河北城市综合体规划及单体设计方案文本

廊坊市光明西道地区概念性城市设计2第一部分项目概况1.1项目区位1.2用地条件1.3建设背景概况3

廊坊北京（1800万人）首都机场（8000万次/年）廊坊（530万人）北京新机场（4500万次/年）天津滨海机场（2500万次/年）天津港（7亿吨，1500万标箱）天津（1350万人）考虑到北京、天津交拥堵，廊坊2小时交通圈可以覆盖：（1）京津市场（2020年常住人口规模3680万）（2）三个大型机场（2020年旅客吞吐量1.5亿人次）（3）一个枢纽港口（2020年货物吞吐量7亿吨，集装箱吞吐量1500万标箱）廊坊区位条件优越位于京津走廊与河北省“一线”地区的交点；市区距北京仅40公里，距天津仅60公里。

1.1项目区位4本项目用地是廊坊市区的西部门户；项目西侧的廊坊西外环至选址中的首都第二机场约24公里；距涿密高速公路出口约12公里。首都第二机场本项目用地银河北路光明西道本项目用地东临京沪高铁站，跨光明西道两侧，处于廊坊的中心地段。1.1项目区位51.2用地条件6现状土地利用，以居住（村庄）为主；

主要公共设施包括第一中学、第十中学、安次区医院1.2用地条件7廊坊市政府提出的改造区域共计面积274.4公顷，其中：保留区域70.76公顷，可改造区域58.61公顷，城中村145.03公顷，可建设用地203.64公顷，占总用地的74%。1.2用地条件81.3建设背景（3）发展机遇大型区域交通基础设施布局——首都第二机场和京沪高速铁路即将开启廊坊新的高速化时代。京津两市产业结构升级调整——廊坊所处的京津大城市地区即将面临服务业多中心时代。（4）发展风险——金融危机2008年下半年以来全球金融危机引发中国经济增长面临困难。2008年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。廊坊光明西道地区的发展不得不面对房地产市场疲软的局面，必须尽可能降低风险。（2）廊坊市发展的要求廊坊市总体规划提出廊坊的城市性质：“京津廊都市连绵区的重要节点城市，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城”。廊坊市政府最新提出廊坊要发展成为——“京津冀电子信息走廊，环渤海休闲商务之坊”

（1）河北省三年大变样要求城市环境质量明显改善城市承载能力显著提高城市居住条件大为改观城市现代魅力初步显现城市管理水平大幅提升全国房地产开发景气指数图规划目的：在总体规划基础上，研究光明西道两侧地区的（1）功能定位（2）规划布局为下一步深化城市设计、控制性详细规划打好基础9第二部分定位研究2.1功能研究

2.1.1廊坊城市发展需求

2.1.2京津大城市地区多中心趋势

2.1.3区域交通设施的机遇

2.1.4小结2.2功能布局

2.2.1布局方式

2.2.2规模测算

2.2.3布局可能2.3建设时序

2.3.1建设原则

2.3.2时序选择

2.3.3商业配套

2.3.4服务配套2.4定位选择

2.4.1定位

2.4.2功能定位102.1功能研究发展状态1尽管近年来廊廊坊经济发展展保持了较高高的速度，但但经济总体实实力与中心城城市相比，落落差仍然较大大。2.1.1廊坊城市发展展需求1上海北京天津

廊坊苏州无锡嘉兴

1/2

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1/2

1/32006年廊坊与中心城市GDP极差2006年长三角城市GDP的极差

1

1/6112.1功能研究发展状态2廊坊现代制造造业发展较快快。2000-2004年增增长率最高的的行业门类包包括医药制造造业（年增长长率超过250%）、通通信设备/计计算机及其他他电子设备制制造业（年增增长率接近100%），，交通运输设设备制造业（（主要是零配配件制造业））（年增长率率超过40%）。近两年，富士士康、华为、、京东方等一一批在国内外外具有重要影影响、投资几几十亿甚至超超百亿元的大大项目相继落落户廊坊。2.1.1廊坊城市发展展需求数据来源：科科尔尼122.1功能研究但发展仍有瓶瓶颈，急需将将成本优势转转化为更大的的发展优势。。要靠人才的聚聚集与服务环环境的提升。。2.1.1廊坊城市发展展需求天津开发区中中心区泰达心血管病病医院天津滨海新区区外滩夜景天津开发区在在行政办公、、生活服务、、升华环境等等方面做出了了巨大的努力力。132.1功能研究发展状态3高端服务业起起步，会展业业成为廊坊服服务业发展的的亮点。2006年全全市完成重点点展会48个个，全年累计计完成展览面面积110万万平方米，观观众累计达到到50万人次次。河北省518固定展会选选址廊坊，看看中的正是廊廊坊面向京津津发展会展业业的区位优势势。但为什么廊坊坊国际会展中中心2万平方方米展览面积积年举办展会会48个（2006年））。2005年北京23.7万平方方米展览面积积，举办展览览2367个个（其中国际际展览322个），北京京展览数量是是廊坊的50倍，按照北北京的展览密密度，廊坊可可以举办400个展会。。廊坊需要会展展业向前端、、后端继续延延伸，提供更更丰富的展会会服务，这才才能使会展本本身向更高层层次发展。2.1.1廊坊城市发展展需求会展供应商采购商旅馆、广告、媒体公关、度假、居住交通、物流、……142.1功能研究发展状态42007年以以前，廊坊房房地产发展势势头强劲。2000-2006年廊廊坊房地产投投资年增长率率35.2%，为全河北北省最快。廊坊与石家庄庄、秦皇岛三三座城市，房房地产投资占占全省的比重重大大超过人人口占河北省省比重。外来来购房者占购购房人群的42%，说明明外部投资和和居住需求旺旺盛。但廊坊真正环环境优美，配配套完善，品品质卓越，能能够吸引现代代服务业和先先进制造业人人才居住的社社区并不多。。廊坊不能仅仅依靠价格优优势吸引人才才（廊坊市区区5000元元/平方米，，北京昌平7000元/平方米，亦亦庄8000-10000元/平方方米）。廊坊需要高品品质的居住社社区，高水平平的教育、医医疗服务。2.1.1廊坊城市发展展需求152.1功能研究发展状态5廊坊铁路以南南地区的城市市建设长期滞滞后，居民公公共服务设施施匮乏，市区区发展长期以以来处于不平平衡状态。廊坊铁路以南南地区需要寻寻找新的发展展动力。2.1.1廊坊城市发展展需求小结：廊坊城城市发展迫切切需要提升功能改善民生调整结构积极吸引现代代服务业进驻驻提供更好的教教育、医疗、、商业、文化化服务，打造造更具吸引力力的社区提供新的公共共项目拉动南南城发展162.1功能研究服务业多中心心化是世界大大城市地区发发展的必然阶阶段（1）对聚集经济济的追求，CBD越发聚集（（2）服务业细分分下的不同行行业的聚集分分化ShearmurandAlvergne2002巴黎——信息咨询、金金融保险呈现现中心高度聚聚集，技术服服务、数据处处理大范围分分散下的聚集集Gad1985多伦多——金融保险、法法律咨询中心心高度聚集，，会计工程咨咨询、数据处处理大范围分分散下的聚集集

（3同一行业内部部前台与后台台的聚集分化化Stanback1991,CoffeyandShearmur2001——早期的郊区化化，主要金融融机构和高端端生产者服务务业部分集中中在CBD，后方职能郊郊区化使得CBD进一步只能提提升，进一步步专业化。新新郊区化时期期，部分高端端服务业和前前台办公活动动成为郊区化化的主体。2.1.2京津大城市地地区多中心趋趋势世界大城市地地区服务业多多中心化：以英格兰为例例，距伦敦中中心城区80-120公里的剑桥、、密尔顿凯恩恩斯等边缘城城市人口增长长速度超过东东南部地区的的大多数城市市，成为服务务业多中心化化的典型案例例。172.1功能研究京津服务业多多中心化初露露端倪现代服务业是是支撑未来京京津产业发展展的重要力量量2007年北京人均地地区生产总值值突破7000美元，服务业业比重已经达达到70%。2007年天津人均生生产总值超过过6000美元，工业始始终是全市经经济发展的主主要支撑和拉拉动力量，而而生产型服务务业是其产业业升级的方向向。2.1.2京津大城市地地区多中心趋趋势北京，尽管增增长主要在中中心区和近郊郊区，但远郊郊区，县出现现一些增长较较快的地区，，如大兴、房房山、通州等等地。天津滨海新区区打造家堡中心商务务区182.1功能研究国内外金融后后台产业发展展经验（1）抓住国国际金融服务务外包向发展展中国家的转转移趋势是关关键所在。法法兰克福Niederrad金融办办公区。（2）政府的的大力支持是是金融后台园园区成功的有有力保证。印印度班加罗尔尔电子城。（3）人才资资源、基础设设施、经济发发达程度以及及城市的金融融发展状况等等是金融后台台产业发展的的基础。南海海金融高新区区距广州新火火车站15分分钟车程,距距广州新白云云国际机场40分钟车程程2.1.2京津大城市地地区多中心趋趋势（一）金融后台服务务金融后台（backoffice）是与金融机构直直接经营活动[称前台(frontoffice)]相对分离，并为前前台提供服务和支支撑的功能模块和和业务部门。（1）金融后台服务产产业化程度日益提提高。（2）从传统金融中心心向新兴市场国家家转移加快。（3）金融后台服务支支持体系具有科技技含量高、高级人人才密集、吸纳就就业量大、提供数数据集中和技术保保障能力强、直接接支持前台业务发发展的的特点.（4）金融后台服务的的园区化聚集.192.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势园区名称产业用地面积（公顷）容积率建筑面积（万㎡）可容纳金融机构后台数量海淀稻香湖3820.8305.619西城德胜园51.510.841.23朝阳金盏3581.03368.723通州商务园4010.8320.820合计1192.51-1036.365北京四个金融后台台园区(不超过六环)后台所含功能类型地理位置空间需求民生银行研发、培训、办公、综合服务顺义用地13.33公顷，总建筑面积13.25万㎡北京银行电子计算机中心、产品研发中心、核算中心、信用卡制作中心、配套会议中心、高管培训中心昌平用地3.33-6.67公顷，总建筑面积10万㎡泰康人寿大后援中心（含运营中心、电话中心、It数据中心、研发中心、国际健康管理中心、全国培训中心、以及部分业务办公部门等）昌平占地约16.87公顷金融后台单独选址址案例（六环外））202.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势廊坊的可能（1）利用河北省“地地理中心”条件件，整合河北省资资源（2）吸纳北京金融、、保险总部的后台台服务（3）华北、京津冀地地区区域机构的金金融后台服务要求（1）高水平的人力资资源——人才（廊坊要提供供高品质生活服务务）（2）便利的交通条件件——枢纽（廊坊可以利利用机场、高铁））（3）更高品质的自然然人文氛围——环境（打造龙河景景观）（4）良好的商务环境境截至2007年底底——在京注册的的各类金融机构共共751家。已经有63家国家家级金融企业将总总部设在北京，同同时还有大量的外外资金融机构入驻驻北京。CBD——金融企业总部部或区域总部34家。金融街——“一行行三会”，超过过30家以上的银银行、保险、证券券、基金等企业总总部（不含区域总总部）。中关村——风险投投资类企业建国门——花旗银银行、汇丰银行等等金融巨头地区性性总部。212.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势（二）创意文化产产业大类描述具体行业和代码工业设计类依靠人的创造力进行设计以用于生产交换的规划、设计工作。M767（不包含建筑设计）：工业产品新型专利设计、产品设计、包装设计、工艺品设计、平面和多媒体设计等。影视艺术类以影视为载体的创造性产业。艺术表演、创作、交易以及艺术品、古董的开发交易等活动R89；R901；R904；艺术品拍卖、投资收藏；创作、销售、关联产业开发；古董行业。软件服务类以计算机为载体，具有创造性地知识产权保护为主要方式的网络计算机服务业G60；G61；G62；运用网络进行的娱乐、游戏行业。流行时尚类可以给人美感愉悦的时尚流行类生产行业活动C421；时装；饰品；奢侈品设计；新潮消费品销售。建筑装饰类对城市、建筑、景观进行的前期设计、后期装饰、室内外装修设计等活动E490；建筑设计、城市及景观规划展演出版类对各种介质的出版物进行的创作、出版（不包含印刷活动）。在各种场合进行的以盈利为目的的展览演出等活动R882；R8902；R905广告企划类对广告、知识产权服务、企业管理、咨询等进行的策略规划、提供的服务等活动。L742，L743、L744；L745；L749运动休闲类以娱乐休闲为目的的，提高人民生活品质而进行的各种服务R907；R91；R92创意文化产业分类类222.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势北京积极打造创意文化产业聚集集区，目前已经有10家挂牌园区。值得注意的是远郊区县开始发展展创意文化产业，其中：怀柔利用自然环境境条件发展影视产产业（为资源依赖赖型）；通州以宋庄艺术家家聚集地为契机发发展以绘画为代表表的艺术产业（为为路径依赖型）；；中关村软件园依托托中关村的高技术术人才发展软件产产业（为人才依赖赖型）怀柔通州海淀山后232.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势廊坊2007年人人均收入水平和上上海2003年的的人均收入水平接接近。——廊坊有创意文化消消费的需求廊坊经济总量、人人口总量和大城市市相比有很大的差差距。——廊坊创意文化产业业的市场规模较小小242.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势廊坊的可能（1）以广告会展、设设计服务以及软件件、计算机和教育育培训为主的办公公型产业园。（2）以艺术品制作、、交易为主，同时时带动休闲娱乐以以及酒吧餐饮等的的创意产业园。（3）以时尚消费为主主，同时以艺术品品制作交易、设计计服务提高地区消消费档次的休闲中中心选址可能兼具北京郊区的良良好环境和便利的的城市生活，万庄庄、九州、龙河沿沿岸资料来源：清华大大学建筑学院.廊坊市棉麻厂地段段创意产业园区规规划设计252.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势（三）采购中心现代物流前端（交通、市场指向）后端（人才、服务指向）运输储存装卸包装流通加工物流信息处理结算功能需求预测功能物流系统设计咨询物流教育培训采购中心分拨中心工业采购中心连锁商业采购中心3小时车程内262.1功能研究2.1.2京津大城市地区多多中心趋势采购中心的作用（1）带来的经济聚集集效应。巨大的采采购量，使得采购购中心投资的周边边地区产生经济聚聚集效应，促进了了这些地区的经济济发展。

（2）推动技术进步、、产业结构升级。。采购管理十分严严格，他们对供应应商的要求除了质质量合格的配套产产品的供应，还要要求供应商有相应应的营销和物流等等管理的配套，并并在产品开发初期期介入，这使得供供应商也必须在保保证质量的前提下下，不断提升自己己的管理能力和技技术水平。（（3）推进物流流技术的发发展，带动动会展、旅旅馆业的发发展。认识到采购购中心的作作用，很多多城市在争争取采购中中心的进驻驻。深圳，沃尔尔玛全球采采购中心，，通用电气气、IBM等20多家知名跨跨国公司采采购中心。。上海，上海海跨国采购购促进中心心正式成立立不到一个个半月，就就有184家跨国公司司地区总部部和中国总总部进驻。。北京：索尼尼爱立信在在北京亦庄庄建立首个个全球集中中采购中心心，将承担担索爱全球球一半的采采购份额。。D检索，北京京范围内以以“采购中中心”命名名的单位共共计3819个。272.1功能研究2.1.2京津大城市市地区多中中心趋势北京物流业业布局根据北京市市物流业规规划，尽管管物流后台台服务主要要仍集中于于五环内，，但六环沿沿线的物流流基地仍需需要大量后后端服务。。282.1功能研究2.1.2京津大城市市地区多中中心趋势廊坊的可能能以廊坊出口口加工区发发展物流前前端服务面向京津冀冀的后端物物流服务（（信息整合合、系统服服务等）吸引跨国公公司采购中中心要求一定规模的的前端物流流服务基础础——大力发展物物流中心发达的展览览业——继续扩大会会展规模良好的人才才、金融、、海关环境境——有竞争力的的政策环境境后端服务的的选址高铁车站附附近（铁路路）九州（（航空）外外环线附近近（公路））《河北省现代代物流业发发展规划2006》》对廊坊物流流发展的要要求：（1）确定廊坊坊为五大物物流枢纽城城市之一。。（2）定位：面面向京津、、连接国内内外、国际际物流资源源进出京津津市场的重重要物流节节点，努力力建成地区区性物流中中心和全国国三级物流流节点城市市。（3）职能：以以京津为主主要目标市市场、与京京津国际化化物流体系系相互补充充的现代物物流业，形形成进出京京津市场货货物的中转转枢纽，除除满足自身身发展所需需要的仓储储、配送等等物流服务务外，进一一步完善京京津往来货货物的集散散、进出口口货物分流流等功能。。292.1功能研究2.1.2京津大城市市地区多中中心趋势京津服务业业发展为廊廊坊提供的的可能（1）必然趋势势：巨大的的消费市场场2002-2007年京津社会会消费品零零售总额年年增长率达达到13%，且呈加速速增长趋势势。2020年可能达到到3万亿元，相相当于2007年5404亿元的6倍（2）初现端倪倪：服务业业多中心趋趋势北京6环沿线的服服务业发展展初现端倪倪，处于由由单中心聚聚集向多中中心过度的的阶段。天天津滨海新新区仍处于于服务业聚聚集阶段。。（3）努力方向向：京津走走廊的后台台服务中枢枢寻找对京津津市场最为为敏感，对对成本控制制要求较高高，对大规规模集中式式商务环境境依赖度较较低的金融融后台、创创意文化、、采购中心心作为龙头头，创建京京津走廊后后花园里的的服务中枢枢，并围绕绕其发展现现代服务业业，是可能能的方向。。廊坊：京津后花园里的服务中枢金融后台创意文化采购中心会展研发教育旅游休闲居住居住咨询302.1功能研究2.1.3区域交通设设施的机遇遇（一）京沪沪高速铁路路高铁车站对对城市的影影响（1）沿线城市市整体实力力增强根据对日本本东海道新新干线沿线线城市相关关分析，有有新干线车车站的城市市人口增长长率比没有有设立车站站的城市平平均高22个百分点；；沿线城市市在零售、、工业、建建设以及批批发等业态态类型的增增长率上也也明显高16-34个百分点。。312.1功能研究2.1.3区域交通设设施的机遇遇（2）高铁站周周边地区商商务活动明明显聚集高铁站中高强度开发区第一圈层第二圈层第三圈层进出高铁站的可达性直接联系间接联系间接联系5-10分钟10-15分钟>15分钟步行或车行通过多种交通方式通过多种交通方式区位潜力布置高等级贸易功能高等级贸易功能的备选地区，依赖特殊区位的特殊功能依赖特殊区位的多样化的功能建设密度非常高高依赖于特殊功能发展动力非常高高适度发展区域与与高速铁路路站点可达达性的相互互关系322.1功能研究2.1.3区域交通设设施的机遇遇法国LiIle站60分钟抵达伦伦敦、40分钟抵达迪迪斯尼、40分钟抵达巴巴黎里尔欧洲站站、火车站站商业中心心、里尔汇汇演中心、、欧洲大厦厦城市公园园一期建成后后，至2001年共提供6500就业岗位，，平均每年年吸引1400万游客，汇汇演中心每每年接待100万来访者。。伦敦布鲁塞尔里尔巴黎横滨21世纪港总用地186公顷，总建建筑面积300～400万平米，规规划就业人人口19万。推动横滨城城市功能的的独立和完完善，集商商务办公、、文化休闲闲、商业和和居住为一一体的城市市新中心。。入住企业包包括横滨银银行、富士士软件、日日产汽车、、三菱重工工等。横滨国际会会议中心是是世界上最最大的综合合性活动中中心之一。。332.1功能研究2.1.3区域交通设设施的机遇遇廊坊的可能能服务于京津津市场，高高铁站周边边商务开发发具有潜力力。不确定性小汽车交通通的替代作作用，导致致商务客流流不使用高高速铁路（（目前廊坊坊与京津间间的商务客客流主要以以小汽车出出行）廊坊与京津津间列车发发车密度较较小，导致致服务水平平较低。（（京沪铁路路作为国家家干线铁路路，在廊坊坊停车车次次较少）留有弹性火车站升级级的可能（（谋划京沪沪高铁与京京石客运专专线的连接接线，廊坊坊站从经停停站，变为为换乘站的的可能）火车站由由单纯的的高速铁铁路车站站，升级级为容高高速铁路路、普通通国铁、、轨道交交通、长长途汽车车等在内内的综合合交通枢枢纽。高铁站前前地区不不急于开开发建设设342.1功能研究究2.1.3区域交通通设施的的机遇（二）首首都第二二机场枢纽机场场是区域域经济发发展的发发动机。。一个功功能完备备的枢纽纽机场可可以带动动整个地地区支线线机场的的发展，，进而促促进地区区经济繁繁荣。据据国际机机场协会会（ACI）的测算算，100万航空旅旅客一年年最少可可创造1.3亿美元的的经济效效益、2500个就业机机会。枢纽机场场是发展展外向型型经济，，吸引跨跨国公司司的条件件之一。。（跨国国公司的的选址条条件：交交通便利利、成本本低廉；；人才、、信息密密集；市市场庞大大……）以肯塔基基州的辛辛辛那提提机场为为例，从从1987年辛辛那那提机场场开辟不不经停往往返大西西洋两岸岸的航线线以来，，该地区区落户的的外国公公司数量量已经增增长了三三倍，超超过半数数的公司司同欧洲洲大陆有有日常业业务联系系。Toyota、GECapital等公司都都落户于于此。352.1功能研究究2.1.3区域交通通设施的的机遇临空产业业（特别别是临空空服务业业）是廊廊坊市区区发展的的机遇临空产业业的内容容（1）直接为为航空运运输服务务的产业业包包括：飞飞机维修修与改装装基地；；航空货货运及仓仓储业；；航空食食品加工工业等。。（2）航空保保税产业业包包括：航航空保税税加工、、航空保保税仓储储、航空空保税展展示等；；相关的的商业服服务业，，如海关关、保险险、保税税联营等等。（3）高新技技术产业业及其配配套零部部件产业业包包括：航航空零配配件制造造加工、、精密机机械及零零部件加加工；集集成电路路及大规规模集成成电路制制造业等等。（4）现代化化园艺农农业、养养殖业如如花花卉、园园艺、水水产等。。（5）商务、办公公、旅游、会会务、展示和和生活服务业业（6）出口型加工工业包括括高档成衣制制作、玩具制制作等劳动密密集型、高附附加值的出口口加工项目等等。362.1功能研究2.1.3区域交通设施施的机遇日本幕张新城城距离成田机场场30公里，以会展展产业带动城城市综合发展展。幕张新城面积积522公顷，规划商商务办公中心心区约100公顷，就业人人口15万。已建设完近100万平米的办公公会展面积，，有15家研究和管理理机构的大楼楼在该区建设设完成，其中中包括IBM日本、BMW、NTT、富士、SHARP等，大约250家公司。有6家酒店和6家商业设施，，酒店提供了了2254个房间。已经有3所大学、4所高中、2所初中和6个培训机构落落户，提供包包括海外就业业、高级职业业技术、残疾疾人就业等教教育内容。幕张海湾城规规划设计以国国际商务人员员为对象，1998年8月建成了2427套住宅，可容容纳6500人居住。372.1功能研究2.1.3区域交通设施施的机遇廊坊的可能机场与廊坊市市区20公里距离，未未来必将形成成临空产业走走廊。光明西道作为为廊坊市区直直达机场的通通道，是廊坊坊的城市门户户。临空产业中的的商务、办公公、旅馆、会会务、展示等等可能聚集于于本地段。考虑到2015年首都第二机机场投入运行行作为廊坊的门门户地区、市市中心黄金地地段，光明西西道地区要为为临空服务业业预留空间。。382.1功能研究2.1.4小结廊坊未来发展展成为京津冀冀重要的后台服务中枢枢：是实现廊坊城城市定位的要要求；是迎接未来京京津大城市地地区多中心化化，面对京津津城市竞争必必须要做的准准备；高速铁路、首首都第二机场场为后台服务务中枢提供支支撑。392.2功能布局2.2.1布局方式政府主导的的园区化发发展金融街（103公顷）行政机构——西城区金融融产业促进进办公室建设开发——北京金融街街控股股份份有限公司司受政府委委托服务窗口——金融街综合合服务中心心交流平台——北京金融街街商会北京CBD（3.99平方公里，，核心区35公顷）行政机构——CBD管委会相关政策——《北京市吸引引高级人才才奖励管理理规定》、《关于促进首首都金融业业发展的意意见》实施细则、、《北京市促进进文化创意意产业发展展的若干政政策》中关村科技技园区中关关村西区（（51.44公顷）行政机构——中关村科技技园区管委委会一级开发——北京科技园园建设（集集团）股份份有限公司司402.2功能布局2.2.2规模测算形成比较有有规模效益益、人气较较旺的商务务区，公共共建筑面积积应达到50万平方米以以上，容纳纳2-3万人左右就就业。这这相当于于亦庄中心心区的规划划建筑面积积的一半。。

相当于于中关村西西区建筑面面积的三分分之一。廊坊公共建建筑面积的的测算与服服务业，特特别是生产产型服务业业就业密切切相关。廊坊市区现现代服务业业（生产型型服务业））就业预测测（1）不考虑首首都第二机机场、京沪沪高铁的趋趋势外推2003至2006年间廊坊市市区生产型型服务业就就业年均增增长6.4%，本预测按按照6%-8%的速度计算算年份信息传输.计算机服务和软件业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究.技术服务和地质勘查业水利.环境和公共设施管理业公共管理和社会组织总计修正总计20030.10.330.290.090.250.271.162.495.8120091.2437数据来自中中国城市统统计年鉴分分行业数数据为国有有集体和其其它经济单单位从业人人员

修正正数据包含含私营、个个体和临时时就业人员员（根据廊廊坊经济年年鉴2006，这部分从从业人员占占全部服务务业从业人人员的4/7）412.2功能布局2.2.2规模测算日本新干线线发展对服服务业的影影响（1981-1985年）资源来来源：NakamuraandUeda，1989（2）京沪高铁铁附加因素素根据日本新新干线的发发展数据，，拥有新干干线车站的的城市，服服务业发展展速度比没没有新干线线车站的城城市高出15个百分点。。由于京沪沪高速铁路路在廊坊停停车数量有有限，商务务人士普遍遍采用小汽汽车交通，，因高速铁铁路而导致致的服务业业增长难以以达到更高高的水平，，本研究中中将其设定定为4-7个百分点，，本预测中中按照京沪沪高铁建成成后2012-2020年间，服务务业就业年年增长速度度达到10-15%。有新干线和高速公路（%）只有高速公路（%）商业服务4212信息、咨询、广告服务业12563研发与高等教育2721行政办公2011其他5728银行服务2728房地产213总计227（3）首都第二二机场的附附加因素上海浦东机机场1999年开航，2000年旅客吞吐吐量554万人次，2008年2834万人次，8年增加2280万人次。首首都第二机机场计划2015年通航，2020年达到规划划预计的4500万人次比较较困难，而而达到1500-2500万人次是可可能的。根根据世世界航空组组织的统计计，每100万航空旅客客可以带来来2500个直接就业业机会。首首都第二机机场增加直直接就业岗岗位4-6万个，参考洛杉杉矶等城市的情情况，增加间接接就业和诱发就就业，则共增加加就业16-24万个。如其中10%能够落户廊坊，，则廊坊新增服服务业就业岗位位1.6-2.4万个。直接雇用（人）间接雇用（人）诱发雇用（人）合计（人）航空公司2971241894机场服务53794793政府机关41745710旅客产业2772241583旅游业3492合计392653121493980164459洛杉矶机场的雇雇用效果（1996年）42廊坊市区生产型型服务业从业人人员规模预测年份廊坊市区生产型服务业从业人员（万人）趋势外推第二机场总计20129.9-11.1(无高速铁路，6%-8%增长率)09.9-11.1201513.2-16.9（有高速铁路，10-15%增长率）013.2-16.9202021.3-34（有高速铁路，10-15%增长率）1.6-2.422.9-36.42.2功能布局2.2.2规模测算廊坊市区新增生生产型服务业办办公面积预测年份新增生产型服务业从业人员（万人）新增办公面积（万平方米）年均增加办公面积（万平方米）趋势外推第二机场总计20121.6-2.301.6-2.324-34.58-11.520154.3-5.704.3-5.763.5-85.521.5-28.520208-17.11.6-2.49.6-19.5144-292.528.8-58.5总计12.9-25.11.6-2.414.5-27.5217.5-412.5-2020远景廊坊新增办办公面积220-410万平方米，以既既有办公建筑改改扩建、居住区区配套公建消化化部分新增办公公需求以外，发发展50万平方米以上的的现代服务业园园区具有规模保保障。432.2功能布局2.2.3布局可能园区应选择最具具战略价值的地地区万庄、龙河距离离中心城市较远远，刚刚起步发发展。

九州尚尚不在城市总体体规划之列开开发区用地有限限

铁路以北地地区难以集中建建设，而且面向向机场方向有跨跨越铁路的心理理障碍。工业基础好用地有限城市配套好拆迁困难车站的拉动有限用地广阔产业刚刚起步但远离区域交通设施用地广阔发展潜力大当前不具备发展条件交通便利但城市配套薄弱园区发展需要区区位保障（1）充分利用第二二机场和高速铁铁路的交通条件件；

（2）处于廊坊城市市发展的战略方方向442.2功能布局2.2.3布局可能园区应与城市商商业和公共服务务复合布置既可以规避风险险，也可以提升升活力。目前城市中心区区、城市副中心心（三个）集中中于铁路以北，，不处于主要战战略方向。南部的龙河次中中心与区域交通通设施联络不足足，城市南出口口地位正在弱化化，与明珠中心心之间尚未开始始大规模建设，，城市气氛难以以延续。452.2功能布局2.2.3布局可能廊坊市区：三点一线的战略略结构三点：万庄生态态住区\出口加工区与保保税物流\龙河工业园区一线：临空服服务业走廊——-机场\九州\库区\本地段\高铁站万庄生态住区出口加工区及物流配套龙河工业园区24462.2功能布局2.2.3布局可能主城区：三组团模式（1）老城区

（2）西部组团（（3）南部组团“1+3”的中心结构（1）市级中心（（2）三个组团服务务中心市级中心政务中心+组团服务中心组团服务中心现代服务业园区+组团中心西部组团南部组团472.2功能布局2.2.3布局可能服务业园区布局局方案1：大规模集中布局局形成集中的商务务园区。

时机机未到、现状用用地较为破碎。。产业模式服务枢纽482.2功能布局2.2.3布局可能服务业园区布局局方案2：低密度生态办公公模式将商务发展布置置于龙河左岸，，预留留给未来来。光明西道沿线以以居住为主，弹弹性不足，不利利于城市综合服服务水平的提升升产业模式宜人景观总部研发会展休闲咨询金融居住商业医疗教育交往餐饮娱乐492.2功能布局2.2.3布局可能服务业园区布局局方案3：弹性布局（推荐荐方案）将商务发展布置置于龙河左岸，，预留留给未来来。光明西道沿线以以居住为主，弹弹性不足，不利利于城市综合服服务水平的提升升产业模式站前商务中心龙河园区服务中中心现代服务业园区区文教区公园绿地左岸服务业带右岸低密度住区区

功能模块

高密度服务枢纽保险咨询文化行政金融中高密度居住购物社区中心餐饮娱乐中低密度居住研发滨水绿带展览商务旅馆体育临近主城区城市资源临近龙河景观资源门户枢纽活力社区休闲度假用地完整紧凑，交通便利，体现城市形象502.3建设时序2.3.1建设原则规避风险，实事事求是

立足本本地，拓展京津津

创造环境，，迎接枢纽高速铁路投入运营第二机场启用第二机场达到4500万人次201220152020本地房地产市场疲软2008京津走廊服务业发展的多中心趋势（初露端倪，尚未成规模）对待光明西道两两侧用地的态度度

寸土寸寸金地，资源很很宝贵。

远期期很看好，近期期有风险。不不能仅作为安安置村民的居住住区，

要为可可能的高端产业业留有余地。512.3建设时序序2.3.2时序选择择先：打造造成熟城城市生活活后现代代服务业业大发展展近期（5年）

远期（10年-）首都第二机场（2015）京津服务业多中心化京沪高铁廊坊站（2012）廊坊现代制造业发展引发的生产性服务业本地改善民生的需要中期（5-10年）从经停变为枢纽房地产复苏的动力影响力强弱

先住宅后商务先先生生活服务务（商业业、医院院、行政政）、后后生产服服务先先营造造环境后充实功功能522.3建设时序序2.3.3商业配套套商业不应应按照光光明西道道用地配配套，而而应在西西部组团团范围内内进行商商业网点点布局。。西西部组团团的商业业配套按按照人均均商业建建筑面积积1.2平方米进进行配套套。上上海海2.3平方米厦厦门1.23平方米北北京0.9平方米按按照照西部组组团15万人口计计算，配配建商业业建筑18万平方米米。网点布局局建议：：西部组团团商业中中心1个：4万平方米米

居住住区级商商业中心心2个：每个个2万平方米米

社区区商业:10万平方米米（人均均0.7平方米））532.3建设时序序2.3.4服务配套套中学保留中学学（第一一中学南南侧预留留扩建用用地）将小学布布置于金金光道和和顺安街街沿线将第一小小学和第第五小学学合并借光明西西道改造造的机会会，建设设三甲医医院，扩建安次次区医院院小学医院542.4定位选择择第一阶段段立足本地地市场第二阶段段发展临空空经济第三阶段段迎接多中中心化活力繁荣荣社区——公共服务务健全多多样，交交通便捷捷，环境境宜人的的绿色社社区。廊坊西部部门户——面向第二二机场、、面向冀冀中南地地区的门门户，廊廊坊市区区西部城城区核心心区；后台服务务中枢——京津走廊廊的新驿驿站，覆覆盖京津津两小时时交通圈圈的现代代服务业业聚集地地之一；；在立足现实实，兼顾顾远景，，留有弹弹性的前提下下，本用用地发展展目标定定位为2.4.1定位552.4定位选择择2.4.2功能光明西道道地段的的功能设设置现代服务务业园区区：50万平方米米左右，，预留80万平方米米发展可可能，预预留京沪沪高铁站站前商务务区居住区级级商业中中心：2万平方米米商业面面积特色文化化商业街街区：三角地地、棉麻麻厂、冶冶金机械械厂公共服务务设施：北京远远郊区县县和廊坊坊市最好好的医院院和最好好的中小小学。满足多层层次需要要的居住住区：第一档档次，国国际化社社区；第第二档次次，普通通商品房房社区；；第三档档次，中中高密度度回迁社社区80-100万平方米米。56第三部分分规划划方案3.1发展愿景景3.1.1生态3.1.2人文3.1.3开放3.1.4和谐3.2空间布局局3.2.1布局构思思3.2.2总平面布布局3.2.3拆迁安置置3.2.4一期建设设3.3道路交通通系统3.3.1道路布局局3.3.2公共交通通3.3.3光明西道道3.3.4社区道路路3.4景观系统统3.4.1景观框架架3.4.2绿地系统统3.4.3建筑体量量3.4.4景观视线线与地标标建筑3.5总体意向向方案573.1发展愿景在廊坊建设园林城城市的大目标下，，光明西道地区作作为廊坊门户，营营造良好的生态环环境，提高环境质质量，建设绿色生生态型社区。3.1.1生态583.1发展愿景现代化的会议展览览，创意街区，特特色历史文化街区区，是光明西道建建设中重要的人文文要素，共同组成成现代与传统交融融的城市文化。3.1.2人文593.1发展愿景充分利用京津市场场和首都第二机场场的有利条件，营营造开放的城市环环境，提供高品质质就业和居住环境境。3.1.3开放603.1发展愿景老有所养，少有所所教，创造和谐生生活。3.1.4和谐613.2空间布局构型1（比较方案）：鱼鱼骨状构型重要公建节点布置置于光明西道——有利于形成繁华的的街道景观——跨越式交通较多，，机动车出入口较较多，交通难以组组织3.2.1布局构思62构型2（比较方案）：环环状构型公建节点远离光明明西道——光明西道交通易于于组织，便于形成成连续绿化带——不易体现城市建设设面貌构型3（确定方案）：8字构型两级节点体系——光明西道布置3个文化、商务节点点，体现城市形象象——商业、社区服务节节点置于金光道、、顺安街，减少跨跨越式交通“八”字构型3.2空间布局在光明西道北侧，，永兴路以西，利利用较为完整用地地，布置现代服务务业园区，未来发发展面向首都第二二机场的现代服务务业。在京沪高铁廊坊站站南侧预留站前商商务区。3.2.1布局构思63商务岛案例：上海大宁国国际社区现代服务业园区站前商务区3.2空间布局三级商业分级，包包括商务岛配建商商业、邻里中心、、社区中心。三个特色商业街区区，包括棉麻厂消消费文化街区、机机械厂工业文明街街区和三角地历史史文化街区。3.2.1布局构思64分级商业大型商业案例-沃尔玛三角地历史文化坊坊邻里中心+居住区级商业中心心社区中心邻里中心+医院邻里中心+小学邻里中心+小学机械厂工业文明坊坊棉麻厂消费文化坊坊商务岛配建商业邻里中心案例：大大拇指广场历史街区案例：成成都宽窄巷子工业遗产案例：宁宁波面包厂改造成成书城3.2空间布局以中央公园为核心心，在用地外围设设置嵌入式公园，，与邻里中心结合合，综合休闲、运运动、商业、餐饮饮等功能，服务周周边社区。3.2.1布局构思65嵌入式公园中央公园案例：美国城市公公园邻里中心公园案例例：上海金桥碧云云社区球场中央公园邻里中心公园邻里中心公园邻里中心公园邻里中心公园站前商务休闲公园园迎宾公园3.2空间布局步行与自行车交通通，为人提供安全全宜人的漫步场所所3.2.1布局构思66慢速环案例：金桥碧云社社区步行道3.2空间布局3.2.2总平面布局局67分级商业商务岛八字构型嵌入公园慢行道功能布局环境营造3.2空间布局3.2.2总平面布局局68总图3.2空间布局3.2.2总平面布局局69土地使用规划图3.2空间布局3.2.2总平面布局70土地使用平衡表用地性质用地代码用地面积（ha）比例（％）居住用地R172.1045.15

居住用地R2147.2038.61

居住区公共服务设施用地R2224.906.53公共设施C40.2010.55

行政办公用地C12.600.68

商业金融用地C232.508.53

医疗卫生用地C54.101.08

教育科研用地C60.800.21

宗教用地C90.200.05商住用地C/R22.305.85绿地G44.7011.73

公共绿地G140.6010.65

生产防护绿地G24.101.08对外交通用地T5.901.55道路广场S96.0025.18

广场用地S21.500.39

道路用地S194.5024.79总用地

381.20100.00用地类型新增用地面积(ha)新增建筑面积(万平方米)新增居住建筑98.2150新增商业25.560新增教育5.15新增医院2.65新增商住15.535总计146.9255新增用地与建筑规规模3.2空间布局3.2.2总平面布局局71容积率控制住宅区在永兴路以以东容积率采取2左右，永兴路以西西容积率采取1.5左右；商务区容积率控制制在2.5左右。3.2空间布局3.2.2总平面布局局72高度控制3.2空间布局商业布局73引导商业布局于（（1）商务设施与邻里里中心的集中商业业，（2）社区道路的底商商，（3）绿带中的社区中中心3.2.2总平面布局局3.2空间布局公共服务设施布局局743.2.2总平面布局局3.2空间布局