年北京写字楼市场及年市场展望

经济和政策对北京写字楼市场的影响北京整体写字楼楼市场2.1、北京写写字楼市场特特点2.2、整体供供需状况2.2.1、供供应状况2.2.2、需需求状况2.3、租租金走向2.4、售售价走向2.5从 区域看2.6从产品看2.7、成交状况2.8、空空置率3、主要写字楼楼区域分析3.1、CBD及周边3.2、金金融街及周边边3.3、中关村地区区3.4、燕燕莎3.5、长长安街沿线3.6、东二环区域3.7、亚亚运村地区4、小结及展望望2006年北京京写字楼市场场分析报告经济及政策对北北京写字楼市市场的影响宏观经济状况作为一个与其他他行业发展高高度依存的市市场，写字楼楼市场的发展展受到整个宏宏观经济发展展状况的决定定性影响。因因为对于消费费者来说，写写字楼是一种种弹性非常强强的消费品，经经济发展好则则租赁高档写写字楼的企业业相对会更多多。十多年来来北京写字楼楼市场的迅猛猛发展与中国经经济总量的迅迅速增长是密密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。随着中国加入WWTO日见深入，中中国的经济正正日益紧密地地融入到世界界经济发展的的整体中，中中国政府对于于外商投资也也提供了一系系列的鼓励和和吸纳措施，这这对于北京地地区写字楼市市场的发展的的促进作用尤尤其明显。一一方面，在北北京建立办公公地点的跨国国企业越来越越多，为北京京的写字楼的的需求不断注注入新鲜血液液，同时已经经进入北京的的跨国企业也也在不断的扩扩张，对写字字楼面积的需需求也在飞速速增长，据业业内专家分析析，2006年下半年市市场，随着跨跨国企业的扩扩张，尽管有有大量新供应应出现，但写写字楼市场的的空置率在未未来两年内仍仍会略微下降降。政策1、优惠政策为鼓励企业进驻驻特定地区的的写字楼，很很多优惠政策策应运而生，这这些政策不仅仅在吸引和引引导企业遵循循规划分布方方面起到了显显著作用，而而且还为地区区内的写字楼楼带来了无限限的商机。从提供这些优惠惠政策的施益益人方面看，优优惠政策基本本可以分为国国家层面、北北京市层面、地地区层面和具具体项目层面面四种类型。国家层面：如北北京经济技术术开发区和中中关村科技园园区等国家重重点规划发展展区的企业所所享有的一系系列国家给予予的优待政策策；北京市层面：如如北京市发展展和改革委员员会、北京市市财政局、北北京市国家税税务局、北京京市地方税务务局和北京市市人事局等五五个部门联合合公布的北京京市政府《关关于促进首都都金融产业发发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。地区层面：如22006年初，金融融街商会、CCBD管委会会先后召开新新闻发布会，针针对新设立或或新迁入驻的的金融企业公公布了一些优优惠政策。另另外由于西城城区政府也推推出了一系列列优惠租赁政政策吸引了大大量国内外金金融机构入驻驻金融街。具体某个项目楼楼盘层面：很很多楼盘都有有自己争取客客户的手段，但但最常见的还还是给予重要要客户以经济济上或其他方方面的优惠政政策，以争取取更多更好的的客户入驻。2、银行贷款政政策国内的写字楼开开发商融资的的渠道单一，大大多依靠银行行贷款。以前前北京房地产产的开发的模模式大体都是是，前一开发发项目在获得得立项并取得得销售许可证证后，就可以以通过预售回回收部分资金金，其余的资资金缺口可以以通过银行贷贷款、企业流流动资金以及及其他方式来来弥补，然后后再开发下一一个项目，这这样就将风险险分散到了银银行和客户。而而央行的一纸纸禁令，使习习惯了转移开开发风险给他他人的开发商商们顿感资金金周转不灵，2005年以后，鉴鉴于央行对与与开发商贷款款政策的紧缩缩，房地产开开发商特别是是实力相对薄薄弱的中小开开发商面临着着很大的资金金压力，纷纷纷寻找其它融融资渠道。人民币汇率的变变化人民币汇率的上上升以及上升升的预期都会会对写字楼市市场产生影响响，前者的影影响主要表现现在价格上升升，而后者的的价格则主要要表现在房地地产泡沫的产产生。在2005年人人民币汇率有有所上升之后后，三季度北北京写字楼整整体租金水平平也有所上升升，这与很多多写字楼的租租金都转而采采用了人民币币报价也存在在一定关系。2005年出现人民民币的持续升升值，很多业业内人士预测测2006年很有可能能是外资投资资中国房地产产市场的高潮潮。随之而来来的是房地产产市场泡沫的的膨胀，其中中的关键原因因是外商对人人民币未来的的升值预期。地块供给面积控控制和地价控控制类似于住宅市场场，土地的供供应会直接影影响到写字楼楼市场供求关关系的变化。一一旦政府对写写字楼地块的的供给面积实实行限量控制制，必然会引引起土地价格格的上涨，继继而导致写字字楼供给紧张张和价格上涨涨。相关产品市场的的变化很多相关产品市市场的发展状状况发生变化化也会给写字字楼市场带来来明显的影响响。比如住宅宅市场。2005年和2006年5月，国家六六部委联合发发布了旨在抑抑制住宅市场场价格上涨过过快的“国六条”和“九部委意见”，由于住宅宅市场的投资资受到比较直直接的影响，而而写字楼投资资门槛较低，且且风险较小，导导致很多原本本投向住宅的的资金都转而而投向了写字字楼市场。另一个比较明显显的产品是原原来广泛使用用的商住楼。随随着市场秩序序整顿力度的的增加，行业业规则更加严严谨，那些原原来位于政策策边缘的项目目将遭遇前所所未有的尴尬尬。6月19日，市工商商局颁布的第第14号文件规定定，登记注册册时凡提交的的《房屋所有有权证》写明明房屋用途为为“住宅”，购置的商商品房购房合合同中写明房房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋屋所有权证》和和购房合同中中房屋用途的的表述无法辨辨别为住宅或或商业用的(如商住、综综合等)，均不予登登记注册。商商住楼遭遇的的尴尬境地使使中小型企业业转而入住中中低档写字楼楼。北京整体写字楼楼市场北京写字楼的特特点市场经济条件下下，需求是引引导市场发展展的根本动力力。早期北京京写字楼市场场的发展，主主要源于中国国改革开放政政策，不断涌涌入的外资公公司对位于成成熟商务区，可可租赁使用的的办公场所的的需求。经过过近十五年的的发展，北京京写字楼市场场已成为亚太太地区房地产产市场的重要要组成部分。据北京写字楼信息网统计，2006年和今年的市场供应将大增，在CBD地区、金融街、中关村、亚运村等区域累计至少超过500万平米的供应量，如果再加上东二环和燕莎商圈等二线商圈的供应量在内总量达到1000多万平米。在市场扩张中，写写字楼市场已已经出现了一一种新趋势，包包括产品高档档化趋势、地地段价值提升升趋势、市场场精细化趋势势等等，而其其中多元化为为北京市场最最值得关注的的特点。北京京写字楼市场场的多元化，也也是商务活动动多元化的反反映。功能决决定空间形态态，尚武活动动的多元化必必然会带来办办公空间需求求的多元化，这主要体现在产品分布以及产品类型两个方面：地域分布的多元元化商务活动聚集，发发挥规模效应应，是城市商商务活动发展展的一个重要要阶段。目前前北京商务活活动在继续聚聚集发展的同同时，一些扩扩散的力量也也已经开始起起作用，导致致了写字楼市市场地域分布布多元化趋势势出现。首先，是核心商商务区周边扩扩展商务区的的出现。随着着核心商务区区聚集程度提提高，写字楼楼档次也越来来越高，在大大企业进驻核核心区的同时时，一些实力力相对较弱的的小型公司开开始外溢，同同时一些服务务于大企业的的小型公司也也开始在核心心商务区周边边聚集，从而而形成了核心心商务区外围围扩展商务圈圈。其次，是郊区商商务活动的出出现。除了市市中心商务活活动以外，以以丰台总部基基地为代表的的商务花园模模式以及望京京等区域的科科技园模式也也逐渐成熟，怀怀柔、密云等等地也已经出出现不少公司司的培训基地地、数据中心心等，郊区商商务市场已经经开始发展。再次，是商务中中心的扩展与与新的商务节节点的形成。除除了CBD、中关村、金金融街原有的的三大商务核核心区，新的的商务节点也也在不断出现现，并与老商商务中心融合合。比如：东东二环商务聚聚集程度已经经迅速提高，东东二环、朝外外、CBD已经出现一一体化趋势；；在东三环，三三元桥、燕莎莎、CBD区域也在逐逐渐融合；长长安街上，写写字楼已经形形成不间断的的连续线。借借奥运之势，亚亚奥板块新商商务节点雏形形也逐渐显现现。建筑类型的多样样化商务活动越来越越丰富，也带带来了多样化化的办公建筑筑形式，这主主要体现在以以下几方面：：首先，物业属性性的多样化。除除了不同档次次的写字楼，也也有不少企业业选择在公寓寓办公或者在在酒店办公。尤其完全写字楼化的商住公寓，吸引了众多中小公司的购买。其次，建筑形态态的多样化。既既有城市中心心商务区的超超高层建筑，也也有以郊区商商务花园为代代表的独栋建建筑，或者联联体联排的办办公建筑。再次，空间形态态的多样化。北北京写字楼市市场中既有大大公司喜爱的的平层、开敞敞的办公空间间模式，也有有创意型公司司喜欢的LOFT、跃层办公公模式，也有有律师事务所所、政府机构构等喜爱的隔隔间式私密办办公形式。从设施设备、配配套、服务等等多方面划分分，各种级别别、档次的写写字楼，在北北京写字楼市市场中也都可可见。2006年北京京甲级写字楼楼大单成交案案例项目名称购买（租赁）方方购买（租赁）面面积积（平方米米）中关村区域北京国际A座浙大网新科技12000海兴大厦中国移动通讯公公司司28000硅谷亮城平安集团63000中国移动北京公公司司12000四方科创6000清尚投资6000兴达集团7000圆明园农工商12000万霖房地产12000海淀国税局4000Google10000（租租赁赁）MSN10000（租租赁赁）金融街区域新盛大厦南塔深圳华为科技40000金融街F2大厦厦某国内保险公司司37913西环广场T1、TT3栋花旗银行60000凯晨广场中化集团50000中意保险4000长安兴融中心建银证券20000枫蓝国际中心北京市市政设计计总总院c座26000金晖总部大厦南南栋栋生命人寿保险股股份份有限公司司18230.2266金晖总部大厦北北栋栋太平人寿保险有有限限公司20982.0011英蓝国际金融中中心心瑞银10000（租租赁赁）高盛8000（租赁赁）华远·企业号EE、F座中影集团30000主语国际中心11号号楼中国船舶工业集集团团公司350000主语国际中心33号号楼中讯邮电咨询设设计计院32000主语国际中心22号号楼中国建筑设计标标准准院10000主语国际中心44号号楼中国建筑材料进进出出口总公司司8000主语国际中心66号号楼中国电工设备总总公公司18400CBD区域华贸中心日本基金RE--PPLUS124000北京国际中心泰康保险60000京汇大厦高盛投资35000中国红街写字楼楼美林正大38000非中心蒙牛集团5000北京国际中心11号号楼三星60000北京国际中心33号号楼安联投资60000金域中心某国际公司未知名人广场中油国国际际中油国际24000华普中心写字楼楼亚洲国际金融投投资资130000凤凰置地广场法国雅高酒店集集团团两栋共建新嘉鸿大厦中材国际12000嘉捷科技园北京移动10000佳程广场宝马12000（租租赁赁）2.2整体供需需状况供应状况▲06年写字楼楼出现井喷高高峰资料来源：北京京房地产信息息网写字楼供应在近近几年持续增增加，2006年的新增预预售供应截止止到今年11月底，已经经达到312万平方米，达达到写字楼市市场供应的最最高峰。▲新增供应继续续向边缘集团团扩散，七大大主力商圈供供应只占总供供应的37％资料来源：北京京房地产信息息网从今年各商圈的的供应量来看看，包括亚奥奥区域在内的的主要写字楼楼商圈供应总总量为115万平方米，只只占到了年度度总供应量的的37％；随着各大商圈规规划的基本完完成，写字楼楼供应向非主主力商圈逐渐渐扩散，尤其其是北京边缘缘集团产业结结构的变化将将会进一步带带动这些区域域的发展。写字楼二手市场场活跃回顾2006年年写字楼二手手市场，写字字楼新增销售售项目明显多多于租赁项目目，高品质租租赁楼盘需求求旺盛，06年中期租赁赁成交明显较较往年增多。以文化创意为卖卖点的写字楼楼迅速发展受北京市“十一一五”规划重点发发展文化创意意产业等影响响，与该产业业发展密切联联系的写字楼楼在营销中迅迅速抓住这一一契机，纷纷纷推出与创意意文化相关的的主题，较为为知名的项目目有大成创意意大厦，西海海48文化创意中中心，北京创创意大厦、东东方梅地亚中中心、华远企企业号并取得得较好的销售售业绩。需求状况况▲写字楼投资需需求上升随着国家宏观调调控政策的步步步紧逼，北北京住宅市场场投资需求下下滑，这一部部分需求随之之寻找替代品品，于是市场场表现一直比比较稳定的写写字楼市场成成为房地产投投资客群瞄准准的重点。▲写字楼需求呈呈现多元化态态势随着北京城市整整体规划的完完善，北京产产业结构逐步步升级，办公公客群聚集程程度加强，不不同产业对办办公产品的需需求呈现更大大的差异，对对办公产品也也要更更多的的个性化元素素，体现在营营销上即为定定制产品的增增多。2.3租金走向向▲甲级写字楼租租金上涨，入入住率出现下下滑租金的抬高与今今年供应高端端写字楼项目目较多有关，大大量的写字楼楼供应同时降降低了整体入入住率。2.4售售价走向▲整体均价呈下下降趋势，但但甲级写字楼楼价格平稳上上升资料来源：北京京房地产信息息网资料来源：北京京房地产信息息网北京写字楼整体体均价呈现下下降态势，这这主要是由于于新增供应逐逐步向边缘集集团扩散导致致的。但北京京甲级写字楼楼价格水平一一直处于平稳稳上升的态势势，北京甲级级写字楼成交交均价在今年年3季度突破2万元/平方米。2.5从区区域看▲CBD、东二二环仍是本年年度热点，南南部区域热度度初显，望京京多个写字楼楼盘供应资料来源：北京京房地产信息息网从2006年区区域供应图上上看，CBD总体供应量量接近40万平方米，东东二环达37.6万平方米，这这两个区域既既是东部的两两个主要商圈圈，也是近两两年的供应热热点。从上图图还可以看出出，南部区域域，尤其是南南三环一带，新新增写字楼项项目增多，望望京区域在今今年也有多个个楼盘供应。预预计明年南部部区域写字楼楼供应仍会继继续增加。2.6从产品品看▲生态办公仍是是产品主要诉诉求点，低密密度商务花园园产品供应加加大2003年非典典事件以后，北北京对办公的的生态化要求求一直是产品品设计的主要要诉求点，对对于市区内的的常规写字楼楼项目，在产产品生态化的的打造上主要要为提供更为为完善和先进进的新风系统统，打造空中中花园等。而而自去年以来来，低密度花花园办公产品品出现增加的的趋势，尤其其是在市区内内，例如西外外的华远·企业号，北北二环内的德德胜·尚城等项目目，给办公产产品注入了新新鲜的空气。2.7空空置率由上图可以看出出，在北京各大大商圈甲级写写字楼中燕莎莎商圈和中关关村商圈均低低于北京整体体平均水平，国国贸商圈依然然是入住率最最高的商圈。三、主要写字楼楼区域分析◆CBD及周周边CBDD地区供应量量包括财富中中心、华贸中中心、银泰中中心、万达广广场、万通中中心等近10个大型项目目，总的体量量近300万平米，再再家上泛CBD区域的供应应量可达到500万平米。使使该地区的竞竞争进入白热热化阶段。CBD及东部城城区是北京涉涉外资源最集集中的地区。该该区域写字楼楼用户中，外外资机构所占占比例高达70%以上。在行行业分布方面面，主要集中中于IT通讯、贸易易、顾问咨询询、传统制造造业、金融保保险投资等行行业，没有绝绝对性发展行行业，区域写字楼楼市场以租赁赁为主。在需求方面面的主要特点点如下：1）、对拟租写写字楼的位置置、外观、楼楼宇硬件设施施(电梯、空调)以及物业管管理水平等要要求较高。2）、能承受的的租金水平相相对较高。CBD区域及东部部城区的写字字楼租金水平平在北京是最最高的。多数数租户能承受受的租金水平平在美元30~335/月/平方米使用用面积(含物业管理理费)。3）、通过专业业代理机构办办理写字楼租租赁事宜。因因区域写字楼楼租户多为跨跨国公司的海海外分支机构构，有使用专专业代理机构构服务的惯例例，与市场上上较活跃的一一些外资房地地产顾问公司司已建立长期期服务关系。◆金融街及周边边金融街写字楼市市场的客户以以大型国有金金融、电信、证证券、保险企企业和其他大大中型国企为为主。客户以以内资企业为为主，所占比比例为92.6%；且写字楼楼客户所占比比例最高的三三种行业分别别为金融保险险和投资、IT通讯高科技技及顾问咨询询业，三者在在金融街地区区写字楼客户户中所占总比比例之和为75.4%，其中金融融保险和投资资业客户约占占金融街写字字楼客户的一一半，充分反反映了金融街街地区以金融融业为核心行行业的特点。自1993年至至1999年，金金融街累计开开复工面积达达73万平方米，竣竣工面积达50万平方米，每每年市场平均均吸纳速度在在10万平方米左左右。§供给特点：（1）市场供给给项目集中；；是北京至今为止止规模较为成成型的写字楼楼集中地，包包括中国人民民银行总行、中中国工商银行行总行、中国国建设银行总总行、中国证证券监督管理理委员会、中中国电信、中中国移动等机机构的办公楼楼在内，金融融街一期1平方公里的的区域内已有有12幢现代化的的办公大厦。（2）市场供应应开始脱离断断档期；2000年来金金融街地区只只有国际企业业大厦、通泰泰大厦还有少少量现房，基基本处于无房房可供的局面面。2001始，市场供供应开始脱离离断档期，主主要来源是富富凯大厦和中中证大厦共20万平方米。（3）前期写字字楼档次较低低，高档写字字楼缺乏；（4）写字楼开开间大小多在在100-3300平米之间；；（5）生活和商商务设施较少少；楼宇设施施质量有待提提高；（6）物业管理理水平依然较较低在物业管理方面面，除国企大大厦、平安大大厦、建威大大厦和远洋大大厦等少数楼楼盘外，基本本为自己管理理。§需求特点：（1）主要是金金融、电信机机构和企业；；（2）需求旺盛盛，几乎所有有的楼盘空置置率都在8%以内；（3）客户资金金实力较为雄雄厚，倾向于于整买或者大大面积整租；；（4）大面积((1500平方米以上)购买与小面面积(100--350平方米)租赁都有；；（5）对写字楼楼的综合素质质要求越来越越高，包括：：外观形象与与大堂、配套套设施与服务务、环保与智智能化程度；；（6）要求与金金融中心相适适应的24小时办公及及相应的服务务系统。§价格特点：（1）租金：大大多数楼盘的的租金报价在在20-24美元/月/平米，金融融街外围区的的远洋大厦和和建威大厦的的租金要高出出一个档次。（2）售价：由由于金融街写写字楼现房中中可售面积及及少，市场成成交并不活跃跃，国际企业业大厦的报价价为每平米20000元人民币（合合约2400美元元/平米，投资资广场为19980美元/平米，通泰泰大厦为美元元USD/平米）。尽管管金融街写字字楼的租金和和售价报价在在北京并不算算高，但同CBD、中关村的的物业一样，金金融街的实际际成交价与报报价相比仍然然有一定的距距离。（3）物业管理理费：国际企企业大厦的物物业管理费为为3.5美元/月/平米，通泰泰大厦为2美元/月/平米，远洋洋大厦为3.6美元/月/平米，其他他写字楼的物物业管理费含含在租金报价价中。§市场需求预测测：（1）市场需求求将近一步扩扩大；随着金融街逐渐渐形成更大的的规模和更成成熟的金融办办公氛围，市市场将对金融融街写字楼市市场重新认识识，市场需求求将进一步扩扩大。（2）传统行业业仍将是主流流；从客户构成看，电电子商务网站站一直不是金金融街客户构构成的主力，金金融街地区有有稳定的传统统行业的基础础，传统企业业对写字楼的的需求较为稳稳定，不因为为经济波动而而迅速萎缩，但但也不会产生生迅速扩张现现象。所以金金融街的发展展相对稳定，市市场需求有稳稳定的基础。（3）金融办公公的氛围将更更加突出；（4）需求结构构调整，需求求范围扩大；；随着中国电信大大厦和中国移移动大厦的落落成，电信通通讯行业的公公司也将对本本地区产生更更多的需求。中中国电信和中中国移动的入入驻，在相当当程度上将导导致金融街以以金融机构为为主的需求市市场的结构重重组，并极大大的扩大了金金融街需求市市场的范围。◆中关村地区“80年代看深深圳，90年代看浦东东，21世纪看中关关村”，这句流传传颇广的话曾曾经让世人对对中关村寄予予厚望。近年年来，业内对对中关村的商商务环境一直直存有争议，一一方面是这个个区域在经济济上始终保持持着超高增长长率，成百上上千的高新技技术企业为主主的中小企业业得以发展壮壮大，企业的的办公物业市市场需求增长长势头强劲，高高档写字楼更更是如雨后春春笋拔地而起起。另一方面面，长期以来来中关村“电子商铺一一条街”的形象，“村”内交通堵塞塞、商务配套套的缺乏等因因素，使诸多多知名企业对对中关村的办办公环境缺乏乏信心，出现现微软、新浪浪等企业“外逃”现象，同时时，处于创业业期的中小企企业因为没有有合适的写字字楼而宁愿在在公寓或住宅宅中办公。随着近年中关村村区域甲级写写字楼大规模模入市和中关关村基础设施施建设进度的的加快，整个个区域的周边边环境以及配配套将得到极极大的改善，中中关村写字楼楼产品的档次次，性价比也也有了很大提提高，与2002年中关村高高档写字楼的的售价相比，目目前中关村高高档写字楼的的建安成本普普遍提高了近近30%，而售价变变化不大，这这充分说明中中关村写字楼楼的性价比在在近两年保持持着上升趋势势，这些都给给中关村区域域的写字楼市市场前景奠定定了基础。▲中关村属于创创业型企业中关村的情况比比较特殊，也也比较丰富，这这里的企业多多数处于创业业阶段，但是是也不乏成熟熟的大企业的的存在。因此此，在这些地地区的写字楼楼项目也就呈呈现出丰富的的面貌。企业有不同的发发展阶段，在在不同的发展展阶段，对办办公物业的选选择有自己的的需求。这就就像马斯洛的的人类需求理理论一样，人人第一是生存存，第二是安安全，第三才才是社会尊重重。当企业还还处在创业型型的发展过程程中的时候，它它不可能有高高档物业的需需求。创业型型企业在资金金上没有成熟熟企业来得雄雄厚，所以在在办公地点的的选择上也没没有那些企业业讲究。一些些中档写字楼楼项目或者商商住两用的准准写字楼就成成为他们所需需要的。而那那些外企或者者中国的高级级企业又需要要一些高档写写字楼来办公公。中关村的的写字楼既要要提供满足大大多数需要的的中档项目，又又要提供与国国际接轨的高高端产品，呈呈现出多元发发展的趋向。关村写字楼迎来来“回归”潮，售价回回落至合理地处中关村核心心区的理想国国际大厦开盘盘就吸引了新新浪、华旗资资讯、百度在在线、美国存存储、微捷码码等著名IT企业的进驻驻，而中关村村东区的融科科资讯中心也也迎来了英特特尔、NTTDooCoMo、电讯盈科科、日立华胜胜等大型跨国国公司。不难难看出，随着着融科资讯中中心、理想国国际大厦、银银谷大厦、辉辉煌时代大厦厦、中国电子子大厦、中关关村金融中心心等一批高品品质甲级写字字楼的落成，以以及中关村基基础设施的不不断完美、交交通环境的不不断改善，中中关村核心商商圈未来的商商务环境被大大型国际企业业所看好，如如果在政策等等软性环境方方面继续加以以改善，相信信不久的将来来中关村受到到越来越多国国际知名企业业的青睐，原原来向往CBD的跨国企业业大有回流中中关村的趋势势。与此同时，不少少高新技术企企业也在探路路中关村，这这些当初在创创业期为了节节约办公成本本而选择在园园区外办公的的高新技术企企业在跨越了了创业无利润润阶段以后，进进一步规模化化经营发展就就成了企业迫迫切的需求。融融入中关村科科技园区不仅仅能够更好地地享受优惠政政策、充分利利用人才资源源，而且能够够与政府、市市场紧密联系系，因此，大大量成长型公公司对中关村村感兴趣也就就不足为奇了了。当市场中的供需需失衡时，价价格杠杆的作作用比较明显显，中关村写写字楼市场供供应的集中放放量，使区域域内市场租金金与售价呈连连续下滑的趋趋势，一方面面，在供给市市场，很多写写字楼项目成成为现房之后后，面对销售售市场的价格格竞争和需求求市场的疲软软无力，原来来出售的项目目纷纷转为租租凭方式，使使市场供给压压力转嫁到了了租赁高层，开开发商不惜压压低价格吸引引优质客户进进驻，并由此此造成了近期期租赁价格的的大幅下滑。不不管是出售还还是出租，价价格成为目前前的市场主要要竞争手段，竞竞争的结果必必然使写字楼楼的价格逐渐渐回落到合适适水平。中关村成为一个个成熟的中心心商务区尚需需3-5年业内人士认为，一一个成熟商圈圈的形成，首首先要聚集成成规模的高档档写字楼，这这个规模一般般要达到50万平方米以以上才能形成成一定商务环环境。例如建建国门商圈有有赛特、国际际大厦、国际际俱乐部、东东海中心；朝朝阳门商圈有有联合、丰联联、华普等。比比较这些商圈圈，中关村地地区的写字楼楼盘还是比较较分散，像融融科、清华、北北大、北航科科技园的规划划都相对比较较独立。而中中关地北四环环路现有的构构造，则在客客观上造成了了南北两侧商商务区的分离离，限制了整整体商务氛围围的形成。中中关村西区虽虽然在短期内聚聚集了近百万万的高档写字字楼，但是相相应的商业配配套、交通设设施、园林绿绿化、物业管管理等形成一一个完整体系系尚待时日。异化写字楼争宠宠中关村从中关村目前囤囤积的写字楼楼来看，中关关村新增写字字楼中大部分分是价格在120000-170000元/平米的甲级级写字楼，这这些项目共同同特点就是产产品同质化程程度较高，在在这个价格区区间的项目竞竞争最为激烈烈。但是人们们也应该欣喜喜地看到，中中关村写字楼楼中也有不乏乏以差异化定定位，特色取取胜的个案，如如：以空间自自由组合为特特色的财智中中心、另类办办公的左岸右右社以及独享享宁静空间的的万泉商务花花园等一批新新型写字楼正正在异军突起起。正如左岸岸右社的开发发商所言：“大家都向右右看齐的时候候，我们向右右看”。因此，中中关村子写字字楼差异化，个个性化发展是是一种市场发发展的必然趋趋势。▲写字楼兴起“绿色、生态态办公”潮从北京市新规划划总总体思路来来看看，海淀区区是是将来北京京市市绿色生态态区区，将来的的办办公、居住住和和产业布局局都都将朝着这这个个方面发展展，目目前，中关关市市场上已经经出出现了一批批以以“绿色办公”为主题的写写字楼，其其特特点是地段段自自然环境优优美美、周连连连景景观资源丰丰富富、内部绿绿色色环境配套套良良好、采光光通通风较好，配配配套齐全。景景景观、生态态和和配套是这这些些项目的共共同同卖点。目前正处在写字字楼楼巨量供给给的的时间段，随随随着写字楼楼的的竞争加剧剧，中中关村的写写字字楼也在寻寻找找市场的突突破破口，绿色色和和生态办公公楼楼赢得了不不少少买家，市市场场前景看好好。▲创意成为中关关村新新亮点200066年，随着中中关村价值值的的重获肯定定，众众多创意型型企企业涌入中中关关村，SINA、SOHU等原本离去去的企业又又重重回中关村村，写写字楼形式式也也发生了变变化化：最新的的创创意型写字字楼楼与创意型型企企业相互交交融融，开拓出出一一条精确定定位位、特色服服务务的全新发发展展模式。于于22005年5月28日挂牌的中中关关村创意产产业业先导基地地，是是北京首个个创创意产业基地地，在政府府扶扶持的重点点创创意产业园园区区的过程中中自自然占尽先先机机，因此，海海海淀区成为为创创业产业先先导导基地的带带头头人，将对对北北京发展创创意意产业起到到一一定的示范范和和知道作用用。而而中关村写写字字楼的第三三次次高潮也将将直直接影响到到北北京创意产产业业的分布格格局局。◆燕莎燕莎实际上是北北京京最早的商商务务区之一，比比比CBD更早。1984年里根访华华入住长城城饭饭店，该饭饭店店从此名声声大大噪。燕莎莎区区域从那时时就就形成了。只只只不过，那那时时的燕莎区区域域还是北京京的的边缘。燕莎区域高档写写字字楼稀缺。顶顶顶级写字楼楼的的匮乏并不不是是燕莎一个个地地方的问题题。实实际上，在在整整个北京，顶顶顶级办公物物业业都严重供供给给不足。国国贸贸是16年前建成的的产品，到到今今天依然要要排排队才能租租到到。临近国国贸贸的嘉里中中心心也大致如如此此。对中国国市市场虎视眈眈眈眈的外资企企业业蜂拥进入入北北京市场，才才才发现想租租到到称心如意意的的写字楼是是如如此困难。不不不少跨国企企业业不得不蜗蜗居居在陈旧落落后后的写字楼楼里里，这种情情况况在燕莎地地区区尤为多见见。区别于CBD、金金融街和中中关关村，燕莎莎区区域的写字字楼楼在市场定定位位和客户选选择择上有自己己鲜鲜明的特点点。据据调查，燕燕莎莎区域的写写字字楼租客中中有有相当部分分是是外国使馆馆，这这是“近水楼台先先得月”的优势。写字字楼的运营营商商们也欢迎迎外外国使馆和和企企业的入住住，因因为他们能能承承受更高的的价价格，同时时更更讲信用。燕燕燕莎区域甲甲级级写字楼的的租租金目前在22美元/平米/月左右，再再加上4美元/平米/月左右的物物业管理费费，已已超过了国国内内大部分企企业业的承受能能力力。燕莎区域的客户户群群相当稳定定，只只要是来了了这这里，通常常不不会离开，即即即使有搬迁迁，往往往也是在在这这个区域内内选选择新的楼楼盘盘。燕莎区域域写字楼租租金金比CBD每月大约低4美元/平-10美元/平米，这体体现了区域域的的价值，也也彰彰显了价值值挖挖掘的空间间。对对于燕莎来来说说，缺少的的不不是潜在的的顾顾客，而是是满满足顾客需需求求的能力。◆长安街沿线线2006年前五五月月，写字楼楼空空置率最低低区区域为长安安街街，该区域域的的空置率在3.3%左右，新闻闻大厦、东东方方新天地等等甲甲级写字楼楼的的空置率更更是是接近于零零。而而租金则大大幅幅上升，平平均均租金报价价逐逐月递增，2006年第2季度长安街街沿线写字字楼楼每月的租租金金达到22美元/建筑平方米米（含物业业费费），比05年同期增长长了近10%。探究长安街沿线线空空置率低、回回回报率高的的原原因，主要要在在于长安街街沿沿线土地供供应应基本落实实，近近年无法惊惊醒醒新盘建设设，而而奥运会即即将将到来使得得长长安街沿线线改改、扩建项项目目处于暂停停状状态，因此此写写字楼供应应量量在2008年之前基本本保持现有有水水平；另外外，随随着北京向向国国际化大都都市市迈进的步步伐伐加快，众众多多资本的流流入入导致长安安街街沿线写字字楼楼需求量迅迅速速增长，2006年1-5月，需求量量比2005年同期增长12%以上。◆东二环区域东二环区域200005-200008年写字楼面面积供应增增长长写字楼市场租售售价价格双低根据中原地产市市场场研究部门门提提供的资料料显显示，从租租金金水平上看看北北京各商圈圈写写字楼租金金水水平以CBD商圈最高，金金金融街及建建国国门商圈次次之之，东二环环商商圈虽紧邻CBD及建国门商商圈，但租租金金水平却相相对对较低，基基本本与中关村村区区域持平。根据中原地产市市场场研究部门门的的监测发现现，除除个别项目目价价格外，区区域域市场内绝绝大大多数项目目的的建筑面积积租租赁价格大大都都保持在租租赁赁报价为：16-24美金/月/平方米、成成交租金在14-22美金/月/平方米的水水平，区域域市市场加权平平均均成交租金金为为15-17美金/月/平方米。客户构成综合，工工程错期降低低写字楼租售售竞争压力目前东二环区域域现现有的写字字楼楼项目中，一一一个突出的的特特点是中资资客客户占据主主力力。虽然有有华华润大厦和和富富华大厦外外资资客户分别别占占到约80%及50%，但其他各各项目的外外资资客户比例例均均保持在30-40％左右；且且外资客户户多多集中在靠靠近近建国门商商圈圈的华润大厦厦等项目内内；；而东二环环区区域朝阳门门以以北地区的的各各存量项目目中中，中资客客户户明显占据据主主力。就行业构成而言言，东东二环各项项目目涵盖了IT、医疗器械械、能源化化工工、航空、商商商贸、食品品、金金融、房地地产产、文化等等众众多行业类类型型，较之金金融融街及中关关村村区域，区区域域内各企业业行行业分散，未未未形成鲜明明的的行业特征征；；此外，需需要要强调的是是，区区域内以律律师师、会计师师事事务所、营营销销咨询为主主的的现代服务务行行业分布广广泛泛，众多在在业业内有较强强影影响力的企企业业均选址东东二二环。东二环区域在未未来来三年内的的放放量明显，然然然而以下三三大大因素却降降低低了写字楼楼租租售竞争压压力力。首先，东二环区区域域市场未来来的的许多新增增项项目均是中中资资集团公司司自自行投资兴兴建建的总部大大厦厦，仅有部部分分面积上市市交交易，而企企业业自身在本本行行业中的明明星星效应和号号召召力将带动动上上下游企业业的的入住。例例如如北京移动动通通讯综合楼楼、中中海油大厦厦以以及中国电电信信通信指挥挥楼楼和北京电电信信通信机房房楼楼等。其次，东二环区区域域的写字楼楼定定位不尽相相同同，有如新新保保利大厦的的顶顶级项目，亦亦亦有天恒大大厦厦、南新仓仓。国国际大厦等等强强调项目均均好好性、性价价比比的项目，而而而众多自用+出租经营相相结合的中中资资总部楼宇宇销销售渠道也也各各有区别，其其其主力客户户群群体存在较较大大的差别，以以以中小型自自用用及投资客客户户为主的项项目目，包括：：南南新仓。国国际际大厦、东东方方银座等，以以以国内外大大型型企业、机机构构作为目标标客客户的项目目，如如：新保利利大大厦、凯恒恒中中心等。因因此此各项目之之间间相对避免免了了直接竞争争。再次，尽管坊间间有有着关于2008年不允许有有未竣工项项目目的公认说说法法，但从目目前前的开工情情况况看，各集集团团公司均按按照照自己的步步调调进行安排排，竣竣工时间参参差差不齐，一一定定程度上也也降降低了互相相竞竞争的压力力。◆亚运村地区亚运村自上世纪纪990年代后逐渐渐由城市边边缘缘区发展成成为为高档居住住区区，并在早早期期有较强的的涉涉外功能。1997年前后，该该区域外销销房房占较大比比重重，但在1999年，该区域域的主打概概念念为中央生生活活区，涉外外功功能呈下降降趋趋势。2000年后，该区区域配套设设施施发展相对对滞滞后、交通通瓶瓶颈制约等等矛矛盾日趋突突出出，并制约约其其发展，使使区区域发展受受阻阻。申奥成成功功后，为该该区区域带来再再次次发展的契契机机。§商圈未成熟，写写字字楼供应断断档档亚运村发展到如如今今，交通堵堵塞塞、购物场场所所不足、文文化化娱乐场馆馆缺缺乏等城市市功功能不足的的矛矛盾日益突突出出，已经成成为为区域发展展的的重大阻碍碍。亚亚运村就像像一一个跛足巨巨人人，一条腿腿是是强壮的房房地地产市场，另另另一条腿是是滞滞后的城市市配配套。亚运运村村写字楼市市场场最为引人人注注目的一个个特特点，就是是数数量稀少。从从从1990年北京举办办亚运会到到现现在的2003年，整整13年的时间内内，亚运村村只只建起了凯凯迪迪克大厦、汇汇汇欣大厦、汇汇汇宾大厦、远远远大中心、名名名人国际中中心心5个写字楼项项目，现在在市市场上在售售的的写字楼项项目目只有远大中中心一家，名名名人国际中中心心因为某种种因因素一直没没有有上市销售售。亚运村写字楼市市场场出现供应应冷冷清、销售售缓缓慢的特点点，主主要是以下下几几个方面的的因因素促成的的：：第一，亚亚运运村本身经经济济结构单一一，纯纯粹是由居居住住引发的消消费费经济，没没有有产生制造造财财富的生产产经经济。第二二，亚亚运村商圈圈还还远未成熟熟，没没有形成足足以以影响市场场和和凝聚市场场的的商务氛围围；；交通堵塞塞的的痛苦，让让外外来客户退退避避三舍。第第三三，亚运村村写写字楼市场场形形成一种胶胶着着状态，开开发发商看到本本区区域写字楼楼市市场不成气