山东某房地产计划运营管理与计划编制

房地产计划管理与计划编制计划发展部1计划管理的重要性古人云：

谋定而后动

凡事预则立，不预则废房地产企业有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此计划管理在房地产开发过程中就显得尤为重要。2计划管理中的两个基本元素

目标是企业的方向计划是目标的落实途径

目标是个体或组织的期望产出提供管理决策的方向构成衡量标准计划规定了怎么实现目标描述了资源分配、进度以及其他实现目标的必要行动3计划管理内容一、目标管理-----使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法二、计划管理-----企业将各项经营活动纳入统一计划进行管理。4如何进行目标管理5计划管理概述计划是实现企业目标的路线图

“忽视计划在企业发展战略中的重要作用是一个致命的错误。没有路线图很容易偏离正确路线,浪费时间和金钱；没有计划就没有依据衡量我们的进步，不能确定我们是否正在接近长期目标；没有灯塔指引方向，人们常常会只见树木不见森林，紧要的关头做出错误的判断。”---劳伦斯，托勒《企业成长策略》I

6误区：对计划管理的重要性认识不足，观念上需转变

由于房地产开发环节受外部产业政策、金融政策、土地政策甚至自然的、气候的因素影响较大,使很多企业普遍产生“计划无用”、"计划赶不上变化"的思想观念。然而,房地产开发环境的多变性和不确定性恰恰反映出计划的重要性,没有计划何谈变化？没有计划前提下的变化将无一例外的陷入自由主义的陷阱，结果可想而知：项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下,经营业绩和品牌形象严重受损。7从日常工作看计划管理存在的问题赶工是开发过程的常态

制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实计划的编制各自为政总是忽略或遗漏重要的工作内容将施工企业的计划，作为现场的总控制计划70%的项目成本超出了预算90%的项目面临计划超出限度

8内容我们编制项目总体进度计划的目的何在？我们如何编制项目计划？我们有哪些工作需要做？或者是提前做哪些工作？针对**东城项目下步工作重点目标9我们编制项目总体进度计划的目的何在？指挥棒的功能：协调各专业它把项目进程的主线通过这个项目总体进度计划把它串起来，先是应该做前期事情，再是设计，再是建设，到后面是销售，最后这个项目备案，这是一个全过程，他把各个专业，通过这个逻辑和载体把它串起来，所以它要指挥各个专业，指挥项目的各个进程10我们编制项项目总体进进度计划的的目的何在在？理清思路：：找风险、、统一思想想在编计划的的时候，在在组织讨论论的时候，，我们经常常会发现，，我们把我我们的思路路理清了，，这个项目目有哪些问问题？会有有什么困难难？会有什什么变数，，这就是我我们找到的的风险点，，然后怎么么应对，要要统一思想想。11我们编制项项目总体进进度计划的的目的何在在？确定目标绩绩效考核明确各部门门目标明确关键要要素、关键键环节对目标的完完成就是考考核12我们如何编编制项目计计划？原则一：自自上而下，，自下而上上上级计划是是下级计划划的编制基基准，下级级计计划复核上上级计划的的科学、合合理和可实实施性原则二：分分四步走WBS分解解（WorkBreakdownStructure）13我们如何编编制项目计计划？WBS分解解目标目标任务流程计划由上级计划划或管理要要求获得目目标为达到目标标而应完成成的各项任任务分解如有必要，，将任务继继续分解，，并通过工工作流程的的建立，找找出各任务务之间的逻逻辑关系为工作项设设定时间要要求及资源源配置，形形成计划14我们如何编编制项目计计划？举例：幕墙墙招标计划划第一步：目目标任任务根据上级招招标计划及及管理要求求的目标：：在**年年***月月***日日前完成某某项目幕墙墙招标。15我们如何编编制项目计计划？举例：幕墙墙招标计划划第二步：目目标分解成成任务（第第一次WBS分解））入围单位资资格审查+编制招标标文件标标前前会招招标标确确定幕幕墙单位合合同签署16我们如何编编制项目计计划？举例：幕墙墙招标计划划第三步：任任务流流程入围单位资资格审查：：幕墙单位位资质预审审，明确考考察单位组组织考考察编编制考察报报告，提出出入围单位位建议；编制招标文文件：编制制技术标（（明确招标标范围明明确设计要要求明明确确工程要求求汇汇总技技术标）编编制制商务标汇汇总招标标文件召开标前会会，确定招招标文件和和入围单位位招标过程：：组织发标标投投标标单位编制制投标文件件组组织织招标答疑疑回回标标确定幕墙单单位：组织织招标小组组开标会技技术标标评审商商务标评评审招招标小小组评标会会议，确定定幕墙单位位发发中标通知知书组织合同签签署：合同同文本拟定定合合同谈谈判合合同审批批签签署署合同17我们如何编编制项目计计划？举例：幕墙墙招标计划划第四步：为为工作项建建立逻辑关关系，设定定时间要求求，形成计计划（逻辑关系系表示方法法：FS、、SS、FF、SF）18我们要做哪哪些工作？？在讲之前，，给大家分分享其他公公司工作的的一个逻辑辑关系19逻辑关系室内销售卖场设计室外概念规划方案扩初施工图启动区施工图精装方案户型优化实施安装点位图图景观概念市政管网结结合景观方案管线结合施工图施工图20我们要做哪哪些工作？？项目关键节节点计划项目总体进进度计划项目专项计计划在项目进度度计划管理理范畴，项项目总体计计划起着承承上启下的的作用，可可以校核关关键节点计计划设定的的合理性，，为项目专专项计划的的编制提供供参考依据据，对项目目的整体推推进起着指指导作用。21项目专项计计划一般有哪些些专项计划划工程进度计计划设计专项计计划营销工作计计划招标计划开盘专项计计划项目报批报报建计划样板间装修修专项计划划展示区专项项计划入住工作专专项计划。。。。。。——很多具体的的实施计划划都是一个个专项计划划22项目专项计计划编制项目专专项计划应应注意的几几个要点1、要满足项项目总体开开发进度计计划和关键键节点计划划的要求2、任务的WBS分解要落地地，能够指指导具体工工作3、不要漏项项4、如果需要要，责任尽尽量落实到到具体的人人5、用专业的的划分来确确定计划结结构较好6、专项计划划一定要充充分考虑项项目实际情情况23编制项目计计划应注意意的要素1、任务名名称—在表表达充分的的情况下，，尽量采用用精干的词词组来表达达，多采用用业内的一一些惯例用用词。2、总时间间—要高度度关注关键键路径，在在合理的情情况下，尽尽量缩短，，并留出适适当的弹性性以应付未未知风险的的影响，以以便于后期期管理可控控；要用““时间就是是金钱”的的态度来看看待时间资资源。3、任务的的起始时间间—是否合合适，或有有其他因素素影响，是是否可实现现。4、任务的的逻辑关系系—要关注注每项任务务的前置任任务，一个个计划只设设一个起始始点，便于于后期的计计划动态管管理。5、该阶段任务务完成的成果标标准—以便于评评价是否完成。。6、责任部门/人—利于计划划的执行和跟