房地产价值评估分析

作业.房地产价值评估结课作业成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其生产费.二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用(销售费用和管理费用以及税费)加上购建.012V=nNCFt2(1+K)tt=1t现汤姆·科普兰等。房地产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平该房地产的评估价值。其计算公式为：t=1.VC20120格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值V与用收益法评估的价值V2相同，即V=V=V=C。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法0于折现率，是取房地产行业的平均投资报酬率还是取全社会的平均投资报酬率，是取该区域房地产投资者的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？敏感性，这使得收益法评估的价值具有相当的不可靠性。. (1)房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办 (2)房地产的权利状况“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 (3)房地产概况.方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米(车位116个)。0.566平方话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石， (4)评定估算1)地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：实实例项目名称地址标价A新上海国际大厦浦东南路360号B华能联合大厦银城东路139号C证券大厦浦东南路528号物业名称况名称待估对象可比实例A新上海国际大可比实例B华能联合大厦可比实例C证券大厦.物业名称情况待估对象可比实例A可比实例B可比实例C坐落位置所处地区建筑用途单价交易日期度交通条件号浦东新区陆家嘴金融区办公楼待估日繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交线路厦浦东南路360号浦东新区陆家嘴金融区办公楼22,480繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交线路银城东路139号浦东新区陆家嘴金融区办公楼22,480繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交线路浦东南路528号浦东新区陆家嘴金融区办公楼24,090繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交线路设施域陆家嘴金融区陆家嘴金融区陆家嘴金融区陆家嘴金融区因自然条件优优优优素社会环境优优优优况优优优优及景观好好好好市政设施建筑结构七通一平钢混七通一平钢混七通一平钢混七通一平钢混部位整幢整幢整幢整幢个外墙全玻璃幕外墙全玻璃幕别墙，内装修到公共墙，内装修到公骨吊隔断.物物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况进口电梯，中口电梯，中央进口电梯，中央央空调，消防报好一面临主干好平面布局临路状况物业管理好好好好好好设施状况对象表价价格修正后地址浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号项目名称新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦标价实例ABC因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取表物物业称待估物业实例二实例三实例一名.比较因素交易单价(元/平米)座落位置交易日期区域繁华程度商服中心距离道路状况交通便捷度况距离务设施境条件环境质量件制交通银行大厦分状况描述值待估银城中路188号2004.6.30繁华100近100优100优100无100近100七通一平100齐全100优100优100优100优100相似100新上海国际大厦分状况描述值22480浦东南路360号2004.8繁华近优优无近七通一平齐全优优优优相似00000000000000华能联合大厦分状况描述值22480100100近100优100优100无100近100七通一平100100优100优100优100优100相似100证券大厦状况描分述值24090号004.7繁华近优优无近七通一平齐全优优优优相似00000000000000名名因.物业称比较素状况计临街状况建筑面积层高合理性数建筑结构个度别因装修状况素状况新旧程度物业管理度特别因素待估物业实例一交通银行大厦新上海国际大厦分状况描述值优01状况描述优1优大一般较好钢混相似分值优大一般好钢混相似0000200高档装修高新好一般一般外装修高坯100高100新100好100一般100一般00000实例二华能联合大厦状况描述优1优大一般较好钢混相似外装修高档，内装修毛坯高新好一般一般分值实例三证券大厦状况描述优1优大一般较好钢相似高档装修高新好一般一般分值00000010000000.实例一实例一新上海国际大厦分状况描述值22939实例二华能联合大厦分状况描述值234171,444,286,755.00物业称比较素计比准价格(单价)评估价格(总价)待估物业交通银行大厦分状况描述值123400(取整)实例三证券大厦状况描分述值0.990123852名因经过上述各种修正后，评估比准价格如下：A＝22939(元/平方米)C米)取三者的算术平均值作为评估单价(比准价格)，即：地上建筑物评估单价＝(22939+23417+23852)/3办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑 (1)综合造价10月发布的文件(武建造预字[2001]28号)中公布的第四期工程造价信息，选.评估对象的建筑技术特征一览表：27面依据武汉市建设工程造价管理站文件(武建造预字[2001]28号)并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版(吕发钦主编)中的有关参数，将典型工程技术特征技术特征建筑结构层数建筑外形层高建筑装修附属设备采光、通风评估对象典型工程96经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：×综合造价=557.8×551.88=307,838.66(元) (2)前期及其他费用(5.16％)1)按工程比例收取：勘察设计费(依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安.工程造价的2.55%计算)；城市建设工程招(议)标服务费(依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算)；；工程建设监理费(依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算)。工程预算定额测定费(依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％)。2)按建筑面积计取(20.25元/平方米)人防易地建设费(依据武政[1997]20号文，14元/平方米)城市公共消防设施配套费(依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米)白蚁防治费(依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米)抗震审查费(依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米)。 (3)资金成本定资产贷款利率5.85%。故资金成本为： (557.8+51.54)×5.85%×1×1/2=17.82(元/平方米) (4)重置成本合计.润及销售税费合计按成本价的18%计取，重置成本为627元/平方米×(1＋18)×551.88平方米＝408,313.94元 (5)成新率确定理论成新率＝1－(1－残值率)×(已使用年限／耐用年限)理论成新率＝1－(1－2％)×(17／50)＝66.68％2)打分法评定评定有承载力、稍有不均匀沉有轻微变形、细小裂缝稍有渗漏稍有磨损、裂缝基本灵活、少量变形基础承重构件非承重构件屋面楼地面外粉评分18181014101814标准分12012010-2013-1610-1212013-16项目结构部分装修合计7068完损等级基本尚好.稍稍有裂缝、风化无明显变形、稍有裂缝稍有破损基本尚可本尚好、无漏电基本正常使用顶棚细木装修水卫其他11126152部分设备部分3-163-160-1222022-2833082完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修3)成新率的确定。成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％(取整) (6)评估值计算评估值＝重置成本×成新率＝408,313.94×68％＝277,653.48(元)收益法评估案例――＊＊大厦 (1)年租金收入解，确定估价对象月租金为80元/平方米(估价对象营业用房及办公用房租金水.平相当)，空置率取5%。则估价对象年租金收入为：80×26800×12×(1－5%)×10-4=2444.16(万元) (2)年费用1)维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，1000×(1－0)×26800/60×80%×10-4=35.73(万元)2)年管理费用2444.16×3%=73.32(万元)3)房产税2444.16×