城市综合体的开发流程和多元融资

以大型购物中心为核心的城市综合体的开发流程和多元融资资料来源—全国地产精英之家（216138731）以大型购物中心为核心的城市综合体“以大型购物中心为核心的城市综合体”的产品特性多功能、复合型建筑形态“一站式”购物中心各功能组团的相互关系财务上的平衡性以大型购物中心为核心的城市综合体以大型购物中心为核心城市综合体购物中心的基本理论中心地理论零售相容法则同类和异类聚集外部需求性购物中心发展的国际经验值购物中心的分类A.体量B.形态根据项目综合条件确定发展策略以大型购物中心为核心的城市综合体的选址（1）城市经济发展水平城市规划和发展方向人口基础交通状况竞争对手状况和分析现有潜在城市规划城市发展方向1324652010/7/9(F)Pedestrian12168Vehicle52672010/7/10(S)Pedestrian8851Vehicle73642010/7/14(W)Pedestrian10469Vehicle51722010/7/9(F)Pedestrian13772Vehicle137762010/7/10(S)Pedestrian9700Vehicle107212010/7/14(W)Pedestrian12987Vehicle136582010/7/9(F)Pedestrian9705Vehicle134672010/7/10(S)Pedestrian10547Vehicle112882010/7/14(W)Pedestrian9690Vehicle134002010/7/9(F)Pedestrian8678Vehicle47632010/7/10(S)Pedestrian7724Vehicle45272010/7/14(W)Pedestrian7857Vehicle46222010/7/9(F)Pedestrian12820Vehicle35772010/7/10(S)Pedestrian9210Vehicle32632010/7/14(W)Pedestrian7194Vehicle34282010/7/9(F)Pedestrian12243Vehicle45442010/7/10(S)Pedestrian12542Vehicle70792010/7/14(W)Pedestrian10410Vehicle5073交通状况研究以大型购物中心为核心的城市综合体的选址（2）基地条件可见和易达性地块规划指标周边环境合适的体量与布局（兼顾各种条件和因素；可行性、竞争力和净资产价值最大化的平衡）初步总体规划和概念设计以支持相对准确的财务回报预测投资决策竞争对手研究FeosoDongStreetStoreOpeningDate:2004GFA:26,000FeosoQunshengStoreOpeningDate:2009GFA:30,000CangshanWandaPlazaLandobtainedin:2010Land:126,287GFA:650,000PowerlongShoppingMallOpeningDate:2007GFA:220,000ValueMallOpeningDate:2006GFA:110,000DongbaiShoppingCenterOpeningDate:1997GFA:38,000GrandOceanOpeningDate:2002GFA:40,000FinancialStreetWandaPlazaEst.OpeningDate:12/2010Land:72,270TotalGFA:390,400MallGFA:165,900资金来源和用途

资本构成

（人民币百万元）（人民币百万元）来源

人民币百万元

用途

人民币百万元资金来源

人民币百万元

股东出资

1,213.3土地使用权

1,067.0开发贷款

590.025%0%-25%开发贷款

590.0工程成本

1,161.3销售收入

542.748%25%-48%预售

/再融资弥补差额

542.7其他成本

73.4合伙人优先股300.061%48%-61%利息准备

38.4普通股

913.3100%61%-100%

贷款手续费

5.9总资本

2,346.0总资金来源

2,346.0总计

2,346.0于第36个月再融资资金来源和用途

（人民币百万元）来源

人民币百万元

用途

人民币百万元再融资减去利息储备和费用

1,258.0中期分派

1,106.1营运后现金流

9.4偿还发展贷款

-

现金储备

161.3总资金来源

1,267.4总计

1,267.4开发概况

可售面积地面面积地下面积销售总收入建筑成本土地成本其他成本总成本毛利率平方米平方米平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米%商场148,937107,44441,4932,607.517,507548.63,684698.46,50073.44931,320.58,86697.5%SOHO58,00656,7041,3021,616.127,860209.23,607368.66,354577.89,961179.7%计时收费停车场103,4640103,464n/an/a403.53,9000.00.0

403.53,900n/a总计310,407164,148146,2594,223.513,6061,161.33,7411,067.06,50073.42372,301.87,41583.5%

财务分析例子静态损益表

（人民币百万元）收入人民币百万元%产权分散销售1,616.135.1%商场销售2,607.556.6%商场营运净收入

384.48.3%总收入4,608.0100.0%营销成本产权分散销售佣金(16.2)38.3%商场销售佣金

(26.1)61.7%总销售成本(42.2)100.0%开发成本土地成本(1,067.0)46.4%建筑成本(1,161.3)50.5%其他

(73.4)3.2%总开发成本(2,301.8)100.0%融资成本开发贷款预缴费用(5.9)2.5%开发贷款利息支出(38.8)16.5%再融资预缴费用(13.6)5.8%再融资利息支出

(176.8)75.2%总融资成本(235.1)100.0%营业税产权分散销售(81.6)100.0%商场销售

0.00.0%总营业税(81.6)100.0%土地增值税产权分散销售土地增值税预缴(32.3)20.7%商场销售土地增值税预缴0.00.0%最终土地增值税

(123.6)79.3%总土地增值税(155.9)100.0%息税折旧摊销前利润1,791.4

折旧商场折旧

(93.0)

总折旧(93.0)息税前利润1,698.4减:所得税

(246.0)

净利1,452.37财务分析例子商场营运概况

（人民币百万元）退出年份Year4

PerGFApm总数起始年第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年

建筑面积

每平方米每天租金0.000.000.002.762.772.933.113.29每平方米每月租金0.000.000.0084.1084.3389.1794.67100.16每平方米每月全包租金0.000.000.00124.70124.93129.77135.27140.76

租赁面积

每平方米每天租金0.000.000.003.873.884.114.364.61每平方米每月租金0.000.000.00117.79118.12124.89132.60140.28每平方米每月全包租金0.000.000.00174.65174.98181.75189.46197.14年增长0.2%3.9%4.2%4.1%

平均使用率0.0%0.0%0.0%43.5%93.5%94.7%95.0%94.7%

收入

租金78.1512.90.00.00.064.8139.6149.4159.1167.8其他收入3.120.50.00.00.02.65.66.06.46.7停车费1.16.80.00.00.01.01.91.91.91.9物业管理费

/推广费用38.0237.10.00.00.031.667.968.768.968.7总收入120.3777.30.00.00.099.9215.0226.0236.3245.2

营运支出

印花税(0.0)(0.2)0.00.00.0(0.1)(0.0)(0.1)(0.0)(0.1)租赁佣金(0.5)(2.3)0.00.00.0(0.7)(1.0)(0.6)(0.0)(0.7)房地产税(9.4)(61.5)0.00.00.0(7.8)(16.8)(17.9)(19.1)(20.1)营业税(6.1)(39.3)0.00.00.0(5.0)(10.9)(11.4)(11.9)(12.4)营运费用(16.8)(107.2)0.00.00.0(14.6)(30.0)(30.9)(31.8)(32.7)营销费用(1.2)(7.7)0.00.00.0(1.1)(2.2)(2.2)(2.2)(2.2)专业费用(0.4)(2.3)0.00.00.0(0.3)(0.6)(0.7)(0.7)(0.7)物业管理费(1.0)(6.3)0.00.00.0(0.9)(1.8)(1.8)(1.8)(1.8)营运支出小计(35.4)(226.8)0.00.00.0(30.5)(63.2)(65.6)(67.6)(70.8)减:资产管理费(2.1)(13.9)0.00.00.0(1.8)(3.8)(4.1)(4.3)(4.4)减:资本性支出(0.3)(1.8)0.00.00.0(0.3)(0.5)(0.5)(0.5)(0.5)总营运支出(37.8)(242.5)0.00.00.0(32.5)(67.5)(70.1)(72.3)(75.7)

营运净收入84.9550.50.00.00.069.4151.8160.4168.8174.4年增长

5.7%5.2%3.3%

营运净收入利润率

0.0%0.0%0.0%69.5%70.6%71.0%71.4%71.1%营运净收入

/开发成本

(商场)

0.0%0.0%0.0%4.7%10.2%10.8%11.4%11.8%备注:-营运净收入不包括资产管理费和资本性支出-商场预计于2014年2月份开业-商场的退出价值是按第7年的营运净收入来计算-于商场开业前的租赁佣金可以用于资本化，

并不会在营运支出里反映财务分析例子年度现金流量表

（人民币百万元）总数起始年第一年第二年第三年第四年第五年第六年投资现金流土地使用权(1,067.0)(1,067.0)0.00.00.00.00.00.0建筑成本(1,161.3)0.0(451.2)(541.5)(168.6)0.00.00.0其他成本(73.4)(2.5)(14.8)(17.8)(38.4)0.00.00.0总投资现金流(2,301.8)(1,069.5)(466.0)(559.2)(207.0)0.00.00.0营运现金流产权分散销售1,616.10.013.51,602.60.00.00.00.0商场销售2,607.50.00.00.00.00.00.02,607.5商场营运净收入384.40.00.00.067.4147.5155.913.6减:营销成本(42.2)0.0(1.3)(14.8)0.00.00.0(26.1)减:营业税(81.6)0.0(6.8)(74.8)0.00.00.00.0减:土地增值税(155.9)0.0(2.7)(29.6)0.00.00.0(123.6)减:所得税(246.0)0.00.0(217.4)(12.4)(5.8)(7.9)(2.7)总营运现金流4,082.20.02.61,266.055.1141.7148.02,468.8开发贷款现金流利息储备/支取费用44.30.044.30.00.00.00.00.0提款545.80.0545.80.00.00.00.00.0预缴费用(5.9)0.0(5.9)0.00.00.00.00.0利息(38.8)0.0(28.8)(10.0)0.00.00.00.0贷款还款(590.0)0.0(48.1)(541.9)0.00.00.00.0总开发贷款现金流(44.7)0.0507.2(551.9)0.00.00.00.0再融资现金流利息储备102.00.00.00.0102.00.00.00.0提款1,258.00.00.00.01,258.00.00.00.0预缴费用(13.6)0.00.00.0(13.6)0.00.00.0利息(176.8)0.00.00.00.0(88.4)(88.4)0.0贷款还款(1,360.0)0.00.00.00.00.0(11.3)(1,348.7)总再融资现金流(190.4)0.00.00.01,346.4(88.4)(99.7)(1,348.7)现金流量的变化1,545.4(1,069.5)43.8154.91,194.553.348.31,120.1财务分析例子股本回报

（人民币百万元）总数起始年第一年第二年第三年第四年第五年第六年权益性资本流入注资(1,213.3)(1,069.5)0.0(143.8)0.00.00.00.0中期分派2,558.60.00.0142.51,106.1141.754.21,114.2最后分配200.00.00.00.00.00.00.0200.0权益性资本流入1,545.4(1,069.5)0.0(1.3)1,106.1141.754.21,314.2杠杆后内部收益率24.7%杠杆后权益倍数2.27x合伙人资本流入注资(485.3)(427.8)0.0(57.5)0.00.00.00.0优先股回报300.00.00.0142.5157.50.00.00.0普通资本回报185.30.00.00.0185.30.00.00.0优先利润回报136.10.00.00.035.3100.80.00.0按比例分享剩余的利润563.70.00.00.00.016.421.7525.7合伙人资本流入699.8(427.8)0.085.0378.1117.221.7525.7合伙人杠杆后内部收益率28.5%合伙人杠杆后权益倍数2.44x合资公司资本流入注资(728.0)(641.7)0.0(86.3)0.00.00.00.0普通资本回报728.00.00.00.0728.00.00.00.0优先利润回报0.00.00.00.00.00.00.00.0按比例分享剩余的利润845.60.00.00.00.024.532.5788.5合资公司资本流入845.6(641.7)0.0