深度访谈谈会在〖**家园〗〗正式接受预预订前，**做了深度访访谈会。可以以说它为**成功预订和和成功开盘打打下了坚实的的基础。其方方式为分批邀邀请电话客户户参加深谈会会，就项目情情况、设计理理念、周边情情况等问题与与客户进行了了双向沟通。3.3客户积累累期2003年1月月16日**取得**地块后，就就开始了电话话积累。在3月26日春节房交会会期间，**强势出击，包包下喜来登展展位快速积累累客户，迅速速将预订客户户提升到500位。3.4意向推介介会在正式开盘前，**还进行了一一次人员为数数不多的意向向推介会。在在约500位预订客户户当中，邀请请部分意向极极强的客户(约40~50位)进行户型及及位置的推介介和明确。此举无疑为***带来了两个个直接地好处处。其一：进进一步明确客客户意向，为为下一步销售售工作提供数数据支持；其其二：再一次次为**带来“人性化”的口碑效应应。因为推介会会对客户来讲讲目的是为了了让客户在选选房时缩短选选择时间和加加强客户摇号号信心。虽然然此次活动并并没有让这些些客户提前定定房，但却让让不少客户感感受到**的体贴与关关爱。也为口口碑销售带来来了可能，截截止**开盘，预订订号达1200个。3.5正式开盘盘6月19日〖***家园〗在众众多忠实客户户与预订客户户的期待中开开盘亮相，当当日销售突破破200套，取得骄骄人的业绩。在在开盘后第二二天即涨价1万~1.5万。3.6客户积累累评述：〖**花园〗客客户积累工作作可谓细致而而周全，充分分展示了**细腻的推售售手法，这方方面值得我们们〖格林威治治〗项目借鉴鉴和学习。而摇号认购最忌忌讳的一人多多订，**此次摇号仍仍然没能有效效避免，号称称的1200个预订号，估估计预订人不不足千人。同时，**仅在在开盘前了解解了客户的认认购意向，而而没有主动帮帮助客户敲定定多个选房目目标。这为〖〖**家园〗开盘盘当日认购速速度缓慢、部部分客户因第第一选择落空空而放弃认购购埋下伏笔。开盘当日卖场展展示4.1、大卖场场展示、工程进度在开盘时期，*****家园项目临临近一环路一一侧的商业单单体建筑（1号楼）及2、3号楼商业群群楼部分建筑筑及外装均已已完工，1、2号楼之间的的商业街环境境及3号楼外广场场已全部呈现现。、工程形象该项目南西两面面临街，南面面为一环路，西西面为一条20m宽的城市次次要道路。在在此西南角，是是一栋解构主主义风格的商商业单体建筑筑，该建筑采采用了大面积积的斜切与翻翻转手法，以以颠覆的金属属板、颠覆的的石墙与颠覆覆的入口为三三大结构主题题，形成了错错落别致的结结构和外观，使使其作为**路口一个标标志性建筑给给人以强烈的的视觉冲击力力。为营造出良好的的商业氛围，2、3号商业街的的铺面均在橱橱窗内安装了了精品品牌的的广告喷绘画画面及相应的的灯箱广告，给给人以高档、精精致的感觉；；在外墙上采采用了将广告告印在织物上上，用粘贴或或捆绑的方式式绷在向下倾倾斜的框架上上，其形成的的大幅广告板板较为引人注注目，与建筑筑立面相得益益彰，独特而而富有情趣。评述从大卖场设计看看来，**表现了丰富富的地产开发发经验。在**路口设立了了标志性的建建筑，给路人人以视觉震撼撼。开敞大气气的社区主入入口，配合临临一环路的花花园街市，一一定程度上弥弥补了项目占占地偏小、社社区环境规模模小的缺点。形形成了小环境境融入大环境境，小环境进进一步完善大大环境的，大大环境提升项项目整体环境境的有利局面面。4.2现场包装装：此次〖**家园园〗开盘的现现场包装与城城花开盘相比比有些不同。相相对于该项目目独特的建筑筑立面及丰富富成熟的商业业包装，开盘盘当日所做的的临时性的包包装就显得过过于简洁。4.2.1包装装设计：此次次包装从围墙墙到挂幅到临临时喷绘，均均大面积采用用了与商业单单体建筑立面面相似的暗红红色调，视觉觉效果统一，较较为庄重大气气。在商业单单体上一块最最为醒目的金金属网架上安安装喷绘，画画面以简洁的的醒目，并配配合建筑的风风格在画面上上采取了打孔孔的方式，与与建筑溶为一一体，不显得得突兀。4.2.2人流流引导：开盘盘当日客户统统一从南侧出出入，项目西西面出入口处处将平时的钢钢架覆绿纱的的围栏换为以以绗架架设喷喷绘画面来进进行围合，画画面与工地围围墙画面相统统一，从视觉觉上形成了一一个连续的整整体，并很好好的阻断了该该处出入口人人流，将客户户集中在环境境较好的外广广场及商业街街中心广场区区域，聚集了了人气，并便便于认购流程程的管理；4.2.3活动动包装：开盘当日，在商商业街中心广广场东北搭建建了大型的T型活动舞台台，舞台两侧侧设置了大型型等离子电视视，整个活动动从灯光、音音响、节目编编排、视听效效果上均算得得上大手笔，吸吸引了不少客客户及周边住住户的参观，一一方面聚集了了很高的人气气，营造出了了开盘的热烈烈氛围，另一一方面也展示示出了**地产作为国国内一流地产产商不俗的实实力。4.2.4评述述本次〖**家园园〗现场包装装与〖**城市花园〗〗相比，更能能体现高档盘盘气质，也看看出**求创新的工工作理念。整整体布置看似似繁杂、其实实简洁。包装装重点突出、优优势明显。但但遗憾之处是是现场指示系系统和功能分分区标示不明明，但从现场场来看，此类类区域划分的的提示性标识识较少，且不不很醒目，致致使许多意向向客户对认购购流程不甚了了解，不知该该去何处及如如何办理，反反而被舞台活活动所吸引，耽耽误了认购的的时间。4.3、销售大大厅4.3.1大厅厅入口销售大厅沿入口口两侧配合建建筑的表面采采用斜切形式式安装了大型型的灯箱，画面以建筑筑局部为主，色色调采用了暖暖**，与**家园的主题题相呼应，使使受众在进入入销售大厅之之始即能感受受到强烈的视视觉冲击力，产产生对产品的的兴趣及了解解的愿望。空间划分销售大厅大致可可分为4个部分：视视听展示区、建建筑理念展示示区、模型展展示区及客户户接待区，其其三大展示区区从不同的侧侧面对项目进进行了充分的的诠释，尤其其是建筑理念念展示区，将将该项目各个个设计阶段不不同的设计图图纸及概念模模型进行了展展示，揭示了了项目历经修修改完善所形形成的历史过过程，给人以以专业、严谨谨的印象，使使客户对其产产生信赖感及及对**品牌的认同同。内部包装大厅内一些细部部的装饰恰如如其分，如以以大量的**玻璃珠放置置在地台、模模型四周，辅辅以局部灯光光强调照明，产产生一种沉静静、雅致的温温馨氛围，极极好的渲染了了〖**家园〗的的主题。模型制作大厅内的沙盘模模型和单体户户型模型采用用较多修饰手手法，复杂而而不累赘的装装饰品把模型型装点为一个个个艺术品。灯光设置大厅内的灯光也也采用了与一一般销售大厅厅所截然不同同的设置，整整体较为沉静静幽暗，灯光光布置从建筑筑理念展示区区、模型展示示区到客户接接待区渐次明明亮，在重点点部位设置了了局部灯光照照明，层次感感较强，气氛氛的营造较为为成功。4.3.2评述述销售大厅设置是是〖**家园〗开盘盘的又一看，其其勇于创新的的手法令人钦钦佩，特别是是细节的雕琢琢让人寻味。但但认购客户大大多对灯光偏偏暗难以能接接受，普遍抱抱怨光线太暗暗，不方便认认购的进行。我们认为，该该销售大厅的的功用不仅是是作为项目的的展示与宣传传，更重要的的是与客户之之间进行交流流与沟通的场场所，尤其是是在开盘当日日，该场所作作为客户选房房、认购的功功用已远远大大于建筑、模模型的展示功功用，灯光应应根据实际用用途进行调整整，给客户以以明亮愉悦的的视觉氛围，同同时也方便了了开盘当日各各项手续办理理工作的进行行。4.3、示范区区4.3.1参观观路线**家园此次开开盘工开放了了三个示范单单位，参观路路线为沿外侧侧商业街进入入3号楼3单元，再经经参观通道进进入4号楼3单元。4.3.2参观观通道：3、4号楼之间间的参观通通道长约十十多多米，做为为一一个临时性性的的通道，却却做做得相当的的专专业及认真真，通通道一侧为为工工地专用钢钢架架，一侧为为木木工板安装装喷喷绘画面，顶顶顶部以木工工板板加盖，即即使使在多雨的的夏夏季，也使使客客户可以安安全全无虑的穿穿行行。整个通通道道干净整洁洁，体体现了对客客户户体贴入微微的的关怀和**作为一流地地产商的专专业业素质。4.3.3示范范单单位此次开放的三个个示示范单位均均为为精装房，在在在该示范单单位位的另一侧侧同同户型单位位则则做成相应应的的交房标准准单单位，只在在墙墙面多做了了粉粉刷处理，并并并贴上标识识牌牌，便于客客户户的参观对对比比。4.3.4评述述〖**家园〗的的示范区设设计紧凑合合理理，示范单单位位相关标识识清清晰。最大大限限度的保证证了了客户看房房的的方便性与与舒舒适度。值值得得我们借鉴鉴与与学习。4.4指示系统统〖**家园〗的的指示系统统以固定永永久久性的为主主，均均采用了与与建建筑立面、包包包装画面相统统一的暗红红及及灰调，在在设设计、用材材上上较有档次次，应应该是有相相关关设计部门门的的参与，在在与与建筑及环环境境设计上做做了了通盘的考考虑虑。4.4.1亮点点销售大厅设立的的标标识牌“本公司要求求售楼人员员热热情周到的的为为客户讲解解，但但其讲解不不做做具体购房房承承诺，具体体购购房承诺以以相相关的书面面文文件为准”工地处设立的“温温馨提示：：进进入施工现现场场，请注意意安安全，由此此带带来的不便便，敬敬请谅解”示范单位大厅内内设设置的“本大堂内装装饰，非交交楼楼样板”等标识这些考虑得十分分详详尽周到，一一一方面给客客户户以诚信体体贴贴的印象，一一一方面也避避免免了日后的的纠纠纷产生。4.4.2评述述**的指示系统统一直以以来都是同同行行中的佼佼佼者者，本次开开盘盘再次让我我们们领略，特特别别是展示工工具具的设计、用用用材方面非非常常突出。但针对示范区域域的的指示较少少且且不醒目，致致致使许多客客户户盲目找寻寻，甚甚至有些客客户户还不知道道有有示范单位位开开放。我们们认认为，在象象这这种人流量量大大，秩序较较为为不好控制制的的较为开盘盘时时期，仅仅仅依依靠平日里里一一些固定的的指指示系统是是远远远不够的的，还还应根据现现场场情况设置置一一些简洁醒醒目目的临时指指示示牌，有针针对对性对客户户加加以引导。五、开盘当日销销售售行为5.1认购流程程此次**采用摇摇号方式进行行行发售，并并根根据户型及及总总价将销售售单单位分为A、B两类产品，（A类：TOWNHHOUSE和顶跃，B类：平层和和假跃式）其其其流程为：：（九点正式摇号号前前）预订客客户户签到，领领取取相关资料——参观样板间——在广场入座座等待摇号号九点由公证处正正式式摇号——现场公布第第一批A类产品摇出出顺序名单——摇出客户到到确认处登登记记，获得购购贴贴——售楼中心入入口处按次次序序进场——售楼中心内内仍按顺序序等等待选房，办办办理相关转转定定手续5.2现场效果果从当时现场气氛氛看看，第一批A类产品摇出出后，客户户反反映不如预预订订的火爆，在在在表演节目目的的同时，工工作作人员还多多次次催促客户户进进场选房。从从从摇出的名名单单上看，客客户户上榜仅为29位，10：30前实际贴出出销控仅2套。约9：45，第第二批B类产品品开始摇号号，第第一次摇出40位，从现场场看大多数数等等待的客户户都都比较平静静，而而确认区现现场场的客户情情况况也并非很很激激烈。没有有制制造吃火爆爆的的认购气氛氛。销售大厅异常混混乱乱，确认、销销销控、收款款、签签协议等环环节节没有得到到有有效的控制制，销销售节奏缓缓慢慢，开盘当当日日9：00~11：00这一黄金销销售时间没没有有得到有效效利利用。样板间开放时间间过过晚，指示示系系统不清晰晰，客客户对如何何选选房无所适适从从，直接影影响响客户下单单速速度。采用现场显示摇摇号号结果，较较好好的体现了了摇摇号的公开开公公平性，为为客客户愿意耐耐心心等待创造造了了基础。5.3评述：〖**家园〗开开盘当日即即成功发售200套，与其现现场所有工工作作人员的努努力力不无关系系。从从负责活动动的的工作人员员到到样板间的的保保安保洁，均均均对项目