房地产投资项目可行性与经济评价培训MBA教授课件

房地产项目投资可行性研究与经济评价主讲：**大学**教授

参考教材：《房地产项目投资》（第二版）**、**编著**出版社

概论一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性关系到投资决策的科学性与准确性投资决策失误的危害性

“做正确的事比正确地作事更重要”二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程

1、房地产市场调查研究与预测2、房地产开发项目市场定位研究

3、房地产开发项目投资与成本费用估算4、房地产开发项目收入估算与资金筹措

5、房地产开发项目财务评价

6、房地产开发项目不确定性分析与风险分析7、评价结论

第一章房地产项目市场调研（一）、市场环境调研1、宏观环境调研经济环境

政策环境

人口环境

文化环境行业环境技术环境

2、区域环境调研区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：1）、结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；2）、进行区域的交通条件研究3）、对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；4）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。3、项目微观环境(Micro-environment)调研项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：

1）、对项目的用地现状及开发条件进行分析；2）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；3）、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。

（二）、消费者(ConsumerBehavior)调研一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）：第一，哪些人是买家？（who）第二，买家要买什么样的房？（what）第三，买家为什么要买这些房子？（why）第四，谁参与买家的购买行为？（whom）第五，买家以什么样的方式买房？（how）第六，买家什么时候买房？（when）第七，买家在哪里买房？（where）具体说来，包括以下几个方面。1、消费者的购买力水平消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。2、消费者的购买倾向消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。3、消费者的共同特性主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。特别提示：一般说来，在在未确定目标标消费者之前前，可通过二二手资料的收收集对房地产产市场的消费费者做一个普普遍、粗略的的了解；在确确定了目标消消费者之后，，则主要是通通过问卷调查查的形式就想想要了解的问问题对目标调调查对象进行行访问。目标标消费者的确确定可参照同同类物业的已已成交客户进进行划分。必必要的时候，，甚至还可针针对核心购买买者进行再一一次的调查，，如此反复，，直至得到较较为准确可靠靠的结论。因因此我们说，，对消费者的的调研可视为为动态的全过过程调研。（三）、竞争争楼盘调研竞争性楼盘分分为两种情形形，一类是与与所在项目处处在同一区域域的楼盘；另另一类是不同同区域但定位位相似的楼盘盘。竞争楼盘盘调研包括对对这些楼盘进进行营销策略略组合的调查查与分析，包包括产品、价价格、广告、、销售推广和和物业管理等等方面第二章房地产项目市市场定位研究究一、项目的SWOT（优优势、劣势、、机会、威胁胁）分析(strength、weakness、opportunity、threaten）优势、劣势来来自于企业内内部机会、威胁来来自于企业外外部二、项目目标标市场的选择择应体现市场机机会与企业优优势的最佳结结合三、项目的市市场定位(4Ps)产品定位(Product)价格定位(Price)分销定位(Place)促销定位(Promotion)第三章房地产开发项项目投资与成成本费用的构构成与估算一开发成成本1、土地使用用权出让金出让方式：（协议）、招标标、拍卖、挂挂牌出让金（底价价）的确定方方法：（1）标定地地价修正法（（已取消）（2）基准地地价修正法（（正在执行））(具体标准准请浏览**市国土房管管局网站点击击“基准地价价”）2、土地征用用及拆迁安置置补偿（1）土地征征用费（2）拆迁安安置补偿费注意：国家新新的拆迁安置置补偿条例已已经出台要点：实行按按市场价评估估的货币补偿偿原则3、前期工程程费（1）规划设设计费（一般般为建安工程程费的3%））（2）项目可可行性研究费费（一般占项项目总投资的的0.2%-1%)（3）地质勘勘察测绘费(一般为向项项目设计概算算的0.5%)（4）项目开开办、筹办费费（4）三通一一平费（目前前的基准地价价中已包含了了该项费用））4、建安工程程费（1）土建工工程费（基础础、结构、建建筑及粗装装修工程费））（2）设备及及安装工程费费（3）室内装装修工程费（（精装修工程程费）5、基础设施施费（红线内内外工程费））（1）供水工工程费（2）供电工工程费（3）道路工工程费（4）绿化工工程费（5）管道煤煤气工程费（6）其他零零星工程费6、公共配套套设施建设费费公共配套设施施费是指居住住小区内为居居民服务配套套建设的各种种非营业性的的公共配套设设施（又称公公建设施）。。就目前的发展展而言，基本本的公共配套套设施费有逐逐渐纳入地价价缴纳的趋势势，而一些提提升项目价值值的配套设施施则纳入开发发商的商业化化经营策略之之中。7、开发期间间税费以**为例，，这些税费一一般包括（1）配套设设施建设费（（小区：6%；单体12%）（2）建筑工程质安安监督费（0.2%)（3）供水增增容费（已已逐步取消））(4)供电增容费（（已逐步取消消）(5)监理工工程费(1%-2%)(6)其他（（约为1%-2%）注意：1以以上比例均以以建安工程费费为取费基础础2固定资产投投资方向调节节税已经取消消8、不可预见见费它依据项目的的复杂程度和和前述各项费费用估算的准准确程度，以以上述1—6项费用之和和为基数，按按3%-5%计算。二开发发费用1、管理费用用（取开发成成本的1%-3%）2、销售费用用（取销售收收入的4%-6%）3、财务费用用（按实际发发生的利息计计算）三、与转让房房地产有关的的税费1、营业税税2、城城市维护建设设税3、教育附加加4、防洪工程程维护费5、印花税6、交易服务务费注意：该类费费用只能作为为销售收入的的扣减，不能能作为成本计计入投资资。四、土地增值值税（按销售售收入的1%计）五、企业所得得税（按利润润总额的33%计）第四章房房地产产开发项目收收入估算与资资金筹措一．房地产开开发项目收入入估算1．制订房地地产开发项目目销（租）售售计划确定销售单价价、销售进度度、销售比例例等销售价格的确确定方法１）基于成本本的定价法———成本加成成定价法（确确定价格下限限）２）基于产品品市场价值的的定价法———市场比较法法（确定价格格上限）３）基于竞争争对手的定价价法——竞争争定价法（确确定价格的变变化）２、房地产开开发项目租售售收入的估算算（１）房地产产开发项目的的出租、出售售收入估算（２）房地产产开发项目的的自营收入估估算二、投资计划划与资金筹措措（一）投资资计划与资金金筹措表的格格式要求：将投资资计划与资金金筹措计划有有机地结合起起来，即满足足项目实施对对资金的需求求，又要尽可可能地将资金金使用成本降降到最低。（二）编制投投资计划与资资金筹措表的的依据１、编制投资资计划表的依依据（１）开发项项目的建设进进度计划；（２）和开发发商与承包商商签订的工程程承包合同中中的工程成本本预算；（３）施工组组织设计中关关于设备、材材料和劳动力力的投入时间间要求；（４）付款方方式等投入资金的分分类可粗可细细，大致可按按房地产开发发项目投资与与成本费用的的构成，将各各项投资列表表，并根据工工程进度计划划算出每月或或每季度的总总投资支出，，即为投资计计划表。。２、编制资金金筹措表的依依据对于房地产开开发项目而言言，其资金来来源有四个渠渠道：一是自自有资金，二二是银行贷款款，三是预售售收入用于再再投资的部分分，四是其他他融资方式。。资金运作方式式如下：自有有资金全部用用于投资；预预售收入扣除除销售有关的的税费后用于于投资，此外外，若还缺资资金，则向银银行借贷，或或采用其他融融资方式筹集集。自有资金金按规定不得得低于总投资资的30%，，可通过招商商引资筹集。。注意：为了减少开发发商筹资数额额以降低筹资资成本，在安安排投资进度度计划时，应应考虑尽量将将占用资金量量大的费用项项目向后安排排。在工程发发包的招标及及评标时，也也要注意审查查其施工进度度计划及施工工组织设计，，看是否将可可后移的占用用资金较大的的分项工程有有意向前移，，或是否采用用了不均衡报报价策略，有有意把先进行行的施工内容容单价调高，，而把后期工工程的单价压压低。第五章房房地产项目财财务评价目标：根据项项目上述的成成本收益分析析，编制项目目基本的财务务报表，计算算相关的评价价指标，据以以判定项目的的财务可行性性。一、损益表与与项目静态赢赢利能力分析析损益表是项目目在整个寿命命期的财务成成果的一种报报表。它反映映了项目在整整个寿命期的的利润总额、、所得税和税税后利润分配配情况等财务务信息。提供供了项目经济济效益静态评评价的信息资资料。静态评价指标标包括总投资资利润率与自自有资金投资资利润率。1总投资资利润率=项项目利润总额额/项目总投投资其评价标准是是总投资利润润率大于或等等于该类型房房地产的基准准投资利润率率。（8%-10%）2自有资资金投资利润润率=项目利利润总额/项项目自有有资金其评价标准是是项目自有资资金净利润率率大于或等于于投资者设定定的目标自有有资金净利润润率（15%-20%））。二、现金流流量表与动态态盈利能力分分析该表反映项目目计算期内各各年的现金流流入与现金流流出情况，用用以计算各项项动态评价指指标。包括全全部投资现金金流量表与自自有资金现金金流量表两种种格式。动态态评价指标则则包括财务净净现值、财务务内部收益率率与投资回收收期。（一）全部投投资现金流量量表的概念全部投资是指指项目建设的的总投资，即即自有资金投投资和借贷资资金投资之和和。现金流量量表（全部投投资）不分投投资资金来源源，以全部投投资作为计算算基础，考察察项目全部投投资的盈利能能力，为各个个投资方案（（不论其资金金来源及利息息多少）进行行比较建立共共同基础。（二）、自有有资金现金流流量表的编制制自有资金是指指项目投资者者自己拥有的的资本金投入入。现金流量量表（自有资资金）是从投投资者的角度度出发，以投投资者的出资资额作为计算算基础，把借借款本金偿还还和利息支付付作为现金流流出，用以计计算自有资金金财务内部收收益率、财务务净现值等评评价指标，以以考察项目自自有资金的盈盈利能力。（三）动态盈盈利能力分析析1、财务净现现值（FNPV）评价标准：当NPV≥0时，，可考虑接受该该项目；当NPV﹤0时时，拒绝接受该该项目。2、财务内部收收益率（FIRR）评价标准：当FIRR≥ic时，可可考虑接受该项项目；当FIRR﹤﹤ic时，，拒绝接受该项项目。其中，ic为为部门（行业））规定的基准收收益率3、投资回收期期将求出的项目投投资回收期T与与标准投资回收收期相T0比较，若T≤T0，则表明该项目目投资能在规定定的时间内收回回，可考虑接受受。反之，则则拒绝。三、资金来源与与运用表与资金金平衡能力分析析资金来源与运用用表是反映项目目在计算期内各各年的资金盈余余或短缺情况，，以及项目的资资金筹措方案和和贷款偿还计划划的财务报表，，为项目资产负负债表的编制及及项目资金平衡衡分析提供重要要的财务信息。。评价指标：当年年累计赢余资金金≥0第六章房地地产项目不确定定性分析与风险险分析什么叫风险？风险是指在特定定的条件下，在在特定的时期内内，某一事件实实际结果偏离与与预期结果的程程度。进行项目的不确确定性与风险分分析,其目的是是要判断项目风风险的大小，并并采取相应措施施回避与控制风风险。与项目的“全程程调研”相对应应，在可行性研研究中，也提倡倡项目的“全程程风险分析”一、项目的不