房地产商业住宅项目定位报告

xxxxxx路东面项目定位报告项目分析思路ThisPresentation目录■项目核心难点

■认识xxxx

■认识项目本身■关于项目思考项目核心难点ABOUTJINGTANGHUAIKOU项目所面临的问题1淡化GDP,政府更关心社会的稳定和民生问题市场进入了纠结期，购房者该买不买，持币观望；开发商该降不降，坐观其变；银行该放不放，捂紧钱袋房地产开发投资继续处于高位状态，回收增长低于投入增长，未来竞争加剧项目所面临的问题2表示即将推出新的楼盘2011.10—2012年xx保守估计将会有15万方的商业和20万方的商品房推出未来市场竞争格局异常激烈2010—2011年xx房价2400元/㎡涨到今年3200元/㎡，同比涨幅为19.2%,将来房价上涨空间乏力目前xx权限全镇人口8.5万人口左右的县城，市场消化有限区域项目总建产品类型开盘时间价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）xx镇老城区（河东）锦淮房产40000㎡

商业、住宅2011.13300-3500

住宅：80-120，商业4万住宅：25-40

xx镇老城区（河东）如意港45290㎡，商业：21000㎡，住宅：23000㎡

住宅、商业（酒店式公寓）二期正在规划商业：12011.10

住宅：3200-3300

住宅：80-117，商业2.1万，单间：30㎡起住宅：25-40

xx镇老城区（河东）三阳锦城住宅：18019㎡

纯住宅二期规划有商业销售尾期2800左右住宅：82-105

23-29

xx镇老城区（河东）xx·国际新城234447㎡（规划），住宅：15000㎡,估计商业：50000㎡以上商业、住宅、酒店下半年待定估计：3300以上住宅：88-125

——

xx镇老城区（河东）滨河花园100亩，商业：4000㎡，住宅：约106272㎡

商业、住宅3期：热销中4+1（沿沱江），3700-4100，6+1:3000-3800

住宅：90-140

30-40

xx镇新城区（河西）宝龙新城四期：50000㎡

住宅、底商3期:尾盘3400-3500

住宅：80-100,100-140

25-49

xx镇新城区（河西）尚缘国际151500㎡，底商面积：约33550㎡，住宅：约110000㎡.

住宅、商业二期热销中3400-3700

住宅：80-130

27-48

xx镇新城区（河西）银河春天三期：10000㎡四期：30000㎡

住宅、底商三期：年底——

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——总计——

住宅：200000㎡左右商业：150000㎡左右——

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项目所面临的问题3位置：xx县xx镇xx中学（xx路）以东用地性质：住宅。商业使用年限：住宅70年商业40年用地总面积：26166.47平方米容积率：2建筑密度：<30%建筑面积：52332.94平方米（包括商业：10000平方米）本案10000㎡的商业，规模不大不小，处于不上不下的尴尬，形成商务气氛有难度认识金堂淮口ABOUTJINGTANGHUAIKOU大成都区域xx新型工业重镇位于城市发展的主导方向上，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点大成都区域发展“成都平原经济圈中心”xx位于成都平原经济圈最具发展潜力的地区，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点区位发展优势明显48公里xxxx成都

xxxx在中国所处的位置xx城镇建设规划xx城市定位“成都工业重镇、xx商贸强镇”“一区两片、四大产业”格局，设置赵镇和xxA、B两个片区，集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业；旅游、商贸规划立足水环境特色和丰富的农副产品资源，推动会务、休闲、度假、游乐和区域产品集散为主的三产业发展xx为重点发展的商贸新城之一作为重要的商贸新城之一，具有政策和资源优势A电力能源、机械冶金配套产业、食品加工B电力能源纺织印染xx功能规划一江：沱江河川流全城两岸：成阿工业园区、西部制鞋城三区：已经形成气候商业中心成阿工业园西部鞋城城南高速城市空间布局：“一江两岸三区”xx区位：距成都48公里，距xx25公里xx功能：城市东部发展带助推器xx地位：成都制鞋之都，xx工业重镇xx面积：规划9.88平方公里,规划35—40平方公里的城市生活和产业发展区xx人口：全镇人口8.5万人口左右，城市人口6.5万,2020年建20万人口中等城市xx新城——承载辐射、带动周边的城市职能节能环保工业园xx老城区空间布局局商业步行街、住住宅商业中心、住宅宅成阿工业园区成阿工业园北部地区占地290亩的旧城改造，，沿江将新建4.9万平方米的商业业步行街，30万电梯公寓中部地区将形成以锦淮商商业中心和如意意广场为中心的的商业集中区域域南部地区成阿工业园——汽车零部件、电电子产业集群节能环保产业园园——总面积10平方公里，设设废旧电器电电子产业、废废旧汽车等综综合处置区、、资源综合合利用区和环环保产品生产产区节能环保工业业园xx老城区住宅印印像xx老城区目前住住宅形态为5+1多层、或4+1多层形式存在在建筑立面多以以面砖为主，，除滨河花园园以外，小区区基本上无绿绿化、无物管管状态即将入市的xx国际是目前xx老城区最高端端项目，打造造xx老城区居住品品质项目，将将改变目前老老城区这种居居住氛围和格格局面对xx老城区目前这这种商品房居居住品质和小小区环境发展展都不成熟的的情况，对于于本项目而言言是一种契机机，我们可以以在产品规划划和小区环境境上重点打造造xx老城区在售住住宅分布示意意图如意港住宅：：24000㎡（多层）主力力户型：80—117㎡一期已售磬，，二期住宅待待开发)价格：3100———3300元/㎡一期锦华淮商业街街住宅：5000㎡（多层）主力力户型：80-160㎡，目前交5万诚意金价价格：3400元/㎡左右二期一期锦淮国际住宅宅：15万方（高层、多层层）主力户型：88—125㎡，预计年底底开盘三阳锦城住宅宅：18000㎡（多层）)主力户型：82—105㎡一期还有少量量房源在售，，二期住宅待待开发均价价：2800元/㎡左右二期一期xx老城区在售楼楼盘如意港和和三阳锦城两两个项目都有有待开发的二二期，即将入入市的锦淮商商业和锦淮国国际20万方的体量也也即将在年底底入市，未来来住宅市场竞竞争激烈客户群体：镇镇上教师、医医生、附近镇镇上居民（如如白果镇）、、当地工业园园区拆迁户二期一期二期三期一期、二期已已售磬，三期正在热销销主力户型：：90—120㎡均价：3400元/㎡老城区商业街街印象老城区商业目目前一般为商商住楼底商，，形象包装都都比较脏乱目前老城区商商业业态在高高端餐饮、写写字楼、酒店店、娱乐仍然然是市场的空空白已经面试的锦锦淮商业中心心、xx国际和宝龙广广场在业态规规划上将会填填补这一市场场空白从当地人口中中了解，xx老城区未来将将打造成xx商业集中区域域，对于本项项目而言我们们不具备区域域优势xx老城区商业业业态分布服饰：文化街街区域经营户户约300户，经营的档档次主要为中中档次和中低低档次的服饰饰商品xx商圈有所扩大大，市场竞争争加剧电器：集中在在文化街、淮淮白路和淮洲洲大道交汇处处，包括电脑脑软件、硬件件市场建材：真武路路、淮洲大道道沿线主要经经营五金、洁洁具、建材等等，市场规模模约200户经营户餐饮娱乐：餐餐饮主要集中中在滨河路一一条街锦淮商业街：：目前正在排排号，排号情情况一般，该该商业紧临xx车站，位置优优越，但价格格太高和xx商业放量太大大，供选择面面宽如意港：该楼楼盘置业顾问问口中认识目目前xx商业放量很大大，他们目前前排号情况也也很一般xx国际：目前处处于接受咨询询状态，不过过xx当地人对与该该楼盘商业前前景非常看好好，临江——地理位置优越越；未来xx商业中心锦淮商业：40000㎡（购物中心、商商业街银行、、写字楼i）销售进度：：10月开盘，目前收取5万元诚意金价格：8000—10000元/平方米左右如意港商业：21000㎡（商业广场、15层酒店公寓、、风情街区）销售进度：：10月开盘，目前前收取10万元诚意金，价格：8000—10000元/平方米左右商业：估计50000㎡（临江2层底商，商业业街）预计年底开开盘xx新城规划・北部地区xx镇政府，供电电局、派出所所功能定位与与政府机构・中部地区结合以金融商商务和商业为为中心复合城城市空间的功功能定位，主主要土地用途途设为高端住住宅、商业办办公，兼备酒酒店，复合功功能。・南部地区西部制鞋城——高端制鞋产业业园区，鞋业制造、配配套生产园区区、制鞋熟练练员工培训基基地正在建设中的的物流运送中中心政府机构商业中心、高高端住宅区西部鞋城工业业园区xx新城住宅分布布示意图一期二期三期四期四期尚缘国际总建住宅：11万㎡，主力户型：：82—140㎡，销售进度度：一期已经经售罄，目前前正在销售二二期宝龙新城总建住宅：5万㎡，主力户型：：80—140㎡，销售进度度：一期、二二期、三期均均已售罄，四期还剩少量量尾盘在售一期二期三期四期银河春天总建：6万方左右一期、、二期已交付付，三期年底底动工1万㎡），四期3万㎡与本项目目相邻xx新城目前在售售楼盘中宝龙龙新城已处于于尾盘，尚源源国际三期和和银河春天三三期、四期将将会与本案直直接竞争xx新城商业业态态分布尚缘国际：40000方商业（12层3星级酒店，4层商业广场、临街街底商）包龙新城6000㎡商业（沿街低商商）银河春天6000㎡商业（沿街低商和银河春春天商务酒店）宝龙新城：一期二二期低商已经全部部运营，三期正在排号，，价格预计10000—20000元，排号情况还不不错，因为临江，，位置不错；业态分布：中国国农业银行、中介介二手房、小超市市、餐饮、理发店店、电器维修、家家饰、服饰、汽车车维修美容、药房房银河春天：一期二二期低商中国银行行、中国邮政、商商务酒店、小超市市、餐饮；三期年年底动工修建，四四期具体时间未定定xx新城除了尚源国际际四期规划有大型型商场和酒店，新新城商业多为住宅宅底商，满足平时时居民区日常生活活配套，作为xx规划的住宅新城，，工业园区，园区区内需要大型的商商业中心来满足经经济与人口的发展展。xx城区商业和住宅市市场总结住宅：整个xx目前房地产市场还还处于发展初级阶阶段，住宅形式多多以多层形态存城市居住环境上整整体比较脏、乱、、差xx小区居住氛围、景景观环境打造、规规划布局上都同质质于一般小县城，，对于本案老说是是利好，项目可以以在产品立面、建建筑风格、景观打打造上寻求突破，，吸引xx人民的眼球球商业：目前xx市场的商业业，多为底底商，商业业没有形成成统一的布布局规划下半年xx15万方商业集集中放量，，将会形成成未来1——2年商业市场场竞争异常常激烈本项目位于于xx新城与工业业园区交界界处，在xx商业区域规规划上，不不具备任何何优势，商商业成为本本案的一个个难点认识项目本本身ABOUTPROJECTSITSELFxx新城在宝龙龙国际，尚尚缘国际和和银河春天天中高端居居住楼盘的的带动下，，目前居住氛氛围正在逐逐步完善本案处于工工业区与居居住区交界界处，要求求本案的商商能过满足足园区发展展的需要，，住宅避免免和其他楼楼盘同质化化。本案周边环环境xx技师学院xx中心xx政府尚缘国际宝龙新城银河春天成都鑫慧达达物流有限限公司天瑞起重设设备有限公公司西部制鞋城城本案—区域交通本案xx新城内部路网清晰通通畅为项目奠定定良好可达达性基础可可达性好，，利于汇集集工业园、、居住区两两股人流一期二期三期四期尚缘国际总建：15万㎡，4万方商业，，主力户型型：82—140㎡，销售进进度：一期期已经售罄罄，目前正正在销售二二期,三期和四期期销售时间间待定基本情况：：全框架围围合式建筑筑布局xx新城尚缘国国际解析四期：商业业（3星级酒店、、4层商业购物物中心一期：6层多层洋房房，已售磬磬，还剩少少量底商在在售二期：多层层、小高层层正在销售售，少量底底商再售百米步行街街三期高层和和小高层，，开盘时间间待定尚缘国际之之景观篇：13000平米中庭，，30000平米绿地尚缘国际之之建筑篇：欧式古典典建筑，以以朱红色涂涂料为立面面尚缘国际之之配套篇：xx中、小学、、红旗超市市、银河超超市，xx邮局，中国国银行、农农业银行、、建设银行行尚缘国际之之推广篇主推广语：：15万平方米首首席欧式花花园洋房作为xx新城目前的的品质标杆杆项目推广广上走xx目前还属于于空白的欧欧式花园洋洋房路线，，在产品上上与银河春春天和宝龙龙新城的现现代风格相相区分，也也是目前xx唯一一个欧欧式花园小小区锦淮国际：：20万方，预计计4万方左右商商业住宅宅：高层、、多层）主主力户型：：88—125㎡，预计年年底开盘项目情况：：xx国际新城包包括度假型型酒店、特特色餐饮街街、滨江休休闲场、观观江住宅小小区、1000米滨江长廊廊xx老城区xx国际解析二期一期二期：全高高层二期商铺：：2层临江商铺铺商业步行街街：天桥设设计一期：多层层、高层，，其中包包括还房（（等拆迁户户选完在买买）1000米滨江长廊廊xx新桥xx国际为目前前xx品质标杆项项目推广渠道主主要为：大大牌、汽车车站台主推广语语：宜居居新xx·滨江公园园城xx国际新城城在地理理位置上上有着天天然优势势——临江，据据置业顾顾问介绍绍他们绝绝大部分分户型可可以看到到江景，，预计4万方的商商业配套套满足了了生活配配套；分析xx国际、尚尚缘新城城和银河河春天二二期户型型相同点：：户型方正正、动静静分离，，户型布局局常规、、无亮点点无可变空空间xx目前在产产品户型型上的局局限性为为本案提提供了一一个利好好二室二厅厅双卫80—90㎡三室二厅厅双卫100——110㎡两室二厅厅一卫80—90㎡82.2㎡两室两厅两两卫114.45㎡三室两厅双双卫97.75㎡三室两厅厅单卫125㎡三室两厅厅两卫88.35㎡两室两厅厅一卫103.15㎡三室两厅厅一卫国际新城地理位置上上有着天然然优势——临江，据置置业顾问介介绍他们绝绝大部分户户型可以看看到江景，，预计5万方的商业业配套满足足了生活配配套建筑风格采采用现代建建筑简洁、、硬朗的线线条，呈现现出雄厚、、大气的特特点户型设计88—125平方米，户户型设计无无幻变空间间、过于常常规，对于于本案是一一利好对于本案来来讲我们不不具备xx国际这样优优越的自然然资源，只只有在产品品设计上进进行研展，，谋求出路路尚缘国际地理位置上上和我们相相同，资源源配套上共共享，项目目4万方的商业业体量，完完善了xx新城的商业业配套，同同时本该项项目增加了了卖点建筑风格为为xx首席欧式花花园洋房，，景观13000平米中庭，，30000平米绿地，，是目前xx新城最好的的，尽管他他的欧式花花园洋房在在业内看来来比较“山山寨”但仍仍是目前该该楼盘的噱噱头对于本案来来讲如何避避免与竞品品项目同质质化竞争将将是文庙住住宅产品考考虑的重点点与难度xx城区品质标标杆项目解解析总结xx市场—客户研究县级市场客客户分类与与区划特征征8环客户7环客户其他类型边缘客户养老客户进城客户新婚年轻刚需客户生意人公务、教师群体中小私营企业主、大企业管理层新城区老城区乡镇工业园区其他靶心客户9环客户8环客户7环客户通过当地走走访得知本本地置业比比重较大是是比较典型型的县城内内需型市场场通过走访xx在售楼盘从从置业顾问问口中得知知客户划分分延续了省省内小镇的的主要特征征公务群体体生意人人教职工工xx市场—客户研究比例（%）关注度价格64区域22交通及配套20户型设计22房屋品质36开发商13物业管理15环境绿化47智能系统14远景规划8潜在客户群群体置业关关注因素xx市场—客户研究价格是永恒恒的话题对生活的便便利性、产产品的质量量敏感度高高xx市场主要还还是内需型型市场，以以首次置业业和改善型型客户为主主主要客户群群体还是县县城个体户户、公务员员、事业单单位为主，，周边乡镇镇返乡置业业、工业园园区拆迁户户收入层次的的改变，导导致客户对对内部环境境的期许更更高整个市场开开发处于初初级阶段，，对于开发发商品牌和和智能化系系统等方面面关注度不不高，这可可以成为本本项目的一一个切入契契机