博大下朱庄某项目提案

***·武清下朱庄项目提案新聚仁机构·投资咨询部提案架构第一部分项目理解第二部分项目竞争理解第三部分项目产品定位及建议第四部分项目客源定位第一部分项目理解项目区位属性项目本体属性天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构：“一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。“两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，主要承接北京与之天津的联系，有利于区域产业发展空间进一步提升。区位属性－－天津城市规划京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区片区空间区位极佳，道路系统完备，是连接京津两地的重要的交通枢纽,更有利于区域产业发展节点的形成；区位属性－－京津核心的交通枢纽武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区71公里。到天津新港71公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。四条高速：5个出口两条国道：103104六条城市干道城际铁路：杨村客运站京山铁路：杨村货运站京津城铁使武清更便捷地承接京津两地，武清的交通枢纽属性进一步升级，同时伴随城际高铁的建设，区域投资开发的潜力进一步加大；北京到天津城际轨道,全线总长115公里京津城际轨道交通时速为300公里。京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。全线费用：58元（北京至杨村40元）全线时间：30分钟围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市发展图景。规划面积1800亩，定位为：商业、居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居住区等多个项目。区位属性－－城际高铁带动片区发展从京津一体化发展角度看——京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等属性，片区功能定位升级，对区域房产开发产生持久的利好；从北京的中关村到天津滨海新区，中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势。京津塘发展轴的发展建设已经开始得到高度关注和重视。京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。区位属性－－片区功能定位的升级2008年全年实现地区生产总值200亿元，同比增长21%；财政收入56亿元，增长33.4%；固定资产投资150亿元，增长50%；农民人均纯收入9600元，增长10%。受各项利好的影响，片区经济处于稳步的发展之中，房产开发的经济环境较为理想；区位属性－－持续高速发展的经济环境武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市本案位于规划中的“新城核心组团”，是未来发展的重点，承载未来武清生态宜居城市定位的主要城市功能片区；区位属性－－武清城市空间规划武清核心区——杨村房产市场运作状况片区的住宅价格上升较为平稳，同时近期成交回升十分迅速，一季度的成交量已经超过了06年至今任何一年的总成交量；区位背景结论论武清位于天津津主力发展轴轴，承接京津津的发展带，，同时伴随城城际高铁的开开通，区域的的价值属性以以及功能定位位正在不断升升级，现阶段段经济处于高高速发展之中中；同时项目所处处的杨村板块块，属于整个个武清的核心心区域，从规规划上看，也也将是未来重重点发展区域域，片区对于于房产开发有有极强的支撑撑作用，目前前片区的住宅宅成交量上升升迅速，且价价格也在稳步步提升之中；；就项目大区位位背景来看，，项目拥有良良好的开发环环境以及未来来预期空间；；项目位置北岸尚城保利上河雅颂第六城武清核心片区项目的位置并并非城市的核核心地段，同同时片区的形形象较为一般般，就区位层层面来看，与与之杨村为代代表的核心区区域个案相比比项目存在明明显劣势。项目本体－－－地块位置与与周边面貌5公里左右项目本体－－－地块状况项目地块方正正，利用后期期总规排布以以及景观塑造造；但项目总体规规模偏小，加加之部分回迁迁用房，整体体并不占据体体量优势。京津公路下朱庄初级中学静湖花园占地面积：110亩建筑面积：13.2万容积率：1.8绿化率：40%回迁面积近5万平方米项目本体属性性结论区位方面，项项目非杨村核核心区域，与与其他市场在在售项目存在在明显的差距距，同时地块块周边环境并并不理想，交交通、生活等等配套设施也也均处于起步步阶段，后期期开发的抗性性较大；地块本身，形形状较为方正正，作为1.8容积率的高层层产品而言，，项目还是具具备一定的景景观塑造潜力力，但部分回回迁房限制了了项目的整体体运作品质；；无论是项目规规模、小环境境还是配套基基础都不支撑撑项目运作区区域顶级楼盘盘的定位，项项目运作必须须以差异化来来规避未来的的市场抗性。。项目理解结论论大区位背景良良好小环境以及本本体支撑不足足差异化为项目目运作的基本本方向第二部分项项目目竞争理解宏观市场竞争争理解区域市场竞争争理解区域产品竞争争理解宏观竞争－－－现阶段量价价现阶段天津小小阳春阶段性性回暖特征明明显，成交放放量，但价格格仍然是处于于低位运行状状态。现阶段的小阳阳春是否预示示着楼市从此此转暖？——“V””OR“W””？当前阶段①②2009-0320102011左右房地产市市场长期走势势的影响因素素——宏观经经济98年、08年背景、走势势相似，市场场难V形反转，按周周期性预计，，09年底10年初将有再次次下探的过程程，房地产作作为宏观经济济重要组成部部分，或随宏宏观经济走W形。稳定房地产市市场的重要因因素——政策策宏观经济十年前，我国国经济面临的的国内外环境境与眼下相似似。1998年第一季度，，经济增长出出现“跳水””，第二个季季度触底，这这与2008年第四季经济济增长速降至至6.8%，2009年第一季度跌跌至6.1%，具有惊人的的相似性。1998年第三季至1999年第一季，持持续上涨三个个季度，却又又调头向下运运行了两个季季度。当年同同样提出“保保八”，最终终是1998和1999年都没保住，，直到2002年才步入下一一轮经济增长长期。上轮经经济调整持续续四年，大致致呈“W”形。因此，我我们认为本轮轮经济复苏之之路也不会平平坦，09年底、10年初，有可能能再次回落调调整。宏观政策宏观政策方面面，09年肯定不会““打”，肯定定是“扶”，，但同时也不不是单一的市市场化而是““两条腿”走走路。目前经济复苏苏前景不容乐乐观，楼市短短期复苏，中中期还会调整整，但政策扶扶持，调整幅幅度有限。结论2关于宏观市场场背景理解，，我们的观点点是：由于经济环境境的不确定性性，后续中短短期内，市场场仍将以刚性性需求为主导导！宏观竞争理解解结论区域竞争市场场－－供应状状况项目位置北岸尚城保利上河雅颂第六城武清核心片区项目非区域核核心地段，同同比竞争个案案，区位处于于较为明显的的劣势；片区后续供应应量在80.5万方左右，主主要集中在保保利上河雅颂颂，同时优联联第六城也存存在15万左右的供应应量，项目后后期的将面临临一定供应压压力，且区位位并不占优；；楼盘名称总建已推量已售量后续供应北岸尚城202019.50.5保利上河雅颂75151065优联第六城35252015合计1306049.580.5编号地址占地容积率建筑面积1京津公路133433.7493692城关镇政府路335901.5503853南蔡村镇区87144348564梅厂镇津围公路154452.1324355大良镇廊良公路287041.6459266汊沽港镇规划路115811.3150557汊沽港镇规划路507601.5761408南蔡村镇京津公路198051.4277279河西务镇京津公路3298241.239578910王庆坨镇东环路7780/778011大黄堡乡大东公路9342971.21121156合计15223410671198就08年至今的土地地成交来看，，主要分布于于武清的偏远远地区，城区区附近供应仍仍以小规模供供应为主，土土地市场的后后续竞争压力力相对较小；；武清成交居住住地块列表2008年至今区域竞争市场场－－未来土土地供应区域竞争市场场－－量价走走势分析楼盘名称0901090209030904北岸尚城79131147保利上河雅颂11113177194优联第六城274103楼盘名称0901090209030904北岸尚城5746510952195124保利上河雅颂5911568158416108优联第六城510750644930448409年去化走势：：09年价格走势：：成交走势方面面，核心区项项目成交状况况好于边缘地地区，地段对对于成交有明明显的支撑作作用；其次，上河雅雅颂的成交量量明显好于其其他个案，高高品质个案市市场表现更突突出；价格走势方面面，高品质楼楼盘的成交价价格相对稳定定，且有一定定的上升趋势势，高品质的的产品力表现现对于价格有有长线的支撑撑作用；楼盘名称成交单价户型面积总价范围北岸尚城5124

二房100-108三房130-142二房51-55三房66-73保利上河雅颂6108二房89-92三房130-148四房172二房54-56三房79-90四房105优联第六城4484二房95三房138-158二房43三房62-67区域竞争市场场－－价格平平台核心地区个案案单价在5000元以上，偏远远地区的价格格在4500元左右，地段段的之间存在在较为明显的的价格落差；；就核心地段的的项目单价而而言，保利上上河雅颂单价价在6108元，相比北岸岸尚城高出1000元左右，产品品力对于价格格存在明显地地提升作用；；市场平台小结结现阶段，地段段优势对于市市场的价格以以及去化都起起着决定性的的作用，项目目在区位处于于明显劣势的的前提下，若若形成直面竞竞争必将面临临巨大的风险险；其次，产品力力相对较高的的个案，在价价格、去化方方面表现均优优于普通个案案，因而品质质楼盘，将是是本案的运作作方向；综上来看，本本案应以差异异竞争为原则则，同时通过过产品力来弥弥补地段的不不足，来提升升项目的价值值；楼盘名称总建占地容积率绿化率产品类型北岸尚城2015.31.340%多层、高层、小高保利上河雅颂75302.640%高层优联第六城35271.340%多层、小高、高层本案13.27.31.840%高层项目位置北岸尚城保利上河雅颂第六城武清核心片区区域产品竞争争－－经济指指标地块的总建面面为13.2万方，低于其其他个案，在在规模方面处处于劣势；项目容积率为为1.8，作为高层产产品而言，具具备较好的景景观塑造空间间；保利上河雅颂颂北岸尚城第六城区域产品竞争争－－总规保利上河雅颂颂总规效果较较为突出，但但楼间距过密密，其他项目目总规没有太太大亮点；项目在规模方方面处于劣势势，但可以通通过高层1.8容积率的优势势，打造更具具空间感的精精致小区；综合性规模个个案，行列式式排布为主，，部分区域小小围合，部分分区域采用水水景以及中央央集中景观兵营式排布，，楼宇之间间间隔较大兵营式排布啊啊，总规效果果一般保利上河雅颂颂第六城区域产品竞争争－－立面南加州立面风风格现代立面风格格平质感一般北岸尚城保利上河雅颂颂为南加州立立面风格，具具备一定平质质感，但在细细节方面一般般，仍有突破破的空间；其它个案产品品形象表现一一般。水景+堆坡设计，但但受限于楼间间距过小，景景观效果有所所折扣硬地+平地绿化平面景观设计计产品平台分析析——景观塑造保利上河雅颂颂的景观效果果较为丰富，，其他个案以以硬地+平面绿化为主主；保利上河雅颂颂北岸尚城第六城宝利上河雅颂优联第六城北岸尚城两房两厅两卫92平米两房两厅两卫95平米两房两厅两卫100平米主卧：3.5米客厅：3.5米得房率：78%赠送：2.2主卧：3.5米客厅：3.9米得房率：85%赠送：2.5主卧：3.9米客厅：4.0米得房率：82%赠送：2.5产品平台分析析——两房户型设计一般，附附加值较低，，属于市场的的常规户型；；宝利上河雅颂优联第六城北岸尚城三房两厅两卫139平米三房两厅两卫138平米三房两厅两卫142平米主卧：4.2米客厅：4.0米得房率：78%赠送：3.5主卧：3.6米客厅：4.2米得房率：81%赠送：4主卧：3.9米客厅：4.5米得房率：82%赠送：5.5产品平台分析析——三房户型面积普遍在140平米左右，但但房型较为一一般，属于单单纯的面积放放大；竞争产品平台台小结武清区整体的的产品平台较较低，虽然近近期开盘的保保利上河雅颂颂已经有所突突破，但在总总规、立面，，特别是房型型方面仍存在在一定的提升升空间；因而本案完全全可以通过对对产品各方面面的升级以及及差异化，打打造更精致、、更具品质感感的生活小区区；第三部分项项目目产品定位及及建议产品定位理解解区位背景－－－大环境具备备良性发展空空间，但小环环境抗性较大大；项目本体－－－规模、地理理位置均不占占优，运作基基础不佳；宏观市场－－－未来不排除除市场小幅调调整，但刚性性需求仍然为为后市主导需需求；竞争市场－－－地段以及品品质成为支撑撑去化的关键键，项目基础础竞争优势不不佳；产品竞争－－－保利代表了了区域最高端端品质，其它它个案品质一一般。由于项目本身身规模、地段段并不占据优优势，因此差差异化竞争成成为项目运作作的基础；其次，客户对对于品质的追追求亦要求本本案必须运作作优质产品力力表现个案。。产品塑造思考考我们如何塑造造差异化的品品质个案？硬性超越保利利？－－不现现实、亦增加加成本我们的优势是是什么？－－－相对偏低的的容积率、小小规模、地块块方正市场的机会是是什么？－－－户型决定成成败、品质作作为保障借助自身地块块优势、在产产品力表现均均好的前提下下突出项目户户型优势的高高品质精品个个案应该是项项目未来塑造造的主导方向向。项目产品定位位打造区域最最具核心居居住价值的的高端精品品个案产品定位支支撑规划——大围合规划划，户户观景，超大栋距，超宽景观视视野；景观——大面积围合合中央景观观，营造社区大公园园震撼景观观；建筑——地标性建筑筑，现代、质感感、造型独独特；户型——高赠送比创创新户型，全面超越市市场平台会所所——精品运动生生活会馆装修修——高品质大堂堂精装修智能化——智能化精品品配套一、规划商品房区回迁房区京津公路商品房与回回迁房相对对独立商品房区占占据有利位位置:尽可能避免免紧邻沿京京津公路的的商业区和和港昌化工工商品房区大大围合规划划,超大栋距,实现户户观观景,户户坐拥超超宽景观视视野港昌化工商业区大围合规划划，户户观景，超大栋距，超宽景观视视野住宅占地面积约6.5万方建筑面积商品房约７万方11.7万方回迁房约4.7万方容积率1.8规划原则主要经济指指标大围合规划划示意四、户型高赠送比创创新户型，，全面超越越市场平台台常规面积，高附加值值赠送，大大提升空空间功能和和舒适性编号套型建筑面积A12房2厅1卫88.68㎡A21房2厅1卫60.79㎡标准层平面面A1赠送面积：：设备＋挑空空：8.1平米（全送送）阳台：7.4平米（半送送）凸窗：2.8平米（全送送）总赠送面积积：14.6平米，赠送送率：16％A2赠送面积：：阳台：6.6平米（半送送）总赠送面积积：3.3平米，赠送送率：5％全送半送A1A1A2A2户型建议（（1）首层平面大堂大堂电梯厅电梯厅两梯四户特特色的双大大堂设计双大堂设计计，呈现一一梯两户的的假象，使使空间更豪豪华大气，，尊享性更更强。大堂电梯厅厅面积：44平米编号套型建筑面积B12房2厅1卫87.38㎡B22房2厅1卫88.95㎡标准层平面面全送半送B1赠送面积：：设备：3.4平米（全送送）阳台：8.5平米（半送送）凸窗：2.8平米（全送送）总赠送面积积：10.5平米，赠送送率：12％B2赠送面积：：阳台：4.6平米（半送送）设备：3.8平米（全送送）总赠送面积积：6.1平米，赠送送率：7％B1B1B2标准层平面面户型建议（（2）一层平面大堂电梯厅两梯三户的的大堂设计计相比两梯四四户的双大大堂设计，，略显普通通，但仍注注重大堂的的空间豪华华度。大堂电梯厅厅面积：26平米首层平面入户花园阳台大阳台凸窗凸窗阳台大阳台小面积，高高附加值舒舒适空间中间户2房，约84平米，近8平米入户花花园，3.2米面宽、2.7米进深大阳阳台设计，，可封闭作作为书房使使用，2房的销售面面积可做3房的空间使使用端头户2房，约85平米，北向向2.7米面宽、3.2米进深大阳阳台设计，，可封闭作作为书房使使用，2房的销售面面积可做3房的空间使使用电梯厅按阳阳台手法设设计，不仅仅保证电梯梯厅的通风风采光以及及中间户型型的南北通通透性，而而且按1/2面积计算，，减少公摊摊面积，提高高得房率按照阳台处处理仅计1/2面积2梯4户组合合房型户型建议（（3）小面积，高高附加值舒舒适空间中间户55-80㎡紧凑1房、2房，均赠送送近8平米入户花花园，及南向阳阳台，体现现高附加值赠赠送理念端头户2房，80-83平米，北向向2.7米面宽、3.2米进深大阳阳台设计，，可封闭作作为书房使使用，2房的销售面面积可做3房的空间使使用电梯厅按阳阳台手法设设计，不仅仅保证电梯梯厅的通风风采光以及及中间户型型的南北通通透性，而而且按1/2面积计算，，减少公摊摊面积，提高高得房率大阳台阳台凸窗入户花园入户花园大阳台阳台阳台大阳台阳台凸窗凸窗凸窗按照阳台处理仅计1/2面积2梯4户组合合房型AABB项目销售指标实际指标单位A户型2/2/13/2/1套内82.990.1㎡建筑97.5106B户型2/2/13/2/1套内72.577.4㎡建筑85.391.1标准房面积365.6394.2㎡2梯4户组合合房型小面积，高高附加值舒舒适空间户型建议（（4）2室2厅1卫——可变3室2厅1卫建筑面积：：89平米空中庭院，，计一半面面积，可封封闭成小书书房、儿童童室270°步入式飘窗窗设计，不不计面积，，采光视野野好高附加值的的体现：空中庭院约约7.29平米（半送送）阳台约6.12平米（半送送）两个凸窗约约4平米（全送送）赠送面积约约10.7平米计入面积89平米实得面积99.7平米空中庭院阳台凸窗凸窗户型建议（（5）可变空间(空中庭院)，2房变3房2室2厅1卫——可变3室2厅1卫建筑面积：：90平米可变空间，，2房变3房，创意生生活多重可可能性入户花园设设计，客厅厅带景观阳阳台，多重重景观入户户主卧风景飘飘窗设计，，舒适宜人人高附加值的的体现：入户花园6.5平米（半送送）可变空间（（空中庭院院）17.6平米（半送送）南向景观阳阳台6.8平米（半送送）两个凸窗约约2.2平米（全送送）赠送面积约约17.7平米计入面积90平米实得面积107.7平米户型建议（（6）可变空间+入户花园，2房变3房可封入室内内做玄关可封闭做儿儿童房24.93㎡3.5㎡12.15㎡总附赠面积积：约25.57平米建筑面积：：120㎡封闭后实现现真四房标标准户型空空间两房变四房房，可分隔隔独立儿童童房、阳光光书房；可封闭做阳阳光书房或或活动室10.56㎡户型建议（（7）多可变空间间+入户花园，2房变4房建筑面积约约120平米赠送面积约约25.57平米实得面积约约145.57平米赠送比例达达21.3%运动休闲类类小型器械健健身桌球飞镖棋牌室室内模拟高高尔夫等小小型休闲娱娱乐项目生活便民类类便利店洗衣店家政服务中中心宠物托管中中心会所时尚精品会会所：运动动生活主题题建筑面积：：约900方五、会所功能面积分分布功能面积功能面积运动类：680-730㎡小型器械健身房150-200㎡棋牌室10-20㎡/间（8-10间）桌球+飞镖开敞式50-80㎡迷你高尔夫100㎡（包间）乒乓100-150㎡生活类：70㎡便利店15㎡宠物托管中心20㎡家政服务中心兼物管15㎡洗衣店20㎡其他配套辅助用房150-200㎡（男女更衣、冲淋、卫生以及其他设备辅助用房）建筑面积：：约900方室内大堂架空大堂景观考虑到交房房验收及开开发建造成成本、施工工繁琐度，，建议项目目内部大堂堂“家庭化化”精装修修，架空层层大堂“绿绿化景观””深度装修修六、大堂精精装修双大堂精装装修，提升升产品高端端品质架空大堂架空层作为为景观功能能延续的价价值体现营造精致的的绿色大堂堂休闲景观观绿化景观深深度精装修修精致时尚简简约，注重重材质，提提升品质内部大堂低成本，高高端、高实实用性智能能化设备创造超越市市场的产品品亮点和超超值的增值值回报七、智能化化1、社区智能能安防系统统（IC卡门禁系统统、电梯刷刷卡门禁、、IC卡停车场收收费系统等等）2、单元智能安安防系统（可视对对讲、指纹纹锁、人像像识别等））3、居家智能能安防系统统（燃气、烟烟感、自动动喷淋等））4、物业服务务与管理智智能化（远程抄表表、无线网网络覆盖等等）5、居家生活活智能化（家居遥控控系统、净净水系统、、事物垃圾圾清理器））电梯刷卡门门禁梯控系统是是在原有的的电梯上经经过局部的的改造。将将智能卡技技术嵌入其其中，对乘乘坐电梯的的人员严格格的权限认认证，使得得只有经过过授权的住住户或访客客才能使用用电梯。可视访客对对讲系统——完成与访客客对讲，开开门功能。。价格：黑白白可视对讲讲门口机1200-1500元/台，黑白可可视对讲室室内机800-1000元/台彩彩色可视对对讲门口机机1500-1800元/台，彩色可可视对讲室室内机1000-1200元/台高级指纹密密码锁——高端入户标标志价格：价格格约2000-3000元/户家居遥控系系统——通过遥控器器、台式电电脑、手机机或掌上电电脑来控制制各种家居居设备，如如空调、电电视、音响响、电灯、、窗帘等，，展示项目目的高科技技品质价格：3000-4000元/户净水系统——过滤有害物物质的同时时保留有益益矿物质微微量元素，，出水水质质可达直接接饮用标准准价格约2000-3000元/户食物垃圾清清理器——安装在厨房房水槽下面面，可以在在10秒钟内把一一个三口之之家一天产产生的食物物垃圾全部部处理完毕毕，体积小小，使用方方便，环保保高效。价格约1000-2000元/户内容价格每平米价格成本合计电子巡更系统15000-20000元/套（整个社区)忽略不计约137-220元/平方周界红外线防卫系统800-1000元/个（整个社区）忽略不计远程抄表系统30000-50000元/套（整个社区）忽略不计社区一卡通系统8000-10000元/套（整个社区）忽略不计家庭PBX电话系统3000-5000元/套（整个社区）忽略不计无线网络100-200元/户忽略不计人像识别系统1500－3000元/台16-33元/平方可视访客对讲系统2000-3000元/套22-33元/平方高级指纹密码锁2000-3000元/户22-33元/平方防灾报警1000-2000元/套11-22元/平方家居遥控系统3000-4000元/户33-44元/平方净水系统2000-3000元/户22-33元/平方食物垃圾清理器1000-2000元/户11-22元/平方说明：每户按90平方计算智能化建议报价价汇总表产品结语通过景观、立面面、智能化、户户型以及相关产产品细节的全面面提升，全面提提升项目的居住住品质，完全超超越武清传统的的居住理念，通通过塑造武清最最具生活品质的的个案形象，达达到项目价格以以及去化双赢的的市场运作。第四部分项项目客源源预估武清区处于一个个相对封闭区域域，人口的流动动性较弱，区域域市场基本以内内部消化为主；；武清区位于天津津市西北部，距距天津市区25公里，距北京市市区71公里。到天津新新港71公里，到天津滨滨海国际机场35公里，至北京机机场90公里。武清区现阶段户户籍人口数量基基本保持稳定，，常住人口达83万人，其中户籍人口82万人，流动人口口超过1万人。城区人口22万，按照规划，，到2010年将达36万，2020年达60万。项目区域特性项目位置武清核心片区5公里左右投资方企业名称性质国别主要产品独资日本水晶震动子、水晶片独资日本剪切钢板合资韩国PVC地砖、地垫、高光膜合资日本除草剂、杀虫剂、杀菌剂独资日本机械用（主要用于汽车等）硫化橡胶传动带独资美国气动阀门控制系统独资日本制鞋园区内世界500强企业天津武清开发区区是1991年12月批准设立的国家级高新技术术产业开发区，总面积24.8平方公里，由生活区、中中心区和工业区区组成。经过十余年时间间的发展，武清清开发区建设成成为京津之间最具实实力，最具竞争争力的园林式、、现代化、科技技工业新城区。。目前，已有来自自美国、丹麦