XX花园项目建议书

北京通州宏鑫花园项目建议书中国世代投资控股集团2006年7月19日北京通州宏鑫花园项目建议书中国世代投资控股集团2006年7月19日

宏鑫花园项目关键词1、项目名称：北京通州宏鑫花园2、项目位置：北京市通州区新华大街项目四至：东至新华南大街，南至中山大街，西至通州区教委，北至新华大街3、转让方式：收购目标公司（北京实地房地产开发有限公司）100%股权4、交易对象：股东：北京美晟集团公司95%股权;黄一夫5%股权5、开发主体：北京实地房地产开发有限公司6、开发属性：二级开发7、规划用地面积：总占地面积为51221.214㎡，其中：规划建设用地42841.723㎡(约为64亩),代征道路用地8379.491㎡8、总建筑面积：241000㎡，其中：（1）地上建筑面积：206000㎡；地块A为商业金融用地，地上建筑面积81200㎡；地块B为居住用地，地上建筑面积127470㎡；（2）地下建筑面积：35000㎡，（地下一层位可报商业面积15000㎡，暂不计入销售面积；配套公建面积20000㎡为车库、设备用房）9、项目容积率：5（1）地块A为商业金融，容积率：7；（2）地块B为居住，容积率：4.2控高：（1）地块A为商业金融用地，控制高度：130米；（2）地块B为居住用地，控制高度：80米绿化率：≥30%建筑密度：≤30%10、转让价格：60000万元（土地出让金、拆迁费用及公司所承担的负债）目前，所在地块的平房部分450户，已经拆迁2/3，余下150户；楼房部分100户已经做了拆迁公示折算楼面价：2913元/㎡（转让费/地上建筑面积）；如按总建筑面积计算：项目转让单价：2490元/㎡11、预估拆迁费：包含在转让价里，拆迁量：250户12、土地楼面价：2913元/㎡折合熟地每亩价格：194.17万元/亩13、项目直接成本：117333万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中：（1）住宅直接成本65410万元（2）写字楼直接成本32297万元（3）商业直接成本20652万元14、可售地上面积单方成本：5644元/㎡（直接总成本/地上可售面积）其中：（1）住宅单方成本：5278元/㎡（住宅直接总成本/住宅地上可售面积）（2）写字楼单方成本：6217元/㎡（写字楼直接总成本/写字楼地上可售面积）（3）商业单方成本：6199元/㎡（商业直接总成本/商业地上可售面积）15、周边调查市场均价：（1）普通住宅（毛坯房）5750元/㎡其中：塔楼5300元/㎡，板楼6000元/㎡（2）写字楼7500元/㎡（3）商业整体11000元/㎡（其中：地上一层15000元/㎡，二层12000元/㎡，地下6000元/㎡）16、同类可比产品最低价格：（1）普通住宅（毛坯）塔楼4800元/㎡，板楼5500元/㎡；（2）写字楼6500元/㎡（3）商业整体10000元/㎡（地上一层12000元/㎡，二层8000元/㎡，地下6000元/㎡）同类可比产品最高价格（1）普通住宅（毛坯房）：塔楼5500元/㎡，板楼6500元/㎡；（2）写字楼8500元/㎡（3）商业整体15000元/㎡（地上一层17000元/㎡，二层13000元/㎡）17、项目预计销售均价：整体均价7245元/㎡，其中：（1）普通住宅6000元/㎡（2）写字楼7500元/㎡（3）商业整体12000元/㎡18、预计总销售收入149244万元其中：（1）住宅销售收入74844万元（2）写字楼销售收入38400万元（3）商业销售收入36000万元19、预计项目毛利润：31911万元其中：（1）住宅毛利润9350万元（2）写字楼毛利润7483万元（3）商业毛利润15078万元20、毛利润率：21.38%其中：（1）住宅毛利润率12.49%（2）写字楼毛利润率19.49%（3）商业毛利润率41.88%21、投资回收期：15个月22、付款方式：正在洽商之中

建议结论：收购该项目公司100%股权理由：1、该项目紧临长安街延长线――通州新华大街，属通州区的政府办公区和商务区，具有明显的地理、交通、商务优势；2、通州区高端产品匮乏，而本项目属于通州区标志性项目，市场前景较好；3、门槛相对较低，操作简单，交易方式安全；4、回报率一般，但在转让价款上还有进一步协商的空间。总收入及毛利润项目直接成本(万元)销售收入(万元)销售毛利润(万元)住宅65494748449350写字楼30917384007483商业209223600015078合计11733314924431911

项目建议人：禹晋永博士（集团总裁、高级经济师）项目调研人：王琪（集团项目投资总监、经济师）薛广坤（集团项目投资一部经理）刘勍（集团项目投资一部项目经理）

目录第一部分项目情况简介一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目功能分布四、项目进展情况第二部分项目市场分析和项目定位北京市房地产市场分析区域市场分析市场调研数据市场调研分析项目定位第三部分项目经济分析一、成本分析二、投资估算表三、收益分析第四部分转让价款支付方式第五部分项目开发条件及文件

第一部分项目情况简介一、项目概况1.项目名称：北京通州宏鑫花园项目2.项目位置：通州区新华大街与新华南街交叉口的西南角四至范围：东至新华南大街，南至通州区中山大街，西至通州区教委，北至新华大街。项目的北侧是通州区政府，地处通州区域中心，地理位置十分优越。该地区属于通州区的黄金地段，是通州区的政治、文化、教育中心。本案本案↑北项目在北京市相对位置新华大街新华大街中山路新华南大街大街中山路新华南大街大街↑北项目在通州区的相对区位↑北宗地规划图（临新华大街）A地块B地块A地块B地块项目的鸟瞰图

3.项目实景项目的北侧入口项目的东侧入口

项目的南侧入口4.项目周边交通

5.项目周边实景鼎晟国际实景

6.项目单位：北京实地房地产开发有限公司北京实地房地产开发有限公司于1999年9月经北京市建委批准，在北京市工商局正式注册的房地产开发企业。北京实地房地产开发有限公司注册资本为3000万元，由北京美晟集团占95%股份。自然人黄一夫占5%股份。7.项目开发性质及转让方式（1）本项目属于二级开发性质。由北京实地房地产开发有限公司负责进行宏鑫花园项目开发与建设。（2）转让方式：项目公司股权100%转让，由中国世代投资控股集团收购。通过工商局进行股权变更，继续项目的开发与建设。二、项目经济技术指标1.总占地面积为51221.214平方米，其中规划建设用地42841.723平方米(约为64亩),代征道路用地8379.491平方米；2.总建筑面积241000平方米，其中，地上建筑面积206000平方米，地下建筑面积35000平方米。地上建筑面积：206000平方米，其中，普通住宅124740平方米，商务写字楼51200平方米，商业：地上30000平方米；地下可报建筑面积15000平方米（可作为超市）、车位和其他面积20000平方米；3.居住区建筑高度80米，商业建筑物控制在130米；4.容积率：居住区4.2，商业区7；总容积率为5；5.绿地率：30%；6.机动车位：1000个。三、项目功能分布功能分区为住宅、写字楼、商业以及配套公建和地下车库。四、项目进展情况目前已取得的主要相关文件详见第五部分《项目开发条件及文件》。

第二部分项目市场分析和项目定位一、北京市房地产市场分析1.房地产投资保持着平稳的增长经过2001年北京房地产投资增长高峰点以后，近三年投资增速平稳。2005年经历了土地政策、金融调控等宏观政策的影响，房地产投资增长速度有所回落，但依然保持着平稳的增长趋势。北京房地产投资增长图（1998-2005年）数据来源：北京统计局2.宏观调控下房地产需求依然旺盛2005年，全市商品房开复工面积14,096.2万平方米，同比增长7.4%；竣工面积4,679.2万平方米，同比增长11.3%。全市销售各类商品房2,566万平方米，同比增长3.8％。销售金额为1759亿元，同比增长40.8％。商品房平均单价为6,855元/平方米，同比上涨36％。宏观调控下，2005年北京商品房开复工和竣工面积增速高于商品房销售面积的增速，宏观调控初见成效，但由于房价整体攀升，使得销售金额大幅增加，房地产需求依然旺盛。

北京商品房销售增长趋势图（1992-2005年）数据来源：北京市统计局数据来源：北京市统计局二、区域市场分析1.项目背景概述本项目北临繁华的商业中心新华大街，东临通州区主干新华南街，地处通州区域市中心，也是通州区的重要的商业中心区。因此，项目的地理位置十分优越，属于通州区的黄金地段，也是通州区的政治、文化、教育中心。

通州房地产分布图2.通州房地产市场分析1）概况2005年通州全区房地产开发完成投资额50亿元，比上年度增长103％；开复工总面积540万平方米，同比增长61％；商品房竣工面积124万平方米，同比增长了33％；销售商品房面积135万平方米，实现销售收入50亿元，分别比上年提高了66％和194％。从区内房地产业的开发规模、发展速度、经济效益等主要指标来衡量，在北京市远郊区县中位居前列。2）供应量2005年通州区房地产开发量在540万平方米左右，比2004年增长61%。商品房竣工面积124万平方米；销售商品房面积135万平方米，增长势头非常的良好。3）价格由于近两年道路交通、市政设施的快速改善，通州整体价格已由2003年的2600元/平方米升至2005年的4500元/平方米，增长了42%。平均年均增长15%。数据来源：北京市统计局数据来源：北京市统计局综上所述，通州区市场供求关系良好，产品需求旺盛，政策的倾斜也使整个区域的建设投资不断加大且持续看好，通州区域市场已经成为京城投资开发的重点区域之一。三、市场调研数据1.普通住宅市场调研数据分析项目建筑形式销售均价(元/m²)最高销售价(元/m²)最低销售价(元/m²)开发商物业地址备注潞河名苑（一期）(公寓)高层板楼5000（尾房）50004800北京潞河房地产开发有限公司通州银地大厦旁边80505711/22/33DBC加州小镇塔楼450050004200北京卓越房地产开发有限公司通州区八通轻轨沿线临河里站旁81523333,尾房水恋晶城板式小高层440051504300北京运河新城房地产开发有限公司通州区运河文化广场东侧89520808/0909/0287鼎晟国际高层塔楼住宅4500（2004年初封盘）55005000北京实地房地产开发有限公司通州区翠景东里(东区)80887001/2/3/4,项目位于本项目西侧摩卡空间高层板楼住宅620065006000北京祥辉房地产开发公司通州区新华大街黄金地段80884188/288项目位于本项目东侧格瑞雅居板楼住宅500056004900北京宏泰旸房地产开发有限公司通州区内环路9号81519007/811STATION板楼住宅460055004300北京金五环房地产开发有限公司通州梨园镇51650888水岸长桥·长安星园板楼500050005000北京中博房地产开发有限公司通州区京通快速路八里桥出口60536686/6966尾房雅丽世居板楼住宅4900，55004700北京新建房地产开发有限公司通州区北苑环岛60520606/0808京贸国际公寓高层板楼住宅6000，56806500北京天旭运河房地产开发有限责任公司通州区八里桥东街1665761111/2222/5555/6666，精装，距离本项目1000米新华联家园高层塔楼4900，56004900北京新华联房地产开发公司通州区新华联京津路西东81561111/2222/3333加华印象500050005000北京市盛业房地产开发有限公司通州区通胡路运河文化广场东500米89529766/76/86通典铭居高层塔楼500050005000北京福润达房地产开发有限公司通州北苑环岛北侧60538171/72/73珠江国际城多层住宅7000，70006000北京珠江房地产开发有限公司通州京哈高速第一个出口京东驾校内89595002/03怡佳家园(逸秀名园)塔楼住宅5000（2004年封盘）50005000北京万佳房地产开发有限公司通州区西门十字路口往北100米69549885、69546885BDA样本多层490068004760北京嘉源置业投资有限公司通州区亦庄新生活区核心地带60590007/8/9瑞都景园高层板楼530053005000北京瑞景房地产开发有限公司通州区八通轻轨九棵树站东侧81556666新华经典丽园塔楼5400（2004年初封盘）54005200北京实地房地产北苑环岛南侧80887001/2/3/4本岸板式小高层480053004500北京伯雅房地产开发有限公司通州八通线梨园站南1200米81540811/0822/0833/0855参考项目调研数据分析经过以上的市场调查，目前通州区新华大街的普通住宅大致的价格在6000元/平方米以上，而就本项目所在区域内的调查结果样本如下：项目建筑形式销售均价(元/m²)最高销售价(元/m²)最低销售价(元/m²)开发商备注潞河名苑(公寓)高层板楼5000（尾房）50004800北京潞河房地产开发有限公司80505711/22/33鼎晟国际高层塔楼住宅4500（2004年封盘）55005000北京实地房地产开发有限公司80887001/2/3/4位于本项目东，极具可比性摩卡空间高层板楼住宅6200（尾房），65006000北京祥辉房地产开发公司80884188/288位于本项目西侧新华经典丽园塔楼5400（2004年封盘）54005200北京实地房地产开发有限公司80887001/2/3/4位于本项目东侧京贸国际公寓高层板楼住宅600065005680北京天旭运河房地产开发有限责任公司65761111/2222/5555/6666精装，距离本项目1000米怡佳家园塔楼住宅5000（2004年封盘）50005000北京万佳房地产开发有限公司69549885、69546885供量近两年，新华大街附近住宅的供应量不多，目前基本没有新盘，且体量都比较小。没有形成规模。价格由于地段优越，因此该地区普通住宅的平均价格高于通州区整体的平均价格，因此，该地区的项目的价格优势相当明显。目前新华大街的普通住宅项目平均售价在6250元/平方米。2.写字楼市场调研数据分析楼盘名称区域类型租售价格银地大厦新华大街商务写字楼出租2.3元/天/㎡盛兴商务大厦东关环岛商务写字楼出售6500元/㎡瑞都国际商务中心梨园商务写字楼出售8500元/㎡供量经市场调研得知，通州区域内商务写字楼，甲级办公楼极为稀少，多为乙级、丙级商务写字楼为主而且外观陈旧，单体建筑规模大多在10000平方米以下，软、硬件设施极为落后，租售价格较低价格本区域周边写字楼的售价在6500-8500元/平方米之间，市场租金价格一般为1.7-4元/天/平方米之间。

3.商业调研数据分析周边商业项目表项目物业类别均价地上一层地上二层地下一层租金元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡·天摩卡空间底商商业1400016000120003.1逸秀名园底商商业14000150001300060003.3新华经典丽园商业商业120001400011000只租3.3通典名居底商商业10000130001000080002.8新华联锦园底商商业12000130001100098003瑞都景园商业150001700014000只租2.8供量本区域自2004年摩卡空间的住宅商业成为现房以后一直没有新增商业供应，商业面积严重不足，远远不能满足本区域内的需求。价格本区域商业一般只租不售，租金水平2.8-3元/平方米·天本区域商业售价在10000元/平方米-17000元/平方米之间四、市场调研分析根据上面调研的数据结果，经分析可以得出通州区新华大街周边的各种物业类型的价格如下：物业类型最低售价(元/m²)最高售价(元/m²)平均售价(元/m²)普通住宅（塔楼）480055005000普通住宅（板楼）550065006250写字楼650085007500商业100001700012000

五、项目定位1.项目的SWOT分析1）优势区域交通极为便利；区域餐饮、娱乐、文化等配套设施较为齐全；区域地段具有极高的升值潜力；本项目属于“地标性建筑”，将来必将会得到了政府大力支持2）劣势区域商务氛围不是很浓厚；3）威胁周边写字楼有少量的潜在供应4）机会区域缺乏上规模、上档次的商业和商务办公用房2.项目的定位1）基本定位项目定位为以精品住宅为主，兼有甲级写字楼，以及特色沿街商业为一体的综合项目。2）项目的客群定位公寓CBD的中层白领阶层投资型买家部分本地拆迁居民写字楼当地的有实力企业的企业总部大企业的配套服务型公司当地和服务于CBD商圈的商务服务型机构当地的金融机构商业本市或外地知名的商业机构投资型买家中小型经营者3.项目的价格定位根据市场分析并结合项目实际情况，本项目未来开发销售时的价格如下：住宅均价6000元/平方米公寓式商务写字楼均价7500元/平方米地上商业均价12000元/平方米（地下商业均价6000元/平方米）

第四部分项目经济分析一、成本分析1.土地成本土地成本＝转让交易价格60000万元（含拆迁）。2.房屋开发费房屋开发费=建安费用+小市政=54299万元3.不可预见费不可预见费＝（土地成本＋房屋开发费）×3%＝3429万元4.总投资总投资=土地成本+开发成本+不可预见费=117333万元（详见《投资收益分析表》）二、投资收益分析表项目直接成本(万元)单位成本(元/平方米)销售收入(万元)单价(元/平方米)销售毛利润(万元)住宅6549452787484460009350写字楼3091762173840075007483商业209226199360001200015078合计1173335644149244724531911投入产出汇总表（按整售计算）：投资估算表项目合计(万元)单位造价(元/平方米)面积(平方米)计算方法开发计划一.土地开发费600002913241000（包括项目转让费、土地出让金、大市政费、拆迁费）1.土地取得费用600002913241000二.房屋开发费542992636206000（质量监督费、招标管理费、施工