标杆房企商业项目管理方法与策略

XX集团成为“亚洲之最”的管理方法与策略2014-077-15传播管理智智慧和龙汇2014年，XXX集团营业收收入有望突破破2000亿元，成为为中国民营企企业中的佼佼佼者，XX的董事长王王健林也成为为中国首富。很多人对XX有有不同的看法法，如有人怒怒斥其为“土豪”——以26亿美元收购购美国AMC院线、以1.72亿元从海外外买下据说是是毕加索的一一幅不知名的的作品；有人人对其百货业业务不屑一顾顾，戏称其为为“中老年百货”；有人对其其大手笔进军军文化、旅游游产业，开发发长白山、武武汉汉街、青青岛影视城等等褒贬不一；；有人对其以以“大数据”为噱头的电电商业务充满满疑虑；街头头巷尾的人们们在茶余饭后后谈论着王健健林与马云的的1亿元赌注(已经以王健健林“毁约”而终结)……尽管如此，不可可否认的是，每每年接近20座XX广场在全国国各地如雨后后春笋般开工工、开业，而而且“开一座火一一座”，正如XX广告所说“XX广场就是城城市中心”。很多供应应商，包括一一些国际一线线品牌，都长长期跟着XX走。XX已成为中国国商业地产第第一品牌、亚亚洲最大的不不动产企业、亚亚洲最大的滑滑雪场、中国国最大的文化化企业、亚洲洲最大的商业业管理企业、全球最大电影院线运营商、中国最大的五星级酒店品牌管理运营公司、中国最大的连锁百货企业之一……XX取得的这些些成绩是实实实在在的。以以我长期从事事管理研究工工作以及曾经经在XX工作的经历历来看，XX取得这些成成绩并非偶然然。一.商业经营与与管理领先——把握商业的的本质XX用“模块化化管理”管住了XX广场的建设设，接下来更更长期、持续续的“商业经营与与管理”(XX内部通俗地地称之为“商管”)是XX另外一个不不可或缺的重重要功能。换换言之，如果果XX不能把建成成的XX广场经营好好，XX这台高速运运转的机器就就可能会出故故障，甚至累累及整个体系系的运转。这一点儿也不是是危言耸听。因因为XX的发展靠的的并不只是其其自身，归根根结底离不开开众多的消费费者、合作商商家和商铺投投资人——只有大家都都得到实惠、需需求得到满足足，XX所营造的庞庞大“商业生态系系统”才能得以生生生不息；此此外，XX之所以能保保持高速成长长，很大程度度上依靠的正正是“XX广场，开一一座火一座”的实力与口口碑而给它带带来的对地方方政府的吸引引力和谈判实实力。因此，XX在商商业经营与管管理方面也非非常重视，不不仅有专门的的“商管系统”，而且由商商业地产研究究部等部门对对商业经营与与管理进行研研究。实际上上，在XX发展的早期期阶段，王健健林本人通过过观察、琢磨磨，研究商场场的人流动线线、旺铺和冷冷铺的经营策策略、广场业业态组合、品品牌落位以及及促销活动安安排等，也体体现了他对商商业经营与管管理的重视。二、商业模式领领先如果只有项目建建设与商业经经营方面的专专业能力，XX也很难取得得今天的成绩绩。在这方面面，我个人认认为，XX另外一个不不为人所熟悉悉的成功因素素，是王健林林精心设计的的、精巧的商商业模式，可可以并不多的的资金启动大大规模的投资资建设，实现现超常规发展展：2011年，集团营营业额不到1000亿元；2012年，预期目目标是1200亿元，实际际完成1417亿元，净利利润超过100亿元；而2013年，集团营营业额有望突突破2000亿元，利润140亿元。在XX的商业模模式中，关键键成功要素包包括以下三个个方面：1.政府关系系在很大程度上讲讲，XX的成功离不不开政府的支支持。如前所所述，因为XX广场能为地地方(不少是二三三线城市)带来国际一一线品牌、豪豪华的五星级级酒店和崭新新的“城市中心”，而且XX广场有“快速建成”(这一点对很很多官员来说说很重要)、“开一座火一一座”的口碑，因因此，一些地地方政府主动动找上门去、希希望和XX合作，并为此此开出了优厚厚的条件。这这不仅降低了了XX项目运作的的成本，而且且为其高效运运作(包括建设、销销售等)提供了有力力保障。此外，不仅王健健林本人擅长长于政府与公公共关系的经经营与维护，XX集团也专门门设有相关部部门负责选择择项目、“拿地”、与政府谈谈判、协调拆拆迁与建设、“取证”等事务。在在这方面，XX的确是“专家”。2.资金运作作XX的资金运作作也是一个设设计精妙、运运作井井有条条、环环相扣扣的体系，令令人拍案叫绝绝：(1)由于前期期有了政府的的支持，XX只需支付不不高的“拿地”成本，就可可以启动建设设；(2)由于和国国有大型建筑筑企业建立了了长期合作伙伙伴，对供应应商有较强的的谈判实力，部部分工程建设设资金可以让让合作伙伴垫垫付；(3)由于XXX有大量的自自有物业，与与银行有着长长期良好的关关系，可以轻轻松获得大量量优惠的银行行贷款；(4)一旦达到到预售条件，XX可快速将城城市综合体中中的商铺、写写字楼、公寓寓或住宅等出出售，实现资资金回笼(在有些项目目上，这些收收入都能打平平成本、支付付工程款和银银行贷款，从从而为盈利奠奠定了坚实基基础)；(5)由于XXX广场的品牌牌、口碑和实实力以及XX与银行的良良好关系，可可以协助商铺铺、公寓等购购买者、投资资人申请贷款款；(6)一旦广场场建筑封顶，XX就可以申办办产权证，从从而向银行申申请抵押贷款款；(7)等到广场场开业，合作作品牌/商铺的租金金、管理费、XX自有的百货货、酒店、院院线、娱乐等等业态的营收收，就可以实实现“细水长流”。就这样，XX就就能以不多的的资金实现跨跨越式、超常常规、滚动式式发展，屡屡屡有投资几十十亿、数百亿亿的项目启动动，加上前面面所述的运作作体系以及其其他风险管控控措施，XX甚至可以做做到“游刃有余”。3.商业生态态以XX广场为平平台，XX一头连着消消费者，一头头连着合作伙伙伴(包括银行、建建筑企业、政政府、商家和和投资人等)，构筑起来来一个庞大而而和谐的“商业生态系系统”，各司其职职、各取所需需：♢消费者：因因为XX广场有一线线品牌、购物物环境好、位位置不错(如位于市中中心等)以及便利性(“吃喝玩乐一一站式购物、消消费、娱乐”)，因而可以以吸引到较大大的客流(除少数广场场之外，大多多数XX广场都有不不错的客流量量)；♢合作商家：：因为XX广场具有良良好的形象、环环境与定位、有有大量的客流流，能为商家家创造更多的的生意，赚到到更多钱，所所以很多合作作商家长期与与XX保持紧密的的合作关系，甚甚至“跟着XX走”(包括一些国国际奢侈品品品牌)；同时，XX也对合作商商家实行统一一管理、区别别对待，设定定了明确的准准入条件和考考核标准，并并建立起来庞庞大的品牌库库制度，划分分为三六九等等，实行不同同的合作政策策与管控模式式；♢建筑公司：：因为XX信誉好、项项目多，国有有的中建系统统下属几家公公司长期与XX建立了长期期合作关系，并并可为其垫付付建设资金或或在付款上给给出更好的条条件；另一方方面，因为这这些大牌的建建筑企业也可可以保障工程程进度与质量量，实现双赢赢和共同发展展；♢供应商：由由于项目众多多，XX对供应商有有很强的议价价实力，公司司内部有明确确的采购规范范和制度，如如对大宗、高高价值商品进进行全国集中中招标；对特特殊商品或低低值易耗品，可可由项目公司司当地采购等等，既做到了了有效管控，又又不失灵活性性；同时，XX对供应商也也有明确的要要求、考核与与淘汰制度。正如马云的阿里里巴巴(淘宝和天猫)经营着线上上的平台，王王健林的XX也经营着线线下的平台，二二者都是一个个商业生态系系统。按照现现在颇为流行行的“平台战略”，这样的商商业模式是非非常具有威力力的。只要不不发生重大的的变故，XX就能长期保保持持续发展展。事实上，在XXX建构起来以以实体的XX广场为支撑撑的商业平台台之后，它自自身可以在此此基础上拓展展文化娱乐、旅旅游等相关产产业，构建起起更为庞大、健健全的商业价价值链。从种种种迹象来判判断，XX目前正处于于这个转型过过程之中。四、模块化管理理领先——对地产建设设项目的高效效集中管控XX管理的秘诀诀是其发明的的“模块化管理”，这也是集集团垂直管控控众多项目而而不失控、并并保持较高效效率的重要原原因。虽然“模块化管管理”并不是什么么新鲜玩意儿儿，从本质上上看，就是纵纵横交错的项项目管理方法法论在商业地地产建设中的的应用：从横横向上看，XX把项目的建建设从拿地到到满铺开业分分为筹备、摘摘牌、交地、四四证等12个“阶段”；从纵向上上看，XX从项目管理理到销售、财财务、成本、人人力资源、采采购、规划设设计、工程、招招商、质量、安安监等多个“条线”，对各个项项目实施高度度集中控制的的运作管控模模式。在每个个阶段，各个个“条线”几乎都有明明确的任务、目目标、职责分分工以及质量量要求。从纵纵横两个维度度组合起来，就就构成了由318个“节点”组成的模块块化管理体系系。尽管如此，很多多公司也曾试试图推行类似似管控模式，但XX在执行“模块化管理”方面做到了严格执行到位，并不断改善、日趋精细化，这才是其真正的成功要素。一方面，如上所所述，XX的管理中有“军事化”的基因，在在推行模块化化管理的过程程中，XX从如下五个个方面设计了了相关的配套套措施，确保保严格执行到到位：(1)XX自主主开发了模块块化管理的IT系统，只要要把某个XX广场的启动动时间或计划划开业时间输输入进系统，就就可以推算出出各个节点的的启动和完成成时间，通过过公司内部网网，让每个相相关的部门和和个人都知道道什么时间做做什么事；(2)XX内部部有覆盖全国国各个XX广场的视频频监控系统，可可以随时抽查查各项工作的的真实状况，做做到“不留死角”，不给员工“犯错误”的机会；(3)每个月，全全国各个XX广场项目公公司的总经理理、销售、财财务、工程、设设计等分管领领导，都要集集中开月度例例会，进行情情况通报和工工作部署，做做得好的进行行经验分享，做做得不好的要要进行检讨，甚甚至通报批评评；(4)把模块化化管理与责任任人的绩效挂挂起钩来，并并有明确的规规定与公式来来计算奖惩，而而且力度颇大大，极大地调调动了执行者者的责任心与与积极性；(5)尽管每个个项目都会有有其特殊性，一一些任务也难难免无法如期期完成，但XX文化中强调调积极主动、克克服一切困难难、不接受任任何借口，如如果你完成不不了，马上换换人。当然，对对少量的特殊殊情况，及时时向上级说明明或申请，也也可能会得到到宽限或对计计划、方案做做出调整。另一方面，XXX通过不断摸摸索和改进，使使其模块化管管理日趋精细细化、严密。在在这方面，集集团有专门的的部门负责推推行和监控模模块化管理的的实施，对各各项工作都做做出了明确的的质量标准，也也会定期进行行修订和补充充；同时，由由XX学院和商业业地产研究部部等牵头，就就每个XX广场的建设设与运营进行行复盘、经营营品质评审，总总结经验、教教训，发现共共性的问题、待待改进的“漏洞”或“短板”，不断优化化。在模块化管理体体系的支撑下下，XX就像一台设设计精良的机机器一样，虽虽然公司离职职率很高，一一些项目上的的高管如走马马灯似地更换换，但整个公公司仍能保持持有序、高效效地运作。就就这样，XX集团每年有有近20个XX广场开工、建建设，大多数数都能如期开开业，而且有有的项目从拿拿地到满铺开开业只用了10个月甚至更更少时间(如广州白云XX广场，11个月实现40多万平方米米商业建筑整整体竣工开业业；武汉中央央文化区，10个月实现十十几万平方米米商业竣工开开业)，的确令人人称奇。五.风险管控领领先如果离开了执行行力，再好的的商业模式也也只是空想——如上所述，XX的成功，依依赖于这两方方面都做得不不错。同时，任任何商业都不不可能完全按按计划推进，总总会有这样或或那样的风险险。在风险防防范和管控方方面，XX也建立了相相对健全的体体系，有一些些独到的做法法。首先，XX通过过集中管控，包包括财务核算算与管理、成成本控制、采采购体系与规规范等，来控控制成本；其次，XX实行行严格的流程程管控体系，非非常注重制度度建设，经过过20多年的积累累，已经建立立了非常具体体而实用的制制度，各项制制度的汇编多多达好几本书书、近200万字；同时时，公司每两两年都会对制制度进行一次次修订，从9月份开始，到到12月完成，历历时3个月，力求求不断改进、完完善。例如，XX员工入职后后需自己垫付付资金、购买买办公用机，并并对什么级别别的员工需购购置的笔记本本价格在什么么范围内都有有明确的规定定。第三，为了配合合各项制度的的实施，XX集团内部的OA系统非常复复杂，很多事事项都需要向向多个部门申申请或通报，一一些涉及成本本支出的申请请流程很长，手手续繁多，甚甚至已经到了了繁琐的地步步。以上述员员工购置办公公用机为例，员员工转正之后后可申请按一一定标准报销销，而这一事事项，虽然有有明确的标准准，但在OA中的流程甚甚至需要集团团主管副总裁裁批准。第四，XX内部部有直接向总总裁汇报的审审计部，集团团层面有专门门的安监、质质控部门，负负责相关事项项的检查、稽稽核、审计，发发现一起、查查处一起，对对于一些涉及及廉政方面的的事件，甚至至会召开全公公司会议进行行通报。六.企业的舵手手经营理念领领先在业界和XX内内部曾流传着着一句话：“在XX，只有一个个大脑，那就就是王健林。”这句话虽然然有些夸张，但但谁也无法否否认王健林对对XX的影响。尽管每个人都是是复杂的、有有多面性，且且人无完人，但但综合各方面面的信息，我我认为，王健健林的确堪称称一位优秀的的企业家，他他具有下列四四个特点，也也正是这些特特点在很大程程度上决定了了XX今天的成绩绩。第一，王健林出出身军旅，具具有旺盛的精精力、规律的的生活，并且且一心扑在工工作上。据报报道，王健林林的私生活不不像一些地产产大亨那样充充斥着各种花花边。他每天天7点上班，5点下班，除除了喜欢唱歌歌，没有更多多爱好，他甚甚至很少上网网，连一个不不加V的微博都没没注册过。据据XX内部人员透透露，王健林林周末也常常常在公司加班班、开会、审审图，甚至堪堪称“工作狂”。第二，也许是因因为出身军旅旅，王健林具具有并要求各各级下属具有有超强的执行行力和速度。在XX，执行力强是其企业文化的突出特点之一，包括“说到做到、算到拿到、奖罚分明”。无论是日常工作沟通还是每月一次的例会，都可以让人感受到管理中浓重的“军事化”色彩。按照XX的“模块化管理”，每一个XX广场建设的每一个步骤、每一项工作都有明确的时间、目标、质量要求和责任岗位、责任人，而且由计算机系统来管理；一有延误迹象，就会亮起“黄灯”，而如果业绩未达标，上级几乎马上就会问：你行不行？不行，让别人来干！第三，王健林具具有清晰的头头脑，善于抓抓住每一个机机会。在2013年一篇讲话话中，王健林林回顾了XX的四次转型型，其实在每每一次转型背背后都隐藏着着王健林对未未来的洞察力力和市场机会会的把握。例例如，王健林林下海时，抓抓住了旧城改改造的机会，进进入尚未红火火起来的房地地产行业。之之后，又较早早转型进入商商业地产、商商业、酒店及及旅游、文化化产业。这都都体现了王健健林敏锐的商商业头脑。第四，王健林具具有超强的学学习力和创新新思维。在一一次电视访谈谈节目中，王王健林曾提及及，自己在当当兵时，为了了吃饱饭，他他不像其他人人