备考2018年经济师考试房地产行业习题班讲义全-目录版

经济师考试房地产行业习题班讲义全 第一章房地产经济基本理论 1 12 一、单项选择题(共题，每题分。每题的备选项中，只有城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为(绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散个最符合题意)相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散答疑编号『答案解析』参见教材大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为()现象。(年真题)城镇化郊区化逆城市化后城市化答疑编号『答案解析』多个城市组成的城市群中，由大到小为逆城市化。如一个城市内部由市区向郊区，称为郊区化。参见教材某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为()。(年真题)槛商品销售范围答疑编号『答案解析』参见教材某省的总人品为万人，其中城镇人口为万人，则该省的城镇化率为()。(年真题)答疑编号在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是()。(年真题)级差地租级差地租Ⅱ绝对地租垄断地租答疑编号『答案解析』参见教材杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是()。(年真题)谷物轮作区林业区放牧区答疑编号 』杜能圈，由城市里向外，依次是：自由农作区，生产易腐烂、难运输的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作区韦伯认为，社会集聚是()。(年真题)特殊集中因素一般集中因素外在因素内在因素答疑编号『答案解析』参见教材集集聚的分类生产或技术集聚社会集聚也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素规模扩大分工合作交通资源企业相邻获得额外利润式地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的()。(年真题)平均利润边际收益超额利润边际利润答疑编号『答案解析』参见教材地价是()的资本化。(年真题)年产值租答疑编号『答案解析』地租是地价的基础(千万不要记反了)，地价是地租的资本化。参见教材按照杜能理论的假设，()之和等于一个常数。(年真题)成本、运费运费、利润价格、利润答疑编号『答案解析』V(销售价格)和E(生产成本)是常数(利润加上运费，价格减去生产成本，为常数)参见教材韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的()作为配置工业企业的理想区位。(年真题)产出最高点求最高点生产成本最低点运输费用最低点答疑编号『答案解析』参见教材根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和()后的余额。平均税费平均利润平均市值平均价格答疑编号『答案解析』地租＝市场价格－生产成本－平均利润。参见教材在城市化的后期，城市化水平很高，城市化的速度一般()。慢速速快答疑编号『答案解析』本题考查不同城市化阶段城市化水平与城市化速度的内容。注意城市化水平高，不一定城市化发展速度快，两概念不能混淆。参见教材若北京某商务区用地建筑面积总和为万㎡，总建筑面积为万㎡，则其中心商务强度指标()为()，()区域界定指标。答疑编号『答案解析』本题考查中心商务区土地利用模式的指标计算。中心商务强度指标() 中心商务用地建筑面积总和总建筑面积＝，的区域可以界定为某种房地产在某一时间的潜在供给量应该为()。存量－灭失量存量－灭失量＋新开发量存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量答疑编号『答案解析』参见教材二、多项选择题(共题，每题分。每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分)。与乡村相比，现代城市的特性体现在()。(年真题)人口为主人口密度大一定地域的政治、经济和文化中心犯罪率低答疑编号『答案解析』参见教材克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括()。(年真题)研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成厂商和消费者都是经济人平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制答疑编号『答案解析』参见教材形成房地产有效需求必须具备的条件有()。(年真题)消费者有购买房地产的意愿消费者能够承受并支付得起房地产价格城市经济高速发展 人口急剧增长房地产供给大于房地产需求答疑编号『答案解析』同时具备两条件。参见教材以下哪些是区位所具有的特征()。综合性特殊性不确定性层次性历史性答疑编号『答案解析』本题考查区位的特性。区位具有四个特征，分别是综合性、确定性、层次性和历史性。参见教材集聚因素可以分为一般集聚因素和特殊集聚因素，以下哪个因素是一般集聚因素()。生产集聚技术集聚纯集聚社会集聚偶然集聚答疑编号『答案解析』本题考查工业区位论中关于集聚与分散的内容。集聚可发分为两大类，即生产或技术集聚(纯集聚)和社会集聚(偶然集聚)。其中生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。参见教材集集聚的分类生产或技术集聚社会集聚也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素规模扩大分工合作交通资源企业相邻获得额外利润式根据韦伯的工业区位论，以下有关原料指数的说法中，正确的有()。原料指数＝限地性原料总重量遍布性原料总重量遍布性原料的原料指数为纯原料的指数为失重性原料的指数小于答疑编号总重量，遍布性原料的原料指数为，纯原料的原料指数为，失重性原料的原料指数大于 近。参见教材城市地域空间利用结构理论中代表性的理论有()。论扇形理论核心理论中心商务区土地利用模式理论答疑编号『答案解析』本题主要考查中心地理论与城市地域空间利用结构理论。中心地理论与城市地域空间利用结构理论是平级的理论，不属于他的下一级内容。参见教材一、单项选择题(共题，每题分。每题的备选项中，只有个最符合题意)《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属()所有。所在的村民小组农民个人农民集体答疑编号『答案解析』宅基地的所有权也归集体，使用权归农民个人。参见教材下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有()。征收或者征用都是为了公共利益需要征收或者征用都要依法给予补偿征收是国家行为，征用是企业行为征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变征收是强制性的，征用是非强制性的答疑编号国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行()并给予补偿。征收或者征用答疑编号『答案解析』征收征用的共同点。参见教材下列关于征收土地的表述中，正确的是()。土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的至倍 安置补助费只能发放给安置单位并非所有的征地都要支付青苗补偿费只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金答疑编号助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置人员的——由农村集体经济组织管理和使鱼塘也要交。参见教材征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的()所有。农民个人剩余劳动力安置单位地上附着物所有人农村集体经济组织答疑编号地补偿费的归属。土地补偿费——归农村集体经济组织所有地上附着物及青苗补偿费——归地上附着物及青苗的所有者所有房地产征用是批国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的()。所有权使用权权答疑编号『答案解析』参见教材集体土地征收时，对征地补偿标准有争议的，由()以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。答疑编号『答案解析』本题考查征地补偿的步骤。对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。参见教材国有土地上房屋征收的主体是()。房地产开发商和建设用地单位市县人民政府房地产管理部门市县人民政府房屋拆迁公司答疑编号 『答案解析』本题考查房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。参见教材309对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向()申请复核评估。房地产征收指导部门房地产征收部门房地产价格评估部门答疑编号020109『答案解析』本题考查房地产价格的复核评估。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估部门申请复核评估。参见教材310征收补偿方案征求意见期限不得少于()日。0答疑编号020110『答案解析』征收补偿方案征求意见期限不得少于30日。参见教材3311某房地产开发企业需要拆迁一建筑面积为1000㎡的宾馆，该宾馆目前市场价为3000元㎡八成新，拟采用产权调换方式，调换房屋的目前市场价为3500元㎡建筑面积为900㎡，九成新。双方的结算差价为()万元。(典型例题)答疑编号3.5020111『答案解析』应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。被征收房屋的房地产市场评估价格为3000×1000＝300(万元)产权调换房屋的房地产市场评估价格为3500×900＝315(万元)为何没考虑成新，因为成新因素已经体现在市场价格里面。可参见房地产估价的成本房地产估价师在房屋征收评估中，出具虚假或者有重大差错的评估报告，获得的处将情况记入信用档案关责令改正答疑编号02011 仍有异议的，可以()。向仲裁机构申请仲裁向房地产征收管理部门申请行政复议向法院提起民事诉讼向房地产价格评估专家委员会申请鉴定答疑编号『答案解析』参见教材二、多项选择题(共题，每题分。每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分)。公共利益的特点有()。公共利益是客观的公共利益是共享的公共利益是可以明确界定的公共利益与国家利益或政府利益是一致的公共利益是不确定的答疑编号『答案解析』公共利益具有不确定性，即是不能明确界定其界限的，选项有误；公共利益和国家利益或政府利益是有区别的，选项有误。参见教材下项()属于公共利益。由政府组织实施的科技、教育、文化公共事业需要由政府组织的保障性安居工程建设需要由政府组织实施的旧城区改建项目回迁安置房建设项目普通商品房建设项目答疑编号『答案解析』参见教材。以下属于公共利益：■国防和外交的需要■由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、■由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行的需要■法律、行政法规规定的其他公共利益的需要必须经国务院批准方可征收的土地包括()。所有农田所有基本农田基本农田以外的耕地超过公顷的其他土地超过公顷的基本农田以外的其他土地超过公顷的答疑编号1五郎答案L1答案辅沐L参贝港林桑衬土址孙斗的券常回挤)(。都答務辭导1五郎答案L1答案辅沐L桑衬土址孙斗的券常大难馆公伏申衛‘审查‘册都‘公吉味孙址仔当等社蠶。参贝港林桑衬土址孙斗司的孙址仔当赞用回挤)(。冬置仔棋赞址土俐眷呻仔当赞土址仔当赞冬置仔当赞青苗仔当赞答務辭导1五郎答案L1答案辅沐L沃冶称段。参贝港林不K关干土址仔当赞用減都的淹※中，五郎的亭)(。孙斗栋址的土址仔当赞，伏意栋址落孙斗萌才平啟才点茴的—卦孙斗栋址的冬置仔棋赞，效期需建冬置的$业人口殘於算青苗的仔当減都，由合‘自详过‘直豁市溅家址土俐眷呻仔当減都，由国圣剂於一溅家国圣剂产界秫烁会‘發裕水平，产部郑谢K不，馆熄赘高孙斗栋址的土址仔当赞味冬置仔棋赞的減都答務辭导1五郎答案L1答案辅沐L址土俐眷呻仔当減都，由合‘自详过‘直豁市溅家，选项亭误。参贝落孙址$民的冬置方式主建亭)(。货币冬置保障冬置房屋点权调换冬置$业生点冬置入股公红冬置答務辭导1五郎答案L1答案辅沐L房屋点权调换是国亭土址土房屋孙斗仔当的方式之一，因冶选项亭误。参贝港林市‘县人民政府土址行政主管部门对林料齐全‘符合条件的建设用址申衛，应当受理，并产斗到申衛之日起日内拟家)(。供地方案土地征用方案补充耕地方案征收土地方案农用地转用方案答疑编号『答案解析』本题考查集体土地征收的审查。市、县人民政府土地行政主管部门对资用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案(一书四方案)。参见教材下列征地属于非法征地、无效征地的是()。县级人民政府批准征收农地亩省级人民政府批准征收基本农田亩先办立项后征地一般建设项目分期征地乡镇政府批准征收四荒答疑编号『答案解析』本题考查土地征收的审批。新《土地管理法》取消了省级以下人民政府的征地审批权。参见教材一、单项选择题(共题，每题分。每题的备选项中，只有土地使用期限土地用途动工开发建设期限个最符合题意)土地界址、面积答疑编号材土地使用权出让招标公告的内容一般不包括()。(年真题)投标人的名称和地址投标人的资格要求投标保证金确定中标人的标准和方法答疑编号参见教材国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和()。(年真 土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押答疑编号『答案解析』四种一级市场的方式，要注意与的区别。参见教材下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是()。(年真题)成片开发土地使用权只能成片转让土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件答疑编号『答案解析』参见教材某公司年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于()年。(年真题)答疑编号『答案解析』商业用途最高出让年限为年，减去已使用的年。参见教材在出让土地使用权年限为年的土地上，不允许的单体建设项目是()。(公寓写字楼工业厂房酒店答疑编号『答案解析』属于商业，最高只能出让年。参见教材下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是()。(年真题)土地使用权出让是一种国家垄断行为土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则城市规划区内的所有土地都可以直接出让土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期答疑编号『答案解析』必须先收征收，进入土地储备中心后方可出让。参见教材土地使用权出让合同的内容中一般不包括()。(年真题)建设规划设计条件建设密度和高度控制指标开发进度和分期投资额度工程完工期限答疑编号『答案解析』不会写明何时完工，只有一个限度。参见教材公司将地块的使用权抵押给公司，于月日签订抵押合同，并于次日办理)。(年真题)月日月日月日月日答疑编号『答案解析抵押合同自登记日生效。参见教材下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是()。(年真题)出让合同约定年月日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到年月日仍未动工城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发答疑编号『答案解析』出让方式以得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外。参见教材下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是()。(年真题)拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布若竞买者不足两人，应当中止拍卖竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价答疑编号『答案解析』参见教材司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是()。(年真题)取得土地使用权两年以后完成开发投资总额的完成开发投资总额的以上(不含土地使用权出让金)以上(含土地使用权出让金)形成工业用地或者其他建设用地条件答疑编号『答案解析』参见教材下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是()。(年真题)土地使用者迁移而停止使用的土地土地使用者破产而停止使用的土地 未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地核准报废的矿场土地答疑编号『答案解析』参见教材房地产抵押合同自()。同签字之日生效自土地使用权证书支付之日生效答疑编号『答案解析』参见教材用权出让合同约定的土地用途，()。(年真题)其土地使用权出让金随之相应调整新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定答疑编号『答案解析』参见教材土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，()，出租方负有除去或防止义务。(年真题)若是由于出租方的原因所致的不论是出租方还是第三方的原因所致的若是由于第三方的原因所致的若是由于承租方的原因所致的答疑编号『答案解析』参见教材甲拥有一宗土地的使用权，自年月日起将其出租给乙使用，租期年。甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同乙应将租金直接支付给丙甲仍有权收取乙的租金答疑编号下列项目中，可以通过划拨方式取得土地使用权的是()。(年真题)社区便民超市 税务机关办公楼服务于大众的快餐店答疑编号『答案解析』参见教材二、多项选择题(共题，每题分。每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分)。下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有()。(年真题)旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价出让人须在挂牌活动结束后个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金答疑编号『答案解析』本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让；在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且，。参见教材建设用地使用权出租中，出租方的义务包括()。(年真题)保管义务修缮义务妨害除去义务租赁标的物返还义务按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物答疑编号承租方的义务。参见教材

交附土地及地上建筑物等及保障义务缮义务

妨害除去义务(不论原因是谁所致)

出租人继续履行出让合同管义务

支付租金义务

租赁标的物返还义务下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有()。(年真题)国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式 承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让承租土地使用权期满，承租人可申请续期国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权答疑编号『答案解析』参见教材下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有()。(年真题)因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的为实施城市规划而提前收回土地使用权的商业用地土地使用权届满的以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的土地使用者因破产而停止使用土地的答疑编号『答案解析』参见教材现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有()。(年真题)划拨标牌议答疑编号『答案解析』参见教材下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是()。(年真题)转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理未领有国有土地使用证的土地使用者，也可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性答疑编号『答案解析』参见教材下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是年的有()。(年真题)住宅货运汽车生产车间大型歌舞厅 答疑编号『答案解析』参见教材下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是()。(年真题)土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的答疑编号『答案解析』不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费(不能低于开发成本)不得低于所在级别基准地价的参见教材一、单项选择题(每题的备选项中，只有个最符合题意)房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的()原则。(年真题)客观性科学性主观性答疑编号『答案解析』房地产市场调研遵循客观性和科学性，本题考察客观性的内含。参见教材下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是()。(年真消费者对位置的要求消费者的购买意向消费者的收入水平消费者可承受的价格答疑编号材))消费者对房地产需求量及其饱和点、房地产市场需求趋势)现实与潜在消费者的数量和结构等)消费者的实际支付能力消费者调研 ))消费者对房地产商品的要求和意见)消费者的购买意向)影响消费者购买动机的因素)消费者购买动机的类型)购买房地产商品的数量及种类)对区位、质量、功能、价格的要求)对某企业房地产的信赖程度和印象)房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况消费动机调研消费行为调研消费行为消费环境消费群体消费能力答疑编号『答案解析』考房地产市场调研的三大内容。参见教材某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场()。(供给答疑编号售『答案解析』市场供给的概念。参见教材在房地产市场现场调研中，主要运用描述性统计和()来分析数据。(年真数理组合线性分析统计推断系统归纳答疑编号『答案解析』参见教材()的优点是能大大节省印刷、邮寄和数据录入、问卷制作、发放及回收等的过问法经理询问法答疑编号『答案解析』参见教材在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或 者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是()。观察法试验法询问法投射法答疑编号『答案解析』参见教材不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的方法是()。询问法小组访谈法观察法试验法答疑编号『答案解析』参见教材。当经费有限，被访者分布又不集中时，可采用()调研方法。入户询问法德菲尔法答疑编号『答案解析』电话询问法实施的费用较低，可针对不集中的客户进行调查。参见教材通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法是()。专家意见法销售人员意见综合法销售者问卷调查法购买者意图调查法答疑编号『答案解析』参见教材。以下关于专家意见法的说法中，不正确的是()。该方法一般以匿名方式进行小组由专家或业内人士组成各专家只与调查人员发生联系，相互之间不发生联系一般征求一次就可以得出预测意见答疑编号调研报告最为调研总结的表达形式，最基本的要求就是要()。尊重事实简洁明了有针对性客观中立答疑编号『答案解析』参见教材进行房地产市场调研时首先应明确()。调研人员调研计划调研目标调研方案答疑编号『答案解析』是调研准备阶段的第一步。参见教材消费者对房地产购买欲望是房地产需求的()。力障答疑编号参见教材下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是()。官方统计资料中有关房地产的分析资料公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料来自主管部门和行业管理机构的资料专业研究机构提供的相关资料答疑编号二、多项选择题(每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分少选，所选的每个选项得分)。深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的()。(年真题)度答疑编号材经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景，具体包括()。国家、地区或城市的经济特性一般利率水平物价水平及通货膨胀率居民收入水平家庭人口规模答疑编号材社社会文化环境)经济特性化水平)家庭人口规模及构成)居民家庭生活习惯审美观念及价值取向)消费者民话与宗教信仰社会俗)项目所在地区经济结构、人口及就业状况、教育状况基础设施情况)一般利率水平)国民经济产业结构和主导产业)居民收入水平消费水平和消费结构)物价水平及通货膨胀)对外开放程序和国际经济合作情况经济环境以下属于房地产市场需求调研内容的是()。居民收入水平、消费结构和消费水平消费者对房地产商品的质量、价格、服务等的要求和意见消费者的实际支付能力对房地产的环境、功能、售后服务的意见现有房地产业主对房地产区位、质量、功能的接受程度答疑编号房地产市场供给调研主要包括()。研究目标、研究范围研究方法、研究时间安排房地产行情调研房地产市场反响调研房地产市场竞争者调研答疑编号『答案解析』市场供给调研的三大类。参见教材房地产市场调研资料收集的途径主要有()。访问交易双方当事人访问促成交易的房地产经纪人搜集准交易资料搜集各类施工资料与同业交流资料答疑编号 『答案解析』主要是市场情况类和交易类资料，施工资料不属于市场资料。参见教材房地产调研应搜集的资料内容包括()。项目基地现状资料搜集人文社会经济资料搜集房地产市场景气资料搜集租售资料的搜集产品供给量、供给结构、供给趋势、市场占有率答疑编号『答案解析』是在资料的基础上进一步分析出来的。参见教材通常定性调研的主要类型包括()。深度访问小组座谈会二手资料分析随机入户访问答疑编号『答案解析』随机入户访问属于定量调研方法。参见教材实实地调研方法入户询问法路上拦截法经理询问法问法定量调研户访问■实地(时)监测定性调研料分析房地产市场实地调研方法包括()。询问法观察法试验法投射法小组访谈法答疑编号三、案例分析题。(由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分)(一)(年真题)某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据：岁岁年龄段项目下调研人数有购房意向人数能够负担房总价平均数(万年收入平均数(万元)家庭人口平均数完成本科教育人数上计___以~岁~岁~岁设计市场调研方案时遵循的基本原则有()可操作性指向性指导性答疑编号根据上调研结果可知，年龄在~岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为()答疑编号从上数据可以得出的结论是()。受教育程度与购房意向呈同方向变动关系家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系答疑编号该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是()。年收入平均数计算不正确抽样中对老年人赋予权重不足询问地点选择不当询问对象受教育程度不高答疑编号『答案解析』调查地点在房展会上，去房展会的大多数人有购房意愿，当然会超过正 房地产开发项目策划一、单项选择题(每题的备选项中，只有个最符合题意)房地产开发项目策划与()同为项目前期工作的重要组成部分。市场调查可行性研究专家咨询市场定位答疑编号『答案解析』房地产开发项目策划与可行性研究同为项目前期工作的重要组成部分。参见教材房地产开发项目策划自始自终要以()为主导。府房地产商答疑编号『答案解析』房地产开发项目策划要适应市场需求，吻合市场需求。一是自始自终要以市场为主导。参见教材把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是()。房地产项目开发房地产项目策划房地产市场细分房地产经营策划答疑编号『答案解析』房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。参见教材。()主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区第一轮市场细分第二轮市场细分第三轮市场细分第四轮四场细分答疑编号『答案解析』第一轮市场细分主要针对房地产市场总的供求关系而进行，一确定拟投资商品房的类型及区位。参见教材。()关系房地产开发项目的成败，是企业发展生死攸关的大事。房地产市场调研 房地产市场定位房地产经营策划答疑编号『答案解析』目标市场的决策关系房地产开发项目的成败，是企业发展生死攸关的大事。参见教材。房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和()。产品定位避强定位迎头定位创新定位答疑编号『答案解析』避强定位、迎头定位和创新定位属于房地产开发项目市场定位的策略。参见教材。在房地产开发项目市场定位的策略中，迎头定位的缺点是()。有较大的风险在消费者中树立形象在竞争过程中相当惹人注目可能使企业处于最差的市场位置答疑编号参见教材。从策划报告()来分，有全程策划报告和单项策划报告。用包含的范围答疑编号『答案解析』从策划报告包含的范围来分，有全程策划报告和单项策划报告。参见教材。从策划报告的()来分，可分为开发项目决策策划报告、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。用包含的范围答疑编号『答案解析』从策划报告的作用来分，可分为开发项目决策策划报告、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。参见教材。 下列属于房地产开发项目营销策划的是()。研究地块的开发价值确定建设什么样的产品进行物业资产管理定价策略答疑编号根据人口细分的标准，一个家庭由一对夫妻以及其未婚的子女构成，称为()。核心家庭夫妻家庭主干家庭联合家庭答疑编号『答案解析』记清五类家庭的含义。参见教材类型类型单身家庭夫妻家庭，一对夫妻组成核心家庭，一对夫妻与其未婚子女组成主干家庭，两代以上人组成，每代只有一对两对以上夫妻组成的家庭其它家庭一代户，由单身家庭和夫妻家庭构成二代户，由核心家庭构成指家庭成员由几代人构成三代及三代以上户，由主干家庭和联合家庭构成模庭组织范围的大小指家庭成员间的关系型(多选题)在对房地产细分市场进行评估中，以下()属于可行性评估。市场结构的吸引力细分市场的可衡量性细分市场与企业资源条件的适应性细分市场的可进入性细分市场与企业发展战略的符合性答疑编号『答案解析』记清类有效性评估和类可行性评估。参见教材(多选题)影响目标市场选择的主要因素有()。价格水平市场规模 盈利性因素风险性因素条件答疑编号『答案解析』记清类影响因素的名称。市场规模(决策首要因素)资源条件(土地、资金、技术和人力资源)环境条件(自然环境、社会环境、基础设施、配套设施等)盈利性因素(由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定)风险性因素政策性因素参见教材(多选题)以下()属于房地产开发项目市场定位的策略。避强定位迎头定位重新定位综合定位创新定位答疑编号『答案解析』重新定位不属于定位策略。参见教材复合定位策略属性、利益定位策略差异化定位策略答疑编号『答案解析』注意区别属性、利益定位策略和目标客户需求定位策略。产品定位的策属性、利益定位策略(满足客户某一方面的特殊需求，投其所好)价格、性能定位策略(客户感觉货真价实)目标客户需求定位策略(满足客户个性化需求的产品)竞争对手定位策略(产品某方面比竞争对手更好一些)复合定位策略(将各种手段融合在一起，满足客户的需求)参见教材对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产()。(年真题)全程策划产品策划答疑编号 『答案解析』本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义，直接推导出答分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的()。(年真题)风险因素威胁因素挑战因素帮助因素答疑编号『答案解析』本题考查分析法中的四因素。是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素()、内部劣势因素(()、外部机会因素()和外部威胁困素()。二、多项选择题(每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分少选，所选的每个选项得分)。一般来说，一个房地产开发项目的全程策划都要遵循一定程序，主要包括()。房地市场调研房地市场定位房地经营策划项目开发的施工项目用地的选址和取得答疑编号房地产开发项目策划的特点包括()。性地域性预见性创新性不可操作性答疑编号『答案解析』策划具有大特点。分别是地域性、系统性、创新性、预见性、市场性和操作性。参见教材房地产细分的作用是()。有利于提高房产的质量有利于发现市场机会有利于促进消费有利于提高企业声誉，建立品牌有利于组织生产和服务，提高企业效益答疑编号 一般来说，住宅市场的细分依据有()。人口细分地理细分心理细分市场细分行为细分答疑编号『答案解析』住宅市场的细分可依据人口、地理、心理和行为四方面进行。参见教材细分市场有效性评估主要集中在市场的()。可进入性可盈利性可衡量性可操作性可预测性答疑编号可操作性、共四个方面。参见教材影响目标市场选择的因素包括()。市场规模条件环境条件盈利性因素无风险性因素答疑编号『答案解析』影响目标市场选择的因素包括市场规模、资源条件、环境条件、盈利性因素、风险因素和政策性因素主要有六种。参见教材客户需求特征分析主要分析以下哪些方面()。消费能力消费心理消费目的消费行为消费方式答疑编号『答案解析』客户需求特征分析主要包括消费能力、消费目的和消费方式三个方面。参见教材房地产开发项目产品定位的原则包括()。市场化原则差异化原则前瞻性原则 创新性原则价格控制性原则答疑编号『答案解析』房地产开发项目产品定位原则包括市场化原则、差异化原则、前瞻性原则和价格控制性原则。参见教材房地产开发项目产品定位的限制条件有哪些()。土地方面规划条件方面建筑功能方面竞争对手方面房地产政策、规定答疑编号『答案解析』房地产开发项目产品定位的限制条件包括土地方面的限制、规划条件方面的限制、建筑功能方面的限制、客户接受的价格的限制和房地产政规定方面的限制五个方面。竞争对手方面属于房地产开发项目产品定位的策略。参见教材在房地产市场，竞争优势应满足()。优越性专有性感知性可操作性可盈利性答疑编号『答案解析』竞争优势应该满足重要性、专有性、优越性、感知性、先占性、可支付性和可盈利性个条件。参见教材以下()房地产开发项目产品产位的策略。属性、利益定位策略价格、性能定位策略避实就虚定位策略竞争对手定位策略答疑编号『答案解析』房地产开发项目产品定位的策略一共有五类，分别是属性、利益定位策略，价格、性能定位策略、目标客户需求定位策略、竞争对手定位策略、复合定位策略。参见教材从策划报告的内容来分，可分为()。项目产品策划项目投资策划项目营销策划项目广告策划项目实施策划 答疑编号『答案解析』从策划报告的内容来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划、项目广告策划四类。参见教材项目广告策划包括()。广告费用策划总体广告策划阶段广告策划广告核心主题广告具体内容答疑编号『答案解析』广告策划包括总体广告策略、阶段广告计划、广告核心主题、广告具体内容、广告表现形式、广告媒体计划类。参见教材一、单项选择题(每题的备选项中，只有个最符合题意)万元，当资本利率为时，张某应一次性付款()万元。(年真题)答疑编号(万元)单位：万元净现金流量答疑编号解析』静态投资回收期当各年净收益相同时直接用初始投资除以各年净收益即可。参见教材考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考试资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期()。(年真题) 总比动态投资回收期长有时比动态投资回收期长总比动态投资回收期短与动态投资回收期相等答疑编号折现后小于原值的值回收初始投资所用的时间一定要长所以动态投资回收期一定长于静态投资回收期。参见教材某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为，则该项目的净现值为()万元。(年真题)单位：万元份现金流入现金出答疑编号『答案解析』各年净现金流量相同所以直接用年值换算为现值的公式再减去初始投现金流入现金流出净现金流量房地产投资项目评价中，考虑通货膨胀率计算出的净现值与不考虑通货膨胀率计算前者比后者小前者比后者大大小经常变化两者相等答疑编号『答案解析』考虑通货膨胀则折现率变大折现后的净现值变小房地产投资风险转移的主要形式是()。(年真题)将风险损失摊销计入成本从未发生风险损失项目的收益中补偿与非保险业的其他人签订合同建立内部风险基金答疑编号 采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是()。(考虑了基准收益率能显示投资回收期的长短能在一定程度上反映投资效率高低计算过程简单答疑编号收益率为时，假设残值为零，则每年平均住房费用为()万元。(答疑编号『答案解析』本质是现值折算为年值现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为年，不计残值。若基准收益率为则用差额法计算的(乙甲)()。单位：万元(年真题)投资方案投资方案初期投资净收益甲乙大于万元等于零等于万元答疑编号投资方案投资方案初期投资净收益甲乙乙甲某建设项目，当时，净现值为万元，当时，净现值为万元，则该项目的内部收益率为() 答疑编号『正确答案』A『答案解析』参见教材某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为万元，住万元，则需开发的面积为()平方米。(年真题)答疑编号『答案解析』盈亏平衡点中临界点的计算参见教材对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益()。(年真题)随安全度增加而增加随安全度增加而减小随安全度减少而减少不受安全度影响答疑编号教材(年真题)经营风险业务风险财务风险变现风险答疑编号 『答案解析』变现风险的概念参见教材房地产开发企业为筹集资金而借款形成的利息在房地产开发投资成本估算时，属于()。(年真题)管理费用财务费用销售费用税费答疑编号『答案解析』开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用三类。参见教材某房地产投资项目的初始投资额为万元，经营期为年，基准收益率为，净现值为万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为()答疑编号『答案解析』净现值计算的逆计算，参见教材年末的净收益都相同，经营年后转售。若基准收益率为，可利用资金总额为万元时，该投资都可选择的项目为()(年真题)单位：万元投资项目投资项目初期投资额每年净收益内部收益率甲乙丙丁丙、丁答疑编号丁，但甲丙投资之和为，如再选丁，则已超过万元的资金约束，因此只选前两个。参见教材下列不是房地产投资项目的主要不确定因素的为()。土地取得成本 租售价格化率开发周期答疑编号『答案解析』房地产投资的不确定因素一共类，分别是土地取得成本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、突置率、经营成本、投资收益率。本题可用排除法。参见教材()是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重融资成本投资收益率经营成本答疑编号『答案解析』投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。参见教材内的临界值，这一分析过程就叫做()。风险分析敏感性分析盈亏平衡分析不正确答疑编号『答案解析』盈亏平衡分析的内涵。参见教材某项目的预计生产能力为年产万吨A产品，单位产品价格本万元，单位产品可变成本元，单位产品销售税金及附加年利润达到万元，其产量至少应达到()吨。元，欲使该项目答疑编号『答案解析』盈亏平衡分析的计算。参见教材盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是()。盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关 盈亏平衡点的生产负荷率高于，则风险可以接受盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大答疑编号『答案解析』通常情况下，盈亏平衡点的生产负荷率()越大，风险越大，反之则相反。参见教材某建设项目投资万元，运营期为年，投资后自第一年年末开始每年将有答疑编号)＝，得到＝()。参见教材－下列关于敏感性分析的说法中，错误的是()。可分为单因素和多因素敏感性分析通常仅进行单因素敏感性分析敏感性分析中，评价指标对某种因素的敏感程度可以表示该因素按一定比例变化时使评价指标值的变化程度盈亏平衡分析属于敏感性分析的一种类型答疑编号『答案解析』盈亏平衡分析和敏感性分析是两个不同的概念。参见教材。下列有关房地产投资风险的含义的叙述，错误的是()。风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合在特定时期内，某一实际结果与预期结果可能发生差异的程度，差异程度越大，风房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性房地产投资风险仅存在风险损失答疑编号『答案解析』房地产投资风险不仅存在风险损失，还存在风险报酬。参见教材。()是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。市场供求风险变现风险机会成本风险(比较风险)收益现金流风险答疑编号 『答案解析』参见教材房地产投资风险识别的主要方法不包括()。专家调查法情景分析法答疑编号『答案解析』风险识别常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法。参见教材在专家调查法中，为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在()~~~答疑编号参见教材某房地产商对其开发的商业楼在未来年租出是()。答疑编号『答案解析』主观概念进行预测时，综合参加预测人员意见的公式相当于简单位平均数的计算。()，参见教材二、多项选择题(每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有一个错项。对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用()。(年真题)析法高低点法盈亏平衡图解法净现值法答疑编号 采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有()。(年真题)防止相关风险因素的产生设立内部风险损失基金通过合同将损失转移给非保险企业对已经存在的相关风险因素进行监控对相关风险因素进行时间和空间隔离答疑编号『答案解析』风险预防一般包括以下措施：参见教材()防止危险因素产生；()减少已存在的危险因素并对其进行监控；()对风险因素进行时间与空间上的隔离；()加强投资方保护能力；()稳定、修复和更新受损对象；()进行风险预防的评价；()对下一步预防目标进行审核与规划。选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方法有()。(年真题)净年值法净现值法净终值法追加投资收益率法答疑编号计计算期不同的互斥方案的比选方法(五种)☆净年值法☆费用年值法☆最小公倍数法☆年值折现法计算期相同的互斥方案比选方法(四种)法净现值率比较法■差额投资内部收益率法值法土地使用权出让金前期工程费建筑安装工程费拆迁安置补偿费土地转让费答疑编号『答案解析』是和土地费用平行的同等级的概念。转让失去土地开发用地。参见材资金具有时间价值的主要原因是()。(年真题)通货膨胀承担风险税率变动折旧汇率变动答疑编号『答案解析』资金具有时间价值，是因为投资收益、通货膨胀和时间风险三个原因。参见教材在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是()。(年真题)能对该因素加以严格控制对该因素数据的准确性把握不大该因素变动会较大地影响方案的经济效果能说明该因素发生的可能性不需对该因素作定量描述答疑编号『答案解析』参见教材(年真题)企业的财务有承受能力将风险损失摊销计入成本建立和使用内部风险损失基金对风险因素进行空间和时间上的隔离经营专业自保公司答疑编号『答案解析』承担风险当损失发生时，直接将损失摊入成本，而自保风险需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金。参见教材在下述方法中，可用于进行不确定性分析方法的是()。盈亏平衡分析净现值分析敏感性分析风险分析财务分析答疑编号参见教材盈亏平衡分析的作用包括()。可以预测分析投资项目的保本点可以预测分析投资项目在某一利润上的临界点可以预测分析利润最大值可以对单个方案进行分析可以对多个方案进行分析答疑编号『答案解析』参见教材到平衡点的()。销售收入越少销售收入越多成本越小成本越大答疑编号『答案解析』参见教材的图。盈亏平衡点的计算方法有()。解法数学计算法高低点法答疑编号『答案解析』本题考查盈亏平衡点的计算方法，主要有图解法和数学计算法两种。参教材下列有关房地产投资风险识别的叙述，正确的是()。风险识别就是感知风险为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础风险识别为选择最佳的风险应对方案提供依据它的是特点有系统性、连续性和制度性风险识别包括感知风险和分析风险两个环节答疑编号测度房地产投资风险大小的主要指标()。期望值变异系数标准差答疑编号『答案解析』测度房地产投资风险大小的主要指标：标准差、变异系数和期望值。参 见教材－房地产投资风险应对方法()。风险预防风险回避风险转移风险组合风险评估答疑编号『答案解析』本题考查房地产投资风险应对方法。一共有种，分别为风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留和风险利用。参见教材宜采用()进行方案比选。净现值法净现值率法净现值法和净现值率法答疑编号『答案解析』参见教材在对多个寿命期不等的互斥方案进行比选时，()是最为简便的方法。净现值法最小公倍数法研究期法净年值法答疑编号内容的()部分。项目总说明项目概况开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定市场分析和建设规模的确定答疑编号，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。参见教材具体来说，房地产投资项目方案类型有()。综合方案独立方案互斥方案相互关系差额方案答疑编号『答案解析』独立方案、互斥方案、相关方案。参见教材房地产投资项目的方案比选分为()层面。项目间的比选同一项目的投资方案比选同一项目的收益情况比选同一项目的净现值比选答疑编号『答案解析』房地产投资项目的方案比选有两个层面，一是项目间的比选，二是同一项目的投资方案比选。参见教材房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有()。有利于投资者把握最佳的投资机会有利于投资者选择最优的投资方案使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误有利于增强消费者的产品可选择范围答疑编号『答案解析』本题考查房地产投资项目方案比选的作用。参见教材下列有关差额净现值的使用的叙述，正确的是()。首先要计算两个方案的净现金流量的差，然后分析差额净现值是否大于若差额净现值大于，表明投资大的方案优于投资小的方案若差额净现值小于，表明投资大的方案优于投资小的方案当方案很多时，此方法比较繁琐差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说相对效果答疑编号参见教材在现值法中，共同计算期设定的方法通常有()。最小公倍数法年值折现法净现值率比较法净现值比较法答疑编号『答案解析』现值法的两种。参见教材房地产投资项目可行性研究的作用体现在()。是申请项目核准的依据是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据 答疑编号『答案解析』参见教材房.地产投资项目可行性研究的工作步骤包括()。A.项目比较答疑编号『答案解析』可行性研究的七个步骤。注意这里针对的是方案的研制与优化，非项目投.资项目经济评价应遵循的基本原则是()。答疑编号可.行性研究包括的基本构成包括()。A.封面答疑编号『答案解析』参见教材。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料个部分。结论包含在摘要和正文中，不单独拿出来作为一部分。参见教材某.投资项目有、两个互斥方案可供选择，各方案的有关数据如下表所示。假设基准收益率为。年年净收益寿命期投资额案下列说法错误的有()。A.两个互斥方案的计算期不同，各方案的现金流量在各自计算期内的现值一般不具有如果要使用现值指标进行方案经选，必须设定一个共同计算期 适合采用年值折现法对各方案比选用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小影响方案比选结果的重要因素不可以采用差额净现值法来比较两个方案答疑编号『答案解析』本题考察寿命期不同的互斥方案的比选。最小公倍数法不是唯一的方法。用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小不会影响方案比选的结果，在实际运用中，的取值通常不大于最长的方案计算期，不少于最短的方案计算期。差额净现值法要求两个方案的计算期必须是一样的，本题两个方案计算期不一致所以不能用差额净现值法来比较。参见教材计算期相同的互斥方案比选方法(四种)计算期不同的互斥方案的比选方法(四种)计算期相同的互斥方案比选方法(四种)计算期不同的互斥方案的比选方法(四种)▲净年值法▲费用年值法▲最小公倍数法▲年值折现法■净现值、净年值、净将来值法净现值率比较法■差额投资内部收益率法现值法三、案例分析题。(由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分)案例分析题(一)某开发公司购买一块空地，拟开发住宅小区。地价万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资万元，第二年建设投资万元，住宅总建筑面积为和，销售期第一、二年分别销售和，销售税、代理费等占销售收入的，基准收益率为。该项目的净现金流量图是()。 答疑编号287206021『答案解析』本题首先要写出现金流量表，然后根据现金流量表画图。项目项目012现金流入(销售收入)0015601170现金流出(土地及建设投资)006001000现金流出(销售税费)15611净现金流0022140105如果时间紧张来不及写出现金流量表，还可以利用排除法。在投资项目中，只有土地费用是发生在第一年的年初，所以在零的位置上，其它费用均假设发生在期末，所以在0猜测的命中率会提高一倍。2.项目的静态投资回收期为()。.2.1.2.96.3.16.3.30答疑编号287206021 『答案解析』计算投资回收期，必须首先计算出累计净现金流量。现金流入(销售收入)现金流出(土地及建设投资)现金流出(销售税费)净现金流累计净现金流静态投资回收期＝＋该项目的净现值为()万元。答疑编号判定该项目可行的依据可以是()。投资回收期大于零净现值大于零于零答疑编号『答案解析』判定项目可行的标准，是净现值大于等于零，或者内部收益率大于等于(二)(年真题)平均售价可达元平方米，该公司计划获利万元。已知开发项目的主要开发费用工程费为元平方米；配套设施费为万元；管理费为万元；销售费用为元平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。根据题意，回答下列问题：项目的可变成本为()元平方米。答疑编号『答案解析』本题中可变成本为建安工程费和销售费用()＝(元㎡)。该项目的保本开发面积是()平方米。答疑编号。固定成本(万元)答疑编号 销售收入＝固定成本＋可变成本＋利润保本时，利润为零，销售收入＝固定成本＋可变成本设开发面积为实现利润万元的开发面积是()平方米。答疑编号『答案解析』本题考查有利润时的开发面积。销售收入＝固定成本＋可变成本＋利润设开发面积为＋盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用()表示。销售量利润率答疑编号销售额生产能力利用率『答案解析』盈亏平衡点的四种表示方法分别为产量(销售量)、产值(销售额)、生产能力利用率和经营安全率。(三)某房地产项目预计下一年度有三种销售情况：()需求旺盛，发生的概率为，可取得的年净收益为亿元()需求一般，发生的概率为，可取得的年净收益为亿元()需求弱，发生的概率为，可取得的净收益为－亿元回答下列问题：下列各项属于房地产投资风险测度指标的有()。期望值标准差变异系数平均数答疑编号该项目的预期年收益为()亿元。答疑编号该项目年净收益的标准差为()。 该项目的变异系数为()。答疑编号一、单项选择题(每题的备选项中，只有个最符合题意)招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用()合同。(成本加利润成本加酬金答疑编号房地产开发项目建设完成后应进行竣工验收，由()递效竣工报告。(年真施工单位向开发商开发商向质量监督站工程监理机构向开发商施工单位向质量监督站答疑编号房地产开发项目的特点不包括()。涉及面广投资规模大质量要求高费用目标较强答疑编号『答案解析』投资规模大属于房地产开发的特点，本题考查房地产开发项目的特点，请注意区分。参见教材根据()的不同，房地产开发项目管理可分为建设项目管理、设计项目管理、咨询项目管理和施工项目管理。管理范围管理对象 者项目性质答疑编号『答案解析』根据管理者的不同，房地产开发项目管理可分为建设项目管理(房地产开发企业)、设计项目管理(设计单位)、咨询项目管理(咨询监理单位)和施工项目管理 (施工单位)。参见教材在房地产开发项目管理的()阶段进行工程移交、档案移交、竣工结算、项目管用竣工验收施工准备工答疑编号房地产开发项目工程设计管理的模式不包括()。业主委托当地政府管理业主直接管理业主委托项目(工程)管理公司管理业主委托咨询公司代表业主进行设计管理答疑编号『答案解析』建设工程设计管理模式主要有下列种：业主直接管理、业主委托项目(工程)管理公司管理、业主委托咨询公司代表业主进行设计管理。参见教材投标保证金一般不得超过投标总价的，最高不得超过()。答疑编号『答案解析』投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的，最高不得超过万元。参见教材采用邀请招标的项目应当向()个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请。答疑编号『答案解析』采用邀请招标的项目应当向个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请。参见教材提交投标文件的投标人少于()个的，招标人应依法重新招标。 答疑编号『答案解析』提交投标文件的投标人少于个的，招标人应依法重新招标。参见教材建设行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。答疑编号民政府建设行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。参见教材()是指合同纠纷当事人在争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出裁决，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。解裁讼答疑编号下列有关房地产开发项目合同的叙述，错误的是()。合同的内容由合同双方当事人确定合同中应包括合同的当事人、标的、价款或酬金等违约责任和解决争执的方法也应该包括在合同内答疑编号材房地产开发项目质量包括工程实物质量和()。工程验收质量工程监督质量管理过程质量答疑编号『答案解析』房地产开发项目质量包括工程实物质量和管理过程质量。参见教材下列关于竣工决算与竣工结算关系描述有误的是()。 包含的范围不同编制人和审查人不同竣工决算与竣工结算既有区别又有联系答疑编号『答案解析』本题考查竣工决算与竣工结算的关系。参见教材开发项目的保修期，自()之日起计算。投入使用竣工验收合格工答疑编号『答案解析』开发项目的保修期，自竣工验收合格之日起计算。参见教材()是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。竣工结算竣工决算竣工验收竣工扫尾答疑编号『答案解析』本题考查竣工结算的概念。竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。参见教材二、多项选择题(每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分少选，所选的每个选项得分)。下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有()。(年真题)发出招标公告与邀请函发售招标文件评标委员会向招标人介绍评标方法对投标人进行资格复查与承包商协商工期和付款方式答疑编号招标投标的方式有()。(年真题)公开招投标邀请招投标合作招投标指定招投标答疑编号房地产具有()特性。寿命长久价值较大 用途多样变化多样不可移动答疑编号『答案解析』由于房地产具有不可移动、寿命长久、价值较大、用途多样等特性，房地产开发与一般工业产品相比具有不同的特点。参见教材房地产开发的特点有()。开发条件差投资规模大变化多样开发周期长项目多样性答疑编号『答案解析』本题考查房地产开发的特点。参见教材一个完整的房地产开发项目包括()。市场调查阶段使用阶段施工实施阶段规划设计阶段项目前期策划阶段答疑编号『答案解析』一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括项目前期策划阶段、规划设计、施工实施和使用四个阶段。参见教材房地产开发项目与一般工程建设项目相比，具有的特征包括()。房地产项目质量要求较低房地产项目时间目标的限定性较强房地产项目的费用目标较强房地产项目具有较强的系统性涉及诸多的法规政策答疑编号『答案解析』本题考查房地产开发项目的特点。参见教材房地产开发项目工程设计应遵循的基本原则有()。先进适用经济合理可持续发展交通便利合理利用资源答疑编号一般房地产工程设计管理的程序有()。 设计委托阶段方案设计与勘察阶段初步设计阶段施工图设计阶段使用阶段答疑编号『答案解析』教材下列关于工程勘察和工程设计单位资质管理描述错误的有()。取得工程勘察综合资质的企业，可以承接各项专业、各等级工程勘察业务工程勘察、设计单位应在其资质等级许可的范围内承接勘察、设计业务建设工程勘察、设计注册职业人员和其他专业技术人员可以受聘于多个建设工程、设计单位勘察、设计单位可以转包承接的工程勘察、设计业务取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务答疑编号『答案解析』建设工程勘察、设计注册职业人员和其他专业技术人员只能受聘于一个参见教材招标文件通常包括()等基本内容。投标须知各投标单位基本情况工程量清单工程的技术要求和设计文件合同的主要条款答疑编号『答案解析』本题考查招标前的准备工作。参见教材依据计价方式不同，现代房地产项目开发建设过程中常见的合同类型有()。总价合同收益合同加成合同单价合同成本加酬金合同答疑编号房地产开发项目合同管理包括()。签订管理监督管理履行管理档案管理合同纠纷管理 答疑编号『答案解析』合同管理包括签订管理、履行管理和档案管理。参见教材从本质上看，房地产开发项目的实施控制是对()进行有效控制。项目规划项目管理项目投资项目质量项目进度答疑编号『答案解析』从本质上看，房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量、进度进行有效控制，以使项目的整体效益达到最优。参见教材房地产开发项目质量控制的特点包括()。全面性标准的适应性及时性与主动性进度性连续性和相关性答疑编号通常采用的质量检测方法有()。业主调查法工具测量法答疑编号『答案解析』通常采用的质量检测方法有目测法、工具房地残测量法和实验法三类。参见教材房地产开发项目竣工验收应满足的条件包括()。工程相关的实验报告施工单位的详细信息工程相关的质量合格文件完整的技术档案和施工管理资料项目全部设计和合同约定内容答疑编号『答案解析』本题考查房地产开发项目竣工验收应当具备的条件。参见教材竣工决算的内容包括()。竣工财务决算说明书工程工期计划竣工财务决算报表 建设