三亚高品质别墅市场调查报告案例

高品性别墅调研2012年8月17日产品定位设计起源：总规图公共景观图公共景观图建筑单位:浙江展诚建设集团有限公司景观设计：翰祥景观室内设计：建言建筑产权年限：70年容积率：0.22绿化率：53.58%建筑密度：20.9%建筑层数：地上两层车位数：220（地下180地上40）物业费：12.00元/月/平米物业公司：海南香水湾君澜酒店有限公司总平面图一期技术经济指标总用地面积（㎡）107,881建筑面积地上总建筑面积（㎡）19,419地下总建筑面积（㎡）14,261容积率0.18建筑基底面积24,872建筑密度23%绿化面积（㎡）64,729绿地率60%建筑层数2机动车位总量(辆)148地面(辆)40地下(辆)108一期规划为XXXX酒店，由66栋80

(㎡)至496.6

(㎡)别墅组成。开发商自持经营。二期技术经济指标总用地面积（㎡）137,770建筑面积地上总建筑面积(㎡)29,620地下总建筑面积(㎡)20,675容积率0.21建筑基底面积27,637建筑密度20.10%绿化面积(㎡)67,783绿地率49.20%建筑层数总量(辆)地上2层机动车位地面(辆)6地下(辆)0

6别墅区指标计算别墅名称占地面积(㎡)地下室面积(㎡)建筑面积(㎡)栋数(栋)本别墅占地面积(㎡)本别墅地下室面积(㎡)本别墅建筑面积(㎡)标准别墅179.87134.42171.0312021584.416130.420523.6山景别墅217129.86316.031736892207.625372.51海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计

14326903.720674.9628887.35技术经济指标详表

功能分区面积(㎡)楼层地上建筑面积29620.45㎡别墅面积28887.35㎡别墅28887.351F,2F服务及设备用房面积733.1㎡设备间2301F服务用房1601F其他343.11F地下建筑面积20674.96㎡别墅地下室面积20674.96㎡标准别墅16130.4B1山景别墅2207.62B1海景别墅2336.94B1二期为可售别墅，均价7万5。剩余20%房源别墅区指标计算别墅名称占地面积(㎡)地下室面积(㎡)建筑面积(㎡)栋数(栋)本别墅占地面积(㎡)本别墅地下室面积(㎡)本别墅建筑面积(㎡)标准别墅179.87134.42171.03407194.85376.86841.2山景别墅217129.86316.031941232467.346004.57海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计

651294810181.0815837.01技术经济指标详表

功能分区面积(㎡)楼层地上建筑面积16377.01㎡别墅面积15837.01㎡别墅15837.011F,2F服务及设备用房面积540㎡设备间1801F服务用房1601F其他2001F地下建筑面积12765.88㎡别墅地下室面积10181.08m标准别墅5376.8B1山景别墅2467.34B1海景别墅2336.94B1地下车库面积2584.8㎡地下车库2584.8B1三期技术经济指标总用地面积(㎡)68,913建筑面积地上总建筑面积(㎡)16,377地下总建筑面积(㎡)12,766容积率0.24建筑基底面积(㎡)13,488建筑密度19.50%绿化面积(㎡)36,041绿地率52.30%建筑层数地上2层机动车位总量(辆)66地面(辆)0地下(辆)66三期别墅全部封顶，开盘时间和价格待定交通分析图景观分析图Type1户型和效果图客厅效果图走廊效果图泳池效果图Type2户型和效果图泳池效果图卧室效果图SPA效果图特性劣势优势市区(机场)距离近60公里距离较其他项目远创造出世、归隐氛围外围环境山、田、高球外围机能较少遗世孤立之美海资源亲水性低海水浪大坡陡，不适宜戏水海水深颜色深，海象更丰富配套资源温泉酒店客源层级不同可提供别墅部分业主更多休闲选择规划全别墅规划房数少尊贵、神秘、独步市场的稀缺产品建筑外观中式＋东方院落中国品牌、相辅相成房型全院墅全SPA私密、归隐、闲逸、静谥企业经营约30间酒店经验旗下各酒店口碑不一源于杭州、深耕中国企业资源中城联盟成员意见领袖，具高端企业形象说服力品牌零品牌状态影响消费心理无负担，可以全心打造品牌游离因素SPA经验与SPA特质如何提升SPA体验，创造不同于竞争对手的SPA服务酒店服务服务的尊荣度、精致度、细腻度、创新度与惊喜度营销定位酒店定位的准确性、广告推广的策略经济形势世界经济形势瞬息万变，牵一发而动全身XXXX优劣势分分析无敌景观独一无二的景观诱诱惑，再远都要去去景观文化炫耀奢华、尊贵历历史轨迹主题设计心理层面的感官满满足名师设计朝圣、充电、赶时时髦娱乐主题炫耀、享受、经验验，享受娱乐设施施多元设计新鲜体验、时尚追追逐文化服务噱头、尊荣、独一一无二民俗度假低调奢华、文化体体验、生活沉淀功能、动机、消费费心理XXXX的条件？？诱因XXXX可以创造造的诱因抓小众风格定位战略树品牌大师品牌战略建差异特色服务战略中粮·亚龙湾龙溪溪291总规图园林实景②③④①原生态红树林景观观区②建筑实景③游艇会效果④瑞吉酒店实景1－整体规划■资源型滨海度假假开发模式：亚龙湾龙首，中粮粮携手国际设计团团队打造，规划有超五星级瑞吉吉酒店、1500亩红树林、15户私家游艇、29栋别墅。①户型A效果户型B效果层数：地上2层+地下1层层数：地上2层+地下1层庭院2－建筑户型■东南亚建筑风格格、全大独栋户型型（14户红树林林景观别墅）：每户总建筑面积约879－1935㎡，庭院及及阳台赠送面积较较大，户内面积约约600－700㎡。瑞吉酒店外景展示示景观大道实景展示示社区园林实景展示示游艇会实景展示3－体验区展示■“顶级生活定制制”概念：景观大道、社区园园林、瑞吉酒店体体验、沙滩休闲、、样板房体验均做到到精致、至尊。样板间实实景展示示国际设计计团队：：建筑：BBG景观：EDSA室内：DLLEONARDO灯光：BPI沙滩休闲闲实景展展示海岸线实实景展示示户内庭院院实景展展示原生态景景观4－价值值体系■价值点点：以“龙首首”概念念出发，从区域、、建筑规规划与配配套设施施三个方方面皆突出“顶顶级”塑塑造、结结合客户户需求，，从产品品细节突突显“礼礼遇与至至尊”。。亚龙湾··石溪墅墅2泰式、巴巴厘岛式式等东南南亚田园园山庄﹒﹒﹒建筑效果果图1－整体体规划公寓别墅会所■原生态态山林纯纯住宅开开发模式式：亚龙湾龙龙脊之上上，坐拥拥400万平米米原生态态热带雨林红霞岭，，打造10万平平米东南南亚田园园山庄，，别墅依依山、高高层瞰海海。会所实景景双庭院··双会所所·私家家泳池··共用停停车场1F大平层独独栋：129㎡1室1厅1卫63.05㎡双庭院··双会所所·私家家泳池··共用停停车场2－户型设设计2F独栋户型型－4居室：372㎡2室1厅1卫1厨132.06㎡2－户型型设计■独栋、、公寓：：2F四居室独独栋：282/292㎡、261/372㎡、456㎡两居室平平层独栋栋：127/129㎡、136㎡、147㎡、160㎡公寓：63.05㎡、132㎡4－园林林景观■原生态态+异域域风情：：以山为依依托，打打造6万万㎡泰式式、巴厘厘岛式等等东南亚亚田园风情。样板房实实景庭院、泳泳池实景景园林、道道路实景景建筑外观观庭院、泳泳池实景景庭院、泳泳池实景景3－建筑筑户型■山海墅墅、原生生筑：东南亚亚建筑风风格。5－配套套设施■共享外外围配套套：周边配套套较为成成熟，拥拥有亚龙龙湾高尔尔夫球会会、红霞霞岭公园园、亚龙湾湖湖滨商业业街豪华华配套生生活等。。坐落于有有“中国国第一湾””美誉的的亚龙湾国家家4A级级旅游度假区内内南临中国国十佳球球会之一的的亚龙湾湾高尔夫球会会北靠虹霞霞岭相邻多家家国内知知名度假酒酒店距离海边边1公里里距市区20公里里，万科·湖湖畔度假假公园31－整体体规划■万科V-CLUB度度假体系系产品：：拥有国内内独特的的唯一私私人酒店店群、海南唯唯一多元化主主题休闲商业业街：商商业-Riverwalk、多样样的运动动主题休休闲配套套。一期二期一期目前前正在地地基建设设中V-CLUB，，即“万万科蓝””——基基于国内内外盛行行的分时时度假提提出的一一种度假假管理体体系。下一个30年的度假假新趋势势。建筑效果果图2－度假假规划■精神度度假归属属地、健健康度假假领跑者者：城中心、、小西湖湖、商业-Riverwalk、惠斯勒小小镇、运运动集散散地（专专业足球球基地等等），最最大程度度满足家家庭度假假需求。。筑梦·小小西湖：：10平平米自然然水域筑梦·惠惠斯勒小小镇：意意像图筑梦·Riverwalk：北美筑梦·私私人酒店店群筑梦·运动集散散地：自行车车赛道等等钓鱼台，，泛舟，，登山、、滑板、、攀岩、、自行车车赛道，，专业足足球基地地……3－户型型设计■设计灵感感：来源于北北美，主主推63平米半半山和湖湖畔公寓寓两种；；■户型特点点：超大赠送送面积、、超高得得房率，，宽景阳阳台，双双卧室全全明设计计。4－体验验区包装装■内包装：：传统中式式、古色色古香；；■外包装：：原生态自自然。内包装外广场湖畔草堂堂入口长廊5－地块块现状■小西湖湖：原生态植植物、原原生态湖湖泊，自自然健康康。万科·森森林度假假公园4■万科V-CLUB度度假体系系产品：：七大公社社、三大大主题公公园、两两条水系系、一座座生态示范范城。1－整体体规划总规图入口实景景1－整体体规划■人生若若只如初初见———三亚生生态公园园度假首首选：七大公社社、三大大公园、、动物基地、开开心农场场、水要要酒吧、、湿地博博物馆、、森林运运动会、、森林音音乐节等等1－整体体规划■人生若若只如初初见———生态示示范城：：万科集26年住住宅研究究经验，，汇聚绿绿色、环保主题题，试图图创造一一个以原原始森林林为蓝图图，房子子点缀错错落其中中，以无无烟、无污染的的原生环环保社区区。太阳（能能源利用用）生态示范水（循环环系统））绿色（森森林再造造，特种种多样化化）“热热带植物物园”湿地（候候鸟保护护区）转换交通通工具（（电瓶车车/自行行车/滑滑板/旱旱冰）垃圾分类类节能减排排（零碳碳运动馆馆）沙盘效果果图实景1－3#为70平米两两居（总总价约120万万），470套套；4－5#为35平米一一居（总总价约60万）），390套；；6－11栋为6栋4层层临湖别别墅，含含115平米、、131平米、、137平米三三种，共60套2－户型型规划■一期公公寓为主主，临湖湖别墅为为辅。建筑实景景2－户型型规划■精装公公寓：建筑效效果与户户型设计计2－户型型规划■精装公公寓：超大景景观阳台台，并设设有花池池，使用用率高。。实景2－户型型规划■临湖别别墅：东南亚亚建筑效效果与户户型设计计实景实景2－户型型规划■叠加别别墅：下叠独独立入户户，挑高高约6米米客厅，，全景超超大露台台，空间间感强。。2－户型型规划■叠加别别墅：上叠专专属电梯梯，全套套房卧室室设计，，主卧超超大露台台。2－户型型规划■联排别别墅：独门独独院，可可享受花花园庭院院、居室室面宽达达13米米，是普普通联排排的2倍。简约的营销中心3－生态态园林■生态示示范城：景观先先行，产产品细节节展示。。①长达一年年的蓄客客期+多多样性活活动吸引引客户③最牛团购购②人为制造造供不应应求、三三地选房房④万客会的的资源优优势4－营销销策略■借鉴之之处：充分挖掘掘本体资资源，以以丰富配配套吸引引人，突突出绿色色、养老老概念；充分分发挥客客户会的的资源优优势。鲁能·三三亚湾5国际文化化会所双会所高1区GOLF公寓游艇2区GOLF学院及练习场场高2区高3区美丽1区········美丽MALL美丽3区总规图1、迈阿阿密游艇艇社区2、业主主私属沙沙滩3、商业业娱乐生生活城4、国际际标准18洞5、北纬纬18度度热带原原生温泉泉1－整体体规划■海滨配配套式开开发模式式：高尔夫+游艇港港+商业业娱乐三三大休闲闲配套高3区公公寓美丽一区区游艇2区区高3区酒酒店企业会所所高1区销售中心心美丽五区区美丽MALL美丽三区区2－建筑筑园林■北美建建筑、东东南亚园园林3－户型型设计18F两两梯四户户：110－130平平米■主要体体现居住住休闲功功能：独栋别墅墅、叠墅墅洋房、、精装公公寓一层平面面精装公寓寓：60－95平米大独栋：：272－550平米米小独栋：：170－210平米米4－6F叠墅洋洋房：110平平㎡两房房、135㎡三三房1、度假假：20家五星星级酒店店、三座座游艇码码头、2个国际际高尔夫夫球场、、免税店店、美丽丽MALL、温温泉会所所等2、海景景：22公里椰椰梦长廊廊、3个个临海广广场、1个滨海海公园、、西岛景景区、天天涯海角、南南山寺景景区3、便捷捷：一座座机场口口岸、3个旅游游码头4－配套套设施■配套充充足，满满足多项项生活需需求：度假、、观景、、娱乐休休闲半山半岛岛62期3期4期5期1－整体体规划■滨海资资源+配配套地产产开发模模式：占据双湾湾资源，，更以配配套升级级资源，，增建豪华商业业街、国国际潜水水基地、、游艇会会等度假假设施。。1期2－建筑筑园林■海湾型型仿生学学建筑群群落、东东南亚热热带风景景园林。。六期未来来水世界界公寓户型型：豪华华型大三三房172㎡，舒适适型大两两房107㎡3－户型型规划前三期产产品■主要体体现度假假休闲功功能：高层住宅宅、精装装公寓、、洋房别别墅。洋房户型型：136平米（跃跃层）201平米（跃跃层）三梯八户户高层户型：：266平米二梯二户四期中央海海景大道五期蓝色果果岭8栋25-27层公寓、9栋别墅。公寓主力户户型：120-156平米，别墅户型型：171平米3－户型规规划■精装公寓寓：六期产品（（正售中））水上乐园国际帆船港港4－配套设设施■豪华配套套：五星级酒店店群、海上上音乐厅、、海上艺术术馆、国际际帆船港及及游艇会、高尔夫夫俱乐部、、国际疗养养中心、国国际学校、、一卡通等等洲际酒店华润·石梅梅湾九里73家超五星星级酒店、、西岭山与与艺坡岭、、西岭公园园、国际体体育公园、、国际商业业购物中心心、18洞洞国际标准准高尔夫球球场、行云云流水海鲜鲜舫、国际际直升机机机场、国际际游艇会………1－整体规规划■滨海度假假式开发模模式:华润九里系系力作，打打造低密度度、国际化化、高品质质的国际旅游全度度假圣地，，拥有6公公里海岸线线与双岭原原生态森林林及青皮林林。1－整体规规划■滨海度假假王国：约210亿亿投资（前前期120亿，后期期再加90亿）艾美酒店沙滩2－建筑园园林■首创东南南亚建筑风风格的缓升升山地别墅墅，匹配热热带雨林风风景超大尺度：：4.5米米面宽餐厅厅，6.1米面带客客厅，3.3米室内内层高超高使用率率165%；赠送率率达65%建筑效果图图3－户型设设计地下一层：：155平米■揽山观海海独栋别墅墅：建筑面积230平米米，使用面面积385平米，共共3层。二层：108－114平米一层：117平米一层：75平米建筑效果图图3－户型设设计地下一层：：90平米■平地独院院别墅：125\155平米米，3层一层：80平米采用坡地平平衡设计，，开放式宽宽敞格局；；超大尺度空空间，超大大景观露台台，卧室均均配大面积积落地窗；；一房两厅：：89平米两房两厅：：109平米三房两厅：：168平米3－户型设设计■6－9层精精装公寓：：超大户外阳阳台\入户户花园\南南北双阳台台4－体验区区■园林景观做做到极致。。雅居乐·清清水湾81－整体规规划■超200亿亿投资：12公里海海岸线、6个国际超超五星酒店店、3个国国际标准18洞高尔夫球场、、1个国际际品牌城与与中心商业业街，2个个游艇码头头。豪瑞格酒店店300间（50套别墅））），2012年10月投入运营营六星级莱佛佛士酒店1－整体规规划■六家国际超超五星级酒酒店。希而顿酒店店JW万豪酒店W酒店六星级莱佛佛士酒店七星级朱美美拉酒店海南唯一海海滨球场，，也是中国国唯一一个个将果岭建建在沙滩上上的高尔夫夫球场；配备3个豪豪华会所、、温泉SPA、宴会会厅、咖啡啡厅等；配置18洞洞灯光夜场场及9个打打位灯光练练习场、提提供全天侯侯尊贵礼遇遇；1－整体规规划■三个国际标标准高尔夫夫球场。18公里海海滨景观大大道12公里海海岸线，360度海海景包围1－整体规规划■12公里纯纯美海岸线线，360度海景包包围；18公里海滨滨大道，景景观做到景景致。建筑风格物业类型户型区间附加值户型配比泰式欧式酒店式公寓（全配精装）78－175㎡赠送90－200平米地下室，其中赠送比例泰式约为1－1.5，欧式约为1/3-1/2.1000多套花园洋房（清水/标准精装）66－180㎡2012年开发600－700套泰式别墅104－168㎡600－700套欧式别墅225－569㎡800套四孖屋300㎡60套2－物业类类型■度假为主主的综合性性物业：酒店式公公寓、花园园洋房、别别墅、四孖孖屋。2－物业类类型■蔚蓝海岸岸组团2－物业类类型■星海传说说组团2－物业类类型■客户需求求信息（较准确统统计）3－户型设设计■精装酒店店式公寓3－户型设设计■泰式独栋栋1、建筑面面积：约150.71平米；；超大花园园面积约228.87－418.55㎡，另赠赠送负一层层面积：约约169.59㎡（三套房房，带一个个多功能室：娱娱乐区/健身房/开放式车库库）；2、设计特特点：泰式式风情别墅墅，营销异异域度假氛氛围；阔绰绰主卧、推推窗入景、、花园萦绕绕。序号楼盘占地容积率主体产品配套产品开发模式1亚龙湾·龙溪29186亩——29套独栋别墅：879㎡－1934.4㎡超五星级瑞吉酒店、游艇会、生态红树林滨海度假2亚龙湾·石溪墅10万㎡0.42F四居室独栋：281－292㎡、372－456㎡两居室平层独栋：127/129㎡、136－160㎡公寓：63.05㎡、132㎡外围共享：亚龙湾高尔夫球会、红霞岭森林公园、亚龙湾湖滨商业街等山海墅、原生筑3万科湖畔度假公园43.6万㎡1.4酒店式公寓：63㎡产权式酒店：规划中小高层住宅：规划中湖畔特色商业街、自行车赛道、足球基地、运动聚集地等万科首创V-CLUB度假服务体系定制家庭及群体需求4万科森林度假别墅2000亩一期1.2精装公寓（860套）：36.9㎡、70㎡、80㎡联排别墅（1F）：115㎡叠拼别墅（2F）：132㎡、137㎡七大公社、三大公园、动物基地、开心农场、水要酒吧、湿地博物馆、森林运动会、森林音乐节等整体0.6————5鲁能·三亚湾10000亩0.4精装公寓：60－95㎡、110－130㎡独栋别墅：170－210㎡、272－550㎡叠墅洋房：110㎡、135㎡高尔夫+游艇港+商业娱乐三大休闲配套海滨配套式6半山半岛2066亩1.73高层住宅：266㎡精装公寓：120－156㎡、107－172㎡洋房别墅：136㎡、171㎡、201㎡五星级酒店群、海上音乐厅、海上艺术馆、国际帆船港及游艇