房地产开发全流程化管理详解

房地产开发全流程化管理运营管理部前言，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。

经过十几年的潜心发展，形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。从2004年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-2006年，开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。2006年，被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005和2006年度，三次荣获“全国住宅用户满意度综合测评”第一名。2007年，入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。集团入选国家税务总局评选的“中国企业集团纳税五百强”，并被国务院发展研究中心等权威机构授予“中国房地产公司品牌价值TOP10”及“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”称号。多年来，坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向社会捐赠3亿余元人民币。另外，通过与政府合作、提供职业培训以及商业基金，迄今已累计帮助3万余人解决了就业问题。配合公司的快速成长，通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。从2004年起，在全国范围内启动了“仕官生”招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑选和储备未来发展需要的中高层管理人才。致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。房地产E网1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。一、立项审批二、规划设计1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建建（一）建设工程报报建，首先要提供供如下资料到建委委办理登记手续。。1、计划部门核发发的《固定资产投投资许可证》或主主管部门批准的计计划任务书；2、规划部门核发发的《建设用地规规划许可证》和《《建设工程规划许许可证》；3、国土部门核发发的《国有土地使使用证》；4、符合项目设计计资格设计单位设设计的施工图纸和和施工图设计文件件审查批准书；5、人防办核发的的《人民防空工程程建设许可证》；；6、消防部门核发发的《建筑工程消消防设计审核意见见书》；7、防雷设施检测测所核发的《防雷雷设施设计审核书书》；8、地震办公室核核发的《抗震设防防审核意见书》；；9、建设资金证明明；10、工程预算书书和造价部门核发发的《建设工程类类别核定书》；11、法律、法规规规定的其他资料料。（二）公开招标的的建设工程，要补补充如下资料到招招标办办理手续。。1、建设单位法定定代表人证明或法法定代表人委托证证明；2、建设工程施工工公开招标申请表表；3、建设工程监理理公开招标申请表表。（三）邀请招标的的建设工程，要补补充如下资料到招招标办办理手续。。1、建设单位法定定代表人证明或法法定代表人委托证证明；2、建设工程施工工邀请招标审批表表；3、建设工程监理理邀请招标审批表表；4、工商部门签发发的私营企业证明明；5、法人营业执照照；6、其他申请邀请请招标理由证明。。（四）直接发包的的建设工程，要补1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。（五）办理建设设工程质量监督督，要提供如下下资料到质监站站办理手续。1、《规规划许可可证》；；2、工程程施工中中标通知知书或工工程施工工发包审审批表；；3、工程程监理中中标通知知书或工工程监理理发包审审批表；；4、施工工合同及及其单位位资质证证书复印印件；5、监理理合同及及其单位位资质证证书复印印件；6、施工工图设计计文件审审查批准准书；7、建设设工程质质量监督督申请表表；8、法律律、法规规规定的的其他资资料。（六）办办理建设设工程施施工安全全监督，，要提供供如下资资料到安安监站办办理手续续。1、建设设单位提提供的资资料：（１）工工程施工工安全监监督报告告；（２）工工程施工工中标通通知书或或工程施施工发包包审批表表；（３）工工程监理理中标通通知书或或工程监监理发包包审批表表；（４）工工程项目目地质勘勘察报告告（结论论部分））；（５）施施工图纸纸（含地地下室平平、立、、剖）；；（６）工工程预算算书（总总建筑面面积、层层数、总总高度、、造价））；2、施工工单位提提供的资资料：（１）安安全生产产、文明明施工责责任制；；（２）安安全生产产、文明明施工管管理目标标；（３）施施工组织织设计方方案和专专项技术术方案；；（４）安安全生产产、文明明施工检检查制度度；（５）安安全生产产、文明明施工教教育制度度；（６）项项目经理理资质证证书复印印件，安安全员、、特种作作业人员员上岗证证原件和和复印件件；（７）现现场设施施、安全全标志等等总平面面布置图图；（８）购购买安全全网的合合格证、、准用证证发票原原件和复复印件；；（９）建建设工程程施工安安全生产产责任书书；（10））建设工工程施工工安全受受监申请请表；（11））法律、、法规规规定的其其他资料料。（七）领领取《施施工许可可证》，，除第（（一）条条规定提提供的资资料外，，要补充充如下资资料到建建委办理理手续。。1、工程程施工中中标通知知书或工工程施工工发包审审批表；；2、工程程监理中中标通知知书和工工程监理理合同；；3、施工工单位项项目经理理资质证证书（桩桩基础工工程要提提供建设设行政主主管部门门核发的的桩机管管理手册册）；4、使用用商品混混凝土《《购销合合同》或或经建设设行政主主管部门门批准现现场搅拌拌的批文文；5、质量量监督申申请安排排表；6、安全全监督申申请安排排表；7、建设设工程质质量监督督书；8、建设设工程施施工安全全受监证证；9、施工工许可申申请表；；四、建设设工程竣竣工验收收（一）建建设工程程竣工验验收，要要提供如如下资料料到质监监站审核核，质监监站在7个工作作日内审审核完毕毕；建设设单位组组织有关关单位验验收时，，质监站站派员现现场监督督。1、已完完成工程程设计和和合同约约定的各各项内容容；2、工程程竣工验验收申请请表；3、工程程质量评评估报告告；4、勘察察、设计计文件质质量检查查报告；；5、完整整的技术术档案和和施工管管理资料料（包括括设备资资料）；；6、工程程使用的的主要建建筑材料料、建筑筑构配件件和设备备的进场场试验报报告；7、地基基与基础础、主体体砼结构构及重要要部位检检验报告告；8、建设设单位已已按合同同约定支支付工程程款；9、施工工单位签签署的《《工程质质量保修修书》；；10、市市政基础础设施的的有关质质量检测测和功能能性试验验资料；；11、规规划部门门出具的的规划验验收合格格证；12、公公安、消消防、环环保、防防雷、电电梯等部部门出具具的验收收意见书书或验收收合格证证；13、质质监站责责令整改改的问题题已全部部整改好好；14、造造价站出出具的工工程竣工工结算书书。（二）建建设工程程竣工验验收前，，施工单单位要向向建委提提供安监监站出具具的工程程施工安安全评价价书。（三）建建设工程程竣工验验收备案案，自工工程竣工工验收之之日起15个工工作日内内，要提提供如下下资料到到质监站站办理手手续。1、工程程竣工验验收报告告；2、《施施工许可可证》；；3、竣工工验收备备案表；；4、工程程质量监监督报告告；5、工程程竣工验验收申请请表；6、工程程质量评评估报告告；7、工程程施工安安全评价价书；8、工程程质量保保修书；；9、工程程竣工结结算书；；10、商商品住宅宅要提供供《住宅宅质量保保证书》》和《住住宅使用用说明书书》；11、法法律、法法规规定定的其他他资料。。房地产E网四建设设工程竣竣工结算算审核，，要提供供如下资资料到造造价站办办理手续续。1、工程程按实际际结算的的，要提提供如下下资料：：（1）建建设单位位和施工工单位的的委托书书；（2）工工程类别别核定书书；（3）工工程施工工中标通通知书或或工程施施工发包包审批表表；（4）工工程施工工承发包包合同；；（5）施施工组织织设计方方案；（6）图图纸会审审记录；；（7）工工程施工工开工报报告；（8）隐隐蔽工程程验收记记录；（9）工工程施工工进度表表；（10））工程子子目换算算和抽料料（筋））表；（11））工程设设计变更更资料；；（12））施工现现场签证证资料；；（13））竣工图图。2、工程程按甲乙乙双方约约定的固固定价格格（或总总造价））结算的的，要提提供如下下资料：：（1）建建设单位位和施工工单位的的委托书书；（2）工工程承包包合同原原件；（3）竣竣工图。。五、办理理预售许许可证l、预售售人已取取得房地地产开发发证书、、营业执执照。2、已取取得土地地管理部部门出具具的用地地批文