动漫产业园项目可行性研究报告

(此文档为格式下载后您可任意修改编辑！) 某国际动漫产业园项目本项目的委托方：某某地产集团股份有限公司承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位：某某房地产咨询有限公司作依据。设规模和内容国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动 根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表： 序号项目面积备注总用地面国际动漫产品展示交易中心(A、B段) 积总建筑面积容积率绿化率国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区合计国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区合计地下停车位国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城计国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合容积率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部 国际动漫网游影视国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区计综合国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合建筑密度筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。发顺序及产品组合形式进行开发。项目开发周期为年，其中建设期为年，土地取得费用全部在第戏软件城、地下停车位等物业全部用于销售，销售率为；项目的各年销售收入投入下年开发；设定行业基准收益率为。 。的发展提供了绝好的人才储备。业链，有可能对本项目的发展造成一定的影响。 开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可投资环境和市场研究 本次报告中，我司重点针对某某国民经济发展状况、某某市动漫产业发展状况等方面对宏观经济环境做出分析，进而对未来某某投资环境的变化、发展进行件依据。 ()国民经济快速增长，综合国力显著增强~年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续、平稳、快速的增长。国内生产总值由年的亿元上升到年的亿元，平均每年以的速度递增，第一、第二、第三产业增加值分别达到亿元、均增长速度分别为、和。%4.0%0%2001200220032004200520068.3%9.1%10.0%10.1%9.9%10.7%0国内生产总值(亿元)单元：亿元20012006全国增长分别为、 ()经济发展平稳快速 ()改革开放迈出重大步伐()人民生活进一步改善业人均纯收入达到元，扣除价格因素，分别增长和 势头。从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城 我国国民经济将继续保持较高的增长势头，呈现良性发展态势。漫产业发展状况 行业起步较晚，市场占有率低中国青少年最喜爱动漫作品比例 国家政策扶持力度大近年来，政府开始以前所未有的力度推动中国动漫产业的发展。一方面，政府将以财政补贴的方式支持动漫龙头企业的发展；另一方面，广电总局还从国外动画片引进限制、电视台黄金时间播出限制等方面为国产动画片争取宽松的发展若干意黄金时段∶~∶必须播出国产动画片；制作机构引进》，提出了推动中国动漫产业发展的一系列政策措施。 画产品专项奖励基金。杭州市亩用地作为动画产业园区，利用开发区的优惠动漫产品及其衍生产品的市场空间巨大分钟，每年的市场缺口高达万额和各类儿童出版物每年的销售额达人民币亿元„„在某种程度上，这些行业 (1)资本向动漫产业聚集(2)中国动漫市场成香饽饽 不全球最大的娱乐产品输出国美国，每年的动画产品和衍生产品的产值达多亿最占全球的，是中国的倍。 截至年底，全国有多个省市提出将动漫产业作为新兴产业大力扶持。()深圳动漫产业分析()上海动漫产业分析 “光通”等外省注册企业，也将游戏运营部门设在上海。占地面积达平方。在上海地区率排名第五。“国家级地也纷纷落户()北京动漫产业分析京市的动漫游戏产业发展到了一个新的阶段。在()浙江动漫产业分析 ()成都动漫产业分析成都有很好的动漫资源，人才储备多、生产成本低，政府也有相应的鼓励措施，这些因素促成了成都加工市场的繁荣。韩国的盛大公司在成都有工作室，欧洲最大的手机游戏公司法国智乐也落户此地，连英特尔公司也在这里建成了成都目前成都动漫产业的主力支撑就是对外加工。成都动漫产业对外加工主要在吃喝资产雪球越滚越大。 将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。宏观投资环境 ()城市基本地理布局地理位置 面积、区域 ()城市战略地位某某是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部()城市交通某某拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网，沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营 【】()城市人口、气候 ()经济增长及财富指标近几年来某某经济发生了历史性变化，进入了全新的发展时期、城市功能不断完善、投资环境极大改观、城市综合实力大大增强，已经成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。①~年某某市与人均增长情况单位：亿元010%13%14%20002006GDP单位：元0单位：元02000200120022003200420052006 20002006GDP②~年人均年可支配收入16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%00.0%2000200120022003200420052006人均可支配收入585063867050796189241009811651涨幅9.1%9.2%13.1%12.9%8.3%13.2%15.4%5000单位：元20002006③~年人均支出消费额、构成及恩格尔系数08000600040002000单位：元02000200120022003200420052006消费支出5103551560746690721278808573 20002006设备用品及服务交通和通讯娱乐文教服务杂项商品和服务2000200120022003200420052006恩格尔系数4038.837.336.637.536.936.2 20002006④小结七年保持在以上。()商品市场状况投资结构进一步优化，商品市场实现较快增长，城乡居民收入稳步提高，带动了城乡居民生活质量的全面改善，给商品市场的发展提供了良好的基础和条件，市持年年条 ④近年来，由于市场竞争愈加激烈和企业改制、资产重组等因素，公有制经会消费品零售总额呈逐年递增的良好势头。势，非公有制经济逐渐成为市场的主力军。 年，某某市完成城市建设投资亿元，比上年增长，比增长倍，年均增长。青年大街、二环路改造全面完成。完成了政村已通油路。公里，总面积万平方米。排水管道长度()公用事业内 ()城市环境保护和治理施了浑河治臭、细河清淤、拆除烟囱、锅炉房、大辛及老虎冲垃圾滤液处置工程()城市绿化市称号。()小结城市建设投资力度加大，市政基础设施的改造和建设进展顺利；城市环境进一步优化；城市绿化成绩显著，荣获国家森林城市称号。 达到。但从年开始固定资产投资增长率逐年下降，逐渐恢复正常。%2000200120022003200420052006262302402583971.41363179011.4%15.3%33.0%45.0%66.7%40.3%31.3%单位：亿元0 20002006 ，三某某公路主枢纽的客运系统包括市中心区的七个客运站：客运总站、客运南站、客运西站、南塔客运站、五爱客货联运总站、浑河客货联运中心和辽宁快速客运站，为某某与周围城市的旅客出行创造了优越的条件。市内有十家公交汽车公司，共条公交线路，承担主城区的公交客运。某某桃仙国际机场是国家一级干线机场，东北地区航空运输枢纽。目前，经桃仙国际机场的航线共余条，其中，国内航线条、国际及地区航线条：某某市共有邮电局所处(其中委代办局所处)，邮政营业电子化窗口达到个，有个局所联网运行。某某邮政局邮路总长度为 近年，某某市金融业运行平稳，存贷款规模持续增加。目前，金融机构及网 发展及前景预测 ()城市性质国重要的工业基地。()规划范围平方公里。其中中心城区是城市的主体，是政治、经济、文化活动集中体现的地区。范围东起某某与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，规划面积平方公里。桃仙国际航空港副城规划面积为平方公里，新城子副城()总体功能布局间，使城市向松散布局过渡，同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提 东部副城：由棋盘山风景区及副城区等组城。副城区建设以中、高档住宅为主，科研、旅游、办公设施为辅。西部副城：以某某经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要的生活区公共服务配套设施。南部副城：以苏家屯现状建成区为基础继续扩展，规划建设综合性副城道义组团：以道义屯为基础重点安排乡镇企业和生活区，形成独立的生汪家组团：以安排东陵区的乡镇企业和生活区为主，形成独立的产业和()未来发展战略体目标建设有凝聚力的城市、可生长的城市、创新的城市、效率的城市、生态的城居的城市。 发展战略向南跨浑河发展，使金廊向南延伸，建设“新并使浑河将成为某某的内河向北规划以农产效都市型农业为依托的城乡统筹发展区域。区规划为生态旅进装备制造业和③东、西、南、北四大空间未来发展方向按照某某拓展发展空间，加快建设东北地区中心城市的要求，对四大区域的不同定位，将使某某的中心城市功能得到进一步强化和完善。东部旅游度假区新区。项大浑南地区规划情况新城区、高新区、物流区资中心、桃仙机场扩建等个大型项目；正着手启动三环南移等基础设施项目；规划建设民用航空等产业项目。西部工业走廊况东起西三环，西达辽中县西部，北至秦沈高速铁路，南至浑河，规划总面积。其中，建设用地规模业岗位；生活服务区面积依托辽宁中部城市群，辐射东北经济区，面向东北亚，以先进装备制造业为主体，相关产业的带状组团式新兴产业基地。亿元，到年达到亿元。业区面积住总人口平沈北地区情况 ()结论某某城市四大发展空间是对原有城市空间的延续和整合，在“十一五”开局之际，进一步拓展城市空间，是实现全面实现老工业基地振兴、加快建设东北地区中心城市、经济总量力争进入全国副省级城市“第一集团”三大战略目标的需要，也是解决经济发展瓶颈、完善城市功能的需要，更是加快某某经济区建设的需要。对于加快某某在“十一五”时期乃至今后的更大发展，对于实现某某老工业基地的全面振兴，对于充分发挥中心城市的辐射和带动作用，意义重大，影响 动了某某周边的高速公路，这是个非常有利的条件。要加快某某城市化进程。我们的目标是使城市人口达到万，要实现这个本 河两岸的开发。某某市要实现自己的城市定位，必须对金廊与浑河两岸进行正确的定位与开 、政府着力打造中国“动漫之都”过亿元，而在年产业规模只有某某市的大连市却在年就超越某某市，长办公会议、软件产业含动漫产业发展专项资金和信息件外包、动漫产业等基地的进与培养、国际认证体系建市本级财力及国家、省相关部门的支持，统筹规划全市软件产业资源，实现各区 ，人才为此，某某市动漫产业基地实施了产学联合模式，计划实现每年对动漫产业输送 近千名人才，打造人才资源共享平台。目前，动漫基地一直和多所高校之间保持着友好互助的双赢关系，并相继成为东大软件学院实训基地、东大文法学院实习基地、沈工院产学研合作基地、沈职院产业合作基地、沈电大教学实训基地、中等职业教育计算机专业实习实训基地、辽宁农职院实训基地、沈工大艺术设计学院动漫游戏教学实训基地等。业内人士分析，实习基地的建立，更有利于满足某某市数字娱乐软件产业基地复合型人才的培养和企业人才储备。院校与某某企业、境外培训机构联合创办动漫学院、动漫培训机构也将成为某某市场对本项目开发的影响年至今，某某的经济一直保持着健康发展，综合实力不断增强，经设提供了坚实的基础。。 至、面积本项目为某某市东陵区浑河南岸局部地块：东起 河西界，南接二道河子河界南岸，北达浑河南岸。项目总用地面积约万【项目北侧浑河南岸】浑河动漫产业区省道【项目西侧干河西】【项目东侧【项目西侧干河西】【项目南侧二道河子河界】较短。地表地势较为 动漫产业区【沈抚高速】【乡间小路】【地块现状全貌鸟瞰图】【项目南部路口】【二道河】【省道与东李路交汇处】 本项目所在区域除基本通讯系统已经到位及地质条件良好外，其他基础设施地块市政配套 本项目地处省道用地西界，西至干河西界，南起二道河子河界南岸，北至浑河南岸。仅有路(小津桥——汪家镇——深井子)公交路线通过，公共 主要生活、商业配套名名称鑫鑫超市德美源超市来客多超市汪家综合大市场东陵街道汪家小学东海农家饭庄兴宇餐饮中心汪家信用社汪家医院位置项目南侧项目南侧项目南侧项目南侧项目南侧项目南侧省道西项目南侧项目南侧项目南侧浑河北岸周边设施购物场所教育学校酒店餐饮银行邮局健公园景点步行时间项目项目国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区合计国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城序号总用地面积总建筑面积面积备注 容积率绿化率建筑密度露天展示区合计地下停车位国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城计国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合容积率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区计综合国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合 筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。目分析、优势()项目地理位置优越本项目处于沈抚同城核心区，随着沈抚同城进程的进一步实施，本项目的地 项目规模大，易形成规模经济 合作伙伴实力雄厚本项目由国际著名的麦格理全球物业投资银行、中国某某地产集团、香港万宽动漫科技公司联合开发，开发团队经济实力雄厚，实际开发、经营经验丰富。、劣势()交通便利性较差配套设施不完善、机会()某某经济增长将促进市民消费的进一步升级 某某市政府对动漫产业扶持力度大 为本项目的开发带来了很好的契机。沈抚城际轨道交通的建设将有利于项目开发随着沈抚同城这一概念的进一步深化，某某市政府将拓宽沈抚高速公路，取抚高速公路，经汪家、李石开发区于望花区三宝屯综合枢纽与沈抚轻轨对接。这些有利于本项目交通环境的改善，对于本项目来说是个很好的机会。、威胁()区域竞争威胁开发经营中将遭受较大的竞争威胁。市场系统威胁从产业链的角度看，动漫产业需要创作、制作和经营三大类人材。对于一个成功的动画企业来说，前期的创意研发和后期的经营开发要比中期的加工制作更为重要，利润空间也更大。目前，国内缺乏优秀的动漫人才，尤其是创作和经营方面的人才。优秀的动漫编剧、导演以及动漫剧本同样比较稀缺；从产业化角度看，更缺乏战略策划、资源整合、创新赢利模式的经营人才，这一市场现状将给本项目的开发经营带来一定的威胁。 某某经济的繁荣发展开发前景。虽然存在着其它内、国外资金纷纷涌入，各为杠杆，撬动与之关联的地，项目将有着比较广阔的市场差异化策略的主要作用是：与周边形成竞争优势，运用创新主题概念在市场发展战略以下方面：定位主题的非时代性项目的定位能适应各个时段、多种经济变化的市场情况，使之不受到现有开展。价值提升策策略在优秀项目的基础上充分整合社会资源、行业资源，使项目的知名度整体上升，为项目进一步提升价值创造条件，为发展商和政府创造更高的利润。 项目的开发应注重社会效益与经济效益的结合。本项目位于政府重点发展的区域，项目有责任、有义务打造成城市的名片，成为企业的力作、代表作。项目定位构想 造中国最大的动漫产业基地 开发商背景麦格理全球物业投资银行：总部位于悉尼，全球拥有九万名员工，是全球最大的房地产投资企业之一。麦格理是长期以来在中国有成熟房地产网络的少数几香港万宽动漫科技公司：香港著名的动画科技公司面以及电视广告制作曾获得多项国际性电脑动画开发大奖以及无数电视广告奖项。在游戏动画影像方面也有着辉煌战果，曾参与世界出名的游戏期制作。某某集团有限公司成立于年，是中国复合地产的缔造者，中国奥林匹克授 产业链定位某某国际动漫城将以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，整合包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧等产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫有关的服装、玩具、电子游戏等产业。通过动漫形象对动漫作品进行二次开发利用，提升动漫作品的附加值，进行衍生产品如文业 活力之城，动漫之都某某国际动漫城 想和历史文化资源，用“经营城市”理念和“国际化”思维，走经营城市之路，塑造本项目概念规划重点考虑以下几个要素：社会效益、经济效益、文化效益和树标志、立形象，可以参考先进的规划经验，做一座地标性建筑，如法国巴黎卢浮宫的玻璃金字塔、澳大利亚悉尼歌剧院、北京鸟巢、水立方等。营造重要景观节点，以“某某国际动漫城”为景观节点，以独有的自然风貌和优势，形成建设亮点。 规划使“某某国际动漫城”片区，结合世博园、鸟岛，成为某某乃至中国，人人都向往的最适宜旅游度假区，吸引人们参观、游览。城市标志性建筑示意：城市标志性建筑物，将是有效提升城市形象的手法，巴黎卢浮宫金字塔：每年慕名来访的游客达万，其中三分之一宁愿排长老的卢浮宫。 城市形象是吸引投资、吸引消费的兴趣重要因素，塑造一张代表国际化城市项目设计原则从政府的角度，建设沈抚同城浑河、棋盘山片区及风光带，提升某某城市品位和城市形象，为城市整体面貌的改善和形象提升做贡献。从投资和使用者的角度，为投资者带来一定的经济效益和社会效益，改善和提升整个某某的产业结构、人居质量，营造和谐文明的现代都市城区。推动某某市旅游景观建设的发展。 某某国际动漫产业城以“动漫产业旅游产业不动产产业”相结合的复合地产开发模式，开发建设包括动漫产业大道、动漫主题公园、动漫展览中心、动漫主题酒店等设施，兼具商务、商业、会展、休闲娱乐、文化旅游等辅助功能。情况生产环节——动漫产业大道、动漫创意产业园、动漫游戏软件城。产业大道可以提高一个动漫生产动漫产业的核心技术研发能力、促进品牌动动漫创意产业园和动漫游戏软件城是为切合动漫生产的特点和需要而建立的，作为动漫开发生产园区，将为动画产业、漫画产业、手机动漫产业、网络动业及网络游戏产业等生产企业提供一流的生产办公环境。旅游产业环节——动漫主题公元、动漫主题酒店。中国的“迪士尼”式娱乐公园，建成后将成为当地旅游的亮点工程，形成区域旅游动漫产品的开发生产，为动漫以及衍生产品的销售流通搭建一个直接的平台。从产业形成“互动效应”。 步提升动漫产品的附加值，推动产业化进程发展。在某某动漫产业园内将规划建设包括国际动漫区域总部、国际动漫展览中心、信息中心、物流中心、采购中心某某动漫产业园内规划建设了国际动漫网游影视城和国际动漫演艺中心，这将直接完善动漫产品及其衍生产品的开发、生产、销售、出版、播出和演出等全产业链的循环发展。五、项目开发模式及建设进度安排目开发模式本项目采用所有类型物业一次性统一开发的模式，即国际动漫产品展示交易国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城同时开工建设，一期开发完所有产品的开发模式。有关工程计划说明 本项目的总投资估算以中国某某地产集团股份有限公司提供的有关数据 算的贷款利率为综合利率，即综合考虑了贷款利率和融资所发生的费用，确定为，如在贷款期内人民银行利率调整，则应作相应的调整。 定基准收益率为。 流中心动漫产业生活配套区位 项目项目国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区合计国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区合计地下停车位国际动漫产品展示交易中心(A、B段)序号总用地面积总建筑面积面积备注 容积率绿化率建筑密度国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城计国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合容积率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区计综合国际动漫产品展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。 某市建筑市场价格情况，根据测算，本项目的总投资为万元，下面简包括土地出让金、契税(％)，共计为元。供电、煤气及其它)、 投资利息，按％的年利率计算，为按总销售额的％计算，为的单位：元项项目取得成本程费本息序号~。 企业自有资金、二是融资(含银行借款和信托等方式)、三是各期销售收入的序序号项目名称合计第一年第二年第三年77项目建安工程款投入计划估算表单位：元2、建筑安装工程费.1主体工程2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算题酒店：按3500元/平方米计算域总部：按1500元/平方米计算第一年第二年 1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算0艺中心：按3500元/平方米计算0国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米001.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算00震天展示区00002.2水、暖、电安装费：按180元/平方米计算00费用：按100元/平方米计算00.4消防设施工程：按30元/平方米计算00.5通讯设施工程：按15元/平方米计算00元/平方米米计算00合计0偿还计划单位：元贷款偿还期测单位：元序序号项目合计第一年第二年第三年计利息84662901期末贷款本金累计金来源金结余定 目前区域内没有类似的可比项目，根据我司以往的专业经验、对某某房地产市场的深入研究、并综合考虑项目的开发成本以及对某某动漫市场的前景国际动漫模型玩具城的价格为元㎡；国际动漫主题酒店的价格为元价格为元㎡；国际动漫游戏软件城的销售价格为元㎡；地下停车位 持平稳上涨的态势。据统计，~市商品房销售均价年涨幅约％，具体如下：~年某某市商品房销售均价及涨幅项目项目年年年年平均涨幅入估算各期回款计划详见下表销售收入估算表按的销售率进行核算，销售收入估算表见附表资金来源与运用分析“销售收入估算表”单位：元单位：元息加所得税金第年00第年000第年000润分配表序号序号项目名称销售收入2总成本费用3销售税金及附加4利润总额5所得税6税后利润7盈余公基金8可分配利润0(1)*5.5％(1-2-3)(1)×33%(6)×10%计算依据 ％开发商自有资金利润率＝总利润额开发商总自有资金×％本项目以上两个静态评价指标与行业相应指标相比较可以接受且较好故项 财务净现值()是按设定的基准收益率()将项目计算期内各年净现金流量，折现到项目建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的税前元；税后元；本项目税后全部投资的均大于，说明本项目可行(《全部投资现金流量表》详见附表)。益率是指项目在开发或经营期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能税前。税后。 《全部投资现金流量表》详见附表。 项目盈亏平衡点(临界点)，是指项目销售(经营)收入扣除销售(经营)：析表总总销售收入(元)总成本(元)出，本项目整体销售销售只要达了即可达到盈亏平衡。根据市场及项目定位分析，该项目的销售收入及销售价格较易实现，由此可 ，而且从发展趋势来看销售价格下降的可能性较低，控制开发成 内部收益率(税后)―― 房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，其中土地成本、建造成本、售价、开发期、投资收益率、贷款利率由于本项目的建设用地尚未取得，但土地出让金及相应税金已基本确定，因此在 近几年全国建筑材料价格上涨幅度相对较高，但近期钢材等主要材料一路走 随着某某市房地产市场的进一步发展，以及片区配套的日益完善，本项目整体价 结合某某市房地产市场的开发和销售特点，本项目的开发期预计为年是 比较客观、合理的，同时开发商实力雄厚，拥有丰富的房地产开发经验及良好的信誉，为项目的按预计时间完成开发提供了有力的保障。由以上分析可知，项目开发的不确定因素中的建造成本、销售价格、开发期九、可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见本项目属大型动漫产业开发项目，根据前述对国内及某某市经济发展和房地产市场情况的论证分析、预测，本项目市场定位准确。通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，如何完善项目周边生活配套、尽快进行产品的招商、预售及市场营销等问题将是影响本项目投资的主要问题。建议在项目进行前落实前期投资资金，以减少本项项目风险及防范建议房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，导致行业的市场风入某某市进行房地产开发的时期，市场的剧烈竞争可能会导致本项目的行业风险加大。 国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城等物业于一体的大型动漫产业项目，项目开发的风险之一是市场竞争风险。项目市场定位是否准确、前期的招商能否顺利完成是本项目成功的关键。为规避市场风险，项目开发前期应聘请专业确定本项目的开发与经营思路，并对特定市场的客户进行研究，根据项目自身条了较强的抵御市场风险的能力。 工程管理风险主要体现在能否保证工程质量及施工进度。我司建议采用招标方式委托施工单位进行土建、设备、装修等工程施工，聘项目工程计划横道图2008年2009年序号项目前期工程土方及基础工程 动漫展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园动漫产业游戏软件城主体工程动漫展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园动漫产业游戏软件城水电安装动漫展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园动漫产业游戏软件城通讯工程动漫展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园动漫产业游戏软件城消防工程动漫展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园 动动漫产业游戏软件城室外配套动漫展示交易中心(A、B段)国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园动漫产业游戏软件城估算表序号 取得成本程费本息、土地出、土地出让金土地出让金、契税：按土地出让金额的4%计算总价面积 合计二、前期费用、工程堪察设计费按、工程规划设计费(按、市政配套费(住宅按工程造价计算元平方米建筑面积计算)积计算)商业按元平方米建筑面积计算、规划服务费(按工程造价的计算)、价调基金(元平方米建筑面积计算)、公建防疫审图费(按工程造价计算)、人防工程质检费(元平方米人防面积计算)、招标代理费(按工程造价的)、施工图审查费(元平方米建筑面积计算)、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费(按工程造价的计算)、环保测评费、环保测评费计三、配套费用区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算区内供电工程按元平方米建筑面积计算区内煤气工程：按15元/平方米建筑面积计算、绿化、广场：按元平方米计算3、道路、地下停车位：按100元/平方米计算、安防系统：按0元/平方米.建筑面积计算计四、开发建造成本、监理费按建筑安装费用的计算、建筑安装工程费主体工程2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算题酒店：按3500元/平方米计算域总部：按1500元/平方米计算1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算艺中心：按3500元/平方米计算国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米1.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算震天展示区水、暖、电安装费：按0元/平方米计算费用：按100元/平方米计算消防设施工程：按30元/平方米计算通讯设施工程：按15元/平方米计算510000000000000000 元/平方米米计算建安成本小计建造成本小计一~四项小计五、管理费用：按一、四项总费用的3%计算一~五项小计六、不可预见费：按一~五项总费用的%计算七、投资利息：按年贷款利率为计算八、销售费用：按总销售额的计算(含广告费及销售管九、销售税费：按总销售额的11.5%计算计算2、城市维护建设税按营业税的5%计算3、教育附加费按营业税的3%计算5、土地增值税:按销售额的1%计算6、所得税：按销售额的6％计算十、一~九项合计000000、土地出让金土地出让金面积总价00 、契税：按土地出让金额的4%计算合计二、前期费用、工程堪察设计费按、工程规划设计费(按积计算)积计算)工程造价计算元平方米建筑面元平方米建筑面(商业按148元/平方米建筑面积计算)、规划服务费(按工程造价的计算)、价调基金(元平方米建筑面积计算)、公建防疫审图费(按工程造价计算)、人防工程质检费(元平方米人防面积、招标代理费(按工程造价的)、施工图审查费(元平方米建筑面积计算)、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费(按工程造价的计算)、环保测评费元㎡按占地面积计计三、配套费用算区内供电工程按元平方米建筑面积计算算、绿化、广场：按元平方米计算、安防系统：按0元/平方米.建筑面积计算四、开发建造成本、监理费按建筑安装费用的计算、建筑安装工程费主体工程2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)元/平方米计算元/平方米计算元/平方米计算510000000000000000000000000000000000000000 元/平方米计算元/平方米计算平方米元/平方米计算震天展示区水、暖、电安装费：按0元/平方米计算费用：按100元/平方米计算消防设施工程：按30元/平方米计算通讯设施工程：按15元/平方米计算元/平方米米计算建安成本小计建造成本小计一~四项小计五、管理费用：按一、四项总费用的3%计算一~五项小计六、不可预见费：按一~五项总费用的%计算七、投资利息：按年贷款利率为计算八、销售费用：按总销售额的计算(含广告费及销售管理费)九、销售税费：按总销售额的11.5%计算计算2、城市维护建设税按营业税的5%计算3、教育附加费按营业税的3%计算5、土地增值税:按销售额的1%计算6、所得税：按销售额的6％计算十、一~九项合计00000000表、土地出让、土地出让金土地出让金、契税：按土地出让金额的4%计算面积总价000 合计二、前期费用、工程堪察设计费按、工程规划设计费(按工程造价计算元平方米建筑面积计算)元平方米建筑面积计算)(商业按148元/平方米建筑面积计算)、规划服务费(按工程造价的计算)、价调基金(元平方米建筑面积计算)、公建防疫审图费(按工程造价计算)、人防工程质检费(元平方米人防面积计算)、招标代理费(按工程造价的)、施工图审查费(元平方米建筑面积计算)、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费(按工程造价的计算)、环保测评费、环保测评费计三、配套费用区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算区内供电工程按元平方米建筑面积计算区内煤气工程：按15元/平方米建筑面积计算、绿化、广场：按元平方米计算3、道路、地下停车位：按100元/平方米计算、安防系统：按0元/平方米.建筑面积计算计四、开发建造成本、监理费按建筑安装费用的计算、建筑安装工程费主体工程2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算题酒店：按3500元/平方米计算域总部：按1500元/平方米计算1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算艺中心：按3500元/平方米计算国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米1.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算震天展示区水、暖、电安装费：按0元/平方米计算费用：按100元/平方米