年以来重点房地产政策

2004年以来来重重点房地产产政政策分析

--

200044年以来重点点房地产政政策策分析

所谓的的房地产政政策策就是国家家凭凭借政权所所制制定的，而而同同时房地产产市市场主体都都必必须遵守的的行行为准则。房房房地产市场场受受政策的影影响响极大，故故关关注和分析析政政策是房地地产产市场分析析的的重要工作作。基基于近期国国家家、地方一一些些紧缩性房房地地产政策的的出出台而对市市场场带来的冲冲击击有目共睹睹，将2004年以来国家家及重庆本地地的一些房地地产政策进行行分类分析，希希望对大家的的工作有所帮帮助，仅供参参考。

一、土地使用政政策分析

1、经营性土地地的出让严格格以招标拍卖卖挂牌的方式式进行

20002年之前，我我国土地市场场的管理一度度较为混乱，而而用作房地产产开发的土地地多以协议出出让的方式进进行，其中自自然会存在许许多“暗箱”操作，这样样对土地市场场的健康发展展十分不利。

20002年5月国土资源源部颁布了《招招标拍卖挂牌牌出让国有土土地使用权规规定》，要求求商业、旅游游、娱乐和商商品住宅等经经营性土地，必必须采取招标标拍卖挂牌的的方式出让，并并且规范了招招标拍卖挂牌牌出让的程序序，为全面推推行招标拍卖卖挂牌出让提提供了制度保保障。

20003年9月，第一个个针对房地产产业土地市场场的整顿通知知出台，即《关关于加强土地地供应管理促促进房地产市市场持续发展展的通知》，通通知中也明确确指出“切实加强对对房地产开发发土地供应的的调控，严格格控制土地供供应总量，土土地出让必须须实行招标拍拍卖挂牌方式式出让。”

一系列的土土地政策表明明政府决心大大力整顿土地地市场，而房房地产业的土土地供应严格格以招标拍卖卖挂牌的方式式出让。但由由于地方上的的执行情况并并没有达到预预期的效果，2004年中央政府府再次加压，3月31日，国土资资源部、监察察部联合下发发了《关于继继续开展经营营性土地使用用权招标拍卖卖挂牌出让情情况执法监察察工作的通知知》，要求从从即日起就“开展经营性性土地使用权权招标拍卖挂挂牌出让情况况”进行全国范范围内的执法法监察，各地地要在2004年8月31日前将历史史遗留问题处处理完毕，对对8月31日后仍以历历史遗留问题题为由，采用用协议方式出出让经营性土土地使用权的的，要从严查查处。

这项政策在在业界引起了了轩然大波，从从国务院15号文件下发发到2004年8月31日计算，处处理历史遗留留问题的时限限为3年4个月，如果果从国土资源源部11号令正式实实施算起，时时间为两年两两个月，均超超过了批准文文件的两年有有效期。按照照国务院15号文件的要要求，全面推推行经营性土土地招标拍卖卖挂牌出让的的时间应从2001年5月开始，2004年9月1日只是解决决历史遗留问问题的最后时时间，而“8.31”也因此被称称为“大限”。

重庆市政府府态度坚决，一一直以来严格格贯彻中央的的要求，坚持持经营性土地地以招拍挂的的方式出让，也也取得良好的的效果。自2003年8月29日土地交易易中心挂牌成成立以来，至至2004年3月份近7个月时间内内，共办理土土地使用权交交易71宗（其中招招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷。成交交价52.5亿元（其中中土地出让金金23.6亿元），经经过招拍挂，土土地出让金增增值6.0亿元。2004年8月19日，重庆市市政府出台《重重庆市经营性性国有土地使使用权交易办办法》，要求求主城区经营营性土地交易易都必须在市市土地交易市市场以招拍挂挂的方式公开开进行。房地地产开发用地地是经营性土土地的主要组组成部分，重重庆市房地产产业的土地交交易将会更加加公平、透明明，严格以招招标拍卖挂牌牌的方式进行行。

2、政府加大对对土地市场治治理整顿的力力度，效果明明显

20003年下半年以以来，针对经经济运行中出出现的一些突突出问题和矛矛盾，中央做做出了加强和和改善宏观调调控的重大决决策。土地问问题一向是关关乎国计民生生的大事，规规范土地市场场也是政府调调控的重点。把把好土地“闸门”，切实保护护耕地，清理理各类开发区区，严格控制制建设用地，中中央整顿土地地市场的决心心可见一斑。

20004年4月29日，国务院院办公厅发出出了《关于深深入开展土地地市场治理整整顿严格土地地管理》的紧紧急通知；5月21日国土资源源部发出了《关关于贯彻落实实国务院紧急急通知精神进进一步严格土土地管理》的的通知。这两两项政策对以以前土地宏观观调控措施进进行了深入和和细化，进一一步加大对土土地市场的宏宏观调控，集集中半年左右右时间，继续续深入开展土土地市场治理理整，治理整整顿期间，全全国暂停审批批农用地转非非农建设用地地，并要严格格执行土地利利用总体规划划和年度计划划。

经过历时一一年有余的土土地市场治理理整顿以及半半年的批地禁禁令，土地市市场治理成果果斐然，也足足见之前用地地之粗放：6866个各类开发发区核减了4813个，占原有有总数的70.1%；规划面积积压缩了2.49万平方公里里，占原有面面积的64.5%。此外，国国土资源部还还会同有关部部门共清查新新上项目82440个，涉及总总用地面积74.7万公顷，其其中耕地23.9万公顷，对对违法占用土土地的项目依依法进行了查查处，收回土土地1999..5公顷。

重庆市土地地市场通过持持续治理整顿顿，滥占乱用用土地的问题题得到有效遏遏制，土地市市场秩序也有有所改善。重重庆清理整顿顿了176个开发园区区，撤销各类类违规开发区区126个，撤销拟拟建投资项目目37个，共退回回土地达305.886平方公里，投投资项目减少少近100亿元，宏观观调控初见成成效。而在2005年6月2日，重庆市政府发出了《关于巩固土地市场治理整顿效果严格土地管理》的通知，旨在在目前土地市场整顿所取得成果的基础上，进一步缓解土地资源日益短缺的矛盾，为重庆市建立一个健康有序的土地市场。

3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》预示对土地市场的管理更加严格

虽然土地市场的整顿治理工作取得积极的进展，但是治理整顿的成果只是阶段性的，各地盲目扩大城市规模和上建设项目、盲目批占土地的现象依然存在。深化土地管理改革，加强土地管理制度建设，建立最严格的土地管理的长效机制迫在眉睫。2004年10月21日，又一项重量级的土地政策出台，即《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》。《决定》针对现阶段我国土地管理中存在的突出问题和薄弱环节，作出了具体明确的规定，提出了改革的出路和措施。《决定》主要强调以下几点：一是严格依照法定权限审批土地；二是在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）；三是加强了农用地转用审批的规划和计划审查，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划；四是着重突出了“征地补偿和安置”这个重点；五是新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准不得减免，对减免和欠缴的，要依法追缴；六是建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。

《决定》的出台，对于刚刚解除“暂停批地”禁令、用地冲动蓄势反弹的土地市场而言，无疑又是一次沉重的打击。其造成的主要影响如下：

①紧缩“地根”，直压用地冲动

2005年的土地市场将会收紧“地根”，土地利用年度计划实行分类下达和考核，农用地转用计划按照指令性计划严格管理，还要落实《决定》已明确的一系列深化改革的重要措施。另外根据《决定》相关规定，以下四种情况下不能批地：一是仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收权的地方；二是年度农用地转用计划指标用完的地方；三是年底前未足额偿还农民征地安置补偿费的地方；四是2004年年底前不按《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》要求，未将现有的基本农田落实到地块的市、县。

②有效地规范了政府行为

许多人认为《决定》是土地管理的重大突破，是迄今最严格的管理条例。其实《决定》与11号文件是一脉相承的，所涉及的内容，过去的法律不能说没有，只是实际执行不严格。更应肯定的是，《决定》内容共同的指向是规范政府行为，解决了许多土地管理中操作层面的问题，让运用土地进行宏观调控更具操作性。

与以往政策法规下发之后，迟迟不见相关配套文件而致使政策难以发挥效力的情况不同，此次《决定》下发后，配套的7个相关规章和文件迅速下发，涵盖了从土地利用计划、建设项目用地预审、用地控制指标、农用地转用和土地征收、农民宅基地管理、补偿安置、新增建设用地有偿使用费征收使用各方面。如建设部关于贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知，国资部关于贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知，财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知等。主要是针对《决定》中的内容进行一定的细化，提出具体的操作措施。

③用地指标愈加显得珍贵

如此严格管理之下紧缩“地根”，用地指标将愈加显得珍贵。据统计调查，近年为发展经济，平均每年占用了200万－300万亩耕地。现在对占用耕地进行了约束，禁止占用基本农田，就要求对城市用地进行内部挖潜，集约用地。一般而言，旧城容积率低，潜力很大。统计数据显示，存量土地开始在土地供应中发挥积极作用，2004年1至3季度全国建设用地供应中存量土地占了52%。但是，城镇存量土地中，经营性用地占40%，其中有偿使用只占24%，还有16%没有实行有偿使用。而为了确保对土地数量质量的准确把握，应该进行新一轮土地详查工作，以避免土地“阀门”对经济的调控出现偏差。

《决定》出台后，重庆市也响应中央的调控措施，加强了对重庆市土地市场的管理，加大了对土地供应的控制力度及用地审批管理的力度，并取得显著的效果。2005年一季度房地产开发企业的土地购置量明显减少，1-3月全市房地产开发企业购置土地面积141.24万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点；同时完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%；另外土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。

二、金融政策分析

1、《商业银行房地产贷款风险管理指引》加强商业银行对于房地产信贷业务风险管理

近几年来，我国房地产开发持续升温，银行与房地产行业的接触也越来越多。而以前在我国银行体制不健全的情况下，一些国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾，盲目推崇“树大了不能倒”的理念，盲目地追求房地产信贷的市场份额、信贷规模，在个人住房抵押贷款发放中，一些银行盲目竞争，擅自降低首付款比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款等等违规操作，加大了房地产信贷的风险。2003年6月5日，央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》正式拉开了规范房地产信贷业务管理的序幕。121号文件的主要目的并不是在打压房地产业，而是希望将房地产业引导入正常规范的道路上去，从而达到防范金融风险的目的。这项政策很明显在优化资源配置结构，央行也希望通过这项政策将资金引向普通住宅、经济适用房，而不是高档别墅。另一方面，对房地产开发商队伍进行清理，在调整中淘汰那些业绩不好、信誉又差、整天玩空手道、骗银行钱的企业。

而121号文件虽然为房地产信贷行业确定了正确的方向，但是并没有制定具体操作的细则，故房地产信贷市场上存在的问题不可能短时间内得到解决。为了抑制投资过热，支持正常需求，2004年9月2日中国银行业监督管理委员会出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，旨在解决商业银行识别、衡量、监测和控制房地产开发贷款风险和个人住房贷款风险的手段和能力明显不足的问题，引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险。《指引》不仅对商业银行在土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理上提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定，并造成以下一些影响。

①土地储备贷款和房地产开发贷款受到严控

《指引》中对土地储备贷款和房地产开发贷款的风险管理都作出了具体的规定，例如：《指引》第十一条规定商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。这对于资金链本已紧张的开发商而言，无疑是雪上加霜，没有贷款就无法“圈地”，没有土地也就没法进行房地产开发，自然也就没有收益，资金问题就更加严重。长此以往，必将会有一批实力不够、管理混乱的开发商被挤出市场。而对于资金较为充裕的房地产开发公司则是一个利好消息。

而在开发性房贷方面，由于以前一些不良开发商“空手套白狼”的惊人后遗症已令商业银行“很受伤”。《指引》明确规定，商业银行对申请贷款的房地产企业应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35％。与此同时，《指引》还要求商业银行对“成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性开发商慎贷”，并严格限制向不具备相应资金实力或有不良经营记录的开发商贷款。

②制止盲目消费，提高个人房贷质量

《指引》另一个引导的重点是针对个人住房贷款。再此之前，商业银行办理的个人住房贷款业务在不断的上升。以上海市为例，截止2004年6月上海的个人住房贷款余额为2005亿元，同比增长20%。在数量惊人的个人住房贷款中，必定存在许多问题，而这其中又以“假按揭”带来的风险最大。

为了避免如“假按揭”等问题的风险，《指引》规范了个人住房贷款的申请文件的全面性、个人信息的准确性、风险评估报告的内容、对贷款申请的整体分析、对每笔贷款的信息调查、贷款成数的确定(根据各地市场情况制定，不能超过80％)、面谈制度以及月房产支出与收入比等做了规定。《指引》对借款人资质的较高要求，将改变目前房地产消费中盲目消费和互相攀比的非理性现象。而同时，《指引》将一部分低质量的房地产贷款拒之门外，再加上货币政策趋紧，居民的加息预期增强，借款意愿减弱，导致贷款增量的相对减少，使得贷款增速可能有所放缓，必然使得新增房地产贷款的质量有较大的提高，不良率更低。

2、贷款利率上调加重购房者负担？

2004年我国的房地产市场异常火爆，房价也是一路飙升，而政府也一直希望通过宏观调控来抑制房地产市场发展“过热”的情况。而在酝酿了近半年之后，10月28日中国人民银行终于出台了《关于调整金融机构存、贷款利率的通知》，希望通过抑制消费来调整房地产市场的供求关系，以达到稳定市场的效果。

而在《关于调整金融机构存、贷款利率的通知》中规定一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。另外，个人住房公积金贷款5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，５年以上从5.04%提高到5.31%。而此次央行加息上涨的幅度较小，以30万20年限的贷款来看，月供只增加了30元左右。对于一个购房者来说，每月增加30元左右的还款，在经济上是不会有太大的影响。而此次加息本身也只是一种试验性质的措施，希望通过这次调控来观察市场的反映，也为下次的加息埋下了伏笔。

2004年10月的加息对于消费者的心理造成了不小的影响，造成许多本打算近期买房的购房者止步不前、静观其变，而已经办理按揭业务的客户提前还贷。而在2005年3月16日，中国人民银行下发了《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，18日建设部办公厅下发《关于住房公积金有关利率政策调整的通知》，再次调整个人住房贷款的利率。这两项政策对个人住房贷款利率和住房公积金利率有以下调整：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78％调整为3.96％；5年以上贷款由现行年利率4.23％调整为4.41％。

央行在半年之内两次加息，是否会加重购房者的负担？从表面上来看，确实是这样。贷款利率上升，增加资金成本，购房者每月要还给银行的钱自然就会增多。然而若从长远来看，央行一再加息的最终目的是抑制上涨过快的房价。个人住房贷款利率半年内两次上升，在成本和心理上对购房者造成双重压力，自然会直接影响到市场需求量。在需求量下降，而供给量上升或不变的情况下，供大于求，价格自然会下降，这是符合市场经济的基本规律的。

三、产品政策分析

1、建筑性能标准将提升产品品质

我国是一个发展中国家，人均能源资源相对贫乏。在建筑的建造和使用过程中资源、能源浪费问题突出，建筑的节能节地节水节材潜力很大。随着城镇化和人民生活水平的提高，新建建筑将继续保持一定增长势头。在这种情况下加大对建筑节能的管理力度，提高建筑产品的性能也是当务之急。2005年4月15日，建设部出台了《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》，要求新建居住建筑必须按照节能设计标准进行设计，降低居住建筑能耗，提高居住产品的性能及品质。

在这项政策中对于房地产开发中的节能问题也提出了具体的要求，《通知》中规定“房地产开发企业要将所售商品住房的结构形式及其节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息载入《住宅使用说明书》”。这就要求房地产开发企业将建筑节能做到实处，而不仅仅是口头上的炒作。节能居住建筑并不是简单意义上的“低标准”和“简易房”，也不是以牺牲舒适度和降低综合性能为代价来换取资源的节约。节能住房不仅可以提高住房性能，而且可以降低在居住过程中的生活成本，同时由于国家政策规定住房应具备节能性能，开发商不能再以节能为噱头来炒高房价，对于消费者而言是百利而无一害。

对于中央下达的政策，重庆市政府很快就也有了反映。4月19日，重庆市建委发布了重庆市住宅性能评定标准。该标准5月1日起正式实施，涉及300多项指标，项项都可量化打分。房子的设计、规划、环境等方面到底好不好，好在哪里，都可以通过住宅性能认定级别来了解。也就是说，买房子也可以挑性能看“星级”，不同层次的购房者能通过选择不同性能、级别、标准的房子，真正做到放心买房，买放心房。凡是通过这一标准的住宅，统称为“A”级住宅，又分A、AA、AAA三个等级，市民只需看到“A”，就可知住宅质量和性能有了保证，还