2019【城市进入研究】江门-佛山世联正式版

江门市城市研究佛山世联PART1：江门城市发展环境解读PART2：江门房地产政策环境解读PART3：江门土地市场分析及预测PART4：江门房地产热门板块分析1江门城市发展环境解读Part ——认知江门国区际域宏位观置经：济珠三角西部中心城市，粤港澳大湾区西翼枢纽门户江门市，地处珠三角西部，是珠三角西部中心城市之一，毗邻佛山中山珠海接驳广州深圳，往西衔接粤西腹地，凸显江门在粤港澳大湾区发展中的桥头堡地位。广东省“十三五”规划把江门市定位为“珠三角西翼与粤西地区联系的交通门户、珠江西岸综合交通枢纽”珠西枢纽

广州65KM80KM深圳90KM香港江门60KM澳门城市直线距离广州65KM深圳80KM香港90KM澳门60KM国城际市宏构观成经：济三市四区多级中心，形成多核心共同发展➢行政划分：市域城镇划分为中心城市、地方中心（副中心）、重点镇和一般镇四种职能和规模等级。

蓬江区鹤山区江门市江海区开平市➢中心城市：江门市区的蓬江区、江海区和新会区城新会区区组成的主城区，为江门的行政、经济、文化、信恩平市息、交通中心。台山市➢地方中心城市：开平、台山、鹤山、恩平等市的城区和广海镇，其中开平城区为副中心城市。国土际地宏面观积经：济珠三角国土面积第三大城市，可开发土地多江门土地面积为0.95万平方公里，在广东省20个地级市中土地面积排行第9，珠三角9个城市中排行中第3（仅次于惠州、肇庆），土地面积是广州的1.3倍，东莞的4倍，深圳的5倍。江门土地面积大，幅员辽阔，可开发土地多。 广东各地级市面积排行榜（万平方公里）0.40.20

1.91.86珠三角城市1.59251.58面积参照1.5城市面积（万平方公里）1.2江门0.95上海0.65宁波0.980.780.770.740.480.520.380.390.170.17清远 韶关 梅州 河源 肇庆 湛江 惠州 茂名 江门 阳江 云浮 广州 揭阳 汕尾 佛山 潮州 东莞 汕头 深圳 中山 珠海人口概况：超450万常住人口的Ⅰ级大城市江门2016年常住总人口454.4万（其中户籍人口388.38万，非户籍人口32.94万人）。江门市过去10年人口增加了33万人。江门有“中国第一侨乡”的美誉，祖籍江门的华侨、华人和港澳台同胞近400万。江门历年常住人口总人口（万人）460445.08446.55448.27449.76451.14451.95454.4450436.64440428.48430421.324204104002007200820092010201120122013201420152016经济概况：江门是中国经济百强城市，广东省前十城市2016年江门全市实现国内生产总值(GDP)2418.78亿元，可比增速7.4%，排在全国百强城市第85名。2016年全国GDP百强城市排行榜（76-90名）历年江门生产总值3000亿元2418.7825002240.021910.082000.182082.7620001500100050002012年2013年2014年2015年2016年经济概况：经济发展平稳，固定资产投资与消费品零售总额稳步上升亿元2000150010005000

社会固定资产投资总额1517.771307.871000.841111.65850.412012年 2013年 2014年 2015年 2016年

社会消费品零售总额亿元14001159.0612001003.35 1032.311000 903.7807.2180060040020002012年 2013年 2014年 2015年 2016年➢社会固定资产投资总额与社会消费品零售总额逐年稳定上升；➢16年固定资产投资总额同比增长16%；16年社会消费品零售总额同比增长12.2%经济概况：典型多级中心，市场张力大江门东西部的经济实力分化情况较为明显，东部三区一市大多优于西部的台开恩三市2016年江门各区GDP总额地区GDP(亿元)总值排名同比增长增长排名➢➢新会区538.99NO.20.065NO.7➢➢➢鹤山市287.04NO.50.082NO.2➢➢江海区158.51NO.70.078NO.3➢合计2418.78蓬江区：604.92亿元鹤山区：287.04亿元开平市：310.34亿元江海区：158.51亿元恩平市：165.28亿元新会区：538.99亿元台山市：353.7亿元➢GDP总值，蓬江首次超过新会名列第一，台山第三➢GDP增速方面，蓬江最快，鹤山次之，江海名列第三产业结构：第二产业占主导，第三产业发展迅猛，房地产业增速最快2012-2016年江门各产业总值及增幅总值（万亿）第一产业第二产业第三产业第一产业增幅第二产业增幅第三产业增幅140012001147.451024.471078.511082.21022.091013.03986.81000828.34890.15739.8400200148.19158.81168.14174.72189.1302012年2013年2014年2015年2016年

增幅2016年江门三大产业增长情况➢第一产业增加值189.13亿元，增长3.0%；➢第二产业增加值1147.45亿元，增长8.8%；8➢第三产业增加值1082.2亿元，增长11.3%➢在第三产业增加值中，交通运输、仓储和邮政6业增长5.2%，批发和零售业增长2.6%，住宿和4餐饮业增长4.0%，金融业增长5.4%，房地产业2增长12.3%；0产业结构：珠江西岸“中国制造2025”试点示范城市群增长极➢未来将发展成为粤港澳大湾区产业集聚地、广东制造业强市、珠江西岸先进装备制造业核心区和产业创新中心，将具备更加强大的资金、人才吸引力，区域将迎来人口经济爆发式的增长。➢战略目标：江门制造、江门创造、江门质造三位一体的制造业强市战略目标。➢发展思路：明确了工业立市的发展思路，提出未来10年将围绕大健康、新材料、新能源等14个重点发展产业，金属制品、电子电器、纺织服装与制鞋等6个优势传统产业，通过实施千亿产业建设、龙头骨干企业培育、优势传统产业转型升级等重点工程。轨道交通产业链条日趋成型 未来三年全市大型企业达5家产业结构：未来四个万亩园区，融合粤港澳大湾区建设，提升区域整体竞争力【大广海湾经济区粤澳产业合作示范区】大广海湾经济区粤澳产业合作示范区位于新会区崖门镇，规划总面积9478亩，重点发展珠宝钟表、汽车零部件等高端制造业，兼顾发展商贸物流、展销中心等产业，致力打造粤港澳高端装备制造基地和小微企业创业创新中心。【深圳—江门工业园】大泽园区和司前园区规划总占地面积23135亩，江门高新区（江海区）牵手华夏幸福打造产业新城，有序引导深圳的技术、资本、管理、理念等资源向江门转移，将在促进江门加快发展的同时，有力支撑深圳产业结构调整和转型升级，提升区域产业竞争力，共享“深圳飞地”的经济效益。【广海湾+台山工业新城】广海湾工业园规划总面积52.86平方公里，拥有丰富的土地资源、深水港、电能源优势以及政策等优势，将打造成为珠三角先进装备制造业基地、广东科技兴海产业发展示范区、辐射粤西和服务大西南的区域物流基地、大广海湾经济区生产服务中心。【珠西化工集聚区】位于新会区古井镇，初步规划总面积9262.59亩。园区重点发展精细化工、环保产品与技术和特种化工设备制造业等产业，预计可容纳化工企业60—80家，实现固定资产投资200亿元，年产值超600亿元，税收可达20—30亿元。产业结构：房地产行业平稳健康发展，开发投资逐步走高，供应平稳，销售量保持中高速增长亿元房地产开发投资总额353.62400313.01311.01300241.78144.4910002012年 2013年 2014年 2015年 2016年16年完成房地产开发投资额超过2014年最高位，创历史新高，同比增长13.7%，企业投资意愿回升商品房建设与供应(万㎡)4000新开工面积施工面积竣工面积3012300022632537256420001577914711670100053441051150946441710302012年 2013年 2014年 2015年 2016年16年开工面积同比增长44.5%，扭转了14、15年连续两年下滑的势头施工面积同比增长17.5%，首次突破3000万㎡

商品房销售面积（万㎡）9007900.78000.67005930.56000.45004263660.34003260.23000.12000100-0.10-0.22012年2013年2014年2015年2016年16年新建商品房销售量连续两年创历史新高，销售面积同比增长33.2%，市场热度不断提升城市建设：建设以江门为中心的珠西交通轨道网络，未来成为粤港澳大湾区大心脏建设“一枢纽、两中心、三通道”的轨道交通网络，奠定江门作为粤港澳珠西门户的基础规划格局：➢打造“一枢纽”，建设珠西综合交通枢纽；➢建设“两中心”，即建设珠西客运中心和珠西物流中心；➢构建“三通道”，即主动对接港珠澳大桥，形成港澳地区连通大广海湾、粤西的“南通道”；主动对接深中通道，推进中开、开春高速建设，形成深（中）江（阳）“中通道”；加快推进广中江高速建设和佛开、开阳高速扩建，连通广佛都市圈的“北通道”。城市建设：森林覆盖率43%，国家级森林城市，营造绿色文明宜居典范➢江门市森林总蓄积量830.2万平方米，森林覆盖率43%，林业用地绿化率87.6%。➢江门坚持大力推进资源节约型和环境友好型城市建设，大气质量、城市噪声、空气质量、饮用水等均达到或优于国家标准；➢被世界银行誉为发展中国家可持续发展的范例，在珠三角有“绿洲”美誉，是一座“城在林中、林在城市”的绿色之城。➢2014年，江门市顺利通过测评，蝉联“全国文明城市”称号。此前，江门市于2011年荣获第三届全国文明城市称号。城市资源：山绿水蓝人灵，旅游资源丰富，人文生态和谐共处圭峰山大雁山浪琴湾上下川岛古劳水乡开平碉楼群圭峰山在新会境内大雁山地处鹤山沙位于台山市北陡镇川岛有很多迷人的“古劳水乡”习惯《世界遗产名录》的西北部，东接江泙城区北部，邻鹤南部海湾，是一处海滩，这里沙质洁上指升平、双桥、中国乡土建筑的一门市区，南与会城山港，距离广州60还没有经过深度开白细腻、海水清澈新星、坡山等“围个特殊类型，是一镇相邻，西接大泽公里，因其山形似发的旅游处女地，见底、沙滩平缓宽墩”区，这里有鱼种集防卫、居住和镇，北至杜阮镇。大雁而得名。景区沙细水清。阔、海浪多而不大。塘和耕地共14300中西建筑艺术于一海拔442米。面积300公顷，主多亩，是典型的湿体的多层塔楼式建峰海拔310米。地生态地貌.。筑。江门印象

城市区位经济水平宜居属性未来规划

江门是珠三角西部中心城市，粤港澳大湾区西翼枢纽门户经济发展稳定，GDP全国前百，全广东省第九，珠三角第二梯队城市国家森林城市宜居城市，旅游资源丰富，人口稳步增长，常住人口超过450万未来粤港澳大湾区珠西大心脏，珠三角西部经济交通中心枢纽，启西承东未来粤四个万亩园区，加快融合大湾区建设，提升区域整体竞争力江门区位优势明显、经济快速发展、人口稳定增长、居住环境优越、发展前景广阔。1江门城市发展环境解读Part ——腾飞江门1.1腾飞背景-粤港澳大湾区规划国粤际港宏澳观大经湾济区规划“粤港澳大湾区”源于2015年3月国家发改委、外交部、商务部联合发布《推劢共建丝绸之路经济带和21世纨海上丝绸之路的愿景》，2016年国务院印发《关于深化泛广东七城区域合作的指导意见》，将泛珠区域合作正式上升为国家战略。2017年政府工作报告中明确提出建设粤港澳大湾区，以扩大对外开放，湾区内实现信息互通、资源共享，效益最大化。大湾区的建设以珠三角为基础，香港、澳门为桥梁，以深圳为助力点、广州作为纽带往内陆辐射东莞、惠州、肇庆、佛山、江门、中山、珠海七个市区，以此带动腹地的发展。国规际划宏缘观起经及济范围：城市群不断进化与升级“粤港澳大湾区”是一个城市群不断进化、不断升级的过程。1980年1994年2006年经济特区：改革开放窗口珠三角：中国南大门泛珠三角：大区域合作示范1980年5月设立深圳、珠海等从1994年至今先后编制了4次区《泛珠三角区域合作发展规划纲经济特区。“特区是个窗口，域规划，是探索科学发展模式试要》提出建立区域基础设施网络是技术的窗口，管理的窗口，验区、深化改革先行区、扩大开，建立公平开放区域市场体系，知识的窗口，也是对外政策的放的重要国际门户、世界先进制构建区域产业协作体系，打造“窗口”造业和现代服务业基地、全国重泛珠三角”区域合作品牌，形成要的经济中心东中西互联互动、协调发展、共同繁荣新格局2017年粤港澳湾区：国内首个湾区2017年3月国务院总理李克强在政府工作报告中提出研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，其具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件国规际划宏目观标经：济高起点的规划，冲击世界一流湾区目前，国际一流湾区有纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区，经济发达。粤港澳大湾区城市群人口超过1亿，2016年的GDP总量约1.3万亿美元，已经超过了旧金山湾区，GDP总量介于俄罗斯和西班牙之间。粤港澳大湾区拥有世界上最大的海港群和空港群湾区，对外贸易总额超过1.8万亿美元。可以说，粤港澳大湾区是一个高起点的规划，未来发展前景广阔。旧金山湾区纽约湾区粤港澳大湾区日本东京湾GDP总量：粤港澳大湾区旧金山湾区机场年吞吐量：粤港澳大湾区纽约湾区三大机场吞吐量粤港澳大湾区具有比肩世界湾区的实力产业基础：粤港澳地区产业体系完备，各地分工有特色｝研发经费支出水平：粤港澳大湾区美国、德国国发际展宏地观位经：济国家战略定位，首个国家明确定义的“湾区”“粤港澳大湾区”是国家战略，是首个国家层面明确定义的湾区，未来将打造除美国旧金山湾区、纽约湾区、日本东京湾区的世界第四大湾区，更重视整个区域的共同发展，为广东乃至全国经济社会发展注入更多动力。“粤港澳大湾区”战略定位——首个国家明确定义的“湾区”，国家战略定位国发际展宏模观式经：济城市协同，抱团发展十一城通过地理、交通、产业等优势协同发展，加强湾区内各城市群同城化与一体化深化3+3+3空间结构 3大湾区发展内核 3大环珠江城市带国城际市宏群观定经位济：定位差异，产业协助粤港澳大湾区新规划下，城市间定位实现差异及产业协助，助力湾区快速发展传统产业转型升级集聚区和重大装备制造配套基地金属加工、电子信息、汽车零配件、食品饮料、生物制药、林产化工

国际产业服务中心金融服务、现代服务、文化创意、交通装备制造、石油化工、钢铁、电子信息、新能源、生物医药、海洋产业

世界级石化产业基地石油化工、电子信息、汽车产业、制鞋业、新能源、海洋产业国际产业制造中心交通装备制造、电子信息、新能源、家用电器国家级先进制造业基地机电、纺织服装、电子信息、食品、造纸及纸制品、建材

国际产业制造中心电子信息、电气机械、新能源、造纸、纺织服装、家具制造国际产业创新中心金融服务、现代服务、现代科技、文化创意、现代交通装备制造、电子信息、新能源、生物医药、海洋产业国家级先进制造业基地交通及海洋装备制造、新能源、家用电器国发际展宏方观向经：济六大发展重点粤港澳大湾区规划在交通、一带一路、现代产业、创新能力提升、金融、宜居生活圈六大方面重点发展。研发及科技成果转化国发际展宏战观略经：济全方位协同发展粤港澳大湾区，升级成为集金融中心、科创中心、先进制造业和现代服务业于一体的最重要的城市集群示范区；从区域经济合作，上升到全方位对外开放，引领“一路一带”发展国家战略。共建金融核心圈资讯科技共建大湾区优质生 加强基础设施互联活圈 互通航运物流服务培育利益共享的产打造全球创新高地业价值链休闲旅游及健康服务携手构建“一带一路”开放新格局

国际教育培训金融服务专业服务商贸服务六大方向建设粤港澳大湾区 粤港澳大湾区聚焦“八大产业”国发际展宏基观础经：济大交通时代，双核心枢纽十三五规划三环八射格局，以广州、深圳为核心，实现珠三角1小时的城际交通圈1430公里城际轨道，共16条，“三环八射”架构，可实现珠三角1小时城轨交通圈（珠三角2020年目标）11000公里高速里程数，公路网密度将超过110公里/百平方公里，以珠三角为核心的“九纵五横两环”构架（广东省2020年目标）5253公里铁路运营里程数（广东省2020年目标）国发际展宏基观础经：济大交通时代，双核心枢纽高强度、高额度的投入，保证交通建设进程的顺利完成及交通链接的快速兑现1200亿2017年广东省上马9条铁路，总投资额将超过1200亿元2017年广东省铁路投资项目：3个城际铁路项目：广（州）佛（山）江（门）珠（海）城际铁路、广州琶洲支线，以及珠海市区至珠海机场城际铁路二期工程，总投资约613亿元；6个国家铁路项目：广州至汕尾铁路、广州枢纽相关工程改造、石龙集装箱办理站、广州大田集装箱中心站、汕头广澳港铁路、茂名博贺港铁路，总投资约635亿元

865亿2017年广东省计划通车7项高速公路635公里，总投资额为865亿元2017年广东省高速路投资项目：广（州）中（山）江（门）高速公路二期、兴（宁）汕（尾）高速公路兴宁至五华段、揭（阳）惠（来）高速公路、宁（波）（东）莞高速公路潮州北段、武（汉）深（圳）高速公路仁化至新丰段一期、汕（头）昆（明）高速公路龙川至怀集段一期、汕（头）湛（江）高速公路云浮至湛江段一期国江际门宏发观展经基济础：珠西先进装备制造产业带的中卫中腰与重要增长极在打造珠西先进装备制造产业带的重大战略部署中，江门东联广佛、深港澳“两大龙头”，扼控西进大西南的重要枢纽节点，扮演了“中卫中腰”角色。江门将大力推进三大平台及五大产业群，成为珠西先进装备制造业带的重要增长极。三大平台：珠三角（江门）国家自主创新示范区、广东（江门）大广海湾经济区、中欧（江门）中小企业国际合作区五大产业集群：轨道交通、重卡和商用车、新材料新能源及装备、教育装备、大健康等产业集群国江际门宏发观展经方济式：飞地经济再造“深圳奇迹”江门与深圳宝安开展体制创新，探索飞地模式，打造三生（生产、生活、生态）、三共享（信息共享、资源共享、成果共享）的飞地产业园，进一步拓宽江门产城融合发展大格局。这将是建设国家级区域合作平台的重要实践，亦粤港澳大湾区实施重大突破性政策创新的试验。国江际门宏发观展经资济源：以“侨”为桥，共荣共赢江门华侨分布在全世界107个国家和地区，仅台山籍侨胞就超百万人，特别是在“一带一路”沿线都颇有影响力。江门将充分利用海内外“两个江门”的丰富资源，聚侨情、引侨资、借侨智、重侨创，重点推进江港澳紧密合作。中国第一侨乡——江门国际小宏结观经济在粤港澳大湾区规划下，江门成为粤港澳大湾区的桥头堡，城市发展潜力将被极大激发，迎来新一轮的快速发展！粤港澳大湾区已上升到国家战略，在双核心枢纽的交通网络基础下，湾区内11城定位差异、产业协助，实现全方位协同发展，冲击世界级湾区；江门凭借地理与交通优势，积极融合广佛都市圈、深港澳都市圈，深化东联西拓，充当粤港澳大湾区的桥头堡，城市价值凸显；江门善用自身资源、借力周边核心城市，积极开拓新型发展方式，城市将迎发展新机遇。1.2腾飞基础-江门交通规划及发展概况国交际通宏地观位经：济珠西门户江门东联广佛都市圈、深港澳经济圈两大龙头，西扼广东省战略西拓的区位优势，是珠三角进入粤西的必经之路，并在空间上与广佛都市圈、深港澳经济圈构成了粤港澳大湾区“黄金三角地带”。往粤西国交际通宏地观位经：济珠江西岸综合交通枢纽江门是珠三角未来三十年的往西走的极为重要的门户，是粤西的“桥头堡”。江门未来要致力于为湾区打造一个东联西进的枢纽，定位为“珠三角西翼与粤西地区联系的交通门户、珠江西岸综合交通枢纽”，成为珠西强大的心脏。高速路 高铁 铁路 城轨 港口 机场江门国空际航宏：观两经大济通用机场江门毗邻珠三角新干线机场，在市内恩平、台山两地规划打造通用机场，目前规划工作已提上日程，未来将进一步加强珠江口湾区主要功能节点之间的通达性，实现“半小时”经济圈。国海际航宏：观打经造济珠江西岸重要的综合性港区江门为直面海洋的城市，具有多个港口，划分为七大港区，分别为广海湾、恩平、新会、主城、开平、鹤山、台山。其中广海湾深水港以建设现代化国际大型深水港为目标，打造珠江西岸重要的综合性港区。新会港区开展直达东南亚、日本等近洋航线，打造珠江西岸重要的区域物流中心。预计到2020年，江门港货物吞吐量为11700万吨。国轨际道宏1：观深经茂济铁路，1小时连接深圳，粤西进入珠三角第一站深茂铁路是国家十二五综合交通运输体系规划的重要铁路，东起深圳北站，途经东莞、广州、中山、江门、阳江，终点茂名东站，设计时速200公里，正线全长388公里。线路建成后，将成为首条连接珠三角核心城市与粤西地区的快速铁路线，江门到深圳缩短至1小时，茂名到深圳缩短至3小时，带动粤西进入高铁时代。开平站 江门站恩平站 双水站台山站深茂铁路线路 深茂铁路江门段站点国轨际道宏2：观广经佛济江珠城际轻轨，半小时连接广佛珠途经广州、佛山、江门、珠海4个城市的广佛江珠城轨珠西综合交通枢纽江门站，预计2017年10月底前就要开工建设，预计到2022年完工。从广州市区到江门市区仅需30分钟，而且可与广州地铁及穗莞深线直接换乘。《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》，提出要把高铁引入广州火车站，将广州火车站改建为面向全国的高铁中心枢纽车站，其中将剥离目前广州火车站的货运功能，把广清、广佛肇、广佛江珠等城际轨道引入广州火车站。这意味着，随着广州火车站的改造，广佛江珠城轨的起点将不仅仅是广州芳村站，还有望接入广州火车站。国轨际道宏3：观广经珠济城轨加强江门连接广佛中珠广珠城轨已于2012年12月31日全线通车广州南站至新会站最快只需55分钟每天7：00-22：45共20对班次广珠城轨在江门市内有4个站点，途经江海和新会国轨际道宏4：观江经恩济城际轻轨加强粤西与珠三角区域联系江恩（含台山支线）城际轨道起于广佛江珠线新会站，终点为恩平，台山支线由开平站引出，线路长约152公里，正在规划中，有望今年动工建设，计划2020年建成通车。该项目的建设将有力带动沿线开平、恩平、台山经济发展。同时江门-新会开平-恩平是珠三角通往粤西地区的交通要道，城际轨道交通项目的实施将大大加强粤西地区与珠三角区域的联系，有力带动粤西地区乃至整个大西南的经济发展。国超际级宏枢观纽经：济江门站，一站四门户位于新会的江门站作为珠西综合交通枢纽站，是深茂铁路、广佛铁路、广佛江珠城际轻轨、广珠城际轻轨、江恩城际轻轨的交汇站，具有枢纽门户的功能。国高际速宏路观：经三济横三纵高速路形成大贯通江门已与香港、澳门、深圳、珠海、广州、佛山、珠海、中山城市贯通一小时生活圈。佛山、广州中山深圳珠海

路径途经城市一横广中江高速、中江高速、江广州—佛山—中山—江门鹤山鹤高速二横中开高速（连接深中通道）深圳宝安—中山—新会—台山—开平黄茅海通道（规划）珠海—台山西部沿海高速（连接港珠澳（香港、澳门—珠海—）台山—新三横大桥）会—江门沈海高速串联东南沿海恩平至高栏港高速珠海—新会—台山—恩平广中江高速（佛江段）江门江海区—蓬江区—中山古镇、小榄——顺德均安一纵江珠高速（连接港珠澳大桥）（香港、澳门—珠海—）江门江海区—珠海斗门—珠海大道江肇高速鹤山—佛山高明—肇庆高要、四会江门大道顺德—江顺大桥—蓬江—新会二纵新台高速新会—台山高明至恩平高速公路佛山高明—新兴—江门开平——江门三纵恩平开平至台山高速开平—台山国公际共宏交观通经：济跨市公交渐成常态目前，江门已与佛山顺德、佛山高明、中山、珠海开通直通公交车，共6条线，数量正在不断增加。佛山江门佛山505B路：佛山高明——江门鹤山顺德顺991路（江701）：顺德均安—江门蓬江中398路（江702）：中山古镇—江门外海江门中山351路：中山古镇——江门蓬江 中山江门珠海402A路：珠海三角——江门新会珠海 江门W232路：珠海莲溪——江门新会国四际纵宏一观横经，济贯穿粤西-珠三角，连接广佛、深中，珠澳三大经济核心群粤西

广州广珠城轨、佛山广佛江珠城轨江顺大桥广中江高速江佛开高速中山门中开高速深中通道深茂铁路江珠高速 西部沿海高速珠海 港珠澳大桥澳门

深圳香港国际小宏结观经济江门立体交通网络完备，既是珠三角与粤西融合的枢纽门户，亦是粤港澳大湾区东西、南北轴线交通的交汇处，实现广佛江珠深港澳1小时生活圈。✓双通用机场，空航能力齐备✓港口数量多、航运能力强，升级珠西综合港口门户✓广珠城轨、广佛江珠城轨、深茂铁路连接广佛江珠深1小时生活圈✓多条跨市高速路贯通，已与香港、澳门、深圳、珠海、广州、佛山、珠海、中山城市实现1小时生活圈✓跨市公交数量不断增加，渐成常态四纵一横，贯穿粤西-珠三角，连接广佛、深中，珠澳三大经济核心群1.3腾飞机会-江门区域重大利好规划国大际广宏海观湾经经济济区：国家战略·国家重大发展平台区域重大利好规划——台山市：大广海湾经济区，已成为国家战略和国家重大发展平台，未来将是珠西的重要发展区域。大广海湾区位于珠三角与粤西及泛珠三角的连接点，承接港口、轨道交通优势，打造全省海洋经济发展的新引擎，珠三角产业优化发展的创新高地，生态宜居湾区等，与环珠江口湾区、环大亚湾区组成“粤港澳大湾区”的世界级湾区。在2017年年内，将在先导区银洲湖启动建设粤澳产业合作示范区，并引入“飞地”合作模式。国珠际西宏枢观纽经新济城：珠西门户区域重大利好规划——新会市：珠西枢纽新城，将是江门连结广佛肇都市圈、深莞惠都市圈的第一站，发展潜力巨大珠西枢纽新城将强化珠三角核心区的连接，发挥承东启西的作用，承担起珠三角辐射粤西、大西南的服务功能。同时，新会枢纽新城将以综合性现代交通枢纽为基础，打造成江门市最重要的城市窗口，成为地标性地段，引发人群、公共活动与综合功能聚集的城市活力中心。国江际门宏国观家经高济新区：国家高新区区域重大利好规划——江海区，江门唯一的国家高新区，创新元素聚集江门国家高新区几级对接深港澳经济圈和广佛经济圈，致力于发展现金装备制造等高新技术产业和战略性新兴产业，打造高新技术产业和高端人才集聚区，建设宜居宜业的珠西现代科创产业新城，区域价值不断提升。国鹤际山宏中观欧经中济小企业国际合作区：珠西制造中心区域重大利好规划——鹤山市：江门北门户，鹤山工业城，中欧中小企业国际合作区打造珠西制造中心，产城融合发展，区域发展新引擎交通“大会战”为鹤山集聚人流、物流打下了基础，鹤山借建设中欧国际合作区的机遇重构产业方向，集聚国内外优质产业。国滨际江宏新观区经：济江门未来CBD区域重大利好规划——滨海区，江门未来的核心城区，全面打造宜居宜业宜游宜创的未来之城滨江新区总面积138平方公里，划分为中心商务区、核心生活区、生态旅游及田园生活区、西南部工业区等十片功能区，历经十年发展，已现雏形，随着各项配套的兑现，区域价值将再上一个台阶。国际小宏结观经济江门多个区域规划发展利好，将进一步促进江门经济与城市发展，从而带动城市房地产市场的利好发展！✓滨江新区利好：打造未来江门的CBD✓江海区利好：国家高新技术区，以创新技术带动区域发展✓鹤山市利好：打造中欧中小企业国际合作区，打造珠西制造中心，提高区域价值✓台山市利好：大广海湾经济区作为国家战略、国家重要发展平台，区域发展潜力大✓新会市利好：珠西枢纽新城，珠西门户，区域发展面临极大机遇2江门房地产政策环境解读Part2.1 江门房地产政策解读国际江宏门观房经地济产政策解读1：江门加入限购大潮，但力度较弱4月22日，江门发布《江门市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明文规定，蓬江、江海、新会会城街道将实行限购政策。限购标准：非江门市户籍家庭提供半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明不予认定。非江门市户籍家庭在本市拥有2套及以上住房的，或拥有1套住房但无法提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。江门市户籍居民家庭在本市拥有3套及以上住房的，暂停向其销售新建商品住房。国际江宏门观房经地济产政策解读2：信贷政策收紧，抑制投资性需求4月22日江门政府颁布限购政策的文件，同时对限购区域的差别化住房信贷政策作出相应的调整：1、居民家庭在江门市无住房且无住房贷款记录的,按照国家相关政策规定,最低首付款比例不低于30%。2、居民家庭在江门市无住房但有住房贷款记录,或拥有一套住房且相应贷款已结清的,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。3、居民家庭在江门市有一套住房且相应贷款未结清的,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。国际江宏门观房经地济产政策解读3：收紧银根，银行放款慢，利率提高2016年，江门不少银行给出较大的房贷优惠，首套房贷利率折扣最低8.5折。2017年随着“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，江门市自4月份限购限贷政策颁布以后，各大银行逐渐取消房贷利率折扣优惠，首套房基本执行基准利率，二套房贷利率要上浮10%。国际江宏门观房经地济产政策解读4：市场监管从严江门政府在4月22日颁布限购限贷政策的同时，出台了市场监管的相关措施，严厉打击违法乱象。1、不得变相提高房价4月22日，江门住建局颁布房地产限购限贷政策的同时，文件上要求相关职能部门要合理确定申报预（现）售项目的申报指导价。对不接受价格指导、影响区域市场平稳健康发展的项目，发展改革部门暂不办理价格备案，住房城乡建设部门暂停核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。同时，房地产开发企业不得以虚假装修、虚高装修等方式变相提高房价，否则将暂停有关项目的网签并责令整改。项目房价备案后，6个月内不得申请调整。2、严查开发商捂盘惜售文件上指出，将进一步规范房地产开发销售和中介机构行为。重点严查开发企业捂盘惜售（包括具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目），不明码标价，另行收取未标明费用，私下收款或以收取渠道费、电商费等形式价外加价；中介企业虚假宣传、哄抬房价、捆绑销售等扰乱市场秩序的问题。国际江宏门观房经地济产政策解读5：鹤山加入限贷行列，适当调控市场4月27日，鹤山发布楼市调控政策，明确规定实行住房限贷政策，限贷标准如下：居民家庭在鹤山市无住房且无住房贷款记录的，按照国家相关政策规定，最低首付款比例不低于30%。居民家庭在鹤山市无住房但有住房贷款记录，或拥有一套住房且相应贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。居民家庭在鹤山市有一套住房且相应贷款未结清的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。对在鹤山市有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。国际江宏门观房经地济产政策解读6：购房入户无面积限制随着近年来江门进入房地产的黄金期，购房入户政策做出的贡献不能小视，而根据江门购房入户无面积限制的利好条件，未来将吸引更多的外地投资客到江门置业。江门市2016年起实行更为人性化的购房入户规定：办理购房入户只需提交已登记备案的购房合同和全额购房发票即可办理，取消了之前购房入户需要住房面积50平方米以上的限制。国际小宏结观经济在广佛江三角城市群中，江门调控力度相对最低，对楼市限制最弱，相对周边城市存在较大的政策优势！粤港澳大湾区规划，全方位的交通体系规划与建设，将是该区域融合的强力催化剂，但在楼市严控的背景下，大湾区各城市根据自身条件仍有着不同的调控方式与力度。在广州、佛山、江门的三个城市中，✓广州调控力度最大：限购、限贷、强化购买人群条件、市场监管等✓佛山调控力度次之：限购、限贷，同时强化备案价格管理✓江门调控力度最小：限购、限贷、市场监管2.2 江门房地产政策预判国际宏观经济通过对政策的解读分析，江门的房地产政策相比粤港澳大湾区其他城市，限购的力度相对比较低，而在目前江门房地产市场依然非常火热的情况下，将会产生以下的疑问：限购政策是否会加码？未来楼市将会如何发展国际楼宏市观政经策济的背景因城施政，严抓热点城市同时引导高库存城市去化国际宏观经济中央对楼市的政策主调是“控供应量、去积压库存”；在地方调控上，分城施策的原则不变：大多数三、四线城市调控依旧维持宽松，引导库存去化地价、房价过快上涨的城市明显收紧调控，抑制房地产泡沫的继续增大国际江门宏限观购经加济码？——潜在供应大原因1：潜在供应较大，符合中央“因城施政，引导去库存”的条件据世联掌握的土地规划及开工情况预估，未来5年，江门的潜在供应量约X万㎡。按过去1年成交面积计算，消化周期需X年。这意味着江门需保持较高的消化速度，才能平稳消化潜在供应量。如果限购加码，消化量将会较大幅度下降，消化压力将会明显加大。供应方式供应量（㎡）一、可售未售存量万二、2017年在售项目下半年新增供应量万三、在售项目潜在供应量（不含一）万四、已成交土地可释放的潜在供应量万（不含一、二）五、未来3年新成交土地可释放的潜在供万应量合计万800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00

2015-2017年江门市住宅供求走势住宅预售面积(万㎡)住宅成交面积(万㎡)687.31603.99542.24489.22380.20224.622015年 2016年 2017年1-5月国际江门宏限观购经加济码？——GDP相对较低，需要房地产更多的贡献原因2：房地产对江门GDP贡献达20-25%，2017年第1季度江门GDP在珠三角倒数第三，导致江门政府不能忽视和放弃房地产市场对GDP的贡献。2017年第1季度珠三角各市GDP及增速表5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000

10.0%8.6%8.5%8.3%8.2%9.0%8.0%8.0%7.5%7.1%7.1%7.0%6.0%4.5.0%8%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%深圳市珠海市佛山市广州市江门市东莞市惠州市中山市肇庆2017年第1季度GDP增速国际江门宏限观购经加济码？——江门与珠三角周边城市价格对比，处于价格洼地原因3：相比起珠三角周边城市对比，江门的成交量以及成交价处于最低位，处于价格洼地，而且江门属于三四线城市，非地价、楼价上涨过快的热点城市。珠三角周边城市房价对比城市成交量（套）成交价（元/㎡）深圳4044353448广州12850816567珠海3609319613东莞7862713761佛山1759069522中山1439537053惠州1558968683江门605355905国际江门宏限观购经加济码？——江门区域价格及成交量处于低位原因4：江门各区的成交价格参差不齐，目前对于核心区域已执行限购，其他区域成交价和成交量仍然处于低位，未来价格及成交量快速上涨的机率较低。鹤山市成交量：14206套2017年成交价：7316元/㎡

蓬江江海区成交量：32990套2017年成交价：8726元/㎡成交量：13276套 开平市2017年成交价：5658元/㎡恩平市成交量：4576套

二线热点板块

一线热点板块成交量：15018套

新会区2017年成交价：4208元/㎡三线热点板块

2017年成交价：7978元/㎡台山市成交量：14576套2017年成交价：5467元/㎡江门各区成交价格差幅最高在2000元/㎡范围左右国际江门宏限观购经加济码？——限购后市场成交量和成交均价均呈现下跌原因5：自4月底启动限购，江门5月份成交量和成交均价均有所下跌，限购效果已有成效，预计未来市场将稳定发展，继续限购加码的可能性较低2016-2017年江门市区一手住宅月成交走势80.00470.00月60.0022日50.00实施40.00限30.00购20.0010.000.0016-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-05成交面积(万㎡）22.3825.3322.0720.8223.0067.9720.6424.2142.4616.9036.7636.0920.07供应面积(万㎡）11.1927.395.7918.3529.749.1111.9633.113.383.796.814.2114.83成交均价（元/㎡）6123636162786571677467736908730982988120806088708301100009000800070006000500040003000200010000江门限购加码？——住宅库存近6成堆积非限购板块，恩平市需1年以上时国际宏观经济间才能消化完库存原因6：截止2017年5月，江门市住宅库存近6成堆积在非限购板块，开平市库存量高达8393套，占全市库存量的28%；而库存量最低的恩平市由于区域楼市活跃度较低，需1年以上时间才可消化完全部库存。截至2017年5月江门市各区住宅库存120002016住宅库存套数2017住宅库存套数去化周期(月)16.0100009200967913.414.0839312.0800058975618589410.710.060008.04800406942524446410435956.040004.020002.52.000.0蓬江/江海区 新会区 鹤山市 台山市 开平市 恩平市国际小宏结观经济江门整体房价处于粤港澳大湾区低位，限购区已合理发展，非限购区供求仍处于市场劣势，因此，江门限购加码的可能性比较1低、。江门目前整体房价水平仍然处于粤港澳大湾区的低位，并且在4月份江门已经针对相对火热的板块执行限购的调控政策，限购后市场保持稳定的发展；2、随着限购政策的执行、未来供应的逐步增加和全国统一的银行利率的上浮，江门中心区域的楼市已经没有之前那么火爆，客户开始趋于理性，开发商想额外加价的冲动可能会逐步转为抢先快速去货的要求；3、江门非限购板块目前的成交价格、供求关系仍处于市场的劣势，以中央政府“引导高库存去化”的施策目的来看，未来限购的可能性比较低。2.3 江门房地产市场发展预判国际发展宏趋观势经初济判：政策与价格双洼地助力江门楼市平稳运行相较于粤港澳大湾区其他5大城市（深圳、珠海、中山、广州、佛山）而言，目前江门存在着价格以及政策相对宽松的两大洼地。由于存在着相对较低的价格以及平稳宽松的楼市政策，再加上珠西综合交通枢纽、港珠澳大桥等交通路网的不断完善，因此对于深圳、珠海、中山、广州、佛山等地外溢人口而言，心理接受度高，从而助力江门楼市平稳运行。对比深圳、珠海、中山、广州、佛山等珠三角热点城价格洼地市的高房价，价格洼地优势依然显著，客户心理接受市场度较高。这也是江门楼市量涨价升的主要原因之一。＝需求本轮全国50余城调控中，江门政策相对平稳、宽松，只是对核心板块（蓬江、江海、新会会城街道）限购限贷，并且对市场有一定的监管；并不会全面抑制楼政策洼地市，宽松的调控造成的市场需求仍在。国际发展宏趋观势经初济判：品牌房企扎堆江门拿地，预见未来市场竞争激烈据统计，碧桂园在江门的项目已经超过20个，遍布五邑（项目之最），保利、万达、恒大等全国众多知名品牌开发商看好江门房地产后期的发展，4年吸引13家品牌房企落子江门，未来将会吸引更多的地产大鳄进驻江门，竞争越来越激烈。碧桂园集团、新福港地产、方圆地产、保利地产碧桂园集团、富港地产、融创地产、海伦堡地产碧桂园集团、恒大地产

碧桂园集团、万达集团、保利地产、方直集团、美的地产、珠江地产、越秀地产、奥园地产、恒大地产、华夏幸福、海伦堡地产、明泰地产、香港建设、富港集团、恒鑫集团碧桂园集团、美吉特地产、万达地产、中科广场碧桂园集团、新福港地产、方圆地产、保利地产国际小宏结观经济江门房地产市场依然有较充足的发展空间，目前正是品牌开发商积极扩张的好时机。在国家严控楼市发展运行，保证房地产稳定发展的基础之上，江门市场——粤港澳大湾区的市场的背景下，江门市场限购政策相对温和，价格较低，有政策和价格两大洼地，可容纳深圳、中山、珠海、广州、佛山等5大城市受限客群，有着巨大的市场发展机遇；同时不可忽视的是，全国品牌房企对江门未来市场有着较高的预期，纷纷扎堆江门，市场竞争较为激烈。3江门市房地产市场分析Part3.1 江门土地价值划分蓬江区江海区新会区鹤山区台山区国江际门宏土观地经价济值划分根据土地价值，可将江门市房地产市场划分为三级板块一级板块二级板块三级板块

鹤山区蓬江区开新江海区恩平会区区平台区山区国板际块宏划观分经说济明江门土地价值划分主要以其行政区划分：1、一级板块：包含蓬江区、江海区的中心区域蓬江、江海两区是是江门的中心城区，也是地王频出的区域，土地稀缺，价值高，是居住属性最强的板块。2、二级板块：新会区新会区受中心城区辐射，逐渐承接主城区外溢需求，价值提升速度快，逐渐成为热点区域。3、三级板块：主要是五邑地区，包含鹤山区、台山区、开平区、恩平区台山、鹤山位于一二级板块周边区域，这两个区域土地价格相对一二级板块低，楼市平稳以及侨乡文化魅力等也是吸引品牌开发商进驻。恩平、开平属于偏离热点区域的板块，资源属性不强，同时交通牵引力有限，对外部客户导入有限的非热点区域。恩平随着品牌开发商恒大的进驻，其温泉等资源，旅游度假开发区域，未来将有一定成长潜力。3.2 江门土地市场分析国土际地宏市观场经供济求分析：长期供过于求2012-2015年江门土地供求逐年下滑；2016年强势复苏并且超越2014年，为五年内成交金额最高的一年，大房企积极前来江门拿地，高价地频出，商住办土地成交大幅增长，全年卖地123万平米，同比2015年增长7成。2017年上半年延续去年的火热趋势，截至6月底，全市商住办土地共出让58.57万平米，接近2015年全年出让量。8007006005004003002001000

近年江门市土地供求情况成交面积—万㎡供应面积—万㎡

近五年江门商住办土地供求分析供应面积—万㎡成交面积—万㎡4504003503002502001501005002012年2013年2014年2015年2016年2017年上半年2013年2014年2015年2016年2017年2012年国土际地宏市观场经价济格趋势：地价不断创新高2012-2014年江门土地市场楼面价，逐年上涨；2015年江门土地市场遇冷，底价成交是主流，楼面地价下滑近300元/平米；2016年下半年开始升温，多幅靓地推出，房企上演“厮杀”更有过江龙抢滩市场，掀起一轮拍地热潮，地价屡创新高。截止2017年上半年，整体市场楼面地价达1093元/平米，相比去年增长44.2%。商住办土地楼面价格达到2254元/平米，相比去年增长46.8%，达到历史高位。近五年江门市土地整体市场价格走势近五年江门商住办土地价格走势成交楼面地价(元/㎡)成交楼面地价(元/㎡)12001093250010002254800200070175860057715001420153540036941020010009081010050048802012年2013年2014年2015年2016年2017年国各际区宏商观住经办济土地供求分析：一级区域供求均衡，二三级区域供过于求近五年蓬江区商住办土地供求分析80.00供应面积—万㎡成交面积—万㎡70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积—万㎡75.4258.0847.1912.8221.9011.55成交面积—万㎡50.1044.2236.9012.6821.9011.55

近五年江海区商住办土地供求分析35.00供应面积—万㎡成交面积—万㎡30.0025.0020.0015.0010.005.000.002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积—万㎡31.560.443.261.331.100.00成交面积—万㎡31.560.442.101.331.100.00近五年新会区商住办土地供求分析45.00供应面积—万㎡成交面积—万㎡40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积—万㎡24.2222.9740.4237.0830.626.55成交面积—万㎡13.4318.5439.547.176.9718.22蓬江区、江海区土地供求相对均衡，特别是近3年，几乎是挂出一宗地块，成交一宗地块。新会区土地供求一直处于供大于求的态势，2017年的数据表现供不应求，主要是16年年底挂出的地块于17年年初成交。国各际区宏商观住经办济土地供求分析：一级区域供求均衡，二三级区域供过于求三级区域土地供求关系以供过于求为主，其中台山市商住办土地市场最活跃，去年成交量过30万平米。近五年鹤山市商住办土地供求分析60.00供应面积—万㎡成交面积—万㎡50.0040.0030.0020.0010.000.002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积—万㎡9.3650.1222.077.202.9016.01成交面积—万㎡9.3650.1215.215.990.005.07近五年恩平市商住办土地供求分析供应面积—万㎡成交面积—万㎡0000000050.000.002012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年供应面积—万㎡195.397.831.7638.2742.1440.83成交面积—万㎡189.278.111.5116.8640.118.98近五年台山市商住办土地供求分析50.00供应面积—万㎡成交面积—万㎡45.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积—万㎡12.6532.730.0236.6236.3943.73成交面积—万㎡9.9639.870.0012.4036.184.97近五年开平市商住办土地供求分析50.00供应面积—万㎡成交面积—万㎡45.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积—万㎡37.2734.760.0046.2717.409.78成交面积—万㎡30.7127.140.0015.6217.409.78国各际区宏商观住经办济土地价格分析：地价稳步上扬，蓬江、新会地价最高近几年江门商住办土地成交楼面价格稳步有所上扬，2016年市场活跃，土地成交量大幅攀升，同时地价也出现较大幅度的上涨，高价地频出，江门三区四市中有4个区域地价同比出现较大幅度的上涨。蓬江区依然是地价最高的区域，楼面地价达4340元/平米，新会区次之。各区近五年商住办土地楼面价走势70006000500040003000200010000恩平市鹤山市江海区开平市蓬江区台山市新会区2012年204205559428115327714922013年1745872526675155262312782014年66488497301774014002015年1831145654472207459419702016年183014774404340112443212017年5688010124865826911768国潜际在宏供观应经量济预测：全市住宅5.6个月消化完毕未来各物业潜在供应情况商业：57.8万㎡住宅：407.5万㎡注：未来潜在供应量是近两年已成交未入市的地块盘点去化时间=体量/近一年月均成交量

物业类型区域体量—万㎡去化时间恩平市5.573.1鹤山市0.000.0江海区0.000.0商业开平市37.33471.6蓬江区0.180.0台山市14.8927.2新会区0.000.0小计57.979.2恩平市102.8532.0鹤山市6.510.6江海区2.740.3住宅开平市42.434.4蓬江区86.724.6台山市102.329.5新会区63.936.0小计407.505.6目前江门未来潜在供应量达465.47万平米，其中住宅物业有407.5万平米，按近一年平均成交量73万平米，在不增加前提下，将需要5.6个月消化。蓬江区、台山市未来潜在供应量都不低，但由于区域成交量大，1年左右均可消化完全。恩平市未来供应量最多，有百万方之多，主要是近几年该区域都是土地成交的大户，但市场消化能力有限，房企新开工意愿不足。国品际牌宏房观企经竞济争分析：一级板块是热点一级板块仍是热点区域，二三级板块辐射区域拿地升温：据中指数据在131家百亿房企当中，目前已有10家房企在江门布局，包括恒大、碧桂园、保利、融创、华夏幸福、万达、越秀、奥园、美的、海伦堡。越来越多的地产“大鳄”布局江门，且多家房企在2016年继续在江门大手笔拿地，深耕之意明显。部分加码投资蓬江、江海市场，则有部分首度进驻五邑地区。外来房企项目分布图一级板块二级板块三级板块100%80%60%40%20%0%国际宏观经济品牌房企竞争分析百亿房企江门圈地情况房企圈地情况年销售额：3810亿恒大江门版图：恒大泉都、恒大御景半岛花园在2016年年末，恒大地产通过招拍挂形式，以约1.2亿元拍下恩平良西镇良东村委会多幅地块合计34.9万平方米，继续扩展恩平项目的版图。年销售额：3090亿元碧桂园江门版图：滨江壹号、西江御府等约20个项目，遍布五邑碧桂园项目遍布三区四市，2016年，碧桂园“激进”拿地，继续扩展江门版图，通过招拍挂形式拿下5幅地块，并且将江门地价推到高位。年销售额：2100亿元保利江门版图：保利大都会、保利中央公园、台山项目2016年第四季度，保利拿下台山台城南区两幅地块。截至目前，保利在江门蓬江、鹤山、台山三地均有项目，且项目规模都较大。年销售额：256亿元奥园江门版图：江门奥园、江门奥园广场、奥园外滩奥园也是进驻江门较早的外来开发商，目前在江门拥有三个项目，奥园外滩在售大户型豪宅产品，江门奥园广场近期主推商铺产品。年销售额：1500亿元融创江门版图：首个项目落户开平2016年销售额1500亿元，销售均价连续4年超过2万元/平方米，江门首个项目落户开平，将打造千亩滨江大盘。国品际牌宏房观企经竞济争分析百亿房企江门圈地情况房企圈地情况年销售额：1200亿元华夏幸福江门版图：和高新区合作打造产城融合新城2016年5月30日，华夏幸福基业股份有限公司与江门高新区(江海区)签订《关于整体合作开发建设经营江门高新技术产业开发区、江海区约定区域的合作备忘录》。华夏幸福将引入创新全产业链、全球化的招商等先进模式，与高新区(江海区)合作，将委托合作区域打造成标志性产城融合新城。年销售额：1075亿元万达江门版图：江门万达广场、新会万达广场今年一月上旬，万达通过招拍挂形式以底价拿下新会枢纽新城一幅商业地块，宣告正式进驻新会市场，未来新会居民要购物可以去新会万达了。目前，江门万达广场已经投入运营，为江门人购物标志场所之一。越秀年销售额：312亿元江门版图：星汇名庭、西江御府、西江悦府、潮连大桥脚项目美的年销售额：221亿元江门版图：首个项目落户滨江新区海伦堡年销售额：186亿元江门版图：林荫彼岸、金色海伦湾国际小宏结观经济预计江门土地供应和成交保持活跃，越来越多品牌开发商布局江门，蓬江区优质地块会是进入江门的首站！从政府供地计划看，2017年中心两区预计供应商住用地15宗（滨江新区6宗，杜阮5宗，江海区2宗，棠下1宗，蓬江旧区1宗），江门土地市场将会更加活跃，各大开发商尝试成为“过江龙”，美的成功在江门着陆，预计未来也将陆续在江门拍地。随着江门城市交通的升级，现江门依然为珠三角价格洼地，升值空间大，未来将会有更多的品牌开发商布局江门，蓬江区的优质地块也将会成为各开发商进入江门的首站。3.3 江门二级市场环境解读板块格局：享受多区域经济利好辐射，江门东北部成沟通门户江门市的东北两侧均为特区和广东省的一二线城市，距离均在200公里以内，可享受多区域经济利好辐射；由于江门市的东北部为与广东省经济发达城市沟通交流的主要门户，导致该板块楼市热度持续升温。城市等级区域之间的距离特区香港180KM特区澳门80KM一线城市深圳148KM一线城市广州90KM二线城市佛山68KM二线城市中山40KM二线城市珠海76KM二线城市东莞115KM三线城市惠州182KM一线热点板块二线热点板块三线热点板块板块格局：板块热度从东北往西南递减，蓬江江海中心为一线热点板块江门市的板块热度从东北往西南依次递减，其中蓬江江海中心区为一线热点板块，成交量价均为区域之最；鹤山市和新会区为二线热点板块；开平市、恩平市和台山市为三线热点板块。成交量：14206套

鹤山市

蓬江江海区2017年成交价：7316元/㎡成交量：13276套 开平市2017年成交价：5658元/㎡恩平市成交量：4576套2017年成交价：4208元/㎡三线热点板块

二线热点板块

成交量：32990套2017年成交价：8726元/㎡一线热点板块新会区成交量：15018套2017年成交价：7978元/㎡成交量：14576套

台山市2017年成交价：5467元/㎡供求分析：2016年起供求关系逆转，楼市成交屡破高位，节节攀升江门市自2016年住宅市场出现供不应求趋势，供求关系逆转，成交量达到历史高位687万㎡；进入2017年月均成交量接近80万㎡，1-5月已成交380万㎡，成交量占去年全年的55%；楼市成交节节攀升。800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00

2015-2017年江门市住宅供求走势住宅预售面积(万㎡)住宅成交面积(万㎡)120.00687.31100.00603.99542.24489.2280.00380.2060.00224.6240.0020.000.002015年2016年2017年1-5月

2016-2017年江门市住宅供求走势住宅预售面积(万㎡)住宅成交面积(万㎡) 多项式(住宅成交面积(万㎡))供求分析：供求量集中蓬江江海区，楼市成交异常活跃2016-2017年，江门市7区均呈现供不应求格局，其中供应和成交量均集中在蓬江和江海区，楼市成交异常活跃；新会区、鹤山市、台山市和开平市供求量基本持平；恩平市楼市热度最不活跃，供求量均垫底。2016-2017年5月江门市各区供求情况400350300250200150100500

住宅预售面积(万㎡)住宅成交面积(万㎡)365.64244.03161.2154.83177.26182.38152.83141.3132.9512251.4127.78蓬江/江海区 新会区 鹤山市 台山市 开平市 恩平市价格分析：2017年楼价大幅攀升，创下历史新高，接近7000元/㎡2016年前，江门住宅成交价格处于小幅稳步攀升阶段；进入2017年成交价格大幅攀升，价格增幅高达14%，创下历史楼价高位；短短一年半时间，区域价格从5400元/㎡爬升至接近7000元/㎡，月均复合增长率高达1.5%，年均复合增长率高达8.8%，未来区域价格仍具有极大上升潜力。6800

2015-2017年江门市住宅价格走势住宅成交均价(元/㎡)价格增幅(%)6690

800016% 7000

2016-2017年江门市住宅价格走势675069686807636562046272647666006400

14%

14%12%

6000

53895562547356055601579360985968600658556200600058005600540052005000

585756513% 4%2015年 2016年 2017年1-5月

10% 50008% 40006% 30004% 20002% 10000% 0

月均复合增长率1.5%年复合增长率8.8%价格分析：蓬江江海中心区为价格标杆，鹤山市价格升值潜力大江门7区中，中心区蓬江江海为价格标杆，价格接近9000元大关；其次是新会区和鹤山市；台山、开平和恩平则属于第三档。其中鹤山市的价格涨幅最大，一年半时间价格上涨近5成；其次是中心区，价格上涨30%；价格增值潜力巨大。2016和2017年江门市各区价格对比100002017住宅成交均价(元/㎡)2016住宅成交均价(元/㎡)价格升幅50%8726900046%45%79788000731640%70005467565835%600030%30%4208500025%400020%300015%12%15%200010%10%10004%5%00%蓬江/江海区 新会区 鹤山市 台山市 开平市 恩平市库存分析：住宅库存达历史低位310万㎡，约4个月可完全消化截止2017年5月，江门市的住宅库存量达到历史最低位310万㎡，约4个月即可消化完全；进入2017年开始，实现大量去库存，住宅库存量直线下滑，月均消化高达30万㎡，促进区域楼市健康发展。2016-2017年江门市住宅库存走势70010.2510.229.999.67住宅库存面积(万㎡)去化周期(月)12.006009.089.0310.008.998.658.308.358.058.307.795008.006.804005.706.003005755745615434.614.275105054864665074694524664584.002004063643343101002.0000.0016-1 16-2 16-3 16-4 16-5 16-6 16-7 16-8 16-916-1016-1116-1217-1 17-2 17-3 17-4 17-5库存分析：住宅库存近3成堆积开平市，蓬江江海区库存消化仅2.5个月截至2017年5月，江门市住宅库存主要堆积于开平市，库存量高达8393套，占全市库存量的28%；因蓬江江海区楼市最为活跃，库存消化速度最快，2.5个月即可将近5000套库存消化殆尽，而库存量最低的恩平市由于区域楼市活跃度较低，需1年以上时间才可消化完全部库存。截至2017年5月江门市各区住宅库存120002016住宅库存套数2017住宅库存套数去化周期(月)16.0100009200967913.414.0839312.0800058975618589410.710.060008.04800406942524446410435956.040004.020002.52.000.0蓬江/江海区 新会区 鹤山市 台山市 开平市 恩平市产品结构：近年套均面积下降趋势明显，市场刚需小户型成主流江门人一向喜欢住大房子，但近年来供应和成交的住宅面积均有往小发展的趋势，对比2008年的成交套均面积，住宅面积缩小20㎡，市场上小面积的刚需户型成主流。由于楼价上升，住宅产品要控总价唯有降低户型面积，其次是产品设计优化，在面积压缩的情况下也能达到实用性，使住宅套均面积逐步下滑。但未来户均面积不会无限下跌，当达到平衡点后，套均面积将维持稳定。13012512011511010510095

2015-2017年江门市供求套均面积变化2008-2017年江门市成交套均面积变化供应套均面积(㎡)成交套均面积(㎡)1601371401301251271211181161081111121141201001111121148010860111402002015年2016年2017年1-5月市场变化：湾区价格洼地，升值空间潜力巨大所有湾区城市中，绝大区域的房价破万，江门处于价格低洼，发展空间大，随着周边一二线城市的价格快速攀升，洼地效应一触即发区域2016年均价同比增长(元/㎡)深圳5344861%一级湾区东莞1376138%中山705319%珠海1961326%惠州852734%二级湾区广州165679%佛山952211%江门58574%

二级湾区一级湾区数据来源：广东省政府情报网市场变化：外来房企大鳄分蛋糕，短短4年过10家百亿房企落子江门近年来，多个房企“大鳄”纷纷看中江门市场这块大蛋糕，截止至2016年，已有超10家百亿房企布局江门，不惜豪掷千金拿项目，设法分一杯羹。自2013-2016年短短4年间，成为了外来房企入驻江门2016年的高峰期，吸引13家房企落子，未来江门楼市前景持续向好。恒大地产2014年美的地产2013年恒鑫集团融创地产恒捷地产华夏幸福方直集团2012年超群地产颐和地产恒大地产明泰地产2010-2011年保利地产万达集团新福港集团美吉特地产2009年中国奥园地产香港建设富港集团越秀地产2007年方圆地产外来房企入驻江门高峰期珠江地产2006年海伦堡地产4年吸引进13家房企落户2004年碧桂园集团市场变化：城市的多重利好网络交织，坚定外来房企对江门市场的信心外来房企陆续进入江门市场，看重的是城市的交通、人文、企业以及政府魄力等多方面交织的利好网络，给予了他们对江门的期望和信心，对楼市前景持续看好。外来房企圈地项目展示碧桂园集团约20个项目，遍布五邑(项目之最)越秀地产越秀星汇名庭、越秀天悦星院、西江御府、西江悦府海伦堡地产开平海伦堡、海伦堡林荫彼岸、海伦湾、金色海伦湾保利地产保利大都会、保利中央公园、保利中央公馆奥园地产江门奥园、江门奥园广场、奥园外滩珠江地产珠江帝景湾、珠江御景山庄恒大地产恒大泉都、恒大御景花园万达集团江门万达、新会万达方直集团方直珑湖湾

城市经济发展城市发粤西发展建设展门户……等交通枢政策导纽地位向利好粤西发展门户市场变化：外来房企广泛布局，中心区成重要据点，市场竞争白热化各大外来房企已广泛布局江门市版图，其中碧桂园集团每个区域均有据点；而中心区蓬江江海的版图中，目前杜阮板块暂无房企大鳄落户，滨江板块成为外来房企主要占据地，江海板块也成为潜力激发区域，市场竞争进入白热化阶段。碧桂园集团方直集团碧桂园集团新福港保利地产富港集团方圆地产美的地产海伦堡地产保利地产珠江地产融创地产奥园地产越秀地产滨棠潮荷越秀地产碧桂园集团蓬江江海版图奥园地产北新万达集团杜阮碧桂园集团碧桂园集团蓬城江海美吉特地产万达集团恒鑫集团恒大地产碧桂园集团中科广场海伦堡地产华夏幸福恒大地产碧桂园集团海伦堡地产保利地产明泰地产江门市版图颐和地产香港建设超群地产富港集团碧桂园集团国际小宏结观经济江门楼市不断升温，且热度从中心区向外蔓延。目前江门为粤港澳大湾区价格洼地，多重利好叠加，升值空间大！大型房企进驻，竞争格局逐渐激烈！✓江门市受到广东省一二线城市及港澳特区的发达经济和楼市热度的辐射，从江门核心区——蓬江江海区逐步往西南方向蔓延，未来将持续利好江门中部和西南部。✓区域楼市供不应求，2016年后大力去库存，促进房地产市场健康发展。目前江门市价格在粤港澳大湾区中仍属洼地，未来将通过价格拉动，推动楼市成交量逐步上涨。✓江门市的多重利好叠加增强了品牌房企的入市信心，近年越来越多外来品牌开发商落子江门并广泛布局，瓜分楼市大蛋糕，预计未来随着政策规划以及粤港澳大湾区等区域优势持续发酵，将会有更多外来房企大鳄落户深耕，市场竞争格局越发激烈。4江门房地产热点板块解读Part4.1江门房地产各板块分析蓬江区一线板块江海区二线板块新会区鹤山区台山区蓬江/江海概述：江门中心城区·共分为6大板块蓬江区，广东省江门市市辖区，江门的中心城区，地处珠江三角洲西翼，毗邻港澳，北连广州、佛山，东接中山、珠海，南向南海。辖区面积324平方公里，下辖3个镇和6个街道，总人口80万人（2012年）。江海区环境优美，是辛亥革命先驱陈少白的故乡，区内有被联合国教科文组织誉为“人与自然最佳结合林”的主灌河生态防护林、白水带风景区、体育公园以及佛教名寺茶菴寺等旅游景点。

政府规划新区由荷塘镇及潮连镇组成老城及新城交汇处杜阮镇传统老城区 江海板块滨棠区域：规划功能完善·政府重点区域·城市发展方向区位：滨江新区位于江门市区北部面积：规划区总面积138.5平方公里特色：功能完善，宜居、宜商、宜游区域划分——区域将被划分为中心商务区（CBD）、核心生活区、城市生活区、北部大雁山生态旅游及天元生活区、北部门户区、东北部西江沿岸休闲生活区、西南部供业主、高新技术产业区、商业展览区、科研教育区共计10片功能区滨棠交通：多条交通枢纽实现通车，交通通达性强滨棠配套：多项设施配套投入建设使用，配套日渐完善公园：碧炼湖公园、观澜公园、鹅公山公园、龙舟山公园（2016年12月2日通过可行性报告）学校：范罗冈小学滨江校区医院：广东银葵医院（大型综合性、国际化服务机构，预计2019年5月投入运营）其他：江门体育中心（体育场/馆、游泳馆、会展中心即将完工，基于2019年5月投入运营）江门保利国际广场（2016年11月13日开放销售中心，并推出保