房地产结构成本控制要点及管控方法讲解

房地产结构成本控制管理思路及要点

一、引言二、结构成本控制的管理思路及方法三、事前控制的几个要点四、层高对成本的影响及控制五、结构超限对成本的影响及控制六、公共大地下室的面积的利用七、如何优化（桩基础）的总量八、梁布置对成本的影响九、剪力墙布置与成本的关系十、结构柱配筋技巧十一、楼板厚度建议十二、勘察报告应关注的内容十三、实际工程中钢筋选择建议十四、实际工程中楼板标号选择的建议十五、结构成本控制的关键点十六、保证工程质量的技术关键点十七、管理思维小结十八、总结

一、引言：结构成本控制的意义

结构成本到底有多少？（占整个主体造价的50%以上。）结构成本会有很大离散性的原因是什么？（地区、物业类型、设计院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能）房地产商的客户最不关注的成本是什么？（结构成本）

结构成本

--必须是房地产商最应关注的成本！

二、结构成本控制的管理思路及方法

必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划阶段（物业类型布局合理性）规划设计阶段（对周围楼盘进行调研，了解地质情况）方案阶段（结构的可行性及合理性，避免返工）扩初阶段（结构方案的优化）施工图阶段（经济设计，向设计院成本意识灌输、精细化设计）施工配合阶段（变更、签证的合理控制）

1、设计变更及签证原因分析（超成本目标、设计优化、设计错误、设计错漏、二次设计）

2、施工类（现场条件、施工错误、施工困难、进度要求）

三、事前控制的几个要点如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识前期主动的沟通尊重平等的心态质量标准的换位思考同行的交流与竞争双赢的思路和手段如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？决策的导向和措施工序的前置和搭接标准化设计的推广

设计过程中必须控制的关键环节有哪些？结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转化层的布置及配筋图3、其它土建成本：减少所有外围护砖墙，内分隔墙，装饰隔断的数量减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水等材料的数量

4、设备及运营成本更好满足节能规范的要求减少空调设备的负荷量减少后期空调设备的运营成本

5、如何降低层高许多公共建筑，包括地下空间，规范或客户所真正关注的不是层高，而是使用空间的净高

六、公共大地下室的面积充分利用了吗设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？

布局复杂，对车位的合理性考虑比较少。地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？车位的合理性，设备用房的合理布局地下室的空间利用率应该关注。

七、如何优化桩（基础）的总量关注桩底内力的取值关注桩承载力的利用关注桩基础中水浮力的利用率关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用率关注基础类型的归并

八、梁配筋对成本的影响8.5米*8.5米柱网下，布置井字梁经济还是十字梁经济？

答案：

1、当荷载比较大的时候，”井字梁”比”十字梁”经济（屋顶花园、有覆土的地下室顶板等，）。

2、当荷载比较小的时候，”十字梁‘比“井字梁’经济（在正常楼层，“十字梁”比“井字量”便宜15%以上）一些短墙上的小梁是否需要布置

在一定跨度范围内，梁的布置越少越好。住宅标准梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小直径钢筋

小直径钢筋主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？

不需要吊筋九、剪力墙布布置与成成本的关关系如何优化化剪力墙墙布置的的位置？建筑物的的两端和和周边重重点布置置建筑物的的内部和和中间位位置减少少布置——满足结构构的抗震震扭转指指标满足足要求（（好钢用用在刀刃刃上）如何优化化剪力墙墙的数量量？关注结构构的计算算位移与与规范否否认最低低要求的的关系，，清楚不不必要的的结构成成本。如何优化化剪力墙墙的长度度？常规：长长/宽=8倍+100如何控制制剪力墙墙的厚度度经过《高规》附录D专门的公公式验算算，大部部分墙厚厚不需比比标准层层加厚或或加厚一一点可满满足稳定定要求，，节省本本层造价价约15%。十、结构构柱配筋筋技巧柱配筋率率对成本本的影响响规范规定定：柱的的体积配配筋率为为砼单位位长度范范围内的的体积除除以该范范围内砼砼核心区内内的体积来来计算。。柱子纵向向钢筋的的配置技技巧尽量加大大柱子角角筋的配配置。十一、楼板厚度度选择建建议普通3米跨度以以内的楼楼板可取取80-100普通3-4米跨度的的楼板可可取100客厅处的的异形大大板可取取120-150普通屋面面板可取取120管线密集集处可取取120地下室顶顶板可取取180十二、勘察报告告应关注注的内容容关注基础选型型及地基基处理建建议关注承载力取取值建议议关注抗浮设计计水位的的标高地产公司司对勘察公司司钻孔深深度如何何要求？？（可否要要求勘察察公司提提出最低低设计水水位标高高。）十三、实际工程程中钢筋筋选择建建议结构梁、、柱、墙墙钢筋统统一按什什么原则则选取？？6-8直径的钢钢筋统一一选用HPB235.10直径的钢钢筋统一一采用HRB33512直径的钢钢精统一一采用HRB400如有小直直径的HRB400,且价格合合适，可可以全部部采用HRB400.楼板钢筋筋统一按按什么原原则选取取？优先选用用HRB400或冷轧带带肋钢筋筋板底配筋筋直接采采用直径径小，间间距密的的方式配配置。十四、实际工程程中混凝凝土标号号选择建建议普通结构构梁板混混凝土标标号一般般为C25-C20受力较大大的梁板板混凝土土标号为为C30(如地下室室的底板板、顶板板、屋顶顶花园的的楼板等等)；结构转换换层梁板混凝凝土标号号宜采用用高标号号，如当当地施工工质量有有保障，，可采用用C50及以上。剪力墙、、柱混凝凝土标号号按轴压比（（轴压比指指柱(墙)的轴压力力设计值值与柱(墙)的全截面面面积和和混凝土轴心抗压压强度设设计值乘乘积之比比值。它它反映了了柱(墙)的受压情情况，《建筑抗震震设计规规范》（50011-2001）中6.3.7和《混凝土结结构设计计规范》（50010-2002）中11.4.16都对柱轴轴压比规规定了限限制，限限制柱轴轴压比主主要是为为了控制制柱的延延性，因因为轴压压比越大大，柱的的延性就就越差，，在地震震作用下下柱的破破坏呈脆脆性。）控制，，使其尽量量接近轴压比规规定的上上限，同时又又使绝大大部分竖竖向构件件为构造配筋筋。十五、结构成本本控制的的关键点点总结结构设计优化的关关键点结构荷载取值值优化的关关键点结构电算结果果优化的关关键点勘察报告告结果优化化的关键键点结构材料选择择优化的关关键点结构设计计精细化管管理的关键点点十六、保证工程程质量的的技术关关键点对客户最最关注的的质量焦焦点，必必须提高成本本的投入入。对客户不不关关注注的质量量问题，，必须加强成本本的控制制成本投入入的原则则——好刀用在在刀刃上上十七、管理思维维小结不要理所所当然地地采用习惯思维维多问几个个为什么多动手做做几个比较方案案跳出原有有的思维维模式从更高的层层面去思考和和解决问问题我们就有有机会发发现出乎预料料的结果。。十八、总结结1、总目标及及四大措措施组织措施施、技术术措施、、经济措措施、合合同措施施2、结构成成本的控控制必须