安徽合肥某商务中心营销策略

******广场营销策略

(以商业为主)

甲级写字楼的参考标准国际物业顾问公司第一太平戴维斯提供了甲级写字楼的标准，以供参考。

位置：位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停车车位：提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质：标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高：2.7米以上（包括2.7米）电梯：等候时间不超过30秒电话线：平均每20平方米有一根电话线物业管理公司：有丰富经验的知名物业管理公司管理租或售：基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率：整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。空调：4管制空调系统乙级写字楼的参考标准

为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹性，但开发这类的写字楼，基本要具备三个条件。第一，优越的区位。中小型企业因为规模的限制，其对于交通和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择乙级写字楼成功的先决条件。第二，单位分割不宜过大。小单位的分割，可以更加明确中低档写字楼面向中小企业的定位，也更具有灵活性。第三，要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度还不够高，而且中小型企业又大多因为资金等问题，会在相当长的时期内采用租赁房屋的方式办公，要具备放长线的投资心态。关于**（SOHO)SOHO，一个崭新的名词，一个全新的概念。就是国外的SOHO（Smalloffice,Homeoffice），也就是在家办公、小型办公的意思；能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领创业一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。备选案名：**商务广场、**时代、**商务公馆、**国际、**国际、**时代、银城投资广场、**商务公馆备选案名：**商务广场、**时代、**商务公馆、**国际、**国际、**时代、**商务公馆……分析现状，寻求突破关于******广场楼盘位于火车站站北，紧临北二环（双七路）快速通道未来新站管委会即将在附近建设仅有几条公交线路经过本项目附近，交通不便属于新站开发实验区区内市场印象与判断目前周边楼盘以首次置业的中低档楼盘为主目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大(85%)站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压力站北目前商务氛围尚未成熟由于间隔一条铁路干线，很难和市区连片小结如何应对站前组团的竞争，如何采用独特的营削手段来规避本项目的不利因素，是本案成功的关键站前商业写字楼总量较大，有温莎杰座、金色地带、中环国际、天骄国际、光大、白马、浙江商贸城、恒丰大厦等大多数目前都在销售中站前商业氛围目前比较成熟组团式规划,具体内容尚未清晰户型面积规划与本项目大同小异，都标榜其独特的风格及特有的品位关于站前商业写字楼现状中环国际是目前新站区较为高档的写字楼，共有办公室200多套，目前仅有51家公司入住，入住率仅为25%目前只有奥蓝宝邸入住率较高，原因是租金便宜(20~25元/M2左右)根据经典调查公司提供的2007年7月的调查资料显示，对写字楼的投资选择，新站区仅占14%，瑶海区（不包括新站）仅占5%大量的住宅涌入写字楼租赁市场，严重影响投资者的信心相似的业态略好于本案的地段段差不多的总价规划见仁见智、难难以判断商业氛围及综合配配套基本优于本案案目前基本都在销售售中形成竞争的局面是是区位价格配套设施物业管理目前影响合肥市写写字楼购买的前四四大因素总结出本案的特色色，以及准确的划划分购买群体是本本项目成功的根本本.特色是可以令消费费者迅速了解本项项目，并产生购买买欲望重要因素。。强化特色,并在此基础上建立立与竞争对手完全全不同的品牌价值值.令目标消费者认同同这个价值，并以以这个价值来判断断及选择楼盘。在一个高对抗性的的竞争环境中的策策略******广场场楼盘品牌足迹品牌足迹品牌足迹(BrandFootprint)是是定义品牌的工具具。品牌足迹(BrandFootprint)规规定了品牌传播的的路向。品牌足迹(BrandFootprint)品品牌价值是必须须要保护并充分利利用的。品牌足迹(BrandFootprint)由由品牌价值(Meaning)与与品牌个性(Personality)两个相互互联系的部分构成成。品牌价值品牌价值(Meaning)：Whatthebrand“means”?本项目最具特点的的因素目的:简化消费者者认知了解的过程程目的:替投资者规规划及描述出未来来发展的影像,诱导他们的购买欲欲望本项目与消费者的的联系本项目所代表的创创业方式目的:加强创业者者的信赖感,促成成购买******广场场项目意味着80后商界精英的的创富空间房地产营销与一般般的消费品不同，，必须让消费者感感到放心信心在与**公司接触触中，特别是在楼楼盘规划时，让我们深刻的感觉觉到认真、一丝不苟的的做好每一个细节节办公空间的规划：：中小户型为主易商易住空间自由分割商业空间的规划有足够的商业空间间作为配套有足够的停车位满满足办公的需求商业氛围尚未成熟熟------------（易形成孤岛）需要增加商务配套套------------（考虑公司办公的方方便性）投资出租的回报率率如何--------（投资者考虑到入住住率）使用成本--------------------（以住为主业主比较较关心）出行是否方便----------------（小型公司更多依赖赖公交）根据站北区域商业业研究，在对于选选择公寓式办公的的创业者调查对该片区楼盘盘的看法本项目基于“中小小企业创业平台””特色的品牌价值值它是一个什么样的的价值?它必须准确传达出出“易商易住公寓寓式办公”的特色色它必须依靠政策，，打造成政府重点点扶持的招商项目目，并给予一系列的优优惠政策，吸引创创业者投资入住它必须打造成精品品办公空间它同时也需要树立立起高档商务平台台形象，增加投资资者信心它就是新站开发区区中小企业创业孵孵化器在与站前同类项目目比较,我们认为为由于区位上的原原因，在商业环环境、商务配套套及交通方面比比较我们处于劣劣势但如果我们从政政策上做文章-----它就是新站开发发区重点招商项项目自觉的为投资者者营造一种宏伟伟的发展蓝图-----中小企业创业孵孵化器，推动企企业可持续发展展这样做，既加强强了投资者的信信心，也给了其它区域域的中小企业迁迁入本项目的一一个充分理由(拥有较多的扶持持政策)同时也显示了政政府打造这一平平台的决心******广广场楼盘销售策略TheSellingStrategy楼盘是具体的存存在，而品牌存存在于消费者的的认知里，是消消费者如何感受受一个楼盘。品品牌是通过概念念(idea)建立起来的。。Aproductexistsonthesupermarketshelf.Abrandresidesinconsumers’minds.品牌足迹(BrandFootprint)是对品牌牌的定义。销售策略(SellingStrategy)是建立立吸引消费者、、表达品牌足迹迹、创造品牌及及市场优势的概概念(idea)的过程。销售策略的目的的是发展出销售售主张。销售主张是策略略与创意的衔接接点。销售主张——明明确广告说什么么。创意概念——明明确广告怎么说说(how)。。OverallPerceptualShift认知的改变到：BrandObjective品牌目标我们希望******广广场在消费者心中所所占据的认知位位置******广广场是由开发区政府府打造的一个中中小企业创业平平台同时也是代表开开发区招商引资资形象窗口的中中档精品写字楼楼SpecificRoleoftheAdvertising广告的角色实现******广广场品牌目标，广告告所担任的特定定角色为******广广场楼盘建立差异化化特征并触发积极的情情感反应SellingStrategyPlatform销售策略架构ConceptualTarget概念目标与本案相关的某某一共同性所组组成的目标对象象并不富有但极赋赋创造力、积极创造自我人人生价值的商界界精英人士CoreDesire核心愿望与本案相关的概念目标标的欲望、需求求及希望购买******广广场享有了利于企业发展的的优惠政策；是为实现自我人人生价值、创造造财富建立一个个物质基础；是树立企业品牌形形象的重要手段；是企业可持续发展的重要平台；同样重要的是也也满足了居住的需求………SellingStrategyPlatform销售策略架构HowtheBrandBestFulfillstheCoreDesire品牌如何满足核核心愿望******广广场在满足概念目标标的核心愿望时时所担任的特定定角色******广广场是建立在政府扶持政策基基础上，倡导一种精品商商务平台，打造企业可持续续发展的产业孵孵化器。SellingStrategyPlatform销售策略架构CompellingTruth强有力的支持事事实所担任角色的强强而有力的支持持点开发区政府给予予大力支持给出相关的一系系列扶持政策推动入住企业可可持续发展**广场营销策策略1、确定以专业业市场先行，撬撬动、激活写字字楼的营销方向;2、采取“三位位合一，打包销销售”的营销手手法,市场------商家展厅,写字字楼------商家办公场场所,工业园-------生产加工基地，使之之形成联动态势势；3、趁沿海生产产加工企业内迁迁之势，开劈招招商第二战场，，定向引进与市场场销售配套的专专业生产型企业业，借政府招商引资，在政政策、税收、信信贷等方面的扶扶持政策，使之成为“前店后后坊”的作业模模式；4、打造中小企企业创业平台，，凡进入**广广场的创业型企业都能享受减减免“1~3年年”税收或包税税的扶持性待遇遇；积极寻求政府政政策；5、建立健全市市场营销管理体体系，构筑市场场信息、物流、、商务服务平台，，形成“市场------客客户”的直销产产业链条，做旺市场，促使使办公写字楼的的畅销。一、政府支持是是关键1、积极争取政政府给予招商政政策支持：（1）**广场场建设能否纳入入政府招商引资资项目，作为新站区工业立市市，招商引资的的样板工程，在在项目报建时，，给予一定幅度的的政策优惠；（2）**广场场创业平台的税税收减免政策与与“一站式服务务”政策，需要政府府出面，协调有有关部门大开绿绿灯；（3）为市场专专项配套，以低低价出让的生产产加工基地（或或厂房），其优惠惠幅度和延续性性的扶持政策的的制定；2、企业招商政政府挂帅在实际际招商工作中如如何链接；二、行业协会支支持是动力1、专业的行业业协会，对特定定行业的市场情情况、发展态势、客户需求情情况十分了解；；2、协会对行业业的相关产业政政策，以其异地地市场兴建时的政府扶持政策策有一定了解，，可提出专业性性和政策性的建议；3、拥有本地行行业客户资源、、销售渠道，对对其市场未来的拥有量十分了了解，对待建市市场的规模、格格局可提出参考性建建议；4、充分分利用协协会间横横向联系系的优势势，能给给异地招招商提供诸多便便利，如如协助招招商，并并能取得得事半功功倍效果果**广场场市场定定位一、周边边环境分分析1、周边边商业与与商务氛氛围匮乏乏，各种种配套欠欠缺，公公交较少，，与市内内连接不不畅;2、周边边没有政政府机关关的大型型企事业业单位，，不利于于其配套的的中小公公司的生生存与成成长；3、站北北板块是是新站十十一五发发展重点点，但真真正形成成发展强劲劲势能，，使之成成为商务务热土，，还有待待时日；；4、商贸贸是新站站特色，，项目周周边市场场------以以汽车、、摩托车车和汽摩摩配、4S店店车为主主的汽摩摩市场------以以建材、、办公、、居家家家俱为主主的家俱俱建材市市场5、站北北是物流流基地，，又位于于城际交交通要道道，出行行方面，货货运快捷捷二、**广场定定位原则则1、积极极市场竞竞争战略略，瞄准准市场空空白点，，进行差差异运作作；2、经市市场为导导向，借借势而为为，借船船出海，，以寻求求政府政政策层面支支持为撬撬动市场场最佳方方案；3、以客客户需求求为项目目支撑点点，通过过创造性性运作，，开启能能够引爆市市场，共共鸣生产产基地，，造成写写字楼持持续裂变变的三点成一面面的热销销“聚合合效应””三、**广场市市场定位位一：汽车用品品、饰品品城（批批零兼营营）打造以捆捆绑式的的生产加加工基地地和专业业市场为为主的产产销联动体体系，加加上，以以SOHO和商商务公寓寓为配套套的综合商务务服务平平台，使使**广广场成为为中小企企业实施施创业计划划，实现现创业梦梦想的孵孵化器。。捆绑体系系（专业业市场+生产基基地）+SOHO+商商务公寓寓生产基地地：是围围绕汽车车用品和和饰品生生产加工工展开的的产业链条条SOHO：小企企业创业业平台（（为市场场配套服服务或正正在创业的小小企业））商务公寓寓：异地地办事处处或成长长型企业业（商居居兼备））四、**广场市市场定位位二：精品家俱俱、饰品品城（批批零兼营营）精品家俱俱、饰品品城：引引进1~2家实实力较优优强的品品牌家俱主力店店，饰品品作为该该市场的的配套和和对周边边业态的的补充（如百百安居））SOHO：小企企业创业业平台（（为市场场配套服服务或正正在创业的小小企业））商务公寓寓：异地地办事处处或成长长型企业业（商居居兼备））**广场场主要配配套建议议1、专业业市场主主要配套套（1）仓仓储配套套：要满满足批零零兼营的的专业市市场的货货物堆放、保保管的需需要，设设计要考考虑大型型货车能能否到达达；（2）物物流配套套：建立立物流中中心，满满足商家家进出货货物的需要要；预留留小型货货车的停停车位;每户留留有网络络信息终端接接口；（3）货货梯配套套：市场场要考虑虑商家上上下货物物的需要要；2、SOHO与与商务公公寓配套套定位（1）商商务配套套：软件：建建立商务务中心，，为客户户提供办办公、行行政、商商务秘书与与管理等等服务；；硬件：与与商务相相关的银银行、电电信、茶茶社、休休闲娱乐乐、多功能厅厅、酒店店、宾馆馆等设施施；预留留足够的的停车场场和现代商务务办公所所需的智智能化和和办公自自动化功功能目标客户户定位1、省内内外来专专业市场场做生意意的经销销商；2、看中中“前店店后坊””联动式式优惠招招商政策策和发展展空间，，将生产基基地迁至至园区，，进行二二次创业业的专业业生产厂厂家；3、为专专业市场场和生产产基地配配套服务务的中小小企业客客户;4、被招招商政策策所吸引引，来钻钻政府空空子，拈拈政策实实惠的客户；；5、外地地驻肥办办事处或或中小成成长型企企业;6、一些些看中未未来商机机的投资资者制定切实实可行的的招商政政策一、政府府政策大力寻求求政府在在政策上上支持，，组织一一整套强强有力的的班子，在在以下几几个方面面公关协协调：1、利用用创业平平台概念念，将与与工业园园区专有有工业用用地作为市场场可持续续发展的的孵化器器与本项项目挂钩钩，争取取政府的联动动的扶持持政策；；2、由政政府出面面协调相相关部门门，对**广场场实行““一站式服务””；3、对入入驻**企业，，争取政政府的减减免税收收政策（（以政府的红头头文件形形式下发发）；4、协调调政府对对市场给给予政策策保护，，杜绝““三乱””；二、市场场政策1、协调调工商、、税务、、银行等等部门，，对来市市场经营营的商家实实行“一一站式””服务，，允许他他们边办办证边经经营；2、积极极争取先先放开搞搞活，后后规范管管理的““放水养养鱼”政策，进进行政府府公关，，协调工工商、技技监、新新闻等部部门，对市场进进行重点点保护；；3、制定定一系列列低门坎坎的招商商政策，，特别是是对于本本地没有的配配套专业业招商要要给予政政策性倾倾斜；4、赴异异地招商商时，要要组织有有意向的的商家免免费来市市场参观、调研研，市场场要免费费安排好好他们的的食、住住、行；；5、在媒媒体上免免费为入入住市场场的商家家特别是是大户发发布商品信息息，公布布其优惠惠价格。。三、大户户政策行业大户户是市场场的实力力派的代代表和中中坚力量，，对一个个市场的的成活与与繁荣起起到十分重重要的作作用，在在竞争如如此残酷酷和惨烈的的情况下下，对大大户的争争夺对市市场而言就就是不见见血的你你死我活活的拼杀杀。因此，我我们一定定要针对对这些行行业带头头人制定出出切实可可行、极极具诱惑惑力，使使他们为之之心动招招商政策策。（1）对对于想购购买的大大户，在在现有售售价的基基础上，报经经总经理理特批优优惠，在在价格上上给予适适当让步，采采用先租租后买的的办法，，以租金金冲抵房房款，使之有一一种优越越感；（2）对对于来市市场租赁赁经营、、租赁门门面达3个以上的大户户，可减减免半年年的租金金或在原原租金的的基础上，下下浮50%；（3）凡凡来市场场经营的的行业大大户，都都优先享享有优先选择购购经营场场地的权权力，但但这种选选择必须须遵循市场区区划和专专业定位位的原则则；（4）对对于来市市场经营营的大户户，根据据就近选选择的原则，优优先考虑虑其仓储储配套；；四、牵头头人政策策

对于有有能力的的招商牵牵头人，，要制定出相关关的奖励励政策，，调动他他们的招商积积极性。。◆凡是牵头头招商一一次性达达五家以以上的，给予予一定比比例的物物质奖励励，或折价购购买商铺铺。**商务务广场专业市场场招商攻攻略1、以售售为主，，租售结结合；以售为主主，租售售结合的的形式，，对于招招商和市市场培育是是一种两两全齐美美的选择择。第一、回回笼的这这部分资资金正好好在赢亏亏平衡点点上，这样，规规避了开开发商的的投资风风险；第二、减减少资金金的沉淀淀量，开开发商收收回成本本后，利用这部部分资金金进行新新的项目目投资，，从而，，加快了资金的的流动率率，增加加了投资资的回报报率；第三、将将市场内内的30%~40%的的商铺卖卖给行业业大户，让他们们提前进进场投资资做生意意，对于于招商是是十分有利的；；第四、市市场中少少量的投投资户对对于市场场今后租租金的提高是有有很大好好处的。。2、媒体体造势、、唯我独独好（1）软软新闻炒炒作：找1~2个专业业枪手，，以客观观的面目目出现，，从不同同角度和侧面对对市场的的区位优优势、功功能定位位规划设设计、配配套设施、服服务理念念、优惠惠政策等等方面进进行一系系列宣传传包装和造势势，使商商家在软软新闻的的薰陶下下，在潜潜移默化化中增加了了对**专业市市场的认认知度。。（2）硬硬广告宣宣传（略略）：A、路牌牌广告：：B、公交交广告：：C、媒体体广告：D、DM广告：：3、召开开多种形形式会议议1、召开开新闻发发布会，，通过媒媒体发布布消息，，进行炒作作，向社社会广而而告知；；2、召开开商家恳恳谈会，，就市场场的建设设与发展展与商家进进行面对对面沟通通，了解解商户的的信息和心理价价位；3、召开开市场战战略研讨讨会，邀邀请学术术界人士士、政府官员员、媒体体记者参参加，就就如何规规划、建建苏豪商业广广场，打打造中小小型企业业创业平平台和建建立产品孵化化基地进进行研讨讨，推出出**现现象或效效应4、拜访访大户，，抓住领领头羊通过市场场调查，，对每个个专业进进行细化化，梳理出有影影响力的的行业大大户，对对他们进进行“一一对一”的的专程拜拜访，与与他们交交心，处处朋友，，了解他们们的真实实想法，，分析他他们的真真实需求求，有针对性性的制定定出切实实可行的的优惠政政策（如如在价格、、位置、、仓储、、广告支支持、给给予招商商补贴等奖励）），通过过他们带带动一批批中小商商户入驻驻。5、以外外促内，，刺激成成交对于合肥肥市场相相对较弱弱或空白白的专业，可可到外埠埠去招商商，这样样，给每地商商家造成成奇货可可居的现现象，刺激本地地商家尽尽快入驻驻市场。。6、发挥挥行业协协会优势势商会和行行业协会会是商户户的自己己组织，，在商户中中有一定定的威望望，许多多较有影响力的的商家在在此担任任一定的的职务，，在招商时时，我们们要充分分利用商商家将他他们当成置置业参谋谋的这一一有利条条件，让他们以以中间人人身份，，分析各各市场的的优劣态势势中帮我我们做工工作，造舆论，，带商户户。7、招商商步聚（一）市市场调查查、摸清清情况（二）细细分市场场、筛选选大户（三）初初步交流流、锁定定客户（四）发发布新闻闻、宣传传造势（五）暗暗渡陈仓仓、散布布现有市市场的劣劣势和政政府的态态度，造成商户户恐慌（六）进进行大户户拜访，，集中搞搞定一批批有影响力的商商家（七）发发布祝贺贺商家入入驻信息息，造成成既成事事实，为招商推推波助澜澜8、精心心培育、、做活市市场（一）组组建一支支物业管管理队伍伍（二）建建立销售售信息网网络，形形成上下下流互动动（三）建建立物流流渠道、、方便市市场货运运（四）增增设公交交、长途途客车停停靠点（五）在在媒体上上发布让让利信息息，开展展商家促促销活动（六）配配备适量量送货车车，方便市民民购物TheSellingIdea销售主张张策略性的的核心概概念，明明确广告告说什么么，由此此发展出出创意概概念80后商商界精英英的创富富空间销售主张张是策略略性的核核心概念念，规定定了“说说什么””创意概念念(CreativeIdea)则解决决“怎么么说”**商务务广场SOHO与商务务公寓策划概念念对并不富有有但积极极进取的的商界精精英来说，(概念目目标)**(品牌名名)是一个由政政府打造造的商务平台台是享有诸多多优惠政政策的中中小企业业产业孵化化器是推推动入入住企业业可持续续发展的的创富空间间它就是80后商商界精英英的创富富空间(销售主主张)因为它拥有开发发区政府府的大力力支持(支持点点)同时拥有有独具特特色的商商业配套套它让我感到到自豪，，让我充充满信心心。(消费费者感性性利益点点)******广广场传播计划划传播目标标为******广广场在合肥市市场建立立品牌知知名度激发投资资者对******广广场的关注与与信心传播策略略一个新的的传播策策略给消费者者一个新新的角度度审视楼盘盘由开发区区政府引引导，运用舆论论导向，，辅以目标标明确的的硬式广广告………消费者逐步建立立判断楼楼盘的标标准形象导向向策略与与公关策策略形象导向向策略自自上而下下塑造品品牌，先先建立一一个总的的品牌特特征，再再配以楼楼盘硬性性卖点广广告；公关策略略是利用用******广广场在开发理理念上高高度,组组织引导导社会对对******广广场的广泛关关注,并并制造大大量免费费宣传的的机会.销售广告告传播架构构品牌口号号表达******广广场销售主张张：80后商商界精英英的创富富空间在任何传传播中，，总是与与**