大型城市综合项目定位报告及物业发展建议图表丰富

[2012]CS-XC-09xx项目定位报告及物业发展建议（定稿2012）宏观经济和城市发展基地分析第一部分第二部分住宅市场研究第三部分商业市场研究项目整体发展战略第四部分第五部分项目容积率厘定第六部分项目定位项目总体开发建议第七部分第八部分经济效益分析第九部分报告框架第一部分：宏观经济与城市发展

PART1

城市综述

宏观经济指标

房地产经济指标

xx历史文化

城市发展规划小结纲要城市综述——湘西首府，区域中心。

xx概况

位于湖南省西部，武陵山脉东麓，毗邻鄂、渝、黔三省市，是湘西土家族自治州首府，被誉为武陵山区的明珠城市。

市辖18个乡镇、街道办事处，总面积1062平方公里，人口29.43万。

枝柳铁路纵贯南北，209、319国道相互交汇。城市概况城市综述——地广人稀，城市化潜力巨大。

xx概况：行政规划：位于xx市辖寨阳、己略、白岩、社塘坡、太平、排吼、排绸7个乡，马颈坳、河溪、矮寨、双塘、丹青5个镇，镇溪、峒河、乾州3个街道办事处，139个村民委员会，33个社区居民委员会，1个居民委员会，902个村民小组。其中：寨阳乡，13个村；己略乡，10个村；白岩乡，10个村；社塘坡乡，5个村；太平乡，8个村；排吼乡，6个村；排绸乡，10个村；马颈坳镇，13个村，1个社区；河溪镇，11个村，1社区；矮寨镇，16个村，1个社区，1个居委会；双塘镇，13个村，1个社区；丹青镇，7个村，1个社区；镇溪街道办事处，2个村，9个社区；峒河街道办事处，9个村，8个社区；乾州街道办事处，6个村，10个社区.人口统计：截至2008年末人口普查，全市总人口为29.12万人，比上年末增加0.22万人。其中农业人口16.31万人，占总人口的56.0％；非农业人口12.81万人，占总人口的44.0％。总人口中，少数民族人口22.52万人，占总人口的77.3％，其中苗族人口12.1万人、土家族人口10.12万人。全市城镇人口为19.25万人，城市化率为66.1%。城市概况人口：28.34万距离：55公里人口：40.96万距离：52公里人口：30.12万距离：83公里人口：29.58万距离：60公里人口：57.52万距离：268公里人口：14.27万距离：137公里人口：14.32万距离：58公里xx作为湘西政治、经济、文化中心，下辖7个县，覆盖人口约200万人口。城市概况

xx概况：城市综述——旅游资源丰富，第三产业发展迅速、工业、农业较为薄弱。经济发展：

2009年，全市生产总值为621077万元，增长10.7%。其中第一产业增加值35584万元，增长4.5%；第二产业增加值205123万元，增长6.9%；第三产业增加值380370元，增长13.5%。按常住人口计算，人均生产总值为22609元，同比增加2615元。

在全市生产总值中，三次产业结构由2008年的6.0∶37.7∶56.3调整为5.7∶33.0∶61.3。

全市财政总收入（不含基金）43377万元，增长15.7%。其中一般预算收入28658万元，增长18.6%。财政总支出86025万元，增长29.5%。省定xx市为民办实事29项考核项目全面完成。

经济社会发展存在的主要问题是：经济总量偏小，工业化水平较低、经济增长方式粗放；经济结构性矛盾突出，经济发展的稳定性、协调性和可持续性有待提高；企业综合实力较弱；财政收支矛盾需改善；农民持续增收后劲较弱；社会就业和扶贫攻坚压力较大，社会保障能力有待进一步加强；发展环境需继续优化。城市概况

从2004年—2008年间xx经济和社会发展整体良好，连续6年GDP保持10％左右增长；2009年，全市生产总值为621077万元，增长10.7%。微超全国9%的平均增长速度；

其中第一产业增加值35584万元，增长4.5%；第二产业增加值205123万元，增长6.9%；第三产业增加值380370元，增长13.5%。按常住人口计算，人均生产总值为22609元，同比增加2615元。

相对而言，经济基础相对薄弱，经济发展基数偏小。经济基数偏小影响xx房地产市场的总量规模，但伴随快速增长的经济发展，xx房地产蕴藏着一定潜力。国内生产总值——xxGDP逐年攀升，发展势头良好，但缺乏主要支柱产业，相对省内主要城市较为落后。城市人均国内生产总值（元）长沙45765xx22609株洲27474湘潭26608常德22496郴州18569城市GDP周边县市人均国内生产总值（元）花垣18148凤凰8424龙山6586保靖10950永顺6118芦溪11102古丈6354xx市户籍人口及增长率(2004-2009)

截至2009年末全市总人口为29.16万人，增长0.38%。其中农业人口16.33万人，占总人口的56％；非农业人口12.83万人，占总人口的44％。

全市人口出生率12.21‰，下降0.5个千分点；死亡率4.2‰，上升4.47个千分点；人口自然增长率8‰。全市常住人口27.47万人，增长0.62%。新型城市化稳步推进，全市城镇人口19.55万人，城市化率为67.03%，比上年提高1.5个百分点。

全市发放农村部分计划生育家庭奖励扶助金26.7万元，农村部分计划生育家庭扶助对象371人；发放独生子女伤残死亡家庭扶助金6.1万元，共有独生子女伤残死亡家庭扶助对象55人。xx城市人口（含所辖乡镇）截至2009年底约为30万，市区城市人口约20多万，仅与宁乡等发展县城人数基本相当，相对湘西州府所在地，城市人口相对偏小。根据湘西州、xx市规划，未来xx城市人口将达到50万。城市人口城市人口（万）长沙664.22xx29.16株洲382.8湘潭295.26常德616.69郴州473.86产业结构2009年，全市生生产总值为为621077万元，增长长10.7%。其中第一一产业增加加值35584万元，增长长4.5%；第二产业业增加值205123万元，增长长6.9%；第三产业业增加值380370元，增长13.5%。按常住人人口计算，，人均生产产总值为22609元，同比增增加2615元。在全市生产产总值中，，三次产业业结构由2008年的6.0∶37.7∶∶56.3调整为5.7∶33.0∶∶61.3。全市财政总总收入（不不含基金））43377万元，增长长15.7%。其中一般般预算收入入28658万元，增长长18.6%。财政总支支出86025万元，增长长29.5%。省定xx市为民办办实事29项考核项目目全面完成成。经济社会发发展存在的的主要问题题是：经济济总量偏小小，工业化化水平较低低、经济增增长方式粗粗放；经济济结构性矛矛盾突出，，经济发展展的稳定性性、协调性性和可持续续性有待提提高；企业业综合实力力较弱；财财政收支矛矛盾需改善善；农民持持续增收后后劲较弱；；社会就业业和扶贫攻攻坚压力较较大，社会会保障能力力有待进一一步加强；；发展环境境需继续优优化。xx市产业业结构(2008)xx市产业业结构(2009)三大产业结结构比例合合理，依托托本身拥有有的丰富旅旅游资源，，第三产业业在整个经经济中占据据一半以上上，但工业业基础相对对落后，工工业产值在在GDP所占比例偏偏低，工业业化进展缓缓慢，一定定程度上减减缓了农民民脱离土地地，城市化化进展缓慢慢，这在一一定程度上上决定了xx的房地地产发展规规模。第三产业第三产业收入与支出出居民收入增增长较快。。2009年，xx市市城市居民民人均可支支配收入13347元，增加1231元，同比增增长10.2%，其中工资资性收入9320元，增加12.2%；转移性和和财产性收收入2209元，增加21.5%；经营净收收入248元，下降25.3%，财产性收收入741元，增长39.0%。农村居民民人均纯收收入3307元，增加324元，增长10.9％，其中工工资性纯收收入1190元，增加111元；家庭经经营纯收入入1748元，增加187元；转移性性和财产性性纯收入368元，增加26元。人民生活水平不不断改善。城市市居民人均消费费支出9576元，增长15.4%。消费投向热点点倾向于衣着、、家庭设备用品品及服务、医疗疗保健类的消费费，同比分别增增长2.7％、4.5％、3.5％。农村居民人人均现金支出3842元，增长4.3％，其中，食品品、衣着、居住住、医疗保健、、交通通信、分分别增长25.5%、34.3%、34.8%、15.8%、和38.3%，家庭设备用品品及服务、文教教娱乐用品及服服务类和其他商商品及服务分别别下降5.6%、20.8%、21.5%。农村居民年末末平均每百户家家庭拥有电话机机34部，移动电话机机110部。全市城市居居民恩格尔系数数为20.8%，农村居民恩格格尔系数为50.4%。城市居民人均均居住面积30.36平方米，减少0.39平方米；农村居居民人均住房面面积27.53平方米，减少0.54平方米。从xx近年人均均可支配收入来来看，增幅保持持较快增长，但但基数相对较低低。城市消费增长比比农村居民消费增增长比社会消费品零售售总额全年实现社会消消费品零售总额额348978万元，增长17.5％，其中批发业业零售额129624万元，增长8％；零售业零售售额148803万元，增长25.1％；住宿和餐饮饮业零售额59609万元，增长22.4％；其他零售额额10942万元，增长16%。城市消费品市场场零售额305227万元，增长17.8%；县以下农村消消费品市场零售售额43751万元，增长14.9%。从行业所占社社会消费品零售售额的比重看，，批发业占37.1%，零售业占42.6%，住宿和餐饮业业占17.1%。热点消费贡献突突出。限额以上上批发和零售业业中，汽车类增增长13.7%，石油及制品类类增长5.6%，粮油食品和饮饮料烟酒类增长长14.8%。从近年的社会消消费品零售总额额数据来看，xx的消费旺盛盛，尤其是集资资事件爆发前2年最为突出，高高消费、低储蓄蓄的消费特征明明显，这不利于于房地产等大宗宗商品行业发展展！消费价格指数2009年，全市居民消消费价格总指数数（CPI）为100.8，同比上升0.8%，继10月首次转正后，，后两个月继续续加快回升。分类别看，八大大类商品5涨3落：食品上涨2.4%，烟酒及用品上上涨1.7%，衣着上涨3.8%，家庭设备用品品及维修服务上上涨1.0%，医疗保健和个个人用品上涨1.3%；交通和通信下下降0.4%，娱乐教育文化化用品及服务下下降2.7%，居住下降0.7%。截至12月份，商品零售售物价总指数为为101.0，同比上升1.0%。对外贸易全市外贸进出口口总额为4411万美元，下降33.4%，其中出口4410万美元，下降33.3%。全年实际利用用外资174万美元，下降81.3%。到位资金96101万元，下降14.1%！旅游全市旅游产业规规模不断扩大，，旅游接待能力力和服务质量逐逐年提高。全年共接待游客客219万人次，实现旅旅游收入27900万元，分别增长长26.7%和22.1%。其中：德夯风景景区接待中外游游客8.7万人次，实现旅旅游收入426万元。全面完成成乾州古城旅游游区规划定位工工作，将乾州古古城打造成为xx市继德夯风风景区之后旅游游新亮点。旅游游产业带动相关关产业快速发展展，酒鬼酒系列列产品、老爹猕猕猴桃产品、土土家织绵、苗族族银饰等特色旅旅游商品的规模模和效益快速增增长。全市持证证导游员达560人。市场主体加快发发展。全市有星星级饭店16家，其中四星级级饭店1家，三星级饭店店1家。旅行社18家，其中国际旅旅行社3家。旅游专业运运输车队3家，旅游运输车车辆120台。年经营收入入过千万元的骨骨干旅游企业2家。固定资产投资2009年，全社会固定定资产投资达600199万元，增长30.9%。其中城镇以上上固定资产投资资538657万元，增长25.4%；农村投资15086万元，增长24.9%；跨地区项目投投资46456万元，增长176.5%。扩大内需效果显显现。在全市城城镇以上投资中中，累计完成国国有及国有控股股经济投资366793万元，增长31.4%；非公有制经济济投资233406万元，下降2.5%，其中私营经济济投资182284万元，增长26.3%。投资结构继续调调整。第一产业业投资2375万元，增长26.3%；第二产业投资资58668万元，增长18.4%，其中电力、燃燃气及水的生产产和供应业投资资18660万元，增长2.5倍；第三产业投投资539156万元，增长32.5%。城镇投资共有施施工建设项目119个，增长17.8%，其中新开工建建设项目53个，增长52.4%，竣工项目29个，增长52.6%。在全部施工工项目中，投投资5000万元以上重点点建设项目41个，同比增加加1个。项目主要要分布在农林林水利、电力力、交通、信信息网络、城城市基础设施施、高新技术术产业和社会会发展等领域域。吉茶高速速公路、吉凤凤工业园、国国际大酒店、、州人民医院院新区建设、、污水处理厂厂、万吨锌渣渣回收项目、、病险水库除除险加固、湘湘西民族职业业技术学院新新校区等建设设项目进展顺顺利。全年累计完成成房地产开发发投资161493万元，增长25.8%，增幅比上年年提高15个百分点；全全年竣工房屋屋面积达8.2万平方米，增增长52.0%；累计实现房房屋销售面积积22.25万平方米，增增长9.7%，实现销售额额38731万平方米，下下降1.4%；商品房屋空空置面积为1.04万平方米，下下降42.7%。xx近来社会会固定投资增增长较快，但但是受经济基基数偏小影响响，投资总额额不大，城市市房地产市场场整体发展较较慢。需要强调的2008年集资事件爆爆发后，周边边四省等大量量投资资金外外抽。导致目目前xx房地地产市场消费费者信心不足足，对于二次次启动项目，，处境尴尬以以及艰难的半半瘫痪状态，与此同时对房地产的健康发发展也产生了较大大的影响。使xx地产市场在价格格上滞后。综述宏观经济和城市发发展——房地产经济指标经济指标房地产开发投资：：2009年，房地产开发投投资1248364万元，增长10.0%，增速比上年上涨涨10.5个百分点。房屋竣工面积：房屋建筑施工面积积87.7万平方米，增长10.8%；房屋建筑竣工面面积35.9万平方米，上涨30.0％。销售面积：商品房屋销售面积积31.28万平方米，上涨11.4%。其中，商品房期期房销售面积29.66万平方米，上涨12.1%。商品房屋空置面面积1.62万平方米，下降8.7%。xx商品房市场整体价价格分析：xx商品房销售价格自自去年疯涨9.7%之后，今年有一定定回调，但仍处于于缓速增长水平，，基本保持2500元/㎡以上水平，价格区区间在2100-3500元/㎡不等。据近两月先先驰投资监测，xx楼市销售增长长态势增长较缓慢慢，很可能是由于于2009年集资风暴影响，，导致目前成交，，由于xx市场目目前客户主要以刚刚性需求为主，从从长远来看,预期整体市场不会会有太大的变化。。2005年—2009年住宅成交均价2005-2009年商业用房成交均均价2005年-2009年住宅内成交面积积2005年—2009年商业服务类成交交面积xx房地产市场2009-2010年出现价涨量跌的的情况，说明市场场仍处于博弈阶段段。市场需求略显显不足。由于大多多数本地人一般都都有两至三套住房房，后续房地产显显现出供大于求的的趋势。地产经济数据宏观经济和城市发发展——城市发展规划xx总体规划构建以市域中心城城区为骨干，重点点建制镇与一般建建制镇相结合的三三级城镇体系。大力发展中心城区区。中心城区是城城镇体系的核心，，包括峒河街道办办事处、镇溪街道道办事处、乾州街街道办事处。规划划到2020年xx市城市总用用地面积为6162.20公顷，其中城区建建设用地规模为4808.20公顷（其中170.13公顷属湘西州吉凤凤经济开发区），，新增城区建设用用地2426.73公顷，城区生态绿绿地为1354.00公顷；另外重新规规划城区拓展区用用地1288.00公顷。中心城区的规划空空间总体架构为““一主一次两点””，其中“一主””为乾州组团，““一次”为峒河组组团，“两点”即即北部的振武营和和东部的河溪马鞍鞍山工业生产基地地，整个城区呈组组团式园林格局。。积极发展重点建制制镇。重点建制镇镇包括马颈坳镇、、河溪镇、矮寨镇镇、双塘镇4个中心镇，分布于于市域的西北、东东部、东南、东北北地区，主要为工工贸型城镇。规划划到2020年，4个建制镇规模为795.0公顷，新增356.33公顷。适度发展一般建制制镇。主要指丹青青镇，是以农副产产品粗加工及发展展为重点，将重点点建制镇产业发展展配套的下游工业业做为主要产业支支撑的原材料供应应型城镇。本项目位于乾州组组团与峒河组团之之间的雅溪组团，，左右逢源，未来来发展优势明显！！城市用地结结构分析雅溪组团将将成为承接接老城区居居民外溢的的先头兵。。根据先驰调调查，由于于老城区后后续已经无无地可供，，未来住宅宅开发主力力，集中于于乾州。结结合城市发发展规律，，新城区成成熟尚需5年左右时间间，雅溪组组团势必由由于离主城城区更近，，而占有先先天地理优优势，更能能满足主城城区老居民民和务工者者的需求。。本案周边交通规规划交通高速互通口口，直接连连接雅溪路路，成为本本项目面向向县级客户户群体的又又一重大利利好。可以以预见雅溪溪组团3-5年将成为xx市场的的高速发展展区域高速公路：：长渝高速公公路在城区区的走向是是从长岭口口至阿娜，，经峒河、、金垄山，，七方桥、、小庄，穿穿楠木坪，，越雅溪、、老石岭，，接曙光往往花恒。在在阿娜设互互通与319国道相联，，在小庄设设互通与临临三高速公公路和城区区相联，在在曙光设互互通与209、319国道联接。。临三（临汾汾—三亚）高速速公路城区区段从小庄庄经芙蓉岗岗至大田湾湾、花果山山到振武营营，在小庄庄和振武营营设互通与与长渝高速速公路、城城区、S229相联。国道：G209国道规划将将城区段向向西郊外迁迁，从曙光光村穿红枫枫森林公园园到西门口口沿达老营营盘，往南南街209老线往凤凰凰。G319国道规划从从曙光村沿沿长渝高速速公路至雅雅溪接小桥桥路，沿万万溶江至河河溪接老319国道。铁路站场：：枝柳线进行行技术改造造和复线、、电气化建建设，扩建建xx南站站，将火车车客站迁往往xx南站站，形成xx主要的的客货站。。汽车站场：：保留现状汽汽车北站，，新建乾州州中心汽车车南站。以以163汽车东站和和汽车西站站为基础，，组建老城城区东西汽汽车货运站站，新建乾乾东、乾州州、乾南汽汽车货运站站，并在乾乾东建设xx市大型型物流中心心。高速互通口口xx地区境内高速公路情况一览表高速公路起点始点开工时间通车时间全长路程路况标准限速要求常吉高速常德xx2007年2009年223公里双向四车道100公里/小时吉茶高速xx花垣茶峒2008年2010年64公里双向四车道80公里/小时吉怀高速xx怀化2010年2012年104公里双向四车道100公里/小时凤大高速凤凰贵州大兴2009年2014年30公里双向四车道80公里/小时吉恩高速xx湖北恩施2010年2014年185公里双向四车道100公里/小时怀化芷江机机场：3C国内支线机机场张家界荷花花机场：4Ｄ国内支线线机场常德桃花源源机场：3C国内支线机机场铜仁大兴机机场：4Ｄ国内支线线机场立体交通项目周边四四个机场，，立体交通通独一无二二，可以预预见未来旅旅游业将得得到进一步步发展，xx位置将将更加得到到凸显。宏观经济和和城市发展展——小结小结湘西首府，区域核心城市。城市人口30万，可辐射人口约200万。是全国18个高速核心枢纽城市之一。第三产业发达，工业、农业基础薄弱。人均收入较低，但消费水平相对较高。进入2008年后由于集资风暴的影响，导致目前商品房需求量明显萎缩，供大于求；商品房整体价格偏低，价格稳步增长。雅溪组团将崛起，3-5年将由于老城区人口外溢和临近高速互通口两大引擎的拉动，可能成为高速发展的第三个城市核心区。4城市发展趋势1城市综述2宏观经济指标3房地产指标第二部分：：基地分析PART2项目概况况项目四至至项目地块块现状项目周边边现状交通价值值认知区域环境境认知景观资源源认知小结纲要基地分析析——概述项目概况况项目概况况行政区域域：xx市雅溪溪组团地块四至至：东靠靠山体，，西至杨杨家坪路路，南南至州州技校，，北靠山山体用地面积积：约425亩容积率：：3.0建筑限高高：未知知建筑密度度：≤27％绿地率：：≥45％土地性质质：综合合性用地地拟发展物物业组合合：住宅宅、商业业项目四至至基地分析析——项目四至至地块位位于湘西西州xx市雅溪溪，人民民中路东东侧，xx大学学南侧，，北靠芙芙蓉岗森森林公园园。北至至xx老老城区（（至市中中心距离离约4.2公里），，南至乾乾州新区区（距人人民广场场约4.8公里）。。项目区域人民中路西东南北xx大学湘西涉外职业学校坡地、民房科技园北路地块现状状基地分析析——概述：地地形不规规则，地地形地貌貌复杂，，临路地地块狭窄窄，项目目展示面面不足，，道路组组织有一一定困难难。拆迁：地块前期期拆迁工工作已经经开始，，但进度度较慢；；地幅：地块东东西长宽宽约1500米，南北北长约880米，总用用地面积积约400多亩，合合40万平米，，宗地规规模属于于地市超超级大盘盘；地形：地块形形状类似似大鹏展展翅形，，或凤凰凰形状。。南向及及东向地地块为典典型不规规则地块块；地貌：地块区区域分为为多级高高差坡地地及台地地地貌，，地表有有拆迁附附着民房房建筑；；部分区区域为典典型山地地及坡地地，东面面地块东东西轴向向形成山山谷地貌貌，山地地主要为为林木植植被；整整块地地地貌复杂杂，形成成至西向向东走高高多级高高差。最最西端地地块临人人民路主主干道，，为宽60米的狭长长地块。。地块有有规划路路和规划划高速路路穿过。。基地周边边现状基地基地靠新新吉大但但周边现现状相对对落后，，且形象象较低，，大多为为农民自自建房以以及80年代建筑筑，项目目未来展展示成为为关键因因素！交通现状状分析本项目周周边临G319、G209、目前项项目规划划道路主主要有方方圆路、、人民东东路及纬纬二路，，且都处处于方案案阶段，，不确定定性因素素较多。。直接对对规划造造成一定定影响。。目前项目目不临主主路，目目前主要要依托雅雅溪路（（约10米）对外外联通，，正方路路目前仅仅为小区区级道路路狭窄。。项目除除雅溪路路外，其其他均无无通车条条件。人民中路路雅溪路正方路本案区域环境境认知名称地理位置备注州中级人民法院接待处‎团结西路—州人民检察院‎团结西路—xx市公安局人民北路—州公安局交通警察支队‎人民北路—名称地理位置档次距本项目步行距离中国工商银行雅溪分理处‎人民中路‎支行15分钟中国工商银行乾州储蓄所‎人民南路营业厅15分钟中国农业银行乾州支行‎人民南路营业厅15分钟名称地理位置档次/经营项目距本项目步行距离新一佳超市人民北路大型综合类超市25分钟金宏商业广场‎人民南路中档购物广场25分钟伟业购物广场人民南路中档休闲购物广场25分钟和盛堂百货xx市人民北路99号高档百货、超市20分钟名称地理位置档次xx大学人民南路120号大学xx市第一中学教育路高中xx市第八小学人民南路小学湘西自治州民族中学‎人民南路中学雅溪小学‎人民中路小学项目地块块周边大大环境配配套设施施相对齐齐全，主主要集中中在人民民路和团团结路一一带，地地块500米内日常常基础设设施配套套缺乏！！景观资源源认知本案除东东面和北北面靠自自然山体体外景观观资源相相对匮乏乏。项目区域人民中路西东南北xx大学湘西涉外职业学校坡地、民房科技园北路基地分析析——小结小结项目目前基地呈口袋型布局，临街面短、纵深长，展示面不足。且地势存在高差，周边景观等资源匮乏。交通条件一般，进入地块路幅狭窄，地块四周目前仅一侧临路，其他暂时都不具备通车条件。大范围配套较好，但地块周边500米以内基础设施情况不完善，日常生活存在不便利性。区域未来前景良好，多条道路都是城市的主要干道。背靠芙蓉岭森林公园，生态环境优越。4未来规划1地块现状2交通条件3基础配套第三部分分：住宅市场场研究PART3整体住宅宅市场分分析住宅分析析消费者问问卷调查查小结纲要2009年新建住住宅商品品房成交交均价为为1936元/㎡，比2008年成交均均价1816元/㎡上升了6.6%；存量房房成交均均价为994元/㎡，比2008年成交均均价995元/㎡下降了0.1%；预售商商品房预预售均价价为2126元/㎡，比2008年预售均均价1997元/㎡上升了6.46%。2005年—2009年住宅成成交均价价住宅均价价从2005年——2009年都呈现现增长趋趋势。跨跨度较大大的为2007年—2008年房地产产住宅市市场均价价。涨幅幅达到400元/㎡。整体住宅宅市场分析析住宅市场场概况：：住宅成交交均价——xx房地地产市场场住宅成成交均价价持续呈呈现升势势，住宅宅成交均均价小幅幅增长。。住宅市场场概况：：住宅成交交面积——xx房地地产市场场住宅成成交面积积逐年增增加，存存量房数数量稳定定，市场场呈现供供求基本本平衡的的良好格格局，市市场发展展稳健。。2009年新建住住宅成交交面积为为24.70万㎡，比比2008年成交面面积22.91万㎡上升升了7.81%，每套平平均面积积为127㎡㎡；二手房房成交面面积为11.51万㎡，比比2008年8.94万㎡上升升了28.74%；批准预预售面积积为28.29万㎡,比2008年批准预预售面积积48.01万㎡下降降了41.07%。2009年实际预预销售面面积为21.22万㎡。2005年—2009年住宅成成交面积积整体住宅宅市场分析析住宅市场场概况：：商业服务务类成交交面积——成交面积积在2007年达到顶顶峰，2008年房地产产市场低低迷，主主要以消消化存量量房为主主，商业业呈现大大幅下滑滑的趋势势。2009年至今销销售相对对平稳，，但是去去化速度度一般。。新建商业业服务类类成交面面积5.1万㎡，比比2008年成交面面积1.27万㎡上升了了301.57%；存量房成成交1.96万㎡，比2008年成交面积积1.25万㎡上升了了56.8%；批准预售售面积6.61万㎡,比2008年批准预售售面积3.95万㎡上升了了67.34%。2005年—2009年商业服务务类成交面面积整体住宅市场分析住宅市场概概况：住宅成交金金额——2009年xx市房房地产住宅宅成交金额额随成交面面积和房价价的上涨，，出现了大大幅的增加加。新建商品房房成交金额额47892万元，比2008年成交金额额41617万元上升了了15.07%；存量房成成交金额11441万元，比2008年成交金额额8900万元上升了了28.55%；2009年实际预售售金额为45118万元。2005年—2009年住宅成交交金额整体住宅市场分析住宅市场概概况：xx房产成成交用途——2009年的xx市市房产交易易除住宅与与商业服务务类之外其其他的各种种用途的房房产交易也也很活跃。。2009年xx成交交房产用途途分类图2009年xx各类类房屋成交交面积总面积（万㎡）住宅商业服务类办公楼工业仓储其它49.3236.217.060.40.761.29整体住宅市场分析xx市楼盘盘分布图乾州新城区区：无论从数量量还是楼盘盘规模来看看，乾州新新区是目前前xx住宅宅市场的主主战场，随随着政府单单位的搬迁迁，大量新新建楼盘拔拔地而起。。老城区：从目前的居居住便利性性来说，老老城区还是是不可替代代的；从项项目规模来来看，普遍遍以中等规规模为主。。住宅分布情情况：老城区规模模普遍偏小小，其周边边区域和乾乾州新区规规模普遍偏偏大，大规规模社区逐逐渐开发成成熟。整体住宅市场分析截止2009年底，累计计供应量达达16,233,300平方米21世纪以来，，新增房屋屋建筑供应应稳步增长长，平均年年增长率达达到40%-45%。房地产市场场近几年的的大热，使使得存量供供应持续走走高，市场场供大于求求明显。随着xx居居民收入水水平逐渐提提高，需求求也越来越越多样化。。中铁开发发商的进入入，引进了了全新的生生活理念和和生活质量量的新标准准，提高了了新商品住住宅项目开开发的门槛槛。中高端住宅宅市场在这这个环境下下开始萌芽芽发展。如如对山体、、湖景的优优化利用，，精心内外外部环境设设计和追求求品质的物物业管理服服务，使得得在xx逐逐渐出现了了一个趋向向成熟的中中高端住宅宅市场。房屋住宅整整体市场供供应（2002-2008）数据来源：：我司市调调；湘西统统计信息网网历史供应整体住宅市场分析数据来源：：我司市调调；湘西统统计信息网网商品住宅整整体市场需需求及价格格（2005-2010）2005-2007年，xx住住宅销售均均价走势保保持平稳，，2007-2010年呈上涨趋趋势。受宏观经济济形势影响响，2008年吸纳率跌跌至53%左右。xx市目前前刚需客户户较少，且且投资客户户受政策及及经济影响响持观望态态度，处于于与开发商商胶着状态态，使得今今年xx整整体楼市略略显低迷，，吸纳率跌跌至最低谷谷，仅为51.7%。价格与吸纳纳情况：近三年xx楼市价格格缓慢增长长，趋于稳稳定，而吸吸纳率波动动受政策、、经济、地地方等多重重因素影响响，波动较较大。整体住宅市场分析2009年住宅类成成交面积图图数据来源：：我司市调调；湘西统统计信息网网商品住宅整整体市场成成交面积（（2009年四季度））2009年xx楼市市兴盛，新新建商品房房成交面积积保持全年年逐步上升升的趋势。。存量房从二二季度开始始步入销售售旺季，且且一直持续续到年末，，成交面积积保持稳定定。预售商品房房前三季度度销售速度度快，上升升趋势明显显，到年末末略有回落落。住宅市场需需求：2009年住宅的成成交面积比比去年小幅幅增加，但但全年批准准预售的商商品房面积积下降较多多，使得市市场上房源源数量下降降不少。整体住宅市场分析开发企业总数资质等级暂定资质二级资质三级资质四级资质40193144湘西州属房房地产开发发企业资质质等级图湘西州属房房地产开发发企业资质质等级统计计表开发企业总数资质等级暂定资质二级资质三级资质四级资质3222271xx市属房房地产开发发企业资质质等级统计计表xx市属房房地产开发发企业资质质等级图湘西州属房房地产开发发企业共40家，其中近近半数企业业等级为暂暂定资质，，三家达到到二级资质质，仅占7.5%；xx市属房房地产开发发企业共32家，其中近近七成企业业等级为暂暂定资质，，两家达到到二级资质质，仅占3.13%；据统计整个个湘西xx地区共72家房地产开开发企业，，暂定资质质等级的达达到57%，而二级资资质不到7%。湘西xx地地区开发商商整体水平平较低，大大多为暂定定资质等级级。整体住宅市场分析项目总数新建项目续建项目停工竣工4462558xx项目工工程进度表表xx项目工工程进度图图据统计，xx共44个房地产项项目，处于于续建项目目阶段的有有25个，达56.8%；竣工项目为为8个，占18.2%；新建项目有有6个，占13.6%；停工项目最最少，仅占占11.4%。xx市区房房地产规划划较兴旺，，在建项目目过七成。。整体住宅市场分析xx项目体体量区间统统计表xx项目体体量区间统统计图项目总数项目总建筑面积区间（万㎡）≤1010-2020-30≥302214503xx市区房地产产项目大多体量量小，20万方以上的仅占占13.6%。据统计，xx共共22个在售项目中不不到10万平米的共14个，达63.6%；体量在10万平米到20万平米之间的为为5个，占22.7%；30万平米以上的项项目为3个，仅占13.6%。整体住宅市场分析xx项目容积率率区间统计图xx项目容积率率区间统计表项目总数项目容积率区间1.5以下1.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0以上22213412xx市区房地产产在售项目小高高层、高层居多多，容积率大多多在3.0以上。据调查统计，xx22个在售项目中容积积率在3.0以上的为12个，达54.5%；容积率在2.5-3.0之间的为4个，占18.2%；容积率在2.0-2.5之间的为3个，占13.6%；容积率以下的为2个，占9.1%；容积率在1.5-2.0之间的最少，只有有1个，仅占4.6%整体住宅市场分析整体住宅市场分析析——小结近几年xx市房地地产成交金额中住住宅也随成交面积积和房价的上涨，，出现了大幅的增增加，而商业服务务性用房则出现了了较大的增长幅度度。xx市区分为老城城区和乾州新城区区，老城区住宅规规模普遍偏小，其其周边区域和乾州州新区规模普遍偏偏大，大规模社区区逐渐开发成熟。。xx市住宅市场供供应持续走高，供供大于求明显；同同时中高端市场发发展趋向成熟。后后续供应以高密度的物业为为主。小结123住宅分布情况住宅市场概况整体住宅供需分析析xx历年住宅供应应量商品住宅整体市场场供应走势（2001-2009年）2001-2003年xx住宅供应稳稳步提升，2003-2005年处于维持稳定状状态。2005-2007年住宅供应快速提提升，且2007年达到历史供应最最高点，楼市亦大大热。受政策调控2007-2009年供应不断下降，，旨在消化往年累累计供应房。历史供应：供应量整体缓慢上上升，政策作用明明显。住宅分析通过我司详细市调调数据分析所得，，xx城区目前供供应总量约13万㎡，约1100套房；已售项目未未来供应量约为136万㎡，约11300套房。其中目前规划和报报建项目约96万方。近期供应：未来潜在供应量达达230万方。

目前供应量（㎡）未来供应量（㎡）半山公馆480017000香闺园180026000湘州阳光060000绿水金邸95002500福景花园320010000水畔铭城1300030000锦绣乾城30000世纪山水30000770000康盛瑞苑20000华程大厦44000锦绣香江58000250000湘德雅居040000金宏帝景088000山水华府064000仁杰首府华庭在报建159400恒信地产规划799200共计1297002316100数据来源：我司市市调、分析、计算算所得愁！住宅分析

去化速度（套/月）去化率（推出房源）销售时间（年）半山公馆994%2香闺园1094%3湘州阳光25100%4绿水金邸670%2福景花园1265%1水畔铭城3590%2.5锦绣乾城2080%2康盛瑞苑1088%1.5华程大厦1580%2锦绣香江816%3金宏帝景30100%1.5平均1680%2.2数据来源：我司市市调、分析、计算算所得xx楼盘去化进度度表通过我司详细市调调数据分析所得，，xx城区目前楼楼盘销售平均速度度为16套/月，近2套/天，推出房源平均均去化率为80%。其中部分楼盘如湘湘州阳光和金宏帝帝景因销售时间跨跨度较长长，且销销售速度较快，已已全部售罄。锦绣香江因一次性性推出体量过大，，且无优惠措施，，户型设计过大等等因素致使去化速速度较慢；而绿水水金邸剩余户型大大多为四房滞销户户型，使得去化速速度排名垫底，仅仅为6套/月。xx楼盘整体去化化速度较慢，销售售时间跨度较长。。住宅分析xx老城区楼盘信信息一览表楼盘名称总建面（㎡)容积率物业类型在售均价（元/㎡)配套金梧桐·龙凤山庄11.6万0.97高层3000市一中、吉大师院、吉大师院附小、州肿瘤医院水畔铭城18万2.1高层2500老吉大、纯新加坡风情园林、幼儿园建基·锦绣香江二期33万2.3小高层2500农校、xx师范学院、附小、电大、协和医院等湘德苑4.2万6.3高层2800州幼儿园、民族实验小学、一小、中医院康盛·瑞苑1.86万5.8高层2500州医院、xx市幼儿园、三小、菜市场体育新城3.1万3.2小高层2680州艺校、实验小学、红旗门菜市场、市一小中港花园4.6万3.85小高层2388xx经济贸易学校、民族中学、吉星农贸市场福景花园3万5.56小高层2580丽人医院、州医院、铁中、二小、银行湘德·雅居4.3万5.23高层3100市人民医院、州中医院、妇幼保健院、市一小、实验小学金龙商业步行街3.6万3.75高层2000州幼儿园住宅分析物业类型多以高层层和小高层为主，，缺失多层、别墅墅等中高档产品。。乾州新城区楼盘信信息一览表楼盘名称总建面（㎡)容积率物业类型在售均价（元/㎡)配套正阳·半山公馆8.88万3.37高层2700雅思学校、水校、吉大医院、光彩建材市场中铁·世纪山水79.2万2.5多层、小高、高层、别墅高层、小高：3500洋房：4500别墅：7000八小、州医院、万佳超市、福佳堂等金宏·帝景17.6万3.2高层+多层多层：1700小高层：2400新图书馆、文化馆、展览馆、湘西职业技术学院盛世·水云天11万2.25小高层+多层多层：1600小高层：2300世纪广场、农贸市场、四中、州医院、市政府xx九龙山庄41.3万2.8高层2400大坡公园、农贸市场、州人民医院嘉园·香桂园6.4万2.84小高层2760州民族中学、市民广场、乾州农贸市场、市政府衡民·华程大厦2.54万3.7高层2880xx国际实验学校、市政大楼、雅思中学、州民中拓展·双城11.8万3.7小高层2300州人民医院、金宏商业广场、二四五队医院湘泉·绿水金邸4.14万5.07高层2820伟业广场、湘西州民族中学、城市信用社金城·湘州阳光9.3万2.54小高层2550市政府花园、八小、锦绣湘西大酒店、中国建设银行大汉·锦绣乾城2.5万1.2小高层2100乾州农贸市场、万溶江人民医院、七小、八小、四中物业类型多以高层层和小高层为主，，缺失多层、别墅墅等中高档产品。。住宅分析通过我司市调xx市21个楼盘，有多层产产品的只有三个楼楼盘，表明xx房房地产市场目前缺缺失多层住房；我司建议本项目适适当做些多层产品品，且不拘一格，，如改良版多层、、退台式住宅等高高品质产品方向发发展。产品对比分析建议议：改良版多层、退台台式住宅——多层中的战斗机。。提升项目品质！！住宅分析xx市在售项目销售情况统计项目一房两房三房四房五房复式别墅已销售待销售总计水畔铭城9310815690000278169447锦锈香江2期002402400200148352500福景花园34104491706018426210中铁世纪山水1期50912406085180220400金宏帝景2期0643021402000400400体育星城015191000011690206湘州阳光010040000600242318560香桂园1期0341601400019513208正阳半山公馆010038550060552080600山水华府0452804503800408408湘德雅居12012015600000396396华程大厦06565008011028138康盛瑞苑06868008012816144锦锈乾城0826300035237湘泉绿水金邸0013880007031101总计2979222731567022810220625494755百分比6.25%19.39%57.43%11.92%0.00%4.79%0.21%46.39%53.61%100%产品对比分析建议议：三房是xx市市场绝对的主力。。别墅所占比例稀稀少。小户型是市市场的空白点，销销售火爆，后续规规划待售2549套。住宅分析xx城区楼盘户型型一览表

1房1厅2房1厅2房2厅3房2厅4房2厅复式别墅世纪山水52㎡

76-93㎡90-150㎡160-165㎡120-190㎡296-310㎡福景花园39-45㎡50-60㎡86-104㎡120-140㎡160-170㎡190-280㎡

湘德雅居57-64㎡

74-98㎡93-139㎡

半山公馆

127㎡155㎡175㎡270㎡290-320㎡锦绣乾城

80-100㎡115-140㎡160-178㎡

水畔铭城

85-87㎡89-101㎡108-135㎡156-180㎡

绿水金邸

147㎡162-179㎡

湘州阳光

71-100㎡132-147㎡

147-260㎡

香桂园

93㎡100-137㎡162㎡

华程大厦

100㎡126㎡

156-212㎡

康盛瑞苑

96㎡120-130㎡

160-224㎡

锦绣香江

121-147㎡132-181㎡208-335㎡

山水华府

96㎡123-127㎡138-141㎡234-238㎡

金宏帝景

103-114㎡130-138㎡159㎡201㎡

产品缺失产品缺失产品缺失住宅分析户型对比分析建议议：一房小户型填补市市场空白，叠拼拔拔高项目整体形象象。xx市住宅供应主主要以二房二厅、、三房二厅、四房房二厅为主，复式式为辅；

一房产产品缺失，紧凑型型二房及别墅产品品供应不足；我我司建议在满足二二房、三房、四房房的基础上，适当当做些一房小户型型产品，填补市场场空白。且根据地地势做一些退台洋洋房，用于美化项项目形象，提高项项目档次。住宅分析在售项目研究：建基·锦绣香江——水岸·大宅·五星级家园开发商湖南建基房地产开发有限公司(广东开发商)区位xx老城区（原xx农校）新桥路88号物业属性多层、小高层基本资料总建面33万㎡，占地12万㎡，总户数2500户，容积率1.6，绿化率40%。配套花果山、峒河、组团花园、社区商业代理公司xx大地房地产营销策划公司物业公司建基物业管理有限公司设计单位华优建筑设计有限公司推出产品三室二厅为主，107㎡小户型——230㎡复式楼价格均价2500元/㎡，起价2308元/㎡。住宅分析户型配比情况（二二期）户型面积区间（㎡）户数比例销售率3房2厅121—147500048%70%4房2厅132—181400048%50%复式208—33530004%40%合计121-33512000100%16%客户来源购买动机本地外地刚需改善型居住投资客所占比例65%35%70%30%0%消化速度8套/月消化率16%畅销户型及理由小三房与小四房，面积适中，总价不高，户型周正，景观好。滞销户型及理由大三房与大四房，面积过大，总价过高。价格描述起价2308元/㎡，均价2500元/㎡，最高价3380元/㎡，楼层差50-100元/㎡，平层差70-80元/㎡。主要卖点配套齐全，亲水社区（峒河）商业描述及价格情况一期多层沿街底商，近10000㎡，商铺60个，层高5.5m，均价7000元/㎡，已售罄。小区公共配套游泳池、儿童游乐场、亲水广场、商务中心、小学优惠措施开盘当天无优惠，未办VIP卡客户描述营销描述与分析住宅分析锦绣香江户型点评评户型方正实用，南南北朝向，通风采采光俱佳；功能分区明显，动动静分离，干湿分分区；观景阳台+生活阳台设计，注注重观景采光。户型方正实用，全全明设计，采光充充沛；客厅大，空间开阔阔，尽显“大家””风范；入户花园+观景阳台+全落地凸窗，多功功能户型设计；空调机位的人性化化设计。三房二厅一厨二卫卫：136-147㎡㎡四房二厅一厨二卫卫：132-170㎡㎡观景阳台入户花园生活阳台观景阳台空调机位住宅分析优势：本项目背靠花果山山，南临峒河，依依山傍水，适合于于现代住家风水，，是xx难得一见见的大宅人文社区区。纯板式电梯洋房、、多层洋房，户型型选择空间大，适适合各类客户层的的购买需要。社区配套设施齐全全，高标准物业管管理服务，更为项项目增添色彩。劣势：项目周边建筑环境境差，影响项目整整体档次，项目位于城市边缘缘，交通不便。户型配比单一，户户型面积过大，总总价过高。该项目物业管理以以及业主生活配套套设施建设都值得得我们借鉴与学习习。住宅分析开发商湘西州正阳房地产开发有限责任公司区位人民南路（民营小区旁）物业属性高层基本资料总建面8.9万㎡，占地2.6万㎡，总户数2500户，容积率3.37，绿化率47%。配套山体、社区泳池、互动会所、组团花园代理公司长沙捷信房地产投资咨询有限责任公司物业公司长沙君天物业管理有限公司设计单位南方·华林建筑设计有限责任公司推出产品120㎡三室二厅——240㎡复式楼不等价格均价2500元/㎡，层差价格约为30元/㎡在售项目研究：正阳·半山公馆——10万平米东南亚皇家家水景园林国际豪豪宅江住宅分析户型配比情况（一一期）户型面积区间（㎡）户数比例2房2厅12710020%3房2厅15528557%4房2厅1755010%复式2706012%合计127-270395100%客户来源购买动机xx市县级外地刚需改善居住投资客所占比例55%40%5%60%30%10%消化速度8-10套/月消化率94%，一期剩30套户型销售情况及理由所有户型销售速度都较慢，主要因为户型面积均偏大，单价偏高，不符合xx大众化消费水平。价格描述起价2400元/㎡，均价2700元/㎡，最高价3500元/㎡，楼层差30-50元/㎡，平层差10-20元/㎡。主要卖点傍山大型社区，小区内配套完善。商业描述及价格情况商业为临街铺面，仅一层，层高5m，铺面最大200㎡，最小50㎡，均价14000元/㎡，已售95%，剩余两个有柱子的商铺。小区公共配套家居大市场、综合批发大市场优惠措施开盘至今基本无优惠及促销活动客户描述营销描述与分析住宅分析半山公馆户型点评评户型方正实用，主主卧私密性，且独独享一卫，阔绰空空间相匹配；绿意入户花园，主主客动静分区合理理；超大观景阳台，270度转角宽景凸窗，，视野开阔；多方位空调机位设设置，体现人性化化。户型格局开扬，搭搭配入户花园；明厨配置，超大观观景阳台，可享受受阳光美食新生活活；主卧私密性，独享享一卫，且自配270度转角宽景落地窗窗，彰显贵气；多方位空调机位设设置，体现人性化化。三房二厅一厨二卫卫：152-159㎡㎡二房二厅一厨二卫卫：125-128㎡㎡观景阳台入户花园观景阳台生活阳台入户花园住宅分析优势：项目整体色彩明快快，线条简洁，小小区规划别致新颖颖，人车分流。小区的绿化率高，，园林绿化富有层层次，还有xx最最大得社区泳池。。项目毗邻老城区和和乾州新城之间，，交通便利，闹中中取静。周边教育配套设施施完善，人文氛围围好。物业管理设施完善善，多重安防设施施。劣势：户型面积大，最小小的2房都有122平方米，导致房屋屋总价过高，特别别顶层复式楼，面面积达到240平方米。项目周边商业氛围围差，居民生活购购物以及就医、上上学等都极为不便便。该项目与本案地理理区位及地势相近近，“离尘不离城”的推广宣传手法给给本案的住宅项目目一定的启示。住宅分析开发商中铁金桥世纪山水置业有限公司区位xx市乾州世纪大道市政府旁物业属性别墅、小高层、高层、酒店、公寓基本资料总建面80万㎡，占地29万㎡，总户数6500户，容积率2.5，绿化率42%。配套周边配套：仙子湖、原生山态、市政单位社区配套：酒店、步行街、会所、幼儿园等代理公司武汉亚展国际设计单位思纳史密斯集团（中国）推出产品40㎡一室一厅——300㎡别墅不等价格洋房4500元/㎡，高层、小高层3500元/㎡，别墅7000元/㎡，楼层差约40元/㎡。在售项目研究：中铁·世纪山水——世界500强，打造湘西第一一城住宅分析户型配比情况（一一期第一批，共计计400套。）户型面积区间（㎡）户数比例1房2厅525012.5%2房2厅76-939122.75%3房2厅90-15024060%4房2厅160-16561.5%复式120-19082%别墅296-31051.25%合计52-310400100%购买方式一次性付款98折；按揭为亦98折。畅销户型及理由三房二厅：面积适中，跨度大，居住品质高；一房二厅：部分用于教育投资的客户购买。滞销户型及理由楼层较低和较高的两房，居住品质低，住着热。价格描述起价3100元/㎡，高层、小高层3500元/㎡，洋房4500元/㎡，别墅7000元/㎡，楼层差40元/㎡，平层差10-20元/㎡。主要卖点开发商品牌、大社区、小区内配套及周边配套、山水景观资源小区公共配套游泳池、学校、会所、酒店、步行街。幼儿园、篮球场、羽毛球场等优惠措施8月8日开盘，2000元办会员卡99折，同时2000元可抵房款。营销描述与分析客户来源购买动机xx市县级刚需改善型居住投资客所占比例80%20%15%80%5%客户描述住宅分析世纪山水户型点评评一梯两户板式户型型，南北通透；4.5m面宽客厅，带大型型阳台，显赫气派派；北向10多㎡超大观景露露台，增加使用空空间，可三房变四四房。户型格局方正舒适适，客厅宽阔大气气；双向大阳台设计，，观景阳台与客厅厅相连；户型精巧别致，紧紧凑实用，空间利利用率高。三房二厅一厨二卫卫：130.61㎡二房二厅一厨二卫卫：89.94㎡宽阔客厅观景阳台生活阳台4.5m观景阳台观景露台住宅分析优势：项目周边有三座原原生坡地和四个湖湖畔半岛，建筑依依坡坐落，且山体体与湖面间留有视视线通廊，使山、、水、建筑之间有有了更富人情味的的过渡和呼应。建筑立面清新雅致致，现代中式风格格，独具文化内涵涵而不失时尚质感感。项目品牌国际化。。多功能物业业搭配，配配套多样化化，满足不不同客群的的消费需求求。劣势：项目体量大大，且地处处新城区，，去化速度度慢。项目定价略略高，影响响去化速度度。该项目无论论品牌、产产品、配套套及宣传推推广都处于于xx市楼楼盘领先行行列，但刚刚需数量少少等问题使使得去化速速度不理想想。住宅分析区域价格走走势2009年四季度各各商品房价价格走势2010年1-8月商品房价价格走势新建商品房房与预售商商品房价格格全年呈增增长态势，，下半年增增长缓慢，，年末达到到最高，分分别为2001元/㎡与2164元/㎡；存量房多以以二手房为为主，波动动不大，整整体缓慢增增长，年末末达到1099元/㎡。住宅类商品品房价格浮浮动不大，，前五月维维持在2000元/㎡以上，6、7月受经济、、政策及房房产淡季等等因素影响响致使价格格略有下滑滑，8月即将步入入旺季而略略有回升；；非住宅类商商品房波动动明显，3月达到顶峰峰，4月受政策影影响下降明明显，6月降到低谷谷，7、8月临近旺季季而略有回回升。住宅分析区域楼盘价价格描述及及涨幅情况况区域价格分分析除世纪山水水品牌、产产品优质因因素定价略略高外，其其他各项目目整体价格格差别不大大，均价基基本维持在在2500-3000元/㎡，涨幅因销销售时间跨跨度的不同同而略有差差异；商铺因地理理位置关系系价格浮动动较大，7000-16000元/㎡不等，部分分楼盘因营营销节点关关系商业价价格未出。。

起价均价