北京土地供应“瘦身减量”

Word北京土地供应“瘦身减量”2021年上半年北京土地供应量减少，开发商们竞争激烈，一些成交地块溢价率较高，但统计和分析显示，地价上涨没有明显引起周边房价上涨。

很多时候，地价和房价都被绑在一起。但从2021年一季度开始，我们地价动态监测机构发现新的趋势，就是土地市场热，但房市却冷。房、地两个市场出现悖向发展趋势。

2021年上半年，北京土地市场共成交经营性用地32宗，土地面积约290公顷（其中住宅用地约175公顷，商服用地约115公顷），建筑规模约497万平方米（其中住宅约272万平方米，商服约225万平方米），成交额约634亿元。

其中，保障房用地方面，2021年上半年北京累计完成保障性安居工程用地落实224公顷，完成计划指标的50%。

北京市国土局表示，2021年下半年一方面将优先确保民生用地供应，对保障性住房用地应保尽保，大力推进棚户区改造，同时进一步鼓励国有企业利用自有用地建设自住房。另一方面，将按照京津冀协同发展、疏解非首都核心功能的要求，结合城市战略定位和产业结构调整方面，稳妥做好商服用地的供应。

2021年北京市保障房的计划已经确定，将建设保障房达15万套，保障房主要有公租房、限价房和自住房三类，其中也包含了棚户区改造及国有企业利用自有用地建设自住房。

国家鼓励国有企业在自有土地上建设保障房，这个政策很早就有。国有企业的职工也是在北京生活的人，从客观上来说，这对住房压力是一种缓解，但是国有企业的保障房和政策的保障房是两个概念，国企的保障房面积会大一些。

这些土地是划拨给企业的，产权还是企业。但是，国土局对企业自有用地回收不了，因为产权在企业名下，除非企业同意卖给国土局才有可能，国土局的收储成本就靠和企业的协议了，只能是国土局协调地块的产权方，把地块拿出来盖一些保障房或者自住房。

对于北京市上半年的土地供应比去年明显减少，主要有几个原因：一是控制人口的需要，根据《国家新型城镇化规划》，500万以上的特大城市需要控制人口规模；二是京津冀协同发展、疏解非首都功能的需要。根据京津冀协同发展纲要，要从京津冀协同发展的角度来增加土地供应，总体来看，对比河北和天津，北京的土地供应应该是受限的。

地价是房价的一个重要成本因素，地价上涨肯定会引起该地块上所建物业价格的上涨，对周边的房价也会有一定影响。但周边房价的变动还主要取决于自身的成本因素、市场供求状况等因素。未来北京市的土地供应将会越来越稀缺，除了棚户区改造外，中心城区的供地将会越来越少，土地供应会更多向郊区、新城区倾斜。

地价仍处于一个相对稳定的状态。但土地投放到市场当中，在竞争的状态下，究竟能够拍出什么价格，也不是国土部门可以预期得到的，地价更多取决于开发商对此地块价值、供需、价量走势的判断等。市场的激烈程度增加了，就会引起成交价格的上涨。地价是房产开发成本的重要一部分，房价或会上调。但地价推动房价到了一定的高位之后，价格能否被市场接受，能否实际销售出去，还是要经过市场验证。

但也有业内人士持不同观点。有人认为，国土部门过于重视保障房供地，而忽视了商品住宅的供地，造成今年上半年商品住宅用地计划完成量较低，一方面开发商竞地的激烈程度增加，成为地价走高的推手，另一方面也为未来1~2年后，商品住宅市场的供应不