2021年下半年房价或继续向下微调 政府将坚持分类调控

Word年下半年房价或继续向下微调政府将坚持分类调控“限购令”是2021年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。2021年，政府出台上调按揭利率和限制每户家庭购房数量等举措来抑制房地产市场过热，如今调控即将进入下半场。

通过对房地产行业分析，多位业内人士表示，房地产行业已告别“青春期”，地方政府为救市将加速放松限购政策，但监管层将坚持分类调控做法，不会对房地产市场进行直接干预，更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。保障房和长效机制建设是重要的两个政策着力点。

下半年房地产市场将继续处于调整过程中。成交量低迷态势难以短期内改变，房价可能继续向下微幅调整。

调整周期已至

根据房地产行业分析报告得知，在经历连续多月上涨后，房价终于出现下降。5月，在70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比达50%。平均而言，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比下降0.15%，为近24个月以来首次出现负增长。

此前，房地产投资、新开工面积、土地购置等指标已经历多月下滑，成交量持续走低。分析人士认为，从去年年末开始，楼市调整迹象已露端倪。

中原地产数据显示，上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套，同比下降23.7%。其中，一线城市跌幅达31%，二线城市跌幅达34%。

相关报告显示，经多年房地产投资高增长，如今整体市场供需关系已趋平衡，不少城市甚至出现供大于求的现象。这些特征决定未来一段时间，市场将进入低速增长期。特征为成交量低迷、房价走低、楼市多项指标低迷。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2021年以来，我国已经历三次房地产短周期，当前已进入第四个周期。此前两轮调整分别位于2021年底2021年初和2021年底2021年初。前者的房价下跌周期持续6个月，后者为8个月。由于处于“黄金十年”，上述时期房地产业调整规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨的时间长，跌的时间短。相比之下，如今房地产业内外环境均不乐观。主要体现在：既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这决定了此轮房地产市场调整周期将更长，即房价下跌时间可能超过8个月。

“救市”恐难马上见效

几乎与楼市低迷同步，从上半年开始，不少城市开始松绑楼市调控政策。杭州、南京、北海、天津、芜湖等城市均在“救市”行列。近期，沈阳、呼和浩特、济南等城市也陷入救市“风波”中，有关部门虽未证实已出台救市举措，但仍被市场认为“救市”动力仍在。

中原地产首席分析师张大伟表示，在供需关系发生逆转态势下，还将有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口净流出、新建区域较多、产业支撑不足等特征的城市“救市”冲动尤其明显。综合各地措施来看，目前主要“救市”手段为松绑限购，预计有30个以上城市的“限购令”可能在年内取消。

据行业调研发布的《2021-2021年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》了解到，针对地方“救市”行为，目前尚有“红线”阻碍，即一线城市限购不会松绑、差别化信贷政策不得松动等。因此，除非出现类似“四万亿”的投资放量或货币政策实质性宽松，否则零星“救市”手段不能挽救房地产市场下行趋势。

相关报告称，预计重点城市下半年成交量将有6%左右的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标，从而应对房地产市场“寒冬”。

政策着力点生变

与2021年下半年不同，如今多数城市“救市”动作已顺利“闯关”。

分析人士说，在宏观经济增速放缓、市场化调控思路凸显背景下，大部分城市“救市”举动具一定合理性。其中，监管层提出“分类调控”原则，强调“地方政府能够自行调控的，就不要由中央政府来调控”。多数受访者说，随着供需关系趋于平衡，楼市调控“去行政化”过程将启动。除一线城市外，“限购令”等行政手段将逐渐退出，市场机制将成为楼市主导者。

“市场主导”的思路，不意味着监管层将不再作为。分析人士说，在让市场进行自发调整同时，政策着力点将转向另外两个方面。

一为保障房领域。其中，棚户区改造将可能获更多政策支持。履新住建部以来，住建部部长陈政高分三次调研四个地区，调研重点在棚户区改造和公租房