年河南郑州某公寓项目市场调研报告

**国际公寓第三类空间，第第三种生活项目市场调研报报告**房地产咨咨询有限公司司2005-100-25**国际公寓项目市场调研报告目录：郑州概况郑州简介郑州经济发展状状况城市规划及发展展趋势郑州房地产整体体市场概述第一章2002年郑州房地地产回顾第二章2003年郑州房地地产市场分析析第三章2003年郑州房地地产政策分析析项目区域房地产产市场分析区域划分区域市场分析项目片区市场分分析项目区域在售楼楼盘及竞争对对手分析项目区域畅销与与滞销分析郑州概况第一章郑郑州简介河区息这脚沃是主之新中创宝杰才里我国的子政李时家学诗现现杨雪超史古得历河的事文占位大南郑州是河南省省省会，位于河河南省中部偏偏北，北临黄黄河，西依嵩嵩山，东南为为广阔的黄淮淮平原。早在在3500年前，这里里就是商朝的的重要都邑，因因此郑州也有有商都之称。郑郑州历史悠久久、文化灿烂烂。举世闻名、始建于北魏魏的少林寺坐落落于嵩山西麓麓，是禅宗祖祖庭。少林功功夫名扬天下下，为中华武武术的发展做做出了巨大贡贡献。作为河南省省会会，全省政治治、经济和文文化中心，郑州市现辖5市1县6区。总面积7446..2平方公里。市市区面积1010..3平方公里，中中心建成区137.5平方公里。全全市人员677万，市中心心区233.999万。2001年国内生产产总值822亿元。郑州地处中原腹腹地，为陇海海、京广两大大铁路干线交交汇处，是全全国重要的交交通枢纽，京京珠、连霍两两条高速路在在郑州交汇，新新建4E级郑州国际际机场，有50条航线直通通国内外各大大城市及泰国国、港、澳等等国家和地区区定期航班，并并己获得对外外国籍飞机开开放。郑州市市优越的地理理位置对周边边地区有很强强的辐射力，会会展、商业批批发和零售设设施齐全，物物流集散量和和人员流动量量大，信息网网络健全，通通讯设备先进进，商机无限限。郑州是新兴的工工业城市。纺纺织、机械、铝铝工业、耐火火材料、能源源、食品等工工业具有明显显优势，并成成为郑州工业业的主导产业业，2001年全市工业业增加值344.7亿元。郑州商品发展源源远流长。现现有批零贸易易业和餐饮业业网点12万个，商品品交易市场330个。2001年贸易业商商品销售总额额达到930.5亿，社会消消费品零售总总额达到385.5亿元。国家城市规划设设计院学术信信息中心按照照市场发育程程度、商品经经济流向和综综合辐射力，把把我国的中心心城市分为五五级：第一级级是国际性的的中心城市，有有北京、上海海、香港、深深圳、珠海等等６个城市；；第二级是跨跨省区的国家家中心城市，包包括广州、武武汉、郑州、重重庆、成都、天天津、沈阳、大大连、南京、西西安、兰州１１１个城市；；第三级是其其他省会城市市；第四级是是地级市；第第五级是县级级城市。其中中，郑州被排排在第二级的的第三位。郑州城市定位———国家区域商贸中中心城市和具具有中原特色色的历史文化化旅游名城第二章郑州州经济发展状状况一、2004年年郑州国民经经济发展状况况：全年实现生产总总值1375亿元，增长15.5％，是亚洲洲金融危机以以来增速最高高的一年，人人均生产总值值达到2350美元。地方方财政收入114.8亿元，增长32.7％；金融机机构年末存款款余额达到2724..8亿元，增长11.9％；非公有有制经济完成成增加值687亿元，增长25％，占全市市生产总值的的比重达到50％。完成或或超额完成了了新增就业再再就业10万人、工业业技改投资100亿元、非公公有制经济增增加值新增100亿元、地方方财政收入100亿元、新设设立外资企业业100家、规模以以上工业销售售收入突破1000亿元的“六个一”目标。全市市经济进入全全面提速、加加快转型的新新阶段。……………工业经济快速发发展，经济效效益大幅提高高。全市规模模以上工业完完成增加值402.7亿元，增长23.7％；实现销销售收入1189..6亿元，增长35％；实现利利润74.5亿元，增长38.7％；工业经经济效益综合合指数达到160.2％，提高16.7个百分点。汽汽车、煤电铝铝、装备制造造业、食品等等优势行业完完成增加值272.4亿元，占规规模以上工业业增加值的67.6％。重点技技改项目投资资突破百亿，技技改投入连续续3年实现翻番番。全年新增增电力装机容容量99.6万千瓦、铝铝加工能力20万吨、卷烟2.7万大箱。大大企业大集团团规模日益壮壮大，有50户企业销售售收入在3亿元以上，宇宇通集团、中中铝河南分公公司突破50亿元。……………...固定资产投资持持续增长，薄薄弱环节得到到加强。积极极贯彻中央宏宏观调控政策策，对在建、拟拟建项目进行行了全面清理理。克服不利利因素影响，全全社会固定资资产投资完成成650亿元，增长30％。重点工工程建设继续续保持增长势势头，郑州出出口加工区标标准厂房、农农业路穿铁路路编组站立交交、107国道辅道等等项目建成投投入使用；郑郑煤白坪矿井井、正大世纪纪城市广场等等项目按计划划推进；二、2005年年郑州国民经经济发展总体体目标：经济和社会发展展的主要预期期目标是：全全市生产总值值增长13％；地方财财政收入增长长14％；全社会会固定资产投投资增长25％；社会消消费品零售总总额增长13％；外贸出出口增长25％，实际利利用外资增长长30％；居民消消费品价格总总水平上涨控控制在4％左右；城城镇居民人均均可支配收入入增长8％，农民人人均纯收入增增长7％；人口自自然增长率控控制在6‰以内；城镇镇登记失业率率控制在4％以下。三、郑州市与全全国省会城市市发展对比情情况1、国内生产总总值（GDP）：郑州市20044年GDP达到1375亿元，在全全国26个省会城市市中排名第12位；财政收收入114.8亿元，在全全国26个省会城市市中，排名第第6位，超过了了武汉。2、财政、金融融：2004年，全全市国民生产产总值达到1375亿元，地方方财政收入114.8亿元，而后后者被郑州一一再强调“在中部地区区省会城市中中位居第一位位”。3、综合排名：：2004年，中中国社科院联联合有关高等等院校连续3年对中国城城市综合竞争争力进行了排排名，郑州都都在40名之后。在2005年的排名中中，郑州排第第50位。4、人民生活：：2004年，城城镇居民人均均可支配收入入达到9667元，增长11.8％；农民人人均纯收入达达到4183元，增长15.2％，首次超超过城镇居民民收入增速；；城市居民人人均住房面积积达到22.6平方米，农农村人均住房房面积达到42.7平方米。通过简要对比分分析，可以看看出郑州市四四年来保持了了持续、稳定定、健康发展展态势，经济济实力逐年增增强，人民生生活水平日益益提高，经济济总量在全国国省会城市中中位居中游靠靠上，但发展展速度相对较较低，主要经经济指标除财财政一般预算算收入、城市市居民人均可可支配收入及及金融方面以以外，各指标标2004年增长速度度的位次均低低于该指标总总量的位次。第三章城市市规划及发展展趋势1、城市规划“郑州,郑州天天天挖沟，一一天不挖不是是郑州”。连郑州的小小孩子都知道道这句抱怨。这个黑色幽默，在暴露了以往城市缺少规划的不足的同时，更大程度地反映了这个城市的飞速发展……”郑州的新城市规规划是从郑东东新区开始的的。以国际竞竞标方式完成成的这个郑州规划史上上大规划从此此拉开了郑州州市高起点规规划、高标准准建设、高效效能管理和高高水平经营城城市的序幕。根据郑州市总体体规划，远期期郑州市的建建成区面积将将达到５０００平方公里，而而其所需要的的城市腹地面面积将会在这这个基础上扩扩大５至６倍倍，换句话说说，未来郑州州市的总体规规划中郑州市市区面积可达达到３００００平方公里。近两年，郑州城城市布局将调调整为“多中心组团团式”。未来若干干年，郑州将将以公路港、铁铁路港、航空空港三个港和和三环以内的的中心组团、北北部花园口组组团、西部须须水组团、东东部圃田组团团、东南部航航空港组团五五个区为基本本发展框架，以以中心组团为为核心，以东东部组团为建建设重点，各各组团之间留留有绿色地带带分割，形成成相对独立的的城市发展区区。近期目标标是到２０００５年，在报报请国家批准准的前提下，城城市建成区面面积扩大到１１８９平方公公里，人口增增加到２３００万～２５００万，城市化化水平达到４４５％；中期期目标是到２２０１０年，建建成区面积扩扩大到绕城高高等级公路以以内２５０平平方公里，人人口达到３０００万，城市市化水平达到到５５％；远远期目标是到到２０５０年年，市中心区区人口达到５５００万，城城市化水平达达到８０％，确确立郑州区域域性中心城市市的地位。2、发展趋势城市化是现代化化必然要实现现的目标，也也是现代化的的基本标志。２２０世纪５００年代以后，很很多国家明显显加快了城市市化进程。据据资料显示，１１８００年～～１９８０年年，世界人口口增长了３．．５倍，而城城市人口却增增长３５倍。迄迄今，一般发发达国家城市市化率在８００％以上。经经查《２０００１年中国城城市统计年鉴鉴》，２００００年中国３３５个省会和和计划单列城城市实有人口口１０．８７７２９亿，占占全国人口的的８５．２％％，其中城区区人口２．８８５８３亿，依依此计算，中中国城市化率率为２６．５５％。若以管管辖范围内的的非农业人口口２．９６２２２亿来计算算，城市化率率为２７．３３％。在河南省《关于于加快城镇化化进程实施意意见和关于加加快２５个重重点县市城镇镇化进程意见见》中指出，未来５５年河南省城城镇化发展和和建设的重点点是：一、把把郑州市建成成国家区域性性中心城市。２２００５年，郑郑州市建成区区面积扩大到到２００平方方公里，全市市城镇化水平平为４５％左左右。二、加加快包括洛阳阳、开封、新新乡、焦作、许许昌、平顶山山等城市在内内的中原城市市群发展步伐伐，形成一个个环郑州的、崛崛起的中原腹腹地城市群。三三、把安阳、信信阳、南阳、三三门峡等建成成带动豫北、豫豫南、豫东、豫豫西南区域经经济发展的地地区性中心城城市。四、把把漯河、濮阳阳、鹤壁、驻驻马店、周口口、济源等中中小城市发展展成为各具特特色的大中城城市。到２０００５年，全全省城镇化水水平提高到３３０％左右，城城镇人口达３３０００万，５５年新增城镇镇人口约８０００万。与沿海等发达地地区相比，河河南省经济发发展中的一个个明显缺陷是是城市规模偏偏小，影响力力偏弱，缺乏乏一个辐射力力强的特大中中心城市，如如长江三角洲洲的上海、珠珠江三角洲的的广州以及中中西部的武汉汉、西安等。作为带动区区域经济发展展的龙头，郑州市虽有有良好的自然然和经济区位位条件，但就就目前国内外外经济竞争态态势和现代化化建设任务的的迫切要求来来讲，都不允允许用较长时时间去建造一一个单独的大大核心。关于中原城市群群的问题，相相关部门曾进进行了历时两两年的调查研研究，就目前前郑州市的发发展水平来说说，还难以对对河南省各省省辖市起到经经济辐射作用用，只有组团团发展，以郑郑州为中心，结结合周围中等等城市，以整整体向外辐射射，才能使全全省的工业化化、城市化水水平迅速提高高。因为较单单个城市相比比，团队的辐辐射竞争力将将大大加强，影影响的地域和和市场也将更更加广阔。城市新区的规划划建设、城市市的“再造运动”，都将给城城市的经济发发展注入新的的活力，但是是有些问题我我们必须面对对。事实上，河河南省城市规规模普遍偏小小，人口布局局分散，城市市之间缺乏明明确分工，各各自为政，发发展较为盲目目，城市之间间联系也不够够密切。这些些问题如果得得不到解决，将将严重影响中中原城市群经经济圈的发展展进程。河南在有意识地地打造组合型型城市。郑州州作为核心城城市，在大力力发展郑东新新区的基础上上，充分发挥挥区位优势，使使郑州成为现现代制造业基基地、农业示示范园区和全全国性的商贸贸物流中心，把把郑州真正建建设成为国家家级区域性中中心城市。在河南，城市群群个体城市普普遍缺乏联系系，现有高速速公路网的建建设还仅局限限于核心城市市和周围城市市间，这也是是城市间缺乏乏经济联系的的主要原因。而而网络发展不不应局限在周周围城市与核核心城市的联联络上，各个个城市之间也也应该有便利利的交通连接接。只有形成成一个真正意意义上的网络络，才能形成成“一小时经济济圈”。中原城市群承东东启西，连南南贯北，有着着优越的区位位环境。而各各城市均有自自身的比较优优势，又有国国外和沿海发发达地区的大大量经验可供供学习借鉴，借借助西部大开开发的大好机机遇，中原城城市群有望在在未来１０年年内迅速崛起起。正如著名经济学学家、社会学学家费孝通先先生所说，从从整体中国经经济格局着眼眼，中原地区区不仅能成为为河南经济的的心脏，甚至至还能成为亚亚欧大陆桥经经济走廊的中中心枢纽。第二篇郑州州房地产整体体市场概述第一章22004年郑州房地地产回顾商品房情况：22000年以以来，郑州市市房地产开发发综合指标以以年均30%%左右的速度度快速增长。2004年，商品房投放面积达到546.74万平方米；商品房销售面积达到504.28万平方米；商品房销售额达到131.91亿元；商品房开工面积达到1317万平方米；商品房竣工面积达到348万平方米。新开工面积554万平方米，同期商品房销售面积大于商品房开工面积和商品房竣工面积，市场需求旺盛。2003年郑州州市商品房投投放面积、销销售面积等指指标在全国228个主要城城市中排名117位左右，处处于中等偏下下水平。商品房销售价格格方面，近三三年郑州市商商品房平均价价格波动不大大，走势平稳稳。2004年住宅类均均价2297元/平方米，较较上年上涨了了9.3％。其中多多层住宅：实实际销售均价价为1934元/平方米（不不含经济适用用房），同比比上升了9.2％。经济适适用房价格为为1370元/平方米，与与上年相比上上涨4.3％；高层：：价格为2874元/平方米，同同比上涨1.8％；别墅：：价格为3626元/平方米，同同比上涨了16％。写字楼价价格为3492元/平方米，同同比上涨9.2％各类型住宅价格格变化趋势年份2001年2002年2003年2004年多层均价（元//M2）1796169717701934与上年度相比升升降幅度—-5.6％+4.3％+9.2％高层均价（元//M2）3195293528232874与上年度相比升升降幅度—-8.1％-3.8％+1.8％别墅均价（元元/M2）3287299231213626与上年度相比升升降幅度—-9.0％+4.3％16％写字楼均价（元/M2）3235302331773492与上年度相比升升降幅度—-6.3％+5.0％+9.9％2005年一季季度，郑州市市房地产的销销售均价为2600元/平方米，其其中多层均价价为2100元/平方米，高高层均价为3216元/平方米，别别墅均价为4129元/平方米。随着市政府北移移东扩的方针针的确定和实实施，郑州良良好的发展机机会吸引了大大批全国知名名的地产开发发企业如：浙浙江绿城、上上海绿地、天天津顺驰、浙浙江中义等的的进驻，郑州州房地产市场场风起云涌，竞竞争空前激烈烈。外地地产大佬的的加入，提高高了我们的竞竞争水平，抬抬高了市场准准入门槛，对对郑州乃至整整个河南房地地产市场的发发展、房价的的提升、竞争争力的提升都都会起到积极极作用。二手房成交情况况2004年二二手房成交套套数为5363套，完成了了市政府下达达的5000套的任务，二手房成交面积积达到43.40万㎡，同同比增长了144.9%，二手房成成交均价为1021元/㎡，同比上上涨3.1%。其中：私私房交易（含含安居房交易易）3386套，是上年年的1.12倍，房房改房上市1979套，是上年年的2.02倍。第二章22004年郑州房地地产市场分析析（1）20044年销售增长长情况2004年郑州州市房地产完完成开工352万平方米，竣竣工300.2万平方米，全全年商品房投投放量546.773万平方米。较较上年增长26.7%，销售额92.68亿，较上年年增长30.4%。近三年来，商品品房销售平均均增幅达26.4%，市场需求求日趋活跃。尤尤其是2003年销售增长长达40%以上，供销销结构、产业业结构合理。（2）20055年1季度销售增增长情况据郑州市房地产产交易中心最最新资料统计计，今年一季季度共销售商商品房9624套，同比上上涨21.22％，销售面面积118.223万平米，同同比上涨21.8％，均价2359元/平米，同比比上涨了6.6％，住宅销销售面积占总总销售面积的的93.5％。如下表：◆投放情况05年一季度去年同期增幅住宅77.5354.4542.39%其中：多层55.0328.9290.28%高层19.4123.33-16.8%别墅3.092.2040.45%其中：办公用房房3.103.82-1.8%商业用房5.789.45-3.8%合计86.3267.3328.2%◆销售情况单位：万平方米米05年一季度与去年同期之比比住宅其中：多层71.0829.8％别别墅2.28100％高高层34.4328.57％经济适用房10.4592.1％非非住宅其中：办公用房房2.8227.3％商业业用房4.93-10.53％％3、销售户型趋趋向功能齐全全型。2004年多层层公寓户型比比例为：15：45.3：28：11.7（数字分别别代表三室二二厅以上、三三室二厅、二二室二厅、一一室一厅）高层公寓户型销销售比例为：：4、开发水平较较低，产品创创新不够本地开发商由于于资金实力较较弱，专业开开发水平较低低，主要采用用缩小户型面面积方式降低低总价，压缩缩项目销售周周期。在经营营管理方面还还存在着诸多多问题，特别别是在建造满满足现代人居居住需求的住住宅尤其是环环境方面还有有较大差距。在高档商品住宅开发方面突出表现在同质化严重，建筑形体单一，环境营造粗糙，建筑用材普通（外墙多以涂料为主），小区景观设计一般等等方面。开发水平与合肥相当，落后于一级城市3-5年。5、城市规划与与市场前景美美好。据了解，根据建建设小康社会会的目标和加加快城市化进进程的要求，政政府设想今后后5年城镇化率率要达到33%，全省则每年将将新增城镇人人口130万左右，按按照人均住房房建筑面积23平方米的目目标，在今后后5年，仅城镇镇新增人口就就有1.5亿平方米的的住房需求，如如果加上居民民改善住房条条件和旧城改改造等因素，全省每年住宅的需求将有4000多万平方米。正因为如此，我们认为作为支柱产业的房地产将大有作为。6、2005年年房地产市场场走势。根据2004年年郑州市房地地产市场发展展趋势、政策策影响及城市市建设需要，2005年我市房地地产业整体上上将继续保持持平稳、快速速、健康的发发展态势，对对我市国民经经济和社会发发展作出重要要贡献。房地地产市场将呈呈现以下几个个特点：(1)市场供应应相对平稳、小小幅增长。2005年，政政府将继续加加大行业宏观观调控力度，在2004年成效显著的基础上，按照国务院18号文的精神进一步加强总量控制，搞好计划和规模管理，同时优化产业结构和产品结构，并做好房地产业预警预报工作。在今年投放相对减少，销售大幅增长，存量房得以较好消化的良好基础上，开发规模会适当扩大，增加住房一级市场投放，满足强劲的市场需求和城市发展需要。(2)市场需求求继续保持强强劲势头，交交易活跃。由于房改的进进一步深化、住住房补贴的到到位、二级市市场的繁荣、梯梯度消费的形形成和郑州投投资环境的改改善、外地客客户良好的心心理预期以及及城市化进程程加快、住房房消费的自然然增长等因素素，预计明年年乃至以后相相当长一段时时期我市房地地产市场都将将保持旺盛的的需求。(3)商品房价价格合理上扬扬，消费更加加理性、成熟熟。在2004年年市场供应相相对保持平稳稳，需求增长长迅速的前提提下，受持续续的建筑原材材料价格上涨涨因素影响，预预计商品房综综合价格将会会有小幅提升升，二手房和和租赁房屋价价格也均会顺顺着2004年的走势小小幅上涨，但但在政府宏观观调控之下，会会在一个合理理的价格区间间内波动，刺刺激整个房地地产业的发展展。(4)开发门槛槛提高，行业业面临重大变变革。2005年房房地产企业将将面临市场与与政策双重挑挑战，开发规规模、土地、信信贷、销售等等门槛均相应应提高，市场场环境愈加规规范，在资金金、信誉、人人才等综合实实力的较量与与考验中，许许多中小企业业将面临生存存危机，这同同时也为不少少大企业提供供了商机和活活力。20005年房地产产行业企业重重组兼并、资资源整合的步步伐将更快。(5)市场营销销更注重全程程化、一体化化、人文化、亲亲情化。第三章22004年郑州房地地产政策分析析2004年一度度被房地产业业内称为“政策年”。在这一年年的时间里，房房地产相关政政策频频出台台，伴随着国国家对宏观经经济的调控，房房地产及其相相关行业又一一度被认为是是造成经济过过热的源头所所在，成为调调控的重点。所所以方方面面面都对房地产产业都投注了了不同程度的的关注。土地地市场、房地地产金融市场场、动拆迁、经经济适用房等等这些具体的的房产政策无无一不是与百百姓的生活息息息相关的。1.加强土地地补偿款监督督管理《关关于加强土地地补偿款监督督管理的通知知》规定，从从10月1日起，用地地单位需要征征(占)用农村集体体土地的，在在政府批准用用地后，领取取用地批复前前，须到本单单位开户银行行，将《土地地补偿安置协协议书》确定定的土地补偿偿款总额，按按规定汇入市市土地行政主主管部门在监监管银行开立立的土地补偿偿款监管专户户。款项入账账后由监管银银行提供凭据据，然后用地地单位才可凭凭此领取市政政府用地批复复。同时，被被征地农民集集体经济组织织必须向市土土地行政主管管部门提供其其接收土地补补偿款的开户户账号；由监监管银行按土土地主管部门门通知划款。2.规范开发发区建设，加加强耕地保护护据统计计，全国开发发区土地有43%闲置，且目目前我国各类类开发区规划划面积已达3.6万平方公里里，超过了现现在城镇建设设用地总量。年年初，为解决决开发区过多多过滥、违规规用地等突出出问题，促进进开发区规范范、协调发展展，国家发改改委、国土资资源部、建设设部、商务部部联合下发标标注为“特急”的《关于清清理整顿现有有各类开发区区的具体标准准和政策界限限的通知》，要要求对各类开开发区进行整整改，坚决纠纠正违规擅自自设立开发区区、盲目扩大大开发区规模模的现象，切切实解决开发发区过多过滥滥、违规用地地等突出问题题，促进开发发区规范、协协调发展。3.土地协议议出让终结自2002年7月1日起《招标标拍卖挂牌出出让国有土地地使用权规定定》实施，规规定除原划拨拨土地使用权权人不改变原原土地用途申申请补办出让让手续和按国国家有关政策策规定属于历历史遗留问题题之外，商业业、旅游、娱娱乐和商品住住宅等经营性性用地供应必必须严格按规规定采用招标标拍卖挂牌方方式。4.土地市场逐逐步走向规范范10月28日，国务院院下发了土地地新政——《国务院关关于深化改革革严格土地管管理的决定》，在在《决定》出出台之后，中中央又接连出出了两部法规规，《土地利利用年度计划划管理办法》修修订版，《建建设项目用地地预审管理办办法》，此次次出台的一系系列土地政策策将进一步规规范房地产市市场，表明了了中央从严管管理土地的决决心。2004年出台台的金融政策策有：1.存款准备金金率上调2004年4月11日央行宣布布，从2004年4月25日起，资本本充足率低于于一定水平的的金融机构，将将执行8%的存款准备备金率，国有有独资、股份份制商业银行行、外资等金金融机构将执执行7.5%的存款准备备金率，共收收缩了可贷资资金约1100多亿元。目目的是限制商商业银行的信信贷盲目扩张张，房地产业业是信贷调控控的首要对象象之一。2.房地产开发发固定资产投投资项目资本本金比例提高高4月30日，国家发发展和改革委委员会部署了了清理固定资资产投资项目目工作，其中中多项涉及房房地产，特别别是土地市场场。与此同时时，国家决定定将适当提高高钢铁、电解解铝、水泥、房房地产开发固固定资产投资资项目资本金金比例，提高高地产开发的的门槛。房地地产开发固定定资产投资项项目(不包含经济济适用房)资本金比例例由原来的20%调高到35%。3.一些地方的的金融机构开开始限制对外外地人的按揭揭贷款，甚至至停止对部分分别墅、商铺铺项目发放按按揭贷款。开发企业业资金运作将将面临考验。国国家采取了紧紧缩信贷政策策，大大提高高了开发企业业资本金比例例，开发企业业所面临的是是常规的银行行融资渠道门门槛大大提高高，特别是前前期资金运作作将面临极大大的考验，因因此，许多开开发商将会优优胜劣汰，房房地产市场将将会进一步两两极分化，实实力雄厚的房房地产企业将将利用这个时时机吞并一些些有地无钱或或实力不足的的开发企业。第四章20005年上半年郑郑州房地产市市场分析第三篇项目目区域房地产产市场分析第一章区域域划分根据郑州市的城城市格局和房房地产发展的的历史轨迹及及现状，业内内人士将郑州州城区划为如如下五个大片片区：中区（农业路以以南、城东路路以西、淮河河路以北、嵩嵩山以东）东区（城东路、经经三路以东）南区（淮河路以以南）西区（嵩山路以以西）北区（农业路以以北）三路于第二章项目目区域市场分分析近年来，郑州东东区房地产市市场发展势头头强劲，特别是是郑州市政府府吹响郑东新新区开发的号号角后，使东东区的发展更更加诱人。经过几几年来的持续续发展，东区区已成为郑州州少数几个上上规模、上档档次的高档住住宅小区云集集地之一，如早期开发发的建业城市市花园、未来来花园和英协协花园等，已已经持续了几几年的热地效效应更因郑东新区区的开发仍在在续写着辉煌煌，近期，更更相继推出了了锦江国际花花园、建业新新天地、中凯凯海上·香颂、长城城康桥花园和和香滨桂府等等。这里的房地地产曾代表着着郑州楼市的的“高度”，特别是2000--2002年，当时建建业城市花园园、未来花园园和英协花园园等，无论在在规模、产品品规划和环境境设计等，时时至今日，仍仍具有市场的的领先水平，吸引了全郑州人的目光。这里有着中原房地产最知名的开发商品牌——如建业集团；也有在短短几年内迅速成长为市场重量级选手的新锐开发商——如天鹰地产公司；这里是郑州高档住宅小区的发源地，这里也曾是郑州高层项目市场的样板……同样，这里也充满了郑州楼市最为激烈的竞争，这里的房地产竞争已从单纯的项目竞争逐渐上升到企业的实力和品牌等高度的竞争。郑州是河南的省省会，而本区区域的金水区区又称之为（金金水路两侧）行行政区，区内内分布着（主主要为金水路路和纬四路两两侧）河南省省各级行政机机构，如省委委、省政府、省省人大和省政政协等省各级级机关单位及及众多家属院院等，因此，本本区域的各项项相关配套设设施相当完善善，特别是文文化教育、医医疗、购物和和休闲等，在在郑州都首屈屈一指。随着金水区的房房地产得到了了进一步的发发展，特别是是未来大道的的未来花园和和郑汴路的建建业城市花园园等，其独特特的地理位置置和完善的生生活配套，受受到了郑州市市及河南省省省内各地市置置业者的热烈烈追捧。近年年来，受临近近本区域的郑郑东新区良好好发展前景所所带动，更加加使得该区域域的房地产市市场，受到了了郑州市以及及河南省各地地级市的众多多消费者的认认可，从使这这一区域的房房地产焕发出出强大的市场场生机，经过过多年的发展展，本区域逐逐渐形成如下下几种特点：：一、东区多个以以路带点的开开发热点区域域，发展成熟熟而均衡区内各主要干道道沿线都成了了近几年开发发的热点区域域，如107国道沿线的新新鑫花园、金金色年华、金金成宜家美景景、德亿时代代城和鑫苑名名家等；未来来大道沿线的的锦江国际花花园、吉祥花花园和未来花花园等；郑汴汴路沿线的建建业城市花园园、英协花园园、凤凰城、中中凯海上·香颂和长城城康桥花园等等；东明路沿沿线东明花园园、东明滨河河苑、佳亿花花园和仟禧·金水湾等。二、东区以高层层、高档次住住宅楼盘开发发为主，高层层高端市场已近饱和状态态本区域主要集中中在高档次的的楼盘开发为为主，且大部部分住宅以高高层为主，辅辅以适量的多多层，如建业业城市花园、锦江国际花园、新鑫花园、长城康桥花园、仟禧·金水湾等；也有部分楼盘以纯高层住宅出现在市场，如中凯·海上香颂、东明花园和未来花园等。上述楼盘的推出，使东区的高层房地产市场处于饱和状态，因推出的楼盘档次相对较高，又是高层住宅，其单价和总价相对其它多层类型的住宅高出一大截，其单价可直追别墅的价格，在这样高价格所形成激烈的市场竞争状态下，迫使发展商主动思考精细化、差异化的定位和以相对高的附加值，增加产品综合价值，支持产品居高不下的价格。三、区域楼盘开开发规模大，有有良好的城市市居住氛围本区域的楼盘开开发规模相对对较大，且多数楼楼盘形成了良良好的城市区区域氛围，聚聚集了相当的的人气。如未未来花园已全全面入住，建建业城市花园园已开发到第第四期；此外本区域域的英协花园园、新鑫花园和凤凰城等也已已前后开发了了好几期。第三章项项目片区市场场分析一、项目位置本项目位于郑州州金水东路与与民航路交汇汇处**建国酒店后后侧，东靠107国道、南临临金水东路、西西距未来大道道几百米远。项项目距正在建建设的郑东新新区CBD商务区仅一一路之隔。二、片区范围项目片区范围为为：东起107国道，西至至东明路，北北起黄河路，南南到郑汴路。三、项目街区特特点1、地块位置、环环境及交通本项目位于金水水东路北面，周周边现为郑州州的高档楼盘盘集中地——金水花园和和未来花园，项项目地块两侧侧的**国际俱乐部部和鞍钢大酒酒店，及不远远德亿大酒店店是项目地块块中的配套亮亮点。金水路是郑州最最主要的交通通干道，两侧侧分布着众多多省各级机关关单位，这里里配套齐全，聚聚集了众多的的学校，医院院和生活设施施。同时金水水路还连接市市区内多条主主要交通干线线（如107国道、经三三路、花园路路和人民路等等），交通网网络四通八达达，郑州东站站就坐落在金金水东路与107国道交汇处处（项目的东东面），来往往各地极其便便利；从金水水路可直接到到达郑州市二二大商圈——紫金山商圈圈和二七中心心商圈仅需10分钟；从金金水路到火车车站，时间仅仅为15分钟左右；；而从金水路路（项目所在在地）到达机机场则只需30分钟。交通通路线主要以以金水路为主主，设有23、26、37、77、58、87和209等十多条市市内公交线路路。2、人口分布及及收入构成由于该区（东区区：经三路和和城东路以东东）主要以中中区为邻（农农业路以南、城城东路以西、淮淮河路以北、嵩嵩山路以东），而而中区主要包包含着金水区区与管城区。由由于金水区分分布着大量的的省、市等各各级行政机关关，也是这些些省相关单位位的家属楼所所在地，这些些住宅楼属于于早期所起的的楼房，无论论是楼宇外观观还是使用功功能等都不能能满足现有的的住户，随着着国家停止分分配住房和公公房上市等多多种利好消息息的刺激之下下，这批工作作比较稳定，收收入较有保障障的公务员，特特别是各级政政府机关有灰灰色收入的机机关领导，更更成为了郑州州购房置业的的主力军团。据据政府相关机机构统计，郑郑州中区、北北区和东区的的房地产市场场置业人士有有近75%以上的人来来自于金水区区，其中有公公务员或公务务员背景的置置业人数占50%左右，其余余的多为经商商人士（含企企业老板和小小私营业主等等）、外地市市的企业老板板和政府官员员等。3、项目周边配配套1）周边商业分分布、经营状状况项目所在的金水水东路严重缺缺乏大型或高高档次的商业业配套，现有有的商业配套套分布凌乱，规规模小、档次次低，如小商商店、超市等等。注：经**公司司了解，周边边的高档次的的餐饮及娱乐乐配套主要以以**国际俱乐部部和德亿大酒酒店为主，此此外，还在金金水中路的国国际饭店、中中州皇冠假日日酒店、索菲菲特国际饭店店、威威娱乐乐广场和热舞舞会所等也是是一个娱乐、休休闲和饮食的的好去处。2）项目周边教教育配套项目周边主要的的教育配套分分布在经一路路和经二路周周边，有经三三路小学、省省实验小学和和二十三中等等。此外，还有各社社区自身的教教育配套，如如新鑫花园幼幼儿园和银基基花园小学等等。3）项目周边边金融配套项目周边（主要要为金水东路路）有多间银银行，其中交交行、中国银银行、郑州商商业银行各一一家，这此银银行网点多为为分理处，规规模普遍较小小。此外，项项目周边的未未来大道也有有多间银行。4）项目周边医医疗配套金水路作为河南南省政府所在在地，医疗配配套设施齐全全，周边有多多个医院、小小诊所和众多多药房等。医院：河南省中中医院，河南南中医学院附附属医院等；；诊所：强中诊所所和郑州美信信医院等；药房：长远大药药房和仟禧堂堂药店等。从项目周边配套套情况看：规规模相对较大大、档次较高高的商业配套套设施，目前前还处于空白白阶段，有一一定的市场空空间和生命力力；周边的高高档次休闲娱娱乐设施相对对较多，如**国际俱乐部部和德亿大酒酒店等，但缺缺少像上岛咖咖啡、名典咖咖啡、迪欧咖咖啡和歌德咖咖啡等较中等等档次的休闲闲场所；周边边没有一个大大型综合性购购物商城（如如家乐福和沃沃尔玛等大型型的购物广场场等），缺少少一个起带头头作用的商业业中心；缺少少以供一般业业主使用的体体育运动或体体育休闲设施施，如健身房房和保龄球馆馆等；缺少一一些文化场馆馆设施。四、项目周边房房地产状况项目所所处的金水路路，它是郑州州最重要的一一条东西主干干道，两侧分分布着河南省省各级行政机机关单位。随随着城市化进进程的不断加加快，城市规规划的进一步步加强（尤其其是建设郑东东新区相关政政策得到进一一步的实施），现现在金水路沿沿线，特别是是金水东路的的人文环境和和投资环境已已发生了极大大变化，该区区域房地产业业表现得日趋趋活跃，物业业开发量不断断增多，形成成较为激烈的的竞争局面。根据郑郑东新区的远远景总体发展展概念规划，郑东新新区西起107国道，东至至京珠高速公路，北起起连霍高速公公路，南至机机场快速路。新新区总体规划划面积约150平方公里，近近期建设45平方公里。在在规划中，郑东东新区将引入入了生态城市市、共生城市市、新陈代谢谢城市和环形形城市的先进进理念，立意意新颖，风格格独特，体现现出以人为本本的精神和改改善人居环境境的意愿。新新的规划把城城市结构分为为CBD、龙湖地区区、商住物流流区、经济技术开开发区等若干干组团，从而而为郑州城市市远景建设制制定出具有中中国特色的可可持续性城市市发展方案。而第一阶段建设的CBD商务中心离本项目只有一路之隔。受上述利好因素素所影响，众众多发展商纷纷纷抢占107国道两侧或或金水路、郑郑汴路周边的土地地市场（主要要表现为都市市村庄和一些些老城区的改改造等），与与此同时，现现已在该区域域开发的发展展商，已逐渐渐发展成为郑郑州综合实力力较强的知名名企业，如建建业集团（建建业城市花园园）和河南天天鹰（大河锦江江花园）等，这这些实力较强强的发展商进进驻该区域，进进一步加剧了了本区域竞争争力度。近年来，本项项目周边区域域的开发楼盘盘逐渐增多，较较有知名度和和代表性的有有新鑫花园、未来花花园和大河锦锦江花园等。第四章项目目片区在售楼楼盘及竞争对对手分析前盘主来汴路干在如银金莲线新鑫花园园、金色年华华、金成宜家家美景、德亿亿时代城、鑫鑫苑名家等；；：锦江国际花花园、未来花花园、吉祥花花园等；建建业桂园·新天地、英英协花园、百百合花苑·香傧桂俯、凤凤凰城、中凯凯海上·香颂、长城城康桥花园等等；东东明花园、佳佳亿花园、仟仟禧·金水湾边查竞界如一、项目竞争楼楼盘及分析根据对周边楼盘盘各方面的分分析，我们认认为，本项目目的竞争对手手应为如下几几个：1、建业新天地地（尾盘）※楼盘概况：项目位于郑汴路路与107国道交叉口口西北角，由由建业住宅集集团（中国）有有限公司投资资建设，一期期规划建筑6栋12层的小高层层及1栋7层的多层建建筑，均价3800元/㎡，绿化率率约25%。该项目东东临107国道，噪音音影响较为严严重，南临近近郑汴路建材材市场，人流流车流量大，流流动人口多，整整体外部环境境差。目前推出的是二二期，为3栋12层的小高层层，共13个单元，272套，得房率率为85%，目前项目目已完成全部部销售工作。※交通情况：项目紧邻1077国道，出入入市区交通便便利，门前为为主干道郑汴汴路，路面宽宽阔平整，路路况良好。项项目对面为建建材市场，日日常人流车流流量大。周边边公交线路只只有507、35、85路，公交站站点的不足，不不能保证业主主的日常出行行方便。※户型分析：一房两房三房四房面积40—50㎡80—110㎡㎡150—1600㎡180—1900㎡复式面积140—1500㎡170—1800㎡230—2400㎡270—2800㎡330—3400㎡由上表看出，面面积区间从40—340㎡跨度较大大，户型规划划多元化，从从一定程度上上扩大了客源源范围。根据据销售现场及及内部了解，该该项目的主力力房型为复式式，约有100余套，占总总户数的40%；其余为三三房和四房，各各占15%左右。由于建业集团在在前期开发的的建业城市花花园、金水花花园均以“大面积舒适适户型”进入市场，并并确立其品牌牌，所以此次次开发的项目目的户型仍以以大面积为方方向，符合其其品牌效应，但但时至今日该该区域内大面面积户型充斥斥市场，竞争争激烈，可见见其市场定位位难以脱离同同质化竞争，影影响其销售速速度。※价格分析：目前均价为38800元/㎡，价位居高高区域市场。主主力面积规划划大，主力总总价在80—135万之间，在在该区域内属属高总价楼盘盘。且区域内内大面积户型型充斥市场，竞竞争激烈，与与区域内其他他楼盘相比，在在价格上完全全不占优势。※销售分析：前期内部认购多多为老业主购购买，正式销销售中市场反反映较为一般般，甚至与推推广成本投入入相比较而言言并不理想，高高总价对客户户的经济实力力提出了较高高的要求，从从而导致客源源相对狭窄。但但其新颖的创创意和产品设设计，征服了了众多的购房房者，目前项项目已完成100％销售工作作。※客源客层：由于开发商企业业在河南具有有较高的知名名度，从而吸吸纳了相当多多的外地客源源，占50%居多，是典典型的外销型型楼盘。客户户多为政府高高官，有隐形形收入者、外外企公司的高高层管理者、大大公司如证券券公司、银行行的老总等，整整体素质高，年年龄在40—50岁的取得事事业成功的人人士，多为二二次、三次置置业者，他们们极为身份地地位与居住档档次的相符。每每月固定收入入在5000—6000元，且有额额外收入的家家庭。※项目优劣势：：优势：·发商实力雄厚厚，具有很高高的品牌知名名度与美誉度度，名牌效应应在客户的购购买因素中占占主导地位，有有利于项目的的销售。·户型规划合理理，符合大面面宽、小进深深；动静分离离的设计理念念。·内部配套设施施相对完善，保保证业主日常常生活的便利利，会所设计计提升业主的的高品质生活活。·项目有少量的的一房户型投投放，扩大其其客源范围，加加快销售速度度。·社区内绿化面面积较大，达达25%左右，桂花花树的栽植收收到客户喜爱爱，提高业主主的生活品质质。劣势：·107国道，平平时车流量大大，有严重的的噪音及灰尘尘污染。·开发商注重对对商业市场价价值的挖掘，将将项目临街的的门面房规划划作为高档的家具市场，人人流车流量大大，使环境嘈嘈杂，从而使使楼盘住宅的的整体品质大打折扣，直接接影响业主未未来生活品质质。·主力户型面积积规划大，总总价在80—135万之间，使使客源过于狭狭窄，不利于于项目的快速速销售。·此区域大面积积户型集中供供应，竞争激激烈，价格并并不优势。·周边公交线路路少，只有507、35、85路公交站点点，不能保证证业主的日常常出行方便快捷。期期房且建设工工期慢，客户户在观望较中中容易流失。2、锦江国际花花园（尾盘）※楼盘概况：锦江国际花园由由多方投资，发发展商为河南南天鹰房地产产开发有限公公司，该项目目位于未来大大道与维五路路交汇处，总总占地97亩，总建筑筑面积16万㎡。锦江国际花园于于2000年5月投放市场场，一期项目目规划为多层层纯复式，现现为二期高层层项目，由为为4栋26层和3栋28层高层组成成，共1020户，项目1—3层为商业用用房，4层以上为住住宅。先建4栋26层高层，目目前项目已完完成100％销售任务务，且已交房房。※交通状况：项目东邻1077立交桥，出出入市区交通通便利，门前前为未来大道道，与金水路路贯通，直通通市区，社区区门口设有23、206、312路车通行。※户型分析：一房二房三房四房复式面积(㎡)38—6060—10080—110150—2100220—2500240—3600由上表看出，该该项目的户型型面积从38—360㎡，面积范范围的宽泛决决定客户层次次的不同。根根据销售现场场及内部了解解，该项目的的主力房型为为38㎡的一房一一厅小户型，并并有60—100㎡的一房二二厅户型，二二者占总户数数的近50%；80—110㎡的两房占20%，其次为150—210㎡的三房，220—250㎡的四房，复复式为极少数数。※价格分析：小户型均价36600元/㎡，主力总总价在13万元左右，其其它户型均价价3500元/㎡，单价范范围从2800—3300元/㎡，主力总总价在50万元左右。※销售分析：该项目以大量小小户型入市与与周边楼盘形形成差异化，一一套38㎡的小户型型总价在13万元左右，商商家的目的在在于对该区域域投资升值潜潜力的挖掘，购购买者也多看看好投资前景景，但高总价价的小户型销销售还是不甚甚乐观。该项目的户型面面积从38—360㎡，面积范范围的宽泛决决定客户层次次的不同。一一方面满足了了不同人士的的需求，另一一方面从营销销角度上带来来难度，30多平米的小小户型与300多平米的豪豪宅共存，营营销的市场风风险高。二房占取比例相相当，与三房房、四房主导导市场的局面面不相符。※客源层面：客源以金水区客客户为主，还还有相当部分分外地客户。小小户型的客户户趋于年轻，28—35岁之间，事事业处于上升升阶段具有投投资意识的年年轻人，但经经济基础不够够强。其他住住宅的客户多多为企业高管管、机关中高高层、专业技技术人员、私私营业主等，整整体素质高，年年龄在35—45岁的人群，多多为实力相当当的二次、三三次置业者，他他们较为重视视生活品质。※优劣势分析：：优势：·地段好，商务务与高档住宅宅聚集区，紧紧邻郑东新区区，投资升值值潜力大。·外部环境好，社社区居住环境境较为成熟。·1—3层的底底商配套，极极大的丰富业业主生活。劣势：·107国道，平平时车流量大大，有噪音及及灰尘污染。·后期物业管理理费较高。·小户型总价高高，销售阻力力大。4、香滨桂府（尾尾盘）※楼盘概况：香滨桂府由郑州州中实房地产产开发有限公公司开发，该该项目属于百百合花苑二期期项目，位于于商城东路与与风台路交界界处（金水东东路南面，熊熊儿河边上）。小区总占地面积积80亩（含15-20亩商务酒店店），总建筑筑面积达9万㎡，总户户数约为600户左右，由由多层和小高高层组成，一一期多层已入入住，现开发发的二期香滨滨桂府（小高高层）总建筑筑面积约为5万㎡共330户，04年5月交房入住住。该项目是一个以以桂花为主的的主题社区，社社区重点突出出百年桂花为为代表的成树树园林，以及及改造后的熊熊儿河水景，宣宣传一种桂花花·水岸·生活为一体体的居住精品品社区，现项项目销售至30-400%左右。※配套状况：该项目自身规模模适中，区内内配套一般，区区内设有超市市、儿童乐园园和会所等配配套设施，基基本能满足区区内居民的日日常生活需求求。小区车辆进出使使用智能化管管理系统、红红外线防盗系系统、三重楼楼宇对讲系统统。※交通状况：项目东与建业、英英协为邻，南南接郑汴路，北北连金水路，西西临东明路，出出入市区交通通便利，设有2、27、52、61、77、105和208等多条市内内公交线路。※户型统计：三房二厅四房二厅复式面积130.35--148.554-1600.71㎡149.23--164.339-1688.39-1176.411㎡370㎡※价格水平：均价：24000元/㎡管理费：约0.7元/㎡※客源层面：客源主要来源于于金水区。由由于该项目是是以桂花为主主的主题开发发小区，熊儿儿河的改造也也给该社区的的销售注入了了新的活力，吸吸引了周边众众多的私企老老板以及企业业高层管理人人员。同时也也有相当一部部分客户来源源于外地客户户。※优劣势分析：：优势：规模适中中、价格一般般、交通便利利；小区环境境较好，拥有有桂花成树资资源和熊儿河河的水资源；；项目已封顶顶，不存在工工期问题。劣势：项目周边边环境还较为为杂乱，有待待于改善；户户型相对较大大，总价较高高。5、海上·香颂颂（尾盘）※楼盘概况：该项目位于管城城区郑汴路与与东明路交叉叉口西南角，占占地65亩，建筑面面积为9万㎡，容积积率2.4。由郑州中中凯置业有限限公司及河南南省至诚置业业有限公司（为为中凯控股项项目公司）开开发，上海中中凯物业公司司负责其物业业管理。建筑设计由澳大大利亚DEM设计策划有有限公司担纲纲，为8栋12F小高层，1栋19F组成的住宅宅社区，规划划总户数为662户，绿化率33%，户数车位位比：3：1。目前一期5栋小小高层、二期期3栋小高层及1栋高层已峰峰顶并交房。主主要配套为1100㎡会所（棋牌牌室、健身房房、美容院等等），及太阳能能集中供热等等。※户型分析：产品主力户型为为三房两厅两两卫，面积在在126—132㎡之间，占44%以上，其它它为两房两厅厅两卫101——110㎡及复式160㎡——220㎡。※价格分析：均价3400元元/㎡，主力总总价为40—65万元。最低低成交单价达达3200元/㎡。※销售分析：·该项目于20003年10月25日正式开盘盘发售，但销销售情况一般般。但项目工工期较快，从从很大程度上上增强客户了了信心，开发发商期待现房房销售为项目目迎来一个销销售高峰。·早期推广卖点点集中在开发发商品牌及海海派建筑上，不不实的概念市市场接受度不不高。建筑规规划及景观规规划（小区内内配置的雾森森系统）并无无多大特色，建建筑单体排列列较为集中，楼楼间距较窄，现现场感受与其其宣传的差距距较大。·与该项目距离离不足百米的的康桥花园成成为势均力薄薄的竞争对手手，康桥花园园多层的推出出及客户对其其小高层的观观望将给该项项目带来无可可避免的竞争争压力。6、名门世家（在在售）※楼盘概况：该项目位于金水水区金水路南南，燕凤路西西，总占地130亩，总建筑筑面积30万㎡，容积积率3.2，绿化率42％，框架结结构。由河南南泰辰置业有有限公司开发发，由河南金金阳光物业管管理有限公司司进行物业管管理。项目共分两期开开发完成，一一期于2005年4月23日开盘，共共有房源530套，可售建建筑面积78422㎡。目前已已售14套，计2063㎡，剩余516套，计76359㎡。本项目由6栋高高层、3栋写字楼、一一个大型超市市、2栋26层高的纯小小户型高层组组成，主要配配套为社区的的大型超市及及社区会所等等。※户型分析：本项目产品户型型跨度较大，最小面积为22㎡的小户型，最大面积为330㎡的七房三厅复式楼，其中，主力户型是145㎡的三房两厅两卫。※价格分析：项目一期自20005年4月23日开盘以来来，价格曾不不断上升趋势势，目前销售售均价3816元/㎡※销售分析：·该项目于20004年4月23日正式开盘盘发售，但销销售情况一般般。但项目工工期较快，从从很大程度上上增强客户了了信心，开发发商期待现房房销售为项目目迎来一个销销售高峰。·早期推广卖点点为“成功了，住住名门”，其很好的的抓住了消费费者渴望提升升自身形象的的心理，实现现了一定时期期内的销售高高潮。·该项目1300亩的规模在在郑州东区算算是个大盘了了，其大盘的的实力和魅力力正在使越来来越多的人向向往和追求。社社区内的写字字楼、超市等等配套设施为为项目的升值值提供了内部部支持，而项项目纯小户型型的高层住宅宅又为投资者者提供了好的的投资渠道，进进一步加速了了房源的消化化和项目的回回款。二、项目潜在竞竞争对手及分分析根据对周边楼盘盘各方面的分分析，我们认认为，本项目目潜在的竞争争对手应为如如下几个：1、银基花园银基花园位于金金水东路，西西为德亿歌剧剧院，东边接接新鑫花园及及107国道。该项项目总占地面面积为512亩（34.166350万㎡），总总建筑面积达达108万㎡，小区区的容积率为为3.16，绿化率达43%以上，北临临金水路将留留出60余亩大型水水景花园。整整个小区采用用智能化管理理，配套设施施完善，12000㎡的小区会会馆设有：游游泳池、保龄龄球馆、棋牌牌室、健身房房、乒乓球室室、网球室、老老年活动中心心和儿童活动动中心等，为为小区创造出出良好的人文文居住环境，同同时区内还将将设立步行购购物街，以满满足小区内居居民的生活需需要。银基花园一期处处于前期基础础施工阶段，一一期将由13栋28-30层的高层住住宅楼组成，户户型面积为150-2280㎡等多种户户型。但据了解，该项项目现正面临临的资金严重重短缺的局面面，使得该项项目的发展前前景不太乐观观，现处于暂暂时停工阶段段，但该项目目是否将在近近期内复工还还不得而知，因因此，我们仍仍将该项目作作为主要潜在在的竞争对手手。2、长城康桥花花园※楼盘概况：项目位于管城区区郑汴路与城城东路交汇处处东，占地95.6亩，建筑面面积15万平方米，容容积率2.23。该项目由由中国长城铝铝业公司及河河南长城饭店店投资，河南南长城饭店物物业管理有限限公司负责小小区的物业管管理。由国际知名的设设计师，澳大大利亚贝尔曼曼设计事物所所董事规划设设计，社区景景观及建筑规规划较好。绿绿化率为45.6%，多层、小小高层及高层层为其主要建建筑形态。项目规划17栋栋住宅，总户户数为1000户(其中小高层240户)。一期建设7栋多层、5栋小高层，二二期建设5栋高层，配配置的户数车车位比：2.5：1。现多层、小小高层已经封封顶并交房。※配套情况项目主要配套为为：1800㎡幼儿园、少少儿培训中心心；2000㎡会所；其其他如老年娱娱乐场、儿童童游乐场、超超市、健身房房、咖啡厅、商商业步行街等等。※价格情况6层现员※户型情况多层主力房型为为三房两厅两两卫，占总开开发量的一半半以上，面积积为130㎡左右；两两房及四房为为辅，具体面面积未正式公公开。小高层层情况不详。注：由于第一期期首批只推出出二栋多层住住宅，对贵司司金水东路的的项目不存在在任何的竞争争，但据我司司了解，该项项目的第一期期第二批开发发的为小高层层住宅，而第第二期则为高高层住宅，因因此，本项目目后期开发的的单位将成为为贵司金水东东路的主要竞竞争对手。周边未来一年里里即将开发的的项目据了解，现有的的金水路汽车车东站所在地地已被广汇国国贸购得，总总占地面积为为107亩，项目规规划以小高层层为主，多层层为辅。另，该该项目周边是是否还有其它它楼盘将在近近期开发还不不得而知。三、项目片区其其它在售楼盘盘及分析1、莲花嘉苑※基本情况：莲花嘉园由郑州州建源房地产产有限公司开开发，该项目目位于民航路路西段，总占占地面积11000㎡，建筑面面积21000㎡，分二期期开发，共96户。一期四四栋多层、二二期2栋多层已开开始入住。※配套状况：该项目自身规模模较小，区内内配套少，只只有一个中心心花园和地面面停车场等，不不能满足区内内居民的日常常生活需求。区区内居民的生生活需求，主主要通过周边边的都市村庄庄、金水路以以及未来大道道沿线的相关关配套来满足足。※交通状况：项目东邻1077国道、南为为金水路，出出入市区交通通便利，设有23、26、37、77、58、87和209等多条市内内公交线路。※户型统计：一房二厅二房二厅三房二厅四房二厅复式面积69㎡101㎡135-1600㎡151-1866㎡注：二期期房以以2房99㎡和3房135㎡的户型为为主※价格水平：均价：28000元/㎡管理费：约0.36元/㎡※客源层面：客源以周边小小私营客户为为主。由于房房源的户型相相对较大，总总价较高（按按8成30年计，三房房月供为1500元左右，四四房的月供则则为1700元左右），大大部分客户具具有一定的经经济基础，但但他们素质一一般，要求不不高。※优劣势分析：：优势：价格低、地地段好，离郑郑东新区CBD商务区只有有一路之隔，升升值潜力大；；劣势：项目周边边为都市村庄庄（黑朱庄），周周边环境杂乱乱，居住人员员素质较低；；小区规模小小，区内绿化化环境差、配配套设施少等等；户型相对对较大，总价价较高；离107国道较近，车车流量较大，有有噪音及灰尘尘污染。2、金燕·趣园园※基本情况：金燕·趣园由郑郑州三美房地地产开发有限限公司开发，该该项目位于金金水东路与民民航路交汇处处以北50米，分二期期开发，约300户左右，一一期已入住二二年多，二期期由1栋L型多层住宅宅组成，占地地约8亩，共96户，于04年7月份入住，现现项目处于封封顶阶段。※配套状况：该项目由于自身身规模较小，区区内配套只有有一块中心绿绿地（带健身身园）和地面面停车场（含含自行车棚），不不能满足区内内居民的日常常生活需求。区区内居民的生生活需求，主主要通过周边边的都市村庄庄、金水路以以及未来大道道沿线的相关关配套来满足足。※交通状况：项目东邻1077国道、南为为金水路，出出入市区交通通便利，设有23、26、37、77、58、87和209等多条市内内公交线路。※户型统计：二房二厅一卫三房二厅一卫复式(三房)面积87.10㎡99.09㎡99.72㎡104.68㎡㎡116.75㎡㎡※价格水平：均价：19800元/㎡管理费：约0.32元/㎡※客源层面：客源以周边客户户为主。因其其大部分住宅宅为二房，其其购买客户多多数为周边30岁左右的小小私营业主等等，这部分客客户大部分已已成家，事业业正处于上升升阶段，但经经济基础一般般，对小区环环境和周边配配套等要求不不高，属解决决居住为首要要条件的客户户，他们较关关注房型、使使用功能、价价格（含月供供），以及离离工作地点的的距离远近等等。※优劣势分析：：优势：价格低、地地段好，离郑郑东新区CBD商务区只有有一路之隔，升升值潜力大；；劣势：项目周边边为都市村庄庄（黑朱庄），周周边环境杂乱乱，居住人员员素质较低；；小区规模小小，区内绿化化环境差、配配套设施少等等；离107国道较近，车车流量较大，有有噪音及灰尘尘污染。3、吉祥花园※楼盘概况：：吉祥花园地处未未来大道与顺顺河路交汇处处，位于金水水区城市中心心地带，由。项项目占地35000余平方米，总总建筑面积83000余平方米，共共502户，由7栋板式小高高层组成。沿燕南路路是沿街商铺铺及会所，南南区设107944.2平方米半地地下停车库。吉祥花园绿化面面积约11200平方米，绿绿化率高达40％，面积约约为5000平方米的中中心绿化广场场为主体，是是融合健康、运运动、教育、休休闲、娱乐、文文化为一体的的综合社区。项目一期为现房房开盘，目前前建设中的二二期已主体封封顶，03年7月底交房。※交通情况：小区周边交通便便捷，南北有有金水大道和和顺河路，未未来大道和东东明路，东有有世纪大道(107国道)，旁侧601路、2环支路、206路、209路、37路、26路、305路、23路、507路、57路、58路多路公交交车直通郑州州各个角落。※户型分析：二房二厅三房四房二厅复式面积94.45115.58——142.999㎡182.66㎡㎡163.05——280㎡吉祥花园户型设设计多样齐全全，面积从94m2－280m2，满足不同同人士需求。其其中以三房为为绝对主力，充充分满足该区区域三房的需需求市场，三房面积控控制适中，布布局合理，做做到了动静分分区、干湿分分离、光线通通透等原则。※价格分析：：均价为32000元/㎡。主力面面积适中，主力总总价在35—50万之间，合理理的面积控制制，使该楼盘盘总价具有一一定优势。※客源客层：客源多来自金水水区，由于周周边企事业单单位较多，所所以吸引了许许多政府官员、学学校教师、单单位领导等，其其它来自一些些个体私营业业主，年龄层层次集中在35—50之间。※项目优劣势：：优势：·该项目地理位位置优越，地地处郑州国际际酒店区、金金水路国际商商务区、省政政府行政区三三区重叠处，有有利于项目的的销售。·开发商为郑州州燃气房地产产开发有限公公司，开发实实力让人信赖赖。·总价适中，具具有一定竞争争优势。·户型设计合理理，符合小高高层的规划水水准。·会所、中心广广场、地下停停车场的设计计提升业主的的高品质生活活。·社区内绿化面面积较大，达达40%左右，直接提高了业主的生活活品质。劣势：·未来大道仍为为打通，交通通现状不好，居居住环境有待待改观。·社区被一条马马路分割为两两部分，不便便于物业管理理。·周边医院、学学校、商业等等生活配套设设施不够完善善。4、佳亿花园※楼盘概况：项目位于东明路路中段，地处市中心心成熟地带，占占地16000平方米，建建筑面积46000平方米，容容积率2.87。由3栋多层和3栋小高层围围合组成，共计306户，绿化率约约35%。建有地下下停车场。一期3栋多层已已于02年8月交房，销销售率达90%。目前建设设的为二期3栋小高层，共共198户，已于03年7月底交房，小小高层销售均均价为3200元/㎡。※交通情况：项目位于东明路路黄金地段，周周围金水路、东东明路、商城城路、城东路路、未来大道道等主干道密密集交错。公公交线路有2路、58路、601路、206路、57路等。※小高层户型分分析：3/2/13/2/24/2/2复式面积140㎡150－1700㎡168—1855㎡184－3266㎡由上表看出，面面积区间从140—326㎡跨度较较大，户型规规划多元化。户型较为单一，只有三房、四房、复式，其中以150—170㎡的三房为主力房型。※价格分析：目前均价为32200元/㎡，价位居居高。主力面积积规划偏大，主力总总价在45—60万之间，在在该区域内属属中高价位楼盘。该区域域楼盘竞争激激烈，与其他他楼盘相比，在在价格上不占占优势。※销售分析：前期多层销售情情况良好，小小高层销售情情况一般。※客源客层：客源多来自金水水区，由于周周边企事业单单位较多，所所以吸引了许许多政府官员、学学校教师、单单位领导等，其其它来自一些些个体私营业业主，年龄层层次集中在35—45之间。※项目优劣势：：优势：·该项