如东府前商务中心概念规划设计

如东府前商务中心概念规划设计RudongJiangsuNewCityBusinessCenterUrbanDesignMasterPlan南通五建建设工程有限公司江苏顺通建设工程有限公司1.1如东城市发展格局1.2南通及县（市）商务区开发1.3项目角色认知PART-1区位分析南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知1.1.1区域空间格局PART-1行政办公、商务服务港口物流、制造基地港城联动如东的发展，瞄准新兴海港城市建设目标，围绕“完善老区，建设新区，接轨港区”的城市建设思路，以重点项目建设为载体，增强城市功能，扩大城市功能。如何形成“港口建设与新区开发”的港城联动格局，将是实现“跨越式发展”的关键。图2.如东主城与港区关系图图1.如东与长三角区位图洋口港开发建设，为如东城市实现“跨越式发展”提供良好的历史机遇。1）长三角北翼沿海重化工业新兴成长区。依托洋口深水大港的开发和洋口港开发区的建设，利用国际重化工产业和资本转移及长三角内部产业和资本北移的机遇，具备大力吸引和集聚发展化工、能源、钢铁、造船等基础产业的优势，成为长三角北翼沿海地区重化工业的新兴成长区。2）江苏沿海地区面向国际的重要物流枢纽。洋口港的开发及其疏港综合交通网络的建设使洋口港将成为“海上苏东”的重要支撑和江苏省重要的海洋门户。以深水港口、便捷的集疏运条件及丰富的后方陆域土地资源为依托，临港重化工产业发展为基础，南通乃至江苏沿江地区为直接腹地，服务于整个长江流域，加快物流基础设施和公共信息平台建设，建成集运输中转、信息服务、仓储交易、流通加工、公铁水联运等于一体的、江苏沿海地区面向国际的重要物流枢纽。3）主导产业扩张目标。形成纺织服装、化工、机电、清洁能源等四大支柱产业，沿海地区重点发展化工、清洁能源及物流等基础产业。预计到2010年，沿海三大主导产业增加值达到50亿元左右，在工业增加值中占比达80%左右；2015年达170亿左右。洋口港战略定位：1.1.2洋口港建设PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知1.1.3城市化进程PART-1区分总户数总人数非农人数原掘港镇43154113160人69832人环镇829524849人982人九总845222517人549人城南1996247168人1523人合计79863207694人72886人（数据来源：如东县公安局户政科）备注：如东总人口约108万人，2008年全县城市化水平为41.7%。表7.如东城区人口分布情况指标/年份2012年2020年2030年县城总人口20万人30万人45万人城镇化水平48%—50%60%—65%68%—70%表8.如东人口规划指标如东城区人口具备一定规模，在新一轮规划中，未来城区新增人口较大，城市化率也将大幅提高。南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知从横向来看，如东与南通各县（市）相比，城市经济总量相对较低。表1.南通市各县(市)历年GDP总量比较表2.南通市各县(市)人均可支配收入比较1.1.4如东城市经济基础（1）PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知1.1.4如东城市经济基础（2）从纵向来看，如东近年来经济增速加快，如东经济社会步入发展历史快车道。表3.如东历年国内生产总值及增速表4.如东历年人均可支配收入及增速PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知如东县08年房地产投资为9.34亿元，增幅达到38%，在周边各市县的比较中占据头名，近年来房地产市场发展较快；由于08年大环境影响，商品房销售面积下降，为18.82万㎡，但相比06年仍旧上升11.7%。表5.南通市各县(市)房地产投资比较表6.南通市各县(市)商品房销售面积比较1.1.4如东城市经济基础（3）PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知1.1.5如东发展面临的机遇与挑战PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知历史机遇：依托洋口港，如东的区位优势日益明显；港口建设，也为如东实现“跨越式发展”提供良好的历史机遇。2）经济发展：与南通下辖各县（市）相比较，如东经济总量相对较低，但增速较快，如东经济发展步入历史快车道。3）城市建设：力度相对较小，房地产市场增速快，但总量不高。如何实现城市建设与经济发展“双轮驱动”的增长格局市政府市中心中南世纪城中南.世纪城,南通市重点建设中的中央商务区(CBD)。占地面积2100亩，总建筑面积为250万平方米,是南通地区规模最大、档次最高的地产项目项目分为商业、体育、商务、金融四大中心,融居住、办公、商业、酒店、体育会展、城市景观、观光休闲七大功能于一体。包括五星级酒店、国际会议中心、高级写字楼、大型休闲购物广场、高档住宅等物业形态，建成后的中南世纪城将成为一座枢纽化、中心化、国际化的“城中之城”。

1.2.1南通市中央商务区PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知PART-11.2.1南通市中央商商务区南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知1.2.2通州商务区规规划方案能达商务区(南通经济技术术开发区英文文缩写NETDA的音译为能达达)是集行政、商务务、研发、商商业、生活等等为一体的大大型功能性项项目。规划面积约140公顷，总开发发建筑面积约约205万平方米，总总投资约需60亿元。能达商商务区项目是是开发区建区区以来最大的的以发展服务务业为主导的的地产开发项项目，能达商商务区已吸引引了一批项目目落后。携程程呼叫中心、、润华国际中中心、创业外外包服务中心心等项目正在在加紧建设，，总部大厦、、财富大厦以以及6号地块高档居居住等项目正正在规划筹建建。PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知项目位于启东东市城市核心心区，总占地地1067亩，总建中面面积100多万平方米。。项目规划定定位汲取上海海古北及联洋洋二大社区之之成功经验，，充分体现现现代城市功能能及生态人文文气息，规划建议主题商商业街区、现现代商务办公公、生活艺术术酒店、低密密度生态住宅宅以及高档情情景公寓，其其目标是面向向未来，建设设成为长三角角地区城市功功能再造的样样板区，成为上海经经济向周围地地区辐射的示示范区。项目目的建立，从从品牌、理念念、社区文化化等层面，彻彻底改变了启启东市场对住住宅的预期和和想象。中邦上海城““生活特区””之定义：一大现代城区区，都市无限限繁华与诗意意生态栖居结结合；二大文化主题题，音乐和艺艺术成为永不不落幕的社区区精神，传承承后代；三大主题会所所，业主专属属，尊享服务务的特区护照照；四大物管系统统，信息化、、一卡通、集集中式管理，，让生活轻松松无忧；五大转样景观观，与城市相相接，与邻里里相聚、与生生活相拥。1.2.3启东中心区规规划方案PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知如皋龙游湖商商务区规划(7平方公里）海门中南世纪纪城占地634亩，规划建筑筑面积105万平米；是市市委市政府打打造“精品城城市、现代城城市、园林城城市、亲水城城市、生态城城市”的重点点项目。海门门城市今后拓拓展的总体架架构是“东扩扩南进”，中中南世纪城位位于海门东大大门，是拉开开城市东扩架架构的起点项项目。聘请了了知名的规划划设计团队，，进行高起点点、高标准规规划；特别是是充分利用了了三水环抱的的天然优势，，将产品定位位为高度舒适适性、人性化化的亲水生态态住宅。项目内商业、、酒店、餐饮饮、休闲、娱娱乐、文化、、教育、交通通、医疗等各各种配套设施施齐全。可容纳2万人居住，未未来都市居住住核心—中央居住生活活区（CLD）；四星级酒酒店总建筑面面积5.8万平方米，是是海门市东大大门的地标建建筑。1.2.4海门中心区规规划方案1.3.5如皋龙游湖商商务区规划方方案PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知PART-1城市项目名称占地面积建筑面积核心建筑南通中南.世纪城2100亩250万㎡五星级酒店、国际会议中心、大型休闲购物广场等通州能达商务区140公顷205万㎡携程呼叫中心、润华国际中心、创业外包服务中心等启东中邦上海城1067亩100万㎡主题商业街区、现代商务办公、生活艺术酒店等海门中南世纪城634亩105万㎡四星级酒店、大型综合商业等表9.南通市及县(市)商务区比较启发：总体上上以单个项目目开发或纯房房地产项目开开发为主，缺缺乏从城市或或区域发展的的整体来考虑虑，对城市发发展的贡献度度相对较低。。南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知PART-11）需要一个地地标性的作品品；2）需要一个中中等城市的商商业中心；3）需要一个聚聚集如东企业业的商务区；；4）需要一个精精品、特色的的餐饮休闲娱娱乐街区…1.3.1城市发展现状状如东目前所缺缺少：南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知2009年1～9月，全县实现社会会消费品零售总额额93.2亿元，同比增长17.5%；1～9月，全县批发零售售贸易业实现零售售额80.49亿元，同比增长15.65%，全县住宿和餐饮饮业实现零售额12.39亿元，同比增长30.70%。健康消费、绿色消消费、休闲消费和和品牌消费已深受受消费者的追捧。。一是平板电视、3G手机、高像素数码码产品等已开始被被消费者接受；二二是休闲消费继续续扩大，各种文化化、娱乐、健身、、美容、洗浴等活活动已成为中高收收入阶层的消费方方式，各档次的茶茶楼、酒吧、咖啡啡厅生意兴隆；三三是品牌服装、化化妆品和名烟名酒酒热销不衰。随着人们消费观念念的转变，外出就就餐更加普遍，各各种家庭宴、婚宴宴、寿宴、亲情宴宴占餐饮企业营业业额的份额增大，，促进了餐饮业的的发展。同时假日经济的的兴起，推动了旅旅游业发展，也带带动了住宿餐饮业业的发展。如东商业需求概况况：1.3.2地块条件基地位于新区行政政中心的南侧，与与老城区相交接。。东起新城区与港港区联系的主干道道泰山路，西至钟钟山路，南面紧邻邻老城环线珠江路路，北侧隔富春江江路与新区行政中中心相对，总用地地面积为408893平方米。项目地块四面临街街，同时，具有一一定规模优势，可可通过综合开发，，多物业形态的有有机组合，实现对对周边区域的辐射射带动作用。1、交通道路4、居民房2、植被3、水系PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知1.3.3区域基础城市主干道路已形形成，新行政中心心即将落成；区域房地产产开发方兴未艾，，部分高档住宅小区已入入住。区域城区功能逐步步完善，开发时机机日益成熟。1、新城区鸟瞰图2、新区商业配套实实景3、新区住宅实景PART-1南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知如东近期城市拓展展以向北发展为主主，采取北拓、南南优、西控、东储储的空间发展策略略。项目位于城市发展展中轴线上的关键键接点位置，是城城市新区的核心区区，未来如东主城城区的中心区域。。可作为新城建设设的核心功能区；；时间上，承前启启后；空间上，承承上启下；在如东东城市空间向北发发展过程中将扮演演重要角色。在港城联动格局下下，本案可承担城城市商务功能，作作为企业总部、金金融机构、商务会会议等功能。PART-11.3.4项目区位关系解读读南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知本案所应扮演的角角色:对接港区商务需求求，承接老城商业业升级PART-2以商务功能为核心心，集商务、商业业、居住、休闲、、文化、生态为一一体现代综合商务务区如东新城.核心功能区1）从商务中心到核核心功能区，更加加突出项目对新区区及整个如东城市市发展的战略意义义。2）如果将如东城区区比喻为一个完整整的人体的话，新新的行政中心是其其大脑，而本功能能区则是其心脏部部分，是城市的动动力之源；政务中中心与本功能区的的有机结合，构成成如东未来的中央央商务区（CBD）。3）如果将如东比喻喻为一辆行驶在““城市发展”道路路上的汽车的话，，那么，新的行政政中心就是“方向向盘”，而本功能能区则将可成为发发动机（资本与决决策中心），洋口口港与开发区则是是车轮。1.3.5项目角色南通及县（市）商务区开发如东城市发展格局项目角色认知2.1目标愿景2.2概念形象2.3打造策略2.4功能定位2.5项目特色PART-2开发理念2.1目标愿景■对接港区商务需需求，承接老城城商业升级1）产业层面，对对新区及整个城城市的推动作用用；2）整合、优化城城市产业与空间间布局；如东城城市从二产城市市向商务、休闲闲跨越式发展；；3）为港口相关产产业提供商务及及配套支撑（企企业总部基地/现代专业商务咨咨询）■展示新区风貌，，延续城市界面面，塑造城市对对外形象展示窗窗口■提供城市公共空空间，打造市民民消费、休闲、、娱乐聚集场所所1）建设城市地标标建筑，通过现现代的建筑外观观及建筑色彩，，展现时代风貌貌与地域特色；；2）优化城市景观观，通过绿化、、主题水景，营营造绿色生态的的城市环境。■打造生态活力社社区，引领城市市居住品质，营营造人居环境1）营造良好的生生态环境，创造造与自然环境和和谐融合的核心心区，提供人与与环境和谐相处处的“人居环境境”2）综合一体的城城市社区，将是是一个各方面功功能发展完善的的和谐区域，是是一个别具一格格、个性鲜明的的中心区。1）中心湖及生态态绿色长廊、城城市广场等，为为市民及外来客客商提供良好的的休闲游憩环境境；2）通过建筑、雕雕塑、广场等塑塑造独特地域文文化，休闲、娱娱乐等功能推动动其成为城市文文化生活的高地地。PART-2目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色2.2概念形象活力都市.花园之城以绿色为主题，，倡导的“人文文与自然协调、、生产与生活综综合开发”的未未来之城1）活力都市，成成为如东市民聚聚集的场所，生生活、消费、娱娱乐、休闲的中中心；2）城之概念，多多种物业功能形形态有机组合与与共生，成为城城市街区发展的的主流一趋势；；3）绿色概念，资资源节约型、环环境友好型的城城市模式，一种种可持续发展的的健康生活方式式。PART-2目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色PART-2①城市艺术（Civicart）通过增加公共共艺术品，包括括建筑、灯光、、壁画、街道的的装饰来美化城城市。②城市设计（CivicDesign）将城市作为一一个整体，为社社会公共目标，，而不是个体的的利益进行统一一的设计。城市市设计强调纪念念性和整体形象象及商业和社会会功能。因此，，特别强调户外外公共空间的设设计，把空间当当作建筑实体来来塑造。并试图图通过户外空间间的设计来烘托托建筑及整体城城市形象的堂皇皇和雄伟。③城市改改革(CivicReform）随着城城市工业业化的发发展，使使贫民窟窟无论从从人口还还是从面面积上都都不断扩扩大，工工人拥挤挤在缺乏乏基本健健康设施施的区域域，这些些都使城城市变得得不适宜宜居住。。因此包包括对城城市腐败败的制止止，解决决城市贫贫民的就就业和住住房以维维护社会会的安定定。④城市修修茸（CivicImprovement）强调通通过清洁洁、粉饰饰、修补补来创造造城市之之美。尽尽管往往往被人们们所忽略略，它却却是城市市美化运运动对城城市改进进最有贡贡献的方方面。包包括步行行道的修修缮、铺铺地的改改进、广广场的修修建等等等，都极极大地改改善了城城市面貌貌。2.3.1城市造美美行动（（CityBeautifulMovement）内容：目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色PART-2①通过过集中服服务功能能及其它它相关的的土地利利用的设设计，旨旨在形成成一个有有序的土土地利用用格局；；②形成成方便高高效的商商业和市市政核心心区；③创建建一个卫卫生的城城市环境境，尤其其是在居居住区；；④通过过景观资资源的利利用，创创造城镇镇风貌和和个性；；⑤将建建筑的群群体作为为比建筑筑单体更更为重要要的美学学因素来来对待；；⑥在街街道景观观中创造造聚焦点点来统一一城市；；⑦将区区域交通通组成一一个清晰晰的等级级系统；；⑧将城城市的开开放空间间作为城城市的关关键组成成；⑨创造造一种统统一的系系统。目标：目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色2.3.1城市造美行动动（CityBeautifulMovement）PART-21965年新加坡建立立独立的共和和国就提出建建设花园城市市的思想。60年代提出绿化净化新加加坡，大力种种植行道树，，建设公园，为市民提供供开放空间；；70年代制定了道路绿化规划划，加强环境境绿化中的彩彩色植物的应应用，强调特殊空空间(灯柱、人行过过街天桥、挡挡土墙等)的绿化，绿地地中增加休闲闲娱乐设施，，对新开发的的区域植树造造林，进行停停车场绿化；；80年代提出种植果树，增设设专门的休闲设设施，制订长期的战战略规划，实现现机械化操作和和计算机化管理理，引进更多色色彩鲜艳、香气气浓郁的植物种种类。90年代提出建设生态平衡的的公园，发展更更多各种各样的的主题公园，引引入刺激性强的的娱乐设施，建设连接各公公园的廊道系统统，加强人行道道的遮荫树的种种植，减少维护护费用，增加机机械化操作。2.3.2案例:新加坡花园城市市目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色PART-2新加坡从90年代着手建立的的连接各大公园园、自然保护区区、居住区公园园的廊道系统，，则为居民不受受机动车辆的干干扰，通过步行行、骑自行车游游览各公园提供供了方便。新加坡均匀分布布的城市公园、、居住区公园及及其正在实施的的“公园廊道””计划，使市民民能够充分享用用这些休闲地。公园的建设以以植物造景为主主，体现自然风风光，园中完备备的儿童的游戏戏设施和体育健健身设施全部免免费向市民开放放，真正实践着着其“为人服务务、人与自然和和谐相处”的造造园宗旨。目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色由于新加坡政府府较早地认识到到城市环境的重重要性，园林不仅仅能创创造“使房地产产增值”的经济济效益，更是国国民综合素质和和精神面貌的体体现，从而使建设““花园城市”的的运动深入人心心，与广大民众众达成共识。这这一切都给新加加坡“花园城市市”的建设注入入活力PART-2松江全区至今已已有21座大型开放式公公园或绿地，在在城区任何地方方步行500米就可以看见一一块3000平方米以上的绿绿色。1998年以来，松江每每年用于绿化建建设的资金有2亿元，每年新增增绿地面积100万平方米，至今今新增绿地面积积达到43.2％，人均占绿面面积由过去的““一张报”到““一张床”再到到现在的“一间间房”。所谓““花园城市”，，除了花园更有有城市。完备的的各类学校、商商店、医院、休休闲中心和各类类健身设施、交交通设施展示着着现代城市的便便利舒适，而方方塔、石桥、廊廊坊、醉白池等等历史景观珠连连成串，更体现现着城市的历史史积淀。目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色2.3.3案例:上海松江花园城城区PART-2目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色2.3.3案例:上海松江花园城城区商业居住文化娱乐游憩休闲如东府前商务中心生态商务办公六大功能，互为为补充，有机一一体类型功能物业形态服务对象主体功能商务功能OFFICEPARK、酒店、服务公寓等企业、商务人士商业功能SHOPPINGMALL、商业街区等商家、消费者居住功能生态、节能的花园式高档公寓居民辅助功能游憩功能市民聚集场所、旅游光观景点外来客商、本地市民文化功能市民休闲、娱乐、运动城市名片、城市景观生态功能区内一条自北向南的水系及花园式办公营造绿色、生态开放空间大自然、生态环境附表1.项目功能与物业形形态组合PART-22.4功能定位目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色PART-22.4功能定位1）生态功能：绿色之城。区内打打造了一条自北向向南的水系及花园园式办公营造绿色、生态开放放空间。2）商务功能：花园式办公、五星星级酒店及配套、、服务公寓等3）商业功能：通过大型商业、精精品商业、特色商商业的设置，为老老城和新城居民提供了方便、便便捷的一站式购物物环境。4)游憩功能：打造如东休闲、娱娱乐、旅游观光新新景点。5）文化功能：提供市民休闲、娱娱乐、健身、运动动的设施和场所。。6)居住功能：生态、节能的花园园式高档公寓目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色PART-2目标愿景功能定位概念形象打造策略项目特色2.5.1复合功能，有机融融合；新城综合体体，推动区域发展展，成为城市新中中心1）项目是由大型综综合商业、酒店等等核心物业带动，，餐饮、休闲、酒酒店公寓等多业态态相结合，自然共生生的有机整体；2）在项目内各业态态实现功能上的互互补的基础上，可可作为一个整体，，真正实现规模效效应，发挥对如东新