长沙某项目调研物业发展建议

长沙房地产市场补充调研谨呈：湖南XX房地产开发有限公司：[2007]GW82本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的情况下进行的初步简单沟通，所提出的观点可能不够深入或存在偏差。若贵司存有不同意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目。2工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12343在XX房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作楼盘实地调研16个板块项目市府XX板块XXXX、XXXX园、XX湾、XXX、XX海岸、lXXX景、XXXX麓南含浦板块阳光100国际新城中心板块XXXX、XXXXXX园XXX湖板块XX湖上国际社区新南城板块长沙XXXX花园芙蓉北板块XX花城、XX一号、山语城、湘江世纪城深度访谈18人部门对象业内人士（12位）XXXX策划经理张小姐、销售经理邓先生，XX汇景策划代经理、销售经理潘先生，奥林匹克花园销售代表陈小姐、XX销售经理肖先生、销售代表刘小姐，XXXXXX园销售代表周小姐，XX花城销售代表戴先生，XX一号销售代表宁小姐，蔚蓝海岸置业顾问王小姐、玫瑰园唐小姐等媒体人士（1位）湖南经济电视台《都市地产》栏目编导罗小姐消费者（5位）某事业单位张先生，生意人陈小姐、王先生，外地客户张先生及一陌生客户4工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123452007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007.7月国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。2007.6.5中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.5.192007.8月8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍10月以后市场变化1、一手放、二手房成交量严重下降；2、项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重；3、一手房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑；2007.12.12第二套界定以家庭为单位，只要是贷过款，无论是否还清，一律按照第二套房处理2007年，国家、地方政策同步进行，实施一系列宏观调控措施，坚决打击房价暴涨62007.8各大银行取消加按业务贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭二手放贷基本停止金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“要将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”本次宏观调控最为不同在于——金融政策调控出现，银根全面紧缩，收紧房贷7政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机十七大报告指出：综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平；健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。2002~2007第三季度宏观调控对市场的影响结果：与调控的初衷相违背，房价依然节节攀升本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。2007.8至今成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎实质：调控市场心理调控购买能力政府宏观调控方向的转变政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。未来政策方向预判82007年存款准备金率9次调整2007年加息5次，一年期存款基准利率提到3.87；一年期贷款基准利率提到7.29%。

通过金融政策调控，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本9金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放缓，刚性需求观望2007.8至今本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎循环贷是一线城市房价助推的最直接力量，使消费者从潜在的资本增长直接变为现金流增长，从而极大地助长了其投机行为，直接引发房产价格的上涨；取消房产循环贷，长沙将难以重现一线城市暴涨景象；政策打压金融紧缩市场观望投资需求受限改善需求推迟首置等强刚性需求平稳增长10政策对长长沙房地地产市场场的影响响11新政下市市场观望望气氛浓浓重2007年下半半年长沙沙市场商商品房成成交量在在10月月达到一一个颠峰峰，11月有很很大滑坡坡，12月份持持续下滑滑。房贷新政不仅仅在很大程度度上打击了投投资者对楼市市预期的信心心，更让包括括长沙在内的的全国许多城城市楼市陷入入“价涨量跌跌”的尴尬境境地。来自长长沙房地产市市场的数据表表明，截至12月31日日，连续5周期房房成交量呈现现下降趋势。。9.28政策策出台以后，，长沙房地产产市场成交量量大幅下滑122008年1月份长沙市市商品房预售售统计分析1月份截止25日共批准准预售商品房房14867套，总批准准面积177.55万平平米；其中，，商品住宅共共计12960套，总面面积143.98万平米米。与2007年年1月相比商商品房新增供供应面积增长长109.75％，住宅宅新增供应面面积增长92.23％；；同2007年12月相相比，商品房房供应面积增增长17.28％，住宅宅供应增长36.04％％。数据来源———世联数据平平台131月份商品房房交易量分析析1月份商品房房共成交7378套，与与12月份同同比成交量降降4709套套，从本月各各周情况对比比来看，市场场成交量持续续走低，第五五周下滑严重重。本月受天天气影响较大大。从本月各项成成交数据分析析，期房交易易仍然占据市市场主导地位位，而二手房房市场比较平平稳，政策不不利好的情况况下，但价格格便宜，导致致成交量跳跃跃比较大。数据来源———世联数据平平台141月份预售量量与成交量对对比分析由图表可以看看出，2008年1月份份供应量较大大，但成交量量却在持续下下跌，供过于于求的现场十十分严重，整整体市场处于于冷淡期。而而新增的供应应量使得市场场竞争加剧。。数据来源———世联数据平平台15从市场典型楼楼盘看，在楼楼市基本面向向好的前提下下，开发商普普遍对未来充充满信心，价价格坚挺专业人士访谈谈：政策调控需要要一段时间消消化，目前成成交量较少，，但年后客户户上门量有所所增加，未来来市场依然看看好，相对一一线及其他二二线城市，长长沙房价依然然存在较大的的上涨空间。。——XX汇景景销售经理代代小姐市场在售楼盘盘大多价格坚坚挺，少数新新入市项目以以低价启动，，但均价依然然保持在平均均水平左右，，开发商对未未来普遍看好好。——XX销售售经理肖先生生16受金融政策影影响，长沙在在售项目畅销销户型趋于小小型化，大户户型产品普遍遍滞销楼盘名称畅销户型销售状况山语城两房、小三房118平米11月4日公开销售一期2批单位，11月销售100余套，12月销售不足20套，目前剩余30多套。XX一号独栋：500-600平米；双拼：323-400平米；叠加：250-300平米；2007年11月开盘，推售129套房，已售80%；1月份成交10套；双拼销售情况较好，总价相对较低；XXXX两房80-90平米；三房134-150平米新政后受到抑制，2007年12.16日开盘，推售460陶，实际销售90套，开盘当天销售50套；南山苏迪亚诺联排：170-220平米洋房：90-150平米面积较大户型销售迟缓，大面积户型有退订客户；长沙玫瑰园120平米三房新政后，月均指标40套，下降50%17紧凑型产品将将成市场主流流，90/60政策对本本项目的限制制减弱楼盘名称畅销户型销售状况XXXX海岸92平米两房高层：小高层10月21日开盘，推出232套，销售均价4600元/平米，到目前为止，销售率60%左右，本月小高层销售量4套；别墅：12月份项目推出别墅10套，销售均价9000元/平米，到目前为止共销售2套。洋房：12月份项目推出洋房10套，销售均价6000—6200元/平米，到目前为止共销售7套。阳光100洋房项目开盘推出192套，到目前剩下65套左右，本月共销售5套，销售均价5050元/平米，目前主要是车位的销售，车位8万/个；君悦香邸138平米三房1月整月销售6套，销售量达到182套，剩余340多套，日均上门量0-1批；房价高企及政政策的抑制使使得市场刚性性需求观望增增加，投资需需求不断退出出市场；各盘上门客户户普遍关注中中小户型的产产品，80-90平两房房、110平平米左右三房房成为畅销户户型；别墅楼盘户型型面积较大，，置业群体以以多次置业为为主，受金融融政策影响，，贷款成数增增加，销售相相对迟缓；18诚意登记办理优惠登记算价开盘登记客户未认认筹的原因（（共计580批）1、价格太高高，天健位置置好规模大价价格低，61批；2、君悦也不不错，比较，，49批；3、受政策影影响，观望，，认为房价会会降，235批；4、交楼太晚晚，等不及了了，102批批；5、已经买买了其他地地方，133批。截至开盘前前，认筹客客户前来算算价的有150批认筹客户未未算价的原原因（共计计84批））1、因价格格迟迟不出出，园林及及看楼通道道展示不到到位，客户户失去信心心，选择放放弃;同时时在竞争楼楼盘（天健健/君悦，，包含其他他区域楼盘盘）定了房房，算价后后又无法退退定，选择择放弃的，，27批批；2、选择西西山，5批批；3、认了筹筹，观望后后市，认为为房价还会会降（主要要表现在首首次置业的的群体，购购买能力不不强），26批；4、认为价价格与周边边楼盘相比比偏高，14批；5、政策影影响下，首首付提高，，贷款利率率提高，客客户无法承承受，选择择放弃，12批。算价客户明明确表示放放弃的原因因（共计51批）1、受宏观观政策影响响，观望后后市的，19批2、受银行行新政影响响的，11批；3、因面积积增加总价价超出预算算的，11批；4、必须要要指定单位位的，6批批；5、受公积积金影响的的，4批；；12.16开盘当天天，算价客客户成功选选房的有65批至开盘前共共登记814批11.23开始登记记截至开盘盘前，登记记客户前来来认筹的数数量为234批，开盘现场未未成功选房房的客户（（共计34批）1、只是看看看，并未未打算买房房的，9批批2、已经买买了房，只只是去比较较价格及单单位的，6批；3、因没有有想要的单单位而放弃弃的，5批批；4、当天受受君悦影响响，5批；；5、替朋友友看房未选选中的，3批；6、抱怨运运气不佳的的，1批；；7、因现场临时时改变选房顺序序，选择放弃的的，5批。从XXXX客户户流量分析可以以看出，“观望望”已经成为长长沙市场客户主主旋律19“两型社会”的的落实也并未对对长沙楼市起到到明显的带动作作用，市场“冷冷清”局面难以以扭转2007年12月11日，长长株潭城市群成成为“全国资源源节约型和环境境友好型社会(简称“两型社社会”)建设综综合配套改革试试验区”；，“综合配套改改革试验区”设设立的核心在于于“综合配套””，其宗旨是要要改变多年形成成的单纯强调经经济增长的发展展观，要从经济济发展、社会发发展、城乡关系系、土地开发和和环境保护等多多个领域推进改改革，形成相互互配套的管理体体制和运行机制制。两型社会会的批准准，主要要影响南南城的发发展，长长株潭一一体化加加快，但但对其他他区域的的作用并并不明显显。——XXXX策策划经理理张小姐姐综改区更更多的的是长期期的影响响，对长长期比较较看好，，但近期期内收政政策调控控影响，，观望气气氛难以以得到根根本转变变。——湖南南经济电电视台《《都市地地产》栏栏目编导导罗小姐姐城南板块块作为长长株潭一一体化的的核心，，两型社社会获批批增强了了客户前前来购房房的信心心，但受受政策宏宏观调控控影响，，长沙楼楼市并未未像重庆庆一样，，房价暴暴涨；从目前的的销售情情况看，，12月月、1月月份，每每月成交交10套套左右，，2月份份尚未成成交。——长沙沙奥林匹匹克花园园销售代代表陈小小姐据网络调调查统计计，169名受受访者中中，70%以上上认为两两型社会会将促进进长沙楼楼市稳步步前进，，80%以上选选择在长长株潭城城市群的的长沙购购房。20从长期看看，“先先导区””的规划划实施将将迎来河河西的大大发展，，但对房房地产市市场的影影响尚未未显现2008年1月月份，,长沙市市委决定定,在长长沙市河河西的大大片区域域建设““两型社社会”综综合配套套改革试试验区的的先导区区；先导区范范围:湘湘江以西西,以绕绕城公路路为轴线线的相关关区域,包括岳岳麓区、、长沙高高新技术术产业开开发区以以及望城城县、宁宁乡县的的部分乡乡镇。；；先导区规规划的总总体功能能构架为为“一一核、四四区、三三带”；；规划重点点突出含含浦至坪坪塘、金金洲先导导区、XX至雷雷锋城市市集中发发展区，，并以现现有建制制镇、集集镇为核核心，形形成白箬箬铺、夏夏历、莲莲花、雨雨敞坪等等小城镇镇组团，，组团控控制规模模在10平方公公里左右右。由于“先先导区””的规划划有待落落实，且且出台时时间较晚晚，对楼楼市影响响暂时尚尚未显现现；从长远看看，本项项目位于于XX至至雷锋城城市集中中发展区区，为规规划发展展的重点点，区域域价值将将得到进进一步提提升。21从营销层层面看，，少量楼楼盘以““低价格格、高折折扣”进进行客户户吸引，，起到一一定的促促进作用用XX湾2007年12月月份开盘，一期推推售四栋多层，顶顶层起价2366元/平米，均价价3000元/平平米，低于周边（（玫瑰园高层3900元/平米、、苏迪亚诺3400元/平米），，开盘至今仅余三三套（130平米米三房），客户以以自住为主，户型型以两房、三房为为主；XX花城新政后，XX花城城采取买房直接折折抵3万元价款，，或通过抽奖的方方式优惠2-4万万元；异地置业者凭有效效证件可在此基础础上进行再优惠；；通过优惠等措施使使得上门量增加，，但成交效果并不不明显，1月份无无成交，且由于特特惠精装房仅4900元/平米，，大幅降价使得客客户对楼盘品质产产生怀疑，销售情情况较差。低价格、高折扣对对刚性需求客户起起到一定的吸引作作用，但客户需求求日趋理性，成交交量增加并不显著著；22刚性需求主导下，，客户敏感点的变变化对产品提出了了更高的要求敏感点1：关心工作、生活的的便利性敏感点2：对价格极其敏感、、关注物业的总价价敏感点3：功能全面，有赠送送面积，性价比高高首次置业：成长型型客户敏感点：高居住的使用感受受、自我价值-建筑内部使用价值值-建筑外部使用价值值-来自社区的生活支支持-房源选择的自主性性二次置业：舒适型型客户刚性需求主导下，，客户已不仅仅满满足于楼盘的地段段、产品的升值空空间，对社区的环环境及配套提出了了更多的要求：生活配套：是否有有商业配套，满足足基本的购物需求求；教育配套：子女上上学问题能否得到到很好的解决；园林配套：居住舒舒适度的要求能否否满足；会所配套;会所设设施建设，满足社社区的休闲功能；；……23房地产市场的演变变速度主要取决于于金融自由化与政政策的博弈；在政策调控、金融融抑制的背景下，，中国房地产市场场整体增长速度将将有所放缓；全国一盘棋，长沙沙市场中短期内的的市场形势将与全全国的宏观面保持持一致。启示一：中短期内内，长沙房地产市市场形势将与全国国的宏观面保持一一致，增长速度有有所放缓06年次贷危机发生75年地价上涨5年15年有金融自由化和政府鼓励的市场以更短的时间达到更高的顶点无金融自由化和政府鼓励的市场，以较慢的时间达到较低的顶点91年泡沫破灭定为支柱产业和放开金融，中国房地产业发展前期上涨迅猛受到政策和金融的抑制，出现振荡和上升速度放缓01年房价上涨美国中国日本市场基本面24启示二：准确把握握客户敏感点进行行产品设计，实现现较高的市场销售售，加快现金流确定更为合理的户型配比及面积区间各类型产品设计充分把握目标客户气质；适度前瞻性的进行产品设计，把握市场主流，进行快速销售90/60政策的的限制目标客户敏感点分分析25工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12342616城市核心省府中心市府中心56811110123472322425261415131820212728299221917长沙玫瑰园长沙奥园新城新世界南山苏迪亚诺托斯卡纳恒基项目XXXX海岸美洲故事融科雨花大道项目麓山别墅比华利山振业浪琴湾汀湘十里鹏基诺亚山林长沙橘郡岳麓山公馆XX一号阳光100山语城绿城青竹园茂华国际湘保利阆峰云墅早安星城XX花城万国城MomaXX和记黄埔项目威尼斯城中粮项目3521174131012816914151617182524262319202728292221本项目的规模和区区位属性，决定其其竞争层面将超脱脱区域范畴，直面面城市周边的大盘盘之争长沙市场正处于开开发的高峰期，目目前市面上占地500亩或建筑面面积在50万㎡以以上的项目在30个以上。面市项目潜在项目大盘推售量在2000万㎡以上，，能否在全市范围围的大盘竞争中脱脱颖而出成为本项项目成败的关键。。这张P是定位阶段段写的27河西区域——开发发热点区域，新项项目不断涌现麓山别墅XXXX海岸新地东方明珠长沙玫瑰园3527416阳光100岳麓山公馆馆汀湘十里中粮项目和记黄埔项项目振业浪琴湾湾新丰园项目目南山苏迪亚亚诺89101112352741689101112项目规模08年推售售量区域其他他项目还还有长房房西捃、、远大麓麓园、滨滨江一号号等，预预计区域域开发量量超过800万万，08年推售售量超过过150万100万万33万70万53万20万30万15万100万万56万100万万70万60万10万10万15万10万6万6万7万20万7万——10万——产品类型型面市项目目潜在项目目高层、联联排洋房、联联排洋房、高高层高层、洋洋房联排、独独栋联排、独独栋联排、独独栋高层、洋洋房、独独栋联排、独独栋——高层、洋洋房——28城北区域域——大大规模项项目集中中的热点点片区，，对市场场形成较较大的冲冲击35241万国城Moma山语城XX一号号XX花城城绿城青竹竹园顺天项目目湘江世纪纪城XX项目规模模08年推推售量产品类型型100万万90万10万10万叠院、联联排洋房、联联排30万110万万5万15万独栋、联联排高层、小小高层120万万10万洋房、联联排12354678678区域项目多为为大规模项目目，湘江世纪纪城尤为典型型，据称为400万平米米3年内建成成，全现房发发售。29市场其他区域主主要项目——大大规模、大品牌牌、高档次项目目层出不穷项目规模08年推售量55万23万30万120万20万113万125万143万30万50万100万30万10万6万6万10万5万15万15万20万10万15万10万——产品类型高层洋房、联排联排、独栋洋房、联排联排、独栋洋房、小高层洋房、小高层高层、洋房、独独栋高层高层——高层所在区域早安星城茂华国际湘鹏基诺亚山林比华利山美洲故事托斯卡纳长沙奥园长沙橘郡融科雨花大道项项目恒基项目威尼斯城保利阆峰云墅天健芙蓉盛世————120万城南城南城南城南城南星沙星沙星沙城北城东城东新城新世界城东城东城东中信新城城南其他具有一定影响响力的项目还有万万科韶山路项目、、万科浏阳河项目目等华润凤凰城星沙100万180万140万10万————高层高层高层、小高层在售项目潜在项目30市场竞争格局总结结——未来供应量巨大及及新政影响，导致致竞争日趋激烈，，启动区成为本项项目开发的关键各热点片区大规模模项目集中式开发发，导致版块竞争争明显，本项目需需要立足于强势的的区域价值平台本项目在占占位于新城城中心的基基础上，需需要在产品品上实现超超越市场产产品，更贴贴近客户31户型区间及及比例市场产品分分析项目两房（M2）比例三房（M2）比例四房（M2）比例长沙玫瑰园78、90-10030%110、13050%140-17020%XXXX94-11030%110-14050%140-18020%新地东方明珠75-10030%120、13040%140、16020%阳光10080-10030%110-13040%14010%长沙奥园85-10030%110-13040%140-16020%XX90-10015%110-13040%140-17030%高层产品低密度产品品联排面积从从200-500都都有；（XXXX海海岸和南山山苏迪亚诺诺反映，200多的的产品卖的的还不错））独栋从300到到900平米都都有；（（长沙玫玫瑰园500-900平米的的独栋由由于太大大，销售售速度非非常缓慢慢，客户户普遍反反映要小小一点就就能接受受）洋房从80-140平平米不等等；从市场来来看，别别墅产品品200-300的产产品市场场接受度度较好本项目存存在90/60限制，，同时高高层产品品小型化化成为趋趋势，在在90平平米限制制下，如如何丰富富产品线线、产品品性能舒舒适化成成为关键键；低密度产产品面积积控制成成为关键键，贴近近客户选选择、舒舒适并适适合成为为要点；；32市场户型型创新———面积积赠送大凸窗全全赠送，，目前市市场市场场应用较较为普遍遍；多在客厅厅、卧室室等应用用；基本用来来增加采采光、空空间阔拓拓感、通通透性；；市场产品品分析大凸窗以空中花花园形式式半赠送送或全赠赠送，目目前市场场应用较较普遍；；大面积的的空中花花园对客客户有一一定冲击击力；空中花园园其他赠送送方式市市场基本本无体现现，存在在一定的的突破空空间33市场户型型创新———工业业化住宅宅远大住工的美美居荷园项目目作为试点型型的工业住住住宅项目，成成功的运用住宅主体、内内装整体手段，实现了了中小套型普适适型工业化住住宅产品，85平方米米的三居室做做到了三室两两厅一厨两卫卫；目前远大已经经了形成了包包括整体厨卫、成成套门窗、成成品化家装、、复合节能墙墙体、户式双双能源中央空空调等核心技术与与部品生产体体系，建立了了标准化设计计、工厂化生生产、配套化化供应的住宅宅建造标准；；市场产品分析析整体卫浴设计计及复合墙体体，实现了：：安装快捷化、、使用舒适性性、空间经济济性卫浴面积为1.6*1.6墙体钢板户式双能源源中央空调调本项目可以以考虑与远远大合作，，该方案能能较好的解解决90/60限制制34商业配套市场产品分分析长沙玫瑰园园：沿银杉杉路2.5公里长的商商业街和4000平米以上的的内商业街街，1期内商业街街将部分运运营；XXXX海岸：商业业面积超过过1万平米，目目前1期已入伙，，但商业未未运营；XX：商业面积积超过3万平米，1期商业主要要为沿湖高高层裙楼，，将于1期入伙运营营；新地东方明明珠：高层层裙楼为外外商业街，，洋房裙楼楼为内商业业街，预计计于入伙时时商业运营营；阳光100：商业面积积超过5万平米，1期入伙后部部分商业运运营，200平米左右的的超市正在在运营；市场项目客户更关注注生活相关关的商业配配套，如超超市等；客户反映商业配套打打造及商业业运营能让让客户对本本项目产生生较好的价价值认同35教育及其他配套套市场产品分析长沙玫瑰园教育：社区幼儿儿园，中小学非非小区自建，暂暂时未定；其他：2.1万平米的5星级酒店、大型型罗马休闲广场场、沿湖艺术馆馆、景观长廊等等；新地东方明珠教育：小区幼儿儿园，中小学非非小区自建，暂暂时未定；其他：270亩山地公园，拟拟改造成一依托托山地、水系、、人工景观为一一体的森林公园园，其主要的景景观有——自然康体健身风风情区（健身步步道、晨练平台台等