XX公寓项目可研报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目单位及项目概况 11.1项目申报单位 11.2项目名称 11.3项目申报单位概况 11.4项目提出的背景 21.5项目概况 41.6公用工程 10第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 192.1发展规划 192.2产业政策 232.3行业准入条件 25第三章资源开发与综合利用分析 263.1资源利用方案 263.2资源节约方案 26第四章节能方案 294.1项目概况 294.2节能概论 294.3项目所在地能源供应情况 294.4合理用能标准和节能设计规范 304.5能源消耗的种类、数量及使用情况 314.6建筑专业节能措施 324.7给水排水专业节能措施 344.8电气系统节能 354.9暖通空调系统节能 374.10能耗指标及节能效果分析 374.11节能效果分析 37第五章建设用地、拆迁及移民安置分析 395.1项目选址及用地方案 395.2土地利用合理性分析 395.3移民安置 40第六章环境和生态影响分析 416.1环境和生态现状 416.2环境评价标准 416.3建设期环境影响分析 416.4运营期环境影响分析 436.5建设期环境保护措施 446.6运营期环境保护措施 456.7生态影响 466.8地质灾害影响分析 466.9特殊环境影响 466.10环境保护结论 47第七章经济影响分析 487.1项目财务分析 487.2行业影响分析 507.3区域经济影响分析 517.4宏观经济影响分析 51第八章社会影响分析 568.1社会影响效果分析 568.2社会适应性分析 588.3社会风险及对策分析 598.4社会影响评价结论 61附件：附件一：项目单位营业执照（副本）附件二：项目单位组织机构代码证附件三：国有建设用地使用权出让合同附件四：建设用地规划审查函复意见书（青规开函业字[2013]7号）附件五：青岛市人民政府征地（使用、划拨）批件（青政地字[2014]42号）附件六：项目地理位置示意图附件七：项目总平面图附件八：户型图项目单位及项目概况项目申报单位青岛国信开发区置业有限公司项目名称国信开发区人才公寓项目项目申报单位概况青岛国信开发区置业有限公司为法人独资有限责任公司，注册地在青岛经济技术开发区九龙江路63号203室，法人代表为赵国利，经营范围为房地产开发，公司为青岛国信置业有限公司的全资子公司。青岛国信置业有限公司（以下简称：国信置业公司）成立于2010年4月2日，注册资本2亿元，系隶属于青岛国信发展（集团）有限责任公司（简称：国信集团）的全资子公司，是整合国信集团内部原青岛海湾大桥房地产开发有限公司、青岛东方世纪房地产开发有限公司等四家房地产公司的基础上组建形成。主要承担着城市重大基础设施建设和房地产项目开发经营的功能，经营领域为一级土地市场开发、房地产开发、房屋销售及租赁、城市基础设施、市政工程建设及代建、物业管理等，是国信集团打造置业板块的核心载体。自组建以来，国信置业公司始终坚持以市场为导向，以经济效益为中心，以“诚信、稳健、精致、创新”的企业文化为支撑，一手抓项目管理，一手抓公司建设，全力提升房产开发建设和经营管理水平，为城市发展和品质生活提供优质产品和优良服务。国信置业依托国信集团已形成的胶州湾海底隧道、青岛大剧院、青岛国信体育中心等品牌及项目资源优势，已承担起地铁沿线土地开发、团岛端岸线整理工程、薛家岛隧道管理中心配套工程等青岛市重点项目的开发、建设及运营任务，目前公司开发量达百万平米以上，在市区及周边地区均设有分支机构，项目储备已遍布青岛七区五市，以优良的质量和至诚的信誉，多次得到上级领导的认可和肯定，在青岛市基础设施建设中发挥了重要的作用。同时，积极参与“两改”及房地产开发项目，强力推进市北区伊春路紫云台、即墨雍翠湾、蓝色硅谷旧村改造等自营房地产项目，积极引进国内外知名设计机构、参建单位和供应商等合作伙伴，全力打造国内一流水平的住宅区，建设城市人居典范，全面提升青岛市的区域品位和生活质量。项目提出的背景住房是居民的基本生活需求。自“十一五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价的呼声日益强烈。随着当前我国建设和谐社会这一发展理念的提出，青岛市市委、市政府对中低收入家庭的住房问题更为重视，进一步加大投入，努力改善困难群众的生活环境，提升人民群众的生活水平，努力让低收入家庭享受到城市发展和社会进步的成果。2007年以来，青岛市认真坚持“政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民生”三个基本理念，持续将住房保障工作纳入市政府为民办好的实事之首，低收入家庭的住房条件得到了明显改善。经过几年的努力，规划的各项目标任务全面完成，多层次住房保障体系基本确立，廉租住房保障家庭实现应保尽保。截至2012年末，青岛市已累计通过各类保障性安居工程解决和改善了32.2万户家庭的住房困难问题，中低收入群体的住房困难问题明显缓解，其中通过保障性住房解决和改善了约18.4万户，通过旧城区和城中村改造解决了13.8万户，全市住房保障覆盖率达到15.4%。大规模的保障性安居工程建设，充分发挥了抑制房价上涨、平稳房地产市场的作用。2013年9月份，青岛市又出台了《青岛市住房保障发展规划合廉租住房保障条件的家庭配租3000户，面向其他低收入住房困难家庭配租6000户）；以配售经济适用住房方式解决15000户。青岛经济技术开发区（以下简称“青岛开发区”）是1984年10月经国务院批准成立的国家级开发区，建区二十多年来，在中央、省、市的正确领导和关心支持下，经过广大建设者的艰苦创业和不懈努力，开发区已由昔日的荒野渔村，成长为投资环境良好、开放型经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。伴随青岛开发区建设经济社会建设向更高层次迈进，经济总量逐年增加，城市规模日益扩大，也吸引了越来越多的不同层次的人才参与到开发区的建设中。但是，随着城市规模的扩大和现代化程度的提高，青岛开发区的房价也出现了相当程度的上涨，并且呈现持续上涨的态势，给低收入家庭带来了很大的生活压力。同时，在青岛开发区经济形势日益向好的背景下，要持续推动青岛开发区的科技进步，加快经济转型升级步伐的加快，对高素质人才的需求更加迫切。因此，实施规划建设人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高区域核心竞争力的一项重要措施。为充分体现社会公平，让全社会都能充分享受改革成果，近年来，青岛经济技术开发区逐步建立了包括限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、村庄改造安置房、农民安置房、公共租赁住房（人才公寓）6个层次的住房保障体系，并取得了明显成效，本区居民和外来人才的住房问题得到逐步解决，创造了良好的社会效益。2014年，青岛经济技术开发区工委、管委继续把保障性住房建设放在工作的重要位置，提出了一批新的保障性住房建设计划。作为山东省综合实力最强的房地产企业之一，青岛国信置业有限公司在房地产开发建设方面具有丰富的经验。2014年2月21日，青岛国信置业有限公司在黄岛区滨海公路东南侧地块举牌拍卖中获得该宗土地的使用权，本宗地总面积为23185平方米，其中以拍卖方式出让获得的18548平方米拟建设国信紫玉台项目，以直接划拨方式取得的目前，青岛国信置业有限公司已经按照成交确认书的约定与青岛市国土资源和房屋管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并在黄岛区注册成立全资子公司——青岛国信开发区置业有限公司，作为项目实施主体。青岛国信开发区置业已与青岛市国土资源和房屋管理局签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，开始国信紫玉台项目的开发建设，并依法缴纳土地出让金，完成土地开发的法定手续。目前本项目的土地、规划、环境影响评价等前期手续已办理完毕，资金来源已落实，项目建设条件已基本具备。根据现行投资管理程序和保障房管理制度，特编制本项目申请报告。项目概况项目建设地点本项目建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南，环岛路以东，南临城市规划路，东临规划预留地，用地面积4637平方米项目建设内容及规模1、建设内容项目拟建设人才公寓楼1栋以及相应的配套附属设施。工程建设内容包括土石方开挖、主体工程、建筑装饰工程、给水排水工程、电气工程、空调工程、配套设施及室外配套工程。2、建设规模本项目拟建建筑面积12006.3平方米租赁型人才公寓、配套物业管理用房66.3平方米，地下车库与地块内商品房部分合建，分摊建筑面积1729.8国信紫玉台项目（整体）主要规划指标详见表1-1表1-1国信紫玉台项目（整体）主要规划指标表序号指标单位指标一规划用地面积平方米23185二总建筑面积平方米74875.21地上总建筑面积平方米60107.21.1住宅建筑面积平方米45530.31.2人才公寓建筑面积平方米12006.31.3人才公寓配套建筑面积平方米66.31.4商业建筑面积平方米2010.01.5其他配套公建建筑面积平方米494.32地下建筑面积平方米14768.0三基底面积平方米4034.6四总户数户6751商品房户数户5202人才公寓户数户155五停车位辆5921.1地上辆2821.2地下辆310六容积率2.6七建筑密度17.4%八绿地率35.1%项目建设方案1、总平面设计项目建设用地西、南两面临城市规划路，北临滨海大道南辅路，东面为规划预留空地，呈斜“L”形。项目共设置7座住宅楼，建筑高度18层到26层，建筑物沿用地边缘布置，人才公寓楼1座位于项目的东北部。建筑物周边有城市道路和小区内部环形道路环绕，便于行人进出，又可以与周边的居民区之间形成良好的隔离带，避免了相互干扰，保证了居住的私密性要求。在整个地块下面设有地下停车场，既满足了项目停车的要求，又充分利用了地下空间，节约了土地资源。建筑物之间均保持30米以上的楼距，以保证中间具有足够宽敞的绿地，又可以避免住宅楼之间的遮挡，既保证了住宅的日照和采光需要，又极好地维护了私密性的需要。在项目内，围绕住宅楼设环形道路，宽度为6.0米，以满足内部通行和消防规范的要求。每个楼座前设联系道路，与环形道路相通，中央部位设置一处消防登高面。在用地内部、楼座之间，设集中的绿地和居民活动场所，并配置部分简易的活动设施、亭阁等，满足居民健身、活动需要，另外结合建筑物布局，分别设置相应的楼前屋后绿化。项目共设两个主出入口，分别开向西、南两面的城市规划路，其中，西侧为人行主出入口，南侧为车行主出入口。变电站和换热站布置在2#楼地下。2、建筑设计（1）住宅本项目拟建的人才公寓建筑层数为26层，2个单元，可容纳居民155户，按户均3.1人计算，居住总人数为481人。建筑物采用欧陆建筑风格，外立面以黄褐色暖色调为主，均采用平屋面。住宅户内采用常规布局，主卧室、起居室位于南侧，所有房间均设有直接对外的窗户。按照《青岛市人才公寓建设和使用管理规定（试行）》（

青政发〔2013〕17号）要求，按照不同层次享受相应的住房面积标准。本项目面对的人才为集团自有人才，人才类别主要为副高职称人员、博士、博士后、本科毕业生等人才。因此，本项目人才公寓套型面积分为65平方米、75平方米、90平方米三个档次，户型分别为二居室、三居室。人才公寓户型比例分配情况详见下表：序号户型套数合计建筑面积（平方米）比例165平方米51336728.0%275平方米52416534.7%390平方米52447437.3%合00%配套物业管理用房位于楼层的地层，建筑面积为66.3平方米。（2）地下停车场为满足住户停车需求，拟充分利用本项目的地下空间修建地下停车场，在东南端和西端各设1个出入口，每栋楼的居民均可乘电梯直达地下停车场，方便住户便捷出行。3、装饰设计本项目室内外装饰标准、要求按照下表执行，详细做法待下步设计时再行确定。序号范围分项名称配置标准—单体楼1楼内公用部分一层大堂（入户门厅）精装修墙地面镶贴瓷砖顶棚白色乳胶漆楼内公共地面电梯前室及走廊地面铺贴地砖消防疏散楼梯间地面及踢脚镶贴地砖楼内公共墙面电梯前室墙面白色乳胶漆走廊墙面白色乳胶漆消防疏散楼梯间白色乳胶漆（立邦或同档次，下同）电梯门一层不锈钢门套楼内公共顶棚电梯前室及走廊白色乳胶漆消防疏散楼梯间白色乳胶漆其他单元门普通铝合金门，配IC卡可视对讲系统报箱不锈钢疏散楼梯间扶手木制扶手、钢制栏杆电梯载重800kg，速度1ms防火门中档钢制公共照明系统声光控消防系统按设计2外立面外墙网点真实漆其他EPS板防火保温材料保温、弹性涂料其他外窗普通档塑钢窗带纱扇中空玻璃窗阳台门留洞屋面保温、防水挤塑板保温，SBS防水阳台栏杆不锈钢3楼内分户（按普通装修交房标准）室内地面卧室、起居室、餐厅、走道、阳台铺贴地板砖卫生间、厨房面层铺贴瓷砖室内墙面卧室、起居室、餐厅、走道、阳台中级抹灰、刮腻子、白色乳胶漆卫生间、厨房面层铺贴瓷砖室内踢脚实木复合踢脚线室内顶棚混凝土打磨平，不抹灰、刮腻子4室内门窗防盗门中档钢制防火防盗门室内内门普通实木复合内门5卫生间给水管水表前为衬塑钢管（由自来水公司负责）；水表后户内为PPR管下水管U-PVC管材排风管设变压式排风道卫生洁具陶瓷制品6厨房燃气燃气管道、计量表、报警器安装到位，安装燃气灶和油烟机给水管水表前为衬塑钢管（由自来水公司负责）；水表后户内为PPR管下水管U-PVC管材排风道设变压式排风道，预留抽油烟机孔7照明按设计，公共部位为节能灯8开关插座按设计9弱电配置书房电视、电话、宽带接入起居室电视、电话、彩色可视对讲、宽带接入卧室电视、电话、宽带接入10供暖市政集中供暖散热方式钢锌复合式散热器制冷预留空调洞口、空调板、电插座单体空调11窗台栏杆安全防护栏杆不锈钢12自动喷淋管道、消火栓管道内外热浸镀锌钢管二地下车库入口上设雨棚照明照明为节能灯、标志灯为LED灯地面地面为加金刚砂细石砼，涂刷耐磨漆，划车位线防撞条及倒车杆设置三场区小区大门中档照明照明灯绿化大树+灌木+草坪院墙铁艺（中档）小区内道路主行车道沥青砼人行道面砖四智能化周界防范一卡通电子巡更监控系统可视对讲系统4、结构设计人才公寓楼均采用钢筋混凝土框架－剪力墙结构体系，以增强结构刚度，便于室内空间的灵活布置。基础采用柱下筏板基础，墙体采用蒸压粉煤灰砖砌筑。地下停车库采用钢筋混凝土筏板基础，墙体与顶盖均采用钢筋混凝土结构，顶盖地面抹铁屑砂浆。公用工程1、给水工程（1）水量计算项目用水主要为居民用水，另有部分物业管理人员、保洁人员等用水，该部分用水相对较少，包含在未预计用水中。居民用水指标按照200升人•日计算，日总用水量＝481×2001000＝96.1立方米日。考虑到公建、保洁等方面用水的需要，未预计用水按照居民用水的20%计取。项目日总用水量为115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.2万立方米。（2）给水系统住宅楼在竖向上采取分区供水方式，共分为两个区，其中，六层及以下部分，由市政压力直接供水。七层及以上采用加压供水方式，由设在用地南面的区域加压供水泵房供水。室外低压供水管分别由西、北两侧道路下的市政给水管各接来一路进水管，管径为DN100，沿小区主干道下布置成环状管网，就近接入各单体建筑。高压供水管由加压泵房接来一路进水管，呈枝状布置，就近接入各单体建筑。室内给水主干管采用PPR给水塑料管，“一户一表”计量方式。给水加压泵房设在地下，内部设两套微机变频无负压加压设备。2、排水工程项目排水系统实行雨污分流制。（1）污水系统项目污水量按照给水量的85%计算，为98.0立方米日。项目污水竖管在墙角处安装，水平管道在楼板下敷设，就近经排出横管排放至室外污水管。室外污水管道在项目区域内的道路下敷设，排放至小区外围的市政污水管网。各单体建筑最下方2层的污水单独排放。地下设集水井，由潜污泵提升排放至室外雨水管道。（2）雨水系统项目降雨量按照青岛市暴雨强度公式计算，重现期取三年，总降雨量为645.2升秒。项目设独立的雨水系统，小区内地面采用组织排放，在地面集中收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨经雨落管排放至室外散水。雨水干管在道路下敷设，就近直接排放至市政管道。在道路两侧、广场、停车场等部位设雨水口，收集地面径流，排放至雨水管网。3、电气工程（1）用电负荷本项目总建筑面积13802.4平方米，用电负荷按照60瓦平方米计取，总装机负荷为828.1千瓦。用电需用系数取0.6，计算负荷为496.9项目年用电时间为365天，日平均用电时间按照5小时计取，年总耗电量＝496.9×365×510000＝90.7万千瓦时。（2）电气系统本项目用电由临近的不同区域中心变电站或高压电网接来2路10千伏电源，接入小区变电站，电缆埋地敷设接入。项目设一座中央变电站，设置在用地中部的地下一层，内设2台SCB-10干式变压器，容量分别为2000千伏安、1500千伏安，输出电压为380220伏。变电站对外采用放射式与树干式相结合的配电系统，电缆埋地穿塑料管沿小区的道路、绿地边缘敷设。单体建筑内采用树干式配电，电线穿金属线管敷设，线管埋设在建筑主体结构中。室内照明、插座、空调各自设置独立回路，所有插座回路均设漏电保护开关。4、空调系统项目在每户的卧室、起居室靠近外墙处预留空调插座。5、采暖工程项目地上面积12072.6平方米，冬季热负荷按照50瓦平方米计取，总热负荷为603.6千瓦。冬季采暖时间为140天，日采暖时间为24小时，考虑到天气变化因素，采暖负荷系数0.6，项目采暖年耗热＝603.6×140采暖系统热媒为热水，由设在用地南面的区域集中换热站供应，室外管网采用塑料护套发泡保温钢管，沿道路、绿地敷设。室内采暖系统竖向进行分区，其中，六层及以下为低区，七层及以上为高区，采暖系统采用机械强制内循环。本项目所有采暖房间均采用散热器采暖，管线穿越非采暖房间时设管道保温。6、通风工程厨房、无外窗的卫生间设排油烟道、排气道，直通屋顶，设防倒流系统。地下车库、设备用房设专用排风系统，出风口设在室外的绿地中。7、燃气工程（1）气源本项目拟采用天然气作为燃气，气源为城市中压管道供应的天然气，由设在用地西部的燃气调压箱进行调压。室外低压燃气管网采用钢管，沿道路、绿地敷设，分配至各单体建筑。（2）燃气消耗量天然气热值取36220千焦立方米，人均年消耗热值取2300兆焦，项目年天然气总消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1万立方米。（3）燃气系统室内燃气立管在厨房的墙角敷设，管材选用焊接钢管，每户设计量表和安全阀。8、弱电工程项目弱电工程包括有线电视系统、计算机网络系统、电话系统。（1）有线电视系统有线电视系统主干电缆由小区有线电视电缆接来，信号经放大后通过分支器、分配器向各末端输送。具体系统方案按照《青岛市新建、改建和扩建公共建筑及住宅有线广播电视暂行设计规定》及国家有关规定进行设计。（2）计算机网络系统本区域的计算机网络系统主线路由沿小区的光纤网络接来主线路，直接引至各层配线箱，线管在主体结构内敷设。（3）电话系统本区域的电话系统主线路由沿小区的通信管廊接来主线路，直接引至各层配线箱，由配线箱跳线配给各终端插座。（4）可视对讲系统每座住宅楼设对讲电控门，该系统电源取自本单元公用电表，各户设对讲门铃。（5）安保系统小区的出入口、广场、道路拐角、地下车库、电梯间、建筑物入口均设监控探头，监控主机设硬盘摄像机，存储监控影像。消防室外给水管网设2个地上式消火栓，分别位于南北两端的绿地中。消火栓管道由设在地下二层的区域消防泵房接来二路DN100管线，在区域内呈枝状布局，分别接入各单体建筑内。项目设消火栓系统，竖向不分区，室内采用环状管网。消防水泵采用临时高压，出口压力按照高区最不利点设计，低区采用减压阀减压，位置较低的消火栓口设孔板减压，屋顶设试验消火栓。地下室在车库内设自动喷水灭火系统，由室外给水管道直接供水，采用两路供水方式，系统方式为湿式系统，报警阀安装在值班室外。各楼层的走道各设2个消火栓箱，电梯间设1个消火栓箱。走道、电梯间设火灾自动报警系统和消防广播，墙壁安装报警按钮，报警主机设在区域的消防值班室。电梯间、楼梯间均采用乙级防火门，全部设外窗，采用自然排烟。地下室采用机械排烟，排烟口设在室外的绿地中。地上建筑每单元设疏散楼梯，直达室外，地下室设单独的疏散出口。地下室按照规范要求划分防火分区，分区间、出入口采用可分级下降的甲级防火卷帘。停车位人才公寓按照每户0.3个车位配置，共设47个停车位，均位于地下。建设周期本项目总进度计划为3年，自2014年4月起开始项目前期准备工作，2016年12月底完成全部项目建设。投资估算1、建设总投资本项目总投资估算为4782.1万元，详见表1-2。表1-2项目总投资估算表序号项目投资额（万元）占总投资比例一工程建设投资3921.782.01%二其他费用632.613.23%小计4554.495.24%三基本预备费227.74.76%项目建设总投资4782.1100.00%2、工程建设投资工程建设投资估算为3921.7万元，详见表1-3。其中，人才公寓及其配套建筑按照一般基础装修考虑，并适当考虑了其在门窗、配电等方面的需要，地下车库按照功能装修考虑。表1-3工程建设投资估算表序号项目单位数量单位造价（元）总造价（万元）一人才公寓26101主体工程平方米12006.313001560.82装饰工程平方米12006.3800960.53给排水工程平方米12006.36072.04强弱电工程平方米12006.3270324.25暖通工程平方米12006.3120144.16消防工程平方米12006.36072.0小计3133.6二人才公寓配套建筑26101主体工程平方米66.313008.62装饰工程平方米66.38005.33给排水工程平方米66.3600.44强弱电工程平方米66.32701.85暖通工程平方米66.31200.86消防工程平方米66.3600.4小计17.3三地下车库30101主体工程平方米1729.752500432.42装饰工程平方米1729.7520034.63给排水工程平方米1729.75508.64强弱电工程平方米1729.7510017.35通风工程平方米1729.75406.96消防工程平方米1729.7512020.8小计520.7四电梯部230000060.0五室外配套工程平方米4637410190.1工程建设投资3921.73、其他费用其他费用估算为632.6万元，详见表1-4。本项目内建设人防地下室，不需缴纳人防异地建设费。表1-4其他费用估算表序号项目单位数量单位费用（元）总费用（万元）备注1勘察费10.0暂列2工程设计费3.35%105.13建设监理费1.31%41.14规划技术服务费平方米12006.32.12.35防雷设施费平方米12006.344.36燃气配套费平方米12006.395102.77供热配套费平方米12006.31819.58有线电视配套费平方米12006.366.59供电配套费平方米12006.38591.812房屋测绘费平方米12006.31.361.513消防测试审查费平方米13802.41.41.714燃气工程费户155115017.815社会保障金2.6%102.016图纸审查费6.0%6.317造价咨询费21.618招标代理费13.619招标交易服务费1.820工程咨询费6.521环境评价费4.922环评评审费1.223基坑监测费5.0暂列24结构抽检费5.0暂列25建设单位管理费60.626其他未预计费用1.0%39.2合计632.64、基本预备费基本预备费按照前两项费用之和的5%计取，为227.7万元。资金筹措本项目总投资为4782.1万元，资金来源拟全部采用项目单位自有资金。发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划国家相关规划分析经济社会的升级转型，离不开人才的支持，未来的科技竞争，归根到底是人才的竞争。积极探索出一套切实有效的留人办法，建立人才安居工程，营造出良好的就业创业环境，为青岛开发区未来的发展和提升储备人才力量，夯实创新根基，是加快推进青岛开发区的科技创新步伐，推动区域产业结构优化升级的重要保障措施。其中，为各类人才提供可靠的住房保障，集中建设公共租赁住房（人才公寓），可有效实现公共设施等资源的整合，减少各种浪费，有利于促进人才间的相互交流学习，便于培训提升，从而提高区域综合竞争力，提升自主创新能力，加快推进产业的转型升级。目前，在国家、地方多项发展规划中，均对保障性住房的建设和发展提出了目标和方向。――项目符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，“十二五”期间，要“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”。《纲要》还提出，要“要加大保障性住房供给。强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题”。本项目建设内容为保障性住房建设，项目建成后将增加青岛市的保障性住房供应量，优化住房供需格局。本项目的建设，符合国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。――项目符合《关于做好住房保障规划编制的通知》提出的要求住房和城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合发出《关于做好住房保障规划编制的通知》，通知中明确保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。各级政府要加大政策支持力度，加快发展公共租赁住房（人才公寓），解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应。本项目的建设，可扩大青岛开发区的保障性住房供应量，满足更多的低收入家庭的住房需要，对于满足人民群众的基本生活需求，保障基本生活条件具有积极的意义。项目的建设符合通知的要求。青岛市相关规划分析——项目符合《青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，“十二五”期间，青岛市要立足提升全市城镇化水平，重点发展崂山、黄岛、城阳。以实现全域城镇化为目标，加快高新技术产业、现代服务业、临港产业、临空经济发展，带动农村城镇化进程。统筹建成区与农村社区规划建设，协调推进旧城旧村改造和新城区建设，完善配套设施，优化城市空间形态，建设生态、宜居的现代化新城区。《规划》还提出，要“把科技进步和创新作为重要支撑，深入实施自主创新和人才强市战略，……。逐步改善和解决新就业职工、引进人才和在我市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员等群体的住房。”《纲要》还指出，加大保障性住房建设力度。增加财政资金对保障性住房建设和管理投入。通过新建、改建、购置等方式多渠道筹集保障性住房，优先保证保障性住房用地供应。本项目位于青岛经济技术开发区，建成后将向世人展现出一片具有鲜明时代特色的新城区，极大地改善区域的城市环境，提升城市形象。同时，项目的建设将促进该地区的城市基础设施配套更加完善，为经济社会的健康发展奠定坚实的物质基础。项目总体定位为面向符合条件的各类人才和低收入家庭，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定都具有重要作用。项目的建设符合规划要求。——项目符合《青岛市“十二五”住房建设发展规划》《青岛市“十二五”住房建设发展规划》提出，“十二五”期间，以保障和改善民生为目的，深入贯彻落实市委市政府“率先科学发展，实现蓝色跨越，建设宜居幸福的现代化国际城市”目标，加快调整住房保障建设和供应体系，逐步减少经济适用住房和限价商品住房建设规模，重点加大公共租赁住房建设，着力推动集中筹建工作。《规划》还指出，城市中心区规划建设各类保障性住房680万平方米，住房保障覆盖率达到20%以上。开发区重点发展形成5个居住片区：黄岛生活综合片区、临港生活服务区、昆仑山路居住片区、薛家岛居住片区、下庄居住片区。本项目建设地点位于规划确定的主要布局区域内，符合青岛市产业布局要求，项目建设性质为保障性住房，符合规划要求，是规划的具体体现。项目的建设，符合规划的要求。——项目符合《青岛市“十二五”服务业发展规划》《青岛市“十二五”服务业发展规划》指出，“十二五”期间，青岛市加快发展房地产等四大主导产业，支持房地产业规范发展。以建设生态宜居城市为目标，以改善居民居住条件为着力点，落实国家宏观调控政策，加大保障性住房建设，…………。在规划目标方面，《规划》提出，“十二五”期间，青岛市房地产业增加值年均增长10%左右，到2015年占全市生产总值的比重由2010年的4.2%提高到4.3%。本项目开发的保障性住房，主要面向城市中低收入者，其着力点在于解决低收入住房困难家庭住房问题和改善中低收入住房困难家庭的住房条件。项目建成后，能够解决部分引进人才和低收入家庭住房难题，为其提供一个舒适的居住和生活环境，同时带动大量人口进入到项目所在区域，从而为该地区创造出新的消费和服务需求，有效地促进青岛经济技术开发区第三产业的发展步伐，优化产业结构。为区域经济社会发展注入了发展潜力。项目的建设符合规划的要求。区域性规划分析――项目符合《青岛经济技术开发区（青岛市黄岛区）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《纲要》提出，将加大房地产市场调控力度，积极引导开发企业建造面向中低收入家庭的中小套型、中低价位的住房。科学有效地调控住房价格，促进房地产业健康发展。《规划》同时提出，“十二五”期间，人才发展的总体目标是：坚持“服务发展、创新机制、高端引领、整体开发”的方针，以区域经济社会发展需求为导向，以人才管理体制机制创新为动力，以人才结构战略性调整为核心，引进和培育并举。到2015年，全区人才总量达到30万，人才竞争比较优势明显增强。加大基础性、公益性服务资金投入力度，提高服务层次、拓展服务项目，规范服务流程，在住房、医疗服务、社会保障、子女教育等方面，加大对各行业各领域优秀人才干事创业的服务保障力度，不断优化新区人才发展环境。本项目的建设，通过科学规划、合理开发，增加保障性住房供应，为城市中、低收入住房困难家提供了新的房源，将有助于解决青岛市中、低收入家庭的住房问题，在一定程度上完善保障住房制度，维护社会稳定，有助于提高青岛市的住房品质和居住质量。同时，项目的建设有助于优化人才发展环境，为引进人才、培养人才、留住人才提供了良好的基础保障条件，促进人才发展与经济社会发展更加协调、更加契合，为经济社会的可持续发展奠定坚实的人才资源基础。项目的建设符合规划的要求。项目与相关发展规划的关系综合上述规划目标、要求，本项目符合国家、青岛市及地方区域性规划，符合国民经济社会发展规划。项目建成后，将加快青岛经济技术开发区城乡一体化进程，推进由郊区型向城区型的城市功能转型，适应胶州湾“桥隧”贯通后青岛城市格局调整，加快青岛市生态宜居的西海岸现代化新城区的建设步伐，推动青岛市整体发展。项目的建设是各级规划目标的具体体现，符合规划精神。产业政策——项目符合国家有关土地政策的要求根据《中华人民共和国土地管理法》

、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法

》、《经济适用住房管理办法》等法律、法规的要求，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。青岛市人民政府颁布的《关于加快公共租赁住房建设的意见》（

青政发〔2012〕43号）明确指出，“公共租赁住房用地以划拨方式供应”。本项目建设用地使用权由国土管理部门以“划拨”方式供应给项目申报单位。项目的建设符合国家有关土地政策的要求。——项目符合房地产市场调控政策2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》[国办发〔2013〕17号]）。会议指出，加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。本项目选址位置位于青岛经济技术开发区，符合青岛市总体规划布局。项目为保障性住房建设项目，公共租赁住房（人才公寓）可以有效地对外来人才提供住房保障。项目的建设符合房地产市场调控政策及国家产业政策的要求。——项目符合《产业结构调整指导目录》（2013年）根据《产业结构调整指导目录》（2011本2013年修正）的要求，本项目属于保障性住房建设项目，符合鼓励类项目要求。行业准入条件根据《青岛市城市房地产开发经营管理条例》规定设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记；设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元；从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书；房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目。青岛国信开发区置业有限公司注册资本为一千万元，经营范围为房地产开发，符合青岛市对房地产企业市场准入的各项规定与要求。目前，公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。从上述内容可以看出，青岛国信开发区置业有限公司达到了行业准入条件。资源开发与综合利用分析本项目属于非资源开发类项目，项目在建设和运营过程中不直接开发、消耗和占用重要的国家矿产资源。项目所消耗的自然资源主要为水资源。资源利用方案给水分别由用地西、北两侧的城市规划路各接来一路进水管，管径均为DN150，室外给水管线在小区内呈环状布置。六层及六层以下由市政压力直接供水，六层以上采用微机变频无负压设备供水，设备间设在地下室内。中水在用地内的管线综合规划中，预留中水管道接线位置，待条件成熟时，接入中水。排水本项目采用雨、污分流制。污水经室内污水系统收集后，汇流至小区室外污水管网，在指定位置排入市政污水管网。雨水经建筑物雨水系统、地面降雨收集设施收集后，汇流至小区室外雨水管网，在指定位置排入市政雨水管网。资源节约方案水资源现状青岛市是我国北方地区严重缺水的城市之一，全市多年平均降雨量688.2毫米，本地水资源总量22.1亿立方米，本地水资源可利用量14.88亿立方米。全市人均占有量仅313立方米，亩均耕地占有量仅306立方米，分别为全国平均值的12%和15%，远低于世界公认的人均500立方米的绝对缺水界限。另外，青岛市的水资源还存在年际、年内变化大，丰枯交替，旱涝不均以及地域分布不平衡，调节利用困难等特点。2013年，青岛总用水量为9.41亿立方米(不含非常规水源)，同比减少0.45亿立方米。水资源节约措施2、通过调查，收集和掌握准确的市政水量、水压、供水可靠性资料，为合理进行给水系统设计，充分利用市政压力提供参考依据。根据用水器具、用水卫生器具的供水最低压力要求，确定直接利用市政供水压力的层数。3、建筑给水系统分区（1）各分区最低卫生器具配水点的静水压力不大于0.45MPa，水压大于0.35MPa的入户管或水平横管设减压或调压措施。（2）各分区低层部分的入户管设减压或调压措施。3、回收屋面降雨作为浇洒绿地和道路广场冲洗用水，室外在部分区域设渗水地面，便于雨水回灌。4、公共场所便器采用感应式或脚踏式冲洗，所有给水龙头、器具等均采用节水型产品，坐便器设分格冲洗按钮。5、严格控制施工质量，验收前进行严格的水密性试验，杜绝漏水。6、项目内部不设洗车设施。7、绿化选择耐旱品种，减少浇灌次数。8、合理配置计量设施。每户居民均配备水表，公共建筑的进水管配备水表。节能方案项目概况本项目占地面积为4637平方米，总建筑面积13802.4平方米，项目主要建设内容为公共租赁住房（人才公寓）、配套公建及节能概论按照青岛市居住建筑节能实施细则（65%标准）的要求，本项目应在建筑外墙、门窗、暖通空调和照明等方面提出严格的控制指标和明确的节能措施，实现节能65%目标。项目所在地能源供应情况项目使用能源品种的选用原则项目选用能源品种时应坚持以下原则：1、高效性原则：项目所选用能源应该能够实现最大能量的转化率，具有高效性。2、经济性原则：项目选用能源时应优先考虑使用综合成本低、有助于提高项目综合效益的能源。3、环保性原则：项目所选用能源时应优先考虑产生废水、废气、废渣相对较少的能源。4、稳定性原则：项目所选用的能源应具备稳定的供给来源和安全的供给渠道，能够保障正常运转。能源供应条件本项目建设地点位于建成区，拥有良好的能源供应条件，能源供应充足，可满足本项目的用能需求。合理用能标准和节能设计规范法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：——法律：《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国电力法》——法规：《能源标准管理办法》、《重点用能单位节能管理办法》、《节约用电管理办法》——规划：《节能中长期专项规划》设计标准和规范1、青岛市居住建筑节能实施细则（65%标准）2、民用建筑节能条例3、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736—20124、外墙外保温工程技术规程JGJ144—20085、建筑照明设计标准GB50034—20046、建筑采光设计标准GB50033—20137、用能单位能源计量器具配备和管理通则8、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132—20019、住宅建筑电气设计规范JGJ242—201110、空调通风系统运行管理规范GB50365—200511、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—暖通空调·动力12、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—给水排水13、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气14、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—建筑15、综合能耗计算通则终端用能产品能效标准我国目前已发布22项终端用能产品能效标准，涉及五大类产品，其中家用电器类6种，照明器具类8种，商用设备类2种，工业设备类5种，交通工具类1种。本项目需安装配置大量的照明灯具、电器和商用设备等，为确保使用过程中较低的能耗水平，这些灯具、电器、设备必须选用能够满足已发布的能效标准的产品。能源消耗的种类、数量及使用情况能源消耗种类本项目消耗的能源为电力、热力、燃气。能源消耗数量1、自来水居民用水指标按照200升人•日计算，日总用水量＝481×2001000＝96.1立方米日。考虑到公建、保洁等方面用水的需要，未预计用水按照居民用水的20%计取。项目日总用水量为115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.22、电力本项目总建筑面积13802.4平方米，用电负荷按照60瓦平方米计取，总装机负荷为828.1千瓦。用电需用系数取0.6，计算负荷为496.9千瓦。项目年用电时间为365天，日平均用电时间按照10小时计取，年总耗电量＝496.9×365×510000＝90.7万千瓦时。电力折标煤系数为3.5，用电综合能耗为317.4吨标准煤。3、热力项目地上面积12072.6平方米，冬季热负荷按照50瓦平方米计取，总热负荷为603.6千瓦。冬季采暖时间为140天，日采暖时间为24小时，考虑到天气变化因素，采暖负荷系数0.6，项目采暖年耗热＝603.6×140热力折标煤系数为0.03412，热力综合能耗为149.5吨标准煤。4、燃气计算，天然气热值取36220千焦立方米，人均年消耗热值取2300兆焦，项目年天然气总消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1万立方米天然气折标煤系数为13.3，燃气综合能耗为40.6吨标准煤。5、项目总能耗综合上述各类能源综合能耗，本项目综合能耗合计为507.4吨标准煤。建筑专业节能措施日照环境设计为充分利用自然光线和日照条件，本项目建筑物主立面均朝向南向，有利于充分利用日照，以节省能源的利用，在北侧尽量减少开窗，除必要的窗口外，北侧外墙不开窗。依据青岛市对于日照规定，获得日照房间在大寒日当日的日照时间不得低于2小时，本项目在总体布局上充分考虑日照，建筑物朝向基本接近南北向，之间保持足够的日照间距，主卧室、起居室均面向南向布置，可以保证建筑物全天都可以获得充足的日照。通风本项目总平面布局保持适宜的建筑间距，以增加建筑物的采光通风面积，除地下停车场外，均采用自然通风。室内通过合理设计房间布局，保证室内在南北方向上具有良好的贯通性，保持气流通畅。体型系数青岛市地理环境属于寒冷地区，依据《青岛市居住建筑节能实施细则》规定，本项目主体建筑物按照节能65%进行设计，均采用规整的建筑造型，建筑平面布局紧凑，减少外墙凸凹变化。房型设计方面，在保证功能需要的同时，适当加大建筑物的进深。经计算，本项目所有地上建筑物的体形系数均不超过0.35，满足节能标准的要求。窗墙比青岛市地理环境属于寒冷地区，本项依据《青岛市居住建筑节能实施细则》实施。建筑物的各向窗墙比均不超过0.5，住宅南向窗墙比不超过0.5，东南、西南向窗墙比不超过0.35，其他方向窗墙比不超过0.3。外围护结构及传热系数青岛市地理环境属于寒冷地区，本项目参照《青岛市居住建筑节能实施细则》执行。项目所有建筑物的外墙均采用外保温体系，墙体材料选用蒸压粉煤灰砖，外贴70毫米厚发泡水泥板保温，综合传热系数K小于0.60瓦平方米•开，屋顶均采用倒置式屋面，保温层选用70毫米厚发泡水泥板，综合传热系数K小于0.50瓦平方米•开。外窗均采用单框双玻(5+9空气+5)塑钢玻璃窗（玻璃采用辐射率≤0.15Low-E），窗框带有断桥隔热措施，窗综合传热系数K小于2.8瓦平方米•开，遮阳系数≤0.5（东、南、西）；空气渗透性能(气密性):6级《建筑外窗气密性能分级及检测方法》。窗框、门框与墙体结合处，采用保温材料封堵，防水玻璃胶勾缝。分户门选用带保温层的防盗门，综合传热系数小于2.0瓦平方米•开，门框设橡胶密封条。给水排水专业节能措施给水系统1、用水定额的选取由于青岛地区为缺水地区，故在选取用水定额时，按《民用建筑节2、给水系统建筑物给水系统分为2个区。六层以下（含六层）由市政压力直接供水。七层及以上由设在用地南侧的给水泵房加压供水，加压设备选用微机控制的无负压变频控制恒压变量设备，供水压力应能够满足最不利点出流水头的要求，具体压力待施工图设计时经计算确定。系统设气压罐，用于稳定系统压力。在较低楼层设减压装置（或减压阀），保证所有卫生器具配水点处静水压力不大于0.45兆帕，所有用水点处供水压力不大于0.25兆帕。在较低楼层设减压装置（或减压阀），保证所有卫生器具配水点处静水压力不大于0.45兆帕。当卫生器具的配水横管承受的静水压力大于0.35MPa时（由计算确定），采用减压孔板或节流塞进行减压，以保证用水点处供措施、减压值须待下步设计时通过计算确定。微机变频加压系统的给水调节设施应设溢流信号管和溢流报警，水池溢水或清洗时的废水，应排入雨水回收装置。管材给水水管材均选择塑料管材，可减少供水管的水头损失，从而节能。此外可根据实际情况适当放大管径以减少管道的阻力损失。节水器具、仪表。（1）给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关部门检测合格的节水水嘴。（2）大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6升，并带有大小水流选择按钮。（3）公共卫生间采用红外线感应水嘴、感应式冲洗阀小便器等能消除长流水的水嘴和器具。（4）分户计量，以利节水。（5）水表的选择、安装等均应符合《民用建筑节水设计标准》中水在小区详细设计时，预留中水管线敷设位置，待条件成熟时，接入中水。电气系统节能变配电系统节能1、电源电源拟采用城市电网中的35千伏电源，接入变电室。变压器选用高效低耗SCB-10干式变压器，可同时兼顾大容量与高电压要求。该变压器铁心采用冷扎晶粒取向硅钢片，全斜接缝，可以降低变压器的空载损耗。经过负荷计算，利用最佳负载系数法确定变压器容量。在低压侧采用并联电力电容器作为无功补偿，功率因数控制在0.90以上，降低无功损耗。2、谐波治理低压配电系统的接地保护形式采用TN-S系统，配电变压器绕组采用D，yn11型接线。根据负载容量、运行方式的不同，分别采用有源、无源型滤波器，消除谐波。3、所有建筑物均按照《用能单位能源计量器具配备和管理通则》的要求设置计量装置，配置比例不低于95%，精度等级需满足相关规范的要求。公共租赁住房（人才公寓）采取分户计量方式，配套公建用房设独立电表。照明系统节能所有照明灯具均配节能型光源，如：节能灯、三基色T5高效细管荧光灯等。在满足眩光限制的条件下，优先选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具；在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下尽可能降低灯具的安装高度；合理设置局部照明，对于高大空间区域，在高处采用一般照明方式，对于有高照度要求的地方，设置局部照明。公共建筑、地下停车场照明灯具采用电子镇流或节能型高功率因数电感镇流器，就地补偿，荧光灯功率因数不低于0.9，气体放电功率因数不小于0.85。照明配电系统选用电阻率较小的优质铜芯导线，减小配电半径，适当加大线缆的载面积，以降低线路阻抗，主照明电源采用三相供电，三相照明符合基本保持平衡，负荷不平衡度控制在30%以内。地下停车场设感应式照明，平常仅满足最低照度，有车辆经过时，自动开启；车辆离开时，自动关闭。暖通空调系统节能采暖系统1、选用热水作为热媒，由设在地下二层的区域换热站集中供应热水。2、集中采暖系统供水或回水管的分支管路上设置水力平衡装置。3、室内外管道在穿越不采暖房间时，均按照标准设可靠保温层，拟采用精细玻璃棉管壳；埋地管道采用塑料护套发泡保温钢管。4、散热器前设调节阀、分流管。空调系统空调机组按照COP不低于5.0标准选取。能耗指标及节能效果分析能耗指标本项目年综合能耗为507.4吨标准煤，按建筑面积计算的年综合能耗为36.76千克标准煤平方米，按建筑面积计算的采暖年综合能耗为节能效果分析本项目属于居住类建筑，在设计和施工过程中建筑围护结构、采暖、通风、空调和照明将严格按照《青岛市居住建筑节能实施细则（65%标本项目通过改善维护结构的热工性能、采暖空调系统的能效比、照明设备的效率等措施可以显著降低建筑的能耗。按照计算和分析，本项目与20世纪80年代初期建造的同类公共建筑相比（外墙K值取1.70瓦（平方米·K），屋顶K值取1.26瓦（平方米·K），外窗K值取6.40瓦（平方米·K）；遮阳系数SC取0.80；采暖热源为城市热力管网；空调冷源为水冷机组，离心机能效比4.2，螺杆机能效比3.8；照明参数取25瓦平方米），本项目可实现节能65%的标准。建设用地、拆迁及移民安置分析项目选址及用地方案本项目建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南，环岛路以东，南临城市规划路，东临规划预留地，用地面积4637平方米。根据国有建设用地规划，该地块土地用途为保障性住房用地。本项目为保障性住房建设项目，项目的用地性质符合土地用地规划。本项目用地范围内无可利用矿床、文物及文化遗址，无农田及农业用地，不影响交通、军事设施和其他城市基础设施的正常运行，用地范围内无河道和水利设施，不会对区域防洪造成不利影响，不影响周边通车安全，本项目建设不会产生相关的不利影响。土地利用合理性分析项目用地性质符合土地利用总体规划本项目为保障性住房建设项目，规划用地性质为保障性住房用地。项目用地性质符合青岛开发区土地利用总体规划，。项目建设规模符合规划要求根据土地规划指标要求，项目规划容积率为≤2.6，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。根据设计方案和申报材料，其实际容积率为2.6，建筑密度17.4%，绿化率35.1%，项目建设规模符合规划指标要求，项目的建设规模是合理的。项目符合土地集约和有效利用的要求项目的规划，始终把节约集约利用土地放在突出位置，实现了经济效益和社会效益的统一。一方面通过科学设计、合理布局等手段，提高土地利用率。另一方面，严格按照规划行政主管部门的要求确定建筑容积率、绿地率，最大限度地发挥土地利用效益。项目规划设计方案规整，布局合理，无闲置土地，对地下空间亦进行了合理利用。本项目的建设可以有效地对土地进行开发与利用，提高率土地使用效率，体现了集约和有效用地原则。移民安置本项目建设用地为国有划拨土地，现状为经清理后的净建设用地，已办理了相关的土地征收手续，项目建设过程中不涉及土地征收及移民安置工作。环境和生态影响分析环境和生态现状本项目位于城市建成区，周边主要为居民区、办公区和商业设施，无污染型工矿企业，环境没有受到明显污染，大气质量符合《环境空气环境评价标准建+设期环境影响分析大气环境影响分析项目建设期废气污染物质是粉尘，其主要来自以下几个方面：1、施工准备阶段土石方运输、场地平整产生的粉尘；2、土方的挖掘粉尘及现场堆放粉尘；3、施工阶段搅拌零星混凝土粉尘；4、建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、砖等）的现场搬运及堆放产生的粉尘；5、施工现场运输车辆产生的扬尘。开挖地表土层产生的粉尘，对建筑工程来说，其延续时间较短，约占整个工期的2～5%。这个时期的污染较重，但影响的范围多为距源强约50米的范围内，对界外城市环境影响较小，但对场区环境及现有建筑物有一定影响。土石方运输车辆产生的二次扬尘污染，在施工现场采取一定的防尘、抑尘措施，起尘量较小，对外界产生影响较小。但该影响为暂时性，随着工程的结束，影响也随之消失。水环境影响分析本项目在施工期间产生的废水主要是施工人员的生活污水，污染成分为有机物。施工废水中主要的污染物为固体颗粒，化学污染物含量较低。噪声环境影响分析建设期噪声主要来源于固废外运、建筑材料运输等产生的噪声，以及基础工程土石方开挖、施工期间模板支、拆以及施工设备的噪声等。由于施工期各阶段所使用的机械不同，噪声源的特征和强度也有差异，表6-1列出了不同施工阶段机械噪声来源。表6-1不同施工阶段的机械噪声的来源主要噪声来源施工准备阶段挖掘机、运输车辆土建工程土石方挖掘机、运输车辆基础夯土机、运输车辆等建筑工程施工机具、运输车辆等室外工程施工机具、运输车辆等参照同类建设项目，在距声源50米范围内，声源基本符合《建筑施工场界噪声限值》GB12523—90（昼间）标准要求。但大功率大型施工机械满负荷作业时，距声源约5米左右，其噪声峰值可达85—100分贝(A)，会对环境产生不利影响，但其对环境的影响是间歇和暂时的，随着施工结束而消失。固体废物影响分析项目施工过程中产生的固体废弃物，主要来源于基础工程开挖的土石方、施工过程中产生的建筑垃圾等，这些固体废弃物为无毒无害物质。另外，居住于施工现场的施工人员在生活中会产生少量生活垃圾。运营期环境影响分析本项目运营期对环境的影响的污染因子主要为废气、固体废弃物、污水、汽车噪音和电磁辐射。废气项目使用期间的主要废气污染为汽车尾气、厨房油烟、设备间排风和发电机烟气。固体废弃物项目运营期，垃圾固体废弃物主要为生活垃圾，其污染特征主要为有机物污染，有毒物质及放射性物质存在的几率较小。物业管理人员产生的垃圾量较少，可忽略不计。污水污水主要以生活污水为主。汽车噪音车辆进出用地时及在区域内行驶时，可产生一定的噪音。电磁辐射本项目变电站位于地上，在运行时存在产生电磁辐射的可能。建设期环境保护措施大气环境在施工期间，应采取如下积极的措施来尽量减少扬尘的产生：（1）本项目施工期间，运输车辆在进出施工场区时，车厢覆盖蓬布，周边设挡泥板，防止扬尘的产生。车辆驶出施工场地时，对轮胎进行冲洗，防止带出泥沙。（2）施工期间，在施工现场四周加设高约3米的挡风防护板，以降低粉尘污染；对土建施工期间的主要产尘部位进行洒水抑尘。（3）对必须在现场储存且可能产生粉尘的建筑材料，要求施工单位必须修建临时仓库，采取可靠措施防止扬尘的产生。水环境1、施工期间，先期将污水管道由市政管网接入到施工现场，并在建设单位、监理单位的监督下，安排专人打扫在现场设置的无公害临时厕所，以确保不会对周边水域造成污染。2、施工期要规划好区域内的临时排水系统，尤其注意要在弃土弃石堆放区的四周修筑好临时排水系统，以防止施工期遇暴雨冲刷，引起土石冲入河道和排水管网造成水体污染。3、在施工中做到边挖掘，边硬化、绿化，必要的位置建临时挡土墙，避免暴雨冲刷的水土流失，影响周边环境。噪声环境1、建设单位将在监理单位配合下，督促施工单位制定合理的施工组织设计，在施工期间合理安排作业时间，对噪声大、冲击力强并伴有强烈振动的工作安排在白天进行。2、要求施工单位选择低噪音设备，并做好设备噪声的隔声、吸声处理，尽量做到在室内施工、加工。3、进出本项目区域的车辆减速慢行，禁止鸣笛。固体废弃物1、施工期间开挖的多余土石方和建筑垃圾运送到青岛市指定地点填埋处理，避免在现场长时间堆放。2、施工现场设生活垃圾箱，在项目施工期间所产生的生活垃圾做到随产随清，每天在规定时间内由环卫部门清运出现场。运营期环境保护措施大气环境1、地下车库、设备用房设专用通风设施，将地下的废气抽送到室外无人地带排放，室内由入口处自然补风。2、厨房设专用排油烟道，将油烟抽送到屋顶高空排放。无外窗的卫生间设排气道，直通屋顶。3、商业用房的厨房设专用排油烟道，设独立烟道高空排放，并在烟道入口设除油设施。水环境项目产生的污水经室内管网收集后，汇流至室外污水管，排入市政污水管网。噪声环境1、进出本项目区域的车辆减速慢行，禁止鸣笛。2、变电站设备采用封闭运行，避免设备噪音外泄。固体废弃物在建筑物门前设垃圾桶，由小区的专业保洁队伍定时清理，由环卫部门负责外运至指定地点。电磁辐射变电站外围结构设金属防护网，并进行可靠接地。在变压器、高压屏、计量柜等易产生电磁辐射的设备出，设置有源电磁屏蔽设备。所有金属外壳、金属构件均设可靠接地。生态影响本项目选址建设区域为城市建成区，无野生动物保护区和动物栖息地、生态林地、生态湿地，且随着本项目的建成，项目区域的绿化率和绿化质量将有所提高，有利于生态环境的改善。地质灾害影响分析根据临近项目地质勘探资料，项目建设场地地质情况稳定，拟建地质环境条件复杂程度为简单，现状地质灾害不发育，建设用地及周边地形简单，为单一地貌，地质构造简单，岩性岩相稳定，工程地质、水文地质条件良好，地质灾害危险性小。本项目为居住用房开发项目，仅布置一处2层地下室，不需对地质、地貌进行改动，破坏地质环境的工程活动相对较弱，工程建设诱发地质灾害危险性小，工程建设用地适宜。特殊环境影响本项目区域内及周边3公里范围内无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然保护区等特殊敏感目标，无特殊环境影响。环境保护结论本项目建设和运营按照清洁生产的原则，项目管理要切实落实环境保护“三同时”制度，并严格落实具体防治措施。通过采取一定的污染防治措施，本项目建设和运营不会对环境产生大的影响，不会因本项目的建设使项目区域周围大气、水和噪声环境有所下降。综上所述，从环境保护的角度出发，本项目的建设在选址和建设内容上是可行的，不会对周围区域的生态和环境造成污染性影响。经济影响分析项目财务分析财务分析的依据1、国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、财政部制订的财务会计制度；3、本报告拟定的技术方案和投资估算；4、现行有关税法。财务评价的基础数据1、项目总投资4782.1万元2、主要税率企业所得税25%营业税5%城维费7%教育费附加5%水利基金1%收入、税金1、收入根据居住用房的使用性质分析，本项目收入分为销售、租赁两项。（1）销售项收入销售项收入来自停车位的销售收入。停车位参照项目所在地区同类的平均价格，按照80000.0元个计取。经计算，项目销售项收入合计为372万元。（2）租赁项租赁项收入来自对外出租人才公寓所收取的租金。根据青岛市有关规定，公共租赁住房（人才公寓）的租金不得超过相同地区住房租金的70%。根据对开发区现有住宅实际收取的租金情况调研结果，本项目公共租赁住房（人才公寓）租金按照0.7元平方米•日计取。经计算，项目年租金收入为306.8万元。（3）项目逐年收入项目逐年收入情况详见表7-1。2、税金按照财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）、《关于加快公共租赁住房建设的意见》（青政发〔2012〕43号）有关规定，免征公共租赁住房建设和运营中涉及的城镇土地使用税、土地增值税、印花税、营业税、所得税、契税、房产税等项目，其余项目均计征营业税金及附加。成本1、成本分摊本项目经营模式包括销售、租赁两种经营方式，需对项目建设总投资进行分摊处理。经计算，项目销售项应分摊成本为599.3万元，租赁项应分摊成本为4159.8万元。销售项分摊投资按照销售收入的确认年份计入项目总成本，租赁项分摊投资按照国家有关规定进行折旧处理。2、管理费用租赁期的管理费用按照10.0万元年计取。3、修理费修理费按照项目建设总投资的0.5%计取。4、折旧租赁项分摊投资的折旧年限取30年，残值率取5%，年折旧费用为131.7万元。至计算期末，资产净值为2579.1万元。5、总成本费用项目逐年总成本费用计算详见表7-2。利润经计算，项目总投资收益率为2.58%，资本金净利润率为1.94%。项目逐年利润计算详见表7-3。财务分析结果由分析结果可知，本项目为微利型项目，其财务收益仅能够维持项目保持经营上的可持续性。作为以社会效益为重点的保障性住房项目，在保证项目能够正常经营的前提下，尚有部分微利，项目在财务上是可行的。行业影响分析本项目属于保障性住房建设项目，项目建成后，将有助于保障房屋供给、平抑房价，促进青岛开发区房地产业的健康发展。项目建设规模相对较小，不会对地方的建筑市场、建筑材料价格等造成影响。项目在城市房地产开发总量中所占比例较小，主要面向低收入家庭和外来务工人员，其经营价格必须在政府强制规定的范围内执行，经营方式、经营对象受到严格的政策限制，不会形成垄断。区域经济影响分析本项目建成后，将促进开发区区域经济的发展，提高区域内低收入家庭和外来务工人员的居住条件。通过保障房屋供给、满足群众基本生活需求，充分展示了党和政府对群众生活的关心，全面推动开发区精神文明建设和和谐社会建设进程，为推动区域经济全面发展奠定良好的社会基础。项目建成后，将在小区周边建设相关配套服务行业，比如，物业管理，学校，热力，电力，文化娱乐等，这在很大方面提供一部分的就业机会，并带动其他相关行业的发展，提高地方财政收入和居民收入。宏观经济影响分析项目不属于对国民经济有重大影响的项目。表7-1项目逐年收入情况表序号项目计算期456789101112131415一销售项1停车位1.1销售数量（个）471.2销售单价（万元个）81.3销售额（万元）372.0销售项收入372.0二租赁项1公租房1.1出租面积（平方米）12006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.31.2租金（元平方米•天）0.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.71.3出租收入（万元）306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8租赁项收入306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8项目年总收入（万元）678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8三营业税金及附加1营业税18.60.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.02城维费1.30.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.03教育费附加0.90.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04水利基金0.20.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0小计21.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0

表7-2项目逐年总成本费用计算表单位：万元序号项目计算期4567891011121314151管理费用10.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.02销售项成本599.33修理费20.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.84经营成本630.130.830.830.830.830.830.830.830.830.830.830.85折旧费用131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7总成本费用761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5

表7-3项目逐年利润计算表单位：万元序号项目合计计算期4567891011121314151营业收入4053.1678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.82总成本费用2549.6761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.53营业税金及附加21.021.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04利润总额1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.25弥补以前年度亏损104.1104.16应纳税利润1378.4-104.140.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.27所得税370.610.036.136.136.136.136.136.136.136.136.136.18净利润1111.930.1108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2息税前利润1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2息税折旧前利润3063.227.6276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0计算指标：总投资收益率2.58%资本金净利润率1.94%社会影响分析社会影响效果分析项目对开发区经济社会发展的影响科技进步是经济增长的源泉，而科技进步从根本上依靠